RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 5 FÉVRIER 2026

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15568 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIO7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 avril 2020 du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY RG n° 17/00217 confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de PARIS du 3 février 2022 – RG 20/09363 cassé partiellement par l’arrêt de la 3ème Chambre Civile de Cour de Cassation du 22 Juin 2023, n° 453F-D

DEMANDEURS AU RENVOI APRÈS CASSATION :

Monsieur [E] [H] [B]

[Adresse 9]

[Localité 22]

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 substitué à l’audience par M^e Edouard TRICAUD, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. BTSG

prise en la personne de Maître [J] [O], Mandataire Judiciaire, Société civile professionnelle, ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI Midkarl (RCS Paris 491 503 678), désignée par jugement du TJ de Paris du 12 janvier 2023

[Adresse 8]

[Localité 19]

représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 substitué à l’audience par M^e Edouard TRICAUD, avocat au barreau de PARIS

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MIDKARL

[Adresse 12]

[Localité 16]

représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 substitué à l’audience par M^e Edouard TRICAUD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES AU RENVOI APRÈS CASSATION :

SOCIÉTÉ SÉQUANO AMÉNAGEMENT

[Adresse 11]

[Adresse 26]

[Localité 21]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l’audience par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

[Adresse 27] – COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT

[Adresse 15]

[Localité 20]

représentée par Madame [D] [W], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juillet 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Valérie GEORGET, Conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre, Madame Nathalie BRET, Conseillère et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Valérie GEORGET, faisant fonction de Présidente

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— Signé par Nathalie BRET, Conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRETENTIONS :

La société civile immobilière Midkarl (la SCI Midkarl) était propriétaire d’un bien immobilier composé de plusieurs bâtiments, situé [Adresse 6]), sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 14], d’une superficie de 1 056 m².

Ce bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement de la ZAC " [Adresse 29] ", qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté du 27 mai 2013.

Après déclaration de cessibilité des parcelles concernées par l’opération, par un arrêté préfectoral du 27 décembre 2016, une ordonnance d’expropriation a été rendue le 2 mai 2017 au profit de la société Séquano Aménagement.

Par requête déposée le 20 décembre 2017 la société anonyme d’économie mixte Séquano Aménagement a saisi le juge de l’expropriation de Seine-[Localité 36] en fixation des indemnités d’expropriation.

Après, transport sur les lieux, par jugement du 15 avril 2020, le juge de l’expropriation a statué ainsi qu’il suit :

— Dit que les interventions volontaires, d’une part, de la société Confort Nettoyage et, d’autre part de M. [K] et de Mme [I] sont irrecevables ;

— Fixe à la somme de 973.000 euros, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par la société Séquano Aménagement à la SCI Midkarl dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier de rapport situé [Adresse 4] (93), sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 14], d’une superficie de 1 056 m² se décomposant comme suit :

indemnité principale : 883.396,80 euros (613,47m² x 1.440 euros) ;

indemnité de remploi : 89.339,68 euros ;

indemnité pour remboursement anticipé du prêt immobilier : débouté ;

indemnité pour perte des indemnités d’occupation suite à la vacance des appartements loués : débouté ;

— Dit que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement, des taxes et impositions ;

— Dit qu’il appartiendra à la société défenderesse de mieux se pourvoir ;

— Condamne la société Séquano Aménagement à payer à la SCI Midkarl une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Séquano Aménagement au paiement des dépens de la présente procédure.

La SCI Midkarl et M. [E] [B] ont interjeté appel du jugement le 16 juillet 2020 auprès du greffe de la cour d’appel de Paris, limité au montant de l’indemnité totale de dépossession.

Par arrêt du 3 février 2022, la cour d’appel de Paris a statué ainsi qu’il suit :

— Déclare recevables les conclusions de la SCI Midkarl et de M. [B] du 15 octobre 2020 avec les pièces n°1 à n°26 ;

— Déclare irrecevables les pièces communiquées n°27 à n°45 dans les conclusions hors délai du 4 mars 2021 de la SCI Midkarl et de M. [B], ainsi que les prétentions et moyens correspondants à ces pièces ;

— Déclare irrecevables les conclusions hors délai de la SCI Midkarl et de M. [B] du 7 septembre 2021 avec les pièces n°48 n°51 ayant trait aux mêmes prétentions et moyens correspondants aux pièces n°27 à n°45 ;

— Déclare recevables les conclusions de Séquano Aménagement du 10 décembre 2020, du 30 avril 2021 et du 21 septembre 2021;

— Déclare recevables les conclusions du commissaire du gouvernement du 22 janvier 2021 ;

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Déboute la SCI Midkarl et M. [B] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de processeur civile ;

— Condamne la SCI Midkarl et M. [B] aux dépens.

Le 2 mai 2022, la SCI Midkarl et M. [B], dont ni le jugement ni l’arrêt ne précisent à quel titre il était partie en première instance, ont formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt.

Le 12 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI Midkarl et désigné Me [J] [O], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur.

Par arrêt du 22 juin 2023 (n°22-15.710), la Cour de cassation a statué ainsi qu’il suit :

— Casse et annule mais seulement en ce qu’il déclare irrecevables les pièces communiquées n°27 à 45 dans les conclusions hors délai du 4 mars 2021 de la SCI Midkarl et de M. [B], ainsi que les prétentions et moyens correspondant à ces pièces, et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 3 février 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

— Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

— Condamne la société Séquano Aménagement aux dépens ;

— En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Séquano Aménagement à payer à la SCI Midkarl et M. [B] la somme globale de 3.000 euros.

Par déclaration de saisine du 4 octobre 2023, M. [B], la SCP BTSG agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl et la société civile Midkarl (SC Midkarl) ont saisi la juridiction de renvoi.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 30 octobre 2023 par la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl, M. [E] [B] et la SC Midkarl, appelants, notifiées le 27 décembre 2023 (ARs le 29/12/2023), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Vu les articles L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— Infirmer le jugement rendu par la juridiction de l’expropriation de la Seine-[Localité 36] en date du 15 avril 2020 en ce qu’il a :

Fixé à 973.000 euros en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par la société Séquano Aménagement à la SCI Midkarl dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier de rapport situé [Adresse 4] (93), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], d’une superficie de 1 056 m² ;

— Dit que la somme arrondie de 973.000 euros se décompose de la manière suivante :

«  Indemnité principale : 883.396,80 euros ;

«  Indemnité de remploi : 89.339,68 euros ;

«  Indemnité pour remboursement anticipé du prêt immobilier : débouté ;

«  Indemnité pour perte des indemnités d’occupation suite à la vacance des appartements loués : débouté ;

o Dit que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement, des taxes et impositions ;

o Dit qu’il appartiendra à la société défenderesse de mieux se pourvoir ;

Statuant à nouveau,

— Fixer l’indemnité totale de dépossession due par la société Séquano Aménagement à la SCP BTSG ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl, dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier de rapport situé [Adresse 4] (93), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23] à la somme de 2.993.052,77 euros, se décomposant comme suit :

o Indemnité principale : 1.960.000 euros ;

o Indemnité de remploi : 99.750 euros ;

o Indemnité pour remboursement anticipé du prêt immobilier : 713.618,77 euros ;

o Indemnité pour taxes foncières et taxes appliquées aux locaux vacants : 32.954 euros ;

o Indemnité pour perte des indemnités d’occupation en raison de la vacance des appartements loués : 186.730 euros ;

— Condamner, en conséquence, la société Séquano Aménagement à payer à la SCP BTSG ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl à la somme totale de 2.993.052,77 euros ;

— Subsidiairement, ordonner une expertise sur pièces, afin de faire toute la lumière sur la consistance, l’état et la valeur de l’ensemble immobilier litigieux en vue de la fixation d’une juste indemnité ;

— Condamner, en outre, la société Séquano Aménagement à payer à la SCP BTSG es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner, enfin, la société Séquano Aménagement aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

2/ Adressées au greffe le 21 décembre 2023 par la société Séquano Aménagement, intimée et formant appel incident, notifiées le 23 février 2024 et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Vu les articles L312-1 et suivants du code de l’expropriation,

— Déclarer Séquano Aménagement recevable en son appel incident ;

— Débouter la SCP BTSG ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl et M. [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Par suite,

— Infirmer partiellement le jugement de première instance ;

Statuant à nouveau,

— Fixer comme suit l’indemnité de dépossession de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23] :

Indemnité principale : 797.511 euros ;

Indemnité de remploi :

20% sur 5.000 euros 1.000 euros

15% sur 10.000 euros 1.500 euros

10% pour le surplus 78.251,10 euros

Total remploi 80.751,10 euros

Total indemnité de dépossession : 878.262,10 euros.

3/ Adressées au greffe le 20 février 2024 par la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl, et M. [E] [B], appelants, notifiées le 12 mars 2024 (AR Séquano le 13/03/2024, AR CG le 14/03/2024), et demandant à la cour de :

Vu les articles L321-1 du code de l’expropriation,

— Débouter la société Séquano Aménagement de son appel incident,

— Infirmer le jugement rendu par la juridiction de l’expropriation de la Seine-[Localité 36] en date du 15 avril 2020 en ce qu’il a :

o Fixé à 973.000 euros en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par la société Séquano Aménagement à la SCI Midkarl dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier de rapport situé [Adresse 4] (93), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], d’une superficie de 1 056 m² ;

o Dit que la somme arrondie de 973.000 euros se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 883.396,80 euros ;

Indemnité de remploi : 89.339,68 euros ;

Indemnité pour remboursement anticipé du prêt immobilier : débouté ;

Indemnité pour perte des indemnités d’occupation suite à la vacance des appartements loués : débouté ;

o Dit que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement, des taxes et impositions ;

o Dit qu’il appartiendra à la société défenderesse de mieux se pourvoir ;

Statuant à nouveau,

— Fixer l’indemnité totale de dépossession due par la société Séquano Aménagement à la SCP BTSG es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl, dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier de rapport situé [Adresse 4] (93), sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 14] à la somme de 2.993.052,77 euros, se décomposant comme suit :

o Indemnité principale : 1.960.000 euros ;

o Indemnité de remploi : 99.750 euros ;

o Indemnité pour remboursement anticipé du prêt immobilier : 713.618,77 euros ;

o Indemnité pour taxes foncières et taxes appliquées aux locaux vacants : 32.954 euros ;

o Indemnité pour perte des indemnités d’occupation en raison de la vacance des appartements loués : 186.730 euros ;

— Condamner en conséquence, la société Séquano Aménagement à payer à la SCP BTSG ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl à la somme totale de 2.993.052,77 euros ;

— Subsidiairement, ordonner une expertise sur pièces, afin de faire toute la lumière sur la consistance, l’état et la valeur de l’ensemble immobilier litigieux en vue de la fixation d’une juste indemnité ;

— Condamner, en outre, la société Séquano Aménagement à payer à la SCP BTSG es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner, enfin, la société Séquano Aménagement aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

4/ Adressées au greffe le 11 mars 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 12 mars 2024 (ARs le 14/03/2024), et aux termes desquelles il conclut à ce qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession à la somme de 883.396,80 euros (indemnité principale) + 89.339,68 euros (indemnité de remploi) = 972.736,48 euros arrondis à la somme de 973.000 euros pour une juste indemnisation.

EXPOSÉ DES MOYENS

L’expropriée, après avoir précisé que son passif déclaré s’élève à un montant de 1.716.197,06 euros, fait valoir :

. les éléments suivants, à l’appui de sa demande au titre de l’indemnité principale à hauteur de 1.960.000 €, sur le fondement des articles L311-1s et L321-1s du code de l’expropriation :

— L’expropriation s’est opérée à la suite de l’exercice de son droit de préemption par la ville de [Localité 25] en avril 2012, antérieur à la date de délibération du projet d’aménagement de la [Adresse 37] [Adresse 28] [Adresse 30] du 9 octobre 2012,

— Au moment de l’exercice du droit de préemption, la valeur réelle du bien, calculée sur deux compromis de vente des 29 avril et 29 juin 2011, était de 1.960.000 euros, et prenait en compte les travaux effectués et les appartements remis à neuf, tel que justifié par les photographies, et le ravalement commencé avant que la mairie ne décide de l’interrompre,

— Le rapport d’expertise judiciaire de M. [A] [S] du 24 décembre 2019, mis en avant par l’expropriante, est intervenu à l’issue d’une procédure non contradictoire, ayant justifié un recours en annulation ; le cas échéant, toutes expertises et évaluations sur ces bases seront alors inopposables et sans fondement ; l’arrêté de péril imminent avec évacuation signé par le maire de [Localité 25] le 27 décembre 2019, fondé sur ce rapport d’expertise, n’a ainsi manifestement pas été légalement pris,

— Concernant la consistance du bien, l’expropriante ne prend pas en compte les places de parking déjà créées, plusieurs lots (n°17, 18, 19') parmi les 19 appartements, et sous-estime donc le nombre total de mètres carrés,

— Les éléments de comparaison ne sont pas assimilables à l’ensemble immobilier et les abattements appliqués par le commissaire du Gouvernement ne sont pas justifiés,

— A titre subsidiaire et avant-dire droit, eu égard à l’inopposabilité des expertises, elle sollicite d’ordonner une nouvelle expertise sur la valeur de l’ensemble immobilier ;

. les indemnités accessoires qu’elle estime dues, aux termes de l’article L321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, notamment le préjudice financier constitué par le coût du remboursement anticipé du prêt, par les taxes réglées alors qu’elle n’est plus propriétaire et par la perte de revenus locatifs ;

L’expropriante, à l’appui de son appel incident, invoque les éléments suivants en vue de :

¿limiter l’indemnité de dépossession à la somme de 878.262,10 euros :

— Concernant l’expertise judiciaire de M. [S], le recours en annulation a été rejeté et le rapport peut être pris en compte,

— Sur la consistance du bien, le projet des parkings n’a jamais été réalisé ni constaté lors du transport sur les lieux,

— Sur l’état d’entretien du bien, le ravalement n’a jamais été commencé, seulement 4 sur 16 appartements ont fait l’objet de travaux de remise à neuf, et l’expert a relevé un péril grave et imminent avec des risques notamment d’effondrement et d’électrocution,

— Pour le montant de l’indemnité principale, elle ne conteste pas le jugement en ce qu’il a retenu la méthode dite « par comparaison, terrain intégré » et critique le rapport du cabinet Adem produit par l’expropriée, en ce qu’il applique les méthodes par capitalisation et par discounted cash flow écartées par les juridictions en raison de leur manque de précision,

— Sur les références, elle propose deux jugements rendus à la suite de décisions de préemption, qui concernent le même ensemble immobilier, aux termes desquels le prix de cession a été fixé à la somme de 1.300 €/m² en valeur occupée ; elle reproche au premier juge d’avoir retenu les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement sans les pondérer au vu de leur superficie inférieure et du mauvais état du bien de la SCI Midkarl ; elle critique les références présentées par le cabinet Adem issues de la base Bien et écartées par les juridictions pour leur imprécision ; elle sollicite d’écarter les références des annonces immobilières et des deux compromis de vente, qui ne sont pas des mutations effectives, et celles du jugement du 25 avril 2017 relatif à un immeuble de rapport en très bon état d’entretien ;

¿écarter les demandes d’indemnités accessoires autres que l’indemnité de remploi :

— L’obligation de rembourser le prêt de manière anticipée n’est pas directement liée à la procédure d’expropriation au sens de l’article L321-1 mais à l’obligation de rembourser l’emprunt souscrit,

— Selon les articles L190s du Livre des procédures fiscales, les réclamations en matière de taxe foncière doivent faire l’objet d’une réclamation auprès de l’administration fiscale,

— Aucune indemnité d’occupation n’est due, les départs n’étant pas le fait de l’expropriation mais de la dégradation du bien en raison de la défaillance de la SCI Midkarl,

— Une expertise judiciaire n’est pas justifiée puisqu’il n’existe aucune difficulté particulière d’évaluation ou d’ordre technique au sens de l’article R322-1 du code de l’expropriation ;

Le commissaire du Gouvernement sollicite de confirmer le jugement sur le montant de l’indemnité de dépossession à hauteur de 883.396,80 € ; il présente son analyse de chacune des pièces n°27 à 45, produites par l’expropriée, et demande que ces pièces, précédemment déclarées irrecevables par la cour d’appel dans son premier arrêt, soient écartées, au motif qu’elles n’apportent aucun élément probant permettant de modifier la surface retenue, l’état des biens, la valeur retenue au m², éléments permettant de calculer l’indemnité principale et les éventuelles indemnités accessoires ;

SUR CE,

Sur la procédure,

Sur l’intervention de la société civile Midkarl,

La société civile Midkarl apparaît dans l’acte de saisine et dans l’en entête des premières conclusions des appelants.

