COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 MAI 2024

N° RG 23/02003

N° Portalis DBV3-V-B7H-VYG3

AFFAIRE :

[R] [D] divorcée [F]

C/

[V] [I] [K]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 avril 2017 par le tribunal d’instance de Courbevoie

RG : 11-16-0202

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 09 février 2022 (3ème chambre civile) cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de de Versailles du 26 mai 2020 (1ère chambre 2ème section) sur un jugement du

25 avril 20217 du tribunal d’instance de Courbevoie

Madame [R] [D] divorcée [F]

née le 19 Avril 1977 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620

Représentant : M^e Eric SLUPOWSKI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0956

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

Madame [V] [I] [K]

née le 21 Décembre 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : M^e Martine FONTAINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0424

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 février 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2003, avec effet au 1er février 2004, Mme [K] a donné en location à Mme [D] un logement situé [Adresse 2], pour un montant initial mensuel de 1 333,74 euros. Les conditions générales du bail approuvées par la locataire contenaient une clause prévoyant la résiliation en cas de défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte d’huissier en date du 28 septembre 2015, Mme [K] a fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer.

Suivant acte d’huissier en date du 2 mars 2016, dénoncé au préfet le 5 septembre 2016, Mme [K] a fait assigner Mme [D] afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [D] avec suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sa condamnation à une somme de 6 578,95 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 732,23 euros et à compter de l’assignation sur le surplus au titre des loyers et charges impayés, à la clause pénale contenue dans le bail, à une indemnité d’occupation ainsi qu’à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 25 avril 2017, le tribunal d’instance de Courbevoie a :

— déclaré recevables les demandes de Mme [K],

— condamné Mme [D] à verser à Mme [K] la somme de 5 928,72 euros au titre des loyers et charges impayés, le mois de février 2017 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté Mme [K] de sa demande au titre de la clause pénale,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2015,

— suspendu les effets de la clause résolutoire rappelée dans le commandement en date du 28 septembre 2015 et autorisé Mme [D] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 247 euros chacune, en sus du loyer courant le premier versement étant exigible à l’échéance contractuelle suivant la signification du jugement, et la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais,

— dit qu’en cas de non versement d’une seule mensualité ou de non-paiement du loyer courant:

* il ne sera plus sursis à l’exécution des poursuites à l’égard de Mme [D],

* le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,

* il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [D] et des occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécutions, ainsi qu’à la remise des meubles et des objets mobiliers garnissant les lieux,

* Mme [D] sera alors condamnée à payer à Mme [K], à compter de la résiliation et jusqu’à la date de libération des lieux une indemnité d’occupation de 1 583,23 euros,

— débouté Mme [K] de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail,

— débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d’attestation de loyer,

— condamné Mme [D] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2015 et l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] à verser à Mme [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe en date du 20 juin 2017, Mme [D] a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt du 26 mai 2020, la cour d’appel de Versailles a :

— déclaré recevables les conclusions de Mme [K],

— infirmé partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau, elle a

— condamné Mme [D] à verser à Mme [K] la somme de 5 345,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date du 6 novembre 2018, terme de novembre 2018 inclus,

— débouté Mme [D] de sa demande de délais de paiement,

— ordonné l’expulsion de Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux situés au [Adresse 2], avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [D] à verser à Mme [K] à compter du 1er décembre 2018 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

— confirmé le jugement déféré pour le surplus.

Mme [D] divorcée [F] a formé un pourvoi contre l’arrêt déféré.

Par arrêt du 9 février 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt déféré,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles autrement composée,

— condamné Mme [K] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.

La Cour de cassation a relevé que la Cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision dès lors qu’elle « n’a pas recherché, comme elle y était invitée, si l’assignation n’avait pas été délivrée pour l’audience du 2 juin 2016, de sorte que la notification du 5 septembre 2016 au représentant de l’Etat ne respectait pas le délai exigé ». Elle rappelle qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’assignation doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. C’est ainsi à tort que la Cour d’appel a considéré que, « dès lors que l’audience a eu lieu le 9 mars 2017, et alors que l''assignation du 2 mars 2016 avait été notifiée en préfecture le 5 septembre 2016, un délai de six mois s’est écoulé entre la signification de l’assignation et l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, ce délai ayant largement permis au représentant de l’Etat de saisir l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées . »

Mme [D] a saisi la cour d’appel de Versailles autrement composée par déclaration en date du 28 mars 2023 et prie la cour, par dernières écritures du 19 septembre 2023, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

En tout état de cause,

— débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Mme [K] de son appel incident et de toutes ses demandes liées à son appel incident et à toutes ses demandes,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a

* déclaré recevables les demandes de Mme [K]; condamné Mme [D] à verser à Mme [K] la somme de 5 928,72 euros au titre des loyers et charges impayés, le mois de février 2017 inclus, et ce avec intérêts légaux à compter du jugement déféré,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2015,

* suspendu les effets de la clause résolutoire rappelée dans le commandement en date du 28 septembre 2015 et autorisé Mme [D] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 247 euros chacune, en sus du loyer courant le premier versement étant exigible à l’échéance contractuelle suivant la signification du jugement, et la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais,

* dit qu’en cas de non versement d’une seule mensualité ou de non-paiement du loyer courant :

— il ne sera plus sursis à l’exécution des poursuites à l’égard de Mme [D],

— le bail sera résilié de plein droit la date de la défaillance,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [D] et des occupants de son chef, avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécutions, ainsi qu’à la remise des meubles et des objets mobiliers garnissant les lieux,

— Mme [D] sera alors condamnée payer à Mme [K], à compter de la résiliation et jusqu’ à la date de libération des lieux une indemnité d’occupation de 1 583,23 euros,

* débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d’attestation de loyer ; condamné Mme [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2015 et l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné Mme [D] à verser à Mme [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuant à nouveau,

— constater que l’huissier n’a pas notifié en lettre recommandée avec accusé de réception, l’assignation au représentant de l’état dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience du 2 juin 2016, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l’enquête (sic)

— déclarer irrecevable la demande de Mme [K] tendant à l’application de la clause résolutoire du bail et cela avec les conséquences de droit subséquentes,

En tout état de cause,

— débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer Mme [D] recevable et bien fondée à présenter une demande reconventionnelle et y faisant droit,

— condamner Mme [K] à payer à Mme [D] la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail au profit de Mme [D],

— condamner Mme [K] à payer à Mme [D] la somme de 16 825,74 euros au titre du remboursement des loyers et charges,

— enjoindre à Mme [K] de délivrer à Mme [D] une quittance de loyer conforme au présent arrêt et laissant apparaitre les loyers réglés, au plus tard dans les 8 jours à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, en tant que de besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner Mme [K] à payer au profit de Mme [D] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Courbevoie en ce qu’il a condamné Mme [D] à payer la somme de 1 000 euros en application du code de procédure civile et ne pas condamner Mme [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— annuler tous effets du commandement de payer du 28 septembre 2015,

— juger que le jeu de la clause résolutoire insérée au bail n’a pas lieu d’être acquis et débouter Mme [K] de sa demande d’expulsion de Mme [D],

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2015,

— condamner Mme [K] aux entiers dépens de la première instance et d’appel, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 28 septembre 2015 et de l’acte introductif d’instance

Y ajoutant,

— condamner Mme [K] à payer au profit de Mme [D] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour cette procédure d’appel après cassation.

Par dernières écritures du 26 janvier 2024, Mme [K] prie la cour de :

— la dire recevable en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de Mme [D],

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner Mme [D] à verser à Mme [K] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour attitude abusive,

— prendre acte de la renonciation de Mme [K] au bénéficie de l’acquisition de la clause résolutoire et à sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [D],

— condamner Mme [D] à verser à Mme [K] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (') A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la cour prend acte de ce que Mme [K] ne demande plus l’acquisition de la clause résolutoire ni l’expulsion de Mme [D], et justifie l’abandon de sa demande par le fait que l’arriéré locatif a été réglé.

En conséquence, la demande de fin de non-recevoir, tenant à l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire au motif du non-respect des formalités de notification de l’assignation au représentant de l’Etat soulevée par Mme [D], est sans objet.

