COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 NOVEMBRE 2020

N° RG 20/00476 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TW3M

AFFAIRE :

Y X

SARL HITECHELECTRONIC …

C/

SCI ORBI 95

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° RG : 19/01104

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ludivine JOUHANNY

M^e Christophe DEBRAY

TGI de PONTOISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

ET

SARL HITECH ELECTRONIC agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur Y X

N° SIRET : 514 033 802

[…]

[…]

Représentés par M^e Ludivine JOUHANNY de la SELARL JLAVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 9 – N° du dossier HITECH E

APPELANTS

****************

SCI ORBI 95 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

N° SIRET : 401 603 162

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 20079

Assistée de M^e Benoît LLAVADOR de la SELARLU LLAVADOR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 octobre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, président,

Madame Marie LE BRAS, conseiller,

Madame Marina IGELMAN, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE,

Selon un bail commercial du 22 octobre 2015, la SCI Orbi 95 a donné en location à la SARL Hitech Electronic un local à usage commercial situé […] à Bezons (95), moyennant un loyer annuel de 22 560 euros HT et hors charges.

Par le même acte, M. Y X s’est porté caution solidaire de la locataire pour le paiement des loyers, charges, accessoires nés en exécution du contrat de bail, pendant toute sa durée, dans la limite de la somme de 100 000 euros.

Un avenant du 5 juin 2017 a notamment modifié la désignation des locaux loués en les complétant par une réserve et un emplacement de parking et fixé le loyer à la somme mensuelle de 2 510 euros HT et hors charges.

Suite à des impayés de loyers, un commandement de payer du 19 août 2019 visant la clause résolutoire a été délivré à la société Hitech Electronic pour la somme de 10 666,19 euros, comprenant le coût de l’acte.

Par acte d’huissier de justice délivré les 20 septembre et 15 octobre 2019, la société Orbi 95 a fait assigner en référé M. X et la société Hitech Electronic aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial, l’expulsion du locataire et le paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 11 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais cependant dés à présent,

— condamné solidairement la société Hitech Electronic et M. X à verser à la société Orbi 95 une provision de 11 216,07 euros, au titre des impayés de loyers arrêtés au 18 septembre 2019, terme de septembre 2019 compris, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le local commercial sis 94/[…] de l’Isle à Bezons, à compter du 19 septembre 2019,

— ordonné, en conséquence, l’expulsion de la société Hitech Electronic et de tous occupants de leur chef et ce, si besoin est, avec l’assistance de la force publique,

— ordonné la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire,

— autorisé la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritus,

— autorisé 1'huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux et empêcher d’y pénétrer,

— condamné la société Hitech Electronic à régler au propriétaire une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 2 629,55 euros HT, TVA et charges en sus, à compter d’octobre 2019 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur,

— débouté la société Orbi 95 de sa demande de paiement de l’indemnité d’occupation à l’encontre de M. X,

— débouté la société Orbi 95 de sa demande au titre du dépôt de garantie,

— condamné in solidum la société Hitech Electronic et M. X à verser à la société Orbi 95 la somme de 1 000 euros au titre de’l'article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

— condamné solidairement la société Hitech Electronic et M. X aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 24 janvier 2020, M. X et la société Hitech Electronic ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a renvoyé les parties à se pourvoir au principal, débouté la société Orbi 95 de sa demande de paiement de l’indemnité d’occupation à l’encontre de M. X et de sa demande au titre du dépôt de garantie.

M. X et la société Hitech Electronic ont également saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir la nullité des commandements de payer afin de saisie-vente et de quitter les lieux ayant suivis. Le délibéré avait été fixé au 23 mars 2020 puis a été reporté en raison de la crise sanitaire.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 avril 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. X et la société Hitech Electronic demandent à la cour, au visa des articles 808 et 809 anciens du code de procédure civile, de :

— les recevoir en leurs conclusions et les dire bien fondés ;

y faisant droit :

— réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

— débouté la société Orbi 95 de sa demande de paiement de l’indemnité d’occupation à l’encontre de M. X,

— débouté la société Orbi 95 de sa demande au titre du dépôt de garantie ;

dès lors, statuant à nouveau :

— dire que l’urgence n’est pas justifiée ;

— dire que la demande de la société Orbi 95 se heurte à de nombreuses contestations sérieuses et complexes, relevant de l’appréciation du juge du fond ;

— dire que le juge des référés a violé les articles 808 et suivants du code de procédure civile ;

en conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— renvoyer la société Orbi 95 à mieux se pourvoir ;

— condamné la société Orbi 95 à verser à la société Hitech Electronic et à M. X la somme de 3 000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 mai 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Orbi 95 demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, L. 145-41 et R. 145-23 du code de commerce, de :

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— condamner les appelants au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner les appelants aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Christophe Debray, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

La société Hitech Electronic et M. X sollicitent l’infirmation de la décision attaquée rendue selon eux en violation des articles 808 et 809 du code de procédure civile.

Les appelants font tout d’abord valoir que le juge des référés n’a pas qualifié les faits relevant de l’urgence, justifiant de l’absence de diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige (article 56 du code de procédure civile).

Ils invoquent également l’absence de justification par le bailleur d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite et prétendent que la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et l’expulsion ordonnée ne peuvent être caractérisées de mesures conservatoire ou de remise en état au sens de l’article 809 du code de procédure civile.

Ils font ensuite valoir l’existence de contestations sérieuses s’opposant aux demandes de la bailleresse.

Ils soulignent en premier lieu l’imprécision du décompte figurant dans le commandement de payer, qui ne présente aucune ventilation entre les loyers et les charges et ne prend pas en compte les sommes réglées par la société Hitech Electronic entre le 1^er juin et le 19 août 2019 et considèrent que cette imprécision affecte la validité du commandement.

Ils contestent en deuxième lieu devoir des charges au titre du bail régularisé le 22 octobre 2015 puisque celui-ci ne répond pas aux exigences de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et font valoir que les charges ne sont pas dues puisqu’il s’avère qu’un voisin s’est branché sur le compteur EDF et que la bailleresse a porté plainte contre lui. Ils entendent qu’il soit fait sommation à la société Orbi 95 de communiquer le détail des factures EDF et de régulariser l’intégralité des appels de charges depuis l’entrée dans les lieux de la société Hitech Electronic.

Ils soulèvent en troisième lieu l’irrégularité du contrat de bail au titre de la destination des locaux, en faisant valoir qu’aucun état des lieux n’a été réalisé lors de la prise de possession des lieux et que le local que la bailleresse loue officiellement à titre de 'réserve’ de 55 m² en sous-sol est en fait un local d’habitation comme le démontrent les photographies versées aux débats.

Enfin, ils arguent de l’inopposabilité du commandement de payer à l’encontre de la caution en faisant valoir qu’il ne lui a pas été délivré et que le cautionnement n’est pas conforme aux dispositions de l’article 2293 du code civil.

La société Orbi 95 demande la confirmation en tout point de l’ordonnance attaquée.

Elle répond que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence pour constater la résiliation du bail et qu’en tout état de cause, l’urgence est caractérisée par le fait que la dette locative ne cesse de croître depuis le mois de juin 2019.

Sur les prétendues contestations sérieuses, elle indique que le décompte figurant au commandement de payer fait bien apparaître les échéances mensuelles de loyers et de charges impayées pour les mois de juin à août 2019 et précise que la société Hitech Electronic a reçu tous les mois l’appel des loyers et charges qui contient la ventilation souhaitée ainsi qu’un récapitulatif des sommes dues.

S’agissant des prétendus règlements effectués entre les mois de juin et août 2019, elle souligne la mauvaise foi de la société Hitech Electronic et fait observer que les 5 versements sont en réalité intervenus par chèques qui sont tous revenus impayés.

En ce qui concerne les charges contestées, elle fait valoir que le moyen est dépourvu d’intérêt dans la mesure où le commandement ne porte pas sur la régularisation de charges, et encore moins de charges EDF, mais bien sur des appels de loyers et provisions sur charges.

Elle précise qu’elle justifie d’une régularisation sur charges pour l’année 2018 ainsi que du montant au titre des factures EDF, réparti au prorata entre les différents locataires.

Elle avance que contrairement à ce que prétend la locataire, le bail contient bien la liste des charges supportées par le preneur, ainsi que la clé de répartition entre les différents locataires.

Elle rétorque s’agissant de la destination du bail qu’un état des lieux d’entrée a bien été effectué et que ce n’est pas l’usage que la société Hitech Electronic fait de la réserve qui peut déterminer la destination du bail.

Sur le moyen tiré de l’inopposabilité du commandement à la caution, la société Orbi 95 fait valoir qu’aucune disposition légale en matière de baux commerciaux ne subordonne la validité du commandement à sa dénonciation à la caution.

S’agissant de l’information annuelle de la caution, elle soutient que cette défaillance entraîne tout au plus la déchéance des pénalités et intérêts de retard à l’égard de la caution, lesquels ne sont pas demandés.

Enfin, la bailleresse indique que le trouble manifestement illicite est caractérisé par l’occupation sans droit ni titre et que l’expulsion est une mesure de nature à faire cesser ce trouble.

Sur ce,

A titre liminaire il convient de relever que la disposition de l’article 56 du code de procédure civile tenant à la description des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige s’inscrit dans la suggestion et que le juge des référés n’a pas à qualifier l’urgence lorsqu’il n’en est pas justifié. Le défaut de diligences ouvre ainsi uniquement la possibilité au juge saisi de proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation.

Il sera également dit qu’en application du 3^e alinéa des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, de sorte qu’en l’espèce, il n’y a pas lieu de répondre à la demande des appelants afin que la société Orbi 95 soit sommée de leur communiquer le détail des factures EDF et de régulariser les appels de charges depuis l’entrée dans les lieux de la société Hitech Electronic, demande qui ne figure pas dans le dispositif de leurs conclusions.

Par ailleurs, le 2^e alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, applicable aux instances en cours au 1^er janvier 2020, dispose que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte permet ainsi qu juge des référés, s’il constate qu’aucune contestation sérieuse n’est opposée à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, d’en constater l’acquisition de plein droit par application de l’article L. 145-41 du code de commerce et de prononcer les obligations de faire qui en découle, telle l’expulsion du locataire.

Sont donc inopérantes les objections des appelants quant à l’absence de réunion des conditions d’application des articles 834 (anciennement 808) et 835 alinéa 1 (anciennement 809 alinéa 1) du code de procédure civile, textes qui n’ont pas vocation à s’appliquer en la matière.

Toutefois, il convient d’examiner si les contestations opposées par les appelants sont suffisamment sérieuses en l’espèce pour faire échec aux demandes de la société Orbi 95.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les contestations relatives à la régularité du commandement de payer

Il est de principe que les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il est acquis que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort de l’acte d’huissier du 19 août 2019 que celui-ci présente seulement un tableau des causes de la créance portant les mentions suivantes, dénuées de toute ventilation entre les différents postes réclamés :

— loyers et charges impayés juin 2019 : 3 490,46 euros,

— loyers et charges impayés juillet 2019 : 3 490,46 euros,

— loyers et charges impayés août 2019 : 3 490,46 euros,

— coût de l’acte : 189,81 euros.

Par ailleurs, il ne contient aucune annexe comportant des éléments qui auraient permis au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées, comme par exemple les relevés de compte de la société Hitech Electronic.

Pour prétendre que les sommes visées au commandement ne seraient pas imprécises, l’intimée allègue que la locataire a reçu tous les mois l’appel des loyers et charges qui présenterait la ventilation entre les loyers, les charges, la TVA etc, mais ne verse à l’appui de cette assertion que le seul appel pour le mois de juin 2019.

La bailleresse échoue donc à rapporter la preuve qu’elle aurait mis sa locataire en mesure de connaître la nature et le détail des sommes qu’elle était sommée de payer et donc de vérifier la réalité et la conformité des dettes locatives réclamées.

Il en résulte une contestation suffisamment sérieuse quant à la régularité du commandement de payer et partant, quant à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire.

L’ordonnance critiquée doit en conséquence être infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 19 septembre 2019 et en ces dispositions en découlant, à savoir l’expulsion de la société Hitech Electronic des locaux, la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux, l’autorisation de la destruction immédiate des effets mobiliers et celle donnée à l’huissier instrumentaire de prendre toutes mesures nécessaires pour clore les locaux et empêcher d’y pénétrer ainsi que la condamnation de la société Hitech Electronic au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de provision au titre des arriérés de loyers et charges

Comme ci-dessus rappelé, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La bailleresse ne sollicite pas l’actualisation de la créance revendiquée, demandant seulement la confirmation de l’ordonnance querellée ayant condamné solidairement la société Hitech Electronic et M. X à lui verser une provision de 11 216,07 euros au titre des impayés de loyers arrêtés au 18 septembre 2019, terme de septembre inclus, en se fondant sur le décompte locatif produit.

Or, il doit être tout d’abord constaté que pourtant, à hauteur de cour, la société Orbi 95 ne produit pas de décompte arrêté au 18 septembre 2019, mais un décompte comprenant un total général au 31 décembre 2019 ainsi qu’un total général au 1^er juin 2020 (faisant apparaître un débit de 26 006,80 euros).

Par ailleurs, alors que la société Hitech Electronic conteste le montant des charges réclamées au titre de l’électricité, sans préciser si elle conteste les provisions sur charges ou les charges régularisées, il doit être constaté que la société Orbi 95 produit seulement un décompte de régularisation des charges pour l’année 2018.

Or, ayant été en mesure de produire un décompte arrêté au 1^er juin 2020, la bailleresse aurait dû compte tenu de la contestation opposée, produire le décompte de régularisation des charges pour l’année 2019.

S’agissant des charges d’électricité, la bailleresse ne conteste pas l’affirmation des appelants selon laquelle il y aurait eu un vol d’électricité de la part d’un voisin, de nature à fausser le montant des charges imputées à la locataire.

A cet égard, la société Orbi 95 indique seulement verser aux débats l’ensemble des factures EDF qu’elle a réglées en 2018 et 2019 et qu’elle a ensuite réparties au prorata entre les différents locataires et précise dans ses conclusions : 'il reste à la société Hitech à préciser l’objet et le montant de sa contestation…', alors que réclamant un paiement à sa locataire, il lui appartient d’en démontrer le bien fondé.

En outre, alors que les factures EDF versées indiquent une consommation mensuelle facturée à la société Orbi 95 variant entre environ 400 et 1 600 euros, deux factures datées pour l’une du 9 avril 2019 et pour l’autre du 13 décembre 2019, pour des montants respectifs de 7 054,19 euros et 9 781,94 euros, semblent effectivement corroborer les dires de la locataire selon lesquels il existerait des anomalies.

Ainsi, il apparaît en effet qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des charges réclamées par la société Orbi 95 aux appelants.

Le relevé de compte du '01/10/2015 au 01/03/2020' versée par la société Orbi 95, ne distinguant pour les sommes réclamées les loyers des charges, la cour n’est pas mise en mesure de déterminer la

créance non sérieusement contestable que détiendrait la société Orbi 95 sur la société Hitech Electronic.

En conséquence de ces contestations sérieuses, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la bailleresse au titre des loyers impayés et de réformer l’ordonnance entreprise en ce sens.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Orbi 95 sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, lesquels s’agissant de ceux d’appel, pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est en outre inéquitable de laisser à la société Hitech Electronic et M. X la charge des frais irrépétibles exposés. La société Orbi 95 sera en conséquence condamnée à verser à chacun d’eux la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME l’ordonnance en date du 11 décembre 2019 en toutes ses dispositions critiquées,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société Orbi 95,

DIT que la société Orbi 95 supportera les dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés, s’agissant de ceux d’appel, avec distraction au profit de l’avocat en ayant fait la demande,

CONDAMNE la société Orbi 95 à payer à la société Hitech Electronic et M. X, chacun, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame Sophie CHERCHEVE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,