JG/ND

Numéro 23/3815

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 20/11/2023

Dossier : N° RG 22/00966 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IFPC

Nature affaire :

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Affaire :

[F], [I] [V]

C/

S.A. BANQUE COURTOIS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 02 Octobre 2023, devant :

Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [F], [I] [V]

né le 25 Septembre 1936 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bertrand DAVID de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEES :

S.A. BANQUE COURTOIS

société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 18.399.509 €, immatriculée au RCS de Toulouse

[Adresse 4]

[Localité 3]

La SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

société anonyme, au capital de 1 010 354 722,25 €, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552 120 222, ayant son siège social [Adresse 2], pise en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

venant aux droits de la société Banque Courtois, à la suite de la fusion-absorption de ladite société par la société Crédit du Nord puis la fusion- absorption de la société Crédit du Nord par la société Générale

partie intervenante volontaire

Représentées par M^e Véronique DECIS de la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocat au barreau de BAYONNE

Assistées de M^e Anne GARZON-de CLAVIERE (SELARL AGDC AVOCAT), avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 10 MARS 2022

rendue par le TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE BAYONNE

Exposé du litige et des prétentions des parties :

Monsieur [F] [V], venant aux droits de la société Sepia, est propriétaire d’un immeuble sis à [Localité 5] au [Adresse 8].

Par acte notarié du 5 octobre 2005, cet immeuble a été donné à bail à la SA Banque Courtois pour un loyer annuel de 42.000 euros indexé sur l’indice du coût de la construction.

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2016, la SA Banque Courtois a demandé le renouvellement du bail en application de l’article L 145-10 du code de commerce pour un loyer modifié annuel de 37.000 euros à effet au 1er janvier 2017.

Le bailleur n’ayant pas répondu dans les trois mois, la SA Banque Courtois a notifié son mémoire préalable en date du 20 décembre 2018 puis, autorisée pour cela, a fait assigner [F] [V] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bayonne selon acte du 18 février 2019.

Par jugement du 12 septembre 2019 rendu avant-dire droit sur le montant du loyer du bail révisé, le juge des loyers du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Bayonne, a ordonné une expertise et a commis pour y procéder Mme [P].

Dans l’attente, cette décision a maintenu le loyer à son montant actuel.

L’expert a clôturé son rapport le 10 mai 2021.

Par jugement en date du 10 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— débouté Monsieur [F] [V] de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise et à défaut, à voir écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire.

— dit n’y avoir lieu à une nouvelle expertise judiciaire.

— fixé à la somme annuelle de 38.185, 00 euros, hors charges et hors taxes, le loyer révisé du bail commercial liant Monsieur [F] [V], bailleur, et la SA Banque Courtois, preneur, portant sur un immeuble sis à [Adresse 6].

— dit que le loyer ainsi fixé est exigible depuis le 1er janvier 2017.

— condamné Monsieur [F] [V] à rembourser à la SA Banque Courtois les trop perçus de loyer qui porteront intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. – dit qu’il sera fait masse des dépens comprenant le coût du rapport d’expertise judiciaire et que leur charge sera répartie par moitié entre les parties.

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 6 avril 2022, [F] [V] a formé appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023.

**

Par conclusions en date du 20 octobre 2020, [F] [V] demande à la cour, au visa des articles 900 et suivants du code de procédure civile et de l’article L.145-33 du code de commerce, d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :

— prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire de Madame [P] en date du 10 mai 2021,

— fixer à 53.451,52 € hors taxes, hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;

A titre subsidiaire,

— écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de Madame [P] en date du 10 mai 2021,

— retenir le rapport d’expertise amiable de Monsieur [G] [S],

— fixer en conséquence à 50.000 €, hors taxes, hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;

A titre infiniment subsidiaire, avant dire droit,

— ordonner une nouvelle expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2017,

En tout état de cause,

— condamner la Banque Courtois à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

**

Par conclusions en date du 31 juillet 2023, la Société générale venant aux droits de la société Banque Courtois demande à la cour, au visa des articles L. 145-33 et R 145-7, R145 -8 et R 145-11 du code de commerce, de :

— la recevoir en son intervention volontaire et la dire bien fondée ;

— lui donner acte que la fusion-absorption intervenue au 1er janvier 2023 en premier lieu entre la société Crédit du Nord et la société Banque Courtois, sa filiale, puis à même date, en deuxième lieu, la fusion intervenue entre la société Crédit du Nord et la Société générale impliquent que cette dernière acquiert, de plein droit, en sa qualité d’ayant-cause universel de la société Crédit du Nord, société absorbée en dernier lieu, la qualité de partie à l’instance en qualité d’intimée aux lieu et place de la société Banque Courtois dissoute ;

