Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 08 AVRIL 2026

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08106 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWMI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2022 – Tribunal judiciaire de PARIS

RG n° 19/10949

APPELANT

Syndicat Des Copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet [V], SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 848 665 592, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1432

INTIMÉE

S.C.I. IENA immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 841 252 141, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1383 et plaidant par M^e Sigride BANY, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Tiphaine EOCHE DUVAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Iéna a acquis, suivant promesse authentique du 19 juillet 2018, réitérée le 27 septembre 2018, les lots n° 9, 10 et 13 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à la refonte du règlement de copropriété adoptée lors de l’assemblée générale du 3 avril 2018, le lot n°10 est devenu le lot n°102. Les actes de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ont été publiés et enregistrés au service de la publicité foncière de [Localité 1] 8 le 31 juillet 2018.

Par acte du 12 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] a fait constater par huissier la transformation du lot n°102 à usage de bureau en logement loué pour des séjours à courte durée.

Le syndic a ensuite convoqué, pour le 4 avril 2019, une assemblée générale avec notamment à l’ordre du jour une résolution visant à se prononcer sur l’occupation de ce lot.

Par courrier en date du 29 mars 2019 adressé au syndic de l’immeuble, le conseil de la société Iéna l’a informé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] ne pouvait s’opposer à ce changement d’affectation, conforme à la destination de l’immeuble, telle que prévue au règlement de copropriété et que sa cliente avait obtenu l’ensemble des autorisations administratives nécessaires à ce changement d’affectation.

Par acte du 18 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème, a assigné la société Iéna devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous astreinte, la cessation de l’activité hôtelière et/ou d’hébergement de courte durée pratiquée dans les locaux lui appartenant, le paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts outre sa condamnation aux dépens et à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Iéna s’est opposée à ces prétentions et a demandé à titre reconventionnel au tribunal de :

— déclarer nul et non avenu et annuler le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018 et, à tout le moins, les résolutions n°10 et n°11 non inscrites à l’ordre du jour de la convocation de cette assemblée et 'approuvées’ en violation des dispositions légales de convocation, de tenue, de vote, de représentation (détournement du

pouvoir de la société [Localité 1] Properties Group) et de majorité (article 26 alinéa 3) ayant pour objet de modifier la destination générale mixte d’habitation, professionnel et commercial de l’immeuble, de supprimer la destination commerciale du lot n°102 et de porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du propriétaire du lot n°102 (issu de la

subdivision du lot n°1) telles qu 'elles résultent du règlement de copropriété du 26 mai 1950,

— à titre subsidiaire, déclarer inexistantes les résolutions n°10 et n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018 affectées de vices de forme et de fond gravissimes car, non inscrites à l’ordre du jour de la convocation de cette assemblée et 'approuvées’ en violation des dispositions légales de convocation, de tenue, de vote, de représentation (détournement du pouvoir de la société [Localité 1] Properties Group) et de majorité (article 26 alinéa 3) ayant pour objet de modifier la destination générale mixte d’habitation, professionnel et commercial de l’immeuble, de supprimer la destination commerciale du lot n°102 et de porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du propriétaire du lot n°102 (issu de la subdivision du lot n°1) telles qu’elles résultent du règlement de copropriété du 26 mai 1950,

— déclarer nul et non avenu et annuler l’acte de 'refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété’ du 19 juillet 2018, et, en tout état de cause, les clauses y incluses suivantes portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du propriétaire du lot n°102 (issu de la subdivision du lot n°1) telles qu’elles résultent du règlement de copropriété du 26 mai 1950 :

Article 2- 'Affectation’ – page 15 :

Le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux',

Article 8- 'Conditions d 'occupation’ – page 18 :

Le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l 'immeuble',

— réputer non écrites et annuler les clauses suivantes de l’acte de 'refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété’ du 19 juillet 2018 supprimant la destination commerciale du lot n°102 (ancien lot n°1) et portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI Iena :

'Article 2- 'Affectation’ -page 15 :

Le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux',

Article 8- 'Conditions d’occupation’ -page 18 :

Le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l 'immeuble',

— déclarer inopposable à la SCI Iena l’acte de 'refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété’ du 19 juillet 2018 et, en tout état de cause les clauses modificatives suivantes portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du propriétaire du lot n°102 (issu de la subdivision du lot n°1) telles qu 'elles résultent du règlement de

copropriété du 26 mai 1950 :

'Article 2- 'Affectation’ -page 15 :

Le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux',

Article 8- 'Conditions d 'occupation’ -page 18 :

Le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble ',

— dire que le lot n° 102 (issu de la subdivision du lot n°1 et anciennement lot n°10) est à usage commercial sauf pour les commerces d’alimentation, bar, café ou similaire,

— condamner, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à maintenir et/ou rétablir la clause suivante d(origine du règlement de copropriété de l’immeuble selon laquelle :

'le premier lot du rez-de-chaussée (dont le lot n°102 est issu de la division) pourra être utilisé pour tous autres commerces que des commerces d’alimentation, bar, café ou similaires,

— ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code.

Par conclusions, notifiées par RPVA le 17 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème a saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir, sous astreinte, la cessation de l’activité d’hôtellerie et/ou d’hébergement de courte durée exercée dans ces locaux, le paiement par la société Iéna, la condamnation de la SCI Iena à lui payer les sommes de 10.000 € de dommages-intérêts et 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Iéna a pour sa part sollicité reconventionnellement que l’acte de refonte du règlement de copropriété soit déclaré nul et non avenu ou en tous cas inopposable à son encontre.

Par ordonnance du 29 mai 2020, le juge de la mise en état a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème et de la SCI Iéna.

