Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 23 mai 2024, n° 23/02716

CA Toulouse
Confirmation 23 mai 2024

Arguments

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Rejeté
Omission de la signification de l'assignation au curateur
La cour a jugé que l'assignation n'ayant pas été signifiée au curateur, cela constitue une irrégularité qui n'est pas susceptible d'être couverte.
Autre
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, mais a noté que le locataire avait quitté les lieux pendant la procédure.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation, fixée au montant du loyer et des charges.
Accepté
Droit à une indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour couvrir ses frais de justice, en raison de la nature de l'affaire.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Toulouse a annulé l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Foix le 7 juillet 2023. Le locataire, M. [Y], avait été assigné en référé par le bailleur, M. [M], afin de le voir déclarer occupant sans droit ni titre et d'ordonner son expulsion. Le juge des référés avait constaté l'existence de contestations sérieuses et avait donc rejeté la demande de M. [M]. Cependant, la cour d'appel a estimé que l'ordonnance n'était pas motivée et a annulé cette décision. Elle a ensuite examiné les demandes des parties et a conclu que le congé pour reprise du bailleur était justifié, ce qui rendait l'occupation du locataire sans droit ni titre. Cependant, étant donné que le locataire avait quitté les lieux en cours de procédure d'appel, la cour d'appel a décidé de ne pas ordonner son expulsion. Elle a également condamné le locataire à verser une indemnité de 800 € au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 23 mai 2024, n° 23/02716
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	23/02716
Importance :	Inédit
Dispositif :	Annulation
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie ASSARAF-DOLQUESJean-Baptiste FOURMEAUX

Texte intégral

23/05/2024

ARRÊT N° 260/2024

N° RG 23/02716 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PTOI

EV/IA

Décision déférée du 07 Juillet 2023 – Juge des contentieux de la protection de FOIX ( 23/00078)

F.PRIVAT

[J] [M]

[C] [Y]

[G] [X]

ANNULATION DE LA DECISION DEFEREE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANT

Monsieur [J] [M]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [C] [Y] Assisté de son curateur, Madame [G] [X], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désignée à ces fonctions par Jugement du 1er juin 2023, demeurant en cette qualité au [Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-baptiste FOURMEAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [X], es-qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désignée en qualité de curatrice renforcée aux biens de Monsieur [C] [Y] selon jugement du 1er juin 2023

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-baptiste FOURMEAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. FERREIRA, président selon ordonnance modificative du 22/02/2024

E.VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. FERREIRA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par contrat du 31 janvier 2017, M. [J] [M] a donné à bail à M. [C] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 8].

Le 22 juin 2022, le bailleur a adressé au locataire un congé pour reprise personnelle des lieux.

Par jugement du 1er juin 2023, M. [Y] a été placé sous curatelle renforcée limitée aux biens et Mme [G] [X] été désignée comme curatrice.

PROCEDURE

Par acte du 27 avril 2023, M. [M] a fait assigner M. [Y] devant le juge du contentieux de la protection de Foix statuant en référé aux fins de le voir déclarer occupant sans droit ni titre et que son expulsion soit ordonnée.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 juillet 2023, le juge des référés a :

— constaté l’existence de contestations sérieuses,

— dit en conséquence n’y avoir lieu à référé,

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

Par déclaration du 25 juillet 2023, M. [J] [M] a relevé appel de la décision en sollicitant son annulation et subsidiairement sa réformation en ce qu’elle a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [J] [M] dans ses dernières conclusions du 25 mars 2024 demande à la cour, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, de :

Demeurant le départ de M. [C] [Y] en date du 15 mars 2024 sans qu’il n’en tire les conséquences dans le cadre de la présente instance,

Demeurant le règlement de l’arriéré de loyer et des charges impayés,

À titre principal,

— annuler l’ordonnance rendue le 7 juillet 2023 par le juge des contentieux et de la protection,

Et, statuer par l’effet dévolutif de l’appel,

— rejeter la demande de nullité invoquée par M.[C] [Y],

— declarer par voie de conséquence que l’acte introductif d’instance du 27 avril 2023 n’est pas nul,

— déclarer M.[C] [Y] occupant sans droit ni titre depuis le 15 mars 2023,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de force publique au besoin,

— statuer sur le sort des meubles abandonnés dans les lieux loués,

— débouter M.[C] [Y] assisté de Mme [G] [X] et Mme [G] [X] es qualité de mandataire judicaire à la protection des majeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme mal fondées,

— condamner au paiement d’une indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux fixée au montant du loyer et charges conventionnels soit la somme de 594,28 € charges comprises,

— condamner au paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés s’élevant à la date des présentes à la somme de 218,14 €, arrêtée au 31 mars 2023, outre ceux postérieurs exigibles au jour de l’audience,

— condamner au paiement d’une somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

À titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance rendue le 7 juillet 2023 par le juge des contentieux et de la protection

Par voie de consequence et statuant à nouveau

— rejeter la demande de nullité invoquée par M.[C] [Y],

— déclarer par voie de conséquence que l’acte introductif d’instance du 27 avril 2023 n’est pas nul,

— declarer M.[C] [Y] occupant sans droit ni titre depuis le 15 mars 2023,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de force publique au besoin,

— statuer sur le sort des meubles abandonnés dans les lieux loués,

— débouter M.[C] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées,

— condamner au paiement d’une somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du ode de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M.[C] [Y] assisté de Mme [G] [X], dans ses dernières conclusions en date du 14 mars 2024 demande à la cour, au visa de l’article 467 du Code civil, des articles 119, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile, des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, de :

À titre principal,

— juger, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, qu’il n’y a lieu à référé en présence de contestations sérieuses formulées par M.[C] [Y], assisté de son curateur,

— confirmer, par conséquent, l’ordonnance du 7 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter M. [J] [M] de toutes ses demandes,

À titre subsidiaire,

— prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance en date du 27 avril 2023 sur le fondement de l’article 467 du Code civil,

— débouter M. [J] [M] de toutes ses demandes,

Plus subsidiairement,

— prononcer la nullité du congé pour reprise du 22 juin 2022, faute de proposition de relogement et de justification de la reprise,

— débouter M. [J] [M] de toutes ses demandes,

En toutes hypothèses,

— débouter M. [J] [M] de toute demande au titre d’une dette locative,

— débouter M. [J] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

— condamner M. [J] [M] au paiement de la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de l’assignation:

Les intimés soulignent que contrairement aux dispositions de l’article 467 du code civil, la curatrice de M. [Y] n’a pas été assignée.

M. [M] oppose qu’à la date de l’assignation M. [Y] ne bénéficiait pas d’une mesure de protection.

En vertu des dispositions de l’article 467 du code civil, à peine de nullité, toute signification faite à la personne en curatelle l’est également au curateur.

L’omission de la signification de l’assignation au curateur est constitutive d’une irrégularité de fond qui n’est pas susceptible d’être couverte.

En l’espèce, par jugement du 1er juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix, statuant en qualité de juge des tutelles, a placé M. [Y] sous curatelle renforcée pour une durée de cinq ans et a désigné Mme [G] [X] pour l’assister et le contrôler dans la gestion de ses biens.

À la date de cette décision, l’assignation ayant engagé la présente procédure avait été délivrée le 27 avril 2023, il ne peut donc être reproché au bailleur de ne pas avoir anticipé la future mise sous protection de son locataire qui ne lui a été rendue opposable que suite à la mesure de publication prévue à l’article 1233 du code de procédure civile.

En conséquence, ce moyen doit être rejeté.

Sur la demande en annulation de l’ordonnance :

M. [M] fait valoir que la décision déférée n’est pas motivée.

M.[Y] assisté de Mme [X], souligne qu’il existe effectivement des contestations sérieuses à la reconnaissance de son absence de droit et à son expulsion.

L’article 455 du code de procédure civile dispose: «Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. ».

En l’espèce, le premier juge a :

' rappelé les termes des articles 834 et 835 du Code civil,

' indiqué que compte tenu des contestations sérieuses soulevées par les parties il convenait de dire n’y avoir lieu à référé.

Si l’ordonnance déférée comporte un exposé des faits, de la procédure et des demandes des parties, le premier juge n’a pas motivé sa décision en ce qu’il :

' a visé les articles 834 et 835 du code de procédure civile, sans préciser lequel il appliquait alors que le second prévoit que, même en cas de contestation sérieuse des mesures conservatoires ou de remise en état peuvent être prescrites pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite,

' n’a pas précisé lequel des arguments du locataire pouvait être considéré comme caractérisant une contestation sérieuse ni pour quel motif, alors qu’il résulte de l’ordonnance que celui-ci avait soulevé la nullité de l’assignation outre l’absence de motif légitime du congé.