— constater la poursuite de l’instance de plein droit entre la Société générale et Monsieur [F] [V],

— débouter [F] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la date de renouvellement au 1er janvier 2017 et rejeté les demandes tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise et à défaut, de voir écarter des débat ledit rapport ;

A titre principal, infirmer pour le surplus ledit jugement, et statuant à nouveau :

— fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2017 à la somme annuelle HT/HC de 32.115 €, ce prix tenant compte des valeurs recensées et des abattements à appliquer sur la valeur locative pour tenir compte de la charge des mises en conformité pesant sur le preneur, du report de l’accession au prochain renouvellement et de la réduction d’assiette des locaux,

— juger que les trop versés de loyer réglés par le preneur porteront intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation soit à compter du 18 février 2019 et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire, infirmer pour le surplus ledit jugement, et statuant à nouveau, :

— fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2017 à la somme annuelle HT/HC de 37.000 €, ce prix tenant compte des valeurs recensées et des abattements à appliquer sur la valeur locative pour tenir compte de la charge des mises en conformité pesant sur le preneur, du report de l’accession au prochain renouvellement et de la réduction d’assiette des locaux,

— juger que les trop versés de loyer réglés par le preneur porteront intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation soit à compter du 18 février 2019 et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre très subsidiaire, confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

— condamner [F] [V] au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui incluront le coût de l’expertise dont le preneur a fait l’avance.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS :

A titre liminaire, l’intervention volontaire de la Société Générale, subrogée dans les droits et actions de la Banque Courtois, n’est pas contestée.

En conséquence, en application de l’article 325 et suivants du code de procédure civile, elle sera déclarée recevable en son intervention volontaire.

— Sur le rapport d’expertise :

[F] [V] affirme, sur le fondement de l’article 237 du code de procédure civile, que l’experte a manqué à son devoir d’objectivité et d’impartialité en retenant une méthodologie d’évaluation de la valeur locative du bien contraire aux usages et à la jurisprudence constante applicable en matière d’agence bancaire.

Il lui reproche en outre un défaut de diligences pour avoir pris en compte un nombre de références insuffisant et non représentatif de l’activité du preneur, ce qui ne permet pas de valoriser la qualité architecturale exceptionnelle de l’immeuble loué situé dans un environnement commercial et économique en plein essor et pourvu de facilités de stationnement.

Il en déduit que le rapport d’expertise doit être annulé ou, à défaut, écarté des débats ou encore qu’une nouvelle expertise doit être ordonnée.

L’intimé soutient qu’en réalité Monsieur [V] conteste la méthodologie et les valeurs retenues par l’expert alors même qu’elles ont été explicitées et soumises au débat contradictoire. Il souligne que le désaccord de l’appelant avec les conclusions de l’expertise n’est pas motif à nullité.

En droit,

Il résulte des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile que la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure qui distingue les nullités de forme, lesquelles nécessitent la démonstration d’un grief, des nullités de fond.

Le juge ne peut ainsi prononcer la nullité d’une expertise ou des seules opérations d’expertise qu’affecte l’irrégularité, sans constater un grief.

Selon l’article 233 du code de procédure civile, le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et, selon l’article 237 du même code, il doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Aux termes de l’article 238, il doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties, et ne doit pas porter d’appréciation d’ordre juridique.

Aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsque celles-ci sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. L’expert doit faire mention dans son avis de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

Soumis au principe du contradictoire, l’expert judiciaire a l’obligation de communiquer aux parties tous documents ou renseignements dont il compte faire état dans son avis et il doit nécessairement en révéler les sources. Il doit également veiller à ce que les pièces qui lui sont communiquées par les parties aient été échangées entre elles. Il doit conduire ses investigations en la présence des parties ou celles-ci et leurs conseils dûment convoqués et doit toujours soumettre à la discussion des parties les résultats des investigations qu’il a pu réaliser en leur absence.

En l’espèce, à la lecture du rapport d’expertise et des pièces y annexées par l’experte, la cour constate qu’elle a mis les parties en mesure de participer aux opérations d’expertise et de donner leur avis sur la méthode employée, les éléments de comparaison retenus, les difficultés auxquelles elle a été confrontée et le résultat de ses investigations.

