Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 10 novembre 2021, n° 20/00993

TGI Rouen 24 décembre 2019

CA Rouen
Confirmation 10 novembre 2021

Arguments

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Rejeté
Incertitude juridique liée à la décision de préemption
La cour a estimé qu'il n'y avait pas d'insécurité juridique, car les conséquences d'une éventuelle annulation de la décision de préemption sont prévues par la loi.
Rejeté
Évaluation du prix du bien préempté
La cour a confirmé l'évaluation du juge de l'expropriation, considérant que le prix fixé était justifié par les éléments de comparaison et l'état du bien.
Rejeté
Demande de remboursement des frais de procédure
La cour a confirmé la condamnation de la commune à verser des frais de procédure aux intimés, considérant que la commune avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, 1re ch. civ., 10 nov. 2021, n° 20/00993
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	20/00993
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Rouen, EXPRO, 24 décembre 2019, N° 19/00019
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Edwige WITTRANT, président
Avocat(s) :	Isabelle ENARD-BAZIREHélène COLLIOU
Cabinet(s) :	SELARL EBC AVOCATSAXLAW
Parties :	Commune COMMUNE DE QUINCAMPOIX

Texte intégral

N° RG 20/00993 – N° Portalis DBV2-V-B7E-INX4

COUR D’APPEL DE ROUEN

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2021

EXPROPRIATION

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

Juge de l’expropriation de Rouen du 24 décembre 2019

APPELANTE – PARTIE EXPROPRIANTE :

COMMUNE DE QUINCAMPOIX

Hôtel de Ville

[…]

représentée et assistée par par M^e Stéphane SELEGNY de la Selarl AXLAW, avocat au barreau de Rouen

INTIMES – PARTIE EXPROPRIEES :

Madame H F épouse X

née le […] à QUINCAMPOIX

[…]

représentée et assistée par M^e Isabelle ENARD-BAZIRE de la Selarl EBC AVOCATS, avocat au barreau de Rouen, substitué par M^e Hélène COLLIOU

Madame J F épouse Y

née le […] à QUINCAMPOIX

[…]

représentée et assistée par M^e Isabelle ENARD-BAZIRE de la Selarl EBC AVOCATS, avocat au barreau de Rouen, substitué par M^e Hélène COLLIOU

Madame K F épouse Z

née le […] à ROUEN

[…]

représentée et assistée par M^e Isabelle ENARD-BAZIRE de la Selarl EBC AVOCATS, avocat au barreau de Rouen, substituée par M^e Hélène COLLIOU

Madame L F épouse A

née le […] à QUINCAMPOIX

[…]

représentée par M^e Isabelle ENARD-BAZIRE de la Selarl EBC AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

Monsieur M F

né le […] à QUINCAMPOIX

[…]

représenté par M^e Isabelle ENARD-BAZIRE de la Selarl EBC AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

EN PRESENCE DE :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

représenté par M. Jérôme GUINEL,inspecteur des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 août 2021 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente, en présence de M^me Jocelyne LABAYE, rapporteur

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Jocelyne LABAYE, conseillère

M. Jean-François MELLET, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me N O,

DEBATS :

A l’audience publique du 30 août 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 novembre 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me O, greffier.

* * * * *

La commune de Quincampoix a institué le droit de préemption urbain par délibération du 07 octobre 2013.

Un arrêté préfectoral du 1^er décembre 2016 a porté création de la Communauté de communes inter Caux Vexin, laquelle a, par délibération du 20 mars 2017, décidé d’instituer un droit de préemption urbain communautaire et a décidé de sa délégation aux communes l’ayant préalablement mis en 'uvre. La délégation de l’exercice du droit de préemption urbain a été acceptée par la commune de Quincampoix, le 17 juin 2017.

L’indivision F, composée de M^mes J F épouse Y, L F épouse A, H F épouse X, K F épouse Z et M. M F, est propriétaire d’une parcelle cadastrée section […], au […], d’une contenance totale de 65a 52ca.

L’indivision a souhaité diviser en deux cette parcelle, suivant le zonage retenu par le plan local d’urbanisme, à savoir un lot de 2 214 m², comportant la maison d’habitation et un bâtiment annexe, classé en zone UD et un lot de 4 355 m², comportant le reste de la parcelle, classé en zone UE.

