5^e Chambre

ARRÊT N°228

R.G : 13/01949

SARL JOUETLAND

C/

XXX

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JUIN 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Madame Aline DELIERE, Conseiller,

GREFFIER :

B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2015

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Juin 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL JOUETLAND

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand MAILLARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Gilles HITTINGER-ROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

XXX

Fayau

XXX

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean DOUCET, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail en date du 16 janvier 1997, monsieur Z aux droits duquel se trouve désormais la SCI Bagatelle a donné en location à la SARL Distrian aux droits de laquelle vient la SARL Jouetland un bâtiment à usage commercial situé XXX à Saint-Herblain, d’une surface d’environ 2000 m² sur un terrain de 4 346 m². Le bail avait été consenti pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 628 000 francs hors taxes et hors charges soit 95 737,98 €.

Aucune partie n’ayant formé de demande de renouvellement, le bail s’est poursuivi au delà du 15 janvier 2006 par tacite prorogation, conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce.

La SARL Jouetland a mis en location-gérance son fonds de commerce au profit de la société Ludendo par acte du 1^er juillet 2008.

Par acte du 18 février 2010, la SCI Bagatelle a fait signifier à la SARL Jouetland un commandement à effet au 30 septembre 2010 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 440 000 € hors taxes et hors charges. Le 11 mars 2010, la SARL Jouetland a fait signifier son acceptation du renouvellement du bail mais son refus d’augmentation du loyer. Le loyer annuel au 1^er octobre 2010 s’élevait à la somme de 136 043,94 € HT.

Par jugement avant dire droit du 16 novembre 2010, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Rennes a ordonné une expertise confiée à monsieur A, lequel a déposé son rapport le 20 janvier 2012.

Par jugement du 7 février 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rennes a:

constaté qu’en application des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, le montant du loyer renouvelé doit être fixé en fonction de sa valeur locative,

fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 314 967 €, hors charges et hors taxes, à compter du 1^er octobre 2010,

dit que la SARL Jouetland devra payer les intérêts au taux légal en application de l’article 1155 du code civil et les intérêts capitalisés dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1154 du code civil, sur les sommes restant dues à compter des dates respectives d’exigibilité des échéances concernées,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

rejeté toute demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des loyers a retenu une surface pondérée de 1 771 m² telle que déterminée par l’expert, a refusé de retenir une décote au titre de l’état du bâtiment mais retenu une surcote de 10 % en raison de la destination tous commerces du bail et de 5 % pour tenir compte de la libre sous-location, a déduit l’impôt foncier et retenu un prix de 160 € le m² tel que proposé par l’expert.

L’affaire a été fixée une première fois à l’audience du 19 février 2014 et a fait l’objet d’un renvoi à la mise en état au motif qu’une transaction était en cours laquelle ne s’est jamais concrétisée. Elle a fait l’objet d’une nouvelle fixation au 27 avril 2015.

La SARL Jouetland, appelante, demande à la cour d’infirmer le jugement et de:

fixer le loyer du bail renouvelé à un montant annuel de 151 000 € HT à compter du 1^er octobre 2010,

dire que les intérêts seront dus par la SARL Jouetland à compter de la décision à intervenir,

débouter la SCI Bagatelle de ses demandes,

la condamner à lui payer la somme de 3 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande la confirmation de la fixation de la surface pondérée à 1 771 m² et se fonde sur les conclusions du rapport amiable de monsieur Y pour prétendre que la vétusté des locaux est avérée et solliciter une décote de 5 % à ce titre. Elle propose un prix au m² entre 95 et 100 €.

La SCI Bagatelle, appelante incidente, demande à la cour de :

confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le loyer devait être fixé en fonction de la valeur locative,

l’infirmer sur le montant du loyer,

fixer le prix du bail renouvelé au 1^er octobre 2010 à la somme annuelle de 408 000 € hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses , charges et conditions du bail demeurant inchangées,

confirmer le jugement entrepris sur le paiement des intérêts,

condamner la SARL Jouetland à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande la fixation de la surface pondérée à 1 888 m² et le prix au m² à 180 €.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières écritures reçues le 23 septembre 2013 pour l’appelante et le 24 juillet 2013 pour l’intimée, la clôture des débats ayant été prononcée le 2 avril 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties s’accordent pour dire que le loyer doit être fixé en fonction de sa valeur locative puisque la durée du bail était supérieure à douze ans par l’effet de la tacite reconduction et le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la surface pondérée du local, l’expert l’a fixée à 1 771 m² correspondant à la seule surface de vente en application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière qui prévoit que pour les locaux de plus de 1 500 m² de surface de vente en rez de chaussée, les locaux annexes ne sont pas pris en compte sauf les locaux à aménagement spécifique.

La SCI Bagatelle soutient qu’en aménageant une réserve en mezzanine, le locataire a pu doubler sa surface de réserve tout en préservant sa surface de vente et prétend que ces aménagements constituent un aménagement spécifique au sens de la charte précitée et sollicite la fixation de la surface pondérée à 1 888 m² après pondération des surfaces des deux réserves. Toutefois, les réserves ne constituent pas des «aménagements spécifiques» et le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 1 771 m².

S’agissant de la valeur locative, celle-ci doit, en vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord entre les parties, être déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La fixation de la valeur locative n’est donc pas effectuée en considération des performances commerciales réalisées par le preneur et l’argument de la SARL Jouetland relatif à la baisse de son chiffre d’affaires n’a aucune portée.

En vertu de l’article R. 145'3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération, notamment, de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail.

L’expert a indiqué que les locaux étaient en état d’usage voire médiocre. Aux termes du bail, l’entretien est à la charge du preneur tandis que le bailleur doit effectuer les gosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ainsi que les travaux exigés par l’administration et les locaux ont été pris en l’état par le preneur au jour de l’entrée en jouissance soit en janvier 1996.

Le preneur se plaint du caractère vétuste de l’installation électrique et d’infiltrations depuis la toiture et depuis le sol mais l 'expert judiciaire n’a pas mentionné d’infiltrations et a relevé que l’état des locaux était principalement du à un défaut d’entretien à la charge du locataire et non à la vétusté. Les carences du locataire dans l’exécution de son obligation d’entretien ne peuvent justifier une diminution de la valeur locative qui pénaliserait injustement le bailleur. Dès lors, le premier juge a de façon pertinente refusé d’opérer une décote de 5 % sur le prix du bail pour tenir compte de l’état de vétusté des locaux.

De même, la SARL Jouetland ne peut se plaindre du fait que les locaux seraient trop vastes depuis qu’elle a cessé de vendre des articles de puériculture et donc mal adaptés à son activité alors que le fait de réduire son activité relève de son seul choix et que des locaux de forme rectangulaire ne peuvent d’évidence pas être considérés comme mal adaptés à une activité de vente de jouets et autres articles pour enfants.

Par ailleurs, la destination du bail «' tous commerces » et la liberté de sous-location confèrent des avantages réels à la locataire qui justifient une majoration de la valeur locative respectivement de 10 % et 5 % . En effet, la combinaison de ces clauses permet au locataire de sous-louer tout ou partie des lieux sans autorisation du bailleur ni quant à la personne du sous-locataire ni quant à l’activité envisagée, ce qui constitue un avantage nullement illusoire mais bien réel. Une sous -location totale ne saurait faire perdre au preneur son droit à la propriété commerciale comme il le soutient vainement. Surtout, le preneur ne justifie pas de ses allégations selon lesquelles les autres baux commerciaux servant de références relativement aux prix pratiqués dans le voisinage bénéficieraient de clause de destination très large alors que les clauses de destination qu’il cite sont des clauses spécialisées et limitées ( équipement de la maison- équipement de la personne et de la maison lié à la naissance et à la petite enfance- équipement de la maison). Enfin, une clause «' tous commerces » conserve un intérêt même si le preneur ne peut pas céder librement son droit au bail dans la mesure où si le bail autorise le preneur à céder tout ou partie de son droit au bail avec le consentement express du bailleur, celui-ci doit invoquer un motif légitime pour s’y opposer et ne bénéficie aucunement d’un pouvoir discrétionnaire à ce titre. Le bail se renouvelant aux mêmes clauses et conditions, il convient d’en tenir compte pour majorer ou minorer la valeur locative, peu important que le preneur ait, concrètement, tiré ou pas un avantage de ladite clause et qu’il en résulte un déséquilibre contractuel à son bénéfice.

En revanche, la clause d’indexation du loyer sur l’indice INSEE n’est pas une clause exorbitante du droit commun des baux commerciaux et ne saurait donner lieu à minoration comme l’a justement décidé le premier juge.

De même, la clause de libre réalisation des travaux par le preneur ne saurait être considérée comme avantageuse pour le preneur même si elle prévoit également que les travaux d’aménagement et les améliorations apportées par le preneur au cours du bail ne pourront être pris en considération pour la révision du loyer et la fixation du prix du loyer du bail à renouveler . De plus et comme l’a retenu le juge des loyers, l’expert n’a pas recherché si ces clauses se trouvaient dans les baux dont les loyers ont servi de références comparatives. Aucune majoration ne sera effectuée à ce titre.

Aux termes de l’article R. 145'7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145 ' 3 à R. 145 ' 6 du même code à savoir les caractéristiques propres au local, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité. À défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Enfin, ces dispositions réglementaires rappellent que les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque lot, son adresse et sa description succincte, ces références proposées devant être corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert a retenu dix références de loyers pratiqués dans le voisinage et plus précisément route de Vannes comme le local loué par la SARL Jouetland situé au n° 347. Il a pris soin de recalculer la surface des références au regard de leur seule surface de vente.

Seules les références relatives à des surfaces de plus de 1 000 m² seront retenues comme étant comparables puisque l’on sait que plus la surface est petite plus le prix au m² est élevé, soit:

enseigne

n°

activité

surface

pondérée

loyer

d’origine

loyer actualisé

octobre 2010

prix m²

X

296

luminaires

XXX

118300

147702

131

Giffi

296

équipement maison

1381

154000

191168

138

Scogun

303

équipement

maison

1231

165000

165000

134

XXX

260

jouets

1870

228674

281502

151

XXX

284

équipement

personne et

maison

1062

109848

141246

133

Bébé9

227

équipement lié à la naissance

1069

150000

150000

140

La référence Bébé9 sera toutefois écartée comme l’a très justement envisagé l’expert puisque le bail est postérieur au mois d’octobre 2010.

De même, la SARL Jouetland conteste la surface pondérée de l’enseigne XXX en arguant du fait que l’expert judiciaire n’a pas vérifié la surface de vente de manière contradictoire. Toutefois, il sera fait observer qu’il a tenté vainement au cours de deux réunions d’expertise d’opérer cette vérification contradictoirement et que la SARL Jouetland a bénéficié de la possibilité de critiquer utilement le calcul opéré par l’expert judiciaire, ce qu’elle ne fait pas, se contentant de reprendre les conclusiosn de son expert amiable lequel n’a pas appliqué la charte de l’expertise immobilière et limité la surface retenue à celle de la surface de vente. Cette référence particulièrement intéressante puisqu’elle concerne également un magasin de jouets et présente une surface de vente assez proche sera retenue.

Contrairement aux affirmations du bailleur, la cour d’appel de Rennes, dans un arrêt en date du 2 novembre 2011, n’a pas, par principe, prohibé une actualisation du prix des baux telle que l’expert judiciaire l’a effectuée puisqu’elle a même précisé que les circonstances peuvent imposer une telle méthode. De plus, une correction des références à raison des dates et des modalités de fixation des prix se révèle conforme au dernier alinéa de l’article R. 145 ' 7 du code de commerce.

Au titre des facteurs locaux de commercialité, l’expert a relevé la bonne situation des locaux, avec un accès route de Vannes et une vitrine sur le XXX, à proximité d’un rond-point , avec du stationnement pour la clientèle. Il a indiqué que le local se situait dans le pôle commercial le plus important de l’agglomération nantaise et que la route de Vannes avait été restructurée en 2006: voie centrale de circulation, petits et grands rond-points, pistes cyclables, contre-allées d’accès aux commerces, notamment dans la partie dans laquelle se situe le local en litige.

La SARL Jouetland conteste la pertinence des facteurs locaux de commercialité retenus et prétend qu’ils n’ont pas eu d’intérêt positif pour elle dans la mesure où son activité est très concurrencée sur la route de Vannes et sur la commune de saint Herblain, ce que démontre la baisse de son chiffre d’affaires de plus d’un million en dix ans.

La SCI Bagatelle rétorque qu’il n’existe qu’une autre enseigne concurrente route de Vannes, que ce pôle commercial attire un nombre exceptionnel de clients, qu’il est bien desservi, que la ligne 3 du tramway a plus que triplé en dix ans, que la route de Vannes a fait l’objet de travaux de rénovation et d’embellissement et que la SARL Jouetland ne justifie pas des chiffres d’affaires qu’elle invoque.

XXX a bénéficié en 2006 de travaux de rénovation et d’embellissements tels la construction de contre-allées et de ronds-points qui constituent indéniablement des améliorations des facteurs locaux de commercialité.

En revanche, il sera relevé que l’ensemble des lignes de tramway et pas seulement la ligne 3 et donc celles desservant les autres centres commerciaux situés à proximité tels le centre Leclerc Atlantis et le centre Carrefour ont bénéficié de la même fréquentation. Il est indéniable que d’autres enseignes de jouets comme l’enseigne’ XXX’ située en face est venue concurrencer l’activité de vente de jouets de la SARL Jouetland. Le développement récent du centre commercial Atlantis également situé à Saint Herblain et à quelques minutes seulement lui a nécessairement apporté une concurrence sévère.

Toutefois, la SARL Jouetland ne verse, devant la cour, aucune pièce de nature à démontrer que son chiffre d’affaires ait subi une baisse régulière de 2003 à 2010.

Il sera donc considéré que l’évolution des facteurs locaux de commercialité essentiellement liée à la rénovation de la route de Vannes en 2006 n’a eu qu’une incidence très modérée sur le commerce de la SARL Jouetland.

Au vu de ces éléments, la valeur locative sera fixée à 140 € au m².

L’article R 145-8 du code de commerce précise que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Le bail prévoit que le paiement de l’impôt foncier sera à la charge du preneur, ce qui constitue une clause exorbitante du droit commun des baux.

Le bailleur soutient à bon droit que la minoration ne se justifie qu’en présence d’une obligation imposée au preneur que l’on ne retrouve pas parmi les termes de comparaison. Il n’y a pas lieu, en effet, à abattement ni à déduction du montant de la taxe foncière lorsque les références qui ont servi à évaluer la valeur locative concernent elles aussi des baux aux termes desquels la taxe foncière est supportée par le preneur.

En l’espèce, il est justifié de ce transfert de charge pour seulement deux références retenues par la cour. La décision sera confirmée en ce qu’elle a retenu que faute de preuve suffisante que l’ensemble des références traitées par l’expert judiciaire prévoit une taxe foncière en sus du loyer, la taxe foncière due au titre de l’année 2010 devait être déduite pour un montant de 10 897 €, déduction faite de la taxe d’ordure ménagère.

En conséquence, le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à à la somme annuelle de 274 234 € (140 x 1771= 247 940 x 1,15 = 285 131 – 10 897), hors charges et hors taxes, à compter du 1^er octobre 2010.

La SARL Jouetland demande à ce que les intérêts de retard ne courent qu’à compter de la date de fixation du loyer. Mais, les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, en l’absence de convention contraire relative aux intérêts, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi. Le locataire sera tenu aux intérêts courant à compter des échéances successives et la décision sera confirmée de ce chef, la demande de fixation du nouveau loyer datant du 18 juin 2010.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 314 967 €, hors charges et hors taxes, à compter du 1^er octobre 2010 ;

Fixe le le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 274 234 €, hors charges et hors taxes, à compter du 1^er octobre 2010 ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile condamne la SCI Bagatelle à payer à la SARL Jouetland la somme de 3 000 € à titre d’indemnité de procédure ;

Condamne la SCI Bagatelle aux dépens de l’appel .

LE GREFFIER LE PRESIDENT