SF/SH

Numéro 23/02261

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 27/06/2023

Dossier : N° RG 18/01871 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G5XI

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

SCI ELI-BAIL

C/

[N] [B]

[T] [J]

SA AXA FRANCE IARD

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 Juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 02 Mai 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

En présence de Madame BENISTY, greffière stagiaire

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI ELI-BAIL représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de Maître VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [N] [B]

né le 12 décembre 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté et assisté de Maître LECLAIR de la SCP MOUTET-LECLAIR, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [T] [J]

de nationalité Française

chez Monsieur [X] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Assigné

SA AXA FRANCE IARD

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Maître IRIART, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître CACHELOU, de la SARL DE TASSIGNY, CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 30 AVRIL 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 14/01722

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 23 août 2004 reçue en l’étude de Maître [D], notaire associé à [Localité 6], M. [N] [B] a acquis de la SCI ELI-BAIL un appartement T2 lot n°10 au 2ème étage d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], au prix de 76 244 €.

L’appartement se situe dans un bâtiment anciennement propriété de la SCI ELI-BAIL, qui l’a vendu par lots après avoir fait procéder à des travaux de rénovation.

M. [T] [J] a réalisé une partie du lot gros-oeuvre, assuré auprès de la SA AXA au titre de sa responsabilité décennale.

L’entreprise [F] a réalisé le lot charpente- couverture.

Se plaignant d’infiltrations d’eau récurrentes et de divers désordres affectant l’habitation, M. [N] [B], le syndicat de copropriété et une autre copropriétaire Mme [I] [Y] ont obtenu du juge des référés du Tribunal de grande instance de BAYONNE l’organisation d’une expertise ordonnée le 23 novembre 2011.

L’expertise a été réalisée au contradictoire du vendeur et des différents intervenants à la construction.

L’expert, M. [S] [A] a déposé son rapport le 11 octobre 2013.

Le syndicat des copropriétaires a obtenu un jugement en date du 18 décembre 2017 mettant à la charge de la SCI ELI-BAIL la réparation des désordres affectant les parties communes. Ce jugement est définitif.

Par jugement rendu le 30 avril 2018, le tribunal de grande instance de BAYONNE a notamment :

— Déclaré recevable pour être non prescrite, l’action en garantie des vices cachés engagée par M. [B] ;

— Déclaré recevable pour être non prescrite, l’action en responsabilité engagée par M. [B] à l’encontre de la SCP [D]-SOULE-THOLY du fait du manquement au devoir de conseil du notaire concernant l’absence d’assurance dommages ouvrage et ses conséquences ;

— Déclaré irrecevable pour être prescrite, l’action en responsabilité engagée par M. [B] à l’encontre de la SCP [D]-SOULE-THOLY du fait de la superficie annoncée de son appartement ;

— Dit que l’immeuble vendu par la SCI ELI-BAIL à M. [B] est affecté de vices cachés justifiant l’action estimatoire ;

— Dit que la SCI ELI-BAIL ne peut se prévaloir de la clause de non garantie inscrite à l’acte ;

— Condamné la SCI ELI-BAIL à payer à M. [B], au titre de l’action estimatoire, la somme de 12 997,29 € TTC avec réactualisation en fonction de la variation de l’indice BT01 entre la date de la clôture du rapport d’expertise, soit le 11 octobre 2013, et la date du présent jugement.

— Débouté M. [B] de sa demande tendant à voir assortie d’une astreinte la condamnation en restitution du prix de vente ;

— Condamné la SCI ELI-BAIL à payer à M. [B] la somme de 9 040€ en réparation de son préjudice matériel financier ;

— Condamné la SCI ELI-BAIL à payer à M. [B] la somme de 4 000 € en réparation de son préjudice moral ;

— Condamné la SCI ELI-BAIL à payer à Monsieur [B] Ia somme de 8 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Débouté M. [B] du surplus de ses demandes ;

— Débouté la SCI ELI-BAIL de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [F] ;

— Déclaré recevables les demandes de la SCI ELI-BAIL dirigées à l’encontre de M. [J] ;

— Dit que la SCI ELI-BAIL a qualité pour mettre en oeuvre la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil ;

— Condamné in solidum AXA FRANCE IARD et M. [J] à relever et garantir la SCI ELI-BAIL des condamnations prononcées à son encontre dans la limite de 12 997,29 € TTC, avec réactualisation en fonction de la variation de l’indice BT01 ;

— Débouté AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à voir déclarer la franchise contractuelle opposable aux tiers bénéficiaires au titre du préjudice matériel ;

— Déclaré la SCP [D]-SOULE-THOLY responsable du préjudice subi par M. [B] ;

— Condamné la SCP [D]-SOULE-THOLY à payer à M. [B] la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice ;

— Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SCI ELI-BAIL aux dépens comprenant les frais d’expertise avec application au profit de Maître Lydia LECLAIR des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI ELI-BAIL à payer à Monsieur [B] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté la SCI ELI-BAIL de sa demande tendant à voir les parties requises condamnées à la garantir et relever des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre de l’article au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans sa motivation, le tribunal a retenu notamment que seul le rapport de l’expertise judiciaire établi le 11 octobre 2013 est de nature à avoir permis à M. [B] de connaître la réalité des désordres ainsi que leur importance et leur ampleur, et que son action engagée le 6 août 2014 n’était donc pas prescrite, à partir des conclusions du rapport d’expertise judiciaire ; que la SCI ELI-BAIL a effectué des travaux de rénovation de l’immeuble à compter de 2003 sans faire appel à un maître d''uvre, sans vérification des qualifications des intervenants au chantier, et que la charpente de l’immeuble était très vétuste et compromettait la stabilité et sécurité de l’immeuble au point de nécessiter en cours d’expertise l’intervention d’un sapiteur préconisant des travaux de mise en sécurité par des étaiements au rez-de-chaussée et au premier étage ; à la suite des travaux sur l’immeuble, des désordres d’infiltrations d’eau par la charpente qui n’était pas étanche, et une forte humidité ambiante dans les pièces de vie étaient constatées, entraînant une dégradation des sols (parquets).

Par ailleurs l’expert indiquait que si les planchers des étages étaient généralement en bon état mise à part quelques lames de parquet dans l’appartement de M. [B] au 2ème étage, il constatait le défaut de mise hors d’air hors d’eau des logements sans étanchéité à l’air, ni étanchéité efficace à l’eau, ce qui résulte d’un défaut d’exécution généralisé imputable pour la charpente à M. [F] et à l’entreprise de M. [J] pour les planchers, et non imputables à un défaut d’entretien par M. [B] .

Les désordres constituaient des vices cachés dans la mesure où seule l’expertise a permis à M. [B] de connaître la cause des désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination dont la SCI ELI-BAIL devait répondre en sa qualité de professionnel de l’immobilier.

Le tribunal a considéré que la SCI ELI-BAIL était recevable à agir en garantie contre les constructeurs et la Société AXA sur le fondement de la garantie décennale, en sa qualité de maître d’ouvrage disposant d’un intérêt direct et certain par la condamnation prononcée contre elle en sa qualité de vendeur de l’immeuble.

Suivant déclaration en date du 11 juin 2018, la SCI ELI-BAIL a relevé appel de ce jugement, intimant :

— M. [N] [B]

— M. [T] [J]

— la SA AXA , assureur de M. [J]

— M. [H] [F]

Par ordonnance en date du 30 avril 2019, l’appel dirigé contre Monsieur [F] a été déclaré caduc.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 8 janvier 2020, un complément d’expertise confié à M. [A] a été ordonné au vu d’un constat du huissier en date du 23 avril 2019 constatant que dans le plancher bois de l’appartement de M. [B] étaient visibles trois poutres endommagées, détériorées et pourries notamment sur leur arête supérieure tant dans la salle d’eau que côté cuisine. Le conseiller de la mise en état relevait que l’expertise judiciaire initiale n’avait pas investigué dans cette partie de l’appartement de M. [B] et n’avait pas déposé les éléments du parquet qui semblaient en bon état.

L’expert a déposé son rapport complémentaire le 8 février 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2023, la SCI ELI-BAIL appelante, demande à la cour de :

In limine litis, déclarer irrecevable à agir M. [B] pour défaut de qualité s’agissant de l’indemnisation fondée sur le rapport d’expertise complémentaire en date du 8 février 2022.

Déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande formulée par M. [B] en paiement de la somme de 107 850,50 € au titre des désordres affectant la salle de bain de son appartement.

Déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [B] fondées sur le rapport d’expertise du 8 février 2022 contre la société ELI-BAIL pour cause de prescription,

Réformer le jugement en date du 30 avril 2018 des chefs de jugement frappés d’appel à savoir :

Déclare recevable pour être non prescrite, l’action en garantie des vices cachés engagée par M. [N] [B] ;

Dit que l’immeuble vendu par la SCI ELI-BAIL à M. [N] [B] est affecté de vices cachés justifiant l’action estimatoire,

Dit que la SCI ELI-BAIL ne peut se prévaloir de la clause de non garantie inscrite à l’acte,

Condamne la SCI ELI-BAIL à payer à M. [N] [B] au titre de l’action estimatoire la somme de 12 997,29€ TTC avec réactualisation en fonction de la variation de l’indice BT 01 entre la date de la clôture du rapport d’expertise, soit le 11 octobre 2013 et la date du présent jugement,

Condamne la SCI ELI-BAIL à payer à M. [N] [B] la somme de 9 040€ en réparation de son préjudice matériel,

Condamne la SCI ELI-BAIL à payer à M. [N] [B] la somme de 4 000€ en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute la SCI ELI-BAIL de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [H] [F],

Limite à 12 997,29€TTC avec réactualisation de la condamnation in solidum de la compagnie AXA France IARD et M. [J] à relever et garantir la SCI ELI-BAIL,

Rejette toute demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI ELI-BAIL aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire avec application au profit de Maître Lydia LECLAIR,

Condamne la société ELI-BAIL à payer à M. [N] [B] la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute la SCI ELI-BAIL de sa demande à voir les parties requises condamnées à la garantir et relever des condamnations prononcées à son encontre,

Y faisant droit,

A titre principal,

Déclarer irrecevables les demandes de M. [B] contre la société ELI-BAIL pour cause de prescription,

Débouter M. [B] de toutes ses demandes,

Débouter AXA de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire, si la Cour considère qu’il existe un vice caché,

Débouter M. [B] de ses demandes d’indemnisation au titre des préjudices matériel, moral et de jouissance.

Dire et juger que s’agissant de la réparation du vice, la SCI ELI-BAIL sera relevée indemne de toutes condamnations par M. [J], son assureur décennal AXA et M. [F].

En tout état de cause, condamner M. [B] à payer à la SCI ELI-BAIL la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Au soutien de ses prétentions la SCI ELI-BAIL fait valoir principalement, sur le fondement des articles 564 du code de procédure civile et 1614 du code civil , que :

— M. [B] n’a pas qualité pour solliciter la réparation matérielle des désordres sur les parties communes (s’agissant des solives du plancher) et encore moins sur le lot voisin et le lot inférieur ; il est en outre irrecevable à agir pour n’avoir pas informé le syndic de son action.

— M. [B] connaissait parfaitement l’existence du vice et son ampleur dès le 25 mai 2009 puisqu’il a déclaré le sinistre du dégât des eaux à son assureur à cette date, à la fois en sa qualité de copropriétaire mais aussi de syndic de la copropriété, et par ordonnance du 22 juin 2011 le Juge des référés rejetait sa demande d’expertise au motif que les désordres allégués concernaient les parties communes alors que le syndicat des copropriétaires n’était pas dans la cause. M. [B] a donc tardé à agir dans le bref délai et la prescription doit être constatée puisque sa 2ème assignation en référé date du 12 septembre 2011.

— la SCI ELI-BAIL conteste l’existence même du vice préexistant à la vente conclue en 2004 alors que le tribunal considère la découverte du vice en octobre 2013 soit presque 10 ans après ; elle estime que la clause de non garantie contenue dans l’acte d’achat doit s’appliquer, son objet social étant la propriété d’immeubles et l’administration et seulement exceptionnellement la vente de ses biens ou immeubles, la SCI ELI-BAIL ayant toujours été une société civile familiale à destination purement patrimoniale.

— à titre subsidiaire, la SCI ELI-BAIL estime les indemnisations accordées très excessives et non justifiées, elle en demande le rejet ou la réduction, faisant valoir notamment que dès lors que la somme attribuée de 12'147,12 € accordée au titre de la réduction de prix correspond au coût des travaux de reprise, elle répare intégralement le préjudice et il ne peut être accordé en plus une somme de 9 040 €, et que M. [B] a pu jouir normalement de son immeuble entre 2004 et 2009, puis a loué l’immeuble jusqu’en 2019, ne subissant donc aucune perte de valeur, ni préjudice moral .

