RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10766 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSYI

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Mars 2024 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 23/00018

APPELANTE

S.A.R.L. AVENIR IVRY

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, représentée à l’audience par M^e Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

SADEV 94 – S.A. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT DES [Localité 2] ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [B] [O], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE INITIALE

La SARL AVENIR IVRY était propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5], sur les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1] , [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Le bien est situé dans le périmètre de la Zone d’Aménagement Concertée (ci-après « ZAC ») « [Localité 6]», créée par l’arrêté préfectoral n° 2010 / pris par le Préfet du Val-de- Marne le 28 octobre 2010, dont l’objectif est de créer un pôle de développement urbain, économique et social, environnemental et culturel dans la commune d'[Localité 5].

L’aménagement de la ZAC a été concédé à la Société d’Aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (ci-après SADEV 94) par une délibération du conseil municipal de la commune d'[Localité 5] du 16 décembre 2010.

Par arrêté préfectoral du 11 juillet 2011 prorogé par arrêté du 26 mai 2016, l’acquisition des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de cette opération a été déclarée d’utilité publique au profit de la SADEV 94.

Par arrêté préfectoral du 25 juillet 2014, la parcelle AV n°[Cadastre 2] a été déclarée cessible au profit de la SADEV 94 . Les parcelles AV n°[Cadastre 1] et AV n° [Cadastre 3] ont fait l’objet d’un arrêté de cessibilité le 21 février 2020.

Aux termes d’une ordonnance d’expropriation du 2 mars 2015, la SADEV 94 est devenue propriétaire de la parcelle AV n°[Cadastre 2].

L’ordonnance d’expropriation portant sur les parcelles AV n°[Cadastre 1] et AV n° [Cadastre 3] est intervenue le 31 mars 2020.

Par ordonnance du 22 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, saisi par la SADEV 94, a désigné Monsieur [T] [P] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de déterminer l’état de pollution du site.

Ce dernier a déposé son rapport le 28 février 2023.

Par un mémoire valant offre notifié à la SARL AVENIR IVRY le 3 avril 2023, la SADEV 94 a proposé à celle-ci une indemnité de dépossession d’un montant total de 3 491 432 euros.

En l’absence d’accord intervenu entre les parties, par courrier recommandé du 22 juin 2023, la SADEV 94 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil (juridiction de l’expropriation du Val de Marne) aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession.

Par une ordonnance du 21 juillet 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 5 septembre 2023 ;

Le procès-verbal de transport a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 4 décembre 2023 avant d’être reportée au 15 janvier 2024.

Par jugement contradictoire du 4 mars 2024, le juge de l’expropriation a :

annexé à la présente décision le procès-verbal de transport du 5 septembre 2023 ;

fixé l’indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 à la SARL AVENIR IVRY au titre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 5], sur les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 6 785 676,14 euros.

précisé que cette indemnité totale de dépossession se décomposait de la manière suivante : 6 167 887,40 euros (indemnité principale) et 617 788,74 euros (indemnité de remploi) ;

condamné la SADEV 94 à payer la somme de 4 000 euros à la SARL AVENIR IVRY au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que les dépens de la présente procédure seront supportés par la SADEV 94 en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

rejeté toutes les autres demandes des parties.

PROCÉDURE DEVANT LA COUR :

PRÉTENTIONS DES PARTIES ET DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 avril 2024, (reçue au greffe de la chambre 4-7 de la cour d’appel de Paris le 4 avril 2024) la SARL AVENIR IVRY a interjeté appel à l’encontre du jugement susvisé, précisant que cet appel tendait, à titre principal, à l’annulation et subsidiairement à la réformation de la décision entreprise.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2024, (reçue le 21 juin 2024 au greffe de la chambre précitée), est intervenue une déclaration rectificative d’appel mentionnant cette fois-ci le commissaire du Gouvernement.

Le 25 juin 2024, la Société d’Aménagement et de Développement des [Localité 2] et du Département du Val de Marne (SADEV 94) s’est constituée via le cabinet d’avocats DS Avocats et a réglé le montant du timbre fiscal, soit 225 euros.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Par mémoire d’appel principal reçu au greffe de la chambre 4-7 le 2 juin 2024 et par RPVA adressé au greffe le 2 juillet 2024) comprenant 55 pages avec un bordereau de pièces numérotées de 1 à 20).

Ce mémoire a été notifié par le greffe de la chambre 4-7 le 29 juillet 2024 en 4 envois (AR signés le 1er août 2024 x 4 par le commissaire du Gouvernement et AR signés le 31 juillet 2024 x 4 par la SELAS DS avocats, représentant la SADEV 94 ).

Le 24 juillet 2024, un acte de signification de déclaration d’appel (article 902 CPC) et d’assignation devant la cour d’appel de Paris avec signification de conclusions (article 911 CPC) à la requête de la société AVENIR IVRY a été adressé au commissaire du Gouvernement (Val de Marne).

La SARL AVENIR IVRY sollicite l’INFIRMATION du jugement déféré, et demande à la cour statuant à nouveau de :

fixer les indemnités de dépossession dues par la SADEV 94 à elle-même au titre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 7] , sur les parcelles cadastrées AV n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] , comme suit :

Parcelle AV [Cadastre 1] ' [Adresse 5] (455 m² x 1 900 euros x 0,9) = 778 050 euros ;

Parcelle AV [Cadastre 3] ' [Adresse 8] ( bâtiment D : 488 m² x 3 000 euros x0,5 = 672 000 euros );

Parcelle AV [Cadastre 2] ' [Adresse 9] ( bâtiment A : 558 m²x 1 900 x0,95 = 1 007 190 euros) et ( bâtiment B, locaux d’activités , sous-sol : 191 m² x 1 800 = 343 800 euros, RDC + entresol : partie libre 1 679, 50m² x 1 800 = 3 023 100 euros, partie occupée : 1 679, 50 m² x 1 800euros x0,9 = 2 720 790 euros, locaux de bureau faiblement squattés : 933 m² x 1 800 m² x0,96 = 1 612 224 euros) ;

Bâtiment C : 448 m² x 3 000 x 0,5 = 672 000 euros ;

Bâtiment E libre : 180 m² x 1 400 euros = 252 000 euros ;

SOIT UN TOTAL (indemnité principale ) de 11 081 154 euros.

Indemnité de remploi :

De 0 à 5 000 x 20% = 1 000 euros ;

De 5 000 à 15 000 euros x 15% = 1 500 euros ;

Sur 11 066 154 x 10% = 1 106 615 euros,

SOIT UN TOTAL (indemnité de remploi) de : 1 109 0115 euros.

