Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 21 MARS 2019

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16740 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4ARL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2017 -Juge de l’expropriation d’EVRY – RG n° 16/00247

APPELANTE

SNC COMMERCE DES AMONTS PRISE EN LA PERSONNE DE SES CO GERANTES MMES LYNDA ET ELISABETH HUANG

Centre commercial des Amonts

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

INTIMÉES

SA SORGEM

[…]

[…]

Représentée par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

Représentée par M. X Y en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Z A, greffière présente lors du prononcé.

Exposé :

Par arrêté du 1^er juillet 2015, ont été déclarées d’utilité publique les acquisitions foncières par la SORGEM en vue de réaliser l’aménagement de la ZAC des Amonts aux Ulis.

Cette opération concernait notamment les lots n°4 et 5 de l’immeuble situé centre commercial des Amonts sur les parcelles cadastrées BL 51, 111, 112, 113 et 114 s’agissant du fonds de commerce exploité par la SNC Commerce des Amonts.

Faute d’accord sur l’indemnité, la SORGEM a saisi le juge de l’expropriation de l’Essonne par mémoire du 20 juin 2016.

Par jugement du 19 juin 2017, après transport sur les lieux le 21 novembre 2016, celui-ci a :

— fixé à 700 879 euros l’indemnité à payer par la SORGEM à la SNC Commerce des Amonts, se décomposant comme suit :

—  602 886 euros au titre de l’indemnité principale ;

[90% du CA TTC des années 2013-2014 et 2015]

—  59 139 euros au titre du remploi :

—  2 360 euros pour frais de déménagement ;

—  33 494 euros pour trouble commercial ;

—  3 000 euros pour frais divers ;

— sursis à statuer sur les demandes d’indemnités pour frais de licenciement du personnel dans l’attente

de justificatifs ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SORGEM à verser à la SNC Commerce des Amonts la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

La SNC Commerce des Amonts a interjeté appel de cette décision le 31 août 2017.

L’affaire a été fixée à l’audience du 25 octobre 2018 ; le président a fait son rapport en faisant état pour la SNC commerce des amonts uniquement des conclusions du 28 novembre 2017 notifiées le 9 janvier 2018, alors que celle-ci a adressé des conclusions au greffe enregistrées le 19 octobre 2018, notifiées aux parties par le greffe de conformément à l’article R311'26 du code de l’expropriation le 13 novembre 2018(AR du 14 novembre 2018), soit après l’audience.

En conséquence afin de respecter le principe du contradictoire de l’article 16 du code de procédure civile, la cour par arrêt en date du 20 décembre 2018 a ordonné la réouverture des débats, sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties, réservé les dépens et renvoyé l’examen de l’affaire au fond à l’audience du jeudi 24 janvier 2019 à 9 heures en salle Malesherbes.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— déposées au greffe, par la SNC Commerce des Amonts, le 28 novembre 2017, notifiées le 09 janvier 2018 (AR du 16 janvier 2018), le 19 octobre 2018, notifiées le 13 novembre 2018 (AR du 14 novembre 2018)

aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de déclarer recevable et fondée en son appel du jugement ;

— d’infirmer ledit jugement :

— en ce qu’il a retenu une indemnité principale d’un montant de 602 887 euros ;

— en ce qu’il n’a pas tenu compte des différentes activités de la société expropriée ;

— en ce qu’il a insuffisamment tenu compte des troubles commerciaux ;

— de confirmer ledit jugement pour le surplus ;

— de fixer les indemnités à lui revenir pour éviction de son activité de bar, tabac, jeux, presse et tabletterie comme suit :

—  973 099 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  96 159,90 euros au titre du remploi ;

—  33 494 euros pour troubles commerciaux ;

—  20 235 euros pour perte sur salaires et charges ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

—  3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— adressées au greffe, par la SORGEM, intimée, le 13 mars 2018, notifiées le 14 mars 2018 (AR du 19 mars 2018), aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— dire et juger la SNC Commerce des Amonts mal fondée en son appel partiel et en conséquence de débouter la SNC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le montant des indemnités consécutives à l’éviction de la SNC comme suit :

—  602 886 euros au titre de l’indemnité principale, soit 90% du chiffre d’affaires moyen TTC des exercices 2013/2014 et 2015 ;

—  59 139 euros au titre du remploi :

