RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01824 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKWY6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2023 – Tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS- RG n° 1116001703

Réinscription au rôle de l’affaire RG n°24/18547

APPELANTS

Madame, [Y], [M] divorcée, [V]

née le, [Date naissance 1] 1963 à, [Localité 1]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Monsieur, [T], [V]

né le, [Date naissance 2] 1969 à, [Localité 3]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Société FRANCE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 443 545 892, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

Représentés par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

INTIMÉS

Société AG, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n°753 355 874, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

,

[Adresse 3]

,

[Localité 5]

Représentée à l’audience par M^e Hassna ZAHRI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Assistée par M^e Sonia KEPES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur, [O], [H]

né le, [Date naissance 3] 1962 à, [Localité 6] (TURQUIE)

,

[Adresse 4]

,

[Localité 7]

Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 29 février 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 28 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois dans une affaire opposant la SCI AG d’une part, et M., [T], [V], Mme, [Y], [M] et la SCI France immobilier d’autre part.

En vertu d’un jugement d’adjudication rendu le 19 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Bobigny, la SCI AG est devenue propriétaire d’une maison individuelle et d’un garage sis, [Adresse 5] au, [Localité 2] appartenant antérieurement à la SCI France immobilier, dont M., [V] et Mme, [M] étaient co-gérants.

Par courrier du 4 juin 2014, la SCI France immobilier a notifié à la SCI AG la copie du contrat de location consenti le 06 janvier 2014 à M., [V] et à Mme, [M].

Suivant exploit d’huissier du 18 octobre 2016, la SCI AG a assigné M., [V] et Mme, [M] devant le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois afin que le bail consenti par la SCI France Immobilier à M., [V] et Mme, [M] lui soit jugé inopposable, que ces derniers soient dès lors considérés comme occupants sans droit ni titre, et qu’à défaut de leur départ volontaire dans les 48 heures suivant signification du jugement, leur expulsion soit ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à peine d’astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la même date, et pour que soit ordonnée la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux.

Par jugement du 30 octobre 2017, le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois a déclaré recevable la société France Immobilier en son intervention volontaire et a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes de la SCI AG et sur le surplus des demandes reconventionnelles de M., [V] et Mme, [M] et de la SCI France Immobilier dans l’attente, soit de la décision passée en force de chose jugée du tribunal de grande instance de Bobigny, soit de la décision de la cour d’appel de Paris en cas de recours formé contre la précédente et a dit que l’affaire pourrait être réinscrite au rôle à la demande de la partie la plus diligente lorsque la cause du sursis aurait disparu. Les dépens ont été réservés.

Par jugement du 15 avril 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— déclaré recevable la demande de la SCI AG de vérification d’écritures de la promesse du 15 octobre 2018 et des reçus du 10 septembre 2016, du 15 décembre 2016 et du 19 février 2017,

— ordonné la résolution judiciaire de la promesse de vente du 15 octobre 2016 aux torts de la SCI France Immobilier,

— ordonné la restitution de la somme de 2.600 euros par la société AG à la SCI France Immobilier,

— rejeté la demande d’exécution forcée de la vente portant sur le bien immobilier litigieux,

— rejeté la demande de vérification d’écritures présentée,

— dit n’y avoir lieu à enjoindre à la SCI AG de se présenter devant un notaire pour la réitération de la vente et pour les besoins de la liquidation des droits et taxes,

— dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire de la promesse de vente,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI France Immobilier pour résistance abusive,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI AG,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société France Immobilier aux dépens.

Par arrêt du 4 juin 2021, la cour d’appel de Paris a infirmé partiellement le jugement du 15 avril 2019 en disant que l’acte sous-seing privé du 15 octobre 2016 ne valait pas vente, en déboutant la SCI France Immobilier de sa demande de vente forcée et en retenant que la somme totale de 2.600 euros versée par la société France Immobilier devait figurer au compte d’indemnité d’occupation dans le cadre du litige actuellement pendant devant le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois.

La cour a renvoyé la SCI AG devant le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois pour qu’il soit statué sur la demande en fixation et liquidation d’une indemnité d’occupation à l’encontre de la société France Immobilier et en dommages et intérêts.

Une demande de rétablissement de l’affaire devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois a été formée le 16 juin 2021 par la SCI AG.

