Chambre del’Expropriation

ARRÊT N° 44

R.G : 16/08817

M^me C Z épouse X

C/

[…]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lahalle

M^e Reveau

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,

Assesseur : Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2017

EN L’ABSENCE DU :

Commissaire du Gouvernement du département 44 représentant la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LOIRE-ATLANTIQUE- SERVICE FRANCE DOMAINE

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Novembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame C Z épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent LAHALLE de la SELARL LAHALLE, ROUHAUD ET ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

[…] La Métropole Nantes Métropole représentée par sa Présidente en exercice

[…] de Mars

[…]

Représentée par M^e Romain REVEAU de la SELARL MRV AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

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Lors d’une modification du plan local d’urbanisme de la commune de Coueron le 17 décembre 2007, un emplacement réservé n°19 a été créé au profit de Nantes Métropole en vue d’assurer la liaison entre la rue du Docteur Janvier et la ZAC Rives de Loire. Cet emplacement comprend une partie n°11 p de 540 m² prélevée sur une parcelle bâtie cadastrée […] de 4 768 m² située […] Janvier.

Par lettre recommandée du 18 avril 2015, Madame C Z épouse X notifié à Nantes Métropole une mise en demeure d’avoir à procéder à l’acquisition de l’emplacement réservé en application de l’article L. 230-1 du code de l’urbanisme.

Par lettre recommandée du 23 février 2016, Nantes Métropole a donné son accord pour l’acquisition de l’emplacement réservé n°19 au prix de 21 600 € nets vendeur.

Le 28 avril 2016, Madame C Z épouse X a saisi le juge de l’expropriation, réclamant le transfert de propriété et des indemnités plus importantes.

Par jugement du 13 octobre 2016, le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Nantes a :

— déclaré la demande recevable ;

— ordonné le transfert de propriété au profit de Nantes Métropole des immeubles portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés sur la commune de Coueron correspondant à la partie de la parcelle cadastrée section 8X n°11 d’une contenance de 540 m² correspondant à l’emplacement réservé n°19 ;

— fixé à la somme de 37 800 Euros le montant de l’indemnité principale allouée à Madame C Z épouse X ;

— condamné Nantes Métropole à payer à Madame C Z épouse X la somme de 2 500, 00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires ;

— condamné Nantes Métropole aux dépens.

Madame C Z épouse X a interjeté appel de cette décision le 21 novembre 2016.

Par mémoires des 20 février et 28 juin 2017, ce dernier en réponse au mémoire de l’intimée Madame X demande à la cour de :

Vu les articles L.230-1 et L.230-3 du Code de l’Urbanisme :

— Rejeter comme irrecevables les conclusions d’appel présentées par l’Etablissement Public Nantes Métropole ;

— Confirmer le jugement prononcé par le Juge de l’Expropriation de Loire-Atlantique le 13 octobre 2016 en ce qu’il a jugé recevable et bien fondé l’exercice par Madame C X de son droit de délaissement de l’emprise lui appartenant impacté par l’emplacement réservé n°19 du PLU de la Commune de Coueron ;

— Confirmer le transfert de propriété de la partie de la parcelle BX n°11 située dans l’emplacement réservé n°19 au profit de Nantes Métropole ;

— Réformer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 37 800 € le montant des indemnités revenant à Madame C X au titre de l’exercice de son droit de délaissement ;

statuant de nouveau,

— Fixer à 411. 608, 20 € le montant des indemnités de dépossession revenant à Madame C X au titre de l’exercice de son droit de délaissement ;

— Confirmer le jugement prononcé le 13 octobre 2016 pour le surplus ;

— Débouter l’Etablissement Public NantesMétropole de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Nantes Métropole à verser à Madame C X la somme de 5. 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Nantes Métropole aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SELARL LAHALLE
- DERVILLERS & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

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Par mémoire du 19 avril 2014, le commissaire du gouvernement a demandé à la cour de :

— rejeter les demandes ;

— de confirmer le jugement.

Par mémoire du 24 avril 2017, la métropole Nantes Métropole demande à la cour de :

Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile,

SUR L’APPEL PRINCIPALDE MADAME X,

— Déclarer Madame X mal fondée en son appel et, en conséquence, l’en débouter ;

— Débouter Madame X de toutes ses demandes hors subsidiairement, le transfert de propriété ;

SUR L’APPEL INCIDENT,

— Recevoir la Métropole Nantes Métropole en son appel incident et l’en déclarer fondée ;

— A titre principal, infirmer le jugement du juge de l’expropriation en date du 13 octobre 2016 en ce qu’il a déclaré la demande de Madame X recevable ;

— Constater que Madame X ne justifie pas de sa qualité pour mettre en 'uvre le droit de délaissement et déclarer, en tout état de cause, son action tendant à la fixation du prix du bien délaissé et au transfert de propriété irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

' Subsidiairement :

— Confirmer le jugement en ce qu’ il fixe l’indemnité due à Madame Z épouse X sur la base d’une valeur vénale unitaire de 70 €/m² ;

— Prendre acte de la modification du PLU intervenue le 17 octobre 2016 et de la modification des limites de l’emplacement réservée d’une contenance de 460 m² ;

— En conséquence, fixer à la somme totale de 32 200 euros l’indemnité due à Madame Z épouse X et prononcer le transfert de propriété au profit de Nantes Métropole de la parcelle cadastrée […] d’une contenance de 460 m² correspondant à l’emplacement réservé n°19 ;

Vu les dispositions de l’article L. 321-5 du code de l’expropriation :

— Réformer le jugement du Juge de l’Expropriation de Loire-Atlantique en qu’il a écarté

la demande de Nantes Métropole fondée sur la compensation entre la plus-value procurée par la réalisation des travaux objet de l’emplacement réservé et l’indemnité due à Madame X ;

— Constater que la réalisation de la voirie routière, objet de l’emplacement réservé, procure une augmentation de valeur immédiate au reste de la propriété et statuer sur le montant de cette augmentation d’un montant de 500 000 euros à parfaire ;

— Dire que le montant de la plus-value se compense entièrement avec l’indemnité due à Madame Z épouse X ;

' Très subsidiairement, décerner acte à la Métropole Nantes Métropole de son engagement de prendre en charge l’exécution des travaux nécessaires à la reconstitution de la clôture de la propriété selon le linéaire du mur inclus dans l’emprise délaissée, dans l’hypothèse où une clôture serait, en définitive, reconstituée ;

' Plus subsidiairement encore, fixer le coût de la reconstitution de clôture à la somme maximale de 80 000 euros TTC ;

— Condamner Madame Z épouse X à payer à la Métropole NANTES METROPOLE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL MRV AVOCATS, Maître Anne AURIAU, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile .

MOTIFS :

Sur la recevabilité des conclusions de Nantes Métropole :

Considérant que Madame Z épouse X soulève l’irrecevabilité des conclusions en réponse de Nantes Métropole, intimée, qui n’a pas respecté le délai de deux mois partant de la date de ses propres conclusions pour répliquer, adressant à la cour ses écritures le 25 avril 2017 ;

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Considérant que Nantes Métropole expose que le délai de deux mois comptait à partir de la date de notification qui lui a été faite des conclusions de l’appelante en l’espèce, le 27 février 2017 ; que ses conclusions sont par conséquent recevables ;

Mais considérant que selon les dispositions de l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation, c’est dans le délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant que l’intimé doit adresser ses conclusions au greffe de la cour ; que selon l’article 668 du Code de procédure civile, la date de notification par la voie postale est à l’égard de celui qui y procède, est celle de l’expédition et à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre ; qu’en l’espèce, Nantes Métropole a reçu les conclusions de l’appelant notifiées par le greffe le 24 février et non le 27 février 2017, selon l’accusé de réception revenu au greffe de la cour et a adressé, selon le cachet apposé par la Poste, ses conclusions en réponse au greffe de la cour le 21 avril 2017 ;

Considérant par conséquent que les conclusions de Nantes Métropole sont recevables ;

Sur la recevabilité de la demande de Madame Z épouse X :

Considérant que Nantes Métropole fait valoir que Madame Z épouse X n’a pas justifié qu’elle est propriétaire ; qu’en outre, elle a consenti à la société Gambetta HLM une promesse de vente sur la totalité de sa parcelle qui comporte la partie délaissée ; que cette promesse n’est pas caduque et que le bénéficiaire de la promesse a déposé une nouvelle demande de permis de construire très récemment ; que Nantes Métropole rappelle les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1124 du Code civil et expose que dans la procédure de délaissement, le juge de l’expropriation doit non seulement fixer le prix de 'l’immeuble délaissé mais également prononcer le transfert de propriété du bien au profit de l’expropriant', qu’il s’agit d’un détournement de procédure destiné à obtenir deux fois le prix de l’emprise délaissée ;

Considérant que Madame Z épouse X réplique qu’au jour de la mise en demeure préalable adressée à la commune et au jour du jugement, elle était propriétaire du bien ; que la promesse de vente au profit de la société Gambetta est caduque, les délais étant expirés ; que la demande déposée par la société Gambetta en juillet 2016 n’est pas liée au compromis mais relève de sa simple autorisation ; qu’enfin, les dispositions de l’article 1124 du Code civil qui ne visent que les contrats et qui sont ici inapplicables aux contrats antérieurs à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 2016-131 du 10 février 2016 ne peuvent être invoquées par Nantes Métropole ;

Mais considérant que pour exercer les prérogatives de l’article L. 230-1 du Code de l’urbanisme, Madame Z épouse X doit justifier qu’elle est propriétaire de la parcelle sur laquelle existe l’emplacement réservé et qu’elle est toujours propriétaire au jour du transfert au profit de Nantes Métropole soit au jour du jugement ;

Qu’il apparaît tout d’abord qu’elle était propriétaire unique de la parcelle à la date où elle a mis en demeure Nantes Métropole de procéder à l’acquisition soit le 18 avril 2015, puis à la date à laquelle elle a saisi le juge de l’expropriation soit le 28 avril 2016, puis à la date du jugement qu’elle critique ;

Qu’il est établi qu’elle a consenti le 26 mai 2014 une promesse de vente à la société d’ HLM Gambetta Locatif de la parcelle BX n° 11 d’une contenance de 4 768 m², pour un prix de 950 000 Euros, que la promesse précisait (page 7) qu’il existait un emplacement réservé instauré par la commune de Coueron le long du mur d’enceinte bordant la rue du D^r Janvier, 'information dont le bénéficiaire reconnaissait avoir connaissance', que la promesse était sous condition suspensive 'stipulée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire' de l’obtention du permis de construire valant permis de démolir au plus tard le 30 juin 2015, avec possibilité de proroger les délais ; qu’il apparaît qu’à la date à laquelle Madame Z épouse X a usé des dispositions de l’article L. 230-1 du Code de l’urbanisme, puis à la date à laquelle elle a saisi le juge de l’expropriation, puis enfin au jour du jugement critiqué, une prorogation tacite du délai

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était possible mais la preuve n’en est pas rapportée par la seule demande de la société HLM Gambetta d’un nouveau permis de construire faite avec l’autorisation de la propriétaire, et qu’en tout état de cause, la condition suspensive n’était pas acquise ; que par conséquent, Madame Z épouse X était propriétaire de la parcelle et en avait pleine disposition, la promesse n’étant pas per se un acte de disposition ; que l’article 1124 du Code civil reste ici sans application au regard des dispositions transitoires de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 précisées en son article 9 ; que par ailleurs et superfétatoirement l’acte existant entre Madame Z épouse X et la société Gambetta ne peut être analysé par Nantes Métropole en 'promesse unilatérale', l’acte du 26 mai 2014 ne répondant pas à la définition donnée dans l’alinéa 1 de l’article 1124 du Code civil et que Nantes Métropole ne peut se prévaloir d’un 'contrat’ conclu avec Madame Z épouse X ; que le détournement de procédure invoqué par Nantes Métropole n’a pas à être apprécié par la cour ;

Considérant que le moyen tiré de l’absence de qualité de propriétaire de Madame Z épouse X sera rejeté ;

Sur le fond :

Description

Considérant que la parcelle de Madame Z épouse X a une surface de 4 768 m² et que l’emprise concernait une superficie de 540 m² désormais rapportée à 460 m², qu’il s’agit d’une bande de terrain d’environ 68 mètres linéaires, située juste derrière la maison d’habitation et le long du mur de clôture bordant au nord la parcelle ; qu’elle est destinée à réaliser une liaison entre la rue Janvier et la ZAC Rives de Loire ;

Dates :

Considérant que le bien est estimé à la date de la décision du premier juge ;

Considérant que la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain, que le conseil communautaire de Nantes

Métropole a approuvé la modification du PLU le 19 octobre 2012 et que cette modification a été affichée le 15 novembre 2012 (et non le 13 novembre) ; qu’elle est par conséquent devenue opposable à cette dernière date ;

Qualification du terrain (article L. 322-3 du Code de l’expropriation) :

Considérant que Madame Z épouse X estime que la parcelle doit être évaluée comme terrain à bâtir, que Nantes Métropole refuse cette qualification au motif que les conditions matérielles de desserte en réseaux et voie ne sont pas établies, que le Commissaire du gouvernement considère qu’il s’agit d’un terrain à bâtir ;

Considérant selon l’article L. 322-3 2° du Code de l’expropriation, qu’une parcelle est qualifiée de terrain à bâtir si elle répond à deux critères cumulatifs, juridique (constructibilité) et matériel (existence de desserte en voie et réseaux) ;

Constructibilité :

Considérant qu’il n’est pas sérieusement contesté que la parcelle se trouve en secteur constructible, qu’en effet, à la date de référence, la parcelle était en zone UBa du PLU en vigueur, que ce point n’est pas discuté par les parties ; que si Nantes Métropole précise que la constructibilité de ce terrain situé dans un secteur où des orientations d’aménagement sont définies est soumise à des conditions particulières prévues à l’article 2 du règlement en zone UB, en l’espèce, un projet compatible avec ces orientations, il n’en demeure pas moins que le terrain est dans un secteur constructible ;

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Sur l’existence de voie et réseaux :

Considérant que Madame Z épouse X estime que le terrain présente les conditions de desserte suffisante pour être qualifié de terrain à bâtir ; que Nantes Métropole rappelle que les réseaux doivent être de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains, que les parties discutent seulement de la desserte par la voie publique et par les réseaux ERDF, de sorte que la cour n’examinera pas les autres critères matériels (desserte en eau potable, réseaux d’assainissement) acquis pour la qualification de la parcelle en terrain à bâtir ;

Desserte par voie publique :

Considérant que Madame Z épouse X expose que la desserte par une voie publique est établie, la parcelle jouxtant la rue Docteur Janvier et étant desservie par une voie carossable d’environ 4 mètres, stabilisée et rappelle qu’ au début des années 1980, la ville de Coueron a prolongé la rue du Docteur Janvier pour permettre l’accès à la parcelle ;

Considérant que Nantes Métropole expose que justement la réserve a été faite pour la réalisation du projet de voirie qui permettra la desserte de la parcelle et que les délibérations décrivent l’insuffisance du réseau viaire ; qu’actuellement il existe un chemin empierré, d’une largeur moyenne de trois mètres, d’accès piétonnier, non ouvert à la circulation routière, qui ne peut être voie de circulation, ce qu’un certificat d’urbanisme négatif du 15 avril 2011 et son avis du 21 août 2014 soulignent ; que Nantes Métropole rappelle que lors de l’acquisition par de ce terrain, les époux X bénéficiaient d’un droit de passage par la parcelle BZ 110, qu’il n’ a eu par la suite aucun aménagement de la voie du Docteur Janvier pour favoriser l’accès à la parcelle en cause ;

Mais considérant que selon les constatations matérielles du premier juge lors de son transport sur les lieux, il est apparu que la parcelle de Madame Z épouse X était desservie par le prolongement de la voie du Docteur Janvier et que la voie d’accès était d’une largeur d’au moins trois mètres, par conséquent suffisante à la desserte du projet, et carrossable, étant lors du transport sur les lieux utilisé par un véhicule du SAMU ; que dès lors les énonciations du titre d’acquisition de la parcelle, le certificat d’urbanisme du 15 avril 2011 ne peuvent contester valablement ces éléments de fait, étant observé au surplus que Nantes Métropole ne saurait faire état d’un avis qu’elle a elle-même donné le 21 août 2014 :

Desserte en électricité basse tension :

Considérant que Madame Z épouse X expose que le réseau électrique souterrain est doublé par un réseau aérien, ce qui rend la desserte adaptée à la capacité de construction du terrain ;

Considérant que Nantes Métropole fait valoir que les réseaux existants ne sont pas de dimension adaptée à la capacité de construction du terrain puisque ERDF explique qu’une extension du réseau sur 140 mètres et la pose d’un coffret réseau seront nécessaires ;

Mais considérant que l’article L. 322-3 du Code de la construction précise que le réseau doit être 'situé à proximité immédiate des terrains en cause’ et de 'dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains’ ;

Considérant que la parcelle réservée est d’une superficie de 460 m² et qu’il n’est justifié d’un quelconque projet de construction sur cette parcelle ; que cette parcelle se trouve à proximité immédiate d’un transformateur électrique et d’un réseau électricité basse tension suffisant ; que l’avis ERDF du 21 août 2014 est établi en fonction du projet d’urbanisme de la parcelle BX n°11 prise manifestement dans sa totalité et ne caractérise pas l’absence de capacité suffisante du réseau desservant la parcelle réservée ; que dès lors, la condition matérielle de desserte est établie au regard des dispositions de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation ;

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Considérant que les dessertes en eau potable et réseaux d’assainissement ne sont pas discutés par Nantes Métropole de sorte qu’elles ne seront pas examinées ;

Sur les possibilités effectives de construction (article L. 322-4 du Code de l’expropriation) :

Considérant que Madame Z épouse X conteste l’existence de facteurs de moins value de la parcelle ; que la règle de l’homogénéité s’oppose à ce que la parcelle délaissée soit appréciée indépendamment de l’unité foncière que constitue la parcelle BX n°11 qui est un terrain à bâtir 'parfaitement homogène’ et à ce que soit retenue sa configuration ; que l’existence d’une construction et d’un projet d’espace paysager n’en affectent pas la valeur ; que la constructibilité restreinte liée à des mesures de confinement sur le sous-sol qui n’affecte pas la surface de plancher maximale constructible n’affecte pas non plus la valeur de la parcelle ; qu’il n’ y a pas lieu à abattement ;

Considérant que Nantes Métropole fait état des dispositions de l’article L. 332-4 du Code de l’expropriation, qu’elle soutient que l’emprise doit être appréciée de façon indépendante par rapport au reste de la parcelle, qu’elle rappelle l’insuffisance de desserte, l’existence d’un parc paysager à l’ouest et au sud de la parcelle d’une surface d’environ 2 000 m², le fait que la parcelle se trouve incluse en zone F dans le périmètre d’une servitude d’utilité publique instituée par arrêté préfectoral du 6 mai 2012 et soumise à des mesures de confinement du sol, en raison de la pollution du sous-sol ; qu’il s’agit de facteurs affectant la valeur de l’emprise qui doivent donner lieu à un abattement de 50 % de la valeur de la parcelle ;

Considérant que le Commissaire du gouvernement fait valoir que l’évaluation du terrain doit tenir compte des possibilités de construction légales et effectives existant à la date de référence, que la forme allongée, sa situation rendent impossible toute nouvelle construction indépendante, qu’un abattemment de 50 % doit être appliqué ;

Mais considérant que l’insuffisance de desserte ne saurait être retenue, comme il a été précisé plus haut et que la forme de la parcelle justifiée par la réalisation par Nantes Métropole d’un projet de liaison entre la rue du Docteur Janvier et la ZAC Rives de Loire et ainsi imputable à Nantes Métropole ne saurait être invoquée pour justifier un abattement ; que de même, l’existence d’un parc paysager n’affecte pas non plus la constructibilité de la parcelle bien au contraire ; qu’en revanche, la totalité de la parcelle se trouve à proximité de l’ancien site industriel de Tréfimétaux et classée en zone F selon l’arrêté préfectoral du 6 mars 2012 qui précise en son article 3.7 pour cette parcelle que 'des mesures de confinement supplémentaires devront être mises en oeuvre par le propriétaire avant toute occupation à usage d’habitat', ce qui impacte nécessairement la constructibilité de la parcelle, que le fait que la contrainte pèse sur un vaste secteur sans pour autant avoir des répercussions sur la surface de plancher maximale constructible de la parcelle est inopérant de même que la réalité de travaux antérieurs de dépollution de la parcelle BX 11 en raison des teneurs élevées en plomb nées de l’activité de l’entreprise 'Fonderies et Laminoirs de Coueron’ ; que dès lors, un abattement de 30 % est justifé ; que la décision du premier juge sera sur ce point infirmée ;

Sur l’évaluation de la parcelle :

Considérant que Madame Z épouse X soutient que la valeur doit être établie au regard d’un terrain à bâtir 'encombré’ compte-tenu du libre jeu du marché immobilier ; qu’elle verse aux débats plusieurs termes de comparaison (TC) (vente Ancelin- Planchon / SCCV Janvier en 2009, vente Lottier-Loyen / SCCV Sudeo en 2011, Vente Derrien- Pacaud / SCCV Cicona en 2011, concernant des parcelles toutes dans le même secteur, qui ne peuvent être écartées en raison de la forme de la parcelle réservée sur la parcelle BX n°11 ; que les ventes citées par le Commissaire du gouvernement (vente Ivanuk- Inavnuk en 2015 (prix convenu), vente Orhan / Gambetta en 2015 (parcelle éloignée), vente Bodet / Macé en 2014 (parcelle très éloignée du centre ville), vente Loire Océan Développement / Sert en 2014 (très éloigné du centre veille)) ne peuvent être utilement retenues, de même que les TC qu’il a produits de

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façon complémentaire (Andrieu / Nantes Métropole, Balinoff / Nantes Métropole, Stankiewicz / Nantes Métropole intervenues en 2013 et 2014) qui concernent des parcelles éloignées, de très faible surface et de forme en 'lanière’ très étroite ; que les TC proposés par Nantes Métropole (Vente Henin / Nantes Métropole en 2013, vente Pietzac-Raillot / Nantes Métropole en 2013) ne peuvent être retenus, s’agissant de deux cessions relevant d’un marché immobilier 'captif’ réalisées pour l’élargissement de la rue de Pologne, qu’elle retient au regard des éléments de comparaison qu’elle fournit une valeur de 401, 70 Euros le m², soit en tout 216 918 Euros ;

Considérant que Nantes Métropole fait valoir que les TC de Madame Z épouse X des ventes ayant eu lieu alors que le règlement du PLU autorisait une densité de construction plus élevée que maintenant, que le prix auquel elle entend vendre le surplus de la parcelle à la société Gambetta HLM est de 199, 25 Euros le m² ; que l’estimation doit être appréciée par rapport à l’usage du bien tel qu’il résulte de la situation actuelle, soit un terrain nu issu et situé dans la limite séparative d’une propriété bâtie ne dégageant qu’une constructibilité complémentaire résiduelle ou en tout cas ne dégageant qu’un aménagement limité, que les ventes Henin-Nantes Métropole intervenue en 2013, Pietzac Riallot – Nantes Métropole en 2013, Andrieu – Nantes Métropole 2013, Tankiewicz – Nantes Métropole en 2014, Balinoff-Nantes Métropole 2013, Yvaniuk- Ivaniuk en 2015 sont de bons termes de comparaison, notamment le dernier très récent et très proche du bien délaissé, et que Nantes Métropole accepte que la valeur au m² soit fixée à 70 Euros le m² après un taux d’abattement de 50 % ;

Considérant que le Commissaire du gouvernement expose que les TC proposés par Madame le

Commissaire du gouvernement ne peuvent être retenus, compte tenu de la surface des parcelles concernées, de ce que ces terrains pouvaient supporter des constructions de nouveaux bâtiments, que les TC proposés par Nantes Métropole concernant des parcelles moins bien situées , de faibles superficie, de forme allongée en pouvaient non plus être retenus, que la vente de la parcelle rue de Pologne au prix de 140, 65 Euros peut être retenue tout en y appliquant un abattement de 50 % ;

Mais considérant que les termes proposés par Madame Z épouse X établissent une moyenne de 401 Euros le m² s’agissant de terrains à bâtir à proximité alors que ceux de Nantes Métropole établissent une moyenne de 40 Euros le m², s’agissant de biens très éloignés du centre- ville et que le prix de 70, 35 Euros le m² pour la vente, certes très récente, Yvaniuk/ Yvaniuk d’une parcelle de forme très allongée, est intervenue entre membres d’une même famille dans des circonstances non connues ; que les termes proposés par Madame Z épouse X peuvent servir de base à l’évaluation de la parcelle réservée, s’agissant de parcelles situées sur le même secteur et considérées comme des terrains à bâtir, sauf à observer que comme l’indique justement Nantes Métropole que le PLU était à l’époque moins restrictif que celui de 2012 ; que le prix au m² doit être valorisé à 285 Euros ; que, compte tenu de l’abattement qu’il y a lieu de pratiquer, le prix au m² sera fixé à 199, 50 Euros ; que l’indemnité sera fixée à 91 770 Euros (soit 460 m² X 199, 50 Euros) ;

Sur l’indemnité de remploi :

Considérant que Madame Z épouse X fait valoir que selon l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est due alors que son bien n’a pas été mis en vente dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique, soit avant six mois avant le 29 janvier 2008 ;

Considérant que Nantes Métropole fait valoir que cette indemnité est en l’espèce exclue en application des dispositions de l’article R. 332-5 du Code de l’expropriation, le bien étant 'notoirement destiné à la vente’ ;

Considérant que le commissaire du gouvernement expose que le droit à indemnité de remploi ne saurait être due ;

Mais considérant que des négociations en vue de la vente de la parcelle BX n°11 ont été récemment en cours avec la société Gambetta HLM et restent manifestement en cours dès lors que Madame Z épouse X reconnaît avoir ' donné une simple autorisation' à la société Gambetta de déposer un nouveau permis de construire en

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juillet 2016, de sorte que le bien doit être considéré comme 'notoirement destiné à la vente' ; que Madame Z épouse X ne peut soutenir que l’appréciation de la mise en vente doit avoir lieu dans les six mois précédant la déclaration d’utilité publique pour échapper à l’application de l’article R. 332-5 du Code de l’expropriation ;

Considérant que la décision du premier juge sera confirmée sur ce point ;

Sur l’indemnité de clôture :

Considérant que Madame Z épouse X expose que l’indemnité doit être allouée pour perte de clôture équivalente au coût des travaux nécessaires pour réaliser une nouvelle clôture s’élevant selon devis de Sorenov à 171 998, 40 Euros et précise refuser une indemnité en nature ;

Considérant que Nantes Métropole ne conteste pas que le propriétaire sera privé de clôture mais explique que cette clôture ne sera pas reconstruite de sorte que l’allocation d’une indemnité constituerait un enrichissement sans cause au profit de Madame Z X , qu’elle offre de prendre en charge les travaux nécessaires à la reconstitution d’ une clôture en limite de propriété dans la limite du linéaire existant ; qu’enfin, si l’indemnité est due, elle ne saurait être supérieure à la somme de 80 000 Euros,

Considérant que le Commissaire du gouvernement estime que le droit de faire reconstruire est lié à un évenement indépendant de la volonté de Madame Z épouse X et B puisqu’elle est engagée vis à vis de la société Gambetta HLM, qu’il peut être décerné acte à Nantes Métropole de son engagement de reconstruire la clôture ;

Mais considérant que le droit de délaissement prive le propriétaire de la parcelle, jadis entièrement close, de toute clôture en sa partie nord ; que son préjudice doit être indemnisé ; que les intimés ne peuvent justifier un refus l’allocation d’ une indemnité financière au motif que Madame Z épouse X ne reconstruira pas le mur ; que dès lors que l’appelante est privée de clôture et qu’elle refuse la réparation en nature proposée par Nantes Métropole, il convient de préciser le montant l’indemnité qui lui est due ; que, selon le devis EGDC versé aux débats, elle sera fixée à la somme de 83 235, 12 Euros TTC, obtenue par Nantes Métropole après prise en compte du volume effectif du mur et après déduction de la dépense pour la réalisation d’un emmarchement ;

Considérant que la décision du premier juge sera infirmée sur ce point ;

Sur la plus value et compensation :

Considérant que Madame Z épouse X refuse toute compensation pour plus-value qu’elle estime ne pouvoir être reconnue en l’espèce au regard de l’ article L. 321-5 du Code de l’expropriation ; que le juge doit s’assurer que les travaux non exécutés sont prévus dans la déclaration d’utilité publique ou en découlent, que ce même article ne peut s’appliquer au droit de délaissement lié à un emplacement réservé, que l’augmentation de valeur doit être immédiate et certaine, qu’au contraire, le projet entrainera nuisances, que la desserte n’a pas pour objet la desserte de sa parcelle ; que Madame Z épouse X expose que le prix contenu dans la promesse résulte d’une évaluation du service des Domaines et est indépendant de la réalisation des travaux de voirie, que la plus-value dont fait état Nantes Métropole n’est fondée sur aucun élément tangible ;

Considérant que Nantes Métropole précise vouloir bénéficier des dispositions de l’article L. 321-5 du Code de l’expropriation, exposant que les travaux consécutifs à l’expropriation vont augmenter la valeur immédiate du reste de la propriété, qu’elle rappelle que le prix de la promesse de vente de la parcelle à la société Gambetta HLM est de 950 000 Euros, que le bien avait été évalué en 2008 à la somme de 182 938 Euros et que le marché immobilier actuel pour des parcelles de cette importance est de 450 000 à 550 000 Euros, faisant ressortir une plus-value de 500 000 Euros, que la compensation

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demandée n’est pas subordonnée à l’existence d’une DUP, qu’elle n’est pas contraire à l’article 1 du Protocole additionnel n° 1 de la Convention éuropéenne de sauvegarde des Droits de l’Homme, ne privant pas le propriétaire d’une indemnité, que la création de la liaison routière est un facteur de plus-value, que le prix de la promesse est défini par rapport aux projets envisagés de construction dont l’autorisation est subordonnée à la rétrocession de l’assiette de l’emplacement réservé ;

Mais considérant que l’article L. 321-5 du Code de l’expropriation précise : 'Si l’exécution de travaux consécutifs à une expropriation partielle procure une augmentation de valeur immédiate au reste de la propriété, le juge statue sur cette augmentation par une disposition distincte. Le montant de la plus-value se compense en tout ou partie avec l’indemnité d’expropriation.' ;

Considérant que le prix du mètre carré de la parcelle acquis par la société Gambetta ne démontre aucune plus-value obtenue par les travaux d’aménagement qui ont justifié la création de la réserve et ont été réaffirmés par la délibération du Conseil Metropolitain du 29 avril 2016 alors qu’il a été observé que les terrains vendus quelques années plus tôt sur le même secteur, à proximité du centre, avaient été vendus à des prix nettement plus élevés, la seule modification du PLU en faveur d’une contructibilité plus restreinte et la présence de pollution ne pouvant expliquer à elles seules la baisse observée ;

Considérant que la demande de compensation de Nantes Métropole sera rejetée, n’étant pas justifiée par les éléments du dossier ;

Sur le transfert de propriété :

Considérant que selon Madame Z épouse X, Nantes Métropole ne peut réduire la superficie de la parcelle réservée après le jugement ;

Considérant selon Nantes Métropole que le transfert sera ordonné, qu’il tiendra compte de la modification de la contenance de l’emplacement réservé (460 m² au lieu de 540 m²) n°19, intervenue postérieurement au jugement, en raison de 'l'affinement de l’aménagement viaire à réaliser', Nantes Métropole rappelant à cet égard que le propriétéaire d’un emplacement réservé n’a pas de droit irrévocable à la cession du bien puisque la parcelle concernée peut être affranchie de la réserve jusqu’ à la décision du juge ;

Considérant que c’est par une délibération du Conseil métropolitain du 17 octobre 2016 que la superficie de l’emprise a été réduite de 80 m² ; que cette réduction doit être prise en compte, nonobstant le refus de Madame Z épouse X, étant observé que le propriétaire n’a aucun droit irrévocable à la cession du bien réservé alors que la parcelle se trouvant dans la réserve peut jusqu’ à la décision devant intervenir sur recours de jugement, en être retirée, sinon réduite dans sa superficie ;

Considérant qu’il sera fait droit à la demande de Nantes Métropole sur ce point ;

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PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirmant sur la fixation de l’indemnité pour bien délaissé, sur l’indemnité de clôture ;

Fixe l’indemnité pour le bien délaissé à 91 770 Euros ;

Fixe l’indemnité pour coût de recontruction de la clôture à la somme de 83 235, 12 Euros ;

Rectifie le jugement quant à la contenance de la parcelle dont le transfert de propriété est ordonnée s’agissant d’une partie de la parcelle BX n°11 d’une contenance de 460 m² correspondant à l’emplacement réservé n°9 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Condamne Nantes Métropole à payer à Madame Z épouse X la somme de 2 000 Euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ;

Condamne Nantes Métropole aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,