Déduction pour frais de dépollution : néant

Abattement de vente en bloc : néant

TOTAL GENERAL (IP+ IR) = 12 187 769 euros

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SADEV 94 à payer à la SCI AVENIR IVRY la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens ;

Y ajoutant,

La condamner au paiement de la somme complémentaire de 7 500 euros de ce chef en sus des dépens d’appel.

2/ Un mémoire en réplique et d’appel incident du 19 septembre 2024 (reçu au greffe de la chambre 4-7 le 23 septembre 2024) (77 pages et 26 pièces communiquées), a été adressé par DS avocats intervenant pour la SADEV 94 (en 3 plis du fait de son volume).

Ce mémoire d’appel a été notifié par le greffe le 14 octobre 2024 (en 2 plis) en LRAR (reçues le 17 octobre 2024 par Maître SCHWAB représentant la SARL AVENIR IVRY x 2 et également le 17 octobre 2024 par le commissaire du Gouvernement (Val de Marne) x 2).

Il y est demandé à la cour de rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de la SARL AVENIR et de recevoir ADEV 94 en son appel incident et de fixer comme suit l’indemnité revenant à l’expropriée :

A titre principal : dans l’hypothèse où la Cour valoriserait les bâtiments C et D selon la méthode de la récupération foncière :

I. INDEMNITÉ PRINCIPALE (valeur occupée) :

Parcelle AV [Cadastre 3] et bâtiment C de la parcelle C de la parcelle AV [Cadastre 2] (récupération foncière) :

Valeur terrain : 500 euros ( 217 m² + 129 m²) : 173 000 euros ;

Frais de démolition : 100 ( 448 m² + 448 m²) : 89 600 euros ;

Soit une valeur de ( 173 000 euros ' 89 600 euros) = 83 400 euros.

Parcelle AV [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (terrain intégré)

AV [Cadastre 1] (bureaux)

(455 m² x 1 190 euros/m² X 0,7 (abattement pour occupation commerciale) : 379 015 euros

AV [Cadastre 2]

Bâtiment A ( bureaux ) : ( 850 euros x 558 m²) x x0,9 (abattement pour occupation précaire) : 426 870 euros ;

Bâtiment B (stockage) : ( 5 246 m² x 600 euros /m² x 0,9 = 2 930 040 euros ;

Bâtiment E (stockage) : 108 m² x 600 x 0,9 ( abattement pour occupation précaire ) = 58 320 euros ;

Total parcelles AV [Cadastre 3], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] : 3 877 645 euros.

Abattement pour pollution : 696 185 euros

Soit UNE INDEMNITE PRINCIPALE de 3 181 460 euros

II INDEMNITÉS ACCESSOIRES

Frais de remploi = 319 146 euros calculés comme suit :

20% sur 5 000 = 1 000 euros ;

15% sur 10 000 = 1 500 euros

10% sur 3 166 460 euros = 316 646 euros

TOTAL INDEMNITE DE DEPOSSESSION EN VALEUR OCCUPEE : 3 500 606 euros.

A titre subsidiaire : dans l’hypothèse où la cour appliquerait la méthode terrain intégré pour l’ensemble des bâtiments :

I. INDEMNITÉ PRINCIPALE (valeur occupée)

Parcelle AV [Cadastre 3] et bâtiment C de la parcelle AV [Cadastre 2]

Superficie : 448 m² + 448 m² = 896 m²

Valeur unitaire : 3 000 ' 60 % (abattement pour vétusté) : 1 200 euros ;

Abattement pour vente en bloc : 10%

Soit une valeur de ( 896 m² x 1 200 euros ) – 10% = 967 680 euros.

Parcelle AV [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (terrain intégré)

AV [Cadastre 1] (bureaux)

(455 m² x 1 190 euros/m² X 0,7 (abattement pour occupation commerciale) : 379 015 euros

AV [Cadastre 2]

Bâtiment A ( bureaux ) : (850 euros x 558 m²) x x0,9 (abattement pour occupation précaire) : 426 870 euros ;

Bâtiment B (stockage) : ( 5 246 m² x 600 euros /m² x 0,9 = 2 930 040 euros ;

Bâtiment E (stockage) : 108 m² x 600 euros x 0,9 (abattement pour occupation précaire) = 58 320 euros ;

Abattement pour pollution : 696 185 euros

Soit une indemnité principale de 4 761 925 euros ' 696 185 euros = 4 065 740 euros.

II INDEMNITÉS ACCESSOIRES

Frais de remploi = 407 575 euros, calculés comme suit :

20% sur 5 000 = 1 000 euros ;

15% sur 10 000 = 1 500 euros

10% sur 4 050 740 euros = 405 074 euros.

TOTALE INDEMNITÉ DE DÉPOSSESSION EN VALEUR OCCUPÉE :

4 473 314 euros.

3/ Par conclusions adressées au greffe de la chambre 4-7 le 18 octobre 2024 (reçues le 21 octobre 2024), le commissaire du Gouvernement, intimé (mais appelant incident IMPLICITE) ;

Ces conclusions ont été notifiées par le greffe le 11 février 2025, (AR reçu le 14 février 2025 par Maître SCHWAB ' AVENIR IVRY, et le même jour par DS avocats ' SADEV 94).

Utilisant la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés, montant exprimé en HT/HD, estimation en valeur occupée, il retient les valeurs unitaires libres d’occupation avant application des différents abattements ( 50% vétusté parcelle AV [Cadastre 3] et bâtiment C et 30% pour les autres immeubles, 10 % pour occupation précaire : bâtiments A, E et B (partiellement), 30% pour occupation commerciale parcelle AV [Cadastre 1], 10% pour vente en bloc bâtiment C et parcelle AV [Cadastre 3]), suivantes :

Les locaux d’activité : 1 200 euros /m² ;

Les locaux à usage de bureaux : 1 700 euros /m²

Les locaux à usage d’habitation : 3 000 euros/m²

INDEMNITÉ PRINCIPALE : 6 618 913 euros en valeur occupée

Parcelle AV [Cadastre 2]

Bâtiment A (bureaux )

558 m² x 1 700 euros /m² X 0 ,70 x 0,9 = 597 618 euros ;

Bâtiment B (stockage)

Libre : 2 964 m² x 1 200 euros/m² x 0,7 = 2 489 760 euros

Occupé : 2 462 m² x 1 200 euros /m² x0,7x0,9 = 1 861 272 euros.

Bâtiment C (habitation)

448 m² x 3 000 euros /m² x 0,5 x 0,9 = 604 800 euros ;

Bâtiment E (stockage)

108 m² x 1 200 euros/m² x 0,7 x 0,9 = 81 648 euros ;

Parcelle AV [Cadastre 3] ( habitation)

448 x 3 000 euros /m² X 0, 5 x 0,9 = 604 800 euros ;

Parcelle AV [Cadastre 1] (bureaux)

455 m² x 1 700 x 0,70 x 0,70 = 379 015 euros.