Dès lors, l’examen de la décision ne permet pas de savoir pour quels motifs de fait et de droit, le premier juge a retenu l’existence de contestations sérieuses, de sorte qu’il y a lieu d’annuler l’ordonnance déférée.

Il revient en conséquence à la Cour de statuer conformément aux dispositions les articles 562 et 568 du code de procédure civile, la dévolution consécutive à l’annulation s’opérant pour le tout.

Sur la demande d’expulsion :

M. [M] vise dans ses conclusions l’article 835 du code de procédure civile aux termes duquel, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La condition de l’absence de contestation sérieuse n’est pas requise par ce texte; pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’occupation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété, droit constitutionnel, et donc un trouble manifestement illicite que le juge des référés est en droit de faire cesser.

Pour considérer que son maintien dans les lieux ne constitue pas un trouble manifestement illicite, le locataire invoque son droit au relogement et l’absence de justification par le bailleur du motif allégué dans le congé justifiant son maintien dans les lieux.

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. ».

Or, le bailleur produit des certificats médicaux non contestés desquels il ressort qu’il est né le 25 janvier 1937.

Ainsi, lorsqu’il a délivré au locataire un congé pour reprise le 14 mars 2023 le bailleur était âgé de 86 ans et les dispositions protectrices prévues par le texte visé n’étaient donc pas applicables à son locataire.

S’agissant du motif du congé, l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué… … Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.»

En l’espèce, le bailleur produit :

' attestation du Docteur [F] du 12 mai 2023 selon laquelle il est nécessaire à M. [M] de réintégrer sa maison de plain-pied adaptée à ses difficultés de déplacement, son état de santé démontrant une incapacité à monter des escaliers importants et ses troubles de la vision ne lui permettant plus d’occuper son logement actuel c’est-à-dire une maison de grande superficie dont les pièces de vie sont à l’étage,

' attestation de sa fille, Mme [L] [M] de laquelle ressort que son père est essoufflé, souffre de douleurs qui le handicapent lors de la montée des marches d’escalier et que l’EHPAD dans lequel est placée son épouse est plus proche géographiquement de la maison louée que de celle qu’il occupe,

' bulletin de situation de son épouse, Mme [Z] [M], à l’EHPAD [7] situé à [Localité 9].

S’il n’est pas contesté que l’accès à la maison objet du litige se fait par quelques marches, elle est indiquée dans le bail comme étant une maison de plain-pied et il résulte de l’attestation du médecin de M. [M] que les pièces à vivre de la maison dans laquelle il réside sont au premier étage, ce qui réduit le nombre de marches important.

Au surplus, il n’est pas contesté que la maison objet du litige est plus proche de l’EHPAD dans lequel vit son épouse, rendant plus aisées les visites qu’il lui rend.

Ainsi, la motivation du congé est parfaitement justifiée confirmant que l’occupation des lieux persistante par le locataire caractérise un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater que le congé délivré le 27 juin 2022 a légitimement empêché le renouvellement du bail et que le locataire était occupant sans droit ni titre depuis le 15 mars 2023.

De plus, le bailleur était en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant et provisions pour charges.

Dès lors, l’action engagée par le bailleur était fondée.

Cependant, il n’est pas contesté que le locataire a quitté les lieux en cours de procédure d’appel, le 15 mars 2024, il n’y a donc pas lieu d’ordonner son expulsion ni de statuer sur le sort de meubles abandonnés dont l’existence n’est pas établie ou de le condamner au paiement d’une provision en l’absence de solde allégué à ce titre.

L’équité commande de faire droit à la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 €.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Annule l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau :

Rejette le moyen tiré de la nullité de l’acte introductif d’instance du 27 avril 2023,

Rejette le moyen tiré de la nullité du congé pour reprise du 22 juin 2022,

Constate le départ du locataire,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion du locataire ni de statuer sur le sort des meubles abandonnés,

Condamne M. [C] [Y] assisté de sa curatrice, Mme [G] [X] aux dépens,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [C] [Y] assisté de sa curatrice, Mme [G] [X] à verser à M. [J] [M] 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER C.FERREIRA