ARRET N°294

R.G : 16/01818

BS/KP SARL LES HAUTS DE COCRAUD

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LES HAUTS DE COCRAUD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS 2^e Chambre Civile ARRÊT DU 09 MAI 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 16/01818

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 24 février 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

SARL LES HAUTS DE COCRAUD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant C-A B, avocat au barreau de LA ROCHELLE.

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE LES HAUTS DE COCRAUD représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ARDOUIN dont le siège social est situé XXX

XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Carole CAILLARD, Conseiller

Monsieur Laurent WAGUETTE, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le contexte de l’affaire

XXX, ayant pour gérant Y Z, architecte, a fait construire, sur un terrain lui appartenant sis commune de la Flotte-en-Ré (17), un ensemble immobilier comprenant 92 pavillons d’habitation destinés à être regroupés en résidence hôtelière avec bureau d’accueil, piscine, restaurant, lingerie et parc de stationnement. Elle a vendu une partie des lots à diverses sociétés. Les acquéreurs ont, le 30 décembre 1993, constitué une société en participation, dite SEP des Hauts de Cocraud, ayant pour objet l’exploitation du fonds de commerce d’hôtel de tourisme dénommé « les Hauts de Cocraud », par la mise à sa disposition des droits d’usage des biens mobiliers ou immobiliers des associés, moyennant une participation aux résultats de la SEP, et ce pour une durée de 10 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2003, avec faculté de prorogation .

La SARL Maeva les Hauts de Cocraud, non associée, a été désignée en qualité de gérante statutaire de la SEP. XXX, demeurée propriétaire de plusieurs pavillons, est devenue associée de la SEP le 31 octobre 1999. La SNC Locarev Maeva a été investie le 26 juillet 2000 par la SEP d’un mandat de gestion de l’ensemble hôtelier.

Par décision du 17 janvier 2000, les associés de la SEP ont adopté une modification des statuts , tendant à la proroger au-delà de son terme statutaire initial du 31 décembre 2003 pour une nouvelle durée de 10 ans. La SARL les Hauts de Cocraud (venant aux droits de la SCI les Hauts de Cocraud) et l’EURL Maringe Investissement, opposées à cette modification statutaire , ont contesté judiciairement la décision du 17 janvier 2000. A l’issue de la procédure la présente Cour, par arrêt du 2 février 2010 devenu irrévocable, a :

— déclaré inopposable à la SARL les Hauts de Cocraud (venant aux droits de la SCI les Hauts de Cocraud) et à l’EURL Maringe Investissement, la modification de l’article 3 des statuts de la SEP décidée selon procès-verbal d’assemblée générale du 17 janvier 2000,

— rejeté leur demande en nullité de la décision de prorogation de la durée de la SEP.

Entre temps la SEP a continué, à partir du 1^er janvier 2004, à exploiter les pavillons de l’ensemble des associés dans le cadre de la résidence hôtelière.

A compter du 1^er janvier 2006, la SA X a été, d’une part nommée gérante de la SEP en remplacement de la SARL Maeva les Hauts de Cocraud, et, d’autre part investie d’un mandat de gestion hôtelière en remplacement de la SNC Locarev Maeva.

En exécution de l’arrêt du 2 février 2010, la société X ès-qualités a restitué le 9 mars 2010 à la SARL les Hauts de Cocraud et à l’EURL Maringe Investissement les clefs des pavillons appartenant à chacune d’elles.

Le présent litige

La SARL Les Hauts de Cocraud est propriétaire de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier en copropriété, dénommé XXX, à XXX en Ré 17630. Selon contrat en date du 30 mai 2013, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hauts de Cocraud a confié la mission de syndic à la SA Foncia Ardouin.

La SARL Les Hauts de Cocraud n’a pas acquitté les charges de copropriété lui incombant , depuis le 25 juillet 2012, n’ayant pas répondu aux appels de charges portant sur les années 2012, 2013 et 2014 et ce malgré les relances et mises en demeure du syndic la SA Foncia Ardouin.

Par exploit de M^e Gimenez, Huissier de Justice à Sète en date du 11 février 2014, la SA Foncia Ardouin a fait délivrer à la SARL Les Hauts de Cocraud un commandement de payer les charges de copropriété pour la somme de 93.226,52 € coût de l 'acte inclus. Aucun paiement n’est intervenu.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2014, le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Hauts de Cocraud a assigné, devant le tribunal de grande instance de La Rochelle, la SARL les Hauts de Cocraud en sa qualité de copropriétaire défaillant, à lui payer la somme totale de 103.290,22 € au titre des charges impayées et frais de relance arrêté au 1^er juillet 2014, assortis des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 novembre 2012, date de la première mise en demeure, avec anatocisme, outre les entiers dépens.

Par jugement du 24 février 2016 le tribunal de grande instance de La Rochelle a :

— Condamné la SARL les Hauts de Cocraud à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Hauts de Cocraud représenté par son Syndic, la SAS Foncia Ardouin, la somme totale de 103.290,22 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2014 sur la somme de 92.812,38 € et à compter du jugement pour le surplus ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts échus par année entière à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— Condamné la SARL les Hauts de Cocraud à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Hauts de Cocraud représenté par son Syndic, la SAS Foncia Ardouin, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SELARL C- A B pour les frais dont il aura fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 13 mai 2016, la SARL les Hauts de Cocraud a relevé appel de cette décision et selon ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2017 demande à la cour de :

au visa des articles 788 du Code de procédure civile, 544 du Code civil, 8 de la loi du 10 juillet 1965

— Infirmer le jugement entrepris

— Constater que le budget afférent aux exercices 2010 à 2012 n’a pas été chiffré

— Dire et juger qu’aucune charge ne peut être réclamée à son encontre au titre d’une période antérieure au 31 décembre 2013

— Constater qu’aucun budget de la copropriété n’est produit

— Constater que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires n’est pas conforme aux dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution

— Constater que les charges ont été réparties entre les copropriétaires au prorata de leur millième alors même que cette répartition est contraire aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— Désigner un expert judiciaire, expert-comptable-commissaire aux comptes aux fins de :

— Dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile ;

— Dire que l’expert en cas de nécessité pourra se faire assister par un technicien de son choix,

inscrit sur la liste des Experts près la Cour d’appel, dans une spécialité différente de la sienne – Dire qu’il sera référé au juge en cas de difficulté ;

— Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir

— Constater que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires se trouve engagée à hauteur de 115.000 € au titre du manque à gagner pour la SARL les Hauts de Cocraud du fait de l’absence de mise en location à titre onéreux de parties communes, laissées à l’abandon

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL les Hauts de Cocraud fait essentiellement valoir que :

— elle n’est pas débitrice de charges de copropriété antérieures au 31 décembre 2012 (ou 2013) , car elle a été empêchée de louer ses lots en raison d’un refus de la société X gérante de la SEP jusqu’au 31 décembre 2012 et que jusqu’à cette date il incombait à celle-ci de règler les charges de copropriété de l’immeuble, peu importe à cet égard qu’un arrêt de la cour ait fixé sa sortie de la SEP à une date rétroactive car elle n’a jamais pu être indemnisée au titre du caractère rétroactif de la décision et le chiffre d’affaires a été encaissé par la société X déduction faite des charges de copropriété, ce qui reviendrait à la faire payer deux fois.

— le syndicat des copropriétaires doit faire son appel de charges auprès de la société gestionnaire X

— elle conteste l’intégration dans l’appel de charges des frais de relance ceci en violation de l’article L111-18 du code des procédures civiles d’exécution, et demande qu’il soit enjoint au Syndicat de produire un décompte expurgé des ces frais

— elle souligne l’incohérence des appels de charge ne correspondant pas aux budgets votés en assemblée générale

— le syndicat se décharge de sa mission sur le gestionnaire X pour refacturer ensuite les prestations de cette dernière aux différents copropriétaires, sans transparence ce qui motive sa demande d’expertise pour auditer les comptes de la copropriété, et les refacturations aux copropriétaires, et refacturation au gestionnaire

— elle soutient la nullité de la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges car contraire aux dispositions des article 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 rappelant la spécificité de la Résidence les Hauts de Cocraud, entre 1994 et 2012, les charges de copropriété n’ont jamais été réparties entre les associés au prorata de leurs tantièmes mais réglées par le gestionnaire de la SEP pour leur montant total et ensuite déduites au titre des charges d’exploitation. Lors de la dissolution de la SEP la Résidence les Hauts de Cocraud aurait pu se transformer en une résidence d’habitation classique et une répartition par tantièmes aurait été logique mais la société X s’est maintenue dans les lieux, bénéficiant de baux commerciaux de la part de certains copropriétaires de la résidence et occupant les parties communes de l’immeuble sous forme hôtelière, ainsi la répartition en millième est contraire aux dispositions de l’article 10 du règlement de copropriété.

— elle reproche au Syndicat un défaut d’entretien des compteurs d’eau ce qui l’a conduite à faire un appel de charges d’eau non au vu des relevés des compteurs dont la majeure partie est hors d’usage mais sur la facture globale au prorata des millièmes , d’où il suit que les charges d’eau ne sont pas justifiées et doit entraîner le débouté des demandes.

— elle reproche au Syndicat des fautes dans la gestion de l’ensemble immobilier se bornant à déléguer la gestion à une société (X) rejetée par la plus part des copropriétaires, la gestion désastreuse a pour résultat la non location d’appartements, des locaux laissés à l’abandon (bar restaurant) tout ceci ayant généré des manques à gagner dont elle demande l’indemnisation depuis 2003 soit pour sa quote part 115.000 €. Selon ses dernières conclusions notifiées le 24 février 2017 le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Hauts de Cocraud demande à la cour de :

au visa des articles 899 et suivants du Code de procédure civile, 10 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 28 et suivants du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

— Dire et juger la SARL les Hauts de Cocraud mal fondée en son appel.

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

Et y ajoutant,

— Condamner la SARL les Hauts de Cocraud à lui payer :

— Condamner la SARL les Hauts de Cocraud en tous les dépens dont distraction, pour ceux, la concernant, au profit de la SELARL C-A B qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Syndicat des Copropriétaires soutient pour sa part

— Sur le décompte des charges de copropriété , elle rappelle les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 faisant obligation aux copropriétaires de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’ aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Elle souligne que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En sa qualité de copropriétaire, la SARL les Hauts de Cocraud est tenue de participer aux charges de copropriété, ses contestations relatives à l’intervention de la société X sont inopérantes puisque par arrêt du 2 février 2010 rendu par la cour d’appel de Poitiers elle a récupéré les droits d’usage de ses lots, rétroactivement au 31 décembre 2003, n’étant plus partie à la SEP depuis cette date. Elle ajoute que s’ il appartenait à l’exploitant de payer les charges de copropriété en vertu de dispositions conventionnelles, en cas de défaillance il revient au copropriétaire de s’acquitter de son dû, les dispositions conventionnelles ne pouvant déroger aux dispositions légales.

Concernant la contestation du décompte produit par le syndic comprenant des frais de relance abusifs, elle observe que l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution est relatif aux frais de l’exécution forcée et ne trouve pas application en l’espèce, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant sur ce point une dérogation

— Sur la prétendue nullité du mode de répartition des charges de copropriété

Le règlement de copropriété, chapitre deux Charges Générales, dispose que :' les charges ci-dessus sont supportées par tous les copropriétaires au prorata des quote-parts correspondantes (')' . Il est conforme à l’article 10 de la loi de 1965, étant rappelé que lors de l’assemblée générale du 30 mai 2013, le budget a été voté à la majorité, pour un montant de 113.490 € appelé en charges générales afin de faire face aux dépenses de l’immeuble, la SARL les Hauts de Cocraud n’a pas voté contre ces résolutions, s’est abstenue mais n’a pas contesté le procès-verbal de l’assemblée générale. Il souligne enfin que la SARL critique le règlement dont elle est à l’origine en sa qualité propriétaire de l’immeuble et de requérante à l’état descriptif de division et règlement de copropriété.

— Sur sa responsabilité au titre du défaut d’entretien des compteurs d’eau , il relève que la clause du règlement de copropriété y afférent est explicite, ' l’assemblée générale statuant par voie de décision ordinaire, pourra décider l’installation de compteur individuels ['] les dépenses d’eau froide seront alors réparties entre les copropriétaires au prorata des consommations indiquées par les compteurs individuels '' C’est une faculté et en l’absence de compteurs individuels, le calcul des quotes-parts se fait à partir des tantièmes comme stipulé par le règlement de copropriété en vertu de l’article 10 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. Sa responsabilité ne saurait être engagée sur ce point.

— Sur ses prétendues lacunes de gestion

C’est un nouvel argument par lequel la société appelante reproche au Syndicat des copropriétaires, d’avoir laissé à l’abandon et/ou inoccupées certaines parties communes, lesquelles si elles avaient été louées, auraient, selon une estimation totalement arbitraire de l’appelante, engendrée un revenu total de 624.000 € depuis 2003 sur lequel elle revendique une part représentant 115.000 €. Il s’agit d’une simple affirmation sans aucun début de preuve de la situation des dits locaux, du pouvoir de gestion du syndicat et de l’effectivité des loyers y afférent le cas échéant, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas, en outre, la gestion des lots concernés.

— il sera rappelé qu’une affaire est pendante devant la Cour d’Appel de Poitiers relative à l’ indemnité d’occupation qui serait due par X, sachant qu’une éventuelle condamnation à indemnité de l’occupant sans droit ni titre, serait au crédit de l’ensemble des copropriétaires mais ne saurait dispenser chacun de ses obligations de paiement des charges lui incombant.

— l’expertise judiciaire sollicitée, est une énième man’uvre dilatoire de la société les Hauts de Cocraud afin d’échapper à ses obligations de copropriétaire, la société appelante est inopérante à solliciter une expertise financière de ce chef ayant violé ses obligations de contribuer aux charges depuis 2012 .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2017, l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mars 2017 et mise en délibéré au 9 mai 2017.

Par note en délibérée la SARL Les Hauts de Cocraud a sollicité la ré-ouverture des débats au motifs que par jugement en date du 4 avril 2017 , le tribunal de grande instance de la Rochelle a condamné la société X à payer à la copropriété la somme de 45.000 € par an au titre du loyer annnuel soit la somme de 180.000 € pour les années 2013 à 2016. Elle en déduit que compte tenu de la quote-part qu’elle détient au sein de la copropriété cette décision a pour effet de réduire sa dette au titre des charges

Par note en délibéré en réponse le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Hauts de Cocraud représenté par son syndic la SAS Foncia Ardouin s’est opposée à la demande de ré-ouverture des débats , observant que la décision sus mentionnée n’est pas définitive et surtout que l’affectation du montant de la condamnation prononcée au profit du de la copropriété de la Résidence Les Hauts de Cocraud ne peut résulter que d’une décision de l’assemblée générale qui peut décider d’utiliser la somme en tout ou partie pour réaliser des travaux ou de la même façon procéder à un remboursement auprès de chaque copropriétaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

—  1 – Sur la demande de réouverture des débats

Il sera relevé au préalable que la cour n’a pas demandé ni autorisé la production de notes en délibéré et que lors des débats n’a été évoqué par aucune des parties l’instance ayant abouti à la décision du tribunal de grande instance de La Rochelle, ni attiré l’attention de la cour sur la possible incidence qu’elle pourrait avoir sur le litige dont elles est saisie, l’appelante n’a formé aucune demande de sursis à statuer ni de renvoi de la présente affaire.

Le jugement du tribunal de grande instance de La Rochelle rendu le 4 avril 2017 ne concerne pas les mêmes parties, il porte sur un litige existant entre la société X et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Hauts de Cocraud relatif à l’expulsion de la société X et au paiement de l’indemnité d’occupation due pour la période durant laquelle elle a été occupante sans droit ni titre.

Le litige dont la cour est saisie porte quant à lui sur les charges dues par un copropriétaire, en l’espèce la SARL Les Hauts de Cocraud, à la copropriété , il convient de déterminer l’existence et le quantum de la dette de cette dernière, la décision sus mentionnée étant indifférente à cet égard et ce d’autant plus que la répartition des sommes qui seraient définitivement acquises au Syndicat des Copropriétaires devrait faire l’objet d’une affectation qui ne peut être décidée que par l’Assemblée Générale.

Ainsi , la ré-ouverture des débats ne se justifie pas , cette demande présente à l’évidence un caractère dilatoire destiné à retarder la solution du présent litige, il n’y sera pas fait droit.

—  2 – Sur la validité des clauses de répartition des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges'

Il en résulte de ce texte que chaque copropriétaire a l’obligation de s’acquitter de sa quote-part de dépenses communes telles que fixées dans l’état de répartition des charges figurant au règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété, chapitre deux Charges Générales, dispose que :' les charges ci-dessus sont supportées par tous les copropriétaires au prorata des quote-parts correspondantes (')' .

Selon l’article 10-1 1^er alinéa , a) de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 :

'Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Contrairement à ce que soutient la SARL Les Hauts de Cocraud la répartition des charges entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes n’est pas contraire aux dispositions précitées.

Lors de l’assemblée générale du 30 mai 2013, le budget a été voté à la majorité, pour un montant de 113.490 € appelé en charges générales afin de faire face aux dépenses de l’immeuble, la SARL les Hauts de Cocraud n’a pas voté contre ces résolutions, s’est abstenue mais n’a pas pour autant contesté le procès-verbal de l’assemblée générale.

C’est également à tort que l’appelante dénie être débitrice de charges de copropriété antérieures au 31 décembre 2012, au motif de ce qu’ elle aurait été empêchée de louer ses lots en raison d’un refus de la société X gérante de la SEP de lui restituer la disposition de ses lots.

En effet , les charges dues par chaque copropriétaire sont décrites au règlement de copropriété produit aux débats elles portent sur les frais d’administration de la copropriété , sur les impôts, contributions et taxes, sur les primes d’assurance, frais de fonctionnement du syndicat, honoraires du syndic, ainsi que sur les frais de nettoyage et d’entretien des parties communes, et les dépenses d’eau froide et les charges relatives au parc de stationnement.

Aussi la contestation de l’appelante de ce chef est totalement inopérante pour la décharger de ses obligations de paiement des charges.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus reproduit fait obligation à chaque copropriétaire de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de son lot, il n’est nullement fait mention de leur utilisation effective de sorte que le copropriétaire d’un lot est soumis au paiement des charges de copropriété même si celui-ci n’est pas occupé. Il s’ensuit que la SARL Les Hauts de Cocraud est tenue au paiement de ces charges pour toute la période concernée par l’appel de charges, sans qu’il y ait lieu d’exclure les charges antérieures au 31 décembre 2012.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué par l’appelante stipule que clauses du règlement de copropriété qui seraient contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites et que dans ce cas le juge procède à leur nouvelle répartition. Cependant cet article ne peut ici recevoir application , l’appelante n’établissant pas que les clauses relatives à la répartition des charges sont contraires aux dispositions précitées , il sera remarqué à cet égard qu’étant à l’origine du projet et de la création de cet ensemble immobilier elle a pris une part prépondérante dans la rédaction du règlement de copropriété qu’elle critique aujourd’hui.

—  3 – Sur la demande d’expertise judiciaire

La SARL Les Hauts de Cocraud sollicite une mesure d’expertise qui tend en réalité à faire réaliser un audit financier complet de la gestion de la copropriété par le Syndicat des Copropriétaires et le Syndic mandaté par ce dernier.

Cette mesure est totalement inutile pour trancher le litige dont la cour est saisie portant sur l’action en recouvrement de charges de copropriété engagée par le Syndicat des Copropriétaires contre la SARL Les Hauts de Cocraud , toutes les pièces afférentes aux charges réclamées à l’appelante étant produites aux débats, leur analyse relève de la compétence du juge et non de celle d’un expert.

La SARL Les Hauts de Cocraud sera déboutée de cette demande dilatoire.

—  3 – Sur les sommes dues par la SARL Les Hauts de Cocraud

La SARL Les Hauts de Cocraud procède par affirmation lorsqu’elle soutient qu’une partie des charges lui incombant a déjà été acquittée par la société X, n’apportant à cet égard aucun élément ainsi que l’a souligné le jugement entrepris.

De même les critiques qu’elle formule sur la prétendue incohérence des décomptes de charges produits par le Syndicat des copropriétaires n’est étayé par aucun document probant permettant de contredire les pièces versées aux débats par cette dernière et notamment l’ensemble des appels de provisions sur charges du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2013 ainsi que les courriers adressées à la SARL Les Hauts de Cocraud pour obtenir le recouvrement des charges impayées.

Concernant les dépenses d’eau froide, le projet d’installation de compteurs d’eau indépendants pour chaque lot ne résulte ni d’une obligation légale ni conventionnelle dans la mesure où il est évoqué dans le règlement de copropriété comme une simple faculté qui n’a pas été en l’occurrence mise en oeuvre. En tout cas ceci ne peut pas dispenser le copropriétaire d’un lot non équipé d’un compteur individuel du paiement des charges dès lors que son lot bénéficie d’un accès à l’eau. Aucune faute n’est imputable de ce chef au Syndicat des copropriétaires.

L’article L111-18 du code des procédures civiles d’exécution relatif aux frais de l’exécution forcée invoqué par l’appelante pour demander le retrait des frais de relance à son encontre dans les charges appelées est inapplicable en l’espèce et ce d’autant plus que l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément sur ce point une dérogation.

Pour le surplus la cour adopte les motifs du jugement entrepris reprenant les décomptes précis des sommes dues pour établir la dette de la SARL Les Hauts de Cocraud à la somme totale de 103.290,22€. La décision entreprise sera confirmée sur le montant de la condamnation prononcée de ce chef à l’encontre de l’appelante.

—  4 – Sur la gestion du Syndicat des Copropriétaires

La SARL Les Hauts de Cocraud demande à la cour de constater que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires se trouve engagée à hauteur de 115.000 € au titre du manque à gagner du fait de l’absence de mise en location à titre onéreux de parties communes, laissées à l’abandon.

Cependant elle n’apporte aucun élément justifiant des fautes de gestion qui auraient pu être commises par le Syndicat et encore moins du lien entre celles-ci et le manque à gagner qu’elle chiffre de façon totalement théorique sans apporter le moindre justificatif.

Il sera relevé en outre qu’elle ne demande pas dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisi la cour en application de l’article 954 alinéa du code de procédure civile , la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui payer cette somme. Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande de constat de responsabilité à hauteur de 115.000 €.

—  5 – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement entrepris seront intégralement confirmées concernant la condamnation de la SARL les Hauts de Cocraud aux dépens et à indemniser Syndicat des Copropriétaires de ses frais irrépétibles.

Succombant totalement en son appel la SARL les Hauts de Cocraud sera condamnée à en supporter les dépens et à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Dit n’y avoir lieu à réouverture des débats

— Dit n’y avoir lieu statuer sur la demande de constat de responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Hauts de Cocraud

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le le 24 février 2016 par le tribunal de grande instance de La Rochelle

Y ajoutant

— Condamne la SARL les Hauts de Cocraud à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Hauts de Cocraud représenté par la SAS Foncia Ardouin la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la SARL les Hauts de Cocraud aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,