ARRET N° 444

N° RG 25/00886 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HIXX

C.L./S.H.

[Z]

C/

[P]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00886 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HIXX

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 24 février 2025 rendue par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant pour avocat plaidant M^e Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

Madame [Y] [P] divorcée [R]

née le 14 Juin 1972 à [Localité 4] (62)

[Adresse 2]

[Localité 1]

ayant pour avocat plaidant M^e Véronique CASTEL de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

Le 5 août 2022, pour une durée de 12 mois à effet du 1er juillet 2022, Monsieur [O] [Z] a donné à bail à Madame [Y] [P], divorcée [R], un logement situé sur la commune de [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 460 euros hors charges.

Le 29 novembre 2023, Madame [P] a saisi le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne de la Charente-Maritime.

Le 29 février 2024, un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité pour local impropre par nature à l’habitation a été pris.

Le 1er mars 2024, l’arrêté a été affiché sur l’immeuble.

Le 15 mai 2024, Madame [P] a attrait en référé Monsieur [Z] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Dans le dernier état de ses demandes, Madame [P] a demandé :

— juger que la demande de condamnation provisionnelle au paiement des charges locatives se heurtait à une contestation sérieuse et se déclarer incompétent pour en connaître ;

— de débouter Monsieur [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

— d’ordonner la suspension des loyers et des charges à compter du 29 février 2024, date de l’arrêté préfectoral ;

— de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 787 euros au titre du trop-perçu de loyers sur la période d’avril 2023 à août 2024, à titre provisionnel ;

— de condamner Monsieur [Z] à lui payer une provision d’un montant de 1.428 euros à valoir sur ses frais de relogement ;

— de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 8.800 euros, sauf à parfaire, à titre de provision sur sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 460 euros, sauf à parfaire, à titre de provision sur la restitution du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard ;

— de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [Z] a demandé de :

— prendre acte du relogement de Madame [P] survenu le 31 juillet 2024 ;

— dire et juger les demandes de Madame [P] à son encontre sans objet ;

— débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une indemnité fût allouée à Madame [P] au titre des frais de réinstallation,

— dire et juger le quantum de toute éventuelle indemnité de relogement qui serait mise à sa charge ne pourrait s’élever qu’au montant maximum de 899,79 euros ;

— débouter Madame [P] du surplus de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [P] à lui verser la somme de 2.619 euros au titre des arriérés locatifs suivant décompte du 12 août 2024 ;

— dire et juger que toute éventuelle indemnité de relogement qui serait mise à sa charge serait imputée sur la dette locative restant à la charge de Madame [P] et prononcer la compensation des deux dettes à concurrence de la plus faible ;

— condamner Madame [P] à lui verser une somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé ;

— condamner Madame [P] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 24 février 2025, le juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle a :

— déclaré recevable et bien fondée en son action Madame [P] ;

— constaté l’incompétence du juge des référés relative à la demande reconventionnelle de Monsieur [Z] portant sur le solde de la régularisation des charges ;

— ordonné la suspension des loyers et des charges découlant du contrat de bail en date du 5 août 2022 pour le local donné à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du 29 février 2024 ;

— dit que Monsieur [Z] était redevable à l’égard de Madame [P] de la somme de 899,79 euros, à titre provisionnel au titre de l’indemnité à valoir sur les frais de relogement ;

— dit que Monsieur [Z] était redevable à l’égard de Madame [P] de la somme de 6.800 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— dit que Madame [P] était redevable à l’égard de Monsieur [Z] de la somme de 635 euros, à titre de provision au titre du solde des arriérés locatifs et déduction faite du solde de 400 euros au titre du dépôt de garantie ;

En conséquence,

— condamné après compensation Monsieur [Z] à verser à Madame [P] la somme provisionnelle de 7.064,79 euros ;

— débouté Madame [P] de sa demande de 787 euros au titre du trop-perçu de loyers sur la période d’avril 2023 à août 2024 ;

— débouté Monsieur [Z] de sa demande reconventionnelle au titre du préjudice moral ;

— condamné Monsieur [Z] à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 7 avril 2025, Monsieur [Z] a relevé appel de ce jugement, en intimant Madame [P].