Soit une indemnité principale de 6 618 913 euros en valeur partiellement occupée.

INDEMNITÉ DE REMPLOI :

662 891,30 euros suivant les mêmes pourcentages que précédemment.

Soit une indemnité de dépossession de 7 281 804,30 euros.

4/ Par mémoire d’appel en réponse et récapitulatif ( 63 pages et 20 pièces communiquées) déposé le 18 décembre 2024 (tampon greffe 4-7), la SARL AVENIR demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes fins et conclusions de la SADEV 94 au titre d’un appel incident ( pages 27 et 28) et au fond reprend ses demandes antérieures, et dans l’hypothèse où la SADEV serait déclarée recevable de la débouter.

Ce mémoire a été notifié par le greffe le 10 février 2025 ( AR signé par le commissaire du Gouvernement le 13 février 2025 et le 12 février 2025 par DS avocats (SADEV 94).

5/Par mémoire rectificatif et récapitulatif III (64 pages et 20 pièces communiquées), déposé au greffe le 18 décembre 2025, la SARL AVENIR IVRY reprend pages 27 et 28 ses arguments sur l’irrecevabilité des demandes fins et conclusions d’appel incident de la SADEV 94 et demande à la cour de statuer à nouveau après rectifications de l’erreur matérielle concernant les 943 m² occupés par [Localité 8] visés pages 8, 21, 26, 48 et 59 de fixer l’indemnité principale à 12 608 814 euros + l’indemnité de remploi 1 261 881 euros, soit un total de 13 870 695 euros et reprend ses autres demandes antérieures.

Ce mémoire a été notifié par le greffe le 18 décembre 2025 (AR Intimé non daté et AR CG le 22 décembre 2025).

6 /Ce même mémoire rectificatif et récapitulatif III ( 64 pages et 20 pièces) a été déposé de nouveau au greffe le 31 décembre 2025 (tampon) . Son dispositif est identique.

Ce mémoire a été notifié par le greffe le 2 janvier 2026 (AR Intimé non daté et AR CG du 9 janvier 2026).

Les moyens des parties et du commissaire du Gouvernement au soutien de leurs prétentions, développés devant la cour seront détaillés ci-dessous au titre de chacune des thématiques abordées, sous réserve du traitement préalable des aspects de procédure liés à la recevabilité des appels, des conclusions et des pièces y attachées.

***

Sur la procédure

S’agissant de la société expropriée SARL AVENIR YVRY, appelante principale :

Respectant les dispositions de forme et de délai de l’article R 311-24 du code de l’expropriation, l’appel principal de cette société est recevable.

Il en va de même de ses conclusions à l’exception des deux dernières intitulées rectificatives, au demeurant tardives ,au regard des dispositions de l’article R 311-26 du même code , qui sous prétexte d’un erreur matérielle ' en réalité une erreur intellectuelle consistant dans l’omission de la valorisation de de 943 m² occupés par SCARAT (alors que toutes les surfaces ont été unanimement entérinées par les parties) s’analysant comme une demande nouvelle au regard de ses seules premières conclusions devant la cour (et non devant le tribunal) fait passer ses prétentions de 12 187 769 euros à 13 870 695 euros.

Cette demande nouvelle, au demeurant tardive, improprement qualifiée d’erreur matérielle dans les mémoires n°5 et 6, sera donc déclarée irrecevable, la cour s’en tenant aux seules prétentions chiffrées dans ses premières conclusions sans toutefois remettre en cause les surfaces concernées, objet d’un accord unanime.

S’agissant de l’établissement public expropriant SADEV 94, intimé et appelant incident :

S’appuyant sur l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile (dans sa version applicable aux procédures engagées avant le 1er septembre 2024) et sur la jurisprudence (notamment Cass. 2ème civ. 17 septembre 2020 n°18- 23- 626 ) qui en déduit une obligation pour le concluant d’indiquer expressément dans le dispositif des conclusions l’objet de sa demande : annulation, infirmation/réformation, la SARL AVENIR IVRY demande à la cour de déclarer irrecevable en ses demandes, fins et conclusions qu’elle intitule « appel incident » , cette dernière ne pouvant dès lors être admise à critiquer l’un quelconque des chefs du jugement déféré à la Cour par elle-même.

La cour ne peut que faire droit à cette demande, notamment à la lumière d’un arrêt récent de la Cour de cassation ( 2è civ. 1 er juillet 2021 ' n° 20-10. 694 ) : « Il résulte des articles 542 , 909 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’intimé forme un appel incident et ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement , la cour d’appel ne peut que déclarer irrecevables ces conclusions, l’appel n’étant pas valablement formé ».

Ce qui est le cas en l’espèce, étant précisé que la procédure a été engagée avant le 1er septembre 2024.

La Cour de cassation dont les décisions font l’objet d’une large diffusion rappelle ainsi que l’appel incident n’est pas différent de l’appel principal par sa nature ou par son objet, et obéit au même formalisme en tant qu’il régit les conclusions de son auteur.

La présente cour s’est déjà prononcée à plusieurs reprises sur cette question et la procédure devant cette chambre étant désormais avec représentation obligatoire, cette sanction n’encourt pas à l’égard de professionnels du droit, auxiliaires de justice avertis, familiers de cette matière technique mêlant dispositions spécifiques du code de l’expropriation et générales du code de procédure civile (par renvoi notamment), la critique de « formalisme excessif », la jurisprudence de la Cour de cassation n’ayant pas évolué sur ce dernier point, cette exigence ayant d’ailleurs été consacrée dans le code de procédure civile.

De plus, cette sanction ne constitue pas une sanction disproportionnée au but poursuivi qui est d’assurer la sécurité et l’efficacité de la procédure d’appel et n’est pas contraire aux exigences de l’article 6 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dans le cadre de cette procédure avec représentation obligatoire.

L’appel incident de SADEV – qui au demeurant n’a pris qu’un seul jeu de conclusions – (cf rappel de la procédure supra) et n’a pas répliqué sur cette irrecevabilité soulevée par l’expropriée, sera déclaré non valablement formé et les conclusions de l’expropriant (comme ses pièces annexées) déclarées irrecevables.

S’agissant du commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident implicite :

En proposant la même évaluation qu’en première instance, supérieure à celle retenue par le premier juge, il fait implicitement un appel incident, recevable au regard des dispositions de l’article R 311-26 du code précité.

Ces conclusions le seront également (cf rappel supra de la procédure) étant observé qu’il n’y fait jamais mention de la question de la pollution du site.

Au fond

Dans un souci de clarté, et malgré la configuration procédurale différente, la cour suivra le même plan que le juge de l’expropriation.