Aucune prétention n’est formée à son profit.

Sa qualité et son intérêt à intervenir à la présente procédure ne sont pas précisés.

L’intervention de la société civile Midkarl sera donc déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité des conclusions et des pièces

Selon l’article 631 du code de procédure civile, l’instruction est reprise en l’état de la procédure non atteinte par la Cour de cassation.

Par arrêt du 22 juin 2023 (pourvoi n° 22-15.710), la Cour de cassation a notamment cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Paris (autrement composée) du 3 février 2022 en ce qu’il avait déclaré irrecevables les pièces n° 27 à 45, communiquées par la SCI Midkarl et M. [B]. La Cour de cassation a jugé que, ce faisant, la cour d’appel avait violé l’article R. 311-26, alinéa 3, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique puisqu’elle avait constaté que l’expropriante avait formé appel incident qui avait été notifié à la SCI et M. [B], appelants principaux, le 15 décembre 2020, soit moins de trois mois avant les conclusions et pièces déposées le 4 mars 2021 en réponse à cet appel incident.

Les pièces susvisées (n° 27 à 45 communiquées par la SCI Midkarl et M. [B]) ont été régulièrement communiquées dans le cadre de la présente instance.

Les conclusions et pièces des parties seront déclarées recevables.

Sur les indemnités d’expropriation

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Il en est de même pour les actes de cession amiable passés après déclaration d’utilité publique et les traités d’adhésion à une ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance de donné acte de ventes antérieures à une déclaration d’utilité publique fait la même distinction lorsque celle-ci a été faite dans les actes de vente ou lorsqu’elle résulte de la déclaration commune des parties.

L’article L. 322-1 du même code prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

Par des motifs pertinents, adoptés par la cour, le premier juge a :

— fixé la date de référence au 5 octobre 2016 ( PLU approuvé du 19 novembre 2015, modifié le 5 octobre 2016, le bien étant situé en zone UFa 3 du PLU) ;

— indiqué que la date de l’ordonnance d’expropriation du 2 mai 2017 devait être retenue pour apprécier la consistance matérielle et juridique du bien majoritairement occupé ;

— retenu la date d’estimation en valeur occupée au jour du jugement de première instance, à savoir le 15 avril 2020 ;

— dit qu’il convenait d’appliquer la méthode de comparaison (terrain intégré) ;

Il sera précisé que le bien est situé en zone Ufa3 du PLU.

La zone UF correspond à la frange sud de la commune de [Localité 25], située entre le canal de l’Ourcq et la [Adresse 35] (ex RN3). Cette zone fait l’objet d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) en vulgarisation de l’opération Eco cité canal de l'[34]. Ce projet vise la requalification de ce secteur industriel en y intégrant une plus grande mixité et intensité tout en maintenant une activité productive.

Le secteur Ufa permet la mixité des usages et le sous secteur Ufa3 permet des émergences de hauteur ponctuelle. La hauteur des constructions à destination d’habitation est limitée à 30 m au faîtage ou à l’acrotère et ne peut excéder 10 niveaux (RDC + 9 étages). Cependant, sur 10 % de l’unité foncière, la hauteur peut atteindre 36 m au faîtage ou à l’acrotère et peut aller jusqu’à 12 niveaux (RDC + 9 étages + 2 niveaux en attique).

Le bien exproprié est constitué d’un ensemble immobilier de rapport acquis le 31 août 2007, sur un terrain d’une superficie de 1056 m², rectangulaire en longueur.

Le bien est divisé en lots.

Il est composé de quatre bâtiments continus, constituant un ensemble immobilier :

bâtiment A : situé le long de la [Adresse 35], composé d’un rez-de-chaussée de deux étages, il comprend 6 appartements, bureaux, des toilettes des caves.

bâtiment B : situé en limite de parcelle, côté droit, en continuité avec le bâtiment A, il est composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage, il comprend une partie aménagée en trois appartements.

bâtiment C : situé dans la continuité du bâtiment B, en progressant vers le fond de la parcelle, composé d’un rez-de-chaussée ,d’un étage, il comprend quatre appartements.

bâtiment D : situé perpendiculairement aux bâtiment B et C, au fond de la parcelle, composé d’un rez-de-chaussée d’un étage, il comprend deux appartements.

Entre les bâtiments C et D, dans leur continuité, se trouve un logement composé d’un rez-de-chaussée ainsi que d’un étage non aménagé et d’une cave aménagée.

Face au bâtiment B et C, se trouve une cour et une allée dallée conduisant jusqu’au bâtiment D, correspondant à un terrain non aménagé, boueux au moment de la visite sur les lieux.

Le bien est situé à proximité des voies routières et il est desservi par une ligne de bus.

Il est situé dans un quartier actuellement constitué de grands entrepôts commerciaux et de locaux d’activité. Il n’y a pas de commerces de proximité.

Sur la fixation de l’indemnité principale

Le premier juge, s’agissant des termes de comparaison, a écarté les valeurs extrêmes, à savoir :

— la valeur unitaire (1 300 euros) résultant de deux jugements du 28 juin 2016 du tribunal de Bobigny au motif que cette valeur unitaire n’était corroborée par aucun autre terme de comparaison émanant de l’expropriant, et la valeur la plus basse du commissaire du Gouvernement étant de 1 624 euros/m².

— la valeur unitaire (3 194,94 m²) résultant de deux compromis de vente (1 960 000 euros : 613,47 m²) pour le même motif à l’encontre de l’exproprié et les valeurs les plus élevées du commissaire du Gouvernement étant de 2 500 euros/m² et 2 632 euros/m².

Il a retenu la moyenne de 2 131,16 euros /m² issue des 6 termes de comparaison retenus (1, 2, 4, 5, 6 et 7) sur les 8 proposés par le commissaire du Gouvernement, les deux écartés étant deux pavillons composés de trois logements, donc non comparables en consistance.

Sur cette valeur, il a appliqué un abattement pour tenir compte des travaux à réaliser et s’est appuyé sur des barèmes reproduits par le commissaire du Gouvernement (- 10% pour le ravalement extérieur, – 15% pour les travaux d’isolation, d’étanchéité, d’électricité, de rénovation des parties communes, – 7, 5 % pour des travaux dans les parties communes , les appartements (sols, enduits, peinture) pour atteindre in fine une valeur unitaire de 1 438,53 euros (2 131,16 x 0,65 )), arrondis à 1 440 euros m² x 613,47 m² = 883 396,80 euros, en valeur occupée, le tout en prenant en considération le mauvais état d’entretien (extérieurs, parties communes et certains appartements), d’autres étant dans un état correct.