Par jugement du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la SCI Iéna de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018, de sa demande d’annulation des résolutions n°10 et 11, de sa demande tendant à déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11, de sa demande d’annulation de l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété,

— déclaré inopposable à la SCI Iéna l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018,

— déclaré non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 :

'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux',

'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble',

— débouté la SCI Iéna de sa demande tendant à faire condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société à responsabilité limitée NBGI, à 'maintenir et/ou rétablir la clause’ d’origine du règlement de copropriété,

— débouté la SCI Iéna de sa demande tendant à ordonner la publication du jugement au fichier immobilier,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI Iéna,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Iena la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code, – débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 avril 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 novembre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 544, 1147, 1153 et 1166 du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté la SCI Iéna de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018, de sa demande d’annulation des résolutions n°10 et 11, de sa demande tendant à déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11, de sa demande d’annulation de l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété,

débouté la SCI Iéna de sa demande tendant à faire le condamner à 'maintenir et/ou rétablir la clause’ d’origine du règlement de copropriété,

débouté la société Iéna de sa demande tendant à ordonner la publication du jugement au fichier immobilier,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a déclaré inopposable à la SCI Iéna l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018,

a déclaré non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 : 'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux’ et 'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble',

l’a débouté de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI Iéna,

l’a condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCI Iena la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— déclarer opposable à la société Iéna l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018,

— dire valables les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 : 'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux’ et 'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble',

— débouter la société Iéna de la totalité de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la SCI Iena de sa demande tendant à voir déclarer nul l’acte de refonte de l’état descriptif de division du règlement de copropriété du 19 juillet 2018, et voir déclarer que le lot numéro 102 est à usage commercial 'sauf pour les commerces d’alimentation, bar, café ou similaire', et de sa demande de condamnation à faire publier le jugement du 25 mars 2022 et ou/ l’arrêt à intervenir,

— dire que la demande tendant à voire annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018, ou à tout le moins les résolutions 10 et 11 de cette assemblée est une demande nouvelle en cause d’appel, irrecevable sur le fondement de l’article 563 du code de procédure civile,

— subsidiairement, la dire mal fondée,

— ordonner en conséquence la cessation de l’activité d’hôtellerie, et/ ou d’hébergement de courte durée, dans les lots appartenant à la SCI Iéna,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 9 mois, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sans préjudice d’une nouvelle fixation ultérieurement,

— condamner la SCI Iéna au paiement de cette astreinte,

— condamner la SCI Iéna au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI Iéna aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 18 novembre 2025 par lesquelles la société civile immobilière Iena, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 13, 22, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 1, 2, 3, 4, 9, 13 et suivants du décret du 17 mars 1967, à :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré inopposable à la société Iéna l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018,

déclaré non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 : 'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux’ et 'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble',

débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société Iéna,

— infirmer le jugement sur les autres chefs,

statuant à nouveau,

— annuler l’assemblée générale du 3 avril 2018, ou à tout le moins, annuler les résolutions n°10 et 11 de ladite assemblée,

— à titre subsidiaire, déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11 l’assemblée générale du 3 avril 2018,

— déclarer nul l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018,

— déclarer qu’en application du règlement de copropriété d’origine du 26 mai 1950 le lot n°102 (issu de la subdivision du lot n°1 et anciennement lot n°10) est à usage commercial 'sauf pour les commerces d’alimentation, bar, café ou similaire',

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] à (faire) publier le jugement du 25 mars 2022 et/ou l’arrêt à intervenir au fichier immobilier (bureau des hypothèques) à ses frais exclusifs, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

et, y ajoutant, à titre reconventionnel,

— lui déclarer non applicable ou inopposable la clause suivante du règlement de copropriété, article 9 'locations’ page 57 : 'le syndic devra être avisé au préalable de toute vente ou location avant la réalisation de chaque vente ou location',

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande, sur la base des résolutions adoptées lors de l’assemblée du 3 avril 2018, de cessation de l’activité d’hôtellerie et d’hébergement de courte durée exercée par la SCI Iéna dans son lot.

Il se base sur l’acte de refonte/mise en harmonie du règlement de copropriété, adopté lors de cette assemblée générale, ayant modifié la destination du lot du rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant à la SCI.

La SCI Iéna maintient son opposition à cette demande en soutenant, à titre reconventionnel,

que le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2018 est nul, que les résolutions 10 et 11 votées lors de cette assemblée générale sont inexistantes, que l’acte de refonte de l’état descriptif de division est nul, que les articles 2 et 8 de l’acte de refonte de l’état descriptif de division du 19 juillet 2018 sont nuls, que cet acte doit lui être déclaré inopposable, qu’il soit dit que le lot 102 est à usage commercial sauf pour les commerces d’alimentation, bar, café ou similaire et par conséquent que le syndicat des copropriétaires soit condamné, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à maintenir et/ou rétablir la clause d’origine du règlement de copropriété sur la destination du lot 102.

Comme l’a fait le tribunal, il y a lieu d’examiner en premier lieu les demandes de la SCI léna avant d’étudier celle du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de la SCI Iéna d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018 ou, à tout le moins, d’annulation des résolutions n° 10 et 11 et la demande subsidiaire de déclarer inexistantes les résolutions n° 10 et 11

La SCI Iéna a sollicité, dans le dispositif de ses conclusions de première instance, de déclarer nul et non avenu et d’annuler le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018 et à tout le moins les résolutions n°10 et n°11, et à titre subsidiaire de déclarer ces résolutions inexistantes.

Elle fait état d’irrégularités affectant la convocation à cette assemblée, l’ordre du jour ainsi que les modalités de représentation des copropriétaires.

Elle maintient en appel que le fait que son vendeur, la société [Localité 1] Properties Group, alors propriétaire, n’ait pas contesté cette assemblée générale ne la prive pas du droit de soulever l’inexistence de ces deux résolutions en raison des vices de forme et de fond gravissimes les affectant, si bien que doit s’appliquer le délai de prescription de dix ans et non celui de deux mois prévu par l’article 42 de la loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires soulève, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale au motif qu’en première instance la SCI Iéna ne sollicitait pas l’annulation des résolutions n° 10 et 11 de l’assemblée générale du 3 avril 2018 mais à voir déclarer 'nul et non avenu le procès verbal de l’assemblée générale’ et à titre subsidiaire à voir déclarer 'inexistantes’ les résolutions n° 10 et 11 de cette assemblée'.

Sur le fond, le syndicat fait valoir que la SCI Iéna est hors délai pour formuler une demande d’annulation, l’assemblée n’ayant fait l’objet d’aucun recours.

Il indique de plus, concernant l’inexistence des résolutions, que la SCI Iéna n’explicite pas juridiquement sa demande qui ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de la SCI Iéna au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

Il résulte de l’article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'.

Au terme de l’article 566 du même code, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

La demande de la SCI Iéna en première instance était la suivante : 'déclarer nul et non avenu et annuler le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018 et, à tout le moins, les résolutions n°10 et n°11…'.

En cause d’appel SCI Iéna demande à la cour d’annuler l’assemblée générale du 3 avril 2018, ou à tout le moins, annuler les résolutions n°10 et 11 de ladite assemblée.

Outre que la demande d’annulation des résolutions n° 10 et 11 était déjà formulée en première instance, la demande formulée en appel d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018 tend aux mêmes fins que la demande d’annulation du procès verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2018 formulée en première instance.

Elle est donc recevable au regard de l’article 565 précité.