I Sur les principes du droit de l’expropriation

A l’instar du premier juge, la cour fondera sa décision, notamment à la lumière des articles L 311-15, L 321- 1, L 322- 1 et L 322- 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur la date de référence et sur la situation d’urbanisme

Celle-ci, effectivement régie en l’espèce par les articles L 213-4 et L 213 -6 du code de l’urbanisme, a été justement fixée au 28 juin 2022, date de la dernière modification du PLU : les trois parcelles en cause sont alors situées en zone UIC correspondant en totalité au périmètre de la ZAC IVRY CONFLUENCE.

Ce point n’est pas discuté devant la cour.

Sur la consistance matérielle des parcelles

Le premier juge a procédé à une description détaillée des trois parcelles concernées par cette expropriation AV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] .

L’ensemble immobilier est composé de 5 bâtiments A, B, C, D et E situés sur les parcelles AV n°[Cadastre 2] et AV n°[Cadastre 3] et de locaux d’activité situés sur la parcelle AV n°[Cadastre 1], occupés la SAS [Localité 8] et accessibles par le [Adresse 5].

Il décrit ensuite chacun des bâtiments précités, leur affectation et leur occupation réelle (logements squattés, activités, stockage, bureaux, – certains bâtiments étant murés, description détaillée à laquelle la cour renvoie expressément, étant précisé que s’agissant de l’état des lieux et des photographies, le premier juge invite à se reporter au procès-verbal de transport annexé à la décision dont appel.

Dans son mémoire d’appel, le commissaire du Gouvernement mentionne qu’il s’agit d’un ensemble immobilier mixte réparti sur les trois parcelles susvisées et comprenant des locaux d’habitation, des bureaux et des entrepôts : la description détaillée de chacun des bâtiments étant faite, précise-t-il, d’après la partie expropriante.

La partie expropriée dans ses conclusions tient à souligner la situation géographique privilégiée de cet ensemble immobilier (proximité de la capitale et des réseaux d’accès de tous types), d’une part, et la surface exceptionnelle de ce terrain de 5464 m² en limite de [Localité 9], d’autre part : ses observations concernent surtout l’insuffisante prise en compte dans l’appréciation générale des valeurs retenues ;

Elle développe ensuite des arguments, s’agissant des critères d’appréciation propres à chaque bâtiment, visant à remettre en cause partiellement les taux de vétusté retenus par le premier juge.

Elle estime que l’ensemble sur la parcelle AV [Cadastre 1] est en bon état général et ne justifie aucun abattement : elle demande la confirmation du jugement sur ce point;

Pour la parcelle AV [Cadastre 3], (bâtiment D), muré et vide , elle ne remet pas en cause l’abattement de 50 % retenu par le premier juge.

Elle considère, s’agissant de la parcelle n°AV [Cadastre 2], que l’abattement de 30 % pour vétusté du bâtiment A (très partiellement squatté) est sans fondement et excessif, sa structure restant parfaitement valide et en état tout à fait correcte.

Elle fait valoir que l’estimation du bâtiment B (faiblement squatté et dégradé) n’a pas été estimée à sa juste valeur : elle n’accepte qu’un abattement de 30% sur les trois étages supérieurs initialement à usage de bureaux et dégradé, mais aucun sur toute la surface du sous-sol et du rez-de-chaussée .

Pour le bâtiment C, vide (accès murés), l’abattement de 50% lui parait justifié et elle demande la confirmation du jugement ;

Pour le bâtiment E (petit bâtiment à usage de stockage), en bon état général, elle demande également la confirmation du jugement : absence d’abattement.

La cour retiendra la consistance matérielle de l’ensemble immobilier et des bâtiments le composant sur les trois parcelles constatée concrètement par le premier juge qui s’appuie sur le procès-verbal de transport. Celle-ci n’est que marginalement remise en cause par les observations de la partie expropriée, étant précisé qu’il n’est ni allégué ni démontré de substantielles évolutions dans la consistance matérielle des biens expropriés entre les dates des deux ordonnances d’expropriation susvisées dans le rappel de la procédure et celle du transport sur les lieux.

Sur la surface à retenir

Le premier juge constate que les parties sont d’accord sur ce point, les surfaces étant issues du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil du 23 octobre 2003 à la suite de l’exercice de son droit de préemption par le SAF 94 devenu la SADEV 94 sur l’immeuble aujourd’hui exproprié.

A l’instar du premier juge, la cour est conduite, à la lecture des seuls mémoires recevables devant elle, à faire le même constat pour la partie expropriée que pour le commissaire du Gouvernement.

Pour les parcelles AV n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] :

Bâtiment A : 558 m² ;

Bâtiment B : 5 426 m² ;

Bâtiment C : 448 m² ;

Bâtiment D : 448 m² ;

Bâtiment E : 108 m² ;

Pour la parcelle AV n°[Cadastre 1] : 455 m² :

Ce point n’est pas discuté.

Sur la méthode d’évaluation

Dans le cadre de la nouvelle configuration procédurale devant la cour, seule la méthode par comparaison, terrain intégré, finalement retenue par le premier juge, est soutenue par les seules parties recevables.

Adaptée à la situation, l’arrêté municipal de sécurité publique du maire de [Localité 10] du 19 mars 2019 n’interdisant que les activités festives et non toute occupation des lieux- la méthode par comparaison, terrain intégré, sera également adoptée par la cour pour tous les bâtiments, y compris les bâtiments C et D.

Sur la situation locative

Dans la configuration procédurale particulière rappelée supra, la cour ne peut utilement exploiter aucune des pièces émanant du seul dossier de l’expropriant, notamment un bail commercial non signé mais paraphé.

Elle s’en tiendra aux constats faits par le premier juge lors du transport sur les lieux fait en présence des parties et de leurs avocats, et auquel fait également référence l’expropriée dans ses conclusions devant la cour, à savoir :

Les bâtiments C et D étaient murés et inoccupés ;

Le bâtiment A était occupé par un gardien salarié de la société [Localité 8] au rez-de-chaussée et par des occupants sans droit ni titre dans les étages ;

Le local situé sur la parcelle AV n°[Cadastre 1] faisant l’objet d’une occupation à titre commercial par la société [Localité 8] : le premier juge précise, à cet égard, que la SADEV 94 verse aux débats un contrat de bail commercial conclu avec la société [Localité 8] le1er décembre 2014.

La visite du bâtiment B qui s’est limitée au rez-de-chaussée du local, a permis de constater l’état d’occupation des hangars latéraux situés à gauche et à droite du hall central . Le premier juge fait état d’un contrat de bail commercial versé par la SADEV 94 conclu avec la [Localité 8] le 29 décembre 2014 portant sur un local d’environ 600 m² situé à la droite du bâtiment à usage mixte d’activité et de bureaux en fond de parcelle (bâtiment B). Il précise que les hangars latéraux étaient occupés, lors de la visite, par des occupants sans droit ni titre (stockage d’objets divers).