Les demandeurs au renvoi après cassation sollicitent de retenir le montant cumulé des deux compromis de vente, soit 1 900 000 euros. Ils font valoir que :

— l’expropriation s’est opérée à la suite de l’exercice de son droit de préemption par la ville de [Localité 25] en avril 2012, antérieur à la date de délibération du projet d’aménagement de la ZAC [Adresse 29] du 9 octobre 2012 ;

— les 29 avril et 29 juin 2011, deux compromis de vente portant sur l’immeuble entier avaient été signés pour une somme de 1 960 000 euros, conforme au prix du marché immobilier local, soit 3 195 euros/m² (pièces n°1 à 4) ;

— le prix proposé tenait compte du fait que des travaux avaient été effectués et que les appartements avaient été remis à neuf (cf photographies, pièce n°32) ;

— le ravalement avait été commencé avant que la mairie ne décide de l’interrompre ( pièce n°33 qui est une facture et non un devis) ;

— un rapport d’expertise établi le 3 avril 2014 (cabinet ADEM , GF ROUSSEAU) dressait une estimation de l’ensemble immobilier pour un montant de 1 500 000 euros selon trois méthodes (par régression statistique, par capitalisation et par discounted cash flow) ( pièce n°37) ;

— le rapport d’expertise de M. [A] [S] (24 décembre 2019), désigné par ordonnance de référé du président du tribunal administratif de Montreuil du 23 décembre 2019, dans le cadre d’une procédure de péril engagée par le maire de Bobigny n’est pas issu d’une procédure contradictoire (problème d’adresse de convocation de la SCI) et a justifié un recours en annulation devant le même tribunal (pièce n°45) ; tous les arrêtés de péril ont été levés (pièce n°43) ;

— ce rapport d’expertise établi plus deux ans et demi après l’ordonnance d’expropriation et donc du transfert de propriété auprès de Séquano AMENAGEMENT est contesté : il résulte des photographies versées aux débats, prises avant l’expertise que les appartements étaient en parfait état (pièce n°32) ;

— la SCI s’est vue refuser le 31 décembre 2019 l’accès aux lieux par un vigile (elle avait mandaté un huissier de justice pour établir des constatations matérielles, pièce n°60) ;

— des places de parking déjà créées n’ont pas été prises en compte pour l’évaluation ; de même, les lots n° 17, 18, 19 : le détail établi par un géomètre-expert est versé aux débats ( pièces n°27 à 31) ;

— les éléments de comparaison du commissaire du Gouvernement (appartements à remettre en état à [Localité 33], ou à un emplacement bien inférieur à [Localité 25]) ne sont pas assimilables à l’ensemble immobilier, objet du litige ;

— la valeur du m² la plus basse est de 1 800 euros, la plus haute de 2 500 euros, éloignées de celle proposée (1 300 euros) et de celle retenue par le tribunal (1 440 euros), étant précisé que le prix au m² actuel [Adresse 35] est de 3 791 euros : ces valeurs proposées ne correspondent pas à la réalité pour cet ensemble immobilier rénové et bien situé (pièce n°37) ;

— rien ne justifie les abattements appliqués par le commissaire du Gouvernement (- 10 % pour le ravalement, – 15 % pour les travaux d’isolation, d’ étanchéité, de chauffage, d’électricité, – 7,5 % pour les travaux dans les parties communes et les appartements (sol, enduits, peinture)), soit – 32, 50% appliqué indifféremment à l’ensemble des appartements ;

— les photographies versées par l’intimée et concernant les biens en bon état proposés par le commissaire du Gouvernement ne sont pas probantes (seule source : google map) ;

— le tribunal de Bobigny ( 25 avril 2017, pièce n°59), s’agissant de l’immeuble voisin à usage de bureaux, entrepôt et logements, a retenu une indemnité principale de 2 500 euros le m² pour les 172 m² de logements occupés, dont 36 m² de logement de gardien.

L’expropriante fait valoir que les biens situés sur la commune de [Localité 25], [Adresse 3] correspondent à un ensemble immobilier de rapport composé de 4 bâtiments mitoyens à usage quasi exclusivement d’habitation. Elle ajoute que cet ensemble est divisé en lots mais ne peut être qualifié de copropriété en présence d’un seul propriétaire et de l’absence de règlement de copropriété.

Il comprend :

21 lots à usage d’habitation (sauf le lot n°10 qui est à usage de bureau) : 613,47 m² ;

19 lots à usage de caves ;

16 lots à destination de parking : lots 41 à 56 (ces parkings n’ont jamais existé, leur présence n’ayant pas d’ailleurs été constatée lors du transport sur les lieux).

Elle estime que l’ensemble est dans un état d’entretien général particulièrement dégradé, tel qu’il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux repris partiellement dans le jugement entrepris et y annexé dans son intégralité, d’une part, et des constatations figurant dans le rapport de l’expert [A] [S] du 24 décembre 2019 (pièce n°1), d’autre part, photographies à l’appui ( page 10 à 17 des conclusions) résumées ainsi avec les risques suivants de rupture et d’effondrement des planchers haut des caves, des escaliers d’accès aux étages, des planchers haut du RDC, d’électrocution et d’incendie du fait des installations électriques, d’intoxication au monoxyde carbone et de saturnisme.

L’expropriante ajoute que l’ensemble est occupé dans sa quasi-totalité : il sera donc évalué en valeur occupée à la date de référence du 5 octobre 2016, date de la dernière modification du PLU de [Localité 25], celle-ci n’étant pas contestée pas plus que la situation d’urbanisme en zone UF a 3.

S’agissant de la consistance du bien, elle conteste l’existence des parkings non constatée lors du transport sur les lieux et souligne l’adéquation entre la liste établie par le géomètre (pièce n°27 de l’adversaire) et la superficie retenue par le premier juge de 6 13,47 m².

S’agissant de l’état matériel du bien, elle soutient que le ravalement n’a jamais été réalisé et conteste la remise à neuf de tous les logements : seuls 4 sur 16 des appartements visités ont été qualifiés dans un bon état d’entretien. La pièce adverse n°32 ne contient qu’une douzaine de photographies et semble concerner un seul appartement.

La société Séquano précise que le recours en annulation, formé par les expropriés, de l’arrêté de péril pris par le maire de Bobigny le 27 décembre 2019 au vu du rapport de l’expert précité a été rejeté par le tribunal administratif de Montreuil du 16 septembre 2021 (pièce adverse n° 45), jugement non frappé d’appel.

Elle considère que dans ces conditions le rapport établi par l’expert [A] [S] peut constituer un élément d’appréciation du bien.

S’agissant du montant de l’indemnité principale, elle constate que si l’adversaire verse aux débats la pièce n°37 relative au projet de rapport d’expertise établi le 3 avril 2014 par le cabinet Adem estimant le bien à 1 500 000 euros selon trois méthodes (régression statistique, par capitalisation et par discounted cash flow), l’ expropriée ne fonde sa demande indemnitaire que sur les deux compromis déjà évoqués et que sur un jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 25] le 25 avril 2017.

Elle développe les observations suivantes concernant chacune des méthodes :

— la méthode par régression statistique est équivalente à la méthode par comparaison adoptée par le tribunal ;

— la méthode par capitalisation ou par rendement est sévèrement critiquée par la Cour de cassation en raison de son manque patent de précision (cf également traité d’évaluation des biens de M. [F], Le Moniteur).

— la méthode par discounted cash flow (variante de la précédente) encourt les mêmes critiques et est écartée par les juridictions d’expropriation.

Après avoir examiné les termes de comparaison retenus initialement par le premier juge, à savoir deux jugements du 28 juin 2016 du tribunal de Bobigny (procédures en fixation de prix diligentée à la suite de deux décisions (valeur unitaire de 1 300 euros/m², termes ensuite écartés comme étant trop bas par rapport au minimum des termes du Commissaire du Gouvernement), à savoir les 6 termes de comparaison sur les 8 proposés par le commissaire du Gouvernement avec abattements, elle critique le prix unitaire retenu de 1 440 euros/m² en raison du fait que les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement concernaient des superficies plus petites et étaient en bien meilleur état (cf photographies figurant aux pages 29 à 33 des conclusions), d’où la nécessité de pondérer à la baisse la valeur du bien de la SCI et de retenir (cf les deux jugements susvisés) le prix unitaire au m² de 1 300 euros/m².

Elle demande d’exclure les termes de comparaison figurant dans le rapport du cabinet ADEM (et de surcroit non annexés), car fondées soit sur la base BIEN des notaires, soit d’annonces entre particuliers (site internet PAP), car il ne s’agit pas de mutations effectives ou de décisions judiciaires définitives.

C’est également pour cette dernière raison, qu’elle demande à la cour d’écarter les deux compromis de vente signés les 29 avril et 29 juin 2011.

Elle demande aussi que soit écarté le jugement du juge de l’expropriation de [Localité 25] du 22 avril 2017 (RG n° 15 /00233), pièce n°4, déjà communiquée dans le cadre de la première procédure d’appel sous la même numérotation : il concernait un ensemble immobilier édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 24] pour 2025 m², [Adresse 7] (une photographie générale page 40 des conclusions), exproprié par Séquano Aménagement, mais les biens décrits en détail (pages 39 et 40 des conclusions) étaient de nature et de consistance radicalement différentes : les logements concernés par ce jugement étaient en très bon état d’entretien (logement de 136 m²) ou en état correct (logement de gardien de 36m² situé dans un ensemble en bon état.

In fine, elle demande à la cour de retenir seulement les deux jugements, définitifs, du 28 juin 2016 (pièce n°2) rendus dans le cadre de procédures de fixation de prix diligentées à la suite de de deux décisions de préemption (prix unitaire :1 300 euros/m² pour 613,47 m² = 797 511 euros). Selon elle, ils sont pertinents car rendus par le juge d’expropriation de [Localité 25] et concernent le même ensemble. Cette valeur avait été fixée en considération du mauvais état d’entretien de cet ensemble immobilier et en l’absence de travaux exécutés depuis 2016, cet état s’est dégradé et ne saurait justifier la prise en compte d’une éventuelle hausse de prix en raison de cette ancienneté compensée par l’état dudit ensemble.

Le commissaire du Gouvernement demande que soit confirmé le jugement de première instance en ce qu’il a constaté, sur la base du PV de transport, du 6 mars 2019, l’existence de 16 appartements pour une surface de 613,47 m² , l’état d’entretien de chacun, l’absence de parking et ainsi d’écarter les pièces 27, 28, 29, 30 31 et 32.

Le Commissaire du Gouvernement renvoie au PV de transport du 6 mars 2019 et demande que soit écartée la pièce n°33, car il n’agit que d’un élément comptable (facture) et demande que soit confirmé l’état constaté par le juge de première instance.

Le Commissaire du Gouvernement conteste la valeur probante des pièces produites par l’expropriée.

Ils considère notamment que le rapport d’un expert privé, mandaté par la SCI Midkarl, soit cinq ans avant le transport sur les lieux et les constatations qui y ont été faites, ne saurait constituer un terme de comparaison.

Sur l’indemnité principale il demande la confirmation du jugement entrepris, considérant que les pièces de l’expropriée n’apportent aucun élément probant permettant de modifier ni la surface retenue ni l’état des biens, donc la valeur retenue au m² de 1 440 euros.

Il convient donc d’examiner les termes de comparaison proposés par les parties.

a) termes de comparaison proposés par l’expropriée

En effet, aux termes de ses conclusions accompagnées de 59 pièces, l’expropriée demande, à titre principal, de retenir le montant cumulé des deux compromis des 29 avril et 29 juin 2011 portant sur la cession de l’entier immeuble, (pièces n° 1 et 4), soit 1 900 000 euros, conforme au prix du marché immobilier local (3 195 euros/m²), soit à titre subsidiaire, une expertise judiciaire.

Elle avait rappelé préalablement que le passif déclaré entre ses mains était de 1 716 197 euros, soit un montant supérieur à l’indemnité d’expropriation fixée par le jugement du 15 avril 2020.

Toutefois, ces compromis de vente sont anciens (ils remontent à plus de cinq ans, la ville de [Localité 25] ayant exercé son droit de préemption en avril 2012), et celui du 29 avril 2011 contient notamment une condition suspensive de prêt.

Ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues

Ces deux compromis ne peuvent être retenus comme termes de comparaison, car ils ne correspondent pas à des mutations effectives, comme l’a justement relevé le premier juge.

La cour constate également que le projet de rapport d’expertise établi et signé le 3 avril 2014 (pièce n°37 de l’exproprié) par le cabinet ADEM qui dressait une estimation de l’ordre de 1 500 000 euros (2 445 euros /m² pour une surface globale de 613,47 m²) selon trois méthodes, reste à l’état de projet ( une mention en rouge « projet de rapport » barre chaque page). Il ne peut donc, en raison de son caractère non définitif et donc susceptible d’évolution, servir de support en l’espèce à une comparaison fiable. Et ce, d’autant que les termes de comparaison sont uniquement fondés soit sur la base BIEN des notaires IDF (mais non annexés) soit sur des annonces entre particuliers (PAP) qui ne répondent pas aux critères de références exigés par les juridictions en cette matière alors même que les deux autres méthodes utilisées (par capitalisation et par discounted cash-flow) présentent un caractère aléatoire très important, notamment en fonction de la forte variabilité liés au choix du taux de capitalisation.

S’agissant des références émanant de la base BIEN, ces informations ne permettent cependant pas de disposer des actes de vente correspondant aux termes de référence cités et de déterminer les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions. Or, l’article L 112 A du livre des procédures fiscales en vertu de la loi n° 2018-727 du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance (article 13) prévoit qu’afin de concourir à la transparence du marché foncier immobilier, l’administration fiscale rend librement accessible au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues au cours des 5 dernières années ; un décret en conseil d’État précise les modalités d’application de cet article ; par coordination, la réserve prévue à l’article L 107 B du livre des procédures fiscales prévoyant l’accès par les personnes physiques aux informations relatives aux ventes immobilières (Patrim usager) est supprimée ; les premiers à seizième alinéas de l’article 135 B sont supprimés.

De plus, l’expropriée se réfère au jugement du tribunal de Bobigny du 25 avril 2017 (pièce n°59 de l’exproprié et n° 4 de l’expropriant) qui a retenu une indemnité principale de 2 500 euros/m².

Certes, il s’agit d’un immeuble voisin ([Adresse 7]) mais à usage de bureaux (240 m²), d’entrepôt (773 m²) et de deux logements occupés dont la superficie, pour ces derniers, n’est que 172 m², 136 m² pour un logement familial et 36 m² pour un logement de gardien. Dans le procès-verbal de transport du 25 janvier 2017 annexé au jugement, il est indiqué que le logement du gardien est à l’état d’usage, et que le logement familial est en très bon état d’entretien.

Ces biens à usage mixte (avec seulement deux logements) ne sont comparables ni par leur nature et ni par leur consistance au présent ensemble immobilier de rapport composé de quatre bâtiments mitoyens à usage quasi exclusivement d’habitation dont l’état d’entretien général – qui sera examiné ci-après notamment à la lumière des pièces des parties – est qualifié de mauvais pour les façades et de contrasté pour les appartements par le premier juge.

b) termes de comparaison proposés par l’expropriante

Elle propose de retenir comme termes de comparaison les deux jugements définitifs du 28 juin 2016 (pièce n°2) rendus par le juge de l’expropriation de [Localité 25] qui avait retenu une valeur unitaire de 1 530 euros/m² (proche de la moyenne des termes de comparaison de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement) auquel il avait appliqué un abattement de 15% afin de tenir compte de la dégradation du présent bien (état dégradé des façades extérieures, état très variable des appartements d’insalubres à bien entretenus) et du meilleur état d’entretien des termes de comparaison.

Ce terme de comparaison (les deux jugements sont identiques), bien qu’ancien (2016, soit 4 ans avant le jugement de 2020) concerne le même ensemble immobilier, est donc pertinent et sera retenu par la cour.

c) les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement

Devant la cour de renvoi, le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement. Il reprend à son compte les 6 termes de comparaison retenus (1, 2, 4, 5, 6 et 7) sur les 8 proposés par le commissaire du Gouvernement soit :

— vente du 4 juin 2018, d’un bien situé [Adresse 2] pour un prix au m² de 2 500 euros ;

— vente du 24 juillet 2018, d’un bien situé [Adresse 10] pour un prix au m² de 1 991 euros ;

— vente du 30 avril 2018, d’un bien situé [Adresse 17] à [Localité 32] pour un prix au m² de 2 632 euros ;

— vente du 7 novembre 2017, d’un bien situé [Adresse 13] à [Localité 32] pour un prix au m² de 1624 euros ;

— vente du 6 juillet 2018 d’un bien situé [Adresse 1] à [Localité 32] pour un prix au m² de 1 852 euros ;

— vente le 31 mai 2017, d’un bien situé [Adresse 18] à [Localité 32] pour un prix au m² de 2 188 euros ;

Tous ces termes de comparaison sont dûment référencés et permettent donc de se procurer les actes de vente pour vérification.

Ils ont été sélectionnés suivant les critères suivants :

— vente d’immeubles de rapport situé soit à [Localité 25], soit à [Localité 32] (rayon de 1 000 mètres autour du bien à estimer) ;

— entre le 1er janvier 2017 et le 1er janvier 2019 ;

— pour des constructions allant de 1890 à 1980 ;

— pour des surfaces utiles entre 108 et 508 m².

La cour retiendra donc, nonobstant les critiques des parties qui ne sont pas en l’espèce pertinentes, également ces six termes de comparaison du commissaire du Gouvernement dont la moyenne s’élève à 2 131,16 euros /m², arrondis à 2 131 euros/m², car elles sont comparables dans leur nature et dans leur consistance au bien présentement concerné.

Si l’on tient compte des 1 530 euros/m² également retenu au titre de l’expropriant, la moyenne est de 2045,28 euros /m², arrondis à 2 045.

Les parties s’opposent sur l’état du bien exproprié.

L’exproprié fait valoir que des travaux ont été effectués et des appartements ont été remis à neuf.

Cependant, cette affirmation est contredite par le procès-verbal de transport sur les lieux auquel se réfère le premier juge : "Les façades sont dans un mauvais état d’entretien. Des trous et des perforations ont été constatés. L’état d’entretien des appartements est contrasté, certains sont dans un bon état d’entretien tandis que d’autres sont dans un mauvais état d’entretien. En outre, une partie du bâtiment B, non aménagée, n’a pas été visitée. Les logements sont humides. Le représentant de la SCI Midkarl expose que la démolition de l’immeuble voisin en est la cause ; toutefois, les procès-verbaux de transport sur les lieux annexés aux jugements du 28 juin 2016 pris dans le cadre d’une opération de préemption antérieure et versés aux débats font déjà état d’humidité dans certains logements ".

Ainsi, l’expropriant, souligne , à juste titre, que seuls 4 sur 16 des appartements visités (cf dernière page du PV de transport) ont été qualifiés dans un bon état d’entretien, la pièce adverse n°32 contenant 12 photographies semblent concerner un seul appartement (en-tête [E]).

Quant aux travaux de ravalement invoqués par l’expropriée, la cour constate que la pièce n° 33 n’est pas une facture mais un devis n° M6931 en date du 21 avril 2015.

Concernant le moyen de l’expropriée sur le caractère non contradictoire du rapport d’expertise de M. [A] [S] (nommé par le tribunal administratif de Montreuil), déposé le 27 décembre 2019 (pièce n°1 de l’expropriante), il convient de relever, d’une part, qu’il a été produit régulièrement dans le cadre de la présente procédure et que les parties ont été à même d’en débattre contradictoirement, et d’autre part, qu’il est susceptible d’avoir une valeur probante s’il est corroboré par d’autres éléments du dossier.

Ce rapport, qui est effectivement corroboré par d’autres éléments de preuve, témoigne de l’évolution de l’état du bien immobilier litigieux. Sont évoqués des risques de rupture et d’effondrement des planchers haut des caves, des escaliers d’accès aux étages, des planchers haut du rez-de-chaussée, d’électrocution et d’incendie du fait des installations électriques, d’intoxication au monoxyde de carbone et de saturnisme.

Un arrêté de péril imminent a été pris le 27 décembre 2019 (pièce n°2 de l’expropriante), suivi d’une requête en annulation (pièce n° 45 de l’exproprié), mais l’expropriante précise que ce recours a été rejeté par ledit tribunal le 16 septembre 2021.

Alors que dans les deux jugements précités du 28 juin 2016, le juge de l’expropriation avait appliqué un taux de 15% sur la valeur au mètre carré (1 530 euros), dans la jugement déféré (15 avril 2020), il a opté pour un abattement global de 32, 5 % à l’instar de ce qui était proposé par le commissaire du Gouvernement sur la base de la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières, édition Callon [Localité 31] au 1er janvier 2018, à savoir – 10% pour le ravalement, – 15% pour les travaux d’isolation, d’étanchéité, chauffage, électricité , – 7,50 % pour les travaux dans les parties communes, les appartements (sol, enduits, peintures).

Ce taux, fixé par référence au barème susvisé, a été proposé «  en l’absence de transport sur les lieux ». Il apparaît excessif.

Au regard des constatations reproduites dans le procès-verbal de transport sur les lieux établi par le premier juge, la cour retiendra un taux de 22 %.

L’indemnité principale de dépossession, en valeur occupée, peut donc être calculée de la manière suivante :

Valeur unitaire de 2045 euros/m² x 0,78 = 1595,10 euros x 613,47 m² = 978 545,99 euros arrondis à 978 546 euros.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la fixation des indemnités accessoires

A / Sur l’indemnité de remploi

Les parties et le commissaire du Gouvernement, à l’instar du premier juge, sont d’accord sur les modalités de calcul avec les taux suivants :

—  20 % jusqu’à 5 000 euros :

—  15% de 5 000 à 15 000 euros :

—  10% sur le surplus, la base étant l’indemnité principale susvisée.

Elle est donc égale à :

20% jusqu’à 5 000 euros : 1 000 euros ;

15% de 5 000 à 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus ( 978 546 euros – 15 000 euros = 963 546 euros) = 96 354,60 euros arrondis à 96 355 euros,

soit au total 98 855 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

B/ Sur l’indemnité pour remboursement anticipé du prêt immobilier

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI Midkarl.

L’expropriée fait valoir qu’en sa qualité de marchand de biens, elle bénéficiait à l’époque d’un découvert sans amortissement, étant précisé que le montant du prêt restant dû au moment du transfert de propriété s’élevait à 1 016 406,66 euros (pièces n° 5 et 6) : au 31 octobre 2019, le décompte des sommes dues s’élève à 1 369 744,16 euros (pièce n°7).

Elle précise que le fonds commun de titrisation VASCO, venant aux droits de la Banque Banco BPI SZ, a déclaré le 24 mars 2023 entre les mains de la SCP BTSG ès qualités une créance d’un montant de 1 478 597, 08 euros incluant principal, pénalité de 7%, intérêts au taux de 6,35 %, et frais, au titre du prêt d’un montant de 779 000 euros consenti le 26novembre 2008 par la banque précitée à la SCI Midkarl.

Elle soutient que la mesure d’expropriation a lui causé un préjudice vis-à-vis de l’établissement Banco BPI SA, n’ayant toujours pas reçu paiement de l’indemnité d’expropriation et s’est retrouvée en état de cessation de paiement, et dans les liens d’une liquidation judiciaire sur assignation d’un créancier.

Dans ces conditions, la SCP BTSG, ès qualités, sollicite au titre du prêt immobilier le paiement de la somme de 713 618,77 euros (pénalité, intérêts et frais), soutenant, qu’à défaut, l’indemnité totale de dépossession telle que fixée par le jugement de première instance ne couvrirait même pas la créance déclarée au passif de la liquidation judiciaire par la banque prêteuse ce qui ferait également peser un important préjudice sur la collectivité des créanciers qui ne seraient pas désintéressés au regard de l’importance de la créance.

L’expropriante réplique que cette demande ne peut prospérer, au visa de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice directement causé par l’expropriation pouvant donner lieu à indemnisation : en l’espèce, l’obligation de rembourser le prêt de manière anticipée n’est pas directement liée à la procédure d’expropriation mais à celle de rembourser l’emprunt souscrit.

Elle constate que la demande ainsi formulée devant la cour de renvoi n’est autre que celle faite par le créancier (fonds commun VASCO venant aux droits de la banque prêteuse) de la SCI Midkarl en conséquence de l’inexécution de cette dernière de ses obligations contractuelles résultant d’un prêt consenti le 26 novembre 2008 (pièce adverse n°5) :

— la pénalité de 7%, prévue à l’article 4 de la convention, est applicable lorsque la banque est amenée à exiger le remboursement immédiat des sommes dues ;

— les causes d’exigibilité immédiate des sommes (non respect d’une échéance mensuelle, non respect d’une autre obligation de la convention, fourniture de renseignements faux ou inexacts, bonne utilisation des fonds non justifiée) sont prévues à l’article 3.

— la somme de 660 348,50 euros correspondant à des intérêts de 6,35 % sont en réalité les mensualités impayées dues au titre du prêt en cause (taux convenu à l’article 1).

Le commissaire du Gouvernement fait valoir que cette demande indemnitaire n’est pas causée directement par la procédure : il conclut à la confirmation du jugement.