Le 24 avril 2019, les consorts F ont signé une promesse de vente avec un promoteur immobilier pour le lot d’une superficie de 2 214 m², pour le prix de

300 000 euros.

Une déclaration d’intention d’aliéner (D.I.A.) a été adressée par le notaire chargé d’instrumentaliser la vente à la commune de Quincampoix, laquelle en a accusé réception le 15 mai 2019.

Une ZAC Coeur de Bourg avait été créée le 29 novembre 2018 à Quincampoix, comprenant dans son périmètre la parcelle, objet de la DIA, étant précisé que le surplus parcellaire de 4 355 m² est impacté par un emplacement réservé n°5 au plan local d’urbanisme de la commune, dans le but d’y créer une aire de stationnement. Le service Division Domaines a estimé par deux fois la valeur du terrain (estimation demandée pour 2 000 m²) à prélever sur la parcelle AK 57. Par avis émis le 30 août 2018, réitéré par avis du 3 juin 2019, l’estimation a été faite pour des montants de 180 000 euros en poursuite d’usage du bâti, ou de 250 000 euros en terrain à bâtir, hors coût de démolition du bâti.

Le délai de préemption était reporté au 05 août 2019 du fait de la demande de production de documents de la commune en date du 26 juin 2019.

Par lettre en date du 17 juillet 2019, le maire de la commune de Quincampoix a notifié aux membres de l’indivision F la délibération en date du 12 juillet 2019 par laquelle le conseil municipal a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur le bien concerné, pour un prix de 250 000 euros.

Par un courrier recommandé avec avis de réception en date du 23 août 2019, les consorts F ont exercé un recours gracieux contre la délibération du 12 juillet 2019 de la commune et la décision de préemption du 17 juillet 2019, pour erreur de droit et erreur manifeste d’appréciation.

Par deux lettres recommandées du conseil des consorts F datées du 26 août 2019 et reçues le 29 août 2019, la commune de Quincampoix était informée du refus des consorts F de vendre au prix de 250 000 euros et était mise en demeure d’avoir à acquérir la partie restante de la parcelle AK 57, en application du droit de délaissement.

Par lettre recommandée reçue le 12 septembre 2019, la commune de Quincampoix, au visa de l’article R 213 -11 du code de l’urbanisme et de l’article R 311- 9 du code de l’expropriation, a saisi le juge de l’expropriation de la Seine-Maritime en vue de la fixation judiciaire du prix du bien préempté. A sa saisine, était joint le mémoire d’offres, notifié régulièrement avec cette saisine, à l’ensemble des consorts F. Une somme de 37 500 euros était consignée le 23 septembre 2019 par la commune.

Devant le juge de l’expropriation, la commune de Quincampoix a sollicité le sursis à statuer compte tenu de l’existence du recours gracieux des consorts F à l’encontre de la décision de préemption, subsidiairement, elle maintenait son offre de 250 000 euros.

Les consorts F sollicitaient 300 000 euros pour le prix de vente de leur propriété, outre 15 000 euros pour les frais de négociation, 6 000 euros pour les frais de vente et une indemnité de remploi de 15 000 euros.

Le commissaire du Gouvernement parvenait à un total de 351 250 euros : prix du bien 290 000 euros dont 125 000 euros pour un lot de terrain à bâtir et

165 000 euros pour une maison à réhabiliter, frais de négociation de 15 000 euros, indemnité de remploi de 46 250 euros.

Par jugement du 24 décembre 2019, après transport sur les lieux, le juge de l’expropriation de la Seine-Maritime a :

— déclaré recevable la saisine de la juridiction de l’expropriation par le maire de la commune de Quincampoix,

— débouté la commune de sa demande de sursis à statuer,

— fixé à la somme de 297 000 euros le prix de vente du bien préempté par la commune de Quincampoix, situé […], couvrant 2 214 m², […], et nouvellement, […],

— dit qu’à ce prix s’ajoutera la somme de 15 000 euros, pour les frais de négociation prévus dans la promesse de vente, objet de la déclaration d’intention d’aliéner,

— débouté les consorts F de leur demande en paiement d’indemnités accessoires,

— condamné la commune de Quincampoix à payer aux consorts F une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de première instance.

Le recours gracieux des consorts F à l’encontre de la décision de préemption a été implicitement rejeté le 30 octobre 2019, compte tenu du silence gardé pendant plus de deux mois par le maire de la commune de Quincampoix, en application de l’article L.231-4 du code des relations entre le public et l’administration. Par requête introductive d’instance enregistrée le 26 décembre 2019, les consorts F ont saisi le tribunal administratif de Rouen.

La commune de Quincampoix, représentée par son maire, a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe en date du 26 février 2020.

***

Par conclusions du 26 mai 2020 notifiées par le greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 11 février 2021, la commune de Quincampoix (ci-après la commune) demande à la cour, au visa des articles l’article 378 du code de procédure civile, R 211-6 du code de l’expropriation, L 213-4 du code de l’urbanisme et R 322-5 du code de l’expropriation, de :

à titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de sursis à statuer,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’issue définitive de la procédure de contestation de la décision de préemption initiée devant le tribunal administratif de Rouen (affaire n°1904640-2),

subsidiairement, de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande de paiement des consorts F de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de première instance,

* l’a condamnée à payer aux consorts F la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance,

* fixé le prix du bien préempté à la somme de 297 000 euros,

en conséquence,

— fixer le prix de vente du bien préempté à la somme de 250 000 euros aux lieu et place de la somme de 297 000 euros retenue par le juge de l’expropriation,

— condamner solidairement les consorts F à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance,

— condamner solidairement les consorts F à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure d’appel,

— débouter les consorts F de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions du 23 juin 2020 notifiées par le greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du même jour, les consorts F demandent à la cour, au visa des articles L 213-4 du code de l’urbanisme et R 322-5 du code de l’expropriation, de :

à titre principal,

— constater l’absence d’habilitation pour ester en justice du maire de la commune de Quincampoix, dans le cadre de la présente procédure en appel,

en conséquence,

— déclarer irrecevable la requête en appel de la commune de Quincampoix,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement du juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Rouen en date du 24 décembre 2019 en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— rejeter la demande de sursis à statuer de la commune de Quincampoix,

— rejeter la requête en appel de la commune de Quincampoix,

— condamner la commune de Quincampoix au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune de Quincampoix au paiement des entiers frais et dépens de l’instance.

Par mémoire du 20 août 2020, notifié par le greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du même jour, le commissaire du Gouvernement a sollicité le rejet des conclusions présentées par la commune de Quincampoix dans son mémoire en appel et la fixation du prix de la parcelle objet de la déclaration d’aliéner à 297 000 euros.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

Les intimés concluent au défaut de qualité pour agir du maire de la commune de Quincampoix dans la présente instance, en l’absence de production de la délibération d’habilitation à ester en justice donnée par le conseil municipal pour la procédure en appel.

La commune produit la délibération du conseil municipal en date du 12 juillet 2019, décidant de l’acquisition par voie de préemption du bien, objet de la déclaration d’intention d’aliéner des consorts F pour un prix de 250 000 euros (article 1), prévoyant, en cas de refus du vendeur de céder le bien au prix proposé, la saisine de la juridiction compétente en matière d’expropriation pour voir fixer le prix de la cession (article 3) et autorisant le maire ou son représentant désigné, à signer toutes pièces utiles (article 6).

La saisine de la juridiction pour voir fixer le prix inclut nécessairement la possibilité de faire appel de la décision du juge de l’expropriation pour voir fixer les prix au montant délibéré en conseil municipal, étant précisé qu’a été produit devant le premier juge la délibération du conseil municipal en date du 07 avril 2014, dans laquelle apparaissait l’approbation à l’unanimité des membres présents, de la délégation numéro 15, permettant au maire, pendant la durée de son mandat, d’intenter au nom de la commune les actions en justice dans les cas définis par le conseil municipal, cette délibération n’est pas produit en appel mais n’est pas contestée par les intimés.

Les intimés seront déboutés de leur fin de non-recevoir, l’appel étant recevable.

Sur le sursis à statuer

La commune souligne que la décision d’expropriation n’est pas définitive du fait d’un recours, contre le droit de préemption et le droit de délaissement, il existerait une situation d’incertitude juridique inextricable en cas d’annulation, par le tribunal administratif, de la décision de préemption après le transfert de propriété. Elle sollicite à nouveau un sursis à statuer jusqu’à ce que :

— soit les coïndivisaires F et chacun d’entre eux aient renoncé à leurs action et instance pendante devant le tribunal administratif, et qu’ainsi toute insécurité juridique soit levée,

— soit dans l’attente de toute décision des juridictions administratives ayant autorité de la chose jugée statuant sur ledit recours.

Les intimés estiment que le rejet de la demande de sursis à statuer par le juge de l’expropriation est à confirmer. Ils remarquent que la commune opère des confusions en visant une décision d’expropriation qui n’existe pas en l’espèce, ainsi que la demande de délaissement qui est une procédure totalement distincte. Ils rappellent que les conséquences d’une éventuelle annulation de la décision de préemption intervenue soit avant le transfert de propriété, soit après ce transfert, est prévue, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, par les articles L 213-8 et L 213-11-1 du code de l’urbanisme.

Comme justement exposé par le premier juge, la situation juridique qui découlerait d’une annulation de la décision de préemption intervenue soit avant le transfert de propriété, soit après ce transfert, est expressément prévue, depuis la loi Alur de 2014, par les articles L 213-8 et L 213-11-1 du code de l’urbanisme. Il n’y a donc aucune insécurité juridique et le rejet de la demande de sursis à statuer sera confirmé.

Sur le fond

La commune fait valoir que la parcelle en question est située au sein du périmètre stratégique de la ZAC avec des enjeux futurs de densification du développement commercial du centre bourg, de maîtrise de l’urbanisation et de requalification de l’entrée de ville, que la cession du bien concerné à un tiers pourrait nuire à la réalisation d’un aménagement global dans le cadre de l’élaboration du dossier de réalisation de la ZAC. L’appelante s’étonne de la décision prise par le juge de l’expropriation qui a retenu, pour le terrain à bâtir, un prix au mètre carré de

125 euros, et, pour la maison, un prix moyen au mètre carré de 2 100 euros, là où l’expert retenait un prix moyen de 1 923 euros, le commissaire du gouvernement, un prix moyen de 2 000 euros, et le service des domaines une valeur 1 538,46 euros le mètre carré. Compte tenu de l’état de l’immeuble et de sa vétusté, et en référence à l’estimation de la Division Domaines, il doit être retenu une valeur globale de

250 000 euros selon l’appelante.

Les consorts F arguent de l’irrégularité de la consultation initiale des services fiscaux, laquelle porte sur la vente d’une parcelle de 2 000 m² seulement et rappellent que la parcelle concernée a une contenance de 2 214 m², que la maison a été construite en 1954 et non en 1995. Ils ajoutent que l’avis des domaines mentionne que la maison d’habitation présenterait une surface habitable de 80 m alors que selon l’expertise qu’ils ont fait réaliser par un expert judiciaire, M. G, la surface habitable est de 117 m². Ils contestent les références prises par le pôle d’évaluation domanial parce que, soit il s’agit de biens possédant des classements de droit urbain différent (soit Aa et UT) alors que le bien est zone UD, soit il s’agit de ventes intervenues à Préaux ou à Isneauville, ou encore dans des communes différentes.

Les intimés concluent à une évaluation tripartite : la maison d’habitation, les deux terrains à bâtir soit, selon leur expert, 160 000 euros (1 923 euros le m²),

100 000 euros (100 euros le m²), 44 000 euros (120 euros le m²) = 304 000 euros. Ils donnent des éléments de référence. Ils évoquent des ventes de parcelles en 2017 par la commune pour 2 589 euros le m² en zone UD et une vente entre tiers à

2 380 euros le m² dune parcelle en centre ville, parcelles proches de la leur. Ils considèrent qu’en conséquence, leur demande de fixer le prix de vente à

300 000 euros n’était absolument pas disproportionnée et se situait au contraire, dans la fourchette basse des prix du marché et sollicitent la confirmation du jugement.

Le commissaire du Gouvernement remarque qu’il n’existe plus de contestation sur la surface habitable de la maison, estimée à 117m² et la surface du terrain évalué à 2 214 m² mais que la contestation persiste dans la méthode d’évaluation :

— soit ce que propose la commune, une évaluation de la parcelle en nature de terrain à bâtir sur grande surface, soit 125 euros le m² pour une surface de 2 214m²,

— soit ce que proposent les consorts F et ce qu’a retenu le juge de l’expropriation

une double méthode cumulée d’évaluation : d’une part, en nature de maison en terrain intégré (1 214m²) avec application d’un coefficient minorateur pour vétusté de 30 % et, d’autre part, pour la partie restante du terrain (1 000m²), en nature de terrain à bâtir, l’ensemble des deux lots déterminant un prix de 297 000 euros, soit un prix moyen global de 134 euros le m² pour 2 214m². Selon le commissaire du Gouvernement la méthode consistant à subdiviser en deux lots le bien à évaluer semble la plus adéquate.

Par comparaison et sur la base des transactions opérées dans le secteur de Quincampoix, le commissaire du Gouvernement, au regard de la valeur moyenne observée à 2 127 euros le m², d’une part, et de la situation géographique du bien objet du litige, d’autre part, propose que la valeur soit arbitrée à 2 100 euros le m², ce qui correspondant à l’évaluation du juge de première instance.

[…] est située à Quincampoix, […], en centre ville. Elle se trouve intégrée dans la délimitation de la ZAC C’ur de Bourg, créée par la municipalité de Quincampoix depuis le 29 novembre 2018.

Initialement de 6 569 m², suite à la division cadastrale opérée à la demande des consorts F en mai 2019, ont été créés deux lots, un lot d’une superficie de

2 214 m², sur lequel sont édifiées une maison d’habitation ainsi qu’une ancienne étable, qui a fait l’objet du droit de préemption, un deuxième lot, de 4 355 m² qui se trouve impacté par un emplacement réservé au profit de la commune.

À la date de référence non contestée du 29 novembre 2018, le lot édifié de la maison était classé au plan local d’urbanisme de la commune en zone UD, et le lot résiduel de terrain, en zone UE, le tout dans le périmètre de la ZAC, la zone UD étant une zone urbaine à vocation principale d’habitat et d’équipements de densité forte.

Comme remarqué par le commissaire du Gouvernement, il n’existe plus de contestation sur la surface habitable de la maison, estimée à 117m² et la surface du terrain évaluée à 2.214 m².

La maison a été construite en 1995, selon l’avis de la Divisions Domaines ; toutefois, l’expert, M. G, l’expert des expropriés, situe la construction en 1954.

Le service des domaines a émis un avis le 30 août 2018, réitéré par avis du 3 juin 2019 qui a

reconduit la première estimation, relatif à une maison de surface habitable de 80 m² avec 2 000 m² de jardin. Il a conclu à une valeur en l’état avec le bâti de

180 000 euros, (180 000 : 80 = 2 250 '/m²) à une seconde valeur en terrain à bâtir de 250 000 euros, en terrain libre et nu, ne tenant pas compte du coût des démolitions (250 000 : 2 000 = 125 '/m²).

Les éléments de comparaison retenus par le service sont :

— trois maisons vendues avec grands terrains à Quincampoix, terrains entre 1 100 m² et 2 103 m², surface de bâti entre 75 et 90 m², pour un prix au m² entre

1 837,50 (maison construite en 1800) et 1 093,33 euros

— sept grands terrains à bâtir, situés à Quincampoix, Isneauville (commune limitrophe) et Préaux, de surface entre 1 544 m² et 2 258 m², pour un prix se situant entre 74,48 et 131,05 euros le m².

En l’espèce, la maison comporte deux niveaux sur sous-sol partiel avec un grenier aménagé de 36 m² et une cave de 3 m². Le transport sur les lieux a confirmé la surface de 117 m² du bâti, comme relevé par l’expert des expropriés. L’immeuble est évalué en assez bon état, ce qu’a confirmé le juge de l’expropriation lors de sa visite de lieux, mais la chaudière d’une vingtaine d’années est à remplacer, de même que la cuisine et la salle de bain selon M. G. L’électricité est ancienne, la maison est équipée de double-vitrage et de volets roulants. L’expert G conclut à une vétusté de l’ordre de 30 % qu’a retenu le juge de l’expropriation. Existent également sur le terrain : une dépendance de 45 m² au sol, ancienne étable, en état de vétusté, à démolir, ainsi qu’un petit chenil.

L’expert a retenu comme éléments de comparaison :

— sept ventes de maisons pour la période 2016-2017, pour des valeurs se situant entre 208 700 et 263 450 euros pour des maisons de surfaces comprises entre 110 et 148 m², pour une valeur moyenne arrondie à 1 923 euros le m² (1 922,86 euros),

— pour les terrains à bâtir, l’expert G retient diverses évaluations : une côte des valeurs immobilières des Éditions Callon (entre 100 et 160 euros le m² dans le secteur, de 98 à 177 euros pour Darnétal, de 165 à 269 euros pour les plateaux nord de Rouen), évaluations de la Safer pour Quincampoix (92 euros du m²), fichier des notaires, pour des ventes 2016-2018 à Quincampoix, Isneauville : terrains entre 522 et 1171 m², vendus pour un prix compris entre 74 euros le m² et 160 euros le m² soit en moyenne un peu plus de 129 euros le m² (129,33 euros).

Il sera noté que l’expert, M. G, prend en compte des ventes situées en dehors de la commune de Quincampoix, alors que les expropriés contestent les évaluations hors commune du service des domaines.

Divisant la propriété en plusieurs lots, l’expert des expropriés aboutit à des valeurs de :

— maison et 700 m² de terrain : (1 923 euros – 30 % ) x 117 m² = 157 482 euros arrondis à 160 000 euros,

— terrains à bâtir : 129 euros -20 % (réseaux proches mais non raccordés) = arrondis à 100 euros

1 – 1^er terrain de 1 000 m² x 100 euros = 100 000 euros

2 – 2^e terrain de petite surface : 120 euros x 370 m² = 44 400 arrondis à

44 000 euros

3 – terrain restant, de grande surface : (100 euros – 20 %) x 4500 m² = 360 000 euros (non compris dans le droit de préemption).

Enfin, le commissaire du Gouvernement, sur la base des transactions opérées dans le secteur de Quincampoix, propose que la valeur soit arbitrée à 2 100 euros le m² suivant des termes de comparaison situés à Quincampoix (certaines ventes dans la même zone que celles citées par M. G, […], […]

— terrains seuls entre 531 et 848 m², pour des prix entre 121,46 euros et 172,32 euros du m², la valeur variant notamment selon que le terrain est ou non viabilisé,

— grands terrains à Isneauville : entre 2 301 m² à 104,06 euros le m² et 3799 m² à 105,38 ' le m²

— valeur de la maison avec terrain intégré : neuf termes de comparaison avec des maisons construites entre 1800 et 1975, des terrains entre 385 et 2 301 m² (dont deux déjà retenus par le service des domaines), prix au m² entre 1 837,50 euros et 2 641,51 euros, une moyenne inférieure à 2 000 euros, le commissaire du Gouvernement retenant une valeur moyenne observée à 2 127 euros le m², et, compte tenu de la situation géographique du bien objet du litige, une valeur de 2 100 euros.

La méthode consistant à subdiviser en deux lots le bien à évaluer, retenue par le premier juge, est la plus adéquate. Il résulte en effet de l’analyse du commissaire du Gouvernement et des transactions sur terrains à bâtir qu’il existe un marché sur la commune de Quincampoix pour des surfaces inférieures à 1 000 m², en nature de terrains viabilisés prêts à bâtir. Le premier juge a donc justement séparé

— l’évaluation de la maison, terrain intégré de 1 214 m² d’une part, les évaluations produites étant entre 1 837,50 et 2 127 euros (voire 2 250 euros pour les domaines si l’évaluation porte sur une maison de 80 m²) en tenant compte d’un coefficient de vétusté mais de sa situation en plein centre ville,

— et l’évaluation du reste du terrain, 1 000 m², d’autre part, les valeurs produites étant comprises entre 121 euros et 172 euros/m² selon le commissaire du gouvernement, entre 92 euros et 160 euros selon le rapport G, avec une moyenne de 129 euros, 125 euros pour le service des domaines.

Au vu des ces divers éléments, le jugement, qui a fixé l’indemnité à :

—  117 m² x (2 100 euros – 30 % = 1.470 euros) = 171 990 arrondis à 172 000 euros

—  1 000 m² x 125 euros = 125 000 euros

soit un total de 297 000 euros, sera confirmé.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement sur la fixation des frais de négociation à 15 000 euros, mis à la charge de la commune, le rejet des demandes d’indemnités accessoires, notamment de réemploi, ne sont pas contestées.

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance, en cause d’appel. La commune de Quincampoix qui succombe, supportera les dépens de la procédure d’appel et versera une indemnité de procédure aux consorts F que l’équité commande de fixer à 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Rejette le moyen tiré de la fin de non-recevoir relative au pouvoir du maire de la commune,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la commune de Quincampoix à verser à M^mes J F épouse Y, L F épouse A, H F épouse X, K F épouse Z et M. M F la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

Condamne la commune de Quincampoix aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, La présidente,