A l’audience, Mme, [M], M., [V] et la SCI France Immobilier, représentés par le même Conseil, ont soulevé in limine litis l’irrecevabilité des demandes de la SCI AG, faute pour elle de justifier de sa qualité de propriétaire, et notamment de celles formulées à l’égard de M., [V] et Mme, [M], ces derniers n’ayant pas été parties au jugement d’adjudication. Ils ajoutaient qu’en tout état de cause, la prescription quinquennale était acquise et que par voie de conséquence, les demandes formulées au mois de décembre étaient forcément prescrites depuis le mois de septembre 2017. A titre subsidiaire, ils sollicitaient que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant maximum de 900 euros, qu’il soit constaté que la SCI France Immobilier avait d’ores et déjà réglé la somme de 52.250 euros et que la SCI AG soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

La SCI AG faisait valoir, en réponse aux fins de non-recevoir soulevées, que sa qualité de propriétaire ressortait des récentes décisions de justice et du relevé de propriété délivré par le centre des impôts fonciers de Bobigny. Elle ajoutait que M., [V] et Mme, [M] étaient occupants des lieux au titre du bail du 6 janvier 2014, de sorte qu’elle devait être déclarée recevable en ses demandes formées à leur égard. Enfin, elle soutenait que la prescription avait été interrompue le 18 octobre 2016 par son acte introductif d’instance, par l’intervention volontaire de la SCI France Immobilier et par l’ensemble des décisions de justice rendues dans ce dossier.

Elle demandait au tribunal de proximité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— juger que la société France Immobilier est occupante sans droit ni titre depuis le 19 mai 2015,

— juger que M., [V] et Mme, [M], occupants du chef de la SCI France Immobilier dont ils sont les associés et gérants, sont occupants sans droit ni titre depuis le 19 mai 2015,

— juger que faute pour ces derniers de quitter les lieux dans un délai de 48 heures de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, à peine d’astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— ordonner, éventuellement, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls du défendeur,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.600 euros depuis février 2016, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner solidairement la société France Immobilier et M., [V] et Mme, [M] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période allant de février 2016 à août 2022 (soit 1.600 euros x 79 mois) inclus, sauf à parfaire jusqu’à la parfaite libération effective des lieux,

— condamner la SCI France Immobilier à payer à la SCI AG une somme de 100.905,91 euros à titre de dommages et intérêts, soit 1.277,29 x 79 mois, duquel il convient de déduire 2.600 euros, soit une somme de 98.305,91 euros arrêtée à septembre 2022,

— condamner solidiairement la SCI France Immobilier, M., [V] et Mme, [M] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 28 août 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois. a ainsi statué :

— déclare la société AG recevable en l’ensemble de ses demandes formées à l’égard de M., [V] et Mme, [M] et de la société France Immobilier ;

— constate que M., [V] et Mme, [M] ont quitté les lieux, sis, [Adresse 6] sur la commune du, [Localité 8], le 5 septembre 2022 avec remise des clefs et état des lieux de sortie ;

— ordonne à la société France Immobilier, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de libérer les lieux, sis, [Adresse 6] sur la commune du, [Localité 8]; – autorise, à défaut de libération volontaire, la société AG conformément à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à l’expulsion de la société France Immobilier ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’appartement situé, [Adresse 5] à, [Localité 2], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que, dans ce cas, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— déboute la société AG de sa demande de condamnation au versement d’une astreinte et en suppression du délai de deux mois prescrit à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne solidairement M., [V] et Mme, [M] entre eux, et seulement conjointement avec la société France Immobilier, à verser à la société AG une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.600 euros pour la période du 12 février 2016 au 5 septembre 2022, soit la somme au total de 127.110, 14 euros (cent vingt-sept mille euros cent-dix et quatorze centimes), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamne la société France Immobilier à verser à la société AG une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.600 euros pour la période du 5 septembre 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— rappelle que la somme de 2.600 euros devra être déduite de la dette de la société France Immobilier au titre des indemnités d’occupation, suivant arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 juin 2021 ;

— déboute la société AG de sa demande indemnitaire formée à l’égard de la SCI France Immobilier et du surplus de ses demandes ;

— déboute M., [V] et Mme, [M] et la société France Immobilier du surplus de leurs demandes, en ce compris celle formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne in solidum M., [V] et Mme, [M] et la société France Immobilier à payer à la société AG la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M., [V] et Mme, [M] et la société France Immobilier à supporter les dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Vu l’appel interjeté le 9 novembre 2023 par la société France Immobilier, M., [V] et Mme, [M].