Le bâtiment E n’a pas été visité lors du transport sur les lieux mais le premier juge l’évalue en valeur occupée en l’absence d’éléments produits par l’expropriée de nature à établir que ledit bâtiment est vide d’occupation.

III. Sur la détermination de l’indemnité principale

Caractéristique de l’ensemble immobilier à évaluer : il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’activités, de bureaux et d’habitation sur trois parcelles cadastrées A [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une superficie totale de 5 460 m², le tout situé à [Localité 11] ([Adresse 10] et [Adresse 5]), en situation partiellement occupée, avec en toile de fond administrative l’arrêté du maire d'[Localité 11] du 15 mars 2019, déjà évoqué supra.

Sera donc utilisée la méthode globale par comparaison

1 / Propositions des parties

Seules seront examinées celles de l’expropriée et du commissaire du Gouvernement : cette configuration particulière résulte exclusivement de la procédure devant la cour, comme il a été indiqué plus supra, avec les conséquences y attachées quant au droit substantiel.

2/ [Localité 12] de comparaison et argumentaire proposés par la SARL AVENIR IVRY :

L’expropriée reprend de manière détaillée (pages 52 à 57 de ses conclusions (page 57 et 58 de ses conclusions et pièces n°9, 10, 11, 12 , 13, 14, 15, 16, 17 et 18) devant la cour neuf (9) de ses dix (10) termes de comparaison énoncés en première instance, s’agissant des locaux d’activité.

S’agissant des bureaux, elle reprend de manière détaillée (pages 57 et 58 de ses conclusions et pièces n°19 et 20, cette dernière pièce faisant état d’un arrêt du 25 février 2016 et non 2021) devant la cour deux (2) des trois (3) termes de comparaison énoncés en première instance.

Cependant, elle indique (page 58 de ses conclusions) que cet arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 novembre 2023 (pièce n° 8) constitue le terme récent le plus intéressant.

En substance, elle propose de retenir les valeurs de base suivantes hors abattements et hors actualisation:

3000 euros /m² pour les logements ( bâtiment D ' parcelle AV [Cadastre 3]) et (bâtiment C ' parcelle AV [Cadastre 2]) ;

1 800 euros /m² pour les locaux d’activité (bâtiments B et E , parcelle AV [Cadastre 2] ) ;

1 900 euros /m² pour les bureaux (bâtiment A, parcelle AV [Cadastre 2] ) et parcelle AV [Cadastre 1].

3/ [Localité 12] de comparaison et argumentaire proposés par le commissaire du Gouvernement :

S’agissant des locaux d’activité :

Le commissaire du Gouvernement demande à la cour d’écarter les termes de comparaison proposés par l’expropriée, lesquels datent majoritairement d’au moins 5 ans, à l’exception du jugement du 24 janvier 2020, repris parmi ses quatre (4) références ci-dessous.

S’agissant des locaux à usage de bureaux :

Le commissaire du Gouvernement demande également à la cour d’écarter les deux termes proposés par l’expropriée comme étant trop anciens ( vente de 2018 et arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 février 2021 ).

Dans son mémoire d’appel, le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison de locaux d’activités comprenant des logements issus de la jurisprudence et situés à proximité du bien exproprié.

Il propose de retenir les valeurs de base suivantes libres d’occupation retenues avant application des différents abattements  :

Bureaux : 1 700 euros /m².

Stockage : 1 200 euros/m²

Habitation : 3 000 euros /m²

Examen des termes de comparaison par la cour :

Dans le cadre de la configuration particulière évoquée supra, la cour retiendra les 4 termes de comparaison adaptés en localisation et en consistance du commissaire du Gouvernement qui présentent l’avantage d’être plus récents : deux sont de 2020, un de 2022 et l’autre de 2021, celles de l’expropriée étant écartés (à l’exception d’un seul) pour les motifs d’ancienneté repris du commissaire du Gouvernement, étant observé que les valeurs de base retenus par le premier juge (dans une configuration complète) étaient avant abattement de 1 765 euros /m² pour les locaux à usage de bureaux et de 1 210 euros /m² pour les locaux d’activité. Pour les logements , le premier juge a retenu 3 000 euros/m² ( même valorisation que le commissaire du Gouvernement correspondant à la demande de l’expropriée) ;

En raison de la nature particulière de l’existence d’un micro-marché dans la ZAC considérée mis notamment en relief dans ses conclusions par l’expropriée ( page 49 à 52 et pièces n° 3, 4 , 5 , 6 , 7 et 8), la cour considère toutefois que compte-tenu de la situation privilégiée de cette grande parcelle limitrophe de [Localité 9] et de ses divers réseaux de desserte, d’une part, et de la date d’estimation du bien au jour du jugement ( 4 mars 2024) par rapport aux références retenues de 2020, 2021, et 2022, d’autre part, se justifie – au regard de l’évolution du marché (celui de la ZAC n’étant pas totalement imperméable aux marchés alentours, notamment parisien), une revalorisation des valeurs retenues, s’agissant des locaux d’activité et de bureaux, de 10 %.

Avant abattements éventuels, les valeurs unitaires retenues par la cour seront les suivantes :

Logements : 3 000 euros /m², compte-tenu de la demande de l’expropriée et de l’évaluation du commissaire du Gouvernement ;

Bureaux : 1 700 euros x 1,10 = 1 870 euros /m²

Activité (stockage) : 1 200 x 1,10= 1 320 euros /m²

Cette revalorisation n’a pas été appliquée par le premier juge.

3/ Sur les éventuels abattements à pratiquer sur les valeurs retenues

A /Sur l’abattement lié à la pollution du site

Le premier juge, au visa des dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, s’est fondé essentiellement sur le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [P], désigné par une ordonnance de référé du 22 septembre 2020 qui a conclu aux termes de son rapport, déposé le 28 février 2023 que le bien à évaluer présentait plusieurs types de pollution :rez-de-chaussée

une pollution de la nappe phréatique, non liée à l’activité du site depuis son acquisition par la SARL AVENIR IVRY,

une pollution liée à l’amiante présente dans les panneaux ondulés des toitures des anciens ateliers ;

une pollution liée aux déchets présents au-sol et au rez-de-chaussée du site .

Le coût total de la dépollution du site a été évalué par l’expert à la somme de 696 185 euros.

Et de rajouter qu’il est constant que l’état de pollution du site constitue un facteur de moins-value dont il doit être nécessairement tenu compte pour son évaluation.