Sur la demande de remboursement des loyers et des charges par Mme [K]

Mme [D] demande la condamnation de Mme [K] à lui payer la somme de 15 492 euros au titre du remboursement des charges et 1 333,74 au titre du loyer payé en double pour le mois de mars 2011 soit la somme totale de 16 825,74 euros dont elle s’est acquittée au motif que Mme [K] ne justifie pas de la preuve de l’envoi d’un décompte annuel détaillé ni d’avoir tenu l’ensemble des justificatifs à sa disposition. En réponse à l’argument de Mme [K], selon lequel la somme excédentaire de 531,63 euros a été recréditée sur son compte, elle expose que la cour doit statuer de nouveau sur cette condamnation du fait de la cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles de 2020.

Mme [K] fait valoir que les documents produits sont clairs dès lors que les appels individuels mentionnent les tantièmes affectés au lot donné à bail à Mme [D] et correspondent à des dépenses courantes entrant dans les charges pouvant être supportées par le locataire. S’agissant du loyer payé en double, Mme [K] précise que la somme de 531,63 a été recréditée sur le compte de Mme [D] le 20 juillet 2017, somme considérée comme non justifiée par le tribunal judiciaire de Courbevoie après calcul des arriérés au regard des sommes versées.

Sur ce,

L’article 7 de la loi n°89-452 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; l’article 7-1 de la même loi prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions sur charges sous déduction des seules charges dont le bailleur peut apporter la justification (Cass. 3e civ, 13 juillet 2005, n°04-10.152).

A défaut d’obtenir la communication des pièces justificatives susvisées, le locataire peut ainsi agir en répétition à l’encontre de son bailleur pour obtenir le remboursement des sommes versées par ses soins au titre des provisions pour charges.

Néanmoins, l’action en répétition ouverte au locataire, se prescrit par trois ans à compter du jour ou le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer. Ce jour est celui de la régularisation annuelle des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Cass. 3e civ, 9 novembre 2017, n°16-22.445).

En l’espèce, Mme [K] produit les décomptes du gestionnaire Foncia de l’année 2011 à 2023, les avis de taxe foncière et de taxe pour les ordures ménagères de 2012 à 2015, puis de 2017 à 2020, ainsi que les relevés de régularisation annuelle de charges locatives. Ces relevés mentionnent les « dépenses générales », détaillées dans un relevé et les dépenses « pour l’ascenseur », avec la quote-part de la locataire.

Il résulte des pièces produites :

1. les régularisations des charges

— une régularisation de 98,72 euros au titre des charges de 2011 au profit de la bailleresse

— une régularisation de 30,31 euros au titre des charges de 2012 au profit de la bailleresse

— une régularisation de 178,44 euros au titre des charges de 2013 au profit de la bailleresse

— une régularisation de 373,89 euros au titre des charges de 2014 au profit de la bailleresse

— une régularisation de 164,35 euros au titre des charges de 2015 au profit de la locataire

— une régularisation de 18,98 euros au titre des charges de 2016 au profit de la locataire

— une régularisation de 284,20 euros au titre des charges de 2017 au profit de la locataire

— une régularisation de 100,27 euros au titre des charges de 2018 au profit de la bailleresse

— une régularisation de 269,34 euros au titre des charges de 2019 au profit de la locataire

— une régularisation de 327,03 euros au titre des charges de 2020 au profit de la locataire

— une régularisation de 209,85 euros au titre des charges de 2021 au profit de la locataire

— une régularisation de 82,93 euros au titre des charges de 2022 au profit de la locataire

2. Des frais aux titre de la taxe pour ordures ménagères

—  92 euros au titre de 2012

—  93 euros au titre de 2013

—  94 euros au titre de 2014

-105 euros au titre de 2015

—  85 euros au titre de 2017

—  86 euros au titre de 2018

—  88 euros au titre de 2019

—  89 euros au titre de 2020

3. des taxes foncières

—  738 euros au titre de 2018

-756 euros au titre de 2019

-765 euros au titre de 2020

—  792 euros au titre de 2022

Les dates des relevés de régularisation débutent en mars 2014, et les relevés de Foncia font état des régularisations des charges de 2011 à compter du mois de mai 2014, de sorte que Mme [D], qui a contesté ces sommes dans le cadre de la procédure devant le tribunal d’instance de Courbevoie dès 2016, est recevable en son action de répétition de l’indu.

Néanmoins, si elle n’est pas privée de son action en répétition de l’indu, Mme [D] ne justifie pas, pour contester les pièces produites et les sommes réclamées et dûment justifiées dans le cadre de la présente procédure par Mme [K] par des décomptes de dépenses de charges, et par une grille de répartition des charges au sein de la copropriété et les régularisations, avoir demandé que des pièces plus détaillées soient mises à sa disposition, comme l’article 23 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le permet. Elle ne conteste pas les sommes réclamées mais se contente de considérer que l’absence de récapitulatif doit avoir pour conséquence le remboursement des sommes réclamées. Ainsi, alors que le détail des dépenses et charges pouvaient être mis à disposition, la charge de la preuve est déplacée sur Mme [D], laquelle doit démontrer que sa demande n’a pas abouti. Or, celle-ci n’apporte pas la preuve de sa demande concernant les années antérieures à 2022, ni même que celle-ci n’aurait pas été honorée, il n’y a pas lieu à condamner Mme [K] à rembourser les provisions sur charges versées.

Par ailleurs, s’agissant du loyer de février 2011, les parties s’accordent à dire qu’il a été payé deux fois, bien que le décompte produit à la cour débute seulement en mars 2011 et ne fasse donc pas état de ce versement. Mme [D] soutient avoir donc payé un loyer de plus qui n’a pas été pris en compte dans le calcul de l’arriéré locatif. Faute de démontrer que ce loyer a bien été pris en considération dans le décompte et le calcul de Mme [K], ce loyer payé doit être déduit de la somme réclamée par cette dernière au titre de l’arriéré locatif. Dans la mesure où cette somme a été versée durant la présente procédure, il y a lieu d’en ordonner la restitution.

En outre, le décompte commençant au 1er mars 2011 fait apparaître une somme de 531,63 euros de solde débiteur antérieur au 1er mars 2011 n’est pas davantage justifiée en appel que devant le tribunal d’instance de Courbevoie. Cette somme doit donc être restituée à Mme [D], comme l’ont jugé le tribunal et la cour d’appel précédemment saisie. Mme [K] justifie de la restitution de cette somme le 20 juillet 2017, dans le décompte qu’elle produit au débat, ce qui n’est pas contesté par Mme [D].

La somme de 1 333,74 euros doit donc être déduite de l’arriéré locatif en sus de la somme de 531,63 euros de solde débiteur, somme non justifiée et figurant sur le décompte au 1er mars 2011.

En conséquence, au regard de l’apurement de la dette durant la procédure, ce que justifie Mme [K] par un décompte avec un solde à 0 à la date de ses dernières conclusions, il convient de retenir que la bailleresse a obtenu un trop-perçu à hauteur de ce loyer de 1333,74 euros. Elle est donc condamnée à restituer à Mme [D] la somme de 1333,74 € au titre du loyer de mars 2011, dès lors que celui-ci, pourtant payé et ne figurant pas dans le décompte, n’a pas été déduit de la dette de loyer payée depuis le jugement du tribunal d’instance de Courbevoie, en sus de la somme non justifiée de 531,63 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au soutien de sa demande de réparation, Mme [D] fait valoir que Mme [K] ne respecte pas ses obligations de bailleur et donne l’exemple d’une sonnette et d’un interphone non changé « depuis de nombreuses années ». Elle cite en outre une jurisprudence de la cour de cassation jugeant qu’une augmentation des provisions sur plusieurs années peut être considérée comme brutale, déloyale et constitutive d’une faute dans l’exécution d’un contrat (Civ 3ème 21 mars 2012, n°11-14-174). Elle ne répond pas sur la demande de dommages et intérêts de Mme [K].

En réponse, Mme [K] expose que les régularisations de charges ont été faites régulièrement et ne sauraient être qualifiées de réclamation brutale constitutive d’une faute. S’agissant de la sonnette elle indique qu’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires a été prise. Elle invoque à son tour la mauvaise foi de sa locataire pour obtenir des dommages et intérêts du fait de la saisine de la présente cour, alors qu’elle a tenté un rapprochement amiable.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits aux débats que les régularisations ont eu lieu régulièrement et de manière étalée dans le temps, à savoir

— les années 2011 et 2012 ont été régularisées en mai 2014,

— l’année 2013 en décembre 2014,

— l’année 2014 en juin et août 2015,

— l’année 2015 en décembre 2016,

— les années 2016 et 2017 en mai 2019

— l’année 2018 en novembre 2019

— l’année 2019 en février 2021

— les années 2021 et 2022 en novembre 2023

de sorte qu’il ne peut en être tiré une conclusion d’attitude déloyale ou brutale de nature à caractériser une faute du bailleur.

En outre, il résulte des décomptes produits que Mme [D] ne s’est pas acquittée de toutes ses obligations et notamment que pendant de nombreux mois ses versements ne correspondaient pas aux loyers actualisés, actualisation dont elle avait été informée.

S’agissant de la défaillance de la sonnette et de l’interphone, si Mme [D] indique l’avoir signalé au bailleur, ce dont elle justifie par deux mails du 8 octobre 2022 et du 16 mars 2023, elle ne justifie pas pour autant des nombreuses années de dysfonctionnement qu’elle évoque et de demandes antérieures à son bailleur. Son message d’octobre mentionne au contraire qu’une entreprise est venue constater le dysfonctionnement le mois précédent, ce qui démontre que le bailleur avait commencé à prendre en charge cette difficulté. S’agissant manifestement d’un problème commun au sein de l’immeuble, Mme [K] justifie qu’une assemblée générale des copropriétaires a voté le remplacement des interphones le 30 mai 2023.

En conséquence, aucune attitude déloyale de Mme [K] n’est rapportée en l’espèce et la cour confirmera le jugement ayant débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [K], non fondée en droit, qui reproche à Mme [D] d’être de mauvaise foi en ce qu’elle n’a pas accepté un rapprochement amiable durant la procédure après avoir été informée que Mme [K] ne poursuivrait plus l’expulsion, il convient d’une part de noter que la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt déféré et d’autre part, remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles autrement composée. En conséquence, Mme [D] avait parfaitement intérêt à agir, dès lors qu’elle maintenait une partie de ses demandes, relevant pour partie de l’appréciation des juges du fond.

D’autre part, l’exécution et la tentative de règlement amiable, comprenant la remise de la révision du loyer, ne saurait priver du droit de d’agir la partie qui ne souscrit pas à l’accord amiable, étant précisé de surcroît qu’une partie des demandes portant sur la résiliation du bail et l’expulsion initialement demandées, ne sont pas réexaminées à la lumière de l’arrêt de la Cour de cassation, dès lors qu’elles ne sont plus soutenues en appel par la bailleresse.

Dès lors, Mme [K] échoue à démontrer une faute et un abus de droit d’ester en justice et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au regard de la nature de l’affaire et des parties qui ont succombé aux différentes étapes de la procédure, chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles engagés, pour la procédure de première instance et d’appel.

Mme [K] est condamnée aux dépens qui comprendront les frais relatifs au commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

CONFIRME le jugement dans ses dispositions soumises à la cour sauf en qu’il a

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2015,

— suspendu les effets de la clause résolutoire rappelée dans le commandement en date du 28 septembre 2015 et autorisé Mme [D] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 247 euros chacune, en sus du loyer courant le premier versement étant exigible à l’échéance contractuelle suivant la signification du jugement, et la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais,

— dit qu’en cas de non versement d’une seule mensualité ou de non-paiement du loyer courant:

* il ne sera plus sursis à l’exécution des poursuites à l’égard de Mme [D],

* le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,

* il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [D] et des occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécutions, ainsi qu’à la remise des meubles et des objets mobiliers garnissant les lieux,

— condamné Mme [D] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2015,

— condamné Mme [D] à verser à Mme [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

CONSTATE l’abandon de la demande de Mme [K] de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 23 décembre 2023 par Mme [R] [D] et son expulsion,

CONSTATE en conséquence que la demande de fin de non-recevoir tenant à l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire au motif du non-respect des formalités de notification de l’assignation au représentant de l’Etat est sans objet ;

CONDAMNE Mme [K] à restituer à Mme [D] à la somme de 1 333,74 euros au titre du loyer de mars 2011 payé deux fois,

CONDAMNE Mme [K] à restituer à Mme [D] la somme de 531,63 euros, au titre du solde du décompte débiteur non justifié au 1er mars 2011,

DEBOUTE Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT que chaque partie conserve la charge de leurs frais irrépétibles exposés lors de la procédure de première instance et d’appel,

CONDAMNE Mme [K] aux dépens, qui comprendront les frais relatifs au commandement de payer.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,