Par ordonnance du 22 février 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement partiel d’appel de la société France immobilier, M., [V] et Mme, [M] à l’encontre de M., [O], [H].

Par ordonnance du 24 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel.

Par arrêt du 30 janvier 2025 dans un dossier enregistré sous le numéro RG 24/18547, la cour a infirmé l’ordonnance du conseiller de la mise en état, dit que la déclaration d’appel n’est pas caduque et condamné la société AG aux dépens.

L’affaire a été radiée et a fait l’objet d’une réinscription sous le RG 25/01824.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2026 puis mise en délibéré au 26 mars 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 janvier 2024 par lesquelles la société France Immobilier, M., [V] et Mme, [M] demandent à la cour de :

— recevoir la déclaration d’appel à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal de Proximité d’Aulnay-sous-Bois en date du 28 août 2023,

— réformer ledit jugement en ce qu’il a :

En premier ressort,

— Déclaré la société AG recevable en l’ensemble de ses demandes formées à l’égard de M., [V] et Mme, [M] et de la société France Immobilier,

— Constaté que M., [V] et Mme, [M] ont quitté les lieux sis, [Adresse 6] sur la commune de, [Localité 8], le 5 septembre 2022 avec remise des clefs et état des lieux de sortie,

— Ordonné à la société France Immobilier, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de libérer les lieux sis, [Adresse 6] sur la commune de, [Localité 8], – Autorisé, à défaut de libération volontaire, la société AG conformément à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à l’expulsion de la société France Immobilier ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’appartement situé, [Adresse 5] à, [Localité 2], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Dit que, dans ce cas, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R '433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Débouté la société AG de sa demande de condamnation au versement d’une astreinte et en suppression du délai de deux mois prescrit à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’Exécution,

— Condamné solidairement M., [V] et Mme, [M] entre eux, et seulement conjointement avec la société France Immobilier, à verser à la société AG une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1 600 € pour la période du 12 février 2016 au 5 septembre 2022, soit la somme de 127 110,14 € (cent vingt-sept mille cent dix euros et quatorze centimes), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,- Condamné la société France Immobilier à verser à la société AG une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1 600 euros pour la période du 5 septembre 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Rappelé que la somme de 2 600 euros devra être déduite de la dette de la société France Immobilier au titre des indemnités d’occupation, suivant arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juin 2021,

— Débouté la société AG de sa demande indemnitaire formée à l’égard de lasociété France immobilier et du surplus de ses demandes,

— Débouté M., [V] et Mme, [M] et la société France Immobilier du surplus de leurs demandes, en ce compris celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M., [V] et Mme, [M] et la société France Immobilier à payer à la société AG la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M., [V] et Mme, [M] et la société France Immobilier à supporter les dépens de l’instance,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit, Statuant à nouveau,

À titre in limine litis,

— réformer le jugement et rejeter les demandes de la société AG faute de justification de sa qualité de propriétaire,

— réforme le jugement et rejeter ses demandes à l’encontre de M., [V] et Mme, [M] , ces derniers n’étant pas parties au jugement d’adjudication,

En tout état de cause,

— retenir la prescription quinquennale comme pouvant « s’osciller » sur la période du mois de

septembre 2022 au mois de septembre 2017,

— déclarer irrecevables les demandes de la société AG et réformer le jugement déféré,

À titre subsidiaire sur le fond,

— rejeter la demande d’expulsion et ses conséquences à l’encontre de M., [V] et Mme, [M] et la société France Immobilier,

— réformer le jugement en ce qu’il a prononcé l’expulsion avec l’indemnité d’occupation outre le sort des meubles,

— Sur l’indemnité d’occupation

— rejeter toutes demandes d’indemnité d’occupation au regard de l’accord de la société AG pour une occupation à titre gratuit de par la signature du compromis de vente et l’absence de stipulation concernant ne indemnité à titre onéreuse,

— fixer une indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2018 et non pour une période antérieure,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à un montant de 900 euros maximum jusqu’au 5 septembre 2022,

— constater que la société France Immobilier a d’ores et déjà réglé la somme de 52.250 euros,

— constater que la cour d’appel de Paris (arrêt du 4 juin 2021) a fixé au titre du compte d’administration au titre des indemnités d’occupation la somme de 2.600 euros,

— ordonner la compensation de toutes sommes qui pourraient être dues par M., [V] et Mme, [M] et la société France Immobilier à l’égard de la société AG et faire droit à cette demande de compensation pour un montant de 55.200 euros,

En conséquence,

— débouter la société AG de toutes demandes au titre de l’indemnité d’occupation,

— retenir la créance de la société France Immobilier pour un montant de 55.200 euros,

— débouter la société AG de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de faute commise par la société France Immobilier et M., [V] et Mme, [M] outre de l’absence de préjudices subis,

À titre reconventionnel,

— condamner la société AG à régler à la société France Immobilier et à M., [V] et Mme, [M] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Xavier Martinez, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis, En tout état de cause,

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et débouter la société AG de l’ensemble de ses demandes et moyens.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2026 par la SCI AG ;

Par le courrier transmis aux parties par voie électronique le 8 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a sollicité leurs observations sur la recevabilité des conclusions de la SCI AG notifiées le 7 janvier 2026 ;

Par note en délibéré en date du 25 février 2026, la cour a invité les parties à faire valoir leurs observations sur la mention dans le dispositif du jugement entrepris de l’adresse sise ,"[Adresse 6] sur la commune de, [Localité 8]« , l’immeuble objet du litige étant situé au , »[Adresse 5], [Localité 2]", et ce avant le 6 mars 2026, en application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile.

Par courrier adressé à la cour par voie électronique le 2 mars 2026, le conseil de la SCI AG a indiqué ne pas avoir d’observations à formuler sur ce point.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des conclusions de la SCI AG relevée d’office par la cour

Aux termes des dispositions de l’article 909 du code de procédure civile, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues par l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, la SCI AG a notifié ses conclusions d’intimée le 7 janvier 2026 et par courrier du 8 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a sollicité les observations des parties sur la recevabilité de ces écritures.

Alors que la SCI France immobilier, M., [V] et Mme, [M] ont notifié leurs conclusions d’appelants par voie électronique le 29 janvier 2024, la SCI AG a notifié ses conclusions après l’expiration du délai de trois mois prévu par les dispositions de l’article 909 susvisé.

Dès lors, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par la SCI AG le 7 janvier 2026 et en application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la SCI AG est réputée s’approprier les motifs de la décision entreprise.

Sur la rectification d’erreur matérielle

Aux termes des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs ou omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

Alors qu’il n’est pas contesté que le présent litige concerne l’immeuble sis, [Adresse 5], [Localité 2], les deux mentions du dispositif entrepris font état d’une adresse sise ,"[Adresse 6] à, [Localité 8].

S’agissant d’une erreur de plume concernant l’adresse de l’immeuble objet du litige figurant dans deux mentions du dispositif du jugement entrepris, il y a lieu de la rectifier ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité des demandes de la SCI AG

Sur la qualité à agir de la SCI AG

Les appelants demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable à agir la SCI AG, soutenant que la seule production du jugement d’adjudication ne permet pas à la société AG de justifier de sa qualité de propriétaire du bien litigieux et qu’il lui appartient de communiquer le justificatif de la publication du jugement d’adjudication, la quittance du prix et des frais démontrant qu’elle a exécuté le jugement du 19 mai 2015 et le certificat de non-appel et/ou de non pourvoi relatif à cette décision.

Ils précisent que ce n’est qu’à l’issue de la communication de ces documents qu’elle pourra revendiquer la qualité de propriétaire du bien et solliciter les demandes de fixation et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Aux termes des dispositions de l’article R.322-60 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication doit être notifié par le créancier poursuivant au débiteur, aux créanciers inscrits ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.

E l’espèce, il n’est pas contesté que le jugement d’adjudication du 19 mai 2015 a été notifié par la SCI AG à la SCI France immobilier le 12 février 2016.

C’est à juste titre que tribunal a retenu qu’alors que la qualité de propriétaire a été transférée à la SCI AG par le jugement d’adjudication, la SCI France immobilier a fait assigner la SCI AG devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins qu’il soit constaté que la promesse conclue entre les parties le 15 octobre 2016 valait vente, induisant nécessairement la reconnaissance d’un transfert de propriété au profit de la société AG, cette qualité n’ayant pas été contestée dans le cadre des différentes procédures ayant opposé les parties.

Ainsi, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les appelants et de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de Mme, [M] et M., [V]

Les appelants demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de la SCI AG à l’encontre de Mme, [M] et M., [V], faisant valoir que le jugement d’adjudication en date du 19 mai 2015 a pour débiteur saisi la société France immobilier et non Mme, [M] et M., [V] et qu’il n’a pas été signifié à ces derniers.

Aux termes des dispositions de l’article 503 du code de procédure civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire.

En cas d’exécution au seul vu de la minute, la présentation de celle-ci vaut notification.

Il ressort de l’article R322-60 du code des procédures civiles d’exécution que le jugement d’adjudication doit être notifié par le créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire ainsi qu’à toute personne ayant élevée une contestation tranchée par la décision.

En outre, selon l’article L322-13 du même code, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Enfin, l’article 1743 du code civil dispose, dans son premier alinéa, que :

« Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ».

Il a été jugé qu’il résulte de l’article 1743 du code civil et de l’article 684 de l’ancien code de procédure civile que le bail, même conclu après la publication d’un commandement valant saisie immobilière, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication (2ème Civ., 16 janvier 2025, pourvoi n°21-17.794).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le jugement d’adjudication a été régulièrement notifié à la société France immobilier, la propriété de l’immeuble ayant été valablement transmise de plein droit à la société AG en sa qualité d’adjdudicataire.

En outre, par courrier du 4 juin 2014, soit antérieurement à la publication du jugement d’adjudication, la SCI France immobilier a notifié à la SCI AG la copie des contrats de location portant sur les biens saisis et adjugés, dont l’un consenti le 06 janvier 2014 à M., [V] et à Mme, [M].

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’alors que M., [V] et Mme, [M] ne peuvent pas invoquer l’absence de notification du jugement d’adjudication à leur profit, celle-ci n’étant pas prévue par les dispositions de l’article R322-60 susvisé, le seul titre exécutoire constitué par le jugement d’adjudication fonde valablement les demandes formées par la société AG à l’encontre de M., [V] et Mme, [M], occupants du chef de la SCI France immobilier.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formées par la société AG à l’encontre de M., [V] et Mme, [M].

Sur la prescription

Les appelants demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes en paiement formées par la société AG au mois de décembre 2022, soutenant qu’elles sont prescrites depuis le mois de septembre 2017.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion et l’article 2242 du même code dispose que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu qu’alors que l’acte introductif d’instance en date du 18 octobre 2016 a interrompu le délai de prescription et que l’instance s’est poursuivie en raison du sursis à statuer prononcé par le jugement du 30 octobre 2017, la prescription n’est pas acquise et les demandes en paiement formées par la société AG à l’encontre de la société France immobilier, M., [V] et Mme, [M] sont donc recevables.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande d’expulsion

Les appelants sollicitent la réformation du jugement entrepris sur ce point en faisant valoir que si la SCI France immobilier avait son siège social dans les lieux litigieux, il ne s’agissait que d’une domiciliation sans impact sur l’occupation des lieux puisque les clés ont été remises à M., [E], [Q], huissier de justice, le 5 septembre 2022.

Ils avancent que la SCI France immobilier n’occupait pas les lieux de sorte qu’il n’est pas possible de prononcer son expulsion.

Enfin, ils font valoir par procès-verbal d’assemblée générale du 9 décembre 2022, la SCI France immobilier a transféré son siège social et que la SCI AG, qui n’est pas venue retirer les clés le 17 novembre 2022 et n’a pas déféré à la convocation de Me, [Q], ne justifie d’aucun préjudice alors qu’elle ne communique aucun courrier reçu par la SCI France immobilier dans son immeuble.

Le jugement entrepris a ordonné l’expulsion de la SCI France immobilier ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Aux termes des dispositions de l’article L.322-64 du code des procédures civiles d’exécution, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

L’article L.322-13 du même code dispose que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Il appartient au locataire d’établir qu’il a satisfait à son obligation de restitution des clés (3ème Civ., 14 novembre 2019, pourvoi n°18-18.857 et 3ème Civ., 7 septembre 2022, pourvoi n°21-18.298).

La restitution des clés ne vaut libération que pour autant que le locataire établisse que les clés ont été remises, sinon au bailleur en personne, du moins à un mandataire dûment habilité à les recevoir (3ème Civ., 13 novembre 1997, pourvoi n°96-11.493, 3ème Civ., 13 juin 2001, pourvoi n°99-14.998, 3ème Civ., 17 décembre 2002, pourvoi n°01-13.4888) ou que le propriétaire les a refusées (3ème Civ., 20 janvier 2009, pourvoi n°07-20.922 et 3ème Civ., 23 juin 2009, pourvoi n°08-12.291). Ainsi, la remise des clés à un huissier mandaté par le seul locataire ne vaut pas remise des clés au bailleur (Civ 3ème 13 juin 2001 n 99-14.998 bull 74). Une mise en demeure faite par lettre au bailleur de reprendre les clés ne vaut pas non plus restitution ( 3 Civ 23 juin 2009 n 08-12.291).

Il ressort des développements précédents que le jugement d’adjudication du 19 mai 2015 constitue un titre d’expulsion au titre du bail consenti le 6 janvier 2014 à M., [V] et Mme, [M], portant sur l’immeuble sis, [Adresse 5], [Localité 2].

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 17 août 2022, la société AG a été invitée à se présenter à l’établissement de l’état des lieux de sortie le 5 septembre 2022 et que par courrier du 6 septembre 2022, elle a été informée de la mise à disposition des clés de l’immeuble auprès de Me, [Q], commissaire de justice.

Un nouveau courrier a été adressé au conseil de la société AG le 17 novembre 2022 faisant état de l’absence de récupération des clés et il n’est pas contesté que la société AG n’a récupéré les clés que le 23 janvier 2023.

La seule mise à disposition des clés par le commissaire de justice mandaté par les locataires, est insuffisante à démontrer leur remise effective à la SCI AG en l’absence de preuve d’un refus exprimé de sa part de sorte que la restitution des lieux loués n’est intervenue que le 23 janvier 2023, date non contestée de la reprise des lieux loués par la société AG.

La restitution des clés implique la libération des lieux par les occupants, M., [V] et Mme, [M], ainsi que par la SCI France immobilier, occupante de leur chef qui n’avait aucune activité matérielle dans le logement, seulement son siège social.

Ainsi, il y a lieu de constater que la demande d’expulsion de la SCI France immobilier est devenue sans objet, la décision entreprise étant infirmée de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Les appelants demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et demandent à la cour de :

— rejeter toutes demandes d’indemnité d’occupation au regard de l’accord de la société AG pour une occupation à titre gratuit de par la signature du compromis de vente et l’absence de stipulation concernant une indemnité à titre onéreuse,

— fixer une indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2018 et non pour une période

antérieure, à un montant de 900 euros maximum jusqu’au 5 septembre 2022.

La cour observe à titre liminaire que ces demandes, à la fois de rejet et de fixation, sont contradictoires.

Les appelants font valoir que la société AG a régularisé une promesse de vente avec la SCI France immobilier en date du 15 octobre 2016 et qu’aucune indemnité d’occupation n’était prévue dans ce cadre de sorte qu’il ne peut être fixé aucune indemnité d’occupation pour la période du 12 février 2016 au mois de décembre 2017 inclus.

Ils ajoutent que la société AG ne communique pas le procès-verbal descriptif des lieux loués et que les agences immobilières qui fixent la valeur locative du bien entre 1.500 et 1.800 euros ne l’ont pas visité, au contraire de l’agence Invest immo, qui fixe la valeur locative à 950 euros et de l’agence Avenir agent immobilier, qui la fixe entre 900 et 950 euros. Ils précisent avoir d’ores et déjà réglé la somme de 50.000 euros de telle sorte qu’ils ne sont débiteurs d’aucune dette à l’égard de la société AG.

Aux termes du jugement entrepris, le tribunal a condamné solidairement M., [V] et Mme, [M] entre eux, et seulement conjointement avec la SCI France immobilier, à verser à la SCI AG une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.600 euros pour la période du 12 février 2016 au 05 septembre 2022, soit la somme totale de 127.110,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, condamné la SCI France immobilier à verser à la société AG une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.600 euros pour la période du 05 septembre 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux et enfin, rappelé que la somme de 2.600 euros devra être déduite de la dette de la SCI France immobilier au titre des indemnités d’occupation suivant arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juin 2021.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M,.[V] et Mme, [M] ainsi que la SCI France immobilier se sont maintenus dans les lieux loués en dépit du jugement d’adjudication du 19 mai 2015 de sorte qu’ils étaient occupants sans droit ni titre depuis la notification du jugement intervenue le 12 février 2016 jusqu’à la libération des lieux loués intervenue le 23 janvier 2023, date de la restitution effective des clés à la SCI AG, et sont donc, à ce titre, redevables d’une indemnité d’occupation, les circonstances alléguées tenant aux termes de la promesse de vente en date du 15 octobre 2016 étant sans incidence.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation mise à leur charge, en l’absence de nouvel élément de preuve produit aux débats en cause d’appel, c’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 1.600 euros au vu des attestations de valeur locative établis par l’agence IAD et l’agence Invest Immo .

Ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M., [V] et Mme, [M] au paiement de cette somme pour la période du 12 février 2016 au 5 septembre 2022 et conjointement avec la SCI France immobilier pour la même période.

Toutefois, alors qu’il n’est pas contesté que la SCI AG a récupéré les lieux loués le 23 janvier 2023, il y a lieu de dire que la SCI France immobilier sera condamnée à verser une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 1.600 euros pour la période du 5 septembre 2022 jusqu’au 23 janvier 2023, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.

Enfin, la SCI France immobilier sollicite la compensation des sommes mises à sa charge avec celles dues par la société AG, en faisant valoir qu’elle a réglé la somme de 50.000 euros au moyen de plusieurs versements,

Toutefois, en l’absence de tout nouvel élément produit en cause d’appel, c’est à juste titre que le tribunal a retenu, s’agissant des chèques, que la SCI France immobilier n’établit pas que les chèques des 3 août 2016, 28 mars 2017, 10 avril 2017 et 10 mai 2017, dont les photocopies sont versées aux débats, ont été encaissés par la SCI AG ni que les ordres de virement ont été effectivement débités et, que, d’autre part, les reçus de numéraires des 10 septembre et 15 décembre 2016 et 19 février 2017 sont insuffisants à justifier des paiements allégués.

Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de compensation formée par la SCI France immobilier et précisé que la somme de 2.600 euros devait être déduite de la dette de la SCI France immobilier au titre des indemnités d’occupation, ainsi qu’il résulte du dispositif de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juin 2021.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Les appelants, parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par la SCI AG le 7 janvier 2026 ;

Ordonne la rectification du jugement rendu le 28 août 2023 par le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois sous le numéro RG N°11-16-001703 de la façon suivante :

Rectifie le dispositif de l’arrêt en remplaçant la mention: « Constate que Mme, [Y], [U], [M] épouse, [V] et M,.[T], [V] ont quitté les lieux sis, [Adresse 6] sur la commune de, [Localité 8] le 05 septembre 2022 avec remise des clefs et état des lieux de sortie » par la mention suivante : « Constate que Mme, [Y], [U], [M] épouse, [V] et M,.[T], [V] ont quitté les lieux sis, [Adresse 5] au, [Localité 2] le 05 septembre 2022 avec remise des clefs et état des lieux de sortie » ;

Rectifie le dispositif de l’arrêt en remplaçant la mention : « Ordonne à la SCI France immobilier aisi qu’à tous les occupants de son chef, de libérer les lieux sis, [Adresse 7] sur la commune de, [Localité 8]» par la mention suivante : « Ordonne à la SCI France immobilier aisi qu’à tous les occupants de son chef, de libérer les lieux sis, [Adresse 5] au, [Localité 2] » ;

Dit que mention de la présente décision sera portée sur les minutes et les expéditions de l’arrêt rectifié ;

Confirme, en toutes ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— ordonné à la SCI France immobilier, ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les lieux sis, [Adresse 5] au, [Localité 2] ;

— condamné la SCI France immobilier à verser à la SCI AG une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.600 euros pour la période du 5 septembre 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Constate que la demande au titre de l’expulsion de la SCI France immobilier est devenue sans objet ;

Condamne la SCI France immobilier à verser à la SCI AG une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.600 euros pour la période du 5 septembre 2022 au 23 janvier 2023 ;

Et y ajoutant,

Condamne la SCI France immobilier, M., [V] et Mme, [M] aux dépens d’appel ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,