La fin de non recevoir soulevée par le syndicat au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile doit être rejetée.

Sur la demande de la SCI Iéna d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018 ou, à tout le moins, d’annulation des résolutions n° 10 et 11 et la demande subsidiaire de déclarer inexistantes les résolutions n° 10 et 11

La SCI Iéna fait valoir que l’assemblée générale du 3 avril 2018, et surtout ses résolutions n° 10 et 11 étant affectées de graves vices de forme et de fond, le délai de prescription n’est pas de deux mois mais de 10 ans.

Avant la modification de l’article 42 alinéa 1 par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, les actions personnelles nées de l’application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Il résulte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet1965 que 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée'.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriétaires, qu’elles tendent à la nullité ou à l’inexistence. C’est le même délai de forclusion de deux mois qui s’applique même dans le cas ou les résolutions attaquées porteraient atteinte à l’exercice des droits de jouissance privatifs du copropriétaires demandeurs à l’action.

La société à responsabilité limitée [Localité 1] Properties Group a été propriétaire, notamment du lot n° 1, devenu lot n°10 puis n° 102 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème du 2 mars 2017 au 27 septembre 2018 (pièces SCI n° 7 et 15, syndicat n° 2).

Il est acquis aux débats que la société [Localité 1] Propreties Group a été convoquée à l’assemblée générale du 3 avril 2018 suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2018 reçue le 6 mars 2018. L’ordre du jour indiqué dans la convocation comportait 9 points. La société [Localité 1] Properties Group a adressé au syndic le 7 mars 2018 une procuration datée du 6 mars 2018 à remettre à un des copropriétaires.

Puis, le 7 mars 2018 le syndic a envoyé un ordre du jour complémentaire comportant deux questions supplémentaires (pièce syndicat n° 26 et pièce SCI n° 5) :

— 'vote concernant la refonte du règlement de copropriété (projet joint). (Article 26)

L’assemblée générale vote la refonte du règlement de copropriété, comme joint à la convocation’ ;

— 'mandat à donner au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires dans toutes les démarches nécessaires à l’enregistrement du modificatif du règlement de copropriété. (Article 24)'.

L’assemblée générale mandate le syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires dans toutes les démarches nécessaires à l’enregistrement du modificatif du règlement de copropriété'.

Dans son envoi, le syndic n’a pas joint de formulaire de procuration.

Cet ordre du jour complémentaire a été reçu par la société [Localité 1] Properties Group le 8 mars 2018 (pièce syndicat n° 27).

Tant l’ordre du jour initial que l’ordre du jour complémentaire ont été envoyé dans le délai de 21 jours avant la date de la réunion du 3 avril 2018 comme prescrit à l’article 9 du décret du 7 mars 1967.

Les dispositions de l’article 10 du même décret n’interdisent pas au syndic de compléter l’ordre du jour initial de sa propre initiative par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires dans le délai de 21 jours, ce qui est le cas ici. Par ailleurs, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au syndic de notifier en même temps que l’ordre du jour complémentaire un modèle de procuration. Dans ce cas, le copropriétaire, non présent à l’assemblée générale, doit être considéré comme défaillant aux votes des projets de résolutions n°10 et 11 mentionnés dans l’ordre du jour complémentaire et recevable à en solliciter l’annulation.

Cependant, aucun recours n’a été engagé contre l’assemblée générale du 3 avril 2018 dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 19 juillet 1965.

Et dans la mesure où la convocation complémentaire comportant les votes des projets de résolutions n° 10 et 11 a été adressée à la société [Localité 1] Properties Group, propriétaire du lot 102, dans le délai de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, et avec l’envoi en pièce jointe du projet de refonte du règlement de copropriété, ni le procès verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2018, ni les résolutions n° 10 et 11 ne sont affectés 'de vices de forme et de fond gravissimes’ permettant d’augmenter le délai de contestation de 2 mois à 10 ans comme le soutient à tort la SCI Iena.

La SCI Iéna, qui au surplus n’était pas propriétaire à la date de assemblée générale du 3 avril 2018, est irrecevable à solliciter l’annulation de cette assemblée ni des résolutions n°10 et 11, de même qu’elle est irrecevable à soutenir que les résolutions n° 10 et 11 sont 'inexistantes'.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté la SCI Iéna de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018, de sa demande d’annulation des résolutions n°10 et 11 et de sa demande tendant à déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11.

La SCI Iéna doit être déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018, en sa demande d’annulation des résolutions n°10 et 11 et en sa demande tendant à déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11.

Sur l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018

Aux termes de l’article 4 du décret du 17 mars 1967, 'tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent'.

La SCI Iéna demande tout à la fois que cet acte soit déclaré nul et qu’il soit annulé en raison des clauses portant atteinte au droit de jouissance de son lot.

Elle maintient également que cet acte, non publié lorsqu’elle a acquis son lot, lui est inopposable puisqu’elle n’était pas encore propriétaire lors de son adoption.

Elle demande donc que cet acte, et en tout état de cause les clauses modificatives portant atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, lui soient déclaré inopposables.

Le syndicat des copropriétaires maintient que les assemblées générales ayant approuvé cet acte n’ont fait l’objet d’aucun recours et que la SCI Iéna est donc hors délai pour l’attaquer.

Il maintient que le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires et que son opposabilité n’est pas subordonnée à sa publication au fichier immobilier, qui n’est nécessaire que vis-à-vis des tiers.

Dans la mesure où le juge ne tient de la loi du 10 juillet 1965 que le pouvoir d’annuler une assemblée générale ou de réputer non écrites certaines clauses et non d’annuler un état descriptif de division ou un règlement de copropriété, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Iena de sa demande de déclarer nul l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018.

S’agissant de l’inopposabilité à la SCI Iena de l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, il ressort de l’article 4 précité qu’il impose, lors de la vente d’un lot de copropriété, que l’acte de vente mentionne expressément que l’acquéreur a eu connaissance du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ainsi que de leurs modifications respectives, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Cependant, ce même article précise que si le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, n’ont pas été publiés, ils s’imposent néanmoins à l’acquéreur s’il est expressément constaté dans l’acte de vente qu’il en a eu préalablement connaissance et a adhéré aux obligations en résultant.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le syndicat (n° 18 et 28) que les actes de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ont été signés respectivement les 7 mars et 19 juillet 2018 et publiés au service de la publicité foncière le 31 juillet 2018.