—  2 360 euros pour frais de déménagement ;

—  33 494 euros pour trouble commercial ;

—  3 000 euros pour frais divers ;

— subsidiairement, pour l’hypothèse où la cour infirmerait le principe d’une évaluation du fonds de Commerce toutes activités confondues, elle invite la cour à fixer le montant des indemnités consécutives à l’éviction comme suit :

— au titre de l’indemnité principale :

— pour l’activité bar : 149 352 euros ;

[450 recettes journalières x 300 jours]

— pour l’activité tabac : 235 202 euros ;

[2,5 x 94 081 euros]

— pour l’activité jeux : 165 544 euros ;

[100% 165 544 euros]

— pour l’activité presse : 1 984 euros ;

[100% du CA moyen]

— pour l’activité tabletterie : 20 819 euros ;

[100% du CA moyen]

— pour l’activité vente de Ecard, télécartes, titres de transports, timbres poste, timbres fiscaux : 27 586 euros ;

[10% x 275 864 euros de CA moyen]

— au titre des indemnités accessoires :

—  58 899 euros au titre du remploi ;

—  33 494 euros pour trouble commercial ;

—  2 360 euros pour frais de déménagement ;

—  3 000 euros pour frais administratifs divers ;

— adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 16 mars 2018, notifiées le 19 mars 2018 (AR du 21 mars 2018), aux termes desquelles il demande, à la cour :

— en cas de cessation d’activité :

— d’infirmer le jugement de première instance et accorder :

— une indemnité principale pour perte de fonds de Commerce égale à 709 008 euros ;

— une indemnité de remploi égale à 69 751 euros ;

— une indemnité pour trouble commercial égale à 32 520 euros ;

— d’accorder une indemnité pour licenciement sur représentation de justificatifs ;

— de ne pas faire droit à une indemnité de déménagement, ni autre indemnité accessoire ;

— à titre subsidiaire, si la cour confirme la méthode retenue par le juge de première instance :

— d’accorder une indemnité d’éviction calculée de 585 353 euros ;

[650 392 euros CA TTC x 90%]

— d’accorder une indemnité de remploi de 57 385 euros ;

— d’accorder une indemnité pour trouble commercial de 29 268 euros ;

[585 353 euros/ 300 x 15 jours]

— d’accorder une indemnité pour licenciement sur présentation de justificatifs ;

— de ne pas faire droit à une indemnité de déménagement, ni autre indemnité accessoire ;

— en cas de transfert d’activité :

— de ne pas faire droit à une indemnisation du fonds dont l’élément essentiel de sa valeur (la clientèle) perdure ;

— de fixer le montant de l’indemnité pour trouble commercial à 32 520 euros ;

— de fixer le montant de l’indemnité de déménagement sur présentation de devis ;

— d’accorder une indemnité pour perte sur salaires et charges, ou de licenciement sur présentation de justificatifs ;

Motifs de l’arrêt :

— sur la recevabilité des conclusions

Les parties ayant déposé leurs conclusions dans les délais légaux de l’article R 311-24 du code de l’expropriation, celles-ci sont en conséquence recevables.

— au fond

La SNC Commerce des Amonts soutient que :

— en fixant l’indemnité sur la base du taux de 90% du chiffre d’affaires, sans distinguer les branches d’activités différenciées, le juge de première instance a commis une erreur de méthode ; en effet, chacune des activités exercées dispose de sa propre fiscalité, de ses propres fournisseurs et est soumise à une réglementation différente (ex: TVA différentes) ; de plus, l’expropriant admet subsidiairement le principe de l’application de taux différenciés ;

— en se fondant sur la doctrine, le juge de première instance a ignoré les références qu’elle a apportées et n’a ainsi procédé à aucune analyse du marché ; ces termes de comparaison permettent de constater que la méthode par activité est pertinente et récurrente pour ce type de fonds de Commerce ;

— la cessation de son activité générera une période de troubles inévitable de l’activité, période pendant laquelle le personnel sera dans l’impossibilité de réaliser ses tâches normales pendant plusieurs semaines sans pour autant qu’elle ne soit exonéré de son obligation d’assurer les salaires et charges ; la perte sur salaires et charges constitue un préjudice direct, indemnisable en sus de l’indemnité pour trouble commercial ;

La SORGEM réplique que :

— au regard de la nature de l’activité exercée et de la clientèle, les parties s’accordent pour considérer que la procédure d’expropriation implique la disparition du fonds de commerce, justifiant une indemnité principale représentative de sa valeur ; en fixant un coefficient de valorisation à hauteur de 90% du chiffre d’affaires moyen sur les trois derniers exercices, le tribunal a justement fixé l’indemnité principale en prenant en compte l’état d’entretien médiocre des locaux, la fluctuation de la rentabilité du fonds et le principe d’unicité du fonds de Commerce en cause, dont aucune des branches d’activité n’est cessible individuellement ;

— subsidiairement, dans le cadre d’une évaluation par branche d’activités, il est souligné que les termes de comparaison proposés par la SNC concernent des fonds de Commerce de meilleure situation, en meilleur état d’entretien ;

— aucun barème légal ne prévoit les modalités de quantification du trouble commercial consécutif à une éviction contrainte, imposant l’appréciation du préjudice au cas par cas ; le poste salaires et charges est constitutif d’une charge et non d’un gain pour l’entreprise, de sorte que l’indemnisation d’un trouble commercial reposant en partie sur une perte sur salaires et charges ne peut se comprendre que si elle vient compenser une absence de productivité des salariés ; or, en l’espèce, en présence d’une indemnisation de la valeur pleine du fonds de commerce excluant toute réinstallation, toute idée d’une perte sur salaires et charges pendant la période de transition est exclue ;

Le commissaire du gouvernement observe que :

— pour le calcul de l’indemnité d’éviction, il y a lieu de se baser sur les pourcentages ou quotas du bas de la fourchette des barèmes cités en raison de l’emplacement et de l’état du fonds ;

— certaines erreurs sur les montant de chiffre d’affaires retenues sont à corriger ;

— l’indemnité pour trouble commercial à hauteur de 15 jours de chiffres d’affaires est proposée ;

— dans la mesure où la SNC n’a pas clairement énoncé ses projets de réinstallation, il est proposé de rejeter sa demande d’indemnité pour pertes sur salaires et charges faute de preuve d’un préjudice certain ;

— à défaut de justificatif présenté, l’indemnité pour frais de déménagement doit être rejetée ;

SUR CE

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L321-1, du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’article L 213-4 du code de l’urbanisme, auxquels renvoie l’article L2 14-1, dispose que le prix est fixé ou le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

L’appel porte sur la méthode d’évaluation portant sur un taux unique pour l’ensemble du chiffre d’affaires, le calcul de l’indemnité pour trouble commercial et aucune contestation n’existe sur le principe de l’allocation et sur le calcul de l’indemnité de remploi, pour les frais de déménagement pour 2360euros , pour les frais administratifs divers pour 3000 euros, sur l’absence d’allocation d’une indemnité pour double loyer, sur l’allocation d’une indemnité pour trouble commercial d’un montant de 33'494euros et sur le sursis à statuer sur d 'éventuelles 'indemnités de licenciement.

En conséquence le jugement sera confirmé sur tous ces postes.

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer au 26 septembre 2012 en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et L 142-6 du code de l’urbanisme, correspondant à la révision du PLU de la commune des Ulis.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, la SNC Commerce des Amonts exploite un fonds de commerce de débit de boissons, tabac, jeux, tabletterie et presse dans un local commercial correspondant aux lots 4 et 5 de l’immeuble situé au centre commercial des Amonts.

La consistance des locaux est la suivante :

'lot 4, surface en rez-de-chaussée : 85 m² de surface utile

'lot 5 : surface en sous-sol : 85 m² de surface utile.

Les locaux sont occupés par la SNC Commerce des Amonts suivant un bail commercial en cours depuis le 15 janvier 2007, le loyer actuel étant de 21'120,72 euros HT et HC.

Il pas contesté que la SNC Commerce des Amonts va cesser son activité.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c’est celle de la première instance , soit le 19 juin 2017.

— sur l’indemnité principale

l’article L213-4 du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Les parties ne s’opposent pas sur la méthode dite de comparaison, mais sur la méthode d’évaluation par taux unique retenu par le premier juge.