Et, après avoir soumis aux parties un pré-rapport, l’experte a répondu à leurs dires respectifs qu’elle a annexés à son rapport définitif.

Ainsi, il ne ressort pas du rapport d’expertise que l’experte judiciaire a manqué à ses obligations.

De fait, elle a expliqué les éléments qu’elle a retenu pour proposer une valeur locative au bien et a expressément tenu compte de sa valeur architecturale et de son environnement sur la commune d'[Localité 5] et à proximité de la mairie.

Elle a ensuite examiné les divers éléments entrant dans la détermination de la valeur locative des lieux loués en vue de l’exploitation d’un établissement bancaire et a présenté les deux méthodes qu’elle envisageait de retenir avant de proposer, de façon motivée, de fixer la valeur locative à partir d’un prix unitaire au m2 pondéré en fonction de leur étagement.

Les dires produits par Monsieur [V] n’ont pas remis en cause ladite méthode mais seulement la valeur retenue par étage.

En outre, ils confirment que les éléments de comparaison utilisés dans l’expertise ont été discutés par les parties de même que l’impossibilité à laquelle l’experte s’est trouvée confrontée d’obtenir la communication de baux supplémentaires provenant des agences bancaires situées à proximité.

Ainsi si la critique du rapport d’expertise est légitime compte tenu de la portée de ses conclusions, il ne résulte pas des éléments produits par l’appelant que l’experte mandatée a manqué à l’objectivité, à la conscience et à l’impartialité imposées par la loi dans l’accomplissement de sa mission.

Dans ces conditions, l’annulation du rapport d’expertise ne saurait prospérer et l’exception soulevée par Monsieur [V] sera rejetée.

Il en sera de même de sa demande de voir ledit rapport écarté des débats et de celle tendant à voir organiser une nouvelle expertise.

— Sur la fixation de la valeur locative du bien loué :

Il est constant que cette fixation est régie par les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce qui décide que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage".

Et, il est de jurisprudence constante que le juge apprécie de manière souveraine la valeur locative du bien en adoptant le mode de calcul le plus adapté à l’espèce.

[F] [V] prétend :

— à titre principal, à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 53.451,52 euros hors taxes et hors charges (HT/HC), somme résultant des indexations contractuellement prévues au loyer de 42.000 euros initialement fixé par les parties

— à défaut à la somme de 50.000 euros HT/HC correspondant à la valeur que lui a donné l’expert unilatéral qu’il a désigné, [G] [S].

Le preneur demande sa fixation à la somme annuelle HT/HC de 37.000 € HT/HC correspondant à la valeur que lui a donné l’expert unilatéral qu’il a désigné, Monsieur [D].

A défaut, il entend voir retenir le loyer proposé par l’experte judiciaire de 32.115 €.

Pour contester la somme annuelle de 38.185 euros retenue par le premier juge, Monsieur [V] fait valoir que le loyer retenu est insuffisant compte tenu :

— des dispositions contractuelles faisant la loi des parties,

— de la qualité architecturale exceptionnelle de l’édifice, de son bon état extérieur et de son emplacement qui lui donnent une excellente visibilité et une commercialité encore améliorée par l’opération de réaménagement de l’espace public qui a facilité la circulation des usagers et a créé des places de stationnement à proximité,

— de l’installation d’un distributeur automatique de billets et de la création d’une place réservée aux convoyeurs de fonds qui constituent des critères supplémentaires de majoration de la valeur locative,

— de la nécessité d’évaluer les locaux dans leur état à la date du renouvellement du bail, même en présence d’une clause d’accession différée, car les travaux d’aménagement ont été effectués par le preneur à la prise à bail,

— de l’insuffisance des deux références d’agences bancaires utilisées par l’experte, lesquelles agences ne présentent en outre pas les mêmes caractéristiques de valorisation que son bien,

— de l’inapplicabilité de la méthode qui a consisté, après fixation des surfaces réelles de l’agence, à appliquer une pondération de leur valeur locative selon l’étage concerné alors qu’il est d’usage et de jurisprudence d’appliquer la méthode de pondération applicable aux bureaux-boutiques à l’ensemble de l’immeuble.

Au soutien de ses demandes, il produit un avis de valeur locative établie par la CBRE, agence dédiée à l’immobilier d’entreprise sur la côte basque qui, au vu de l’emplacement des locaux et de leur environnement, a proposé un loyer mensuel HT/HC de 46.380 euros. Il remet aussi au débat le rapport effectué par Monsieur [S] qui a conclu à une valeur locative annuelle HT/HC de 49.696 euros qu’il a arrondie à la somme de 50.000 euros.