La difficulté vient de ce que la promesse authentique de vente du lot n° 10 (devenu n° 102) du 19 juillet 2018 est antérieure à la publication du 31 juillet 2018 (pièce syndicat n° 2 : avis de mutation) tandis que l’acte authentique de réitération de la vente est intervenue le 27 septembre 2018, soit postérieurement à la publication (pièce SCI n° 7 : extrait acte authentique de vente).

Les deux actes des 19 juillet et 27 septembre 2018 se réfèrent au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division initial du 22 mai 1950.

Ils indiquent, au paragraphe 'état descriptif de division-règlement de copropriété’ que l’état descriptif-règlement de copropriété a été modifié :

— aux termes d''n acte reçu par Maître [M], notaire à [Localité 6] le 17juillet 1985, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 8 le 11 septembre 1985, volume 4504, numéro 10

— aux termes d’un acte reçu par Maître [U], notaire à [Localité 7] le 25 octobre 1985, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 8 le 27 décembre 2011, volume 2011P, numéro 8138,

— aux termes d’un acte reçu par Maître [L] [O], notaire à [Localité 1] le 7 mars 2018, en cours de publication au service de la publicité foncière de [Localité 1] 8'.

En application de l’article 1589 du code civil, la date à prendre en considération est celle de la signature de la promesse authentique de vente, soit le 19 juillet 2018, ainsi que l’indique d’ailleurs l’avis de mutation (pièce syndicat n° 2). A cette date du 19 juillet 2018, antérieure à la publication du 31 juillet 2018, la SCI Iena n’a pas eu connaissance de la refonte de l’état descriptif de division et du règlement de propriété et n’a pu y adhérer aux obligations en résultant, notamment le changement de destination du lot n° 10 devenu lot 102.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré inopposable à la SCI Iéna l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018.

Sur le caractère non écrit des articles 2 et 8 de l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018

L’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, prévoit que 'le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.

Le règlement de copropriété du 26 mai 1950 prévoyait, dans son article deuxième relatif à l’usage des parties privées, que :

'les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes honorables, de bonne vie et moeurs pouvant y exercer une profession libérale ne causant aucun trouble dans l’immeuble.

Aucune industrie ou commerce ne pourra être exercé dans un appartement.

Toutefois, le premier lot sis au rez-de-chaussée pourra être utilisé pour tout autres commerces que des commerces d’alimentation bar, café ou similaires'

Il est acquis que le premier lot ainsi visé correspond au lot acquis par la SCI Iéna, désormais désigné sous le numéro 102.

L’acte de refonte du 19 juillet 2018 prévoit désormais les dispositions suivantes, concernant l’affectation de ce lot :

— 'affectation

Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes honorables, de bonne vie et moeurs pouvant y exercer une profession libérale ne causant aucun trouble dans l’immeuble, à l’exclusion de toute location meublée touristique.

Aucune industrie ou commerce ne pourra être exercé dans un appartement.

Le lot 101 sis au rez-de-chaussée étant l’ancienne loge du concierge, et répondant aux critères définis par l’article 74 de la loi SRU (L1 I I -6-I et 2), notamment une surface minimale de 14m² et un volume de 33m², il est précisé qu’il s’agit d’un local d’habitation.

Le lot 102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que bureaux'.

(article 2, relatif à la désignation et affectation de l’immeuble).

— 'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble'.

(article 8, relatif aux conditions d’occupation).

La SCI Iéna maintient que ces articles portent atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de son lot et qu’elles doivent, de ce fait, être réputées non écrites.

Elle maintient que les modifications adoptées tendent à supprimer la destination commerciale de son lot en restreignant son affectation à usage 'de bureaux administratifs ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble’ alors que cette restriction de ses droits n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble.

Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré non écrites les clauses suivantes, en pages 16 et 19 du règlement de copropriété :

'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux'

et

'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble'.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement sur ce point. Il maintient que ces clauses non aucun caractère illicite, indiquant qu’elles sont habituelles, et particulièrement au vu du prestige du quartier où se situe l’immeub1e et du caractère bourgeois de ce dernier, et tout à fait conformes à la destination de l’immeuble.

Il rappelle que l’immeuble est situé [Adresse 4], 'dans un environnement particulièrement prestigieux, à deux pas du Trocadéro, du Palais de Chaillot, de l'[Adresse 5], du musée d’art moderne etc…' et que la clause litigieuse est tout à fait habituelle dans un tel type d’environnement.

Il rappelle que tant l’ancienne version du règlement de copropriété, qui prévoyait l’obligation de prévenir le syndic en cas de location, disposition incompatible avec des locations de courtes durées telles que pratiquées par la SCI Iéna, que la nouvelle, dans son article 8, interdisent l’activité développée par la SCI Iéna.

Il maintient qu’en réalité, la SCI Iéna a acquis son lot en parfaite connaissance de cause, espérant ainsi, par l’effet d’un coup de force, développer une activité interdite par le règlement de copropriété.

Il est exact qu’en application de l’article 8 précité, toute clause du règlement de copropriété restreignant le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot est réputée non écrite, sauf si cette restriction est justifiée par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation, c’est-à-dire l’ensemble des caractéristiques de

l’immeuble qui font son genre et sa qualité, à savoir l’affectation de ses différentes composantes (destinations des parties privatives et communes), mais aussi sa construction et son architecture, sa situation et son environnement ou encore le confort donné aux occupants.

Il faut donc que la destination des parties tant privatives que communes soit compatible avec la destination de l’immeuble, cette dernière devant cependant être contenue, du fait de son opposition permanente avec le droit de la propriété individuelle du copropriétaire.

L’article 9 de la loi de 1965 prévoit en effet le droit des copropriétaires à jouir librement des parties privatives incluses dans leurs lots et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Les clauses restrictives ne doivent donc pas empiéter outre-mesure sur la liberté du copropriétaire sous prétexte de l’intérêt général, au risque de constituer des clauses illicites ou abusives.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI Iéna exerce dans son lot une activité de location de courte durée, laquelle correspond à une activité commerciale autorisée par le règlement de 1950 puisqu’il prévoyait que ce lot pouvait être utilisé pour 'tous autres commerces que des commerces d’alimentation bar, café ou similaires', seules ces dernières activités étant ainsi exclues.

Cependant, l’affectation du lot n° 102, anciennement lot n° 10, à usage de bureaux est antérieure à l’acte de refonte du 19 juillet 2018.

La refonte du règlement de copropriété selon modificatif établi par le cabinet Serrain le 27 juillet 2012 a été approuvée au terme de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 29 novembre 2012 (pièce SCI n° 2). Cette assemblée n’a pas fait l’objet d’un recours. Dans ce modificatif l’ancien lot n° 1 devenu lot n° 10 puis lot 102 est désigné comme étant 'un local avec placard comprenant un coin cuisine, une salle d’eau avec placard, un water closet’ (pièce SCI n° 14). Sa superficie est de 31,7 m².

