COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50C

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 JUILLET 2010

R.G. N° 09/02932

AFFAIRE :

S.C.I. ILE DE FRANCE

C/

B C épouse X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2009 par le Tribunal d’Instance de BOULOGNE-

BILLANCOURT

N° RG : 08/300

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

— SCP DEBRAY-CHEMIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT JUILLET DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. ILE DE FRANCE

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués – N° du dossier 0946365

plaidant par M^e Laurent DELVOLVE, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

1/ Madame B C épouse X

2/ Monsieur Z X

Demeurant tous deux :

XXX

XXX

représentés par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués – N° du dossier 09000366

plaidant par M^e DENQUIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Mai 2010 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Jean-François MONASSIER,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié des 19 janvier-7 février 2005, la SCI ILE DE FRANCE a vendu en l’état futur d’achèvement, à M. Z X et M^me B C, dans un groupe d’habitations de 66 maisons en cours d’édification sis XXX, une maison d’habitation, sise XXX formant le lot 46 du groupe d’habitation Les Hameaux, aux termes duquel il est précisé que le groupe d’habitations a fait l’objet d’un cahier des charges des conditions des ventes le 2 décembre 2004, que le bâtiment dont font partie les locaux vendus, se trouve au stade de l’ouverture du chantier, que l’achèvement des biens est prévu au plus tard dans le courant du 2^e trimestre 2006, sauf prorogation conventionnelle prévue au titre des 'travaux modificatifs acquéreurs', pour un prix de 209.000 euros.

Le cahier des charges des conditions des ventes en date du 2 décembre 2004 prévoit que les ventes auront lieu aux conditions ordinaires et de droit, et notamment, sous celles prévues au code civil dans ses articles 1601-1, 1601-3, 1601-4, 1646-1, 1792 et suivants et 2270 et aux conditions suivantes :

— le vendeur sera tenu d’achever les ouvrages qui constitueront les locaux vendus, d’installer les éléments nécessaires à leur utilisation, et de réaliser les réseaux divers nécessaires à leur desserte.

Il s’oblige à mener les travaux de telle façon que l’achèvement intervienne au cours du délai qui sera fixé dans chaque vente, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, telles qu’énoncées dans l’acte, notamment, 'la faillite, le dépôt de bilan ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux’ (…).

'S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’acheminement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux'.

Le cahier des clauses particulières du marché de travaux conclu entre Y et la société CFCA au titre du lot chauffage gaz/plomberie pour 'Les Hameaux ' 66 Maisons Groupées à Sarcelles, précise les conditions de réalisation de l’opération et l’application de pénalités en cas de retard de livraison.

Par lettre du 13 juillet 2006, la société Y avisait les époux X de la mise en liquidation judiciaire de la société CFCA, que l’arrêt d’activité, total et immédiat de cette société, la mettait dans l’impossibilité de respecter le délai contractuel fixé à septembre 2006, les invitant à prendre leurs dispositions pour un décalage du bien à décembre 2006.

Le 21 septembre 2006, la société Y informait les époux X du report de livraison pour cas de force majeure, durant la 1^re quinzaine du mois de décembre 2006.

*****

Le 6 avril 2009, la SCI ILE DE FRANCE, a relevé appel du jugement rendu le 18 février 2009 par le tribunal d’instance de Boulogne-Billancort qui, statuant sur les demandes des époux X tendant à voir reconnaître la responsabilité contractuelle du vendeur pour retard de livraison, sur le fondement des articles 1126 et 1134 et suivants du code civil, a :

— condamné la SCI ILE DE FRANCE à verser aux époux X la somme de 6.356,62 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— rejeté la demande de dommages-intérêts supplémentaires

— condamné la SCI ILE DE FRANCE à verser aux époux X la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonné l’exécution provisoire

— condamné la SCI ILE DE FRANCE aux dépens.

*****

Vu les conclusions en date du 2 février 2010 de la SCI ILE DE FRANCE, appelante, par lesquelles elle demande à la Cour, par infirmation du jugement entrepris de:

— Sur la prorogation de la date de livraison au 3^e trimestre 2006

constater que les époux X ont sollicité des travaux modificatifs de la part de la SCI ILE DE FRANCE

dire qu’en application du contrat de vente, le délai de livraison a été automatiquement prorogé au 3^e trimestre 2006

débouter les époux X de leurs demandes de dommages-intérêts en réparation du préjudice prétendument subi sur une période de 6 mois

— Sur la suspension des délais de livraison en raison de la défaillance de l’entreprise CFCA

vu les articles 1134, 1147 et 1148 du code civil

constater que le contrat de vente prévoyait une clause de suspension des délais en cas de retard dû à la faillite d’une entreprise intervenant sur le marché

constater que le retard de livraison est dû à la défaillance de l’entreprise CFCA

dire et juger que la défaillance de la société CFCA n’était pas prévisible

constater que la SCI ILE DE FRANCE a mis en oeuvre les diligences nécessaires dès qu’elle a eu connaissance de la défaillance de la société CFCA

dire et juger qu’elle est fondée à se prévaloir de la clause du contrat prévoyant la suspension du délai de livraison en cas de faillite d’une entreprise entraînant un retard dans la livraison

dire et juger qu’elle n’est pas responsable à l’égard des acquéreurs du retard de la livraison

débouter les époux X de leurs demandes de dommages-intérêts fondée sur le retard dans le délai de livraison prévu au contrat

— Sur le préjudice

dire et juger qu’elle n’est pas responsable à l’égard des acquéreurs du retard de la livraison

constater que les époux X ne justifient pas d’une prétendue résistance abusive de sa part

débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts

condamner les époux X à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

*****

Vu les conclusions en date du 19 mars 2010 des époux X, intimés, par lesquelles ils demandent à la Cour de :

vu les articles 1126 et suivants, 1134 du code civil, L 132-1 et R 132-1 du code de la consommation, les articles 695 et suivants du code de procédure civile

débouter la SCI ILE DE FRANCE de son appel

confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

condamner la SCI ILE DE FRANCE à verser aux époux X la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

condamner la SCI ILE DE FRANCE à verser aux époux X la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 25 mars 2010

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la prorogation conventionnelle du délai initial de livraison au 3^e trimestre 2006

Considérant que le cahier des charges des conditions des ventes en date du 2 décembre 2004 prévoit que 'Toute demande de modifications, options ou de travaux supplémentaires, de la part de l’acquéreur et acceptés par le vendeur, devra faire l’objet d’un avenant écrit, signé du vendeur et de l’acquéreur, précisant la nature des travaux, leurs coûts et leurs conditions de paiement. Cet avenant vaudra, de la part de l’acquéreur, renonciation au délai de livraison ci-dessus et acceptation d’une prorogation dudit délai d’un trimestre’ ;

Considérant en l’espèce que le 8 janvier 2006, M. Z X et M^me B C ont rempli une fiche de choix au titre du revêtement mural et du revêtement du sol et mentionné l’option n°4 au titre du carrelage de l’entrée ;

Que le recto de la fiche précise : 'fermeture après coup’ ;

Considérant que la SCI ILE DE FRANCE prétend que les travaux modificatifs sollicités par les intimés le 8 janvier 2006 sur le lot n° 46 ( fermeture du mur de la cuisine sur le séjour) ont eu pour conséquence de proroger le délai initial de livraison d’un trimestre, soit au 3^e trimestre 2006, que ces travaux ont été exécutés sans coût supplémentaire pour les acquéreurs, s’agissant d’un geste commercial ;

Que les époux X rétorquent à juste titre qu’une fiche de choix ne peut constituer l’avenant écrit dont il est fait état en page 9 de l’acte de vente, en l’absence de mention sur la nature des travaux, sur leur coût et leur conditions de paiement au sens du cahier des charges, qu’ils ne peuvent être considérés comme ayant renoncé au délai contractuel de livraison et accepté une prorogation, étant rappelé que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ;

Qu’en conséquence, aucune prorogation conventionnelle de délai ne peut donc être opposée aux acquéreurs et le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

— Sur l’existence d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison

Considérant que par lettre du 13 juillet 2006, la société Y avisait les époux X de la mise en liquidation judiciaire de la société CFCA, que l’arrêt d’activité, total et immédiat de cette société, la mettait dans l’impossibilité de respecter le délai contractuel fixé à septembre 2006, les invitant à prendre leurs dispositions pour un décalage du bien à décembre 2006 ;

Que le 21 septembre 2006, la société Y informait les époux X du report de livraison pour cas de force majeure, durant la 1^re quinzaine du mois de décembre 2006 ;

Considérant que la SCI ILE DE FRANCE prétend que la défaillance d’une entreprise peut constituer une cause légitime de suspension des délais de livraison, qu’en l’espèce, elle est exonérée de sa responsabilité en raison du retard de livraison imputable à la société de plomberie, la société CFCA (clause insérée dans le cahier des charges des conditions des ventes du 2 décembre 2004, annexé à l’acte de vente), que la défaillance de l’entreprise (mise en liquidation judiciaire) est intervenue postérieurement à la signature des contrats de vente, qu’elle ne pouvait avoir connaissance de la défaillance de l’entreprise à la date de la cessation des paiements, reportée au 15 octobre 2005 par décision du tribunal de commerce de Melun en date du 3 juillet 2006, qu’elle a mis en oeuvre les diligences nécessaires pour remédier aux difficultés bien avant le 13 juillet 2006, qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, que les retards de la société CFCA ont empêché d’autres corps d’état de travailler sur le chantier (note sur les compte-rendus de chantier par le maître d’oeuvre de l’opération, la société TEAM REALISATION), qu’elle a dû demander à un autre entrepreneur d’exécuter les travaux en lieu et place de la société CFCA à compter du mois de mai 2006 ;

Considérant que les époux X rétorquent que les causes du jugement ont été réglées sans la moindre réserve, que les travaux supplémentaires sont sans lien avec la défaillance de l’entreprise chargée du lot plomberie, qu’ils font valoir que le dépôt de bilan d’une entreprise du bâtiment ne peut être assimilée à la force majeure, que l’appelante était tenue à une obligation de résultat, étant pleinement responsable des retards dans l’achèvement de l’immeuble, que la clause dont se prévaut l’appelante pour légitimer le retard subi par ses clients, constitue une clause limitative de responsabilité abusive et nulle à l’égard de clients, personnes physiques non averties en application des dispositions des articles L 132-1 et R 132-1 du code de la consommation, qu’à la date de mise en liquidation judiciaire de la société CFCA, le délai contractuel de livraison était déjà dépassé, que le report de près d’un an de la date de cessation des paiements par le tribunal de commerce implique l’ancienneté des difficultés de l’entreprise, que la société appelante a eu toute possibilité pour constater et prévoir la défaillance de la société CFA ;

Considérant que l’acte authentique de vente stipule expressément que l’achèvement des biens est fixé au plus tard dans le courant du 2^e trimestre 2006, soit au plus tard au 30 juin 2006 ;

Considérant que le cahier des charges des conditions des ventes en date du 2 décembre 2004 prévoit que les ventes auront lieu aux conditions ordinaires et de droit, et notamment, sous celles prévues au code civil dans ses articles 1601-1, 1601-3, 1601-4, 1646-1, 1792 et suivants et 2270 et aux conditions suivantes:

— le vendeur sera tenu d’achever les ouvrages qui constitueront les locaux vendus, d’installer les éléments nécessaires à leur utilisation, et de réaliser les réseaux divers nécessaires à leur desserte.

Il s’oblige à mener les travaux de telle façon que l’achèvement intervienne au cours du délai qui sera fixé dans chaque vente, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, telles qu’énoncées dans l’acte, notamment, 'la faillite, le dépôt de bilan ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux’ (…).

'S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’acheminement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux’ ;

Considérant que la défaillance de la société CFCA ne peut constituer une cause contractuelle légitime de suspension du délai de livraison initialement prévu ;

Qu’en effet, cette défaillance, officiellement connue à la date du jugement du tribunal de commerce de Melun en date du 3 juillet 2006, ne peut être qualifiée de cas de force majeure, faute de présenter un caractère fortuit à la date du 13 juillet 2006, alors que la société appelante ne conteste pas que la défaillance de la société CFCA avait commencé à apparaître au cours du 1^er semestre de l’année 2006, que celle-ci avait accusé des retards répétés dès janvier 2006, ainsi qu’il résulte des compte-rendus de chantier (mises en demeure du 24 janvier 2006 et du 21 février 2006 ), conduisant le maître d’oeuvre a noté que la société prestataire avait du retard sur le planning prévisionnel des travaux dans le compte-rendu du 30 janvier 2006 ;

Qu’il appartenait au vendeur, qui avait constaté les manquements répétés de son prestataire à ses obligations dès janvier et février 2006, de prendre toute mesure utile pour pallier sa carence, alors que ce n’est que le 31 mai suivant que la société appelante a fait appel à une société tierce ;

Que cette négligence est imputable au vendeur et la défaillance de la société CFCA est donc sans lien de causalité avec le retard dans l’achèvement des travaux contractuellement dû aux acquéreurs par la SCI ILE DE FRANCE ;

Considérant que les intimés soulignent à bon droit qu’à la date de mise en liquidation judiciaire de la société CFCA, le délai contractuel de livraison était déjà dépassé, que le report de près d’un an de la date de cessation des paiements par le tribunal de commerce implique l’ancienneté des difficultés de l’entreprise, que la société appelante a eu toute possibilité pour constater et prévoir la défaillance de la société CFA, que l’obligation de délivrance du vendeur d’immeuble à construire est une obligation de résultat, que les dispositions contractuelles relatives aux causes légitimes de suspension du délai d’achèvement sont inapplicables en l’espèce et il convient d’accueillir les demandes en indemnisation des époux X contre leur vendeur, à charge pour celui-ci de se retourner contre l’intervenant à l’acte de construction ;

— Sur le préjudice subi par les époux X

Considérant que l’article 1601-1 du code civil énonce que 'La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement’ ;

Que le retard s’analyse comme une inexécution du contrat dans le délai convenu et sanctionné par des dommages-intérêts ;

Considérant que les intimés demandent réparation du préjudice subi correspondant au paiement d’intérêts de frais intercalaires du mois de juillet 2006 au mois de décembre 2006 et des loyers qu’ils ont dû acquitter sur cette même période, faute de pouvoir disposer de leur bien immobilier selon le délai contractuellement prévu ;

Que la SCI ILE DE FRANCE est tenue de réparer son manquement à son obligation de livrer l’immeuble aux époux X à la date contractuellement fixée, correspondant à un retard de six mois ;

Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué aux époux X la somme de 3.851,16 euros et celle de 2.505,46 euros, soit la somme de 6.356,62 euros et rejeté leur demander de dommages-intérêts pour procédure abusive, en l’absence de faits de nature à faire dégénérer en abus l’exercice du droit d’agir en justice ;

Qu’il leur sera alloué une indemnité de procédure en complément de celle allouée par les premiers juges ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI ILE DE FRANCE à verser aux époux X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI ILE DE FRANCE aux dépens d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP DEBRAY-CHEMIN, société titulaire d’un office d’avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Denise VAILLANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,