La Banque lui oppose principalement que le bail liant les parties lui octroyait la jouissance exclusive de la cour attenante aux locaux pour servir au stationnement de sa clientèle et que sa disparition lui a fait perdre un avantage concurrentiel important à raison des difficultés de stationnement dans son environnement, les places gratuites et réservées dont elle bénéficiait ayant disparu au profit d’emplacements payants et non réservés.

De plus, elle indique que l’emplacement et la qualité architecturale du bien loué sont établis mais n’ont qu’un impact relatif sur l’attractivité du local compte tenu de la visibilité de l’enseigne restreinte par l’opération de réaménagement de zone qui a conduit à la plantation d’arbres mais aussi à l’enlèvement du panneau de signalisation de l’agence, ceci alors que le caractère patrimonial du bien contraint à une grande sobriété d’exposition, les enseignes devant se fondre dans la façade sans mise en valeur excessive.

Elle conteste dès lors l’effet vitrine du bien que Monsieur [V] sur-valorise selon elle.

Elle ajoute que les demandes de Monsieur [V] en fixation du loyer ne peuvent être retenues, la première n’étant fondée sur aucune démonstration et réalité économique et la seconde reposant sur l’analyse d’un expert entachée d’erreurs.

En l’espèce, selon l’acte notarié du 5 octobre 2005, le bail objet du litige portait sur « un immeuble vétuste … d’une surface utile de 255 m2, comprenant un rez-de-chaussée, un premier étage, un deuxième étage, des combles au-dessus et la jouissance exclusive de la cour située en façade sur l’Avenue Amédée Dufourg ».

Le loyer annuel était de 42.000 euros HT/HC.

En application du bail, les locaux sont destinés et exploités uniquement à l’activité d’agence bancaire.

— Sur les caractéristiques des locaux loués et les obligations respectives des parties :

Les parties, qui chacune respecte ses obligations, s’accordent à reconnaître au bien loué, la [Adresse 9], un emplacement et une qualité architecturale excellents au c’ur de la ville d'[Localité 5].

Il n’en reste pas moins, que, à la date d’effet du renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2017, la cour sur laquelle le preneur avait la jouissance exclusive selon le bail a fait l’objet d’un rattachement au domaine privé de la commune d'[Localité 5] et n’est plus disponible pour le stationnement exclusif de la clientèle de l’agence.

De fait, Monsieur [S], sollicité par le bailleur lui-même, précise qu’en lieu et place d’une cour permettant le stationnement réservé et gratuit de trois véhicules, le preneur ne dispose désormais que d’une place réservée devant la banque matérialisée par une croix jaune (réservée aux convoyeurs de fonds) même si des stationnements existent à proximité.

Il en résulte une modification de l’assiette du bail portant restriction à la jouissance des lieux du fait d’une diminution des facilités de stationnement et d’accès aux locaux loués qui ne peut être compensée par la présence de places de parking payantes et non réservées aux alentours et la desserte de bus laquelle a été développée à compter de septembre 2019 seulement.

Cette modification constitue un facteur de diminution de la valeur locative du bien.

S’agissant de l’installation d’un distributeur automatique de billets autonome dont se prévaut [F] [V], les pièces communiquées ne permettent pas de préciser sa date de création et ne renseignent pas sur la valorisation particulière qui en serait résulté pour la banque alors qu’il n’est pas allégué que cet équipement présenterait des caractéristiques particulières de mise en valeur eu égard au caractère patrimonial du bien.

Concernant les travaux réalisés et financés par le preneur à hauteur de 374.000 euros HT, ils constituent, au sens de l’article R 145-8 du code de commerce, une amélioration du bien loué au regard de leur état au moment de la prise à bail.

Toutefois, en application de ce texte, cette amélioration ne peut être prise en compte dans le cadre de la fixation demandée du loyer que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur a assumé la charge desdits travaux

Or, comme l’a précisé le premier juge, rien n’indique que le montant du loyer initial a été minoré pour en faire assumer la charge par le bailleur de telle sorte que Monsieur [V] ne pourra invoquer l’amélioration de son bien que lors du second renouvellement qui suit leur réalisation.

Monsieur [V] ne peut donc se prévaloir de l’existence d’une amélioration des caractéristiques des locaux au cours de la période de référence et au contraire, il doit être retenu une diminution de leur valeur locative du fait de la perte de jouissance de la cour mentionnée au bail.