L’acte de vente par la société [Localité 1] Properties Group du 27 septembre 2018 à la SCI Iena indique que le lot n° 10 (nouvellement numéroté102) est 'un local de bureaux’ et non une boutique (pièce SCI n°7). L’acte désigne le lot n° 10 ainsi : 'au rez-de-chaussée, porte droite, un local de bureaux, avec placard, comprenant un coin cuisine, une salle d 'eau avec placard, un watre closet'. A cet égard, la 'précision’ faite par le vendeur selon laquelle la désignation de 'local de bureaux’ résulte d’une erreur matérielle du géomètre et que la désignation du lot est celle d’une 'boutique’ est elle même, à tout le moins, erronée puisque la société [Localité 1] Properties Group a bien signé l’acte contenant modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division établi par Maître [O], notaire, le 7 mars 2018 dans lequel le lot n° 10 est désigné comme 'un local de bureaux'.

Elle a en effet signé une procuration le 6 mars 2018 qui rappelle dans la partie 'exposé’ l’évolution du lot n° 1 devenu n° 10 puis 102 :

— le lot initialement numéroté 1 était une boutique,

— à la demande de la société [Localité 1] Properties Group, qui a acquis le lot n° 1 ('une boutique') par acte authentique du 2 mars 2017 (pièce SCI n° 15), ce lot a été divisé en lot n° 10 et 13 (ce dernier étant une cave rattachée au lot n° 1),

— suite à l’assemblée générale du 29 novembre 2012 qui a approuvé le modificatif du cabinet Serrain du 3 avril 2012 comportant notamment subdivision du lot 1 ('boutique') en deux lots 10 et 13, le lot n° 10 est devenu 'un local de bureaux'.

Le gérant de la société [Localité 1] Properties Group a paraphé toutes les pages de la procuration qui en comportent 24 et a signé le document (pièce syndicat n° 17). Il n’a fait aucune observation au notaire sur une prétendue erreur de désignation du lot n° 10. C’est dans ces conditions que Maître [O] a établi l’acte de refonte de l’état descriptif le 7 mars 2018, approuvé par l’assemblée générale du 3 avril 2018 avec le projet de refonte du règlement de copropriété, à l’exception de la société [Localité 1] Properties Group pour les motifs exposés plus haut. Mais, comme il a été dit plus haut, en l’absence de tout recours, y compris de la société [Localité 1] Properties Group, l’assemblée générale est devenue définitive et l’état descriptif de division de l’immeuble, de même que le règlement de copropriété, lequel forme la loi de l’immeuble, sont ceux établis par Maître [O] suivant acte authentique du 19 juillet 2018 intitulé 'refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété (pièce syndicat n° 1), publié et enregistré au service de la publicité foncière de Paris 8 le 31 juillet 2018 (pièce syndicat n° 28, pièce SCI n° 16);

De plus, et précédemment à l’assemblée générale du 3 avril 2018, l’assemblée générale du 4 mai 2017 a voté 'la modification de la désignation du lot n° 102 de boutique à bureaux (ces locaux ne pouvant pas être une boutique') (pièce syndicat n° 23). Et dans un courriel adressé le 7 juillet 2017 au président du conseil syndical et au syndic, le gérant de la société [Localité 1] Properties Group écrit ce qui suit :

'… Je vous informe que le local de bureau du rdc vient d’être loué à la société City Distribution qui est dans la gestion immobilière, l’investissement immobilier et la gestion des enseignes type Franprix et [Adresse 6].

Le local leur servira de bureaux pour la gestion et le management de leurs opérations sur l’ouest parisien…

…

Comme vu ensemble, c’est donc une activité complètement tertiaire qui respecte l’identité et la tranquillité de l’immeuble’ (pièce syndicat n° 24).

Il en résulte de ce qui précède, d’une part que la déclaration du vendeur (pièce SCI n° 7 page 5) selon laquelle 'le vendeur déclare que le lot de copropriété n° 10 est à destination commerciale, ainsi qu’il résulte du règlement de copropriété initial dans lequel ledit lot est identifiée sous le terme boutique’ est, encore une fois à tout le moins, inexacte et n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires. L’acte de Maître [O] du 7 mars 2018 est en outre expressément mentionnée dans l’acte de vente, comme il a été vu plus haut. D’autre part que la demande de la SCI Iena de voir déclarer réputées non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 : 'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux’ et 'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble’ doit s’analyser à l’aune du règlement de copropriété du 19 juillet 2018 et non du règlement du 26 mai 1950.

Le règlement de copropriété stipule au paragraphe 'affectation’ de l’article 2 'désignation et affectation de l’immeuble’ (pièce syndicat n° 28, pages 15 et 16) :

'Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes honorables, de bonne vie et moeurs, pouvant exercer une profession libérale ne causant aucun trouble dans l’immeuble, à l’exclusion de toute location meublée touristique.

Aucune industrie ou commerce ne pourra être exercée dans un appartement.

Le lot 101 sis au rez-de-chaussée étant l’ancienne loge du concierge, et répondant aux critères définis par l’article 14 de la loi SRU (L 111-6-1 et 2), notamment une surface minimale de 14 m² et un volume de 33 m², il est précisé qu’il s’agit d’un local d’habitation.

Le lot 102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que bureaux'.

L’article 8 du règlement stipule que 'le local du rez-de-chaussée, lot n° 102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble’ (page 19).

L’immeuble est donc à l’usage essentiellement résidentiel, seules sont admises les activités libérales et de bureau administratif ne générant aucun va et vient de personnes étrangères à l’immeuble, tels que des clients. La cessation de l’activité commerciale dans le lot n° 1, devenu n° 10 puis n° 102 est le fruit d’un long processus qui a débuté en 2012 en accord avec les propriétaires successifs du lot jusqu’en 2018 puisqu’aucune assemblée générale n’a été contestée par ces derniers. Les clauses contestées par la SCI Iena sont en réalité conformes à la destination affirmée de l’immeuble dont la finalité est l’habitation dans le calme et la tranquillité, et à sa situation dans un environnement dont il n’est pas contesté qu’il est de prestige, 'à deux pas du Trocadero, du Palais de Chaillot, de l'[Adresse 7], du musée d’art moderne…' comme l’indique le syndicat.