— la SCI ELI-BAIL reprend à son compte l’argumentation soulevée par AXA sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel, et concernant les infiltrations liées aux travaux dans la salle de bains effectués par M. [B] en 2019, constate que les désordres sont apparus postérieurement à la vente pendant l’occupation par un locataire ;

— la SCI ELI-BAIL sollicite la garantie des entrepreneurs intervenus à l’ouvrage sur le fondement de l’article 1792 du Code civil pour toutes condamnations, donc de M. [J] intervenu pour le gros 'uvre et de son assureur, la mobilisation de la garantie décennale d’AXA est parfaitement fondée, les conditions de la réception tacite retenue par le premier juge étant rapportées.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2023, M. [B], intimé, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Déclaré recevable pour être non prescrite, l’action en garantie des vices cachés engagée par M. [N] [B],

Dit que l’immeuble vendu par la SCI ELI-BAIL à M. [N] [B] est affecté de vices cachés justifiant l’action estimatoire,

Dit que la SCI ELI-BAIL ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie inscrite à l’acte,

Condamné la SCI ELI-BAIL à payer à M. [N] [B], au titre de 1'action estimatoire, la somme de 12 997,29 euros TTC avec réactualisation en fonction de la variation de l’indice BT 01 entre la date de la clôture du rapport d’expertise, soit le 11 octobre 2013 et la date du présent jugement,

Condamné la SCI ELI-BAIL à réparer les préjudices matériels moraux et de jouissance de M. [N] [B]

Condamné la SCI ELI BAIL aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire avec application au profit de Maître Lydia LECLAIR des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné la SCI ELI BAIL à payer à M. [N] [B] la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réformer le jugement sur les quantums alloués et en conséquence :

Condamner la SCI ELI-BAIL à restituer à M.[B] la somme de 34 132 € ou à défaut à payer la somme de 121 212,20 € sous astreinte de 200 € par jour de retard, avec réactualisation en fonction de la variation de l’indice BT 01 entre la date de la clôture du rapport d’expertise, soit le 11 octobre 2013 et la date de l’arrêt à venir,

En tout état de cause,

Condamner la SCI ELI-BAIL à payer à M. [B] à titre de dommages et intérêts :

— La somme de 155 263,90 € (121 212,20 € au titre des travaux de reprise + 34 051,70 € au titre des frais engagés en pure perte) en réparation de son préjudice matériel

— La somme de 15 000 € en réparation de son préjudice de jouissance

— La somme de 18 000 € en réparation de son préjudice moral

Condamner la SCI ELI-BAIL à payer à M. [B] une somme complémentaire de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la SCI ELI-BAIL aux entiers dépens de première et seconde instance, en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître LECLAIR

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M.[J] et la compagnie AXA à garantir et relever indemne la SCI ELI-BAIL au titre des travaux de reprise des désordres imputables à M.[J].

Au soutien de ses prétentions M. [B] fait valoir principalement, sur le fondement des articles 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil que :

— l’expert judiciaire dans son rapport complémentaire constate l’absence de mise en 'uvre d’une sous-couche d’étanchéité et d’un traitement spécifique à la salle de bains ayant dégradé les poutres et les bois des lames du plancher et des isolants, désordres découverts par M. [B] en 2019 lorsqu’il a voulu refaire les travaux de la salle de bains après le départ de son locataire ; selon l’expert ces travaux sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage et à le rendre impropre à sa destination ;

— les désordres constatés n’affectent que des parties privatives puisque le règlement de copropriété qualifie les revêtements, les sols, les lambourdes et les cloisons intérieures de parties privatives, les préconisations réparatoires de l’expert ne concernent que les parties privatives de l’appartement de M. [B] ;

— en 2011, le juge des référés l’a débouté de sa demande d’expertise considérant qu’il ne faisait pas la démonstration de l’existence même d’un vice caché à partir du seul rapport d’expertise de l’assureur intervenu en 2009 ; à cette date donc il ne disposait pas des éléments permettant de connaître l’existence des vices cachés, mais seulement d’un dégât des eaux.

— la demande indemnitaire afférent aux désordres affectant la salle de bains tend aux mêmes fins que la demande initiale de réparation des préjudices subis nés des désordres affectant l’appartement acquis par M. [B], celui-ci ayant découvert en cours d’instance d’appel un nouveau désordre imputable au même vice initial.

— la caractérisation du vice caché ressort de l’expertise judiciaire qui établit que les désordres dans son appartement résultent des entrées d’eau et d’air liées à la mauvaise exécution des travaux entrepris par la SCI ELI-BAIL, et n’a pu être découvert que par le démontage du sol de la salle de bains en 2019. M. [B] rappelle que la SCI ELI-BAIL a vendu l’appartement en 2004 avec une salle de bains entièrement rénovée. La SCI ELI-BAIL doit être qualifiée de vendeur professionnel présumée connaître le vice et la clause de garantie est inopposable du fait de la mauvaise foi de celle-ci qui a bien entrepris une opération de marchand de biens dans une perspective spéculative, l’expert ayant constaté que les travaux engagés par la SCI n’ont pas été réalisés avec le minimum de sécurité et les moyens nécessaires pour faire respecter les règles de l’art par des professionnels compétents ;

— M. [B] demande à se voir restituer une partie du prix sur la base du prix au m2 de son bien, estimant avoir payé en trop la somme de 34'132 € ; il demande à ce que la TVA soit calculée au taux de 10 % sur le coût de réfection initiale porté ainsi à la somme de 13 361,70 € TTC, auquel s’ajoute le coût des travaux de reprise de la salle de bains estimés par l’expert judiciaire dans son rapport du 8 février 2022 ;

— il estime également avoir subi d’importants frais financiers en excès pour la somme de 34'051,70 € outre un important préjudice moral et un préjudice de jouissance dont il estime que le tribunal les a sous-évalués.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 mars 2023, la Société AXA , intimée et formant appel incident, demande à la Cour :

Statuer ce que de droit quant au moyen de la prescription de l’action de M. [B] et du défaut d’intérêt à agir soulevé par la SCI ELI-BAIL,

Juger irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande en paiement de la somme de 107 850,50 € au titre des désordres affectant la salle de bain de l’appartement de M. [B] ;

et en conséquence juger que l’appel en garantie de la Sté AXA FRANCE par la SCI ELI-BAIL est sans objet,

Déclarer recevable l’appel incident formé par la Sté AXA FRANCE IARD,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sté AXA FRANCE avec M. [J] à relever et garantir la SCI ELI-BAIL des condamnations prononcées à son encontre dans la limite de 12 997,29 € TTC avec réactualisation en fonction de la variation de l’indice BT01 entre la date de la clôture du rapport d’expertise, soit le 11 octobre 2013 et la date du jugement.

Statuant à nouveau,

Déclarer la SCI ELI-BAIL irrecevable à agir contre la Sté AXA FRANCE sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Débouter la SCI ELI-BAIL des demandes formées contre la Sté AXA FRANCE IARD.

Condamner la SCI ELI-BAIL à payer à la Sté AXA FRANCE la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la SCI ELI-BAIL aux entiers dépens de première instance et d’appel et autoriser la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS à procéder à leur recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Rejeter les demandes formées par AXA au titre des désordres affectant la salle de bain,

Condamner M. [J] au paiement de la franchise contractuelle au titre des dommages matériels à tout le moins juger AXA bien fondée à opposer sa franchise contractuelle applicable à la garantie décennale ;

Déclarer opposable à la SCI ELI-BAIL la franchise contractuelle au titre des dommages immatériels,

Juger que les frais et honoraires de l’expert judiciaire correspondant à la deuxième expertise ne pourront être mis à la charge d’AXA ;

Au soutien de ses prétentions, et sur le fondement des articles 564 du code de procédure civile, 1353 alinéa 1 et 1792 du Code civil, la Société AXA fait valoir principalement que :

— M. [B] ne forme aucune demande à l’encontre d’AXA,

— après la vente de l’immeuble, le maître de l’ouvrage conserve un intérêt et la qualité à agir sur le fondement de la responsabilité décennale s’il justifie d’un préjudice personnel, or, la SCI ne justifie pas d’un préjudice personnel qu’elle aurait subi du fait des désordres, elle n’a donc pas d’intérêt à agir et son appel en garantie est irrecevable.

— que l’expert judiciaire estime que les désordres affectant la salle de bains sont sans lien avec les désordres objet de son premier rapport ;

— que la demande en paiement de la somme de 107'850,50 € est nouvelle en cause d’appel et doit être rejetée ; et que l’assignation en justice ne pouvait interrompre la prescription de l’action en réparation de désordres qui n’y étaient pas mentionnés.

— que M. [B] est irrecevable à demander une indemnisation au titre de travaux à réaliser dans des appartements dont il n’est pas propriétaire ;

— sur la préexistence du vice caché et l’application de la clause exonératoire la Société AXA reprend les mêmes moyens que la SCI ELI-BAIL ;

— sur la demande de garantie présentée par la SCI ELI-BAIL contre la Société AXA au titre de la garantie décennale, la perte de valeur du bien n’est pas garantie par le contrat d’assurance souscrit qui ne concerne que les dommages à l’ouvrage ;

— l’imputabilité des désordres affectant la salle de bains aux travaux de M. [J] n’est pas établie, aucune condamnation ne peut donc être prononcée contre AXA ni frais et honoraires d’expertise mis à sa charge ;

— il appartient à la SCI ELI-BAIL de prouver l’existence du contrat d’assurance et l’adéquation des faits à la garantie d’assurance, ce qu’elle ne fait pas, alors qu’aucune réception de l’ouvrage n’est démontrée, qui doit être nécessairement antérieur à la vente de l’ouvrage construit et doit manifester une volonté non équivoque d’accepter celui-ci et qu’il n’est pas démontré que les travaux affectés de désordres ont été exécutés par M. [J] alors que les travaux de charpente et de structures bois relevaient du lot de M. [F] ; Il n’est pas non plus démontré le caractère caché de ces désordres.

M. [J] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur’la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés engagée par M.[B] contre la SCI ELI-BAILpour les désordres constatés par l’expertise du 11 octobre 2013 au regard de la prescription :

En application de l’article 1648 alinéa 1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires (vices cachés) doit être intentée par l’acheteur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Pour apprécier le point de départ du bref délai, il y a lieu de distinguer entre la manifestation des désordres et la connaissance exacte de leur cause.

En l’espèce, c’est par une juste appréciation que la cour fait sienne que le tribunal a considéré que la dénonciation par M. [B] à son assureur multirisque habitation en 2009 d’un dégât des eaux ne caractérisait pas sa connaissance exacte du vice, mais seulement la découverte de sa manifestation par les infiltrations dans l’immeuble.

En effet, celles-ci ont conduit l’assureur à faire réaliser une expertise amiable du cabinet ELEX, lequel a seulement préconisé un examen par un professionnel pour s’assurer de la solidité de l’immeuble, conclusions que le juge des référés avait estimées le 22 juin 2011, trop imprécises pour établir la preuve de désordres ou de vices affectant les planchers.

C’est donc bien à partir du rapport d’expertise judiciaire finalement ordonnée, déposé le 11 octobre 2013, que la nature et l’ampleur des vices affectant l’immeuble ont été révélées à M. [B] puisque l’expert y constate un défaut de ventilation et de planéité voir un défaut de mise hors d’eau et hors d’air des logements du 2e étage et que la zinguerie entourant les chiens assis sur la façade côté rue ne présentent pas une étanchéité complète, et par conséquent son assignation délivrée les 30 juillet et 6 août 2014 devant le tribunal de grande instance de Bayonne n’était pas prescrite pour avoir été engagée dans le délai de 2 ans de la découverte du vice caché.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur’la recevabilité de la demande fondée sur l’action en garantie des vices cachés engagée par M.[B] contre la SCI ELI-BAIL pour les désordres constatés par le complément d’expertise du 8 février 2022

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Dans le procès-verbal de constat établi le 30 juin 2011 sur lequel M. [B] a fondé sa demande d’expertise judiciaire et qui relate de manière très précise l’ensemble des désordres dans l’immeuble et dans les appartements de Mme [Y] et de M. [B], il est fait état d’infiltrations dans l’appartement de M. [B] à la jonction entre le plancher et la façade côté rue, de nombreuses planches sont pourries, au niveau du chien assis des structures en bois sont imbibées d’eau, mais aucune mention n’est faite sur l’état de la salle de bains, du plancher ou de ses cloisons situés au centre de l’appartement.

Dans l’ assignation délivrée en 2014 après le dépôt de expertise, M. [B] vise concernant son appartement les désordres suivants à partir des constatations de l’expert :

Des infiltrations d’eau sont constatées surtout en façade ouest 2e étage avec par conséquent des dégradations des sols ( parquet) ainsi qu’une forte humidité ambiante dans les pièces de vie.

Au 2e étage, l’étanchéité à l’air n’est pas assurée au niveau des chiens assis et au niveau des éléments porteurs de façade ainsi qu’au niveau des avant-toits’ le poinçon de la charpente situé dans la salle de bains de l’appartement de M. [B] n’est plus en appui avec les poutres traversantes qui fléchissent nettement.[…]nous pouvons constater que la zinguerie entourant les chiens assis sur la façade côté rue ne présentent pas une étanchéité complète’ nous constatons une finition du travail qui n’est pas réalisée dans les règles de l’art qui entraîne également des infiltrations dans l’appartement de M. [B]. Il est de ce fait très probable qu’une pénétration d’humidité s’opère et donc dégrade l’ensemble de la façade et de l’appartement de M. [B] au 2e étage.

S’agissant des planchers, l’expert note le mauvais état des solives anciennes et pourries au rez-de-chaussée de l’immeuble, le sous dimensionnement des chevrons avec des assemblages inappropriés au premier étage, mais aussi un défaut de ventilation et de planéité voir un défaut de mise hors d’eau et hors d’air des logements du 2e étage.

Concernant l’appartement de M. [B], l’expert relève que les planchers sont généralement en bon état mis à part quelques lames de parquet en façade ouest dans l’appartement de M. [B].

Il ne formule donc aucune demande au titre de non-conformités ou désordres relatifs à l’étanchéité de la salle de bains.

Or, dans un dire à l’expert du 19 décembre 2012 joint en annexe à son rapport, le conseil de M. [B] indique que les parois des salles de bains de l’appartement de celui-ci sont non conformes en ce que les plaques sont blanches alors qu’elles auraient dû être vertes de même qu’il y a une absence généralisée d’entrée d’air, une absence de bouche d’évacuation. Toutefois, aucun désordre n’est constaté par l’expert qui a précisé dans son pré-rapport déposé le 27 juin 2013 que ces parois de la salle de bains étaient en placo classique non hydrofuge mais que cela ne constituait pas une non-conformité dans la mesure où il est aussi envisageable de poser de telles plaques en appliquant alors une sous-couche d’étanchéité. En 2013, aucune infiltration, ni humidité n’est constatée dans cette salle de bain, alors que l’appartement a été acquis en 2004.

Lors de l’expertise réalisée en 2021, l’expert confirme l’absence de traitement d’étanchéité spécifique aux salles de bains et aux parois de la salle d’eau et constate que les poutres de bois sous le plancher sont noircies, les lames de plancher piquées, stigmates d’une infiltration d’eau, qui n’existait donc pas en 2013 puisque le plancher avait été trouvé en bon état général.

L’expert indique que les infiltrations se sont manifestées en 2019, que la pourriture dans la salle d’eau de l’appartement de M. [B] est seulement constatée en surface, il s’agit d’une pourriture cubique due à l’humidité de la pièce qu’il ne relie pas aux désordres structurels antérieurs mais au défaut d’étanchéité des parois de la salle de bains en placoplâtre non hydrofuge sans sous-couche d’étanchéité déjà relevé par lui dans son rapport de 2013 et donc connu de M. [B] à cette date à qui il appartenait d’y remédier, puisqu’aucune demande de ce chef n’avait été formulée par lui dans son assignation en 2014.

Il est donc irrecevable à réclamer pour la première fois en appel la prise en compte de nouveaux désordres consécutifs à un vice ou un défaut de conformité de son appartement révélé et connu dès avant son assignation en 2014 devant le premier juge.

Ainsi au regard de ces constatations, la demande de M. [B] tendant au paiement du coût de réfection des poutres, cloisons et plancher de la salle de bain de son appartement pour la somme totale de 121'212,20 € sur le fondement de la garantie des vices cachés doit être déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité de l’action de M. [B] quant à sa qualité à agir en réparation des désordres matériels affectant les parties communes de l’immeuble :

S’agissant d’une action estimatoire engagée par M. [B] contre la SCI ELI-BAIL sa venderesse sur le fondement des vices cachés, elle consiste à indemniser un préjudice résultant d’un prix surévalué lors de l’achat de l’appartement qui, au regard des vices cachés allégués, aurait dû être acquis à un prix moindre. Son action vise donc à se faire restituer une partie du prix estimé payé en trop. Ce préjudice lui est bien personnel et ne concerne en rien le syndicat des copropriétaires, peu important que les vices aient affecté les parties privatives ou communes de son appartement puisque c’est le prix payé au vendeur qui est contesté, action qui n’appartient qu’à l’acheteur.

Son action estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés affectant son appartement contre son vendeur est donc recevable.

Sur les demandes d’indemnisation de M. [B] :

. Sur l’existence d’un vice caché préexistant à la vente':

Dans son rapport du 11 octobre 2013, l’expert judiciaire a constaté des désordres affectant l’appartement de M. [B] :

— L’absence d’étanchéité de son appartement à l’eau et à l’air, notamment autour des chiens assis, les soupentes de toit ne disposent pas d’isolation acoustique, ni thermique,

— le fléchissement des poutres traversantes de l’appartement de Monsieur [B] dont les planchers s’étaient affaissés dans deux pièces car posés sur la structure porteuse et sur des solives de bois existantes, anciennes et pourries alors qu’elles auraient dû être remplacées au préalable. Ce constat est confirmé par l’expertise de la SARETEC (selon courrier du 19 février 2013 à la Société AXA ), vices non apparents lors de l’achat pour un profane et qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination, caractérisant ainsi un vice caché comme l’a justement retenu le premier juge.

L’expert relève s’agissant des façades que de nombreux assemblages poteaux/poutres sont en mauvais état, soit en raison de la dégradation des pièces de bois (humidité et attaques d’insectes) soit en raison des surcharges exercées après modification. L’expert indique que ces désordres affectant la stabilité et l’étanchéité de l’enveloppe du bâtiment en particulier de l’appartement de M. [B], et le défaut de ventilation et de planéité et de mise hors d’eau et hors d’air de son logement (notamment sur les chiens assis) n’ont été révélés que par les sondages et examens de l’expertise judiciaire.

La Cour , comme le premier juge, retient donc l’existence de vices cachés affectant l’appartement de M. [B], qui rendent ce logement impropre à sa destination.

Sur l’application de la clause exonératoire de garantie invoquée par la SCI ELI-BAIL':

Il résulte des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

Selon les articles 1644 à 1646 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est en outre tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les travaux de réhabilitation de l’immeuble composé de 6 lots situé [Adresse 3] à [Localité 6], entrepris en 2003 et 2004 par la SCI ELI-BAIL qui venait de l’acquérir, n’ont pas été dirigés par un maître d''uvre engagé à cet effet ou un architecte, mais par la SCI elle-même dont la gérante Mme [M] était en couple avec M. [J] entrepreneur, qui a réalisé une grande partie du gros 'uvre pour la rénovation de l’immeuble.

Ces travaux ont eu une certaine ampleur puisque ils ont impliqué quasiment tous les corps de métier et la totalité de l’immeuble ; en octobre 2003, la commune de [Localité 6] avait diligenté une expertise suite à la chute d’une cheminée dans la cour de l’immeuble voisin et avait constaté que celui-ci était très vétuste, que l’immeuble constituait un danger pour la sécurité publique en ce que les étaiements étaient insuffisants, les pieds de poteaux au droit des fermes du rez-de-chaussée étaient pourris. M. [J] s’était alors engagé à réaliser les étaiements de sécurité préconisés.

La SCI ELI-BAIL procédait dès la fin des travaux entrepris, à la revente progressive des lots destinés à la location, ce qui a été fait dès le 23 août 2004 pour le lot de M. [B].

M. [B] démontre par les pièces versées que la SCI ELI-BAIL a agi comme marchand de biens, sa gérante Mme [M] ayant créé quatre SCI entre 1980 et 2006, et a acheté les parts sociales d’une agence immobilière le 11 novembre 2003 (agence KALIMO) qui a été l’intermédiaire dans la vente entre la SCI ELI-BAIL et M. [B].

Le fait que la SCI soit détenue par les membres d’une même famille n’exclut pas qu’elle puisse se comporter en professionnelle de l’immobilier et de la construction, notamment lorsque son objet social prévoit d’acquérir ou d’apporter la propriété de tout immeuble ou terrain propre à la construction d’immeubles, la gestion et l’entretien d’immeubles appartenant à la société ; elle a d’ailleurs acquis deux immeubles(au [Adresse 3]) dont elle a entrepris la rénovation immobilière, en vue de leur revente par lots, a choisi, avec M. [J], les entreprises en sollicitant leurs devis pour obtenir ses crédits et a coordonné leurs interventions, ce qui lui confère ainsi la qualité de professionnelle présumée connaître les vices de l’immeuble.

C’est à juste titre donc que le premier juge a écarté l’application de la clause exonératoire de garantie en retenant la mauvaise foi de la SCI ELI-BAIL.

Par conséquent la SCI ELI-BAIL doit être condamnée à indemniser M. [B] de tous ses préjudices résultant des vices cachés de l’appartement qu’elle lui a vendu.

Sur l’action estimatoire :

M. [B] a choisi de conserver l’ immeuble et de réclamer une réduction du prix qu’il a payé pour tenir compte de la valeur réelle de son appartement au regard des vices affectant l’immeuble non entièrement réhabilité.

Il a acquis son appartement pour la somme de 76'244 € en 2004.

Il n’est pas légitime à fonder la réduction du prix sur le calcul au prorata des travaux non réalisés pour la rénovation efficace de son appartement selon le rapport de l’expert judiciaire.

En effet, celui-ci indique qu’au vu de la synthèse des factures, devis, tickets de caisse et relevés bancaires qui lui ont été remis en partie par Mme [M], un montant total de 78'442,31 € et non de 276 980 € aurait été investi pour la rénovation de l’immeuble, alors que le coût estimé des travaux de reprises nécessaires à la sécurisation et à la réhabilitation réelle et efficace de l’immeuble est estimé par l’expert à la somme de 201 908,26 €TTC.

Mais d’une part, il n’est pas exclu que des pièces justifiant des travaux effectivement réalisés aient été égarées par Mme [M] dont il a été constaté l’absence de rigueur dans la gestion de la rénovation des deux immeubles qu’elle avait acquis, et au regard des relations conflictuelles avec M. [J] pouvant expliquer également l’absence de certaines pièces, et d’autre part, le coût de réhabilitation d’un immeuble entier ne peut pas être distribué et imputé de manière proportionnelle par m2 à chaque lot, l’importance des travaux de réhabilitation dépend de l’état de l’immeuble et en l’espèce, les désordres de la structure des poutres porteuses et des murs au niveau du rez-de-chaussée ont impliqué des dépenses plus importantes que celles concernant les étages. D’ailleurs, l’expert a chiffré le coût des travaux de reprise pour l’appartement de M. [B] à moins de 13'000 € hors-taxes.

Par conséquent, la réduction de prix doit être calculée à partir du coût des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement de M. [B], selon les conclusions de l’expertise en 2013, ainsi que l’a fait le premier juge, soit une somme de 12 147 € HT, et 12 997,29 € TTC pour la mise hors d’air hors d’eau de l’appartement et pour la réfection des planchers.

S’agissant d’une action estimatoire en réduction du prix, il n’y a pas lieu d’appliquer l’indice BT 01 du coût de la construction puisqu’il ne s’agit pas de faire les travaux mais de réduire le prix d’acquisition.

La moins-value de l’immeuble s’évalue ainsi à la somme de 12 997,29 €.

La garantie due par le vendeur au titre des vices cachés de l’immeuble justifie de condamner la SCI ELI-BAIL à restituer une partie du prix de vente à hauteur de 12 997,29 € à M. [B].

Le jugement sera donc confirmé sur ce point, mais sans l’indexation.

sur le préjudice financier

M. [B] a acquis son appartement au prix de 76'244 € en contractant un prêt de 88 700 € sur une durée de 336 mois.

M. [B] motive son préjudice financier par le fait qu’il aurait pu contracter un prêt moindre s’il avait pu acquérir l’immeuble à sa valeur réelle, ayant fait un apport personnel de 5 253 € et financé le solde par la souscription d’un emprunt bancaire.

La cour comme le premier juge retient les frais bancaires constitués par les intérêts et l’assurance à l’exclusion des frais entraînés par les rachats d’emprunt sans lien avec la garantie des vices cachés. M. [B] ayant racheté son premier crédit KUTXA en septembre 2007, il n’a pas exposé les intérêts de cet emprunt jusqu’à son terme, mais a payé la somme de 11 785,98€ d’intérêts selon son tableau d’amortissement avant le rachat du capital restant dû, de même pour le deuxième crédit souscrit auprès du CIC, racheté avant la fin de l’échéance, les intérêts et frais d’assurance remboursés par lui, jusqu’au rachat en juin 2013 se sont élevés à la somme de 21 893,93 € et pour le dernier emprunt auprès de la BNP, il a réglé la somme totale de 19 352,05 € d’intérêts . Il a ainsi exposé des frais bancaires de 53'031,96 € pour acquérir son appartement de 76'244 €.

Avec la réduction de prix, il aurait dû payer son appartement au prix de 63'246,71 € et n’aurait donc dû exposer que la somme de 63.246,71 / 76 244 X 53 031,96 = 43 991,62 € € au titre des frais bancaires.

Son préjudice matériel financier s’élève donc à la somme de 53 031,96 – 43 991,62 = 9 040,34€ arrondie à la somme de 9 040,00 € que la SCI ELI-BAIL, tenue à garantie de tous ses préjudices liés aux vices cachés, devra lui payer également.

Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

sur le préjudice de jouissance :

M. [B] a loué son appartement, au moins à compter de 2009 et jusqu’en 2019 (selon courrier de Mme [M] du 31 août 2010 à M. [B] qui rappelle la présence d’un locataire en 2009 lors de la tempête ayant provoqué des infiltrations) et ne démontre pas que son ou ses locataires se sont plaints et ont sollicité des réductions de loyer en raison de l’état de l’appartement. La présence de rats dans l’immeuble concerne la copropriété, il n’est pas démontré de dépense personnelle de M. [B], les factures de dératisation produites sont datées de 2011, 2012 et 2013 et sont au nom de la copropriété ou de Mme [Y].

Faute de démontrer un préjudice de jouissance, M. [B] sera débouté de sa demande de ce chef et le jugement infirmé sur ce point.

sur le préjudice moral :

C’est par une exacte appréciation que le premier juge a fixé à la somme de 4000 € le préjudice moral subi par M. [B] du fait de la découverte des désordres affectant son appartement et de l’inquiétude qu’elle a générée, des soucis et de la durée de la procédure, et de la perte de temps qu’elle lui a occasionné.

Sur la recevabilité de l’action en garantie exercée par la SCI ELI-BAIL contre la Société AXA :

Si les garanties dues par les constructeurs sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil bénéficient aux propriétaires successifs de l’ouvrage, le maître de l’ouvrage initial ne perd pas la faculté de l’exercer lui-même quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain, notamment à la suite de sa condamnation par exemple en tant que constructeur à faire réparer les vices de cet immeuble ou encore s’il a subi, avant la vente, des désordres de nature décennale lui causant un préjudice ;

En l’espèce, la SCI ELI-BAIL, maître d’ouvrage ayant engagé les travaux de rénovation de son immeuble, est condamnée au titre de la garantie des vices cachés affectant celui-ci à l’égard de M. [B] qui lui a acheté un des appartements, elle a donc un intérêt légitime à mettre en 'uvre la garantie décennale souscrite auprès de la Société AXA par l’entreprise de M. [J] dans la mesure où celui-ci serait déclaré responsable des désordres ayant constitué les vices cachés ayant fondé la réduction de prix constituant son préjudice personnel.

L’action de la SCI ELI-BAIL contre la Société AXA est donc recevable.

L’absence de constitution de M. [J] au stade de la procédure d’appel n’empêche pas la cour d’examiner sa responsabilité décennale éventuelle au titre des travaux réalisés par lui dans l’immeuble appartenant alors la SCI ELI-BAIL

Sur la garantie par la Société AXA des condamnations prononcées contre la SCI ELI-BAIL

Il n’est pas contesté par la Société AXA que M. [J] a bien souscrit auprès d’elle un contrat Multigaranties Entreprise de Construction Artisan sous le numéro 1464339704 à effet du 1er janvier 2001 pour ses activités de :

maçonnerie, béton armé, pose de béton précontraint préfabriqué, charpente et ossature, bois lamellé-collé, y compris bardages et couvertures sèches, ravalement en maçonnerie et enduit extérieur à base de liants hydrauliques, ciment ou chaux, couvertures zinguerie bardages, (à l’exclusion de l’étanchéité).

Le contrat prévoit en son article 9 les conditions générales de la garantie au titre de la responsabilité décennale pour travaux de bâtiment.

Pour la mise en 'uvre de la garantie décennale, il faut que l’ouvrage ait fait l’objet d’une réception mais celle-ci peut être tacite, et en l’espèce c’est à juste titre que le premier juge a retenu la date du 23 août 2004 date de la vente de l’appartement à M. [B] comme constituant la date de la réception tacite des travaux de rénovation qui étaient achevés puisque les propriétaires acquéreurs pouvaient en prendre possession, il n’est démontré aucune facture restée impayée et aucune réserve émise par la SCI ELI-BAIL à cette date, qui ne mentionne pas dans l’acte de vente que l’immeuble est en cours de rénovation. Dans son dire n°1 à l’expert la SCI ELI-BAIL en paragraphe 15 affirme d’ailleurs qu’elle ne doit plus aucune somme aux locateurs d’ouvrage confirmant ainsi la réception tacite.

Dans un courrier adressé le 19 février 2013 par la SARETEC au conseil de la Société AXA en vue de déposer un dire à l’expert judiciaire, il est contesté que M. [J] soit intervenu pour la pose de parquet en bois au 2ème étage dans l’appartement de M. [B], qui aurait donc été d’origine.

Cependant le procès-verbal de constat en date du 30 juin 2011 constatant l’ampleur des désordres affectant notamment l’appartement de M. [B] indique que le vieux plancher et les poutres pourries sont cachés sous le plancher flottant.

Il ressort de l’expertise judiciaire que la zinguerie entourant les chiens assis sur la façade côté rue ne réalisant pas une étanchéité complète et satisfaisante a été posée par l’entreprise MILHET et non par M. [J], et que les désordres relatifs aux enduits mal réalisés par celui-ci sur la façade étaient des désordres apparents.

Par contre à partir de l’analyse des pièces fournies (devis et factures), l’expert estime avoir pu établir que les travaux des planchers avaient bien été réalisés par l’entreprise de M. [J], en charge du gros 'uvre. Le rapport d’expertise établi le 3 décembre 2003 pour la ville de [Localité 6] par l’architecte M. [W], indique que M. [J] était bien chargé du confortement et de la reprise de la structure dans le cadre de la réhabilitation de l’immeuble, ce que confirme ses devis de rénovation et factures des 5 , 15 et 16 janvier 2014 portant sur la reprise des murs en plaques de plâtre entre les poutres , l’étayage de la charpente et des bases de poutres, la consolidation des murs en maçonnerie, démolition des cloisons et du plancher, consolidation des planchers en hourdis et ragréages divers.

Dans une attestation du 18 juin 2011, M. [J], ancien compagnon de Mme [M],affirme que des fausses factures ont été réalisées tant par lui que par M. [F], charpentier, pour des travaux en réalité non effectués, factures destinées à obtenir un financement bancaire pour acquérir le n°[Adresse 3].

D’une part, ces faits sont fortement contestés par Mme [M], et cette dénonciation pour se dégager de sa responsabilité peut s’inscrire dans le conflit entre les deux ex-concubins, d’autre part, elle traduit l’implication de M. [J], aux côtés de la gérante de la SCI ELI-BAIL, dans la rénovation peu soigneuse de l’immeuble et sans respect des règles de l’art. En toute hypothèse, dès lors que M. [J] a établi les factures mentionnant qu’il a réalisé des parquets et la consolidation des murs et ragréages divers, sa responsabilité décennale d’entrepreneur est engagée à l’égard du maître d’ouvrage.

Il résulte de ce qui précède que cette entreprise n’a pas effectué les travaux de menuiseries, pose des cloisons et des planchers dans les règles de l’art, qu’il devait refuser de poser des éléments neufs sur des structures pourries participant à l’instabilité générale de l’immeuble et à son défaut d’étanchéité. La responsabilité de M. [J] doit donc être retenue pour les travaux réalisés par lui dans l’appartement de M. [B] selon les conclusions de l’expert qui retient les devis de l’entreprise DARRIEUMERLOU pour les désordres relatifs à la solidité des planchers et le devis de l’entreprise BAM pour la reprise de l’étanchéité imputable à M. [J] pour une somme totale de 12 997,29 €, somme que la SCI ELI-BAIL a été condamnée à payer à M. [B].

Par voie de conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la Société AXA et M. [J] à garantir la SCI ELI-BAIL de la condamnation prononcée contre elle envers M. [B] au titre de son préjudice matériel pour la somme de 12 997,29 €.

La franchise stipulée dans un contrat de responsabilité civile décennale obligatoire est inopposable au tiers agissant au titre de l’action directe pour ce qui a trait à la seule garantie obligatoire de responsabilité décennale. En l’espèce, donc cette franchise n’est pas opposable à la SCI ELI-BAIL

Dans leurs rapports entre l’assuré et son assureur, par contre, l’assuré M. [J] conservera à sa charge le montant de la franchise contractuelle prévue pour ce préjudice matériel de nature décennale, et M. [J] sera donc condamnée à rembourser la Société AXA du montant de la franchise.

S’agissant de la demande de garantie présentée par la SCI ELI-BAIL contre M. [J] et la Société AXA au titre des préjudices immatériels (financier et de jouissance) les 'dommages immatériels consécutifs’ sont définis comme 'Tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice et qui est la conséquence directe de dommages matériels garantis à l’exclusion de tout préjudice dérivant d’un dommage corporel'.

L’article 16 du contrat d’assurance précité prévoit bien la garantie, non obligatoire, au titre de la responsabilité pour dommages immatériels consécutifs subis soit par le maître d’ouvrage, soit par le propriétaire ou occupant de l’ouvrage ou de l’existant résultant directement d’un dommage entraînant le versement d’indemnités d’assurance en application de l’article 9,10, (garantie décennale) 11, 13,14 ou 15.

La condamnation de la SCI ELI-BAILpour les préjudices financier et de jouissance de M. [B] découle des désordres de nature décennale de l’appartement mal rénové, désordres imputables à M. [J].

M. [J] et la Société AXA sont donc également tenus de garantir la SCI ELI-BAIL de ces préjudices en vertu du contrat souscrit et le jugement qui a rejeté cette demande doit être infirmé sur ce point.

Il y a donc lieu de condamner in solidum la Société AXA et M. [J] à garantir la SCI ELI-BAIL des condamnations prononcées contre elle au titre des préjudices financier et de jouissance de M. [B] avec déduction de la franchise contractuelle prévue pour ces postes de préjudice, cette garantie au titre des préjudices immatérielles n’étant pas obligatoire.

Sur les mesures accessoires :

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.

Pour les frais exposés en appel, la SCI ELI-BAIL devra payer à M. [B] une indemnité complémentaire de 3 000€ et supporter les dépens d’appel.

La cour, déboute la Société AXA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de l’expertise judiciaire complémentaire ordonnée le 8 janvier 2020 resteront à la charge de M. [B].

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 30 avril 2018 en ce qu’il :

— applique une réactualisation au montant de la réduction du prix et au montant de la garantie due in solidum envers la SCI ELI-BAIL par la Société AXA et M. [J] en fonction de la variation de l’indice BT 01 entre la date de la clôture du rapport d’expertise, soit le 11 octobre 2013, la date du présent jugement ;

— condamne la SCI ELI-BAIL à payer à M. [B] la somme de 8 000 € au titre du préjudice de jouissance ;

— rejette la demande de garantie présentée par la SCI ELI-BAIL contre la Société AXA et M. [J] pour les condamnations au titre des préjudices immatériels.

Confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevabilité de la demande de M. [B] engagée contre la SCI ELI-BAIL en indemnisation des désordres dans sa salle de bains constatés par le complément d’expertise du 8 février 2022 ;

Condamne la SCI ELI-BAIL à payer à M. [N] [B] au titre de l’action estimatoire, la somme de 12 997,29€ ;

Condamne in solidum la Société AXA et M. [T] [J] à garantir la SCI ELI-BAIL de la condamnation prononcée à son encontre au profit de M. [B] au titre de la réduction de prix ;

Condamne in solidum la Société AXA et M. [T] [J] à garantir la SCI ELI-BAIL des condamnations prononcées contre elle au profit de M. [N] [B] au titre de ses préjudices financier et de jouissance avec déduction du montant de la franchise contractuelle ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, M. [T] [J] conservera à sa charge le montant de la franchise contractuelle pour le préjudice matériel au titre de l’action estimatoire de 12 997,29€ TTC et le condamne à rembourser la Société AXA du montant de celle-ci ;

Condamne la SCI ELI-BAIL à payer à M. [N] [B] la somme complémentaire de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la Société AXA fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI ELI-BAIL aux entiers dépens d’appel, excepté les frais de l’expertise complémentaire de M. [A] ordonnée le 8 janvier 2020 laissés à la charge de M. [B].

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE