COUR D’APPEL DE SAINT DENIS DE LA REUNION

CHAMBRE D’APPEL DE MAMOUDZOU

Chambre Civile

ARRET DU 04 FEVRIER 2014

(n° 14/13, 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/00185

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 18 Mai 2012 par le Tribunal de Grande Instance de MAMOUDZOU – RG n° 2010/00002

APPELANTES

SA LA SOCIETE COLAS MAYOTTE

XXX

XXX

XXX

SARL LA SOCIETE X

XXX

XXX

XXX

Représentées par M^e BOURGEOT, avocat plaidant, inscrit au barreau de Paris (cabinet UGGC & ASSOCIES)

Ayant pour avocat postulant M^e Pascale LEBEL, avocat au barreau de Mamoudzou

INTIMES

Monsieur I H G

XXX

PAMANDZI

XXX

Présent et assisté de M^e Jean DOUCET, avocat plaidant inscrit au barreau de Nantes

Ayant pour avocat postulant M^e Jean-Baptiste KONDE, avocat au barreau de Mamoudzou

Monsieur H G C V

XXX

XXX

Représenté par M^e Vincent CANU, avocat plaidant, inscrit au barreau de Paris

Ayant pour avocat postulant M^e Mansour KAMARDINE, avocat au barreau de Mamoudzou

DEBATS

A l’audience publique du 05 novembre 2013, a été entendu Monsieur François DIOR, juge rapporteur en son rapport et les parties en leurs conclusions devant ce magistrat siégeant en vertu de l’article 786 du code de procédure civile et sans opposition des parties.

COMPOSITION DE LA COUR :

François DIOR, président de chambre, juge rapporteur

AF AG, conseiller

XXX, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Faouzati MADI SOUF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

— signé par François DIOR, président de chambre et par Faouzati MADI SOUF, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Par courrier du 26 mai 1987 adressé à la société Colas et signé V, la promesse de vente d’un terrain de deux hectares issu de la propriété Z lui-même issu de la propriété mère M N a été confirmée moyennant paiement de 100.000 Francs, et mise à disposition courant juin 1987 de quarante mètres cubes de sable concassé, de vingt mètres cubes de gravillons 5/15 et soixante mètres cubes de moellons. Le vendeur sollicitait le libre accès aux sources qui se trouveront dans la parcelle qui reviendra à l’acquéreur.

Par acte notarié du 1^er juin 1987, Monsieur C V agissant pour et au nom de Monsieur H G né le XXX, selon procuration générale passée en l’étude, a vendu à la société COLAS, une parcelle de terre d’une superficie de 19.857,50 m² à extraire de la propriété dite M N titre N°21 Do sise à Bandrelé, Monsieur H G étant propriétaire de la moitié indivise de la propriété 'M N’ par acte notarié dont il a requis le morcellement au nom de 'Z’ selon réquisition du 16 mars 1987 pour une contenance de 9 ha 86 a 23 ca. L’acte a été enregistré le 15 juin 1987.

Le 2 août 1991 la société COLAS a adressé à Monsieur C V le solde de prix de 13.360 Francs pour la propriété Z titre 2295Do.

Par acte sous seing privé du 16 décembre 1991, Monsieur C V agissant pour et au nom des héritiers de feu Monsieur H G, selon procuration donnée par ces derniers et dont copie devait être jointe à l’acte a vendu à la société COLAS une parcelle de terre d’une superficie de 20.000 m² à extraire de la propriété dite Z titre 2295, le vendeur étant propriétaire de la parcelle pour l’avoir acquise en héritage de son père, le prix ayant été payé par chèque le 14 décembre 1990. L’acte a été enregistré le 19 mai 2008.

Le 25 décembre 2007, le grand cadi de Mayotte a établi un procès-verbal de liquidation de la succession d’H G né le XXX en présence de huit héritiers:

— I H

— H G Chamsia,

— H G Zouria,

— Fatima Binti H

— C V H G,

— Mohamed H G,

— Said G H,

— H AI AJ, tous habilités à lui succéder et pour hériter d’une parcelle de terrain d’une contenance de 90ha77a80 ca formant la propriété dite Z TN°2295 Do sise à XXX.

Le procès-verbal de partage attribue à

— I H, 5 parcelles pour environ 27 hectares, d’une valeur estimée à 165.265 euros,

— H G Chamsia, deux parcelles, environ 3 hectares d’une valeur estimée à 25.975 euros

— H G Zouria, deux parcelles environ 3 hectares d’une valeur estimée à 18.420 euros,

— Fatima Binti H, trois parcelles environ 6 hectares d’une valeur estimée à 38.948 euros

— C V H G, trois parcelles d’environ 14 hectares d’une valeur estimée à 84.314 euros,

— à un héritier identifiable comme Said G H trois parcelles pour 15 hectares d’une valeur estimée à 92.561 euros,

— H AI AJ, 7 parcelles environ 9 hectares d’une valeur estimée à 82.774 euros,

— à l’indivision H G, une parcelle de 79 ares d’une valeur estimée 4.771 euros, le partage précise que la part de Mohamed H G, sixième héritier de la liste, né vers 1943 à Mustamudu est revenue à I H G. Un document d’arpentage daté du 30 novembre 2007 comprenant notamment les signatures d’C V, Chamsia, Fatima Binti et I H, comporte un projet de répartition des parcelles entre les parties, sans réaliser d’unité foncière et attribue la parcelle litigieuse à I H G. Un projet de partage a été établi en janvier 2007, attribuant la parcelle litigieuse à X, la facture a été adressée le 17 février 2007 à X, s’agissant d’une 'proposition de plan de partage du T.2295 appartenant à Monsieur C V et consorts à Mtsamoudou commune de Bandrelé'.

Le partage des biens étant clôturé le 25 décembre 2007, le 31 décembre 2007, Monsieur I H G a sollicité le morcellement de la propriété Z T N°2295 Do pour faire immatriculer une parcelle le 31 décembre 2007, d’une contenance de 2ha01ca 'Wemani1" TN°17196-Do cadastrée Bandrelé AX 48. Le procès verbal de bornage a été publié à la conservation de la propriété immobilière le 12 janvier 2009 et mentionne que le terrain est à 100% à usage de carrière.

La société COLAS occupe cette parcelle et l’exploite depuis 1990 par X. Monsieur I H G a sollicité et obtenu leur expulsion par jugement du 18 mai 2012, par lequel le Tribunal de grande instance a

— ordonné la jonction des procédures10 RG 2 concernant l’instance opposant Monsieur I H G aux sociétés COLAS et X et 10 RG 21 concernant l’instance opposant les sociétés COLAS et X à Monsieur C V et dit que la procédure sera poursuivie sous le numéro 10 RG 2,

— reçu Monsieur I H G en sa revendication de propriété et dit qu’il est propriétaire de l’immeuble WEMANI I titre XXX cadastrée XXX

— ordonné l’expulsion de la société COLAS ainsi que tous occupant de son chef spécialement la société X de la parcelle WEMANI I titre XXX cadastrée commune de de XXX et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, faute d’avoir libéré les lieux trois mois après la signification d’un commandement de déguerpir.

— ordonné à la société COLAS et à la société X de cesser l’exploitation de la carrière sise sur la parcelle WEMANI I titre XXX cadastrée commune de XXX et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard faute d’avoir mis un terme à l’exploitation quinze jours après la délivrance d’un commandement de faire.

— maintenu la société X dans la cause.

— sursis à statuer sur la demande en paiement de dommages et intérêts formé par Monsieur I H G à l’encontre de la Société COLAS et de la société X.

— ordonné une expertise confiée à Monsieur AD AE, expert, avec mission notamment d’apprécier le chiffre d’affaires généré par l’exploitation des matériaux depuis le début de l’exploitation de la parcelle sous la direction de la société COLAS et sous la direction de la société X, de donner tous éléments permettant d’apprécier au regard de la pratique en matière de contrat de fortage le montant de la rémunération revenant au propriétaire du fonds depuis le début de l’exploitation en carrière de la parcelle,

— a fixé le montant de la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert à la somme de 30.000 euros qui devra être consignée entre les mains du greffier en chef du Tribunal de grande instance de Mamoudzou dans le délai de deux mois à compter de ce jour et a dit qu’à défaut de consignation la désignation de l’expert sera réputée caduque,

— a dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête,

— a condamné la société COLAS et la Société X solidairement à payer à Monsieur I H G la somme de 150.000 euros à titre provisionnel,

— a condamné Monsieur C V à relever et garantir la société COLAS et la société X de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de Monsieur I H G,

— a sursis à statuer sur les autres chefs de demande,

— a réservé les dépens en fin de cause

Le 14 septembre 2012, la société COLAS Mayotte a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions communiquées le 16 décembre 2012 et le 12 avril 2013, la société COLAS et la S.A.R.L. X demandent :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné Monsieur B à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de Monsieur I H G,

Statuant à nouveau,

En ce qui concerne la société COLAS,

— de constater que l’acte de vente du 16 décembre 1991 a bien été signé entre la société COLAS et Monsieur B se présentant en qualité de mandataire des propriétaires de la parcelle WEMANI I,

— de constater que l’acte de vente du 16 décembre 1991 est translatif de propriété,

— de constater que la Société COLAS a acquis cette parcelle de bonne foi et qu’en tout état de cause le demandeur ne démontre le contraire,

— de constater que l’action en revendication introduite par Monsieur I H G en avril 2009 est prescrite depuis le 16 décembre 2011 sur le fondement de la prescription acquisitive ou usucapion,

En conséquence,

— de débouter Monsieur I H G de son action en revendication, comme prescrite,

— de constater que l’immatriculation du titre de propriété revendiqué par Monsieur I H G est entachée de dol, commis auprès de l’administration,

— de constater que Monsieur I H G est stellionataire en ce qu’il a fait immatriculer en son nom un immeuble dont il savait qu’il était entaché des droits de propriété revendiqué par la Société COLAS,

— de constater que les opérations de bornage relatives à l’immatriculation du titre de propriété revendiqué par Monsieur I H G n’ont pas été effectuées au contradictoire de la société COLAS,

En conséquence,

— de juger que le titre immatriculé est nul pour cause de dol,

— de juger que la société COLAS est seule propriétaire de la parcelle WEMANI I,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour d’appel devait estimer que l’immatriculation du terrain est intervenue avant l’acquisition de la prescription acquisitive et faire application de l’article 72 du décret du 4 février 1911,

— surseoir à statuer et saisir le conseil d’Etat de la question préjudicielle relative à la légalité de l’article 72 du décret du 4 février 1911,

En ce qui concerne la société X,

— de constater que les demandes dirigées par Monsieur I H G à son encontre, exploitant de la parcelle litigieuse, sont dépourvues de tout fondement,

En conséquence,

— de débouter Monsieur I H G de ses demandes à son encontre,

— de prononcer sa mise hors de cause,

En ce qui concerne Monsieur B

— de constater qu’il avait déjà contracté ,en qualité de mandataire, avec la société COLAS avant la signature de l’acte de vente du 16 septembre 1991,

— de condamner Monsieur B, vendeur de la parcelle litigieuse, à les relever et garantir intégralement pour le cas où il serait fait droit en tout ou partie à la demande de Monsieur I H G,

En ce qui concerne le mandat apparent

— de constater que Monsieur B apparaissait comme le mandataire apparent des héritiers de Monsieur H G,

— de constater que la société colas a légitimement pu croire, compte tenu des circonstances, que Monsieur B agissait en qualité de mandataire des héritiers,

— de dire que le mandat apparent de Monsieur B rend parfaitement valable la vente de la parcelle litigieuse opérée entre ce dernier et la société COLAS

En ce qui concerne les demandes d’indemnité et de provision,

— de constater que la demande d’indemnité de 6.000.000 euros n’est pas justifiée au regard des pièces communiquées

En conséquence,

— de débouter Monsieur I H G de sa demande d’indemnité et de provision,

— de condamner in solidum Monsieur I H G et Monsieur B à verser à la société Colas et à la société X la somme de 50.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elles exposent qu’en dépit de l’action en revendication il n’a jamais été contesté que la société COLAS avait acquis la parcelle litigieuse, qu’elle est devenue propriétaire par l’effet de la prescription acquisitive et par juste titre pendant 10 ans, que les dispositions relatives à l’usucapion étaient applicables à Mayotte puisque le Code Civil a été rendu applicable à Madagascar et dépendances par un décret du 9 juin 1896, que le régime de l’immatriculation foncière n’était pas obligatoire et ne fait pas obstacle à l’application du Code Civil. Elles rappellent que la société COLAS a acquis divers terrains à usage de carrière, que la parcelle originelle a été préalablement divisée et que Monsieur B apparaissait comme mandataire général des héritiers tant lors de la vente que sur le procès-verbal de délimitation en août 2007, que les personnes morales n’étaient pas tenues de procéder par acte authentique et que le vendeur ne conteste pas l’existence de la vente, qu’elle a cru de bonne foi à l’existence du mandat, qui était apparent. Elle ajoute qu’elle a prescrit sur un immeuble qui n’était pas immatriculé et que le jugement comporte une affirmation erronée sur la date de l’immatriculation, qu’en cas d’application de l’article 72, il y aurait lieu à sursis à statuer et à une question préjudicielle au profit du juge administratif. Elles estiment que le titre foncier entaché de dol est nul et inopposable, que Monsieur I H a fait immatriculer un immeuble en sachant qu’il ne pouvait en être propriétaire, que de ce fait toutes ses demandes doivent être rejetées, d’autant que la procédure de bornage n’a pas respecté le principe contradictoire, que le géomètre ne les a pas convoquées, que Monsieur H G B était présent, qu’il ne les a pas avisées, qu’il n’est pas établi que le procès-verbal de bornage a été publié au journal officiel, qu’I H G est de mauvaise foi, qu’il avait parfaitement connaissance de la présence de la carrière, que les opérations de partage ont duré 18 ans, qu’X a collaboré avec les héritiers et que la parcelle apparaît comme sienne sur le projet de partage, qu’il ne rapporte aucune preuve d’une faute et d’un préjudice consécutif. Elle estime queMonsieur H G C V avait apparemment qualité pour représenter les héritiers, que le préjudice allégué n’est nullement justifié, que la demande de restitution n’est pas recevable à l’égard d’un possesseur de bonne foi et que si sa revendication est admise, il ne peut prétendre aux fruits qu’à compter de l’assignation et que Monsieur G H C V est de parfaite mauvaise foi et ne rapporte pas la preuve du dol qu’il invoque.

Par conclusions communiquées le 1^er février 2013 et le 22 mai 2013, Monsieur I H G demande à la cour :

— de confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Mamoudzou du 18 mai 2012 qui a jugé qu’il justifiait d’un titre foncier immatriculé portant sur la parcelle WEMANI I T n°17196 'Do, cadastrée XXX et donc qu’il était titulaire d’un droit de propriété sur la parcelle WEMANI I T n° 17196 'DO, cadastrée XXX que les sociétés COLAS et X ne contestent pas occuper ;

— de constater que la société COLAS n’a pu acquérir en 1991 par un simple acte sous seing privé, la propriété de la parcelle litigieuse, devenue WEMANI 1 N° 17196 ' Do cadastrée XXX, à la suite de la demande de réquisition faite à sa requête le 31 décembre 2007,

— de constater qu’en 1991, la parcelle litigieuse, devenue WEMANI I T n° 17196 'Do cadastrée XXX à la suite de la demande de réquisition faite à la requête de Monsieur I H G le 31 décembre 2007, faisait partie de la propriété dite Z T n° 2295 DO Mgnammbani dans la commune de Bandrélé à Mayotte, qui était alors la propriété indivise des héritiers de feu Monsieur H G,

— de constater que les sociétés COLAS et/ou X n’ont jamais entrepris de démarche prévue par le décret du 4 février 1911 aux fins d’obtenir un titre foncier,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que l’acte de vente du 16 décembre 1991 lui était inopposable sur le fondement de l’article 883 du Code Civil, au motif que la société COLAS ne rapporte pas la preuve de ce qu’il aurait personnellement consenti à la vente.

— de constater qu’il n’est pas établi que l’acte de vente par acte sous seing privé prétendument en date du 16 décembre 1991 se rapporte à la parcelle qu’il revendique,

— de constater qu’en 1991 Monsieur C V H G ne pouvait pas vendre ce terrain qui était propriété indivise de l’ensemble des héritiers de feu Monsieur H G, sans division parcellaire préalable de la parcelle mère sise à Mgambani ,commune de Bandrélé,d’une contenance de 90ha77a80ca ,cadastrée XXX

— de constater que l’acte de vente sous seing privé du 16 décembre 1991, opposé par la société COLAS n’a pas date certaine,

— de dire que la vente sous seing privé prétendument du 16 décembre 1991 opposée par la société COLAS à supposer qu’elle ait date certaine et soit régulière, ne lui est pas opposable, au motif qu’il n’a pas été publié à la conservation de la propriété foncière,

— de prononcer le cas échéant la nullité de l’acte de vente pour vil prix et d’absence d’objet

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que les sociétés COLAS et X n’avaient pas pu prescrire avant la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2002-1476 du 19 décembre 2002 soit le 1^er juin 2004, qu’avant cette date, la prescription était prohibée à Mayotte sur les immeubles déjà immatriculés conformément à l’article 72 du décret du 4 février 1911,

A titre subsidiaire,

— de constater que les conditions d’application de la prescription prévues dans le code civil n’étaient pas réunies en l’espèce,

— de constater que la possession invoquée par la société COLAS est viciée et non utile,

— de constater que la société COLAS, filiale du groupe BOUYGUES, ne pouvait pas ignorer que Monsieur C V H G n’avait pas la capacité pour vendre le terrain, qu’elle ne pouvait ignorer que ce terrain était la propriété indivise des héritiers de feu G H

— de constater que la société COLAS ne pouvait ignorer la consistance réelle du sous sol et la valeur réelle du terrain et qu’elle n’en a pas informé Monsieur C V H G,

En conséquence,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’il était recevable et bien fondé en son action en revendication portant sur la parcelle WEMANI I T n°17196 'DO , cadastrée XXX ,

— de débouter les sociétés COLAS et X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— d’ordonner l’expulsion de la société COLAS qui est occupante sans droits ni titre de ladite parcelle et de tous occupants de son chef ,sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard faute d’avoir libéré les lieux, trois mois après la signification d’un commandement de déguerpir,

— d’ordonner la cessation de l’exploitation de la parcelle WENAMI I T17196-DO cadastrée BRANDELE AX 48 par la société X ,sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard faute d’avoir mis un terme à l’exploitation quinze jours après la délivrance d’un commandement de faire,

Statuant à nouveau,

— de débouter la société COLAS et la Société X de leur demande de sursis à statuer, au titre de la question préjudicielle

Sur la réparation du préjudice subi par lui,

— de condamner solidairement les sociétés COLAS et X à lui payer la somme de 6.000.000 euros en réparation de son préjudice,

Subsidiairement, si une expertise judiciaire était ordonnée aux fins de déterminer son préjudice,

— de faire injonction aux sociétés COLAS et X de produire lors de l’expertise le contrat d’exploitation de la carrière de M’A,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité la provision allouée à la somme de 150.000 euros,

Statuant à nouveau,

— de condamner solidairement les sociétés COLAS et X à lui payer la somme provisionnelle de 1.000.000 euros en réparation de son préjudice,

En tout état de cause,

— de condamner solidairement les sociétés COLAS et X à lui payer la somme de 30.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, et allouer à Maître Jean-Baptiste KONDE, avocat à Mamoudzou, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Il expose qu’il a requis le morcellement de la parcelle indivise Z le 31 décembre 2007, que son titre a été établi sous la seule réserve de l’inscription du procès-verbal de bornage établi le 1^er décembre 2008 et réalisé que la parcelle était comprise dans l’assiette foncière de la carrière de M’A, que l’action en revendication est imprescriptible et qu’elle prévoit la restitution des fruits et produits par le possesseur même de bonne foi, que le régime de publicité foncière du décret du 4 février 1911 est facultatif et constitutif de droits réels, que le titre foncier est définitif et inattaquable, que les dispositions sur la prescription acquisitive ne sont devenues applicables à Mayotte qu’à compter du 1^er juin 2004, qu’antérieurement la prescription ne pouvait constituer un mode d’acquisition de droits réels immobiliers, que la parcelle revendiquée par les sociétés COLAS et X est la parcelle WEMANI 1, extraite de la parcelle Z, qu’elles ne l’ont pas revendiquée pendant les opérations de partage auxquelles elles ont participé, que le bornage a été réalisé de manière contradictoire et conforme aux prescriptions, qu’il a été publié le 12 janvier 2009, qu’il est titulaire d’un titre définitif et inattaquable, que même si un dol était prouvé, les appelantes n’auraient aucun droit sur l’immeuble, d’autant qu’il n’a pas contracté avec les appelantes, qu’il n’avait pas connaissance de la présence et de l’activité des sociétés COLAS et X sur sa parcelle, isolée dans la brousse. Il ajoute que l’acte de vente du 16 décembre 1991 est nul en absence de localisation de la parcelle, que le plan n’est pas probant, que l’acte est soit un faux soit une vente nulle à défaut pour le vendeur d’avoir qualité pour aliéner un lot, qu’elle a été consentie à vil prix, qu’elle n’a pas date certaine, qu’elle n’a pas été publiée, mais seulement enregistrée et que dans sa note en délibéré du 16 février 2012, la société COLAS ne contestait pas légalité du décret du 4 février 1911, que même si la question préjudicielle était posée, la cour ne pourrait ordonner le sursis à statuer, qu’il n’y a pas de contrariété entre la loi et le décret, qu’elle ne prouve pas avoir payé les impôts fonciers relatifs à la cette parcelle ou s’être comportée en propriétaire, pour bénéficier d’une prescription acquisitive et que la famille a refusé le plan de partage proposé par Y en janvier 2007. Il estime que le son préjudice a été insuffisamment pris en compte.

Par conclusions communiquées le 5 février, 12 juin et 8 juillet 2013, Monsieur H G B demande à la cour,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à garantir les sociétés COLAS et X des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre

Statuant à nouveau,

— de rejeter les demandes de garantie des sociétés COLAS et X formulées à son encontre,

— de condamner solidairement la société COLAS et la Société X à lui payer la somme de 40.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement la société COLAS et la société X aux entiers dépens.

Il fait valoir que le tribunal a mal interprété sa demande, qu’il agit par voie d’exception pour faire échec à toute demande adverse, que la société COLAS a surpris son consentement et acquis la parcelle à vil prix, que l’acte de vente n’est pas notarié, qu’il n’a pas date certaine, que le terrain vendu n’est pas identifiable, que le plan jointe doit être l’annexe de l’acte d’enregistrement, que la vente est nulle, qu’elle n’a été enregistrée que le 19 mai 2008 et que c’est sciemment que l’acte est rédigé en termes flous, que le tribunal n’a pas précisé comment il pouvait avoir nécessairement connaissance de la destination de la parcelle acquise, qu’en 1987 il n’agissait qu’en qualité de mandataire d’G H, qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir ignoré que cette parcelle serait utilisée comme carrière, qu’en suite de l’acquisition réalisée en 1991, la société COLAS a étendu son activité, que le bail conclu en 1990 concerne une parcelle contigüe qui n’est pas exploitée comme carrière, qu’il pensait vendre une parcelle inexploitable et que la société COLAS avait connaissance de sa valeur réelle et de sa consistance, qu’il invoque la nullité de le vente pour cause de dol, qu’il n’a commis aucune faute et que la société COLAS l’a induit en erreur et s’est malicieusement abstenue de lui réclamer un mandat comme elle a omis de publier la vente, qu’il n’y pas lieu à garantie.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1^er octobre 2013. L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 5 novembre 2013. L’audience a eu lieu, conformément aux dispositions de l’article L111-12 du Code de l’organisation judiciaire. Monsieur I G H et Monsieur H G B et leurs avocats respectifs se trouvant à la Maison de l’Avocat à Paris, les parties ayant donné leur accord express et écrit pour qu’il soit ainsi procédé, le caractère public de l’audience étant préservé.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue, par mise à disposition au greffe, le 4 février 2014.

Motifs de la décision :

Le décret du 4 février 1911 réorganisant le régime de la propriété foncière à Madagascar, applicable aux dépendances, visait à garantir au moyen de la publication sur les livres fonciers les droits réels sur les immeubles préalablement immatriculés, l’immatriculation faisant suite à une procédure tendant à révéler tous les droits réels déjà constitués. Il institue le régime foncier de l’immatriculation en principe facultatif mais obligatoire notamment (article 3) lorsque des européens ou assimilés se rendent acquéreurs de biens appartenant à des indigènes, la formalité de l’immatriculation devant dans ce cas précéder soit la délivrance du titre soit la signature de l’acte. Il s’applique également aux fonds de toute nature, y compris aux périmètres miniers, il ne saisit l’immeuble que pour l’avenir à condition pour les intéressés d’observer les formalité prescrites pour la conservation par l’inscription des droits. Il indique expressément en son article 17 que les dispositions du Code Civil et des lois françaises sont en principe applicables aux immeubles immatriculés et aux droits réels qui s’y rapportent et précisent que tout droit réel immobilier ou charge n’existe à l’égard des tiers qu’autant qu’il a été rendu public dans les formes et conditions qu’il fixe. L’article 46 précise que les actions en revendication basées sur des causes non susceptibles d’énonciation aux contrats d’aliénation sont sans effet à l’égard du tiers de bonne foi ayant contracté avant la publication de l’acte introductif d’instance. L’article 72 précise que la prescription ne peut en aucun cas constituer un mode d’acquisition de droits réels ou charges sur des immeubles immatriculés ou de libération des droits réels ou charges grevant les mêmes immeubles.

Il n’est pas contesté que le Code Civil est bien applicable à Mayotte, le décret du 9 juin 1896 ayant étendu son application à Madagascar et dépendances, le décret du 4 février 1911 fait de multiples références du Code Civil et rappelle que les dispositions du Code Civil sont applicables aux immeubles immatriculés sous quelques réserves qu’il précise, ce régime étant dérogatoire et facultatif. Les dispositions du Code Civil s’appliquaient aussi et en premier lieu aux immeubles non immatriculés. La loi du 24 décembre 1976 qui pose le principe de spécialité législative vise les lois nouvelles et non les lois déjà en vigueur. Les dispositions transitoires de l’ordonnance du 19 décembre 2002 entrée en vigueur le 1^er juin 2004, qui abrogent les dispositions du Code Civil ainsi que les 'textes applicables à Mayotte antérieurement à cette date', mettent en évidence que cette ordonnance synthétisait les dispositions applicables à Mayotte et précisait sous l’article 2297 du Code Civil, ' les articles 711 à 832-2, 832-4 à 2283 sont applicables à Mayotte sous réserve des adaptations figurant aux articles 2298 à 2302. Cet article 2302 disposait 'les dispositions des titres XVII, XVIII et XIX du livre III sont applicables à Mayotte, telles qu’aménagées par les dispositions du décret du 4 février 1911 portant réorganisation du régime de la propriété foncière à Madagascar, modifié par le décret du 6 mai 1916, et du décret du 9 juin 1931 portant réorganisation du régime de la propriété foncière dans l’archipel des Comores et suppression de la conservation des hypothèques de Dzaoudzi'. Les dispositions des articles 2219 et suivants relatives à la prescription et à la possession étaient donc bien applicables à Mayotte sous réserve des aménagements du décret du 4 février 1911.

Il n’existe pas de contradiction entre les dispositions de nature législatives, celles du Code Civil et les dispositions de nature réglementaire, celles du décret visé mais seulement d’une exception, puisque le décret pose en liminaire l’application générale du Code Civil et à titre dérogatoire et facultatif, la sienne. L’exception d’illégalité soulevée n’apparaît pas sérieuse et n’est pas nécessaire à la solution du litige. Il n’y a dès lors lieu ni à question préjudicielle ni à sursis à statuer. De surcroît, il sera relevé que les dispositions du décret du 4 février 1911 ont été reprises au Code Civil, avec des aménagements, notamment sur l’obligation du bornage préalable, sous les articles 2509 et suivants.

En effet, ce décret a été abrogé par l’ordonnance 2005-870 du 28 juillet 2005 qui prévoyait dans ses articles finaux 'les dispositions du titre 1^er entrent en vigueur le 1^er janvier 2008. A compter de cette date, est abrogé le décret du 4 février 1911 portant réorganisation du régime de la propriété foncière à Madagascar, modifié par le décret du 9 juin 1931 portant réorganisation du régime de la propriété foncière dans l’archipel des Comores. Toutefois, les immeubles en cours d’immatriculation et les droits en cours d’inscription à cette date continuent de relever jusqu’au terme des procédures des dispositions de ce décret.'

S’il a pu être considéré comme constant que feu G H décédé le XXX était propriétaire d’une parcelle sise à M’gambani commune de Bandrelé d’une superficie de 90ha77a80ca, il sera relevé que cette information ne résulte pas du titre originel qui n’est pas produit. En revanche, il est établi que Monsieur H G était propriétaire de la moitié indivise de la propriété 'M N’ par acte notarié du 31 décembre 1987 dont il a requis le morcellement au nom de 'Z’ selon réquisition du 16 mars 1987 pour une contenance de 9 ha 86 a 23 ca, que la parcelle n’a été bornée que le 2 décembre 2003 et enregistrée le 31 décembre 2007. Or, l’immatriculation donne lieu à l’établissement du titre, chaque titre comporte un numéro d’ordre et un nom (article 111) et le titre foncier est définitif et inattaquable (article 118) et l’admission au régime de l’immatriculation est définitive.

Pour autant l’existence du titre et l’immatriculation n’interdisent pas de procéder à des mutations, de constituer, transmettre ou modifier des droits réels immobiliers (articles 128 et suivants), de sorte qu’il y a lieu d’examiner l’acte de vente sous seing privé du 16 décembre 1991.

Monsieur C V ne conteste pas l’existence du mandat donné par les cohéritiers et il agissait auparavant suivant une procuration générale notariée, de son père. L’existence d’une 'faute d’orthographe’ n’est pas de nature a entacher l’acte d’une quelconque nullité. Le recours à un acte sous seing privé qui n’était pas obligatoire non plus. A l’inverse, de ce qui est soutenu l’objet de la vente était parfaitement déterminable puisque le plan effectivement joint, comportant des références géographiques, met en évidence qu’il s’agissait d’une parcelle contiguë sur deux faces à celle cédée par Monsieur B mandataire de son père, à la société COLAS en 1987. S’agissant du prix de vente il est conforme à ce qui a été pratiqué une parcelle de 19.857 m² a té vendue 100.000 Francs en 1987 et celle de 20.000 m², 80.000 Francs en 1991. De surcroît en application de l’article 137 du dit décret, la régularité des actes consiste dans l’observation rigoureuse en ce qui concerne leur forme extérieure des dispositions du tant du Code Civil que des textes en vigueur [dans la colonie] et du présent décret, à l’exclusion de celles qui se rapportent la valeur intrinsèque de la convention. Il ne peut donc être soutenu que la parcelle 'en brousse… rocailleuse et inexploitable’ selon Monsieur B a été vendue à vil prix. Monsieur B se disait propriétaire de la parcelle vendue pour l’avoir acquise en héritage de son père. S’agissant de l’absence de la procuration, le mandat pouvant être verbal et son acceptation orale, elle n’est pas de nature à entacher l’acte de nullité, elle n’affecte d’ailleurs que son opposabilité conformément aux dispositions de l’article 883 du Code Civil ancien. D’ailleurs, la société COLAS peut revendiquer l’apparence de légitimité de Monsieur B comme représentant des héritiers, puisqu’auparavant dans des circonstances exactement similaires, il avait une procuration générale notariée de son père, qu’il ne vendait, au terme de l’acte, qu’une parcelle dont il était propriétaire pour l’avoir acquise de son père. Nul ne pouvait savoir que la parcelle vendue n’était pas encore échue au vendeur et surtout qu’elle n’allait pas lui échoir suite au partage, puisqu’il aurait suffi que Monsieur B la revendique expressément dans le cadre du partage pour éviter le litige. De plus, le 1^er décembre 1990, Monsieur B 'agissant pour et au nom de Monsieur H G’ décédé le XXX, a donné en location à la société COLAS une autre parcelle de 13.000 m² pour y exploiter le sol du terrain et y réaliser toutes implantations nécessitées par la raison sociale de son entreprise. La société COLAS était donc titulaire d’un juste titre.

L’article 2265 du Code Civil, dans sa version applicable, dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle l’immeuble est situé ; et par vingt ans, s’il est domicilié hors dudit ressort. En l’espèce, la société COLAS était titulaire d’un juste titre, elle a valablement pu prescrire par dix ans, d’autant qu’il n’est démontré ni soutenu que le véritable propriétaire était domicilié hors du ressort. De surcroît, tant que le partage n’était pas réalisé, le véritable propriétaire était l’indivision successorale. Enfin, Monsieur I H G n’allègue aucune mauvaise foi de la société COLAS, Monsieur B ne la démontre pas puisque sa critique ne porte que sur la forme de l’acte et le prix. De surcroît, si la propriété Z avait fait l’objet d’une réquisition en vue de son immatriculation, elle n’a pas été immatriculée avant le 31 décembre 2007, sur bornage du 2 décembre 2003. De sorte que la société COLAS a valablement pu prescrire, puisque l’immeuble n’a été immatriculé que le 31 décembre 2007, enregistré volume 127 n°46 ( pièce 43).

D’ailleurs, l’acte a reçu effet entre 1991 et le 31 décembre 2007 et c’est la carence de la société COLAS à inscrire au son droit en temps utiles en application du décret de 1911 alors en vigueur, qui suscite la présente procédure. En effet, tout droit réel immobilier n’existe à l’égard des tiers qu’autant qu’il a été rendu public, dans les conditions du décret et sans préjudice des actions réciproques des parties pour l’exécution de leur conventions (article 17 du décret).

En revanche, lorsqu’I H G muni de l’acte de partage du 25 décembre 2007 procède à une réquisition aux fins d’immatriculation le 31 décembre 2007, enregistrée volume 128 N°45, dernier jour d’application du décret du 4 février 1911, que la procédure de bornage est mise en route, la société COLAS ne défère pas à la convocation du 17 novembre 2008 pour des opérations de bornage le 1^er décembre 2008. Elle n’a pas utilement fait opposition au bornage en se rendant sur place, en mandatant ses représentants pour participer aux opérations de bornage ou en intervenant immédiatement après, elle n’a pas réagi avant le 27 mars 2009 pour se plaindre de ce que la procédure s’était poursuivie sans elle. Ce faisant, elle a perdu son droit de contester le bornage. La société COLAS, en s’abstenant de faire valoir ses droits dans le cadre des opérations de bornage a perdu le bénéfice de son titre et de la prescription qu’elle avait pourtant acquise. Elle fait valoir que l’action en revendication est prescrite mais ne justifie nullement de cette allégation.

Après la réalisation du bornage, la clôture du procès-verbal le 1^er décembre 2008, l’inscription du titre le 12 janvier 2009, Monsieur I H G se trouve titulaire d’un titre foncier définitif et inattaquable au terme du décret du 4 février 1911. L’article 2515 du Code Civil, reprenant en cela les mentions du décret, dispose que l’action en revendication d’un droit sur l’immeuble non révélé au cours de la procédure d’immatriculation est irrecevable. Les appelantes ne peuvent donc plus faire valoir aucun droit. Elles ne justifient nullement de la prescription de l’action en revendication qu’elles soulèvent.

En conséquence, le jugement sera confirmé par substitution de motifs, en ce qu’il a dit que Monsieur I H G était propriétaire de l’immeuble WEMANI I titre XXX cadastrée XXX. Dès lors, il doit également être confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société COLAS ainsi que tous occupants de son chef spécialement la société X de la parcelle WEMANI I titre XXX cadastrée commune de BANDRELE sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, faute d’avoir libéré les lieux trois mois après la signification d’un commandement de déguerpir. En effet, s’il n’y a aucun lien de droit entre Monsieur I H G et la société X elle ne conteste pas occuper la parcelle litigieuse, de même il y a lieu de confirmer la décision en ce qu’elle a ordonné à la société COLAS et à la société X de cesser l’exploitation de la carrière sise sur la parcelle WEMANI I titre XXX cadastrée commune de XXX, sous astreinte et a maintenu la société X dans la cause. Les sociétés COLAS et X seront déboutées de leurs demandes et prétentions contraires, ces dispositions n’étaient pas spécialement contestées et découlent de la décision sur la propriété de la parcelle.

L’article 119 du décret du 4 février 1911, spécifiquement invoqué par la société COLAS dispose que toute personne dont les droits ont été lésés par suite d’une immatriculation n’a jamais de recours sur l’immeuble mais seulement en cas de dol une action personnelle en dommages et intérêts contre l’auteur du dol. La société COLAS ne peut réclamer la nullité de l’immatriculation pour cause de dol, ou prétendre être déclarée propriétaire puisqu’elle n’a pas de recours sur l’immeuble. De surcroît, cette disposition n’a pas été reprise par l’ordonnance du 28 juillet 2005 et le décret a été abrogé. Enfin, elle ne sollicite pas de dommages et intérêts. Elle ne démontre pas non plus l’existence d’un dol commis par Monsieur I H G pour obtenir l’immatriculation. La circonstance que Monsieur I H G a enregistré simultanément le titre Z et sa réquisition d’immatriculation, pour la seule parcelle litigieuse alors que le partage lui en attribuait plusieurs, une semaine après le partage qui a duré 19 ans, que l’abrogation du décret du 4 février 1911 à compter du 1^er janvier 2008, allait imposer le bornage préalable à la procédure d’immatriculation, ne suffit pas à démontrer l’existence de manoeuvres frauduleuses, ces faits étant antérieurs au bornage. Le fait que Monsieur I H G frère de Monsieur G H B, vendeur, ont ensemble participé au partage et n’ont pas jugé utile de solliciter l’attribution au second de la parcelle qu’il avait précédemment vendue, que tous les intéressés qui ont signé le projet de partage savaient que la parcelle était occupée par la société COLAS, que Monsieur I H G a fait enregistrer une parcelle dont il ne pouvait ignorer qu’elle était occupée par un tiers, ne suffisent pas à démontrer un dol, tous ces faits étant antérieurs au bornage et se distinguant de l’infraction de stellionat visée au décret de 1911 qui a disparu avec lui.

Monsieur I G H ne peut prétendre avoir découvert l’activité de carrière de la société COLAS sur sa parcelle dès lors qu’il a signé le document d’arpentage du 29 novembre 2007 sur la base duquel le procès-verbal de partage a été établi, que la parcelle a une façade sur la route nationale, qu’elle est contiguë sur deux faces à celle vendue à la société COLAS, que son titre établi suite au bornage indique que la parcelle est à usage de carrière.

La chronologie des événements met en évidence la mauvaise foi de Monsieur G H B qui a participé au partage réalisé par le cadi sans jamais réclamer la parcelle qu’il savait avoir vendue à la société COLAS, qui a signé la demande de modification du parcellaire cadastral le 11 août 2008 attribuant cette parcelle à la société COLAS, après l’établissement d’un plan de partage en janvier 2007 similaire, s’agissant de l’attribution de cette parcelle, qui a participé aux opérations de bornage le 1^er décembre 2008, qui soutient n’avoir pas eu connaissance des activités de la société COLAS alors qu’il lui a vendu une parcelle contiguë pour laquelle il a réclamé un complément de paiement en matériel de chantier, qu’il lui loue une parcelle pour une activité d’extraction, que la parcelle litigieuse n’est pas en brousse mais a une façade le long de la route nationale. De plus, s’il n’a jamais contesté avoir été titulaire d’une procuration, il ne l’a jamais produite, s’il se dit victime des agissements de la société COLAS qui lui aurait acquis le terrain à vil prix, les faits démontrent qu’il a largement profité des activités d’extraction de la société COLAS pour lui vendre ou louer des terrains, pour certains à vocation d’extraction. L’ensemble de ces éléments justifie de le condamner à garantir les sociétés COLAS et X de toutes condamnations prononcées contre elles. Monsieur G H B sera débouté de ses demandes contraires.

Monsieur I G H invoque un préjudice qu’il ne démontre pas, la demande faite est manifestement excessive et dépourvue de justification. La décision doit être confirmée en ce qu’elle a ordonné une expertise, la cour ne disposant pas plus que le tribunal des éléments d’appréciation pour fixer l’éventuelle indemnité due à Monsieur I G H. Il ne peut cependant prétendre, en se fondant sur le chiffre d’affaire aux fruits d’une activité de fortage qu’il n’a pas réalisée, seuls les moyens d’exploitation et les investissements mis en oeuvre par les sociétés COLAS et X ont permis l’extraction et l’exploitation sous forme de carrière d’un terrain, dont il n’est pas démontré qu’il pouvait être exploité autrement.

Suivant ce qui a été relaté Monsieur I G H a déposé sa réquisition d’immatriculation de 31 décembre 2007, le titre foncier a été enregistré le 12 janvier 2009, il ne bénéficie de la protection du titre foncier que depuis cette date. La société COLAS est possesseur de bonne foi qui a fait les fruits siens et sa mauvaise foi n’est pas démontrée. Elle possédait comme propriétaire en vertu d’un titre de propriété qui n’a pas été publié et rendu opposable aux tiers, de sorte que la demande de restitution des fruits ne peut concerner que ceux issus de la parcelle litigieuse, à compter de la demande en justice. Monsieur I G H sera débouté de ses demandes plus amples ou contraires.

Monsieur I G H ne précise pas le fondement de sa demande, les appelantes suggère qu’il prétend à l’indemnisation d’une perte de chance de percevoir les fruits, quels qu’ils soient, d’une exploitation de carrière. En tout état de cause, il n’est justifié ni d’évaluer de manière forfaitaire à 6.000.000 euros son préjudice ou de lui allouer une provision d'1.000.000 d’euros, puisque l’exploitation d’une carrière nécessite un investissement qu’un particulier ne peut envisager, qu’il ne peut se fonder sur le chiffre d’affaires mais seulement sur le bénéfice, qu’il ne peut viser l’intégralité de l’activité des appelantes sur le site mais seulement les fruits quels qu’ils soient qu’il aurait pu retirer de la carrière litigieuse dont il ne demande pas la remise en état. Compte tenu de ces éléments, du fait que Monsieur I G H ne peut prétendre à la restitution des fruits qu’à compter de la demande en justice, il y a lieu de réduire le montant de la provision à la charge de la société COLAS à 20.000 euros . Le jugement sera confirmé pour les motifs précédents en ce qu’il a condamné Monsieur G H B à garantir la société COLAS et la société X de ce chef.

La décision ordonnant l’expertise sera confirmée, sous ces réserves et y ajoutant que la consignation pour frais d’expertise sera à la charge du demandeur, réduite à 10.000 euros et que la chambre d’appel disposant désormais d’une liste d’experts et que l’inscription de l’expert désigné est échue en 2014, il y a lieu de désigner pour y procéder Monsieur E F expert inscrit sur la liste. La mission d’expertise sera rappelée au dispositif en tenant compte des éléments résultant du présent arrêt, le délai d’exécution de 6 mois étant maintenu.

Le jugement étant en partie confirmé par substitution de motifs, aux termes desquels chacune des parties succombe pour une part, il y a lieu de faire masse des dépens d’appel, de les répartir par moitié entre les sociétés COLAS et X d’une part et Monsieur I G H, d’autoriser la distraction au profit de Maître KONDE pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision. Monsieur B G H devra garantir la société COLAS de ce chef. L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 au profit de Monsieur I G H qui sera débouté de sa demande à ce titre.

Par ces motifs

la cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

— Confirme par substitution de motifs le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la provision et l’expertise,

Y ajoutant

— Dit que la société COLAS est possesseur de bonne foi et que la demande de restitution des fruits ne peut concerner que ceux issus de la parcelle litigieuse, à compter de la demande en justice,

Statuant à nouveau sur le montant de la provision et la mission d’expertise,

— Désigne pour procéder à l’expertise Monsieur E F expert inscrit sur la liste, Collège de Chiconi-BP-148-97640 Sada avec mission,

— de prendre connaissance des dossiers et des pièces des parties,

— de se rendre sur les lieux sis propriété WEMANI I titre XXX cadastrée commune de XXX les parties présentes ou dûment appelées, les décrire,

— de se faire communiquer par les parties toutes pièces utiles et notamment par les sociétés COLAS et X le ou les contrats d’exploitation de carrière intervenus entre les deux sociétés depuis la présence de X sur le site,

— de fournir tous éléments sur l’historique de l’exploitation de la carrière sur la parcelle concernée, notamment son état actuel, préciser les prévisions et les modalités envisagées de réaménagement de la carrière en fin d’exploitation,

— de fournir tous éléments permettant d’apprécier le bénéfice généré par l’exploitation des matériaux issus de cette parcelle depuis le18 février 2012, sous la direction des sociétés COLAS et X.

— de donner tous éléments permettant d’apprécier au regard de la pratique en matière de contrat de fortage le montant de la rémunération revenant au propriétaire depuis le 18 février 2012,

— de donner toutes informations paraissant nécessaires à la solution du litige,

— Dit que la consignation de 10.000 euros sera à la charge de Monsieur I G H, à verser dans les conditions fixées par le jugement,

— Condamne la société COLAS et la société X solidairement à payer à Monsieur I G H la somme de 20.000 euros à titre de provision,

— Fait masse des dépens d’appel et les répartit par moitié entre les sociétés COLAS et X d’une part et Monsieur I G H d’autre part, autorise la distraction au profit de Maître KONDE pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision,

— Condamne Monsieur G H B à garantir les sociétés COLAS et X de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

— Déboute Monsieur I G H de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision a été signée par le président et le greffier

Le président Le greffier