ARRET N°236

JPF/KP

N° RG 20/00372 – N° Portalis DBV5-V-B7E-F6P7

X

C/

S.C.I. L’EDEN REPUBLIQUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 18 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00372 – N° Portalis DBV5-V-B7E-F6P7

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 septembre 2019 rendu(e) par le Tribunal d’Instance de FONTENAY LE COMTE.

APPELANTE :

Madame B X

née le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas DROUINEAU de la SCP DROUINEAU – BACLE- VEYRIER – LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/007845 du 17/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

S.C.I. L’EDEN REPUBLIQUE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Xavier BOREL, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame B C,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, et par Madame B C,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2016, la SCI l’Eden République (ci-après désignée la SCI) a donné en location à M^me B X, à compter du 1^er janvier 2017, un logement dans une maison d’habitation située […] et […] de l’ancien hôpital à […], moyennant un loyer de 500 par mois (le montant de l’allocation logement étant versé directement entre les mains du bailleur).

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le même jour.

M^me X n’a payé les loyers que partiellement à compter de juin 2017 puis a arrêté tout paiement à compter du mois d’octobre 2017, après avoir signalé au bailleur le 8 septembre 2017 que les peintures des murs et du plafond tombaient et que la chaudière présentait des dysfonctionnements.

Le 16 mars 2018, M. D Y, artisan plombier, attestait de la nécessité de procéder au changement de la chaudière.

Le 31 janvier 2018, un travailleur social de la CAF établissait une grille de signalement d’un habitat indigne et de précarité énergétique, les conclusions décrivant le logement comme inconfortable et trop cher pour les ressources de la locataire. La Direction départementale de cohésion sociale a alerté la Mairie de […] sur la situation du logement et sur des risques d’incendie.

Par acte d’huissier en date du 06 février 2018, la SCI l’Eden République a fait notifier à M^me X un commandement de payer visant la clause résolutoire, en réclamant le paiement de la somme de

985euros et la production d’un justificatif d’ assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2018.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2019, la SCI l’Eden République a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Fontenay-le-Comte en résiliation de plein droit du bail, expulsion, condamnation au paiement de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation.

A l’audience du 27 mai 2019, la SCI l’Eden République a maintenu ses prétentions en portant à 4680 euros sa réclamation au titre de l’arriéré de loyers.

Par jugement en date du 9 septembre 2019, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de […] a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2016 entre la SCI l’Eden République d’une part et M^me X d’autre part, à compter du 07 avril 2018;

— dit qu’à défaut par M^me X d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

— condamné M^me X à payer à la SCI l’Eden République, la somme de 4 680 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de mai 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné M^me X à payer à la SCI l’Eden République, une indemnité d’occupation journalière égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, c’est-à-dire la somme de 16,44 euros et ce, à compter du 07 avril 2018 ;

— rejeté tous les autres chefs de demandes ;

— condamné M^me X à verser à la SCI l’Eden République, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me X aux dépens de l’instance.

M^me X a donné congé le 13 aout 2019 et a quitté les lieux le 16 septembre 2019.

Suivant déclaration en date du 7 février 2020, M^me B X a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance de référé du 25 juin 2020, le premier président de la cour d’appel de Poitiers a :

— débouté M^me B X de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement ,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M^me B X aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe le 20 juillet 2020, M^me B X demande à la cour de :

Vu la loi 6 juillet 1989, vu les articles 1219, 1231-1 et 1719 du code civil, vu les pièces produites aux débats.