En prévoyant que le lot n° 102 ne pourra être qu’à usage de bureaux administratifs, les articles 2 et 8 de l’acte de refonte du règlement de copropriété ne restreignent pas de manière excessive le droit pour la SCI Iéna de disposer de son bien, puisque, comme il a été vu plus haut, la location pour un usage de bureaux administratifs est possible, le précédent propriétaire du lot 102 ayant trouvé en 2017 un locataire adéquat qui exerce 'une activité complètement tertiaire qui respecte l’identité et la tranquillité de l’immeuble'.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a déclaré non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 :

'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux',

'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble',

La SCI Iéna doit donc être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 :

'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux',

'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble'.

Le jugement doit en revanche être confirmé en ce qu’il a :

— débouté la SCI Iéna de sa demande tendant à faire condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société à responsabilité limitée NBGI, à 'maintenir et/ou rétablir la clause’ d’origine du règlement de copropriété,

— débouté la SCI Iéna de sa demande tendant à ordonner la publication du jugement au fichier immobilier.

Sur l’article 9 du règlement de copropriété [en réalité article 2 du règlement du 26 mai 1950, page 57]

La SCI Iena sollicite que lui soit déclaré non applicable ou inopposable la clause suivante du règlement de copropriété, article 9 'locations’ page 57 : 'le syndic devra être avisé au préalable de toute vente ou location avant la réalisation de chaque vente ou location'.

La SCI Iena fait valoir que cette clause est étrangère au copropriétaire d’un lot à usage commercial exploité en meublé touristique conformément à la destination commerciale du niveau de l’immeuble où se situe son lot dans la mesure où, dans ce cas, le copropriétaire concerné ne consent pas des 'baux et engagements de location', mais des actes de prestations de services. Elle soutient que l’exploitation d’un hébergement touristique pour de courtes durées assortie de prestations de services ne saurait être assimilée à une simple location et les personnes pouvant être amenées à occuper les locaux ne sont pas des locataires au sens du règlement de copropriété de sorte que la clause de l’acte de refonte imposant aux copropriétaires de dénoncer au syndic notamment les locations régularisées dans les lots privatifs ne trouvent pas à s’appliquer aux actes relevant de l’exploitation commerciale du lot n°102.

L’article 9 'locations’ du règlement de copropriété du 19 juillet 2018 prévoit que 'le copropriétaire – bailleur devra aviser le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire’ (règlement de copropriété du 19 avril 2018, page 19).

Il y a lieu d’observer qu’une clause similaire existait dans le règlement de copropriété du 26 mai 1950 : 'le syndic devra être avisé au préalable de toutes vente ou locations avant la réalisation de chaque vente ou location, le propriétaire devra consigner entre les mains du syndic tous les frais ou impôts faits ou prévus’ (pièce SCI n° 1 : règlement de copropriété du 26 mai 1950, article 2, page 57).

C’est en réalité cette dernière clause qui fait l’objet de la demande de la SCI Iena, et non pas celle de l’article 9 du règlement du 19 juillet 2018 qui lui est déjà inopposable du fait de la confirmation du jugement lui ayant déclaré inopposable l’acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018.

La clause aux termes de laquelle le syndic devra être avisé au préalable de toutes vente ou locations avant la réalisation de chaque vente ou location, s’applique à tous les copropriétaires de lots, qu’ils soient qualifiés d’appartement ou de local. Même si la SCI Iena indique qu’elle exploite personnellement le lot n° 102, rien ne l’empêche à l’avenir de le louer ou de le vendre, et dans ces deux cas, l’article 2 du règlement de copropriété du 26 mai 1950 est applicable. Par ailleurs cette clause ne restreint pas de manière excessive le droit pour la SCI Iéna de disposer de son bien, s’agissant d’une simple information à donner au syndic.

La SCI Iena doit être déboutée de sa demande tendant à ce que lui soit déclarée non applicable ou inopposable la clause suivante du règlement de copropriété du 26 mai 1950, article 2, page 57 : 'le syndic devra être avisé au préalable de toute vente ou location avant la réalisation de chaque vente ou location'.

La situation pour la SCI Iena est la suivante : tant qu’elle demeure propriétaire du lot 102 au sein de l’immeuble du [Adresse 8], l’acte de refonte de l’état descriptif et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018 lui est inopposable, elle peut donc exploiter son local, mais dans les limites du règlement de copropriété du 26 mai 1950.

En revanche, le règlement de copropriété du 19 juillet 2018, publié le 31 juillet 2018 sera opposable en cas de vente des lots de la SCI Iena au nouveau propriétaire, c’est ce qui explique les demandes de la SCI Iena de voir déclarer non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 : 'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux’ et 'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble’ et voir déclarer non applicable ou inopposable la clause suivante du règlement de copropriété, article 9 'locations’ page 57 [en réalité article 2 du règlement du 26 mai 1950, page 57] : 'le syndic devra être avisé au préalable de toute vente ou location avant la réalisation de chaque vente ou location'.

Ces demandes étant rejetés, la SCI Iena, après avoir avisé au préalable le syndic, ne pourra que vendre un local de bureau, et non pas un local commercial.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de cessation de l’activité d’hébergement de courte durée exercée par la SCI Iéna et de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires se plaint des nuisances générées par l’activité de location exercée par la SCI Iéna, expliquant qu’elle occasionne un important va et vient dans l’immeuble, source de nuisances sonores et de trouble du voisinage.

Il déplore de plus que des occupants de ce bien se soient livrés à des faits de prostitution, tels qu’attestés par des témoignages de copropriétaires ainsi que par un constat d’huissier du 30 octobre 2019, et indique que ces activités perdurent toujours en octobre 2022.

Il précise ainsi qu’elles donnent lieu à des passages importants de clients dans l’immeuble outre la présence de groupes d’hommes errant dans l’entrée et causent ainsi des risques pour la sécurité des occupants de l’immeuble, le code de l’immeuble étant de ce fait communiqué à de multiples personnes.

Il relève que cette activité est incompatible avec le règlement de 1950, dont la SCI Iéna soutient qu’il serait seul applicable, puisqu’il prévoit que le syndic devra être avisé au préalable de toute vente ou location, ce qui interdit donc les locations de courte durée.

Il demande que soit ordonnée, sous astreinte, la cessation de cette activité d’hébergement ainsi que la condamnation de la SCI Iéna à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.

La SCI Iéna conteste toute nuisance générée par son activité, relevant que tant le constat d’huissier en date du 30 octobre 2019 que les attestations de copropriétaires ne démontrent ni l’existence de passages importants dans l’immeuble ni celles de nuisances sonores pas plus que les faits de prostitution dénoncés.

A supposer que ces faits se soient bien produits, elle fait valoir à ce propos, d’une part qu’ils ont eu lieu sans son accord et uniquement à deux reprises, le 24 octobre 2019 et le 15 janvier 2021, d’autre part qu’ils ne se sont pas reproduits depuis cette date et enfin qu’elle a, dès qu’elle en a été informée, de suite fait le nécessaire pour faire sortir la locataire des lieux.

Elle considère donc que le syndicat des copropriétaires ne se plaint que de deux faits isolés et qu’il échoue à rapporter la preuve de troubles et nuisances subis collectivement par les copropriétaires.

Concernant les dommages et intérêts sollicités, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct qu’il subirait du fait d’une faute causale qu’elle aurait commise.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de cessation de l’activité d’hébergement de courte durée exercée par la SCI Iéna

Le règlement de copropriété du 26 mai 1950 contient notamment les stipulations suivantes :

— 'Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes honorables, de bonne vie et moeurs pouvant exercer une profession libérale ne causant aucun trouble dans l’immeuble.

Aucune industrie ou commerce ne pourra être exercé dans un appartement.

Toutefois, le premier lot [actuellement lot n° 102] sis au rez-de-chaussée pourra être utilisé pour tous autres commerces que des commerces d’alimentation, bar, café ou similaires’ ;

— 'chacun des propriétaires devra veiller à ne rien faire ou à ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble',

— 'Sont formellement exclus tous établissements dangereux ou insalubres ou de nature à incommoder par le bruit ou par l’odeur les personnes habitant l’immeuble';

— 'le syndic devra être avisé au préalable de toutes vente ou locations avant la réalisation de chaque vente ou location, le propriétaire devra consigner entre les mains du syndic tous les frais ou impôts faits ou prévus'.

La SCI Iéna prétend exercer dans son lot l’activité de location meublées touristiques, qui, de fait, n’est pas prohibée par le règlement de copropriété du 26 mai 1950, sous réserve de 'ne rien faire ou à ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble'. IL est à noter que la SCI Iéna était parfaitement consciente qu’elle avait acquis un local de bureau puisqu’elle déposé en mairie le 25 octobre 2018 une déclaration 'pour le changement de destination d’un local de bureau au rez-de-chaussée en hébergement hôtelier sur rue', demande qui a fait l’objet d’un arrêté de non opposition le 20 novembre 2018 (pièce SCI n° 8).

Du fait de l’inopposabilité à la SCI Iéna du règlement de copropriété du 19 juillet 2018 qui prohibe toute activité commerciale dans le lot n° 102, la SCI Iéna peut, tant qu’elle est propriétaire de ce lot, y exercer son activité de location meublée touristique dans le respect du règlement d e copropriété du 26 mai 1950. Ensuite, le lot n° 102 sera soumis au règlement du 19 juillet 2018 publié le 31 juillet 2018, c’est à dire qu’il sera un lot 'strictement à usage de bureau administratifs ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble'.

Pour l’heure, l’activité de location meublée touristique de courte durée n’étant pas interdite, le jugement est confirmé en ce qu’il débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes suivantes :

— ordonner la cessation de l’activité d’hôtellerie, et/ ou d’hébergement de courte durée, dans les lots appartenant à la SCI Iéna,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 9 mois, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sans préjudice d’une nouvelle fixation ultérieurement,

— condamner la SCI Iéna au paiement de cette astreinte.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 544 du code civil ' la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

Il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet1965 que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Le propriétaire du lot est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Une activité de prostitution peut constituer un trouble anormal de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage lorsqu’il s’agit d’un trouble collectif ressenti de la même manière par tous les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :.

Dans une attestation du 18 novembre 2019 M. [R] indique avoir constaté, durant la semaine du 21 au 24 octobre 2019, que les locaux de la SCI Iéna étaient utilisés par une prostituée, recevant ses clients à différentes heures du jour et de la nuit (pièce syndicat n°10).

Il précise en avoir informé M. [Z] [A], gérant de la SCI, lequel lui aurait répondu par deux messages qu’il faisait le nécessaire pour qu’elle quitte les lieux, M. [R] indiquant que tel avait bien été le cas et qu’il avait fait dresser un constat d’huissier pour la validation des deux textos adressés par M. [A], confirmant bien la présence d’une prostituée dans les lieux (pièce syndicat n° 9).

Dans un attestation du 24 novembre 2019, Mme [E] fait état du stationnement des clients et de leurs bagages dans le hall d’entrée de l’immeuble, dans l’attente de la personne chargée de leur donner accès au logement.

Elle indique ensuite :

'J’ai vu des personnes plusieurs fois, la dernière il y avait 3 hommes de traits africain, d’âge autour de 30 ans, bien habillés et chaussés assis sur leurs valises dont un avec le portable dans la main. Ils n’avaient pas l’aspect de touristes mais compte tenu que dans le logement on a condamné les fenêtres (ce qui explique le système d’aération installé en utilisant aussi les parties communes sans demander notre autorisation), on aurait dit plutôt venu dans ce lieu rendu très discret pour jouer ou boire ou faire du sexe. Je me rends compte que leur but c’est une hypothèse de ma part mais c’est pour dire qu’ils n’avaient pas l’air de drogués (…) (Pièce syndicat n° 11).

Mme [J] atteste le 3 décembre 2019 'avoir assisté à toute une famille d’américains, enfants couchés sur le sol cherchant une boîte (illisible), cherchant la clef au rez-de-chaussée.

Une autre fois des hommes errant dans l’entrée, très peu (illisible). Quand je leur ai demandé où ils voulaient aller, ils ont refusé de répondre. Il me semble que cette location au rez-de-chaussée est très mal gérée’ (pièce syndicat n° 12).

Le syndicat des copropriétaires produit également le courriel adressé le 14 janvier 2021 à 17h12 par M [R] au gérant de la SCI Iéna, ainsi rédigé :

'Monsieur [A],

Vos locaux ont été occupés par une prostituée.

J’ai l’impression que le problème se pose à nouveau car la personne féminine installée au rez-de-chaussée de chaussée reçoit beaucoup et surtout des hommes différents à chaque fois.

C’est le cas au moment où je vous écris.

Merci de vérifier et d’agir.

Je vais être obligé de demander un contrôle de police si cette situation dure'.

Et la réponse du gérant de la SCI Iéna, envoyée le lendemain à 9h21 :

'Bonjour à tous,

Nous avons prit (sic) note de l’émail qui constate un va et vient dans l’immeuble, pour ne prendre aucun risque et éviter les désagréments au sein de la copropriété, nous avons appeler notre gestionnaire afin de lui dire que nous n’étions pas d’accord avec la réservation et nous lui avons demandé de l’annuler.

La réservation a prit (sic) fin hier à 18:30 soit 1:00 après avoir reçu l’e-mail’ (pièce syndicat n° 22).

Une attestation de M. [G] [K] du 11 mai 2021 qui relate (pièce syndicat n° 29) :

'Le vendredi 7 mai 2021 à 17h, j’aidais et je raccompagnais M. [X] [R], récemment opéré, au [Adresse 4].

A 17 heures, le temps de décharger les bagages de la voiture, j’ai vu sortir un homme d’une cinquantaine d’année, inconnu dans l’immeuble. A 17h15 un autre homme est arrivé avec son téléphone à la main cherchant le code de l’immeuble et se rendant au rez de chaussée. Nous avons attendu sa sortie 15 mn plus tard et un troisième homme est arrivé.

Monsieur [R] est intervenu autant auprès de ce troisième homme et de la prostituée qui a reconnu les faits de prostitution.

J’ai pu apercevoir dans les locaux du rez de chaussée un matelas à (la suite illisible)'.

Le syndicat produit en cause d’appel une plainte qu’il a déposé entre les mains du Procureur de la République le 19 juillet 2021 (pièce n° 30).

Cette plainte relève que 'la présence de prostituées occasionnent non seulement d’importants troubles de voisinage, mais causent également des risques pour la sécurité des occupants de l’immeuble, du fait également que le code dudit immeuble est communiqué à de multiples personnes, qui s’y rendent pour des raisons multiples’et pas toujours légales'.

Elle indique également que 'les copropriétaires ont été contraints d’adopter, lors d’une assemblée générale qui s’est tenue le 18 juin 2021, une résolution aux termes de laquelle le digicode extérieur de l’immeuble a été désactivé afin d’en limiter l’accès'.

Le syndicat verse aux débats une plainte déposée au commissariat de police émanant de M. [B] [C], gardien de l’immeuble du [Adresse 4], du 10 octobre 2022, faisant état de violences subies le 1er octobre 2022 (pièce n° 33).

Cette plainte fait état des faits suivants :

'je suis le gardien de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Je viens suite à l’intervention de vos collègues en date du 1er octobre 2022 sous le numéro d’intervention 2022/2361594.

En effet, dans l’immeuble se trouve un appartement en location Qairbnb ou Booking.

En date du 30 septembre 2022, deux femmes avaient pris place dans les locaux [l’appartement de la SCI Iéna] depuis quelques jours, il est rapidement apparu que ces femmes se livraient à la prostitution, elles avaient insulté, craché et même frappé des habitants de l’immeuble. En date du 1er octobre, un responsable de la conciergerie Airbnb ou Booking est alors venu pour les faire partir, mais elle ne voulait pas (sic) quitter les lieux. La situation a dérapé, je suis venu pour essayer de calmer les choses, mais j’ai aussi été pris à partie.

J’ai été insulté, provoqué, poussé et elles m’ont aussi craché dessus.

Je dépose plainte pour les faits de violences et d’injures dont je suis la victime'.

Il résulte de ces pièces que les faits de prostitution dans le local propriété de la SCI Iéna sont avérés, et d’ailleurs non utilement contestés par la SCI Iéna, et qu’il ne s’agit pas d’un événement ponctuel mais récurrent puisqu’ils ont été constatés sur plusieurs années, entre 2019 et 2022.

Sous l’empire du règlement de copropriété du 26 mai 1950 'les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes honorables, de bonne vie et moeurs pouvant exercer une profession libérale ne causant aucun trouble dans l’immeuble’ et 'chacun des propriétaires devra veiller à ne rien faire ou à ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble'.

La destination de l’immeuble était déjà l’habitation dans le calme et la tranquillité, les professions libérales étant acceptées sous réserve de ne causer aucun trouble. En outre les critères d’honorabilité, de bonne vie et moeurs s’appliquent à tous les lots, y compris le lot n° 102. En effet, l’usage commercial de ce lot maintenu le temps durant lequel la SCI Iéna en est propriétaire, ne permet pas à cette dernière de transformer son local en maison close.

L’exercice récurent d’activité de prostitution dans un local censé être destiné à la location meublée touristique de courte durée est constitutif d’un trouble anormal de voisinage dans un immeuble dont la bonne tenue doit être constante et qui doit être occupé bourgeoisement par des personnes honorables, de bonne vie et moeurs pouvant exercer une profession libérale ne causant aucun trouble dans l’immeuble.

L’atteinte à la bonne tenue et la réputation de l’immeuble, à sa sécurité, compte tenu du nombre de personnes fréquentant le local 'maison close’ ayant accès au code d’entrée de l’immeuble, de même que les violences parfois exercées, constituent un trouble collectif dans la mesure où il est éprouvé par tous les copropriétaires et de la même manière. Le propriétaire du lot n° 102 est responsable de plein droit de ce trouble anormal de voisinage et ne peut s’en exonérer en prétendant qu’il n’a commis aucune faute ou qu’il a réagi rapidement lorsque les faits de prostitution lui ont été dénoncés.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

La SCI Iéna doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 20.000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Au terme de l’arrêt, il apparaît que la SCI Iéna est perdante dans l’essentiel de ses chefs de prétention qui était d’obtenir la mise à néant de la refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 19 juillet 2018.

Le sens du présent arrêt conduit donc à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Iéna, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Iéna.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SCI Iéna de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018, de sa demande d’annulation des résolutions n°10 et 11, de sa demande tendant à déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11,

— déclaré non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 :

'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux',

'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble',

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande dommages-intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Iéna la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déclare la société civile immobilière SCI Iéna irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018, en sa demande d’annulation des résolutions n°10 et 11 et en sa demande tendant à déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11 ;

Déboute la société civile immobilière SCI Iéna de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 :

'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu’en tant que de bureaux',

'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l’immeuble’ ;

Condamne la société civile immobilière SCI Iéna à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème la somme de 20.000 € de dommages-intérêts ;

Déboute la société civile immobilière SCI Iéna de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière SCI Iéna aux dépens de première instance ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute la société civile immobilière SCI Iéna de sa demande tendant à ce que lui soit déclarée non applicable ou inopposable la clause suivante du règlement de copropriété du 26 mai 1950, article 2 page 57 : 'le syndic devra être avisé au préalable de toute vente ou location avant la réalisation de chaque vente ou location’ ;

Condamne la société civile immobilière SCI Iéna aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,