En effet celui-ci a indiqué que la doctrine retient pour l’activité de bureaux de tabac, café, tabletterie, un taux de 80 à 120 % du chiffre d’affaires (B C « évaluation ») ou un taux de 90 % à 100 % (« table financière de l’extraction fiscale »), que le taux de 90 % apparaît pouvoir être retenu en l’espèce eu égard à l’état d’entretien des locaux et leur situation.

Il a écarté la méthode d’évaluation par branche d’activité en l’absence de termes de comparaison pertinents et a retenu la méthode d’estimation par les barèmes et a fixé en conséquence l’indemnité principale à la somme de 669'874euros(moyenne du chiffre d’affaires TTC des années 2013,2014 2015)X 90 %= 602'886euros.

La SNC Commerce des Amonts indique qu’il convient de retenir la méthode par branche d’activités conformément à la jurisprudence la plus courante, ce d’autant que les taux de TVA sont différents pour chacune d’entre elles, que les barèmes sont nationaux, et que le premier juge n’a pas pris en compte les références produites.

La SORGEM à titre principal demande la confirmation de la méthode retenue par le premier juge, mais à titre subsidiaire elle propose une indemnité principale par branche d’activité.

Le commissaire du gouvernement indique que la société expropriée ayant communiqué le détail de son chiffre d’affaires par branche d’activité, il propose d’indemniser la valeur du fonds de commerce en appliquant un barème affiné par activité.

Aux termes de l’article L321' 1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation; la méthode d’indemnisation par branche d’activité permet une indemnisation plus précise.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

La SNC Commerce des Amonts produit en page 8 de ses conclusions un tableau de chiffres d’affaires, établi à partir des liasses fiscales avec extraction des folios correspondants (pièce numéro 19, 20,21) ainsi que l’attestation de l’expert-comptable.

La SORGEM a relevé en page deux de ses conclusions pour 2014 pour la commission tabac 94'094euros et non 108'139euros et pour 2015 90'972euros et non 104'146euros

Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions en date du 19 mars 2018 indique que concernant le montant du chiffre moyen TTC de l’activité tabletterie de 274'736euros mentionnés dans le mémoire d’appel, d’après les bilans présentés le détail des chiffres d’affaires des différentes activités, il ressort un chiffre d’affaires moyen TTC de 289'286euros; il ajoute qu’une 2^e erreur a été constatée en ce qui concerne le montant du chiffre d’affaires moyen TTC de l’activité tabac et qu’après rectification, la moyenne du chiffre d’affaires ressort à 94'081euros au lieu de 103'154euros d’après la société expropriée (erreurs semble-t-il du à un rajout TVA sur les chiffres d’affaires 2014 2015 alors que l’activité est exonérée).

Ces rectifications seront retenues, n’étant pas contestées par les autres parties, et étant corroborées par le tableau du commissaire du gouvernement reprenant les montants figurant au compte de résultat.

S’agissant de l’état du fonds de commerce, il ressort du procès-verbal de transport du 21 novembre 2016, que les locaux sont mal entretenus plutôt sales, que trois tables sont installées au rez-de-chaussée, que le sol est carrelé, que le local est ouvert sur la place avec des vitrines, qu’à l’arrière se trouve une petite cuisine, que le sous-sol est accessible par un escalier raide, toutefois muni d’une rampe, qu’on y trouve 3 réserves des sanitaires, et que le sous-sol est moins bien entretenu que le rez-de-chaussée.

Ces constatations contredisent l’allégation de la SNC Commerce des Amonts selon laquelle l’ensemble est en état d’ entretien d’usage ; par contre il n’est pas contesté comme elle l’ indique, que le centre commercial est desservi par la ligne de RER B, et par plusieurs autobus et qu’il se trouve à 2 km de l’autoroute A10. Elle souligne qu’il n’y a pas lieu de minorer les droits à retenir sous prétexte de la qualité médiocre des locaux, puisqu’il s’agit en l’espèce de faire état de l’ancienneté de ce commerce sur les lieux, de sa situation au sein de plusieurs ensemble d’habitations populaires, de sa situation de quasi-monopole, sans véritable concurrence, de son amplitude des horaires d’ouverture, ce qui lui assure une clientèle fidèle et une fréquentation importante.

Cependant ces éléments sont à minorer par une légère baisse du Chiffre d’affaires en 2015, avec une fluctuation à la baisse de la rentabilité du fond, ce qui dénote un déclin d’activités du centre commercial.

Au regard du détail du chiffre d’affaires par d’activité, il convient d’indemniser la valeur du fonds de commerce en se basant sur un barème affiné par activité, à savoir les barèmes utilisés actuellement en Île-de-France pour ce type de commerce, cités par le commissaire du gouvernement, qui ne sont pas contestés par les autres parties , et qui serviront uniquement d’éléments de référence , adaptés à chaque activité :

l’expertise immobilière en 40 fiches pratiques :

'café : 300 à 500 la recette journalière

— Tabac : 3 à 4 années de remise nette de tabac plus 90 à 100 % du chiffre d’affaires TTC de tabletterie

— jeux’jouets : 20 à 60 % du chiffre d’affaires

'journaux’périodiques : 35 à 70 % du chiffre d’affaires

traité de l’évaluation des biens :D E

'café : 300 à 700 fois la recette journalière

— tabac : 34 années de remise nette de tabac+ 90 à 100 % du chiffre d’affaires TTC de tabletterie

'jeux’jouets : 20 à 60 % du chiffre d’affaires

'journaux – périodiques: 35 à 70 % du chiffre d’affaires.

Il convient en outre d’apporter les correctifs nécessaires pour tenir compte des caractéristiques du fonds en cause, tel que l’emplacement du fond, la conjoncture économique, la concurrence, l’importance du chiffre d’affaires, l’importance et l’état d’entretien de l’agencement, l’importance et la composition du stock ainsi que l’existence, l’importance et l’état d’entretien d’un logement d’habitation jouant le commerce ; en l’espèce le fond de commerce est situé aux Ulis, dans un centre commercial dont la fréquentation se termine à l’heure de fermeture de la majorité des commerces, soit environ 19 H'19h30 et est peu convivial ; les locaux sont mal entretenus et plutôt sales comme cela ressort du procès-verbal de transport et ne dispose pas d’agencement d’une qualité et/ou d’une fonctionnalité notable valorisant le fond ; d’après le bilan, les stocks sont d’un montant très faible ; le local commercial ne dispose pas d’un logement d’habitation attenant ; l’activité de ce fonds de commerce , comme sur le plan national , connaît un recul en raison de la baisse des ventes de tabac et de cartes téléphoniques ; en l’espèce au regard du chiffre d’affaires de 2015, l’activité du centre commercial est en déclin et la rentabilité du fonds de Commerce est en baisse.

Il convient en outre examiner les références produites par la SNC Commerce des Amonts :

'cour d’ appel de Paris du 11 février 1994 : la cour a retenu un taux d’indemnisation équivalant à 750 fois la recette journalière du café et pour le tabac, 4 années de remise, et pour le PMU une année du chiffre d’affaires.

Cependant cette décision est ancienne et concerne un fonds de Commerce situé à Rosny-sous-Bois, et il est mentionné comme étant en excellent état d’entretien, avec des équipements de qualité, doté au surplus d’un logement lui-même en très bon état ; le fond apparaît enfin situé au c’ur de la commune, dans un secteur qualifié de « très bien desservi».

— Gazette du palais octobre 1998 : 117, rue Brancion, indemnité calculée sur la base de 600 fois la recette journalière pour la branche bar et 100 % du chiffre d’affaires TTC.

Cependant cette référence est ancienne et il s’agit d’une localisation dans Paris intra-muros.

— Jugement du tribunal d’instance de Nanterre du 19 septembre 2003 :

4 fois la remise moyenne, RATP et jeux 100 % du chiffre d’affaires moyen, dans diverses 100 % du chiffre moyen.

Cependant cette référence est ancienne et il s’agit d’un fonds de Commerce situé à Bois-Colombes (92), et le fond est décrit comme en très bon état d’entretien, doté d’agencement de qualité et bénéficiant d’une desserte favorable.

— Jugement du tribunal de grande instance de Paris du 10 décembre 2007 : activité bar, 650 % de recette journalière, activité tabac, 4, activité jeu, 100 %, activité presse 4 fois le chiffre annuel moyen, activité confiserie tablette et Ecarte : 100 %.

Cependant cette référence ancienne concerne un fonds de Commerce à Paris 13^e arrondissement dans un emplacement qualifié de très favorable, et le local est décrit comme présentant un très bon état d’entretien.

— Jugement du tribunal d’instance de Créteil du 26 novembre 2009 : activité bar, 500 % de la recette journalière, activité tablette, quarté jeux, 100 %.

Cependant cette référence ancienne est située à Chevilly-Larue (94) sur une avenue passante et bénéficiant d’une situation d’angle.

— Jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 février 2009 : activité bar, 550 % de la recette journalière, activité tablette, quarté jeux, 100 %.

Cependant cette référence ancienne est située à Épinay-sur-Seine (93), et le fond est décrit comme étant en état correct et bien entretenu avec des agencements de qualité, sa situation est qualifiée de bonne, en centre-ville, à proximité d’une station RER et d’un embranchement autoroutier.

— Jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 17 octobre 2012 : activité bar, 600 % de la recette journalière, activité tabac, 3, activité jeu, 150 %, activité confiserie, tablette écarte, 100 %.

Cependant cette référence ancienne est située à Asnières-sur-Seine (92), commune beaucoup plus proche de Paris que celle des Ulis et dans les conditions de desserte sont plus favorables.

— Jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 17 novembre 2014 : activité tabac, 3,5, activité jeu, 100 %, activité d’hiver, 100 %.

Cette référence est située à Nanterre, boulevard des provinces françaises, dans un immeuble intégré à la gare RER B et à proximité de l’université Paris X, bénéficiant d’une situation géographique bien plus favorable que celle des Ulis

— Jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 9 janvier 2013 : activité tabac, 3, activité tablette écrit, 100 %, activité presse, 2,5, activité jeux, 100 %.

Cependant cette référence est située à Puteaux (92), en rez-de-chaussée d’un immeuble de 15 étages, environné d’autres commerces de plain-pied ; les locaux sont décrits comme en bon état d’entretien ayant fait l’objet de travaux de rénovation ; le fonds dispose en outre de la jouissance d’un logement de 5 pièces reconnu par le tribunal comme constitutif d’une plus-value ; il s’agit d’un bien bénéficiant d’une situation géographique et d’agencement plus favorable

— Jugement du tribunal de grande instance de Paris du 12 janvier 2006 activité bar, 450 % de la recette journalière, activité tablette quarté jeux, 100 %, activité jeux 300 %.

Cependant cette référence ancienne est située à Paris dans le 2^e arrondissement, boulevard des Capucines, avec un emplacement central qualifié d’exceptionnel ; la localisation de ce fonds dans Paris intra-muros n’est pas comparable.

— Jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 novembre 2013 : activité tabac, 3,5, activité bar, 500 %, activité jeu, 90 %, activité tabac I, 90 %, activité cartes téléphonique, 90 %.

Cependant cette référence est située à Paris dans le premier arrondissement rue de Rivoli, à proximité de la place de la Concorde ; son emplacement central est beaucoup plus favorable.

En l’espèce l’emplacement du fonds de commerce au centre commercial des Uli est moins favorable et moins attrayant qu’un fonds situé à Paris ou dans des communes de la petite couronne, en centre-ville, comme ceux cités dans les jugement susvisés.

En conséquence le calcul de l’indemnité d’éviction ne peut être basé sur les pourcentages retenus dans les décisions précitées; elles seront cependant retenues s’agissant de la même activité, mais avec

des estimations plus basses.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, constituant des correctifs à la baisse, il convient donc de calculer la valeur totale du fonds comme suit par activité, en retenant un chiffre d’affaires moyen à partir des chiffres d’affaires de 2013, 2014 et 2015.

[…]

La SNC sollicite 500 fois la recette journalière, la SORGEM propose de retenir 450 fois la recette journalière et le commissaire du gouvernement 300 fois la recette journalière.

Pour cette activité bar, il sera retenu un coefficient de 300 fois la recette journalière, puisque les tarifs qui peuvent être pratiqués sur les boissons grandes banlieue et dans un secteur peu favorisé comme aux Ulis sont très inférieurs à ceux qui sont facturés à proximité de la capitale en centre-ville traditionnel.

Soit : 106'682+ 100'133+ 91'674/3= 99'496 CA moyen/300X300=99496 euros

2°tabac

La SNC Commerce des Amonts sollicite 3,5 le chiffre d’affaires moyen sur 3 ans ,la SORGEM propose de retenir 2,5 et le commissaires du gouvernement 3 années de recettes nettes.

Pour cette activité tabac, qui au vu des chiffres d’affaires de 2013 , 2014 et 2015 est en baisse constante, il sera retenu 3 années de remise nette

soit : 97'176+ 94'094+ 90'972/3= 94'081CA moyenX3= 282'243euros

3° jeux

La SNC Commerce des Amonts sollicite de retenir 100 % du chiffre d’affaires, la SORGEM propose également 100 % du chiffre d’affaires et le commissaire du gouvernement 40 %.

Il sera retenu la proposition de la SORGEM de 100 %

soit : 170'069 + 163'432 + 163'132/3= 165'544 X 100%= 165'544 euros

4° presse

La SNC Commerce des Amonts sollicite 3 fois le chiffre d’affaires moyen, la SORGEM propose 100 % du chiffre d’affaires moyen et le commissaire du gouvernement 35 %.

Il sera retenu la proposition de la SORGEM de 100 %

soit : 1990 + 2090 + 1873/3= 1984X100% = 1984 euros

[…]

La SNC Commerce des Amonts demande de retenir 100 % du chiffre d’affaires, la SORGEM 100 % du chiffre d’affaires pour l’activité tabletterie et 10% pour l’activité vente de Ecard/télécartes/titres de transports/timbres poste/timbres fiscaux et le commissaire du gouvernement 90 % du chiffre d’affaires.

Au regard de la baisse d’activité en 2015, il sera retenu 90 %

soit 289'286X90%= 260'357

TOTAL: 99'496+ 282'243+ 165'544+ 1984+ 260'357= 809'624euros

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 809' 624euros et le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

La base de calcul n’étant pas contestée :

5 % X23'000 euros = 1150euros

10 % X (809'624-23'000 = 786'624) = 78'662,40

total:1150+78662,40 = 79'812,4 euros arrondis à 79'813 euros

2°sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges

La SNC Commerce des Amonts sollicite une indemnité pour perte sur salaires et charges sur un taux de 1,5 mois de salaires et charges soit la somme de 20'235euros; elle indique que la jurisprudence la plus récente en matière d’expropriation permet de calculer ce poste de préjudice sur la base de 1,5 mois de salaires et charges, versés par l’entreprise au personnel ; en effet la cessation d’activité générera une période de troubles inévitables de l’activité, période pendant laquelle le personnel sera dans l’impossibilité de réaliser ses tâches normales pendant plusieurs semaines, conséquence directe de la fermeture de l’activité : déstockage, manque de produits, emballages divers suffisants à générer une attractivité anormale durant cette période ; il s’agit là d’un préjudice direct et indemnisable.

La SORGEM conclut au débouté en indiquant que l’indemnisation d’un trouble commercial reposant en tout ou partie sur une perte sur salaires et charges ne peut se comprendre que si elle vient compenser une absence de produit et des salariés ; or en l’espèce les parties s’accordent sur le principe de la fixation d’une indemnité représentative de la valeur pleine du fonds de commerce, ce qui exclut par hypothèse toute réinstallation.

Le commissaire du gouvernement conclut également au débouté faute de prouver l’existence d’un préjudice certain et son montant.

Une indemnité pour perte sur salaires et charges ne peut être accordée que si elle vient compenser une absence de productivité des salariés ; or en l’espèce les parties s’accordent sur le principe de la fixation d’une indemnité représentative de la valeur pleine du fonds de Commerce et sur la cessation d’activité ; en conséquence il n’y a pas de pertes sur salaires et charges attachées à l’improductivité du personnel.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement dit que ce préjudice pour perte de salaires et charges n’est pas certain au sens de l’article L321'1 du code de l’expropriation.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SORGEM à payer à la SNC Commerce des Amonts la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SORGEM à payer la somme de 2000 euros à la SNC Commerce des Amonts au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— sur les dépens.

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’expropriant aux dépens conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SORGEM perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties.

Infirme partiellement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau

Fixe à 809 624 euros l’indemnité principale à payer par la SORGEM à la SNC Commerce des Amonts

fixe à 79 813 euros l’indemnité de remploi à payer par la SORGEM à la SNC Commerce des Amonts.

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions.

Condamne la SORGEM à payer à la SNC Commerce des Amonts la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne la SORGEM aux dépens d’appel.

La greffière Le président