Pour fonder cette demande indemnitaire accessoire, l’expropriée s’appuie pour l’essentiel sur les pièces suivantes :

n° 5 et 6 : conventions de prêt ;

n°7 : décomptes (FCT VASCO) des sommes dues au 31 octobre 2019 : 115 868,26 euros et 1 369 744,16 euros.

n° 56 : déclaration de créance VASCO ( 24 mars 2023) : 1 478 597 euros (titre exécutoire notarié du 26 novembre 2008 : prêt de 779 000 euros), et 133 393,93 euros en vertu du jugement du TGI de [Localité 25] du 18 janvier 2016 :

n° 57 : liste des créances déclarées (1 716 197,06 euros);

n° 58 : courrier CDC en date du 24 mai 2023 (confirmation de la détention d’une consignation au nom de la SCI Midkarl – indemnité d’expropriation – 976 000 euros).

La cour constate que la convention de prêt passée le 26 juin 2008 entre la SCI Midkarl ([R] [T], associé gérant et [E] [V], associé) et la Banco BPI SA est destinée au remboursement de la facilité de caisse consentie par acte sous seing privé du 30 août 2007 comportant une série d’obligations particulières.

La seconde convention, non précisément datée ni signée, mais mentionnant l’année 2008 rappelle les conditions particulières du prêt et des garanties y attachées (hypothèques conventionnelles notamment).

Selon les dispositions de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice directement causé par l’expropriation peut donner lieu à indemnisation.

A la lecture de l’ensemble des pièces susvisées, il résulte que l’obligation de rembourser le prêt de manière anticipée n’est pas directement liée à la procédure d’expropriation mais à celle de rembourser l’emprunt souscrit.

La cour constate, à l’instar de l’expropriante et du commissaire du Gouvernement, que la demande ainsi formulée devant elle n’est autre que celle faite par le créancier (fonds commun VASCO venant aux droits de la banque prêteuse) de la SCI Midkarl en conséquence de l’inexécution de cette dernière de ses obligations contractuelles résultant d’un prêt consenti le 26 juin 2008 (annexé à la minute d’un acte notarié le 26 novembre 2008 (pièce n°5 supra) :

— la pénalité de 7%, prévue à l’article 4 de la convention, est applicable lorsque la banque est amenée à exiger le remboursement immédiat des sommes dues ;

— les causes d’exigibilité immédiate des sommes (non-respect d’une échéance mensuelle, non-respect d’une autre obligation de la convention, fourniture de renseignements faux ou inexacts, bonne utilisation des fonds non justifiée) sont prévues à l’article 3.

— la somme de 660 348,50 euros correspondant à des intérêts de 6,35 % sont en réalité les mensualités impayées dues au titre du prêt en cause (taux convenu à l’article 1).

Les frais consécutifs à un emprunt ne sont donc pas la conséquence directe de l’expropriation.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de ce chef formée par la SCI Midkarl aujourd’hui en liquidation judiciaire et représentée devant cette cour par la SCP BTSG, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de celle-là.

C/ Sur l’indemnité pour taxes foncières et taxes appliquées aux locaux vacants

Le premier juge s’est déclaré incompétent pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et impositions, invitant la SCI à mieux se pourvoir.

L’expropriée, poursuivant l’infirmation du jugement, fait valoir qu’il s’agit en l’espèce de réparer simplement le préjudice financier subi dans ce cadre et en lien direct avec l’expropriation.

Elle précise, que malgré l’ordonnance d’expropriation du 2 mai 2017 qui a emporté transfert de propriété, elle a été contrainte de s’acquitter de 2017 à 2019 de taxes foncières d’un montant annuel de 12 193 euros ainsi que de la taxe pour locaux vacants d’un montant annuel de 4 284 euros, soit un montant total de 32 957 euros ( pièces n° 22 à 25 et n°40 et 41).

Elle sollicite l’infirmation du jugement.

Au visa des articles L 190 et suivants du livre des procédures fiscales, l’expropriante considère que si la SCI estimait qu’elle s’était acquittée indûment de ces taxes, il lui appartenait – pour les années considérées- de saisir l’administration fiscale, et le cas échéant, la juridiction administrative compétente, pour les contester et en obtenir le remboursement.

Elle demande la confirmation du jugement déféré, à titre principal.

A titre subsidiaire, au visa de l’article L 321- 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, elle conclut au rejet de cette demande comme n’étant pas en lien direct avec la présente opération d’expropriation, lesdites dépenses résultant de la seule application de la loi fiscale.

Le commissaire du Gouvernement précise que, conformément, aux articles L 190 et suivants du Livre des Procédures Fiscales, les contestations en matière d’impôts locaux doivent faire l’objet d’une réclamation contentieuse. Si les impositions ont été émises au nom de la SCI Midkarl à tort, il lui appartenait d’en demander la décharge.

La cour relève que l’expropriée s’appuie sur les pièces n° 22 (avis d’impôts fonciers 2017), n ° 23 (mise en demeure taxe locaux vacants 2017), n°24 (lettre de relance, DGFP du 12 mars 2019), n°25 ( mise en demeure DGFP du 8 octobre 2018), n°40 (taxe sur les logements vacants 2016), n° 41(taxe sur les logements vacants 2108), et n°42 (mise en demeure DGFP du 10 novembre 2020.

Il résulte cependant des articles L 190 et suivants du livre des procédures fiscales que les réclamations en matière de contestations d’impôts ou de taxes directes , notamment de la taxe foncière et de la taxe sur les logements vacants , doivent faire l’objet d’une réclamation contentieuse auprès de l’administration fiscale, et les cas échéant, en cas de rejet de cette réclamation, une procédure devant le tribunal administratif territorialement compétent.

En outre, les dépenses effectuées au titre de la taxe foncière et sur les logements vacants résultent de la seule application de la loi fiscale, et sont sans lien direct avec l’expropriation.

Il convient donc de rejeter cette demande.

Le jugement qui a conclu à l’incompétence du juge de l’expropriation sera infirmé.

D/ Sur l’indemnité pour pertes des indemnités d’occupation suite à la vacance des appartements loués

Le premier juge a rejeté cette demande, faute d’éléments probants, au motif que le tableau versé et établi par la SCI (pièce numéro 4) n’était corroboré par aucune pièce (contrat de location, quittances) et que les dates de départ de chacun des locataires n’étaient pas justifiées, outre l’absence de constat de l’existence de 16 places de stationnement.

Au visa des articles L 222- 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 (décision du Conseil constitutionnel n° 2014- 451 QPC du 13 février 2015), l’expropriée considère que parmi les indemnités accessoires, elle peut recevoir celle pour perte des revenus locatifs et de citer l’arrêt n °22- 14.706 rendu le 8 juin 2023 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en cette matière.

Elle sollicite une indemnité accessoire réparant la perte des indemnités d’occupation dues à compter du 2 mai 2017 jusqu’à la date du jugement fixant les indemnités du 15 avril 2020, l’appel n’étant pas suspensif aux termes de l’article R 311-25 du code de l’expropriation et la société Séquano Aménagement ayant consigné les sommes fixées dans le jugement dont appel à la Caisse des dépôts et consignations (pièce n°26 et pièce n° 58 : courrier de la CDC du 24 mai 2023 à la SCP BTSG confirmant détenir une indemnité d’expropriation de 976 KE).

Elle impute le départ des locataires présents à une communication confuse de l’expropriante qui ne les pas informés de leur droit à une indemnité d’éviction ou à un relogement.

Elle indique que la Ville de [Localité 25] aurait invité les appelants à ne pas relouer au motif que les locaux vides auraient une valeur plus élevée (M.[B] a lui-même libéré son logement).

Elle produit un tableau daté du 30 juin 2017, contemporain de l’ordonnance d’expropriation du 2 mai 2017, établissant un manque à gagner de 5260 euros d’indemnités d’occupation perdues depuis cette date, soit un total au 15 avril 2020 d’un montant de 186 730 euros (5 260 euros x 35,5 mois).

En cause d’appel, et pour répondre à l’objection du premier juge sur l’absence de production des contrats de location et des quittances, elle produit un tableau plus récent de juin 2019 attestant d’un montant total de loyers à cette date avoisinants les 15 000 euros pour 19 appartements loués, alors qu’il devait s’acquitter des taxes foncières de plus de 12 000 euros et des taxes pour logements de plus de 4 000 euros par an (pièces n° 10 à 21, pièce n°9, pièces n°22 à 25).

L’expropriante impute plutôt les départs des locataires, à les supposer avérés, à l’état d’entretien de l’ensemble immobilier, d’où l’arrêté de péril du 27 décembre 2019 prononcé par le maire de [Localité 25].

Elle demande la confirmation du jugement de débouté sur ce point également.

Le commissaire du Gouvernement analyse les pièces n° 38 (tableau CEI de la situation locative) et 39 (bail du 18 avril 2011 au profit de la société SLACHER PROD LDA).

Il considère qu’un tableau récapitulatif d’une situation locative du 12 janvier 2008 ne saurait justifier du rendement locatif de l’ensemble immobilier. Au visa de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, il considère que la preuve n’est pas rapportée que les départs anticipés des locataires soient en rapport avec la procédure d’expropriation.

Il conclut à la confirmation du jugement.

La cour souligne que, fonder cette demande indemnitaire, l’expropriée produit les pièces suivantes :

n° 8 tableau récapitulatif des baux au 30 juin 2017 ;

n°9 tableau récapitulatif des baux au mois de juin 2019 ;

n° 10 à 21 : des baux (bâtiments A, C et D), datés du 1er janvier 2010 au 1er juillet 2016, avec quittances afférentes ;

n°38 : tableau CEI de la situation locative ;

n°39 bail du 18 avril 2011 au profit de la société SLACHER PROD LDA ;

La cour constate – à la lecture de ces pièces – que :

Le tableau n° 8, intitulé locataires [Localité 25] , daté rajout manuscrit du 30 juin 2017, émanant de l’exproprié directement, fait état de 13 locataires dont les baux se terminent en 2009, 2010 et 2011 et de 5 logements vides , ainsi que de 16 places de parking à 90 euros chacune, soit un total général de 12 019,08 euros.

Le tableau n°9 (rajout de la date 06 2017) entièrement manuscrit fait état de 19 logements (1 seul vide) répartis par bâtiment (A,B,C et D) avec une colonne loyers par locataire et un total de loyers par mois de 12 190 euros et à l’année de 146 280 euros.

La pièce n° 10 est la copie d’un bail prenant effet le 1er janvier 2010 et se terminant le 31 décembre 2013 avec une quittance (SCI Midkarl) de 950 euros signée le 1er décembre 2019 portant sur le mois de décembre 2019 (pièce n° 11).

La pièce n° 12 est également la copie d’un bail prenant effet le 1er juin 2010 pour se terminer le 31 mai 2013 ( locataire [B] [E] [H]) avec une quittance de la SCI Midkarl (400 euros) datée du 1er décembre 2019, (pièce n°13), portant sur une période courant du 1er décembre 2019 au 31 décembre 2019.

La pièce n° 14 est la copie d’un bail prenant effet le 1er octobre 2013 jusqu’au 1er octobre 2016 avec une quittance de la SCI Midkarl (1 000 euros) couvrant décembre 2019 et signé également le 1er décembre 2019 (pièce n°15).

La pièce n° 16 est la copie d’un bail courant du 1er décembre 2013 au 30 novembre 2016 avec une quittance de '[X]' [E] ( 750 euros) datée du 1er décembre 2019 (pièce n°17), courant le mois de décembre 2019.

La pièce n° 18 est une copie de bail dont le bailleur est [E] '[V]' courant du 1er décembre 2013 au 31 mai 2016, avec une quittance (640 euros) de [E] '[X]' du 1er décembre 2019, couvrant la période de décembre 2019. (pièce n°19).

La pièce n° 20 est une copie de bail (bailleur [E] '[V]') du 1er juillet 2016 au 30 juin 2019 avec une quittance de 750 euros (période de décembre 2019) signée le 1e r octobre 2019 ( pièce n°21 ).

Le tableau n° 38 émanant de CEI (page 21/30 , daté de septembre 2008, sur 18 lots et 16 parkings ne comporte aucun nom de locataire.

La pièce n°39 est une copie de bail courant du 1er avril 2011 jusqu’au 31 mars 2014 (preneur la société Slacher prod LDA représentée par [E] [H] [B]).

Ces pièces ne permettent pas, par leur imprécision (absence parfois du nom des locataires), par leur sélectivité temporelle (toutes les quittances sont datées du 1er décembre 2019, certaines n’étant pas au nom de la SCI Midkarl mais de M.[X] ou [V]), par l’absence de courrier de congé des locataires expliquant les raisons de leur départ, de reconstituer par recoupement fiable les chiffres sollicités par l’expropriée au titre de cette perte de revenus locatifs.

De plus, en raison de la dégradation du bien, la ville de [Localité 25] a prononcé un arrêté de péril imminent le 27 décembre 2019 précisément en ordonnant l’évacuation immédiate, des occupants, qui ont quitté les lieux.

L’expropriée échoue en conséquence à prouver un lien de causalité entre le prétendu préjudice locatif et la procédure d’expropriation.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a exactement débouté la SCI Midkarl aujourd’hui en liquidation judiciaire et représentée devant cette cour par la SCP BTSG, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de celle-là

Sur la demande subsidiaire avant dire droit d’expertise judiciaire

L’expropriée soutient qu’eu égard à l’inopposabilité des expertises, à défaut de procédure contradictoire notamment, et évaluations sur la base de ces expertises, ou par comparaison (susceptible d’être rejetée par la Cour de cassation si les comparables ne le sont pas), non exploitables, il y a lieu d’ordonner une expertise portant sur la valeur de l’immeuble à ce jour, nécessairement sur pièces désormais, afin de faire toute la lumière sur la consistance, l’état et la valeur de l’ensemble immobilier litigieux, en vue de la fixation d’une juste indemnité.

L’expropriante considère que le motif invoqué est difficilement compréhensible.

Au visa de l’article R 322- 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le estime que ses conditions d’application ne sont pas réunies, car il n’existe aucune difficulté particulière d’évaluation ou d’ordre technique, les parties étant d’accord pour appliquer la méthode de valorisation à appliquer, soit par comparaison terrain intégré, le seul débat portant sur les références citées par les parties, débat usuellement tranché par le juge de l’expropriation.

Elle conclut au rejet de cette demande.

Le commissaire du Gouvernement ne se prononce pas explicitement sur ce point.

La cour a pu trancher le litige dans le cadre de la méthode de comparaison au vu de l’ensemble des pièces produites.

La demande d’expertise n’est donc pas justifiée.

L’expropriée sera donc déboutée de cette demande au visa de l’article R 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur l’indemnité totale de dépossession

Au regard de ce qui précède l’indemnité de dépossession revenant à la BTSG agissant en qualité de liquidateur de la SCI Midkarl s’élèvera à la somme de 1 077 401 euros, en valeur occupée, se décomposant en :

Indemnité principale : 978 546 euros.

Indemnité accessoire : 98 855 euros

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La société Séquano sera condamnée à verser à la SCP BTSG agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

La société Séquano perdant partiellement le procès sera condamnée aux dépens d’appel y compris ceux afférents à la décision cassée.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare irrecevable l’intervention de la société civile Midkarl ;

Déclare recevables les conclusions et pièces :

— de la SCP BTSG agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl qui n’engagent que lui seul ;

— de la société Séquano Aménagement ;

— du commissaire du Gouvernement ;

Confirme le jugement en ce qu’il :

— Rejette la demande d’indemnité pour remboursement anticipé du prêt immobilier ;

— Rejette la demande pour perte des indemnités d’occupation suite à la vacance des appartements loués ;

— Condamne la société Séquano Aménagement à payer à la SCI Midkarl une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Séquano Aménagement au paiement des dépens de la présente procédure.

L’infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Fixe à 1 077 401 euros l’indemnité de dépossession totale due par la société Séquano Aménagement à la SCP BTSG agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl se décomposant en indemnité principale à hauteur de 978 546 euros et en indemnité de remploi à hauteur de 98 855 euros ;

— Rejette la demande au titre du recouvrement ou du remboursement des taxes et impôts ;

— Rejette la demande d’expertise judiciaire ;

— Condamne la société Séquano à payer la somme de 3 000 euros à la SCP BTSG agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Midkarl sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamne aux dépens d’appel y compris ceux afférents à la décision cassée.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE