N° RG 18/01661 – N° Portalis DBV2-V-B7C-H2HA

COUR D’APPEL DE ROUEN

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 MARS 2021

EXPROPRIATION

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Ordonnance du juge de l’expropriation d’EVREUX du 16 mars 2018

APPELANTS – PARTIES EXPROPRIEES

Madame Z B de X épouse D

née le […] à Paris

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent Mosquet de la Selarl Lexavoué Normandie, avocat au barreau de Rouen

Madame A B de X épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent Mosquet de la Selarl Lexavoué Normandie, avocat au barreau de Rouen

Madame E B de X

née le […] à Paris

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent Mosquet de la Selarl Lexavoué Normandie, avocat au barreau de Rouen

Monsieur F B de X

né le […] à Paris

[…]

[…]

représenté par M^e Vincent Mosquet de la Selarl Lexavoué Normandie, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE – PARTIE EXPROPRIANTE

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée et assisté par M^e Michel Baron, avocat au barreau de l’Eure

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques

France Domaine, […]

[…]

représenté par M^me Sylvie Bréhard, inspectrice des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 7 décembre 2020 sans opposition des avocats devant M. François BERNARD, conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Juliette TILLIEZ, conseillère

M. François BERNARD, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me G H,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCE :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. François BERNARD, conseiller

M. Jean-François MELLET, conseiller

DEBATS :

A l’audience publique du 7 décembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 mars 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier.

*

* *

Mesdames Z, A, E B de X et monsieur F B de X sont propriétaires indivis de deux parcelles cadastrées Section D 563 et 565, situées sur la commune de VEXIN-SUR-EPTE.

La commune de VEXIN-SUR-EPTE avait pour projet la création d’un groupe scolaire comprenant :

— la construction de deux bâtiments reliés par une verrière constituant le groupe scolaire,

— la création d’une voie nouvelle permettant l’accès au parc de stationnement, aux équipements sportifs et à la parcelle D563. Elle a saisi le préfet de l’Eure afin que cette création soit déclarée d’utilité publique. L’enquête publique préalable s’est déroulée du 24 avril au 24 mai 2017.

Par arrêté préfectoral du 3 juillet 2017, le projet a été déclaré d’utilité publique. Par arrêté préfectoral du 4 juillet 2017, les parcelles nécessaires à la création du groupe scolaire appartenant aux consorts B de X ont été déclarées cessibles au profit de la commune soit la parcelle D565 en sa totalité quant à l’emprise, d’une superficie de 80 m², et partie de la parcelle D563 d’une surface totale de 39 715 m² dans la limite d’une emprise de

4 590 m² soit une expropriation totale de 4 670 m².

L’ordonnance d’expropriation en date du 21 juillet 2017 rendue par le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de l’Eure a transféré la propriété des parcelles concernées à la commune de VEXIN-SUR-EPTE. Les offres d’indemnité d’expropriation ont été notifiées aux consorts B de X, le 3 novembre 2016, pour un montant de 91 646 euros, conformément à l’avis du Domaine sur la valeur vénale des propriétés. Les consorts B de X ont sollicité la fixation des indemnités à hauteur de 141 000 euros par lettre du 8 septembre 2017. A défaut d’accord amiable dans le délai d’un mois à compter de la notification des offres de l’expropriant, la commune de VEXIN-SUR-EPTE a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités dues.

Par jugement du 16 mars 2018, le juge de l’expropriation de l’Eure a, dans l’affaire opposant

la commune de VEXIN-SUR-EPTE aux consorts B de X, en présence du commissaire du Gouvernement :

— fixé à la somme totale de 89 617 euros l’indemnité revenant à monsieur F B de X, madame E B de X, épouse C, madame A B de X, épouse Y, madame Z B de X, épouse D en leur qualité de propriétaires indivis des parcelles cadastrées section D 563 et D 565 situées sur le territoire de la commune de VEXIN-SUR-EPTE,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

— dit que la commune de VEXIN-SUR-EPTE supporterait les dépens.

Par déclaration électronique du 16 avril 2018, monsieur F B de X, madame E B de X, épouse C, madame A B de X, épouse Y, madame Z B de X, épouse D ont formé appel.

Par conclusions reçues le 12 juillet 2018, portant en annexe les pièces utiles, et notifiées par le greffe par lettre recommandée le 24 août 2018 avec avis de réception signés les 25 et 28 août 2018 à la commune et au commissaire du Gouvernement, les consorts B de X demandent à la cour d’appel au visa des articles L.322-1 et suivants du code de l’expropriation, de :

— réformer le jugement rendu par le juge de l’expropriation de l’Eure du 16 mars 2018,

— fixer à la somme de 252 301,46 euros ou subsidiairement à la somme de

219 054,76 euros l’indemnité revenant à l’indivision B de X pour l’expropriation des immeubles cadastrés section D563 et D565 d’une surface d’emprise de 4.670 m² situés à VEXIN-SUR-EPTE,

— condamner la commune de VEXIN-SUR-EPTE à verser à l’indivision B de X la somme de 316 125 euros à titre d’indemnité de dépréciation du surplus de la parcelle D 563,

— condamner la commune de VEXIN-SUR-EPTE à leur verser une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et une somme de 2 500 euros au titre des mêmes dispositions en cause d’appel,

— condamner la commune de VEXIN-SUR-EPTE aux dépens.

Les consorts B de X rappellent les dispositions des articles L 321-1, L 322-2, L 322-3, L 322-4 et L 322-6 du code de l’expropriation et qu’il s’agit de distinguer trois natures de parcelles :

— l’emplacement réservé d’une superficie de 638 m² pour laquelle le juge a retenu un prix de 70 euros le m², alors qu’ils demandent un prix de 105,26 euros le m²,

— l’emprise en zone Ue de 2 017 m² pour laquelle le juge a retenu un prix de

17 euros le m², alors qu’ils demandent un prix de 50 euros le m²,

— l’emprise en zone A pour laquelle le juge a retenu un prix de 0,80 euros le m², alors qu’ils demandent un prix de 30 euros le m² à tout le moins de 15 euros le m², le calcul de l’indemnité de remploi découlant de l’application des pourcentages respectifs de 20 %, 15 %, 10 % sur les seuils de 5 000 euros,

15 000 euros, de 15 000 à 80 561 euros des valeurs retenues.

S’agissant de l’emplacement réservé en zone Ua du plan local d’urbanisme, ils font valoir qu’en application de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, il doit être qualifié de terrain à bâtir. Ils contestent ensuite les termes de comparaison et les déclarations d’intention d’aliéner, produites par la commune de VEXIN-SUR-EPTE et se fondent sur une transaction immobilière en date du 17 septembre 2016, concernant la vente de la parcelle cadastrée D697 d’une superficie de 494 m², située rue du West à VEXIN-SUR-EPTE, pour solliciter la fixation de l’indemnité de dépossession foncière au prix retenu pour cette négociation soit la somme de 105,26 € par m².

Concernant la valorisation de l’emprise en zone Ue, ils soutiennent que la valeur de cette parcelle classée en zone Ue ne peut être inférieure à 50 euros par m² compte tenu de la valeur d’un terrain à bâtir en zone Ua à hauteur de 105,26 € par m² telle que réclamée. Ils ajoutent que le maire de la commune leur avait transmis le 13 février 2017, une offre d’indemnisation calculée sur la base de 30 euros par m² de la surface d’emprise totale qui comprenait donc la partie de l’emprise en zone Ue et qu’ainsi, une somme moindre ne peut être retenue.

Concernant la valorisation de l’emprise en zone A, les consorts B de X exposent que cette superficie doit être qualifiée de terrain à bâtir dès lors que la jurisprudence s’oppose à ce qu’un ensemble d’un seul tenant soit qualifié pour partie comme terrain à bâtir et pour partie comme terrain agricole ; que la partie de l’emprise classée en zone A du plan local d’urbanisme forme une unité foncière avec les parties d’emprise classées en zone Ua et Ue ; que la partie de l’emprise classée en zone Ua doit être considérée comme étant raccordée aux réseaux, au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation ce qui correspond à la classification revendiquée.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que l’emprise située en zone A bénéficie d’une situation privilégiée puisque cette dernière se situe dans le centre de la commune, à proximité des habitations, de l’école, de la mairie et des commerces et doit en conséquence bénéficier d’une valorisation plus élevée que l’appréciation qui en a été faite.

Concernant l’indemnité de dépréciation des terrains amputés par l’emprise et pour lesquels ils réclament la somme de 9 euros le m² sur 65 125 m² soit la somme de 316 125 euros, ils maintiennent que l’expropriation de la parcelle D565 et pour partie de la parcelle D563 revient à priver ces parcelles formant une unité foncière du large accès direct dont elles bénéficiaient sur la rue d’Aval. Ils précisent à cet égard que les parcelles ne sont pas desservies, contrairement à ce qu’indique la commune par l’allée des Tilleuls, dès lors que cette allée ne fait pas partie de la voirie communale et n’est pas un chemin rural.

Par conclusions reçues au greffe le 1^er octobre 2018 puis le 8 octobre 2018 (conclusions n°2), comprenant en annexe les pièces utiles, et notifiées par le greffe par lettre recommandée le 16 octobre 2018 à chacun des consorts B de X et au commissaire du Gouvernement, avec avis de réception signés le 17 octobre 2018, la commune de VEXIN-SUR-EPTE demande à la cour d’appel de :

— déclarer les consorts B de X mal fondés en leur appel contre le jugement rendu le 16 mars 2018,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* fixé à 89 617 euros, toutes causes de préjudices confondues, l’indemnité revenant à l’indivision B de X pour l’expropriation des immeubles cadastrés section D563 et 565 d’une superficie de 4670 m² situés à VEXIN-SUR-EPTE,

* débouté les consorts B de X de toutes leurs demandes visant à l’octroi d’indemnités supérieures à ce montant, pour les parcelles expropriées,

* débouté les consorts B de X de leur demande visant à l’indemnisation de la dépréciation du surplus de la parcelle D563, ainsi qu’à leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement monsieur F B de X, madame E B de X, épouse C, madame A B de X, épouse Y, madame Z B de X, épouse D à payer à la commune de VEXIN-SUR-EPTE la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de VEXIN-SUR-EPTE maintient que la valeur moyenne d’un terrain à bâtir est de 70 euros par m² compte tenu des transactions immobilières constatées sur le territoire des communes déléguées faisant aujourd’hui partie de la commune de VEXIN-SUR-EPTE.

Concernant la valorisation de l’emprise en zone Ue, elle se fonde notamment sur des termes de comparaison relatifs à des cessions de terrains en zones d’activités pour solliciter la confirmation de la fixation de l’indemnité à

17 euros par m².

Concernant la valorisation de l’emprise en zone A, la commune de VEXIN-SUR-EPTE, après avoir indiqué que la qualification de terrain à bâtir était sans incidence sur la valorisation des parcelles expropriées, retient une valorisation de 0,80 euros par m² à la date de référence pour la parcelle D563, située en secteur agricole.

Concernant l’indemnité de dépréciation du surplus, elle explique que les herbages non concernés par l’expropriation n’ont jamais été desservis par la rue d’Aval ; qu’ils bénéficient d’une desserte au nord et à l’est, notamment par la voie de l’allée des Tilleuls ; qu’en toute hypothèse, les herbages n’ayant été amputés que de 5 % de leur superficie totale, ils demeurent exploitables en l’état.

Par conclusions reçues au greffe le 11 octobre 2018, assorties des pièces utiles, notifiées par le greffe le 16 octobre 2018 à chacun des consorts B de X et à la commune de VEXIN-SUR-EPTE, le commissaire du Gouvernement demande à la cour d’appel, en application des articles R.212-1, R.311-24 et R.311-16 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de rejeter les conclusions présentées par les consorts dans son mémoire en appel du 24 août 2018 et de fixer l’indemnisation totale qui est due à la somme de 89 617 euros.

Il se fonde en premier lieu sur des termes de comparaison pris entre le 27 avril 2017 et le 29 mars 2018 pour indiquer que la valeur moyenne des terrains à bâtir s’élève à 65 euros par m². Il maintient en second lieu les termes de comparaison présentés devant le juge de l’expropriation permettant d’évaluer la valorisation de l’emprise en zone Ue sur la base de 17 € par m².

Il conteste la qualification de terrain à bâtir pour l’emprise située en zone A compte tenu de son classement au document d’urbanisme d’une part et de l’insuffisance des réseaux la desservant d’autre part. Il ajoute que selon les dernières statistiques publiées par le ministère de l’agriculture pour 2017, les terres agricoles louées dans le département de l’Eure se sont vendues au prix moyen de 8 050 euros par hectare. Il en conclut que l’emprise située en zone A a été à juste titre valorisée sur la base de 0,80 euros par m². Il affirme par ailleurs que les herbages ne sont amputés que de 5 % de leur superficie et demeurent exploitables. Il conclut de l’ensemble de ces éléments que les appelants n’apportent aucun nouvel élément de nature à réformer le jugement du 16 mars 2018 et que l’indemnisation doit être maintenue au montant alloué par le juge.

Chacun des consorts B de X, la commune de VEXIN-SUR-EPTE et le commissaire du Gouvernement ont été convoqués, par lettres recommandées avec avis de réception, à l’audience fixée au 25 mars 2020, puis sur renvoi, à l’audience du 7 décembre 2020, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré pour la décision être prononcée ce jour.

MOTIFS

Sur l’indemnisation principale de dépossession

Attendu que l’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que 'Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.'; que l’article L 321-3 du dit code précise que 'Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.' ;

Attendu que s’agissant de l’évaluation, l’article L 322-1 du dit code ajoute que 'Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.'; que selon l’article L 322-2, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique …' ;

1- Sur l’emplacement réservé en zone Ua d’une superficie de 638 m²

Attendu que considérant en premier lieu que le débat sur la qualification de terrain à bâtir était peu utile, le premier juge a écarté la seule référence produite par les consorts B de X, la vente d’une parcelle en date du 19 septembre 2016 en ce que les propriétés ne sont pas comparables entre ce terrain à bâtir situé dans un lotissement de trois lots homogènes permettant à deux maisons d’habitation d’avoir une façade sur rue avec jardin et la parcelle des consorts B de X présentant une façade de plaine sur rue d’une dizaine de mètres de large sur soixante mètres de long environ ;

Attendu que les appelants défendent la valeur du terrain à bâtir demandée, la référence visée leur permettant d’aboutir à l’identique à la valeur de

105,26 euros le m² ;

Attendu que la liste des ventes immobilières produites par la commune de VEXIN-SUR-EPTE est inexploitable à défaut de précisions sur les caractéristiques des biens vendus, les valeurs au m² pouvant être de 36 euros le m² ou de 225 euros le m² sans élément utile à l’appréciation du bien des consorts B de X ;

Attendu que le commissaire du Gouvernement justifie de quatre ventes réalisées entre le 27 avril 2017 et le 29 mars 2018 de terrains d’une superficie plus importante, comprise entre 945 m² et 1518 m², critère de nature à majorer le prix, moyennant des valeurs de 50,93 euros le m² à 72,46 euros le m² ;

Attendu que la parcelle des consorts B de X est certes plus grande que la propriété négociée en 2016 de 144 m² ; qu’elle présente toutefois un intérêt moindre pour la construction d’une maison d’habitation en raison de sa configuration, telle que décrite par le premier juge ; qu’en effet, elle est longue sur une largeur de 10 mètres limitant considérablement les perspectives de construction et alors qu’il s’agirait en outre d’intégrer les conditions d’orientation de l’immeuble à construire, les difficultés liées à l’environnement (proximité des autres propriétés, de la végétation, des réseaux et autres ; que dans ce contexte, le prix retenu par le premier juge situé en haut de la fourchette évoquée ci-dessus est parfaitement adapté et justifié ;

2- Sur l’emprise en zone Ue d’une superficie de 2 017 m²

Attendu que les consorts B de X espèrent bénéficier d’un prix moitié moins important que la valeur sollicitée au titre de l’emplacement réservé en zone Ua ; que le commissaire du Gouvernement relève que la zone Ue correspond à la zone urbaine destinée aux constructions et installations nécessaires aux services d’intérêt collectif de sorte que la référence à la valeur d’un terrain à bâtir n’est pas pertinente ; que les quatre éléments de référence proposés, concernant des villes proches comme Vernon visent une valeur de l’ordre d e 1 5 , 6 0 e u r o s a u m a x i m u m p o u r d e s t e r r a i n s c o m p r i s e n t r e 2 0 5 0 m ² à SAINT-AUBIN-SUR-GAILLON (15,60 €) et 17 340 m² à VIRONVAY

(15 euros) ;

Attendu que les consorts B de X d’une part, la commune d’autre part ne produisent aucune pièce sur ce point ; qu’au regard des productions soumises par le commissaire du Gouvernement, la valeur retenue par le premier juge est juste ;

3- Sur l’emprise en zone A d’une superficie de 2 015 m²

Attendu qu’en l’absence d’éléments versés aux débats par les appelants pour soutenir une majoration de l’indemnisation, alors que le commissaire du Gouvernement expose les références utiles ayant conduit le premier juge à retenir une valeur de 0,80 euros le m², la demande des consorts B de X ne pourra prospérer ;

Attendu qu’en définitive, le jugement entrepris est confirmé de ces chefs ;

Sur l’indemnité de remploi

Attendu que faute de remise en cause en appel des évaluations retenues par le premier juge au titre de l’indemnité principale, l’indemnité de remploi est confirmée ;

Sur l’indemnité de dépréciation des terrains amputés

Attendu que les terrains restant la propriété des consorts B de X sont des prés pour une superficie de 35 125 m² au lieu de

39 795 m² initialement ; que ces derniers demandent une indemnisation au titre de la perte de valeur au m² soit 9 euros ;

Attendu que le dossier des appelants ne comportent aucune pièce sur les valeurs des terres agricoles, leur variation suivant les localisations et affectations ; qu’ils ne justifient pas des difficultés d’accès allégués alors que les plans produits permettent de visualiser l’allée des Tilleuls comme desservant des prairies ; qu’aucune preuve de l’existence d’un préjudice n’est apportée ; que la demande des consorts B de X est rejetée, la décision entreprise confirmée ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Attendu que les consorts B de X succombent à l’instance et supporteront les dépens ;

Attendu qu’ils ont contraint la commune à assurer sa défense en cause d’appel dans des conditions qui justifient équitablement leur condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et y ajoutant,

Condamne in solidum Mesdames Z, A, E B de X et monsieur F B de X à payer à la commune de VEXIN-SUR-EPTE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mesdames Z, A, E B de X et monsieur F B de X aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,