R.G : 05/03107 et 05/03395

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE 1 CABINET 1

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2006

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 7 juillet 2005

APPELANTS :

Madame F G veuve X

XXX

76520 FRANQUEVILLE SAINT-PIERRE

représentée par M^e F-Christine COUPPEY, avoué à la Cour

assistée de M^e Blandine HARDY-DAMAMME, avocat au Barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2006/009074 du 11/09/2006 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

Monsieur H X agissant en sa qualité d’héritier sous bénéfice d’inventaire de son père, M. S-F X

XXX

XXX

représenté par M^e F-Christine COUPPEY, avoué à la Cour

assisté de M^e Gervais F-DOUTRESSOULLE, avocat au Barreau de CAEN

Madame I X épouse Y agissant en sa qualité d’héritière sous bénéfice d’inventaire de son père, M. S-F X

XXX

XXX

comparante à l’audience

représentée par M^e F-Christine COUPPEY, avoué à la Cour

assistée de M^e Gervais F-DOUTRESSOULLE, avocat au Barreau de CAEN

Madame J X épouse Z agissant en sa qualité d’héritière sous bénéfice d’inventaire de son père, M. S-F X

XXX

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

comparante à l’audience

représentée par M^e F-Christine COUPPEY, avoué à la Cour

assistée de M^e Gervais F-DOUTRESSOULLE, avocat au Barreau de CAEN

INTIMÉS :

Monsieur K L

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP GALLIERE LEJEUNE MARCHAND GRAY, avoués à la Cour

assisté de M^e L DUBOS, avocat au Barreau de ROUEN

SCP HAZARD B & D

1, rue Raoul B

XXX

représentée par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour

assistée de M^e Nicolas CHATAIGNIER, avocat au Barreau du HAVRE

Maître M B

XXX

XXX

représenté par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour

assisté de M^e Nicolas CHATAIGNIER, avocat au Barreau du HAVRE

Maître N C

XXX

XXX

représenté par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour

assisté de M^e Nicolas CHATAIGNIER, avocat au Barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 18 octobre 2006 sans opposition des avocats devant Monsieur PÉRIGNON, Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur BOUCHÉ, Président

Monsieur PÉRIGNON, Conseiller

Madame LE CARPENTIER, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

S Dufot

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 octobre 2006, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2006

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 novembre 2006, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile,

signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par S Dufot, greffier présent à cette audience.

*

* *

Le 19 octobre 1998, suivant acte authentique dressé par maître M B notaire associé de la société civile professionnelle B BRIERE, avec l’intervention de maître N C, notaire l’assistant, K L a acquis de S-F X et de F G son épouse pour le prix de 800 000 francs, dont 30 000 francs pour divers meubles, une maison d’habitation située à Valmont ;

K L a saisi sa compagnie d’assurances GROUPAMA de d’un sinistre par dégâts des eaux ; à l’occasion de travaux et de la visite de O P, architecte-expert de la compagnie auteur d’un rapport daté du 22 octobre 1999, des vices affectant l’immeuble ont été constatés, particulièrement la présence de mérules ;

À la requête de K L, maître Q-R a dressé un procès-verbal le 20 septembre 1999 : il relève l’existence de solives pourries et même la disparition de leur extrémité et le comblement de ces solives par des jointoiements dans un mur neuf ;

Par ordonnance du 11 juillet 2000 commune aux époux X et au GROUPAMA, le président du tribunal de grande instance du Havre saisi en référé par K L le 23 mai 2000 a confié une mission d’expertise à H E, ingénieur expert près la cour d’appel de Caen ;

Celui-ci a déposé son rapport daté du 9 juillet 2001 aux termes duquel il conclut que S-F X habitait la maison depuis 44 ans, d’abord en qualité de propriétaire, puis à compter de 1980 comme propriétaire, qu’il avait connaissance de nombreux désordres d’infiltrations d’eau, mais qu’il pouvait ignorer la gravité de l’action de la mérule ;

Par actes d’huissier en date des 6 mars et 19 avril 2002, K L a fait citer devant le Tribunal de grande instance du Havre les deux époux X, maître M B, la société civile professionnelle de notaires dont il est membre et maître N C en vue d’obtenir la résolution de la vente de l’immeuble et leur condamnation in solidum à lui payer la somme totale de 166 581, 85 euros ( 1 092 705, 31 francs ) représentant le prix de la vente, les frais d’acquisition estimés à 72 438, 34 francs, une perte de valeur locative de 144 000 francs d’octobre 1999 à octobre 2001, une perte de loyers de 6 000 francs par mois à compter de novembre 2001 et le coût de différents travaux effectués dans la maison pour un montant total de 87 601 francs ;

