LB/ND

Numéro 24/3654

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 28/11/2024

Dossier : N° RG 24/00408 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYDW

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

[U] [W]

C/

[F] [N]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Septembre 2024, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [U] [W]

né le 09 Juin 1951 à [Localité 4] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

Monsieur [F] [N]

né le 27 Juillet 1972 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Moïse Stéphane SUISSA de la SELAS SUISSA-KHERFALLAH, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 24 JANVIER 2024

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 5]

RG : 23/316

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 14 juin 2022 par Maître [I] [V], notaire associée à [Localité 4] (Pyrénées-Atlantiques), Monsieur [U] [W] a donné à bail commercial à Monsieur [F] [N], un local situé [Adresse 1] à [Localité 5], prenant effet au 15 juin 2022, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros payable en douze termes égaux, le 10 de chaque mois, outre une provision sur les charges de 100 euros par mois, étant précisé que le loyer était payable le 10 de chaque mois d’avance et pour la première fois et exceptionnellement le 10 janvier 2023.

Le contrat de bail précisait que ce différé de paiement de loyer était justifié par l’importance des travaux de mise aux normes et d’isolation phonique à réaliser par le preneur.

Les locaux étaient destinés à l’exploitation par le preneur d’une activité de restauration-traiteur (notamment à emporter) et bar.

Monsieur [U] [W] a, par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 3.300 euros.

En l’absence de paiement, Monsieur [U] [W] a par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, assigné en référé Monsieur [F] [N] devant le Président du tribunal judiciaire de Pau aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner l’expulsion des occupants des locaux loués et obtenir la condamnation de M. [N] à lui payer, à titre provisionnel, une somme au titre de l’arriéré locatif et à titre d’indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé du 24 janvier 2024, le Président du tribunal judiciaire de Pau a :

Dit n’y avoir lieu à référé et en conséquence débouté les parties de toutes leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejeté toutes autres demandes ;

Condamné monsieur [W] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement

Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 05 février 2024, Monsieur [U] [W] a relevé appel de cette décision.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2024.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 juin 2024 par Monsieur [U] [W] qui a demandé à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats ;

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil ;

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce ;

— Déclarer recevable son appel ;

— Réformer l’ordonnance entreprise en date du 24 janvier 2024, ce en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Débouter Monsieur [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater que par l’effet du commandement de payer en date du 22 juin 2023, la clause résolutoire contenue au bail commercial conclu en date du 14 juin 2022 est acquise depuis le 22 juillet 2023 et que Monsieur [N] occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le local commercial sis [Adresse 1] ' [Localité 5] ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate de Monsieur [N] et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— Condamner, à titre provisionnel, Monsieur [N] au paiement de la somme principale de 14.727,75 € représentant les loyers et charges courus à ce jour, augmentés des intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 22 juin 2023, déduction faite des provisions qui auraient éventuellement pu être versées ;

— Fixer à la somme de 1.000 €/mois l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par Monsieur [N] jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Le Condamner à une astreinte de 500 €/jour de retard jusqu’à complète libération ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Juge de désigner aux frais, risques et périls de Monsieur [N] ;

— Condamner Monsieur [N] à verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût des commandements de payer ainsi que les frais de levée des états des créanciers inscrits.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 avril 2024 par Monsieur [F] [N] qui a demandé à la cour de :

Rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Confirmer en toutes ses dispositions, l’Ordonnance de référé rendue le 24 janvier 2024 par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Pau.

En conséquence, débouter Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder un délai de deux années à Monsieur [N] pour régler la somme à laquelle il pourrait être condamné au titre des loyers et charges.

Ordonner que les sommes qui correspondent aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal, et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En toutes hypothèses,

Débouter Monsieur [W] de ses demandes relatives à l’indemnité d’occupation, l’astreinte, et celle fondée sur l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [W] au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [U] [W] soutient que la clause résolutoire est acquise au motif que le locataire n’a pas remboursé le montant de sa dette locative dans le mois de délivrance du commandement de payer du 22 juin 2023.

Il expose que le contrat n’a jamais été exécuté par Monsieur [F] [N], que ce soit concernant les travaux à réaliser en contrepartie d’une franchise de loyers ou le paiement des loyers à compter de janvier 2023.

Par ailleurs, Monsieur [U] [W] conclut au débouté de l’intimé de sa demande de résiliation du bail aux torts du bailleur. Il fait valoir tout d’abord que le juge des référés n’est pas compétent pour analyser le respect par le bailleur de son obligation de délivrance et pour déterminer si les travaux relèvent de l’article 606 du code civil.

Il ajoute qu’en tout état de cause, M. [N] s’est engagé en parfaite connaissance de cause sur la teneur de ses obligations en matière de mises aux normes et d’isolation phonique, en sa qualité de preneur, et ce en conformité avec les dispositions de la loi Pinel ; il conteste le manquement allégué à son encontre par M. [N] à son obligation de délivrance. Il précise que dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution.

M. [W] avance qu’il n’existe plus aucune contestation sérieuse sur le montant de la dette locative et sa persistance au-delà du délai imparti de la clause résolutoire car il accepte de modifier son décompte en fonction des remises que Monsieur [F] [N] dit s’être vu accorder. Dès lors, il demande la condamnation provisionnelle de Monsieur [F] [N] au paiement des loyers et charges dus pour la somme de 14.727, 75 euros au 10 juin 2024.

Monsieur [F] [N] fait valoir que le contrat de bail met à sa charge des travaux très importants de mises aux normes et d’isolation phonique ce qui est contraire aux dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce.

Il ajoute qu’il lui était aussi imposé aux termes du bail de fermer la porte latérale du local donnant sur le palier de l’immeuble alors que cette fermeture était interdite par le règlement de copropriété, interdiction qui a été confirmée par la commission de sécurité de la ville.

M. [N] en déduit que M. [W] a violé son obligation de délivrer une chose conforme à l’usage pour laquelle elle a été louée en violation des dispositions de l’article 1719 du code civil.

Il en déduit qu’il n’a pas été en mesure d’effectuer les travaux qui lui avaient été imposés par le bail, ni ceux destinés à permettre l’exploitation du restaurant accueillant du public, ce qui légitime sa demande de résiliation du bail commercial aux torts du bailleur.

Il expose qu’en toutes hypothèses, la demande de condamnation au paiement d’une somme de 19.727,75 euros à titre provisionnel se heurte à des contestations sérieuses qui excèdent la compétence du juge des référés, dès lors notamment qu’elle ne correspond pas aux accords intervenus et qu’elle est totalement injustifiée en application des dispositions légales.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur (') », « il sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal(') de régulariser sa situation. »

Le contrat de bail en date du 14 juin 2022 à effet au 15 juin 2022 stipule que le loyer était payable pour la première fois et exceptionnellement le 10 janvier 2023, étant précisé que ce différé de paiement était justifié par l’importance des travaux de mise aux normes et d’isolation phonique à réaliser par le preneur.

Par lettre du 2 mars 2023, M. [W] a constaté qu’aucun des travaux de mise en conformité et d’aménagement n’avaient été effectués, et a consenti à M. [N] une prolongation de la franchise de loyer jusqu’au 31 mars 2023, ainsi qu’un loyer réduit à « 500 euros+charges » jusqu’à la date du 31 juillet 2023 pour lui permettre d’achever les travaux, le montant du loyer tel que défini par le bail étant dû à compter du 1er août.

M. [W] a réduit sa demande de provision au titre des loyers et charges impayés afin de tenir compte des dires de M. [N] rappelant les termes de cet accord.

Au regard de cet accord, la créance de loyer à la date du commandement de payer s’agissant des loyers d’avril à juin 2023 peut être évaluée à la somme de 1800 euros et M. [N] n’oppose plus aucune contestation sérieuse sur ce point.

Il n’est pas contesté que M. [N] n’a pas payé cette somme un mois après la délivrance du commandement de payer, soit au 23 juillet 2023.

En effet il ne conteste pas l’absence totale de paiement du loyer réduit du 1er avril 2023 au 31 juillet 2023, puis du loyer plein à compter du 1er août 2023.

Le commandement de payer du 22 juin 2023 est donc demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire a joué le 23 juillet 2023.

Le contrat de bail prévoit dans la partie « AMENAGEMENTS » : « Le preneur aura à sa charge exclusive tous les aménagements et réparations nécessités par l’exercice de son activité.

Ces aménagements ne pourront être faits qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle d’un architecte dont les honoraires seront à la charge du preneur, sauf accord contraire du bailleur.

Dès à présent, le bailleur autorise le preneur à effectuer à ses frais les travaux d’installation suivants :

Réaménagement complet du local,

Isolation phonique,

Plomberie,

Electricité,

Condamnation de la porte de la cuisine donnant sur le couloir commun.

Création d’une porte en partie déjà existante située dans la première partie de la salle donnant sur l’entrée du couloir de l’immeuble. (') »

L’exception d’inexécution opposée par M. [N] en ce qui concerne le non-paiement du loyer (partiel à compter du 1er avril 2023, puis total à compter du 1er août 2023) en raison d’un manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance ne constitue pas une contestation sérieuse en l’espèce. En effet M. [N] a bénéficié d’une franchise complète de loyer pendant plusieurs mois pour pouvoir réaliser les travaux de mise aux normes et d’isolation phonique mis à sa charge par le contrat de bail, travaux qu’il n’a pas effectués sans apporter d’explication sérieuse. Il n’apporte aucune pièce à l’appui de ses allégations selon lesquelles les travaux mis à sa charge par le contrat de bail entreraient dans la catégorie de ceux qui ne pourraient lui être imputés au regard des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce s’agissant de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ou de dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien avec la règlementation dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article précité, une telle assertion ne pouvant se déduire de la lecture du contrat de bail.

M. [N] sollicite dans les motifs de ses conclusions la résiliation du bail aux torts du bailleur. Le juge des référés l’a débouté de cette demande en faisant valoir qu’il n’était pas compétent pour statuer sur celle-ci. Toutefois M. [N] n’énonce pas cette prétention dans le dispositif de ses écritures. La cour n’étant tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures des parties en application de l’article 954 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de l’intimé tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur qui n’est pas énoncée au dispositif de ses dernières conclusions.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, M. [N] n’apporte aucune explication ni aucun justificatif relativement à sa situation financière, ses revenus et ses charges, à l’appui de ses demandes de délai de paiement.

En l’absence d’élément d’appréciation sur sa situation, ses demandes tendant à obtenir des délais de paiement, à voir ordonner que les sommes qui correspondent aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal, et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, seront rejetées.

Il convient donc de constater la résiliation du bail commercial par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 juillet 2023.

A compter de cette date M. [N] est donc devenu occupant sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [N], à défaut de départ volontaire, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu désigné par la cour mais de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

En tenant compte des déclarations de l’intimé sur les accords intervenus relativement au loyer, confirmées par la lettre de M. [W] du 2 mars 2023, qui ne sont pas contestées par l’appelant, du dernier décompte de M. [W], la dette locative peut être estimée à 14.727,75 € au titre des loyers et des charges échus au 10 juin 2024 (mois de juin 2024 inclus).

Il convient de condamner le preneur au paiement de cette somme à titre de provision, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à la somme de 1000 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

L’expulsion étant ordonnée par la présente décision, la demande tendant au prononcé d’une astreinte n’est pas justifiée en l’espèce. Elle sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [W] aux dépens.

M. [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement du 22 juin 2023, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tant par M. [W] que par M. [N].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, dans les limites de sa saisine,

Infirme partiellement l’ordonnance déférée, en ce que disant n’y avoir lieu à référé, elle a débouté M. [W] de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [N], condamné ce dernier au paiement d’indemnités provisionnelles, et a condamné M. [W] aux dépens ;

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate la résiliation du bail conclu le 14 juin 2022 entre M. [U] [W] et M. [F] [N] au 23 juillet 2023 ;

Ordonne en conséquence à M. [F] [N] de libérer le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit qu’à défaut pour M. [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [W] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu désigné par la cour mais rappelle que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [F] [N] à verser à M. [U] [W] à titre provisionnel la somme de 14.727,75 € (décompte arrêté au 10 juin 2024, mois de juin inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne M. [F] [N] à verser à M. [U] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Fixe le montant de la somme provisionnelle à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.000 € ;

Rejette la demande de M. [W] tendant au prononcé d’une astreinte ;

Déboute M. [F] [N] de ses demandes tendant à obtenir des délais de paiement, à voir ordonner que les sommes qui correspondent aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal, et à voir dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

Condamne M. [F] [N] aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement du 22 juin 2023 ;

Rejette les demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, conseillère, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, La Présidente,