— déclarer son appel recevable et bien fondé ;

— d’infirmer la décision rendue par le tribunal d’instance de […] en ce qu’elle a :

— Constaté la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2016 entre la SCI l’Eden République d’une part et M^me B X d’autre part, à compter du 7 avril 2018 ;

— Dit qu’à défaut par M^me B X d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur -Condamné M^me B X à payer à la SCI l’Eden République, la somme de 4680 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de mai 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamné M^me B X à payer à la SCI l’Eden République, une indemnité d’occupation journalière égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, c’est-à-dire la somme de 16,44 euros et ce, à compter du 7 avril 2018 ;

— Rejeté tous les autres chefs de demandes ;

— Condamné M^me B X à verser à la SCI l’Eden République, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M^me B X aux dépens de l’instance ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— de débouter la SCI L’Eden République de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A titre subsidiaire,

— de constater les règlements de la CAF intervenus entre janvier 2018 et janvier 2019 ;

— de déduire ces montants de la somme réclamée par la SCI l’Eden République ;

— de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 0 euros et ce, conformément à la Loi ALUR ;

A titre reconventionnel,

— de constater le non-respect par la SCI l’Eden République de l’obligation d’entretien du logement occupé par M^me B X,

— de déclarer la SCI l’Eden République responsable du trouble de jouissance subi du fait de l’inaction du bailleur,

— de condamner la SCI l’Eden République à lui régler la somme de 10 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi ;

— de condamner la SCI l’Eden République à régler à M^me B X la somme de 2 500 euros pour résistance abusive ;

— de condamner la SCI l’Eden République aux entiers dépens, de première instance et d’appel ;

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 11 août 2020, la SCI l’Eden République demande à la cour :

vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1231, 1231-1, 1728 du code civil.

— de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à compter du 7 avril 2018 et ordonné l’expulsion de M^me X.

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me X à payer à la SCI l’Eden République la somme de 4 680 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon compte arrêté fin mai 2019 avec intérêts à compter de l’assignation.

— de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation journalière à la somme de 16.44 euros à compter du 7 avril 2018.

— de constater la libération effective des lieux au 16 septembre 2019.

— de liquider complémentairement, pour la période du 1^er juin 2019 au 16 septembre 2019 le montant des indemnités d’occupation journalières dues par M^me X à 534 euros.

— de condamner M^me X à payer à la SCI l’Eden République au paiement d’une somme totale, à titre de loyers, indemnités d’occupation et charges de 4 680 euros + 534 euros = 5 214 euros,

Vu les articles 1219, 1719 du code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

— de confirmer le jugement du tribunal d’instance de […] en ce qu’il a débouté M^me X de l’exception d’inexécution alléguée et de sa demande tendant au rejet de l’action tendant à la résolution du bail, à la condamnation au paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges restant dûs, diligentée par la SCI l’Eden République,

Vu la loi 2014-366 du 24 mars 2014 (articles 3-4° et 3-1), vu le bail et son annexe état des lieux.

— de constater la mention de la superficie exacte des lieux effectivement loués dans le document « état des lieux », partie annexe formant indissociablement corps avec le contrat de bail lui-même.

— de constater l’absence de mise en 'uvre par M^me X du dispositif prévu par l’article 3-1 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014.

— de dire et juger n’y avoir lieu à réduction de ce fait du loyer et/ou de l’indemnité d’occupation,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de ce chef de demande reconventionnelle.

— de dire et juger que M^me X ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de comportements fautifs de la bailleresse constitutifs de troubles de jouissance et dont la cause serait à trouver dans des facturations erronées ou indues d’électricité, de loyers occultes ou encore dans une situation déterminante d’une taxation erronée au titre de la taxe d’habitation et de la taxe d’ordures ménagères.

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande en paiement de 10 000 euros pour trouble de jouissance.

— de débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me X aux dépens de première instance en ce compris les coûts du commandement et de l’assignation, ainsi qu’au paiement de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner M^me X aux dépens d’appel et au paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1^er février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la résiliation du bail:

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi numéro 89- 462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à usage d’habitation.

Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit comporter, notamment, une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’appelante sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, en faisant valoir qu’elle était fondée à opposer l’exception d’inexécution et à interrompre le paiement des loyers dès lors que la chaudière a connu des dysfonctionnements un mois après son entrée dans les lieux, avant de tomber en panne, de sorte qu’elle a dû passer de nombreux mois dans un logement insalubre.

La SCI indique avoir fait intervenir à plusieurs reprises l’entreprise Plantinet, d’abord pour remettre la chaudière en route en janvier 2017, puis pour des réparations et changements de pièces ; elle soutient que la preuve n’est pas rapportée d’un dysfonctionnement ultérieur du système de chauffage.

Sur ce:

La cour constate que l’entreprise Plantinet a établi le 31 janvier 2017 une attestation d’entretien de la chaudière à gaz Frisquet équipant la maison donnée à bail, mise en service en 2001, qui assurait le chauffage et la production d’eau chaude; tous les points de contrôle ayant alors été validés.

Cette entreprise a procédé à cette occasion à une vérification fonctionnelle du circulateur de chauffage, au démontage et au nettoyage du brûleur, et par attestation en date du 21 mai 2019, la gérante indique qu’à l’issue de cet entretien avec remise en route, la chaudière fonctionnait

correctement en mode manuel, mais pas en automatique, d’où nécessité de changer le thermostat d’ambiance.

Dans la mesure où la chaudière s’arrêtait de manière anormale, l’entreprise Plantinet est de nouveau intervenue et a procédé à un changement de pièces le 4 avril 2017, avec remplacement de la platine de gestion, pour un montant de 446,71 euros.

Dans la mesure où la chaudière a connu de nouveaux problèmes de fonctionnement, la locataire a fait appel elle-même à un autre entrepreneur, M. Y, qui a établi un devis le 29 avril 2017, faisant état de la nécessité de remplacer plusieurs pièces défectueuses (purge, sonde du ballon, interface) pour un montant de 394,68 euros.

La SCI a pris contact avec cet entrepreneur pour demander une garantie de bon fonctionnement, et M. Y a alors répondu qu’il valait mieux changer la chaudière.

Sans contester la réalité du dysfonctionnement, ni solliciter de visite des lieux en sa présence , la SCI a indiqué à M^me X par courrier en date du 17 septembre 2017, qu’elle ne pouvait prendre un crédit pour faire ce changement de chaudière, et qu’elle remettait en conséquence le bien à la vente, en invitant M^me X à poursuivre ses recherches d’un nouveau logement, considérant que celle-ci avait demandé la rupture du contrat (ce qui ne ressortait pourtant nullement du courrier adressé le 8 septembre 2017 par M^me X).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 novembre 2017, la locataire justifie avoir signalé au bailleur le nouveau dysfonctionnement de la chaudière, précisant que depuis plus d’une semaine, elle était obligée de faire chauffer de l’eau pour se laver, et avait dû positionner un lit pliant à côté de la cheminée du fait de l’absence de chauffage.

L’appelante produit en outre un compte rendu de visite, résumé en une fiche de signalement Habitat indigne, dressé le 31 janvier 2018 par M^me Z, travailleur social Mission Logement, avec un courrier d’accompagnement.

Il en ressort que la chaudière gaz était hors service, que la maison ne disposait pas d’alimentation en eau chaude, et que la température n’était pas suffisante. Pour pallier la défaillance de la chaudière, la locataire avait mis en place une cuisinière bois qui permettait seulement le chauffage du salon. La température dans la cuisine était de 11 degrés.

Il a en outre été relevé par M^me Z que la peinture des murs du salon était dégradée, ce qui est confirmé par les photographies versées au débat datées du 20 décembre 2017 (pièce 8 de l’appelante).

Ce document a certes été réalisé de manière non contradictoire, hors la présence du bailleur, mais il se trouve corroboré par d’autres éléments, tels que le devis des travaux nécessaires de M. Y et le signalement fait par en début d’année 2019 par la DDCS de la Vendée au maire de […], mentionnant que la situation avait empiré et que le 25 janvier 2019, les pompiers avaient dû intervenir dans la maison donnée à bail en raison d’un début d’incendie provoqué par le chauffage d’appoint mis en place par M^me X.

Les relevés de consommation de gaz entre communiqués par le bailleur (pièce 17) ne sont pas de nature à contredire les allégations de M^me X, puisqu’il en résulte une consommation moyenne 597 m3 durant les mois de janvier et février 2017, durant lesquels la chaudière avaient été remise en service, et de 62m3 du 28 février 2017 au 3 novembre 2017; en ce compris une période durant laquelle la chaudière marchait de manière intermittente (M^me X déclarant monter la remettre en route tous les deux jours).

Aucun élément objectif ne vient conforter les allégations de la SCI, selon lesquelles la locataire aurait elle-même déréglé la chaudière, reproduisant un comportement déjà signalé par un précédent bailleur.

Il est ainsi démontré par ces éléments concordants que la chaudière était totalement en panne depuis octobre 2017, ce qui constituait, de la part du bailleur, une inexécution grave de ses obligations, rendant la maison non conforme aux critères de décence, et rendant impossible la jouissance normale des lieux, par absence de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Le fait que le bail ait été conclu en plein hiver sur demande pressante de M^me X, et que celle-ci n’ait finalement quitté les lieux qu’en 2019 en raison de ses difficultés à trouver plus tôt un autre logement n’a aucune incidence sur les obligations mises à la charge du bailleur, par un texte d’ordre public.

De même, le fait que M. E F, locataire entre le 1^er aout 2015 et le 30 décembre 2015, indique n’avoir rencontré aucun problème avec la maison (pièce 30 de l’intimée) ne peut démontrer que la chaudière marchait correctement durant l’année 2017.

La locataire était donc fondée à opposer à compter l’exception d’inexécution et à suspendre le paiement des loyers à compter d’octobre 2017 ; l’exigibilité des loyers étant ainsi suspendue à compter de cette date.

La clause résolutoire du bail n’a donc pu produire ses effets à la suite de la signification du commandement de payer du 6 février 2018, portant sur un arriéré de loyers d’octobre 2017 à janvier 2018.

Seul le congé délivré par la locataire le 13 aout 2019 a entraîné la résiliation du bail, avec départ effective des lieux le 16 septembre 2019, date à laquelle l’arriéré de loyers s’élevait à 5214 euros.

La cour infirmera donc le jugement, fixera à 5214 euros la réparation du préjudice de jouissance subi par M^me X du fait de l’absence de chauffage et d’eau chaude entre octobre 2017 et septembre 2019 et ordonnera la compensation entre les créances réciproques.

La cour rejettera la demande de dommages et interêts complémentaire de M^me X; celle -ci ne démontrant pas avoir subi un préjudice autre que le préjudice de jouissance.

2- Sur les demandes accessoires:

La résistance opposée par la SCI aux prétentions de M^me X ne peut être qualifiée d’abusive et avait d’ailleurs été considérée comme fondée en première instance; il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts.

La SCI supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par M^me X ;

Statuant à nouveau,

Dit que M^me B X a exercé à juste titre l’exception d’inexécution,

en refusant de payer les loyers à compter d’octobre 2017 en raison de l’absence de chauffage et d’eau chaude sanitaire dans la maison donnée en location,

Dit que la clause résolutoire n’a pas joué à la suite de la délivrance du commandement de payer du 6 février 2018,

Rejette en conséquence les demandes de la SCI l’Eden Republique, en constatation de la résiliation de plein droit du bail, expulsion de M^me X, et condamnation au paiement d’indemnités d’occupation,

Dit que le montant de l’arriéré de loyers s’élevait à la somme de 5214 euros au 16 septembre 2019,

Fixe à 5214 euros l’indémnisation du préjudice de jouissance de M^me X.

Ordonne la compensation entre ces créances réciproques,

Y ajoutant,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI L’Eden Republique aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,