Il rappelle la distinction opérée par l’expert judiciaire dans son rapport entre :

la présence d’amiante (b) et la présence de déchets (c) ;

les « risques à prendre en compte pendant les futurs travaux d’aménagement du programme d’urbanisme projeté sur ce site », soit la présence de polluants dans les nappes phréatiques ( a) et dans les gaz du sol : les coûts liés à ces risques sont constitués par les mesures de protection à prendre dans les futurs travaux (d) et la surveillance de la nappe phréatique (a) pendant 8 à 10 ans .

Il reprend cette distinction à son compte.

S’agissant de la surveillance de la nappe phréatique (a) et du surcoût pendant les travaux (d) :

Le premier juge rappelle les précisions de l’expert : le site étant fermé et étanche grâce aux dalles du sol très épaisses, le risque de transfert des polluants présents dans le sol et la nappe phréatique n’existe qu’en cas de percement de ces dalles , ce qui a eu lieu au cours des opérations de forage et de mise en place des piézomètres. Il en tire la conséquence, que dans la mesure où il ne peut être tenu compte pour l’évaluation du bien, il est exclu de déduire de l’indemnité de dépossession due à la SARL AVENIR IVRY les surcoûts qu’entraîneront pour l’expropriante les mesures de protection du chantier et de surveillance de la nappe phréatique.

Compte-tenu de la configuration procédurale devant la cour et du silence du commissaire du Gouvernement sur la pollution dans toutes ses composantes, la question n’est plus vraiment discutée.

Les motifs pertinents du premier juge sur ce point seront adoptés.

b) S’agissant de la présence d’amiante sur le site et de la pollution liées aux déchets :

Le premier juge considère qu’il doit être uniquement tenu-compte pour l’évaluation du bien exproprié de la présence d’amiante et de déchets sur le site, laquelle est un facteur de pollution directement lié à l’usage effectif du bien par l’expropriée et qui resterait génératrice de pollution même en cas de continuation de l’activité actuellement exercée sur le site.

Il constate que l’expertise ayant été effectuée au contradictoire de la SARL AVENIR IVRY, celle-ci a pu faire valoir ses observations. Toutefois, elle ne produit aucun devis ni aucun élément de nature à démontrer que les déchets présents sur le site lors de la visite de l’expert auraient été évacués au jour de la présente décision et à remettre en cause les évaluations des coûts de dépollution faites par l’expert.

Il en tire les conséquences financières suivantes : les coûts de dépollution liés au désamiantage (154 585 euros)et à l’évacuation des déchets (324 200 euros) tels que déterminés par l’expert judiciaire dans son rapport du 28 février 2023, soit la somme de 478 785 euros , seront déduits de l’indemnité principale de dépossession devant revenir à la SARL AVENIR IVRY ;

Devant la cour, cette dernière se prévaut des termes de son propre acte d’acquisition le 31 juillet 1998 ( pièce n°1) en soulignant que par correspondance du 24 avril 1998 adressée à la Préfecture du Val de Marne , son vendeur (soumis à autorisation d’exploitation en raison de la nature de son activité polluante) avait informé les services administratifs de l’exécution du plan de remise en état du site et transmis les attestations, bordereaux et certificats en justifiant. Elle estime donc qu’au jour de son acquisition, le problème de la pollution susceptible d’avoir atteint le sol de cette propriété avait trouvé sa solution.

Elle critique le rapport d’expertise du 28 février 2023 déposé par M. [T] [P] pour ses insuffisances ou approximations tout lui reconnaissant l’objectivité d’avoir noté qu’aucune pollution ne résultait de l’occupation de l’immeuble par la SARL AVENIR IVRY , d’une part, et que postérieurement à son acquisition , l’immeuble n’avait jamais été exploité par une entreprise classée ICPE .

S’agissant de la présence d’amiante, l’expropriée note des termes imprécis utilisés par l’expert (estimation visuelle de l’amiante à partir des plans que j’ai établis, les panneaux laissent supposer plusieurs types d’amiante, absence de communication de diagnostic, aucune transmission de document officiel).

Elle demande donc à la cour d’infirmer la décision du premier juge qui a mis à sa charge ces sommes (154 585 euros) alors que l’existence de l’amiante n’est pas démontrée et que nous sommes en matière d’expropriation et non de vente.

S’agissant de la pollution liée aux déchets, elle indique que le coût excessif de l’évacuation des déchets (324 200 euros) qui s’avère sans commune mesure avec la réalité a conduit les expropriés à réaliser cette opération de nettoyage par leurs propres moyens, le surplus pouvant encore exister sur le terrain demeurant parfaitement insignifiant. Elle demande l’infirmation du jugement sur ce point.

La cour constate que le premier juge s’est appuyé sur l’expertise judiciaire contradictoire susvisée, en tenant compte notamment des réponses faites aux dires de l’avocat de l’expropriée.

Sa distinction entre les deux types de pollution est objective et cohérente : elle permet d’ailleurs de ne pas mettre à la charge de l’expropriée des « travaux futurs » incombant à l’expropriant.

Pour les coûts finalement retenus à la charge de l’expropriée, la pollution est juridiquement attachée au bien exproprié indépendamment de la responsabilité de son auteur : l’expert prend précisément soin d’indiquer que cette pollution n’est pas le résultat de l’activité de la SARL AVENIR IVRY.

Il s’agit d’un constat objectif et circonstancié de l’existence de cette pollution, l’acte d’achat de 1998 susvisé ne démontrant aucunement qu’une solution totale et définitive ait été effectivement mise en 'uvre sur ce point, la pollution du sol étant aussi un phénomène durable.

A l’instar du premier juge, la cour considère que la présence d’amiante est suffisamment démontrée par le constat effectué par l’expert judiciaire intervenant au contradictoire.

Quant à son coût, si l’expropriée le considère comme excessif, elle n’apporte au stade de l’appel, aucun élément susceptible de le remettre en cause.

Quant à la présence des déchets, elle fait également l’objet d’un constat objectif et contradictoire de l’expert.

Si l’expropriée avance qu’ils ont été évacués par ses soins, elle n’apporte devant la cour aucun élément susceptible de vérifier ce point.

Comme précédemment, elle trouve le coût de l’évacuation excessif, mais n’apporte au stade de l’appel aucun susceptible de le remettre en question.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, applicables également en matière d’expropriation, et plus particulièrement du rapport objectif et cohérent précité de l’expert judiciaire, la cour confirmera le jugement entrepris par motifs propres et adoptés.

B/ Sur l’abattement pour vétusté

Le premier juge, s’appuyant sur les constats du jour du transport sur les lieux a retenu les taux d’abattement suivants :

S’agissant des bâtiments C et D : 50 % pour grande vétusté, car ils étaient dans un état de délabrement avancé (façades et toitures dégradées, locaux murés). Il précise que l’intérieur des bâtiments n’a pas pu être visité en raison de leur dangerosité , étant rappelé que ces immeubles ont fait l’objet le 15 mars 2019 d’un arrêté municipal constatant qu’ils présentaient un danger immédiat pour leurs occupants et visiteurs.