Le 6 juin 2025, Monsieur [Z] a attrait Madame [P] devant le premier président de la cour d’appel de Poitiers, aux fins d’obtenir, par application des dispositions de l’article 521 du code de procédure civile, l’autorisation de consigner le montant de la condamnation prononcée à son encontre.

Par ordonnance de référé en date du 3 juillet 2025, le premier président de la cour d’appel de Poitiers a autorisé la consignation par Monsieur [Z] sur le compte Carpa du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de La Rochelle-Rochefort, les sommes dues en vertu de l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle, assortie de l’exécution provisoire, et dit qu’il devrait justifier auprès du conseil de Madame [P] de la consignation de ladite somme dans le délai d’un mois suivant la présente ordonnance.

Le 3 juin 2025, Monsieur [Z] a demandé :

— d’infirmer l’ordonnance déférée en totalité exceptée en ce qu’elle avait débouté Madame [P] de sa demande de 787 euros au titre du trop-perçu de loyers sur la période d’avril 2023 à août 2024 ;

— prendre acte du relogement de Madame [P] le 31 juillet 2024 ;

— dire et juger que les demandes de Madame [P] formées à son encontre étaient sans objet;

— débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

Subsidiairement dans l’hypothèse où une indemnité serait allouée à Madame [P] à titre de frais de réinstallation,

— dire et juger que le quantum de toute éventuelle indemnité de relogement qui serait mise à sa charge ne pourrait être supérieure à la somme de 899,79 euros ;

— débouter Madame [P] du surplus de ses demandes ;

— condamner Madame [P] à lui verser la somme de 2.619 euros au titre des arriérés locatifs suivant décompte du 12 août 2024 ;

— dire et juger que toute éventuelle indemnité de relogement qui serait mise à sa charge serait imputée sur la dette locative restant à la charge de Madame [P] et prononcer la compensation des deux dettes à concurrence de la plus faible ;

— condamner Madame [P] à lui verser une somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral qu’elle lui avait causé ;

— condamner Madame [P] à lui verser une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 17 juin 2025, Madame [P] a demandé :

— de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle avait :

— déclaré recevable et bien fondée en son action Madame [P] ;

— constaté l’incompétence du juge des référés relative à la demande reconventionnelle de Monsieur [Z] portant sur le solde de la régularisation des charges ;

— ordonné la suspension des loyers et des charges découlant du contrat de bail en date du 5 août 2022 pour le local donné à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du 29 février 2024 ;

— dit que Monsieur [Z] est redevable à l’égard de Madame [P] de la somme de 899,79 euros, à titre provisionnel au titre de l’indemnité à valoir sur les frais de relogement ;

— dit que Monsieur [Z] est redevable à l’égard de Madame [P] de la somme de 6.800 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— débouté Monsieur [Z] de sa demande reconventionnelle au titre du préjudice moral ;

— condamné Monsieur [Z] à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de la recevoir en son appel incident ;

En conséquence,

— d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

— avait dit qu’elle était redevable à l’égard de Monsieur [Z] de la somme de 635 euros, à titre de provision au titre du solde des arriérés locatifs et déduction faite du solde de 400 euros au titre du dépôt de garantie ;

— avait condamné après compensation Monsieur [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 7.064,79 euros ;

— l’avait déboutée de sa demande de 787 euros au titre du trop-perçu de loyers sur la période d’avril 2023 à août 2024 ;

de statuer à nouveau et :

— condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 787 euros au titre du trop-perçu de loyers sur la période d’avril 2023 à août 2024, à titre provisionnel ;

— condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 460 euros à titre de provision sur la restitution du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard ;

En tous les cas,

— rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [Z] dirigées à son encontre ;

— condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 16 septembre 2025 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la suspension du paiement des loyers

Selon l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation,

L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances :

1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;

2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;

3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;

4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais.

L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence seraient plus coûteux que sa reconstruction.

Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, les mesures prescrites et toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22.

Selon l’article L. 521-2 du même code,

I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Lorsque le local visé par l’arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.

II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.

Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil.

III.-Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité.

Un arrêté de traitement de l’insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2 .

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

L arrêté préfectoral en date du 29 février 2024, énonce que :

— les lieux donnés à bail, soit la dépendance située dans le jardin et servant de logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], est par nature impropre à l’habitation et ne peut être mis à disposition à titre d’habitation, à titre gratuit ou onéreux ;

— le bailleur est tenu de cesser de mettre à disposition le local susdit à des fins d’habitation et de procéder au relogement des occupants dans un délai de 2 mois à compter de la notification du présent arrêté ;

— le bailleur et tenu d’interdire l’accès aux lieux à titre définitif et de sécuriser ses accès dans un

délai de 2 mois à compter de la notification du présent arrêté ;

— à compter de l’envoi de la notification du présent arrêté, tout loyer ou toute redevance, y compris les charge, cesse d’être dû par l’occupant, sans préjudice du respect de ses droits au titre de leurs baux ou contrats d’occupation ;

— le présent arrêté sera notifié à Monsieur [Z], à l’occupant Madame [P] et sera affiché sur la façade de l’immeuble et en mairie.

Au regard des termes de l’arrêté préfectoral, et en considération de l’article L. 521-1 sus développé du code de la construction et de l’habitation, le premier juge a ordonné la suspension des loyers à compter du 29 février 2024.

Pour critiquer cette décision, le bailleur soutient que dès réception de l’arrêté préfectoral, il se serait montré disposé à mettre un terme aux conditions locatives de la preneuse, en sollicitant de la préfecture un délai supplémentaire de 2 mois afin de respecter l’injonction de relogement qui lui avait été faite, et en prenant attache avec la locataire pour connaître ses critères de relogement.

Il avance encore avoir réitéré la notification de la résiliation du contrat de location à Madame [P] par lettre recommandée en date du 15 janvier 2024, estimant dès lors que la locataire était tenue de libérer les lieux au plus tard le 31 juillet 2024.

Il déplore que nonobstant, l’intéressée s’est maintenue dans les lieux, a depuis été relogée, alors que le loyer n’avait pas été payé de longue date et sans que lui-même ait appelé de loyer depuis le 29 février 2024.

Il en conclut donc que la demande de suspension du paiement des loyers serait devenue sans objet.

Mais une lecture littérale des termes clairs et précis de l’arrêté préfectoral, dont le bailleur ne conteste pas la teneur, imposait au juge des référés d’ordonner la suspension des loyers à compter de sa notification, soit à partir du 29 février 2024, sans contestation sur ce point par le bailleur.

Et la circonstance que l’occupante locataire ait été ou non relogée, et qu’il existe, avant ou après la date d’effet de cet arrêté, des loyers et impayés, qui n’intéressent que la réalisation des comptes entre les parties, est indifférente au principe de leur suspension.

Il y aura donc lieu d’ordonner la suspension des loyers et charges découlant du contrat de bail du 5 août 2022 en litige, et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur l’indemnité de relogement

Selon l’article L. 1331-22 du code de la santé publique,

Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnées à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre.

Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité.

Selon l’article L. 1331-24 du même code,

Les situations d’insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation,

I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction.

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées,

I. ' Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

L’obligation de délivrance d’un logement décent revêt un caractère d’ordre public ; l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (Cass. 3e civ., 15 décembre 2004, n°02-20.614, Bull. III, n°239).

Monsieur [Z] dénie devoir toute provision sur indemnité de relogement à Madame [P].

Il souligne que l’intéressée était informée de l’état du bien avant même son entrée dans les lieux, mais qu’elle a insisté pour l’occuper à titre temporaire.

Il rappelle que dès le 30 mars 2023, il l’avait invitée à quitter les lieux, en lui signifiant un refus de renouvellement de son bail,

Il souligne avoir réitéré la résiliation du contrat de bail par lettre recommandé avec accusé de réception, avec effet au 31 juillet 2023, et avoir encore réitéré sa demande de libération des lieux par lettre recommandée en date du 15 janvier 2024.

Il estime ainsi que depuis le 31 juillet 2023 au moins, Madame [P] est occupante des lieux sans droit ni titre.

Il en conclut que Madame [P] ne peut pas revendiquer les dispositions protectrices des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui ne visent que les personnes titulaires d’un droit réel conféré par l’usage.

Mais à la supposer établie, il ressort d’une lecture littérale des textes susdits que la connaissance préalable de l’insalubrité du logement par la locataire, son entrée, et son maintien dans les lieux sont indifférentes aux obligations du bailleur en cas d’insalubrité du logement constatée par décision de l’autorité administrative compétente.

Au surplus, avec l’évidence devant s’imposer au juge des référés, il ressort que c’est seulement par un mail en date du 30 mars 2023 que le bailleur soutient avoir donné congé à la locataire pour le 31 juillet 2023.

Un tel congé ne répond manifestement pas au formalisme imposé par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou une signification par acte de commissaire de justice.

En outre, si Monsieur [Z] se prévaut d’un nouveau congé en date du 15 juillet 2024, à effet au 31 juillet 2024, il n’a pas produit l’avis de réception y afférent, de sorte qu’il sera retenu avec évidence qu’il n’a pas justifié de son envoi, ou à tout le moins, qu’il n’a pas respecté le formalisme y afférent.

Dès lors, avec l’évidence devant s’imposer au juge des référés, Madame [P] disposait toujours d’un droit à occupation des lieux au jour de la décision de l’autorité administrative faisant le constat définitif de l’insalubrité des lieux.

En tout état de cause, il ressort de l’arrêté préfectoral susdit du 29 février 2024 que celui-ci imposait au bailleur d’assurer le relogement de la locataire dans un délai de 2 mois à compter de sa notification et d’en interdire l’accès dans le même délai.

Or, il est constant entre parties qu’au 29 avril 2024, Monsieur [Z] n’avait toujours pas assuré le relogement de Madame [P], ainsi évincée des lieux donnés à bail.

Il s’ensuit, avec évidence, que ce bailleur était ainsi tenu de verser à son ancienne locataire une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer, destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

Au regard la justification, par Madame [P], de la signature d’un nouveau contrat de bail le 19 juillet 2024 pour un loyer mensuel de 299,93 euros, il y aura lieu de condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] à lui payer une indemnité représentative de 3 mois de ce nouveau loyer, soit 899,79 euros, et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur l’indemnité provisionnelle pour préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cet article renvoie à un décret en Conseil d’Etat pour la définition de ces caractéristiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit en son article 2 les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur.

L’article 5 du même texte précisé que le logement ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut pas être considérée comme un logement décent.

Les articles 1719 et 1720 du code civil font obligation au bailleur d’une obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée en état de servir à son usage, de jouissance paisible, et de délivrance de la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, et d’obligation d’assurer, tout au long du bail, les réparations nécessaires autres que locatives.

Il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il est libéré entièrement de son obligation.

Le principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, commande de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage ne s’était pas causé.

Aucun principe positif de droit français n’impose à la victime de réduire son préjudice dans l’intérêt du responsable.

L’arrêté préfectoral du 29 février 2024 énonce que le local est dangereux pour l’utilisation qui en est fait, car il s’agit vraisemblablement d’un ancien local à vélos transformé en logement.

Il l’estime impropre à l’habitation, et suroccupé par Madame [P] et des deux enfants jeunes adultes depuis le 1er juillet 2022, et comme présentant les risques sanitaires suivants :

— Exiguïté, insécurité de déplacement et risque de survenue ou d’aggravation de pathologies infectieuses, virales ou parasitaires du fait de la superficie de la pièce principale inférieure à 9 m², de la hauteur sous plafond inférieur à 2,20 m (hauteur minimale 1,80 m et maximale 2 m 12), et du volume de la pièce inférieure à 20 m³ ;

— inconfort thermique et humidité excessive favorisant le développement de moisissures, entraînant le risque de survenue ou d’aggravation de pathologies des voies respiratoires du fait de l’aération/ventilation insuffisante du local et non permanente dans les espaces dits de services (cabinet d’aisance, cuisine, salle d’eau) ; en outre la cuisine ne dispose pas d’évacuation d’air vicié en partie haute ;

— mal-être, risques pour la santé mentale des occupants, du fait de l’occupation du local exigu par trois adultes, avec un manque d’intimité, de faible hauteur sous plafond, et dont la destination était initialement une dépendance de la maison principale (local vélo, abri de jardin, ou garage).

En outre, Madame [P] a versé plusieurs photographies qu’elle déclare avoir prises dans le logement, ne comportant pas de date, mais mettant en évidence des infiltrations d’eau, de nombreuses taches d’humidité sur les murs et plafonds, des moisissures, des éléments d’équipement rouillés.

Monsieur [Z] conteste tout droit à indemnisation pour préjudice de jouissance.

Il soutient que Madame [P] est entrée dans les lieux alors qu’elle connaissait parfaitement leur état préexistant à la conclusion du bail, selon sa propre attestation manuscrite du 3 août 2022, et alors que l’état des lieux d’entrée du 5 août 2022 et les photographies qu’il a produites permettait de se convaincre de l’état du logement.

Il rappelle que le loyer de 460 euros, extrêmement modique, avait été fixé en conséquence.

Il argue de la locataire ne s’est plainte d’aucune difficulté avant ses propres impayés de loyers.

Il déplore que la locataire n’a pas ou peu respecté son obligation principale de paiement des loyers à bonne date.

Mais le principe de non-mitigation du préjudice rend inopérant des tels moyens.

Et le défaut de paiement du loyer à bonne date par le locataire n’est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation d’indemnisation en raison de ses propres manquements, ni de réduire le droit à indemnisation du preneur.

Les constatations de l’arrêté préfectoral, corroborées par les photographies prises par la locataire, permettent de conclure manifestement à l’insalubrité et à l’indécence du logement donné à bail.

En outre, le certificat médical du 9 février 2024 met en évidence que l’état de santé de Madame [P] nécessite un changement de domicile.

En considération de l’état du bien donné à bail, existant depuis le début de celui-ci, ainsi que le reconnaît lui-même le bailleur, au regard de la durée du bail du 1er juillet 2022 jusqu’au 29 février 2024, date de suspension du paiement des loyers, des conséquences sur l’état de santé de la preneuse, le préjudice de jouissance de Madame [P] sera entièrement réparé par une indemnité provisionnelle de 6800 euros, et l’ordonnance sera confirmé de ce chef.

Sur la restitution du trop-perçu de loyer demandée par la locataire et les arriérés de loyers et charges demandés par le bailleur

Selon l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur les rappels de charge :

Il ressort de l’énumération limitative des charges récupérables sur le locataire, résultant de l’annexé du décret n°87-713 du 26 août 1987, que s’agissant des dépenses d’électricité, seules sont récupérables celles relatives aux parties communes ou afférentes à ces services ou équipements collectifs ou communs.

La consommation d’électricité spécifique aux locaux loués ne constitue pas une charge récupérable au sens de ce texte.

Les charges récupérables représentent le remboursement d’une dépense supportée par le bailleur pour le locataire ; cette dépense doit être irrévocablement faite.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification contrepartie :

1° : les services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Monsieur [Z] demande une provision au titre des arriérés, comprenant notamment des charges au titre de la consommation d’électricité, de la consommation d’eau et au titre des poubelles pour un total de 1584 euros.

Il produit des fiches, établies par lui-même, relatives aux relevés des index des compteurs d’eau et d’électricité.

Il avance avoir produit les factures d’eau et d’électricité correspondantes.

Il expose que la quote-part 'poubelle’ des charges réclamées correspondant à la fraction de la taxe sur les ordures ménagères incombant à l’occupant du logement, qui selon lui doit être répartie entre la locataire et lui-même.

Or, si le contrat de bail avait prévu que le loyer mensuel, initialement fixé à 460 euros, ne comprenait pas l’eau, l’électricité et le gaz, en précisant que la consommation de ces fluides seraient facturés tous les deux mois, il ne comporte aucune stipulation quant à la mesure de leur consommation par le preneur ni quant aux modalité de leur facturation.

Dès lors, en l’absence de plus amples éléments notamment sur le caractère contractuel de la détermination de la quote-part des ses consommations et charges revenant au locataire, et en l’absence de démonstration de ce que ces dépenses auraient été irrévocablement faites par bailleur au profit du locataire, il sera retenu que le bailleur échoue à faire la preuve de l’apparence de bien-fondé de sa prétention à ces titres.

Il y aura donc lieu de constater l’incompétence du juge des référés sur la demande reconventionnelle du bailleur portant sur le solde de régularisation des charges, et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur le loyer

Il appartient à chaque partie de faire la preuve nécessaire au succès de ses prétentions.

Il appartient à celui qui se prévaut d’une obligation de la prouver, tandis qu’il revient à celui qui s’en prétend libéré d’en démontrer l’extinction ou le paiement.

Madame [P] demande la condamnation de Monsieur [Z] à lui payer la somme de 787 euros au titre d’un trop-perçu de loyers sur la période d’avril 2023 à août 2024.

Monsieur [Z] demande la condamnation de Madame [P] à lui payer la somme de 2619 euros au titre d’un arriéré locatif (hors charges, examinées plus haut) suivant décompte arrêté au 12 août 2024.

Mais alors qu’il réclame 2619 euros au titre des arriérés de loyer, le bailleur se borne à faire état de son décompte du 12 août 2024, qui, s’agissant des seuls arriérés de loyers, vise les seuls loyers des mois de décembre 2023, janvier 2024, et février 2024, chacun d’un montant de 476 euros, soit d’un total de 1428 euros.

Il expose avoir reçu à ce titre un versement de la caisse d’allocations familiales de 393 euros, à déduire des sommes dues, ainsi réduites à 1035 euros.

Madame [P] soutient qu’elle était à jour du paiement de ses loyers jusqu’au mois de décembre 2023, et que Monsieur [Z] ne percevait plus alors les allocations de la Caf, de sorte qu’elle-même supportait la charge intégrale de son loyer, soit 460 euros par mois.

Elle soutient que l’attestation de la Caf du 30 août 2024 met en évidence que Monsieur [Z] a perçu la somme de 1822 euros, et non pas de 1063,86 euros comme ce dernier l’indique sur son propre décompte du 12 août 2024.

Elle estime que les allocations de logement doivent se reporter sur les loyers dus postérieurement et non payés.

Au regard de la perception par le bailleur de la somme de 1822 euros par la Caf, de la réclamation du bailleur d’un résiduel impayé de 1035 euros, la locataire considère que le bailleur a reçu un trop-perçu de 787 euros (1822 – 1035 euros) dont elle réclame répétition.

A titre liminaire, il sera observé à la lecture littérale du contrat du 5 août 2022 que si les parties avaient convenu d’un loyer mensuel initial de 460 euros, elles avaient aussi prévu son augmentation annuelle suivant l’indice d’augmentation des loyers, sur la base de l’indice de référence 2T2023.

De la sorte, le bailleur était bien fondé à revaloriser le loyer réclamé notamment à compter du mois de décembre 2023 à 476 euros.

Mais alors que Madame [P] se borne à produire des quittances de loyers dont la dernière concerne le mois de novembre 2023, et qu’elle ne fait la preuve d’un quelconque versement ultérieur, alors qu’elle indique elle-même ne plus percevoir d’allocations logement à compter de décembre 2023, il apparaît que la créance alléguée par le bailleur au titre des arriérés de loyer de décembre 2023 à février 2024 inclus à hauteur de 1035, présente une apparence de bien fondé.

En outre, il ressort de l’attestation de la caf du 30 août 2024 la preuve du versement d’allocations logement d’un total de 1822 euros, mais qui concernent la période du 1er avril 2023 au 31 août 2023.

Dès lors, ces prestations servies par l’organisme social ne peuvent manifestement pas s’imputer sur les loyers de décembre 2023 à février 2024 inclus.

Au surplus la locataire ne démontre pas, sur la période concernée par le versement des allocations de la caf, avoir réglé un loyer excédant la quote-part lui revenant déduction faite du montant de ces allocations, de sorte qu’il n’existe aucun solde afférent à ces allocations qui devraient s’imputer sur les loyers postérieurs.

En conclusion, il y aura lieu de débouter Madame [P] de sa demande à titre de trop-perçu de loyers pour la période d’avril 2023 à août 2024, et de faire droit à la demande de Monsieur [Z] à hauteur de 1035 au titre de l’arriéré locatif arrêt arrêté au 12 août 2024.

Il y aura lieu de débouter la locataire de sa demande au titre du trop-perçu des loyers d’avril 2023 à août 2024, et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration de 10 %

Selon l’article 1353 du code civil,

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés résidence principale, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à 2 mois de loyer en principal.

Selon l’article 22 alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989,

il (le dépôt de garantie) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 'A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.'

Madame [P] demande la restitution du dépôt de garantie de 400 euros, versé en début de bail.

Elle fait valoir l’absence de toute dégradation locative, selon l’état des lieux de sortie du 19 août 2024, et rappelle estime ne devoir aucun arriéré de loyer.

Mais s’il est exact qu’aucune dégradation locative ne ressort de l’état des lieux de sortie, il sera renvoyé aux développements figurant plus haut pour en retenir qu’en fin de bail, Madame [P] restait redevable d’un arriéré de loyer de 1035 euros.

Le bailleur était donc manifestement en droit de retenir le dépôt de garantie d’un montant de 400 euros.

Il y aura donc lieu de débouter Madame [P] de sa demande en restitution du dépôt de garantie et de sa demande en majoration de celui-ci de 10 %.

Sur les comptes entre parties

Au regard d’un arriéré locatif dont la locataire est redevable à hauteur de 1035 euros, déduction faite de la retenue par le bailleur du dépôt de garantie à hauteur de 400 euros, Madame [P] reste redevable à l’égard de Monsieur [Z] d’une somme de 635 euros au titre des arriérés locatifs de décembre 2023 à février 2024.

Sur la demande du bailleur pour préjudice moral :

Tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Z] demande la condamnation de Madame [P] à lui verser une indemnité provisionnelle de 5000 euros, en réparation de son préjudice moral pour atteinte à son image, résultant de la publication à l’initiative de celle-ci d’un article de presse le décrivant comme un 'véritable marchand de sommeil'(sic).

Mais alors que cet article se borne à rapporter les doléances de la locataire sur ces conditions de logement, il sera observé que celles-ci sont manifestement les mêmes que les constatations objectives de l’autorité administrative dans l’arrêté de constatation définitive de l’insalubrité du 29 février 2024.

Il n’en résulte ainsi aucune faute manifeste de la part de Madame [P].

Monsieur [Z] sera débouté de sa demande provisionnelle indemnitaire pour préjudice moral, et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

* * * * *

Il y aura lieu de condamner le bailleur aux dépens de première instance et à payer à la locataire la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Il y sera ajouté pour débouter le bailleur de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.

Succombant, Monsieur [Z] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel, et sera condamné aux dépens d’appel et à payer à Madame [P] la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [O] [Z] aux dépens d’appel et à payer à Madame [Y] [P] la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,