— Sur les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Il n’est pas contesté que l’agence bancaire se situe sur une commune de la côte basque attractive et au développement économique dynamique, qu’elle a vu son environnement rénové et qu’elle est desservie par un réseau routier mais aussi de transports en commun de qualité.

Toutefois, l’experte judiciaire a relevé que le local se situe à l’écart de la zone d’attraction du centre commercial du BAB2 et que plusieurs autres établissements bancaires concurrents sont implantés à proximité.

Ainsi, si comme Monsieur [V] le souligne, les facteurs locaux de commercialité du secteur sont favorables à une agence bancaire, il n’est pas établi qu’ils ont évolué depuis la prise à bail.

S’agissant des éléments de comparaison permettant de préciser les prix pratiqués dans le voisinage, l’experte désignée par le tribunal a explicité les difficultés de communication des baux des agences bancaires sises à proximité de la Banque Courtois, lesquelles ne peuvent être contestées alors que les parties elles-mêmes ne produisent pas d’autres références malgré leur recours à des professionnels.

Elle a ainsi pris en considération deux références d’agences bancaires et des références de bureaux tertiaires pour proposer une fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 par référence à la valeur locative.

Or, les agences bancaires relèvent de la catégorie des bureaux de par leur activité essentiellement comptable, administrative et juridique, non affectée par la réception de clients et sont donc assujetties aux dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce.

Ainsi, les locaux étant homogènes dans leur fonctionnalité, le premier juge, suivant en cela l’experte, a retenu une valeur locative des lieux selon leur situation en étage et au vu de leur surface réelle pour l’établir à la somme annuelle de 32.115,20 euros HT/HC.

Toutefois, le premier juge a retenu que les qualités architecturales et d’emplacement particulières du bâtiment ne trouvaient pas leur juste valorisation par cette évaluation. Il a ainsi majoré la valeur au m2 retenue par l’experte pour fixer le loyer du bail renouvelé, à la date du 1er janvier 2017, à 238 euros HT le m2 pour les locaux du rez de chaussée (98 m2) et 95 euros le m2 pour chacun des étages (87 m² au premier étage et 69,44 m² au deuxième étage), les surfaces ne faisant elles-mêmes pas l’objet de contestation.

Or, pour contester ces valeurs, Monsieur [V] produit un simple avis de valeur locatif établi en 2019 par l’agence « CBRE » qui a conclu à un loyer annuel de 43.380 euros.

Toutefois, cet avis n’est étayé par aucune donnée quant aux valeurs retenues et il porte une évaluation métrique du bien loué, pourtant non contestée par les parties, inexacte.

Ainsi, il ne peut qu’être écarté.

S’agissant du rapport de Monsieur [S], les valeurs de références qu’il produit en sus de l’expertise judiciaire ne sont pas comparables au bien loué dans leur surface et localisation et il ne pondère pas dans la surface brute qu’il propose des superficies pourtant consacrées aux réserves, aux locaux sociaux et techniques et de celles affectées de mansardes

De même, l’intimé qui demande la fixation du loyer annuel à la somme de 32.115 euros TH/HC retenue par l’experte judiciaire ou, à défaut, sur l’avis de valeur locative réalisé le 3 février 2016 donné par Monsieur [D] qu’il a mandaté, lequel a proposé un loyer de 37.000 euros, doit voir ses demandes écartées en ce que la qualité du bien loué lui donne une valeur locative supérieure à ses demandes, Monsieur [D] ayant d’ailleurs procédé à son évaluation sans visite des lieux.

En conséquence, au regard de l’ensemble des éléments précédemment développés concernant les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, il convient, par confirmation du jugement, de fixer la valeur locative des locaux pris à bail par la Banque Courtois, aux droits de laquelle intervient la Société Générale, au 1er janvier 2017, à la somme de 38.185 euros HT/HC par an ( 238 euros x98 m2) + (95 euros x 156,44 m2).

Il en résulte que c’est à bon droit que Monsieur [V], en sa qualité de bailleur, a été condamné à rembourser à la preneuse les trop perçus de loyer qu’elle lui a réglés lesquels porteront intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation, le 18 février 2019, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la nature et de la solution du litige, le jugement déféré sera confirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Et, dès lors que les parties succombent toutes deux partiellement, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune d’elle la charge de ses dépens d’appel et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la Société Générale venant aux droits de la société Banque Courtois ;

Confirme le jugement du juge des loyers commerciax du tribunal judiciaire de Bayonne du 10 mars 2022 dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

et y ajoutant,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par M^me SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,