S’agissant du bâtiment E, il n’a pas été visité et le premier juge considère que ni les constatations faites sur les lieux , ni les éléments versés aux débats par les parties ne suffisent à établir qu’il se trouve dans un état de vétusté justifiant un abattement ;

S’agissant du bâtiment B, il n’est pas entretenu et le premier juge indique que la visite des lieux a permis de constater que les lieux se trouvaient dans un état dégradé ( sol et murs délabrés, encombrement des hangars latéraux, fils électriques à nu) justifiant un abattement pour vétusté de 30% ;

S’agissant du bâtiment A , il présente un aspect dégradé (fenêtres cassées, façade délabrée). Lors de la visite des lieux, il a été précisé que les étages étaient occupés à titre précaire par des squatteurs. Le bâtiment n’a pas été visité , mais les photographies non contestées versées par la SADEV 94 et faisant état de locaux délabrés et aménagés de manière précaire justifient qu’un abattement de 30% soit retenu sur la valeur unitaire du bâtiment ;

S’agissant des locaux de bureaux situés sur la parcelle AV n°[Cadastre 1], ils sont en état d’usage. La visite des lieux n’a pas permis de constater suffisamment d’éléments justifiant l’application d’un abattement sur la valeur des locaux.

Il conclut que les abattements pour vétusté retenus sont :

50% pour les bâtiments C et D ;

30% pour les bâtiments A et B ;

Aucun abattement pour le bâtiment E et la parcelle AV n°[Cadastre 1] ;

La SARL AVENIR IVRY fait valoir que certains abattements sont injustifiés ou excessifs.

Elle ne remet pas en cause l’abattement de 50% sur la bâtiment D (parcelle AV [Cadastre 3]) et demande la confirmation du jugement.

Sur l’abattement de 30% opéré sur le bâtiment A (parcelle AV [Cadastre 2]), elle le considère comme sans fondement et excessif en raison de la structure valide et l’état correct de ce dernier. Seule la partie squattée est légèrement dégradée , ce qui ne justifie pas une telle réfaction. Elle sollicite l’infirmation du jugement sur ce point.

S’agissant du bâtiment B, elle estime que l’abattement de 30% est excessif au regard d’un état modérément entretenu et de quelques fils apparents. Elle propose dans le sens d’une infirmation partielle, que cet abattement de 30% soit effectivement pratiqué sur les trois étages supérieurs initialement à usage de bureaux et dégradés mais qu’il soit écarté pour toute la surface du sous-sol et du RDC.

Elle accepte l’abattement de 50% pour le bâtiment C pour les mêmes motifs que pour le bâtiment D susvisé.

Elle demande la confirmation également du jugement pour le bâtiment E (aucun abattement pour vétusté, eu égard à son bon état général.

Le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer un abattement de 50% pour les immeubles frappés par l’arrêté municipal (abattement pour grande vétusté) : bâtiment C et parcelle AV [Cadastre 3] et pour tous les immeubles à l’exception du bâtiment C et de la parcelle AV [Cadastre 3], un abattement de 30% .

La cour constate que certains abattements ne sont pas discutés par l’expropriée, notamment celui de 50 % applicable aux bâtiments C et D (parcelle AV [Cadastre 3]).

De même, s’agissant de l’absence d’abattement pour le bâtiment E et la parcelle AV [Cadastre 1].

La discussion partielle porte sur les bâtiments A et B, l’expropriée opérant des sous-distinctions suivant les parties des bâtiments concernés.

Toutefois, le premier juge s’appuyant concrètement sur ses propres constats, notamment le procès-verbal de transport : les parties et leurs conseils assistaient à cette visite du 5 septembre 2023 et il n’est allégué par aucune d’entre elles, une évolution notable entre cette date et celles des ordonnances visées à la procédure.

La cour constate que ce taux d’abattement de 30 % intègre précisément les nuances exprimées par l’expropriée.

Par motifs adoptés, la cour confirmera le jugement déféré sur ce point.

C/ Sur l’abattement pour occupation

S’agissant de la parcelle AV n°[Cadastre 1], le premier juge constatant qu’il est établi que la société [Localité 8] occupe les locaux en vertu d’un bail commercial conclu avec la SARL AVENIR IVRY, applique un abattement pour occupation commerciale de 30%.

S’agissant des bâtiments Cet D, il constate qu’il est établi que ces immeubles ont été murés à la suite d’une occupation sans droit ni titre , et ce, pour éviter toute nouvelle occupation précaire des locaux. Il souligne que le représentant de la [Localité 8] a indiqué lors du transport sur les lieux que ces immeubles étaient vides, ce qui n’est pas contesté par les parties dans leurs écritures : il ne retient en conséquence aucun abattement pour occupation (précaire) ;

S’agissant du bâtiment A, le premier juge rappelle qu’il a été indiqué lors de la visite des lieux qu’il état occupé en intégralité , au rez-de -chaussé par un gardien salarié de la [Localité 8] et dans les étages par des occupants sans droit ni titre (squatteurs), ce qui n’est pas contesté par les parties. En conséquence, il applique un abattement de 10 % our occupation précaire.

S’agissant du bâtiment E , qui n’a pas été visité, le premier juge a écarté la version de l’expropriée selon laquelle les locaux étaient vides en constatant que cette dernière ne versait aux débats aucun élément de nature à justifier du caractère libre d’occupation de ces locaux. En conséquence, il a pratiqué un abattement de 10% pour occupation précaire sur la valeur de ce bâtiment.

S’agissant du bâtiment B, le premier juge constatait qu’aucun élément versé aux débats ne permettait d’établir la proportion des locaux occupée à titre précaire par rapport à la surface libre d’occupation . En conséquence, il a appliqué à l’ensemble du bâtiment un abattement de 10 % pour occupation précaire.

En résumé, les taux d’abattement pour occupation retenus sont les suivants :

— parcelle AV n°[Cadastre 1] : 30%.

— bâtiments A, B et E : 10 %

— bâtiments C et D : aucun abattement.

La partie expropriée considère que certains abattements sont injustifiés, en tout cas excessifs.

S’agissant de la parcelle cadastrée AVn°[Cadastre 1], elle précise que la société [Localité 8] , actuellement en redressement judiciaire, n’a jamais respecté son bail commercial en s’abstenant de payer son loyer et en sous-louant partiellement sans autorisation du bailleur . Elle ajoute qu’elle a entamé à son encontre plusieurs procédures en recouvrement de loyers. Elle demande à la cour d’infirmer le jugement et ramener le taux de cet abattement à 10%.

S’agissant du bâtiment A, à l’origine à usage de bureaux, mais occupé illégalement , elle considère le taux d’abattement de 10% comme manifestement excessif et demande à la cour d’infirmer le jugement sur ce point en le ramenant à 5%.

S’agissant du bâtiment E , elle considère qu’elle n’a pas la charge de rapporter une preuve négative et que cet abattement sur la totalité de la valeur de ce bâtiment (5426m²) est injustifié. Elle propose une analyse distincte par surface et demande à la cour d’infirmer le jugement en retenant les abattements suivants.

Sous-sol (191 m²), libres d’occupation : pas d’abattement.

RDC surface à gauche (1 679,50 m²), libres d’occupation : pas d’abattement ;

RDC et entresol surface à droite (surface illégalement occupée par [Localité 8] (1679,50 m² + 943 ) : abattement de 10% retenu par le premier juge ;

Pour les trois étages ancienement bureaux squattés pour environ 1/3 de leur surface (933m² x 1/3 = 311 m², elle propose un abattement de 10% limité au tiers de la surface totale, soit 0, 96%

Le commissaire du Gouvernement propose un abattement de 10% pour occupation précaire pour les immeubles occupés par des occupants sans droit ni titre : bâtiments A, E et B partiellement et pour les immeubles occupés par des occupants protégés par un bail commercial, un abattement de 30% (parcelle AV [Cadastre 1]) .

En fonction des seuls éléments portés à sa connaissance, dans le cadre de cette configuration procédurale spécifique, notamment l’absence d’un bail commercial dûment signé, la cour ne peut s’appuyer, à l’instar du premier juge, que sur le procès-verbal de transport (toutes les parties étaient présentes) où figurent les constats du juge de l’expropriation et les déclarations de certaines des parties quant aux occupations réelles des locaux.

La cour s’en tiendra à ces éléments et confirmera sur ce point le jugement entrepris par adoption de motifs.

— parcelle AV n°[Cadastre 1] : 30%.

— bâtiments A, B et E : 10 %

— bâtiments C et D : aucun abattement.

D/ Sur l’abattement pour vente en bloc

Le premier juge, s’appuyant sur un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 27 octobre 2022 qui évalue des appartements situés dans un immeuble mixte à usage de bureaux et d’habitation. L’analysant non comme une vente en bloc d’un immeuble entier, mais de la vente de plusieurs appartements situés au sein d’un immeuble comprenant également des locaux à usage de bureaux, il décide d’appliquer sur la valeur des bâtiments C et D, un abattement pour vente en bloc de 10 %.

La partie expropriée considère que cet abattement sur les deux bâtiments susvisés n’est pas en l’espèce justifié dès lors qu’il ne s’agit pas d’une vente libre déterminée par un propriétaire mais d’une cession forcée. Elle fait donc valoir que cette notion de vente en bloc, aujourd’hui désuète et obsolète sur le marché libre ne saurait être retenue en matière d’expropriation. Elle demande l’infirmation du jugement sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement propose, concernant les locaux à usage de logements, un abattement de 10 % pour vente en bloc ( Bâtiment C et parcelle AV [Cadastre 3]).

Applicable également en matière d’expropriation, cet abattement de 10% en cas de vente en bloc, loin d’être désuète et obsolète, est le reflet d’une réalité économique et financière en terme de comparaison avec une cession par lot et apparaît , en l’espèce justifié, pour les deux bâtiments de logements (C et D).

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

***

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que l’indemnité principale de dépossession foncière à verser à la SARL AVENIR IVRY par la SADEV 94 est fixée à :

Bâtiments C et D : 3 000 euros/m² x 0,5 (vétusté) x 0,9 (vente en bloc) = 1 350 euros/m² x 448 m² = 604 800 euros x 2 = 1 209 600 euros.

Bâtiment A : 1870 euros/m² x 0,7 (vétusté) x 0,9 (occupation) = 1178,10 euros /m² X 558 m² = 657 379,80 euros.

Bâtiment B : 1 320 euros /m² x 0,7 (vétusté) x 0,9 ( occupation) = 831,60 euros /m² X 5426 m² = 4 512 261, 60 euros.

Bâtiment E : 1 320 euros /m² x 0,9 (occupation) = 1 188 euros/m² x 108 m² = 128 304 euros.

AV [Cadastre 1] : 1 870 euros/m² x 0,7 ( occupation) = 1 309 euros /m² x 455 m² = 595 595 euros.

Soit la somme de 7 103 140,40 euros, somme à laquelle il convient de retrancher un abattement pour pollution de 478 185 euros, soit une indemnité principale de dépossession de 6 624 955,40 euros en valeur partiellement occupée.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

IV Sur les indemnités accessoires

A l’instar du premier juge, la cour se fonde sur l’article L 321-1 du code de l’expropriation, et sur les dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité de remploi

Son fondement juridique est l’article R 322-5 du code de l’expropriation : elle a pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir : 6 624 955,40 euros.

Elle se calcule comme suit :

20% sur 5 000 euros = 1 000 euros ;

15% sur 10 000 euros= 1 500 euros ;

10% sur le surplus ( 6 624 955,40 euros ' 2 500 euros = 6 622 455,40 euros) = 662 245,54 euros.

Total : 664 745,54 euros.

L’indemnité totale de dépossession ( IP+IR) s’élève donc à :

7 289 700, 94 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

V. Sur les autres demandes

1/Sur les dépens

SADEV 94 en sa qualité d’expropriant doit supporter les dépens de première instance conformément aux dispositions de l’article L 312- 1 du code de l’expropriation.

Perdant cette procédure, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

2/ Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner la SADEV, partie tenue aux dépens, à verser la somme de 4 000 euros à la SARL AVENIR IVRY sur ce fondement en appel.

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PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe ;

Sur la procédure,

Reçoit la SARL en son appel principal ;

Déclare l’appel incident de SADEV 94 non valablement formé ;

Déclare en conséquence irrecevables les conclusions et les pièces annexes de l’expropriant SADEV 94 ;

Déclare recevables les conclusions de l’expropriée LA SARL AVENIR IVRY à l’exception des conclusions hors délai n°5 et 6, improprement qualifiées de rectificatives d’erreur matérielle et contenant des demandes financières nouvelles ;

Déclare recevables les conclusions du commissaire du Gouvernement ;

Au fond,

INFIRME le jugement entrepris ;

FIXE l’indemnité totale de dépossession due par la Société d’Aménagement et de Développement des [Localité 2] et du Département du Val de Marne ( la SADEV 94) au titre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 13] , sur les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], à la somme de 7 289 700,94 euros qui se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale de dépossession : 6 624 955,40 euros ;

Indemnité de remploi : 664 745,54 euros ;

CONFIRME le jugement entrepris sur les dépens de première instance et l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SADEV 94 aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SADEV 94 à payer à la SARL AVENIR IVRY la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT