4^e Chambre

ARRÊT N°97

R.G : 15/03257

L D H / FD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 MARS 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,

Assesseur : Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,

GREFFIER :

M^me D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Janvier 2018

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mars 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame K B J divorcée X

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien MAFFARD de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de

RENNES

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SCI Y F MARYFLOR

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick EVENO de la SELARL P & A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 23 novembre 2006, Madame K B J a conclu avec la SCI Y F G L un contrat préliminaire à une vente en état futur d’achèvement portant sur une maison numérotée 30 sur le plan, d’une surface habitable de 80,95 m² ainsi que sur un jardin de 228,90 m², et un parking couvert numéroté 65, le tout situé dans un ensemble immobilier de type « seniors F » à Y (Morbihan) pour un prix de 236'000€.

Etaient annexés au contrat de réservation un plan d’ensemble de la F datée du 13 juin 2006, une notice descriptive ainsi qu’une présentation du village seniors.

Par acte authentique reçu par Maître Z, notaire, le 8 janvier 2009, Madame K B J a acquis de la SCI Y F G L:

— le lot n°31 dans un bâtiment U, au rez-de-chaussée, consistant en une maison portant le numéro 30 sur le plan comprenant une entrée avec dégagement, un séjour, une cuisine, un office, deux chambres, une salle d’eau avec WC, un WC, une lingerie, l’ensemble d’une superficie d’environ 80,41 m², un cellier d’environ 2,56 m², une terrasse, la jouissance privative d’un jardin d’environ 228,90 m², avec les 120/10000 des parties communes générales de l’immeuble et les 1243/ 10000 des parties communes spéciales au bâtiment U,

— le lot n°165 consistant en un parking couvert portant le numéro 65 du plan et les 4/10'000 des parties communes générales de l’immeuble.

L’acte précisait que la désignation du lot vendu n°131 différait de celle indiquée dans l’état descriptif de division et que l’acquéreur et le vendeur déclaraient que cette différence résultait des modifications apportées au plan à la demande de l’acquéreur et acceptées par le vendeur.

L’état descriptif désignait en effet le lot 131 en ces termes :

« Une maison, comprenant une entrée avec dégagement et placard, un séjour, une cuisine, un office, deux chambres dont une avec placard, une salle d’eau, un WC, un cellier, une terrasse, la jouissance privative d’un jardin et représentant les 120/10'000 des parties communes générales de l’immeuble et les 1243/10'000 des parties communes spéciales au bâtiment U. »

L’article « DÉLAI D’ACHÈVEMENT DE L’IMMEUBLE » de l’acte authentique énonçait « l’achèvement des biens objet des présentes prévues au plus tard dans le courant du premier semestre 2009, sauf prorogation conventionnelle prévue ci-après sous le titre « TRAVAUX

H I » stipulé en seconde partie. »

L’article « TRAVAUX H I » était ainsi rédigé:

« Dans le cas où L’ACQUÉREUR, postérieurement au jour des présentes et avant l’achèvement des travaux, désirerait que des modifications fussent apportées à son bien ou que des travaux fussent exécutés, il devra s’adresser au VENDEUR lequel fera apprécier par le maître d’oeuvre si les modifications demandées sont réalisables et, le cas échéant, comme au cas de demande de travaux supplémentaires, établira en accord avec le vendeur, par voie d’avenant écrit et préalable, la nature des modifications ou des travaux supplémentaires, leur coût, leurs conditions de paiement et l’incidence des dits travaux sur le délai de livraison ci-dessus prévue. »

La livraison de la maison est intervenue le 9 décembre 2010 et celle du parking courant avril 2011.

Alléguant un retard de livraison, un manquement à son obligation de délivrance conforme, l’absence de réalisation des parties communes et l’absence de levée de la majorité des réserves mentionnées à la livraison, Madame K B J a fait assigner la SCI Y F G L par acte d’huissier du 6 décembre 2011.

Au visa des articles L.120-1 et suivants du code de la consommation, 1134, 1604, 1642-1 et 1646-1 du code civil, Madame B J a pour l’essentiel sollicité à titre principal 12'600 € en réparation du retard de livraison de 18 mois, 21'650 € au titre des pertes de loyer et du préjudice de jouissance, outre 275 € par mois à titre de différence de loyers et 300 € par mois à titre de préjudice de jouissance jusqu’à l’achèvement des parties communes. À titre subsidiaire, elle a demandé 25'000 € à titre de dommages-intérêts forfaitaires pour pratiques commerciales trompeuses et non-conformités, 20'000 € en réparation de son préjudice du fait de la construction d’une route au droit de sa parcelle, 500 € par mois jusqu’à la levée des réserves et 10'000 € pour préjudice matériel et moral.

Par jugement en date du 24 février 2015 le tribunal de grande instance de Vannes a

— débouté Madame K B J de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné Madame B J à verser à la SCI Y F G L une somme de 10'212,64 euros assortis des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

— condamné Madame B J à verser à la SCI Y F G L une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamné Madame B J aux dépens.

Madame K B J divorcée X a interjeté appel de ce jugement le 22 avril 2015.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2017.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 7 septembre 2017 de Madame K B J divorcée X qui demande à la cour

Vu les articles L.120-1 et suivants du Code de la consommation,

Vu les articles 1134, 1604, 1642-1, 1646-1 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

et Statuant à nouveau:

— Constater que la SCI Y G L a accusé un retard contractuel de 18 mois dans la liwaison des biens immobiliers ;

— Condamner la SCI Y G L à payer à Madame B J, la somme de 12.600 € en réparation du préjudice subi par cette dernière du fait du retard dans la livraison des biens immobiliers par elle acquis en l’état futur d’achèvement.

— Dire et juger que la SCI Y G L s’est livrée à des pratiques commerciales trompeuses au préjudice de Madame B J ;

— Constater les diverses non-conformités contractuelles ;

— Condamner la SCI Y G L à payer à Madame B J, la somme de la somme de 21.650 € en réparation du préjudice subi du fait des pertes de loyers et du préjudice de jouissance engendrés, outre la somme de 275 € par mois à titre de différence de loyer qu’elle ne peut escompter, et 300 € par mois à titre de préjudice de jouissance, jusqu’à parfaite réalisation de ces parties communes.

Subsidiairement,

— Condamner la SCI Y G L à payer à Madame B J, la somme de la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts forfaitaire en réparation du préjudice subi du fait des pratiques commerciales trompeuses dont elle a été victime, et des multiples non conformités auxquelles elle est aujourd’hui confrontée.

— Constater la construction d’une route goudronnée au droit de la parcelle appartenant à Madame B J, entre son jardin et la piscine, en lieu et place des espaces verts initialement convenus ;

— Condamner la SCI Y G L à payer à Madame B J, la somme de 20.000 € en réparation du préjudice subi du fait de la construction de cette route ;

— Constater l’absence de levée des réserves ;

— Condamner la SCI Y G L à procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves, sous astreinte de 500 € par mois de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner SCI Y G L à payer à Madame B J, la somme de 10.000 € en réparation du préjudice matériel et moral subi par cette dernière ;

— Condamner la SCI Y G L à payer à Madame B J, la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’argumentation de Madame K B J est pour l’essentiel la suivante :

Sur le retard de livraison

— En application des articles 1134, 1604 du Code civil, et L.261-1 du code de la construction et de l’habitation, le délai de livraison d’un immeuble à construire est une caractéristique essentielle de la vente en état futur d’achèvement dont le non-respect est sanctionné par la résolution de la vente ou des dommages-intérêts.

— L’acte authentique prévoyait une livraison entre janvier et juin 2009 alors que la maison a été livrée avec 18 mois de retard et le parking avec 22 mois de retard.

— Le retard n’est pas dû aux exigences de Madame B J qui n’a fait que répondre à une proposition de la SCI de choisir les matériaux. Les attestations produites sont de complaisance. Pour le carrelage, Madame B J s’est essentiellement fournie chez PORCELANOSA, fournisseur des matériaux pré-choisis par la SCI et leurs caractéristiques techniques étaient donc parfaitement accessibles.

— Les travaux H souhaités par Madame B J figuraient comme condition dans le contrat préliminaire et sont donc antérieures à la conclusion de l’acte notarié. Ils figurent dans le plan détaillé annexé à cet acte qui n’a pas été modifié postérieurement et ne devaient donc entraîner aucune prorogation du délai de livraison prévue par l’acte authentique de vente. Les devis H postérieurs à cet acte ne concernent que des choix de matériels, de matériaux et autres modifications mineures sans influence sur l’avancée de la construction. Les devis du 17 février 2009, 1^er avril 2010, 8 juillet 2010, 30 novembre 2010, et 6 décembre 2010 ne sont pas versés à la procédure. Le devis du 15 décembre 2009 correspond au choix des revêtements de sols et muraux demandé par la SCI. Madame B J n’a pu procéder à ce choix qu’à réception des échantillons le 11 janvier 2010. Madame B J n’a pas pu se prononcer le 15 février 2010 sur le choix des revêtements muraux de l’entrée, du couloir, de la lingerie de la chambre sud puisque la SCI n’avait pas fait procéder à la pose du revêtement de sol dans ces pièces. Rien n’interdisait à Madame B J de recourir à un prêt en choisissant de ne pas bénéficier des dispositions de l’article L.312-16 du code de la consommation et rien ne permettait à la SCI de suspendre les travaux.

La SCI a transmis des appels de fonds pour la phase « cloisons terminée » et « achèvement des travaux » sans produire les attestations d’avancement établies par le maître d’oeuvre et alors qu’elle des travaux correspondant n’était pas terminée. Les deux retards de paiement n’ont duré que deux ou trois semaines dans l’attente des attestations d’avancement.

— Le retard de livraison de 18 mois doit être indemnisé à hauteur de 13'050 € puisque Madame B J loup l’immeuble pour un loyer de 725€ par mois charges comprises.

À titre subsidiaire,

— La maison pouvait être livrée le 29 octobre 2010. La perte de loyers ne peut être inférieure à deux mois.

Sur la non réalisation des parties communes

* Sur les pratiques commerciales trompeuses

— la SCI a utilisé des pratiques commerciales trompeuses au sens des articles L.120-1 et L.121-1 du code de la consommation. Ces pratiques commerciales trompeuses résultent de la notice descriptive et du site Internet qui vantent les qualités d’un village terminé et de prestations non fournies à l’heure

actuelle. Les photographies produites par la SCI témoignent seulement de la pose des boîtes aux lettres en janvier 2012 et de l’absence de finition des voies d’accès jonchées de nids-de-poule.

— La plaquette commerciale et la notice descriptive jointe au contrat de réservation précisaient une F terminée livrée dans le courant du quatrième trimestre 2006 et du premier trimestre 2007 alors qu’une grande partie reste aujourd’hui en chantier et non sécurisée. En décembre 2010, Monsieur A représentant la SCI écrivait « avoir conscience que les aménagements extérieurs sont sources de forts désagréments ». Le compte rendu du conseil syndical du 1^er février 2013 et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2013 prouvent l’inachèvement de la F. Le compte rendu de travaux du 4 mars 2013 indique que la piscine ne sera réalisée qu’à la fin du programme et que les portails, clôture et vidéophones ne seront réalisés que fin 2013.

— En novembre 2013, la piscine n’est toujours pas construite et l’accès payant un espace de balnéothérapie ne se substitue pas à celle-ci dont l’accès devait être libre et gratuit. La proximité immédiate de la piscine était un élément déterminant de décision d’achat. La SCI ne précise pas quand interviendra la fin du programme qui permettra la construction de la piscine.

— Aucun portail ne clôt la F pour seniors qui n’est pas sécurisée et les vidéophones ne sont pas installés.

— Les routes et chemins d’accès ne sont pas goudronnés et sont parsemés de nids-de-poule.

— Une grande partie du terrain au sud-est du village sur lequel doivent être construits les derniers lots reste en friche.

— Des gaines avec fourreau pour le lot électricité sorte du solde de multiples endroits de la F.

* Sur les manquements à l’obligation de délivrance conforme

— en application des articles 1134 et 1604 du Code civil et de l’article L.261-1 du code de la construction et de l’habitation, les parties communes du bien acquis ne sont pas conformes en ce qui concerne l’espace piscine, les espaces verts, le jardin potager, l’aire pour le jeu de boules, la mare au sud-est et le local vélo.

— Le contrat de réservation d’octobre 2006 ne prévoyait que des inconvénients ou servitude inhérents à la parfaite et définitive finition du chantier alors qu’il s’agit d’une inexécution totale au regard des pages 63 et 64 du contrat de VEFA « Obligation de parachèvement » qui imposait à la SCI d’achever les travaux dans le délai contractuel de livraison.

* Sur le préjudice subi du fait de la non réalisation des parties communes

— De juin 2009 à décembre 2010, pendant les 18 mois de retard de livraison, Madame B J aurait pu louer son bien 1000 € et non pas 725€ si les parties communes avaient été réalisées. Elle subit un préjudice de 4950€ (275 x 18).

— De décembre 2010 (date de la livraison) à septembre 2011 (date de la première location), Madame B J a subi, du fait de l’absence de possibilité de jouir pleinement des parties communes, un préjudice de 2700€ (300 x 9).

— De septembre 2011 (date de la première location) à aujourd’hui, Madame B J subit un manque à gagner de loyers 275 € par mois, soit 6050 € (275 x 22). En outre, locataire d’une autre maison située dans le même village, elle subit personnellement un préjudice de jouissance 300 € par mois, soit 8400 € (300 x 28).

La SCI doit donc être condamnée à la somme de 21'650 €-comment réparation du préjudice résultant des pertes de loyer et du préjudice de jouissance, outre la somme de 275 € par mois au titre de la différence de loyers et celle de 300€ par mois au titre du préjudice de jouissance jusqu’à parfaite réalisation des parties communes.

Sur la construction d’une voie d’accès au droit de la parcelle

— Au lieu des espaces verts prévus au plan annexé à l’acte notarié qui devaient border le sud-est de sa parcelle, a été édifiée une voie d’accès sans autorisation de la copropriété. Cette voie qui sert d’aire de stationnement empêche l’accès immédiat à la piscine par des espaces verts et offre à ses usagers une vue sur le jardin de Madame B J.

— Si cette voie ne dessert aucun lot actuellement, elle desservira les fonds voisins quand ils auront été construits. Le plan de masse ne fait apparaître qu’un simple trait ne pouvant être interprété comme une voie d’accès goudronnée.

— Le préjudice de Madame B J est visuel et sonore et doit être indemnisé à hauteur de 20'000 €.

Sur l’absence de levée des réserves mentionnées lors de la réception

— Les réserves ont été admises par la SCI qui a signé le procès-verbal. Un grand nombre de réserves n’ont donné lieu à aucune intervention (Pièce 6). La SCI ne prouve pas la levée de l’intégralité des réserves et doit être condamné sous astreinte de 500 € par mois à les lever.

Sur le préjudice matériel et moral de Madame B J

Vivant seule et âgée de 73 ans, Madame B J doit être indemnisé à hauteur de 10'000 € en réparation de son préjudice matériel et moral résultant des trajets depuis Paris et de son obligation de vivre dans un véritable chantier non sécurisé.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI

— La SCI ne justifie pas la somme de 10'212,64 euros qu’elle réclame au titre du solde du prix de vente.

Madame B J admet avoir fait des choix différents du marché initial en ce qui concerne le carrelage et les équipements sanitaires mais les factures en résultant ne reflètent pas les plus-values et ne tiennent pas compte des moins-values, notamment en ce qui concerne le ballon d’eau chaude.

— La SCI ne produit aucun devis au titre des travaux supplémentaires qui ne peuvent faire l’objet d’ intérêts contractuels puisqu’ils sont en dehors du marché.

— En tout état de cause, le solde du prix n’est pas dû tant que les réserves ne seront pas levées.

Vu les conclusions en date du 15 septembre 2015 de la SCI Y F G L qui demande à la cour

Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil,

— Dire et juger Madame B J irrecevable et mal fondée en son appel, ainsi qu’en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

— Dire et juger la SCI Y F G L recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de VANNES le 24 février 2015 à l’exception de la limitation aux intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement de la condamnation prononcée à l’encontre de Madame B J,

— Condamner en conséquence Madame B J à payer à la SCI Y F G L la somme de 10 212 € 64 augmentée des intérêts contractuels de 1% par mois de retard,

— Condamner Madame B J à payer à la SCI Y F G L la somme de 5 000 € au titre de Particle 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la même aux entiers dépens d’appel.

La SCI Y F G L soutient pour l’essentiel que:

Sur les pratiques commerciales trompeuses

— Dans l’acte notarié comme dans le contrat de réservation, il est indiqué que le programme comprend plusieurs tranches, que le vendeur se réserve la faculté de différer la construction des autres logements, que l’achèvement de la troisième tranche n’intervient pendant les 12 mois après le début des travaux que sauf retard dans la commercialisation de l’ensemble des lots et que « le réservataire s’engage à supporter les inconvénients et servitudes inhérents à la parfaite et définitive finition du chantier pour le cas où cette dernière aurait lieu postérieurement à la livraison de son lot et renonce expressément à tout recours pour trouble de jouissance de ce fait. »

— La SCI a réalisé au fil des mois le programme de construction sauf la piscine qui ne sera construite qu’en fin de programme comme prévu. Aucune date n’était contractuellement prévue pour sa construction. Le constat d’huissier dressé à la demande de Madame B J ne concerne que la dernière partie du village et non l’état de son lot et de ceux de ses voisins. La SCI n’est pas responsable de la commercialisation tardive des lots de la partie sud-est du village. La notice descriptive ne donne aucune date d’achèvement du village. Les aménagements des lots sont réalisés avec diligence au fur et à mesure de leur commercialisation. De nouvelles routes ont été goudronnées les boîtes aux lettres ont été posées. En l’absence d’achèvement total des aménagements, la SCI assume l’intégralité des frais d’entretien du village à la place des copropriétaires. Depuis septembre 2011, Madame B J a choisi de rester vivre dans le village puisqu’elle loue un logement au numéro 20 de la même rue.

Sur la demande au titre du retard de livraison

— Dans l’acte authentique il est précisé que la désignation du lot 131 diffère de celle indiquée dans l’état descriptif de division en raison de modifications apportées aux plans à la demande de l’acquéreur et que des causes légitimes de suspension du délai de livraison résultent de l’incidence de la demande de travaux complémentaires H par l’acquéreur et de retards de paiement de celui-ci dans le règlement des appels de fonds.

— Madame B J a demandé des matériaux différents de ceux initialement envisagés dont la garantie n’était pas identique pour les entreprises qui ont dû faire face à cette difficulté comme le prouvent les attestations versées aux débats.

— Madame B J a imposé des modifications aux plans initiaux qu’elle ensuite tardé à valider. Le premier devis modificatif est en date du 17 février 2009 et Madame B J

a notifié diverses modifications le 15 décembre 2009. Elle a ensuite exigé le 15 février 2010 qu’une seule pièce soit peinte pour qu’elle puisse ultérieurement se prononcer sur le choix des peintures des autres pièces une fois le carrelage posé. La SCI a dû la relancer sur le choix des peintures le 15 mars 2010 et des devis pour travaux H ont ensuite été émis le 1^er avril 2010, 8 juillet 2010, 30 novembre 2010 et le 6 décembre 2010. Les travaux qui ont retardé la livraison sont relatifs à l’agencement et à la décoration de la maison et non aux travaux H prévus dès le contrat préliminaire. Madame B J ne s’est pas plainte d’un retard jusqu’à la livraison du 9 décembre 2010. C’est la SCI qui a été contrainte de relancer Madame B J pour qu’elle fasse connaître son choix sur les échantillons.

La SCI n’avait aucun intérêt à retarder la livraison de la maison à Madame B J après sa réception fin octobre 2010.

En l’absence de garantie de financement, la SCI a suspendu les travaux en apprenant la décision de Madame B J de recourir à l’emprunt alors qu’elle s’était engagée à financer l’acquisition sur ses fonds propres.

Malgré des confirmations de l’avancée des travaux (Pièces 11,12, 25,26, 28) Madame B J a tardivement honoré les appels de fonds des 27 octobre 2009 et 16 juin 2010 avec respectivement 40 jours et 42 jours de retard.

Madame B J n’a subi aucun préjudice puisqu’elle a loué sa maison sans difficulté sans discontinuité (Pièce 51)

Sur la demande au titre de la délivrance conforme

— Dans l’acte authentique, le vendeur se réserve la faculté de différer la construction des autres logements et il est indiqué que le programme de construction est donné à titre indicatif.

— Les équipements des parties communes ont partiellement été réalisés et seront achevés quand l’ensemble des lots sera terminé comme prévu au contrat de réservation et à l’acte authentique qui prévoyaient un achèvement non simultané des tranches de construction et la réalisation progressive des différents équipements du village. Madame B J ne peut donc reprocher à la SCI de n’avoir pas achevé l’ensemble des parties communes à la date à laquelle son lot devait lui être livré.

Madame B J ne peut demander à la fois une indemnisation au titre d’une minoration du loyer et une indemnisation pour un préjudice de jouissance qui est celui de son locataire.

— S’agissant de la route à l’Est au droit de sa parcelle entre son jardin et la piscine, elle figurait sur le plan annexé à l’acte authentique du 8 janvier 2009. Cette voie a été créée pour desservir les lots voisins. Les photographies prouvent l’absence de nuisances liées à cette route qui ne dessert rien actuellement et qui n’interdit pas la vue sur son jardin et les arbres clôturant la propriété.

Sur la demande de levée des réserves sous astreinte

— La SCI produit les justificatifs de levée des réserves (pièce 46 et 47) et Madame B J ne prouve pas que les réserves portant sur le positionnement de divers équipements et de prises électriques n’ont pas été levées. Elle ne produit pas les états des lieux concernant les baux confirmant l’existence de prétendus désordres et malfaçons objet de réserves.

Sur la demande dommages-intérêts au titre du préjudice matériel et moral et du préjudice de jouissance

Madame B J ne justifie ni son préjudice moral ni ses nombreux déplacements. Elle ne peut prétendre à aucun préjudice de jouissance puisqu’elle a donné la maison location.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente

la SCI produit le détail des plus-values et moins-values d’où il résulte que Madame B J lui doit la somme de 10'212,64 € au titre du solde du prix de vente. Les réserves ayant été levé cette somme est due même si on l’assimile à une retenue de garantie.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 Sur le retard de livraison

Madame B J sollicite la condamnation de la SCI Y F G L à la somme de 12'600 € du fait du retard de 18 mois dans la livraison de son immeuble.

En application des articles 1601-1 du code civil et L.261-1 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, le vendeur doit, sous peine de résolution de la vente ou de dommages intérêts, édifier l’immeuble conformément aux conditions de délai prévues au contrat.

L’acte authentique du 8 janvier 2009 prévoit l’achèvement de l’immeuble vendu à Madame B J entre le 1^er janvier et le 30 juin 2009 sauf survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison pouvant résulter de la demande de travaux complémentaires H par l’acquéreur ou de retard de paiement dans le règlement des appels de fonds.

Aucune cause légitime de retard de livraison ne peut résulter de la modification du lot n°30 par rapport à l’état descriptif de division acceptée par le vendeur au jour de la signature de l’acte authentique correspondant à la version C du plan.

Cependant, après cette signature, Madame B J a souhaité faire réaliser d’autres travaux qui ont fait l’objet de la version D du plan établi le 22 septembre 2009. Les premiers juges ont pertinemment considéré que ces travaux complémentaires H sont la cause légitime du retard dans la réalisation des cloisonnements qui n’ont pu être achevés que le 23 octobre 2009.

Par ailleurs, s’agissant du carrelage et des éléments d’équipement de salle de bains, il résulte des attestations des sociétés JOSSET CARRELAGE et LES ATELIERS D’ANTOINE que Madame B J n’a communiqué ses choix que le 9 octobre 2009 pour les matériaux et matériels de salle de bains et le 15 décembre 2009 pour les faïences. Outre que les modifications du cloisonnement intérieur ont nécessité la modification de l’emplacement de la salle de bains de sa composition et l’adaptation de ses aménagements, ces choix tardifs ont été réalisés en dehors des propositions faites par la SCI Y F G L. Ils ont causé des retards liés à une incertitude sur les garanties des éléments choisis et des délais de livraison et de réalisation imprévus. En outre, la société LES ATELIERS D’ANTOINE précise avoir été contrainte de décaler à plusieurs reprises son intervention, Madame B J, qui habitait à Paris, exigeant d’être présente lors des réunions de mises au point technique.

S’agissant de la peinture de l’entrée, du couloir, de la lingerie et de la chambre Sud, Madame B J n’a pas souhaité se prononcer sur échantillons mais a retardé son choix jusqu’à pouvoir constater sur site la couleur du revêtement de sol. Le 15 mars 2010, Madame B

J ainsi été invitée à choisir d’urgence le 'vert’ qu’elle souhaitait voir appliquer dans sa cuisine, le peintre devant quitter le chantier fin mars. De même, elle n’a souhaité se prononcer sur le relief de l’enduit qu’au jour où le peintre commencerait la projection, soit le 6 avril 2010.

Un retard légitime résulte aussi du délai de livraison des meubles de cuisine commandés par Madame B J.

Les retards de choix de Madame B J et la nécessité de concilier les interventions des entreprises avec ses déplacements sur le chantier constituent des causes légitimes de retard d’achèvement des travaux prévues au contrat.

Au surplus, après avoir indiqué dans le contrat qu’elle financerait l’acquisition sur ses fonds propres, Madame B J a décidé de souscrire un emprunt en décembre 2009 , ce qui a retardé le paiement des appels de fonds. Ainsi l’appel de fonds n°2 de 47'200 € du 27 octobre 2009 à payer pour le 4 novembre 2009 n’a été réglé par la banque que le 14 décembre suivant. L’appel de fonds n°3 du 16 juin 2010 à payer pour le 1^er juillet 2010 n’a été réglé à hauteur de 3000 € que le 10 juillet 2010 et à hauteur de 8800 € que le 6 août 2010. Ces retards de paiement dans le règlement des appels de fonds constituent des causes contractuellement légitimes de retard dans l’achèvement de l’immeuble.

C’est avec raison que les premiers juges ont déduit du compte rendu de réunions de chantier du 12 octobre 2010 que la maison de Madame B J pouvait être livrée dès le 29 octobre 2010.

Le retard de livraison non contractuellement justifié est donc de 41 jours.

Sur la base d’un loyer mensuel de 725 € charge comprises, la SCI Y F G L sera donc condamnée, par voie d’infirmation, à payer à Madame B J la somme de 991 € en indemnisation du retard de livraison.

2 Sur les demandes indemnitaires au titre de pratiques commerciales trompeuses et d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme des parties communes

Au motif que, contrairement à la notice descriptive et au site Internet de la SCI, la piscine n’a pas été construite, que les vidéophones, le portail et la clôture ne sont pas installés, que les chemins d’accès ne sont pas terminés, et que la partie sud-est du terrain est en friche, Madame B J invoque l’existence de pratiques commerciales trompeuses et des manquements du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

Il incombe à Madame B J de rapporter la preuve qu’elle est contractuellement en droit d’exiger les aménagements des parties communes dépendant de la copropriété, que ces aménagements n’ont pas été réalisés et que cette faute contractuelle lui cause un préjudice direct.

En signant le contrat de réservation et l’acte authentique de vente, Madame B J était informée que la SCI Y F G L envisageait une opération immobilière en trois tranches dont l’achèvement ne serait pas simultané et elle s’est engagée « dès à présent à supporter les inconvénients ou servitudes inhérents à la parfaite et définitive finition du chantier pour le cas où cette dernière aurait lieu postérieurement à la livraison de son lot ». Elle a renoncé « expressément à tout recours pour trouble de jouissance de ce fait. »

En outre le contrat de réservation précise que la troisième tranche de construction sera achevée dans les douze mois après le début des travaux sauf retard dans la commercialisation de l’ensemble des lots.

Ainsi, l’immeuble acquis par Madame B J faisant partie de la deuxième tranche du troisième groupe qui consiste en un village résidentiel de 38 maisons, les dispositions contractuelles ne permettent pas à l’appelante d’invoquer à l’encontre de la SCI Y F G L une faute contractuelle pour avoir différé l’achèvement de toutes les parties communes à défaut de commercialisation suffisante des lots restant à construire.

Elle ne peut notamment lui imputer à faute le défaut de réalisation de la piscine pour l’achèvement de laquelle aucun délai n’a été contractuellement prévu et qui ne peut donc contractuellement constituer un élément essentiel de sa décision d’acquisition.

L’acte de vente précise en outre que les biens et droits immobiliers vendus à Madame B J ne dépende pas de la F de services G-L mais du village pour seniors « F G L PLECOP » mais qu’elle pourra néanmoins accéder, si elle le souhaite, à certains services fournis par la SERMAF.

Dans ce contexte contractuel, alors que la SCI Y F G L justifie qu’elle a procédé progressivement à l’aménagement des parties communes du village résidentiel décrit dans la notice descriptive, Madame B J ne rapporte pas la preuve de pratiques commerciales déloyales, trompeuses ou agressives au sens des articles L.120-1, L.121-1 et L.122-11 du code de de la consommation.

Par ailleurs, il résulte du compte rendu du conseil syndical du 1^er février 2013, du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2013 et du compte rendu de la SCI sur les travaux réalisés à cette date que le portail, le portillon et les videophones seront installés fin 2013 sans contestation des copropriétaires.

La SCI produit aux débats des photographies à l’appui desquelles elle affirme que, à l’issue des nouveaux travaux qu’elle a effectués, elle a procédé à la mise en place des équipements du village et que le cadre de vie correspond aux prestations attendues. Madame B J ne produit pas de pièce de nature à contredire cette affirmation. Le constat d’huissier du 29 octobre 2012 est insuffisamment précis pour permettre à l’appelante de rapporter la preuve qui lui incombe de l’inexistence actuelle alléguée des équipements. Elle admet l’existence d’un espace balnéothérapie tout en soulignant que l’accès à celui-ci est payant, contrairement à la piscine qui était prévue pour être d’accès libre et gratuit.

La SCI Y F G L confirme que la piscine sera, comme prévu, construite en fin de programme. Si elle ne conteste pas que la partie Sud-Est du village demeure non édifiée, elle invoque, sans être contredite, une commercialisation tardive qui exclut tout caractère fautif.

Il résulte de ce qui précède que la cour approuve les premiers juges d’avoir considéré que Madame B J ne rapporte pas la preuve de manquements contractuels de la SCI Y F G L à son obligation contractuelle de délivrance conforme des parties communes.

Au surplus, à supposer prouvés de tels manquements, Madame B J ne prouve pas l’existence d’un préjudice direct de jouissance résultant de l’insuffisance de l’aménagement des parties communes puisque, comme le relève pertinemment le tribunal, elle a choisi de mettre en location sa villa pour s’installer dans le même village seniors dans une maison plus grande qu’elle loue à proximité immédiate.

3 Sur la demande indemnitaire au titre de la voie d’accès au droit de la parcelle de Madame B J

La SCI Y F G L ne conteste pas que, au lieu des espaces verts prévus, a été construite une route au Sud-Est de la parcelle de Madame C, entre son jardin et la future piscine.

Contrairement à ce qu’affirme la société intimée, cette voie ne figure pas sur le plan de masse annexé à l’acte authentique, et le trait en pointillés ne permettait pas à Madame B J de se convaincre de son existence.

Cette voie goudronnée a vocation à desservir, dans le futur, les fonds voisins quand ils auront été construits.

En remplaçant des espaces verts prévus au plan de masse par une route passant devant son jardin, la SCI Y F G L a manqué à son obligation contractuelle de délivrance conforme et a causé à Madame B J un préjudice visuel et sonore ainsi qu’un préjudice de jouissance puisqu’elle que ne peut désormais plus accéder comme prévu à la future piscine sans être contrainte de traverser cette voie.

Au vu des plans et photographies versés aux débats, la cour condamnera la SCI Y F G L à indemniser Madame B J à hauteur de 6000 €.

La SCI ne peut utilement soutenir que la réalisation de la voie de desserte des lots voisins de ceux de Madame B J était contractuellement autorisée par le contrat préliminaire de réservation, celle-ci s’avérant nécessaire ou utile à la bonne réalisation de l’opération de construction.

En effet, il ne s’agit ni d’une convention de cession de terrain ni de la création d’une servitude ni d’une demande d’autorisation administrative de construire mais d’un changement unilatéral non négligeable des documents contractuels postérieurement à l’engagement de Madame B J et sans son consentement.

4 Sur la demande de levée des réserves

En application de l’article 1315 du Code civil, la SCI Y F G L produit aux débats la liste mise à jour 27 février 2012 des justificatifs des levées des réserves afférant aux lots de Madame B J.

Cette dernière se limite à affirmer qu’à ce jour, la plupart des réserves n’ont pas été levées sans préciser celles qui ne l’ont pas été.

C’est donc sans renverser la charge de la preuve que le tribunal de grande instance l’a, à bon droit, déboutée de sa demande de levée des réserves sous astreinte.

5 Sur la demande indemnitaire pour préjudice matériel et moral

Madame B J sollicite la condamnation de la SCI Y F G L à lui payer la somme de 10'000 € au titre de son préjudice matériel et moral résultant de ses trajets depuis Paris et de son obligation de vivre à 73 ans dans un véritable chantier non sécurisé.

Ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, il n’est retenu à l’encontre de la SCI Y F G L aucun manquement à son obligation contractuelle de délivrance des équipements et aménagements des parties communes. En outre, aucune pièce versée aux débats ne permet d’affirmer de que le village senior dans lequel Madame B J a choisi de demeurer après la location de l’immeuble acquis en VEFA constitue un « véritable chantier non sécurisé ».

S’agissant des trajets effectués par Madame B J depuis Paris jusqu’au 9 décembre

2010, rien ne permet d’affirmer qu’ils ont été rendus nécessaires par les fautes de la SCI alors qu’au contraire, Madame B J a souhaité être présente sur le chantier avant de formuler ses choix sur les matériaux et matériels devant équiper sa maison.

La cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame B J de sa demande indemnitaire de ce chef.

6 Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente

Au vu de la facture établie le 6 décembre 2010 par la SCI Y F G L, Madame B J reste débitrice de la somme de 10'212,64 euros au titre du solde du prix de vente compte tenu des plus-values et moins values résultant de ses choix et de ses demandes de travaux complémentaires.

La SCI produit en outre aux débats le détail des travaux supplémentaires dressé le même jour ainsi que les devis et des 17 février 2009, 1^er avril 2010, 8 juillet 2010, 30 novembre 2010 et 6 décembre 2010 correspondant aux plus-values et moins values.

La SCI Y F G L s’acquitte ainsi suffisamment de son obligation de rapporter la preuve du bien-fondé et du montant de sa créance.

Madame B J n’oppose aucune contestation sérieuse à sa dette au titre du solde du prix de vente. Déboutée de sa demande de levée des réserves sous astreinte, elle ne peut en outre invoquer la retenue légale de garantie de 5 %.

La cour confirmera donc la condamnation de Madame B J à payer à la SCI Y F G L la somme de 10'212,64 euros. Conformément à la disposition prévue en page 61 du contrat de vente, cette somme produira intérêts au taux légal.

Sur les autres demandes

Les parties qui succombent chacune partiellement conserveront à leur charge leurs propres dépens de première instance et d’appel. Aucune indemnité de procédure ne sera allouée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

RÉFORME partiellement le jugement rendu le 24 février 2015 par le tribunal de grande instance de Vannes ;

REPRENANT LE DISPOSITIF POUR LE TOUT pour une meilleure compréhension,

CONDAMNE la SCI Y F G L à payer à Madame K B J la somme de 991 € en indemnisation du retard de livraison ;

CONDAMNE la SCI Y F G L à payer à Madame K B J la somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la voie d’accès au droit de sa parcelle ;

CONDAMNE Madame K B J à payer à la SCI Y F G L la somme de 10'212,64 euros au titre du solde du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2015 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires en ce compris leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

Le Greffier Le Président