S-F X étant décédé le XXX, K L a régularisé la procédure en cours en assignant le 10 novembre 2003 en leur qualité d’héritiers ses enfants H X, I X épouse A et J X épouse Z qui, le 7 novembre 2003, ont tous trois accepté la succession de leur père sous bénéfice d’inventaire ;

C’est dans ces circonstances que le tribunal de grande instance du Havre, par jugement contradictoire du 7 juillet 2005 assorti de l’exécution provisoire, a :

— prononcé la résolution de la vente consentie par acte notarié en date du 19 octobre 1998 de l’immeuble de Valmont,

— décerné acte à K L de ce qu’il devrait restituer l’immeuble dés signification de la décision,

— condamné les consorts X solidairement à payer à K L la somme de 205 220, 85 euros outre celle de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté K L de ses demandes dirigées contre Maître B, la société civile professionnelle BRIERE HAZARD B et Maître C,

— condamné K L à payer à chacun de ces derniers la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts X aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Les consorts X ont relevé appel de cette décision dont le magistrat délégataire du premier président a refusé de suspendre l’exécution provisoire.

* * *

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 8 août 2006, H X, J Z et I A – les enfants X -demandent à la cour, au visa de l’article 802 du code civil,

— de constater que chacun des concluants a accepté la succession de feu S-F X sous bénéfice d’inventaire, de juger que les héritiers ne peuvent pas être recherchés au-delà de la part qu’ils reçoivent sur la succession,

— de constater qu’ils ont abandonné, par déclaration faite au greffe du tribunal de grande instance de ROUEN le 5 juillet 2006, tous les biens de la succession de leur père au profit des créanciers et des légataires de sa succession, ce qui a pour effet de les décharger du paiement des dettes de cette succession ;

Les consorts X sollicitent en outre de la cour, par réformation du jugement entrepris et au visa de l’article 1643 du code civil et de la clause exonératoire des vices cachés stipulée à l’acte de vente du 19 octobre 1998, de déclarer irrecevable et mal fondée l’action de K L ;

Subsidiairement, les concluants demandent à la cour, en cas de doute, d’ordonner une enquête conformément aux dispositions des articles 203 et suivants du code de procédure civile , plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour imputerait à feu S-F X d’avoir vendu sa maison de mauvaise foi, de constater que K L n’est pas en mesure de restituer les biens immobiliers dans l’état où il les a achetés en raison des travaux et transformations, en conséquence de juger que les conditions prévues par l’article 1644 du code civil indispensables à la résolution de la vente ne sont pas réunies et de dire l’article 1647 du code civil inapplicable puisque le bien n’a pas péri et est réparable, selon les experts ;

Plus subsidiairement encore, en cas de confirmation de la décision entreprise, ils demandent à la cour de réduire les sommes allouées à K L, et en toute hypothèse de ne pas oublier que Madame X a accepté la succession de son défunt sous bénéfice d’inventaire et qu’à ce titre elle doit bénéficier des dispositions protectrices des articles 802 et suivants du code civil ;

Par conclusions séparées signées au titre de l’aide juridictionnelle partielle par le même avoué que celui de ses enfants, F G, la veuve de S-F X, qui n’a accepté la succession que sous bénéfice d’inventaire, suivant déclaration du 2 décembre 2003, ne demande pourtant pas à bénéficier des dispositions de l’article 802 du code civil ;

Elle conclut le 28 juillet 2006 au rejet de l’action de K L, subsidiairement à la réduction dans de notables proportions des sommes qui lui ont été allouées et à sa condamnation au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

K L sollicite de la cour, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 10 mai 2006, par la confirmation du jugement et, au visa des articles 1184, 1628, 1629, 1641 du code civil, la résolution de la vente de l’immeuble litigieux, la condamnation solidaire des consorts X à lui payer la somme actualisée de 220 159, 85 euros, et celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il demande à la cour, à titre subsidiaire, au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, de condamner Maître C, Maître B et la société civile professionnelle BRIERE HAZARD & B à lui payer in solidum avec les époux X la somme de 220 159, 85 euros et celle de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile professionnelle HAZARD B & D, maître M B et maître N C demandent à la cour dans leurs dernières écritures signifiées le 28 juillet 2006 la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a débouté K L de ses demandes dirigées à leur encontre, et de le condamner solidairement avec les consorts X à chacun des concluants la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR,

Sur les conséquences de l’article 802 du code civil

Par acte du 7 novembre 2003, chacun des trois enfants de S-F X, et par acte du 2 décembre suivant sa veuve, n’ont accepté la succession que sous bénéfice d’inventaire ; celui-ci, notarié, a eu lieu le 20 décembre 2003 ;

Les conditions juridiques de la déclaration individualisée d’abandon de succession faite par les enfants au greffe du tribunal de grande instance de Rouen le 5 juillet 2006 restent injustifiées ; cet abandon doit en outre s’accompagner d’une notification à K L, qui vit aux USA ;

En l’absence à ce jour de preuve que cette signification faite à parquet étranger en vertu de l’article 683 du code de procédure civile a été effective aux Etats-Unis, il convient d’en rester aux effets, protecteurs pour les héritiers, de l’article 802 du code civil : les trois enfants et la veuve du défunt ne sont pas solidaires des dettes successorales et ne peuvent en être tenus qu’à concurrence de la valeur des biens que chacun d’eux recueillera dans cette succession, sans confusion avec ses biens propres ;

Enfin, en toute hypothèse, les consorts X, dont la décision de 2006 de se délaisser du patrimoine successoral ne leur interdit pas de se rétracter, au risque de devenir alors des héritiers purs et simples, conservent un intérêt à démontrer que K L n’est pas créancier de la succession de leur père ;

En conséquence de l’article 802, le principe d’une solidarité des condamnations telle qu’il a été prononcé par le jugement entrepris ne peut être confirmé, sans pour autant qu’ait autorité sur la dette héréditaire que la cour est aujourd’hui invitée à fixer la limitation à 22 990 € de la déclaration successorale théorique faite aux services fiscaux, eu égard à l’option pour l’usufruit prise par la veuve dans le cadre d’une donation entre époux ;

Sur la résolution de la vente

L’acte de vente dispose que 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments’ ;

Pour écarter le bénéfice de cette clause revendiqué par les vendeurs, K L entend démontrer que les époux X connaissaient l’existence de mérules et n’étaient donc pas de bonne foi lors de la vente, et qu’eu égard à l’importance du coût des travaux de traitement et de restauration à prévoir dans la maison pour la rendre conforme à se destination, au moins un million de francs selon l’expert judiciaire, il ne l’aurait jamais acquise s’il avait été informé du désordre ;

Il se dit dès lors fondé, en application des articles 1644 et 1645 du code civil, à restituer l’immeuble, à recouvrer son prix et à recevoir indemnisation de tous ses préjudices ;

Les consorts X s’élèvent contre l’accusation de mauvaise foi portée contre eux ;

Outre le versement aux débats d’attestations de moralité concernant S-F X, ils exposent qu’à partir de janvier 1955 celui-ci a occupé avec son épouse la maison de Valmont, propriété de la coopérative agricole du Progrès Economique Normand – CAPEN – dont il était employé, et que le couple s’en est porté acquéreur en 1980 ; qu’ils se sont résolus à la vendre en raison des ennuis de santé de F G-X, pour acheter une maison de plein-pied à Franqueville-Saint-Pierre ; que K L a visité sept fois l’immeuble de Valmont avant de l’acheter et d’en prendre possession en avril 1999 ; que, selon l’expert E lui-même, il n’est pas prouvé que les vendeurs connaissaient la gravité de l’action de la mérule, ni même son existence ;

Et F G-X d’ajouter que son mari avait fait une déclaration de sinistre par dégâts des eaux à proximité de la salle de bains cinq ans avant celle de K L, l’un puis l’autre en ayant été indemnisé sans que, pour le premier, soit diagnostiquée la présence de champignons xylophages ;

Or, ainsi que l’ont longuement décrit l’expert du GROUPAMA O P venu sur place dès octobre 1999, puis l’expert judiciaire H E, toutes les conditions de développement du champignon étaient réunies depuis plusieurs années et ont été constatées : présence de grosses taches noires dans le sommier de la charpente remarquée lors de travaux de rejointoiement et de démontage de lames de parquet exécutés par S-F X en 1988, absence de cause à effet entre l’inoccupation et de non-aération d’avril à septembre 1999 et la présence du champignon, enfin grande antériorité de celui-ci à la vente de 1998 ;

H E a ménagé certes la sensibilité des époux X dont la moralité n’est pas globalement mise en cause en émettant un doute sur leur connaissance exacte de l’étendue du désastre ; il a noté cependant qu’ils ont, contre toute attente, bouché les trous d’ancrage laissés par la disparition des bois porteurs dans la maçonnerie, que la couleur et la granulation des joints de maçonnerie laissent penser que la réparation est très récente, qu’une des solives totalement rongées par le champignon a même fait l’objet d’un ajout de bois qui serait indigne d’un professionnel, que S-F X, qui disait surveiller de temps à autre ce secteur de la maison, le grenier, en procédant en 1997 pendant l’hospitalisation de sa femme au rejointoiement de quelques briques, n’a pas pu ne pas soulever les lames du parquet et voir l’importance des dégradations ;

Enfin, l’intervention d’une entreprise de maçonnerie pour poser des tirants est caractéristique outre de la gravité du sinistre, de la précarité et de l’instabilité de l’immeuble ;

Dès lors qu’en droit il n’est pas exigé que le vendeur, même non professionnel, ait connaissance de la nature du parasite, la mérule en l’espèce, de l’importance de ce vice et de sa gravité pour que soit établie sa mauvaise foi, la réalisation de travaux destinés à lutter contre les désordres, voire à les dissimuler, y suffit ;

Toutes les observations et constatations faites par H E conduisent à écarter l’hypothèse d’un développement récent, très rapide et insoupçonnable du champignon dans les conditions d’humidité découvertes par K L ;

Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a exclu toute bonne foi de la part des consorts X et les a déclarés entièrement responsables de la résolution de la vente et de ses conséquences ;

C’est à tort que les consorts X, se fondant sur l’obligation définie par l’article 1644 du code civil qui donne à la résolution un caractère rétroactif, opposent à K L l’impossibilité de restituer l’immeuble dans l’état où il l’a acheté ;

Les travaux effectués par l’acquéreur avant qu’il n’engage la procédure ont en effet tendu à la conservation et à la sauvegarde de l’immeuble et le privent d’autant moins de son droit à restitution que les réparations engagées ont trouvé leur cause dans le silence fautif des vendeurs sur la présence de phénomènes destructeurs de la charpente ;

Seule la perte de la maison aurait rendu impossible sa restitution en conséquence de la résolution de la vente ;

Sur les préjudices

À l’obligation de restituer l’immeuble correspond celle d’en restituer le prix, 800 000 francs, meubles compris, ainsi que les frais d’acquisition, 72 438, 34 francs;

S’y ajoutent, en application de l’article 1645 du code civil,

— non pas l’indemnisation d’un préjudice de jouissance sur la base mensuelle réclamée de 6 000 francs d’octobre 1999 à juillet 2005 ( date du jugement déféré ) et de la poursuite de ce préjudice jusqu’au 31 novembre 2006, à défaut de preuve de la réalité de ce préjudice, mais l’indemnisation d’une perte de chance de louer l’immeuble, soit 1 500 francs par mois pendant 85 mois ( 127 500 francs )

— et tous les frais et impenses supportés par K L dont il justifie l’étendue par les factures versées aux débats et exactement contrôlées par le tribunal, soit au total 67 722, 21 francs ;

Ainsi, par actualisation, les consorts X sont débiteurs d’une somme totale de 1 067 660, 55 francs, soit 162 763, 80 € ;

Aux 5 000 € mis à la charge des consorts X par le tribunal au titre de l’article 700 du code de procédure civile, doit s’ajouter en équité devant la cour une nouvelle indemnité au même titre de 8 000 € ;

Sur la responsabilité des notaires

L’action en responsabilité exercée par K L contre les notaires n’est que subsidiaire, au cas où la cour donnerait efficacité à la clause de non-garantie figurant dans l’acte rédigé par maître B avec l’assistance de maître C ;

En conséquence de l’exclusion de cette clause et des condamnations confirmées, sous réserve du bénéfice pour les débiteurs de l’article 802 du code civil, le recours contre les notaires est sans objet ;

Au demeurant, par des motifs parfaitement adaptés, le tribunal a rejeté toute demande de garantie formée contre les notaires ;

L’équité commande que, de même qu’en première instance, ceux-ci ne conservent pas la charge des frais hors dépens que l’action de K L les a conduits à exposer pour se faire assister devant la cour ;

PAR CES MOTIFS,

Sous réserve de son actualisation, confirme le jugement du 7 juillet 2005, sauf sur le montant du préjudice ;

L’actualisant et le réformant partiellement,

Condamne les quatre consorts X appelants, tous héritiers sous bénéfice d’inventaire, à payer à K L, en échange de la restitution de l’immeuble de Valmont la somme de 162 763, 80 euros tous préjudices confondus, et une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne K L à verser à chacun de la société civile professionnelle HAZARD-B & D, de maître M B et de maître N C une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les consorts X aux dépens ;

Admet la société civile professionnelle COLIN-VOINCHET-RADIGUET-ENAULT et la société civile professionnelle GALLIERE-LEJEUNE-MARCHAND-GRAY, avoués, au bénéfice du droit de recouvrement défini par l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT