COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00823 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W77N

AFFAIRE :

[S] [T]

C/

[R] [X]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Novembre 2024 par le Tribunal de proximité d’ANTONY

N° RG : 1224000215

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 27.11.2025

à :

M^e Magali SALVIGNOL-BELLONavocat au barreau de VERSAILLES (355)

M^e Marianne DIEPDALLE, avocat au barreau de VERSAILLES (69)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [S] [T]

de nationalité Française

[Adresse 9]

MEXIQUE

Représentant : M^e Magali SALVIGNOL-BELLON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 355

Plaidant : M^e Pierre FARGE, du barreau de Paris

APPELANT

****************

Monsieur [R] [X]

né le 23 Février 1993 à [Localité 8]

de nationalité Algérienne

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Marianne DIEPDALLE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 69

Plaidant : M^e Suzanne BENTO CARRETO du barreau de Paris

Monsieur [J] [I]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

(défaillant : déclaration d’appel déposée à étude le 21 février 2025)

Madame [C] [D]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

(défaillante : déclaration d’appel déposée à étude le 21 février 2025)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé fiasant foncion de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 décembre 2020, M. [S] [T] a donné à bail à M. [J] [I], Mme [C] [D] et Mme [A] [V] des locaux d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 12].

Par avenant du 1er février 2021, M. [R] [X] s’est substitué à Mme [V].

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2023, M. [T] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire. Celui-ci est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré les 23 et 29 janvier 2024, M. [T] a fait assigner en référé M. [X], M. [I] et Mme [D] aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— leur expulsion des locaux loués,

— leur condamnation au paiement de diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony, statuant en référé, a :

— déclaré recevable la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail formée par M. [T] ;

— dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes formées par M. [T] ;

— condamné M. [T] à effectuer les travaux suivants dans le logement situé [Adresse 1] à [Adresse 10] ([Adresse 6]) donné à bail à M. [X] :

— rechercher les causes d’humidité et mettre en place les moyens efficaces et durables pour y remédier ;

— mettre en place une ventilation permanente et efficace conforme à la réglementation en vigueur ;

— dit qu’à défaut de leur réalisation dans un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance, M. [T] sera tenu au paiement d’une astreinte de 10 euros par jour de retard au profit de M. [X], pendant 4 mois ;

— condamné M. [T] à prendre en charge le relogement de M. [X] dans un hôtel à proximité du logement situé [Adresse 2]) si les travaux ordonnés devaient le priver de l’accès à ses sanitaires pendant plus d’une journée en continu ;

— condamné M. [T] à verser à M. [X] la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;

— condamné M. [T] aux dépens ;

— condamné M. [T] à verser à M. [X] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2025, M. [T] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a déclaré recevable la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail formée par M. [T].

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [T] demande à la cour, au visa des articles 1361 du code civil, 455, 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal de proximité d’Antony le 28 novembre 2024 en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes formées par Monsieur [S] [T] ;

— condamné Monsieur [S] [T] à effectuer les travaux suivants dans le logement sis [Adresse 4]) donné à bail à Monsieur [R] [X] ;

— rechercher les causes d’humidité et mettre en place les moyens efficaces et durables pour y remédier,

— mettre en place une ventilation permanence et efficace conforme à la réglementation en vigueur;

— dit qu’à défaut de leur réalisation dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, Monsieur [S] [T] sera tenu au paiement d’une astreinte de 10 euros par jour de retard au profit de Monsieur [R] [X], pendant 4 mois ;

— condamné Monsieur [S] [T] à prendre en charge le relogement de Monsieur [R] [X] dans un hôtel à proximité du logement sis [Adresse 3] si les travaux ordonnés devaient le priver de l’accès à ses sanitaires pendant plus d’une journée en continu ;

— condamné Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [R] [X] la somme de 1 000 euros (mille euros) à titre de provision à valoir sur son préjudice ;

— condamné Monsieur [S] [T] aux dépens ;

— condamné Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [R] [X] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Monsieur [S] [T] de sa demande au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit,

statuant à nouveau

in limine litis

— juger l’appel recevable,

au fond,

— juger bien-fondé Monsieur [T] en toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— juger la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers depuis le 24 février 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

en conséquence :

— ordonner l’exécution provisoire, et l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [I], Madame [C] [D] et Monsieur [R] [X], et tout autre occupant, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des clefs à l’issue d’un état des lieux de sortie,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jour du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs à l’issue d’un état des lieux de sortie,

— condamner solidairement Monsieur [J] [I], Madame [C] [D] et Monsieur [R] [X] au paiement de la somme de 8 840 euros au titre de la dette locative sur la période de décembre 2022 au 24 avril 2023 dans les quinze jours du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [J] [I], Madame [C] [D] et Monsieur [R] [X] au paiement de la somme de 95 472 euros au titre de l’indemnité d’occupation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [J] [I], Madame [C] [D] et Monsieur [R] [X] au paiement de la somme de 10 431 euros au titre de la clause pénale, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— dire que les astreintes prononcées seront productrices d’intérêts au taux légal,

— condamner solidairement Monsieur [J] [I], Madame [C] [D] et Monsieur [R] [X] à 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts aux taux légal à compter du présent acte, ainsi qu’aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [X] demande à la cour, au visa des articles 31, 32, 122, 834, 835, 699 et 700 du code de procédure civile, 1199, 1217, 1225, 1231-1, 1310, 1353 et 1719 du code civil, 6, 24 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, L. 1331-22 et R. 1331-44 du code de la santé publique, L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution et du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine, de :

'- confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a jugé qu’au regard de l’existence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées par M. [T] ;

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné M. [T] a effectuer les travaux suivants dans le logement sis [Adresse 1] à [Localité 12] donné à bail à M. [X] :

— rechercher les causes d’humidité et mettre en place les moyens efficaces et durables pour y remédier ;

— mettre en place une ventilation permanente et efficace conforme à la réglementation en vigueur ;

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné M. [T] à prendre en charge le relogement de M. [X] dans un hôtel à proximité du logement sis [Adresse 1] à [Localité 12] si les travaux ordonnés devaient le priver de l’accès à ses sanitaires pendant plus d’une journée en continu ;

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a assorti la condamnation à réaliser les travaux d’une astreinte de 10 euros par jour de retard ;

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné M. [T] à verser à M. [X] la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;

— confirmer la décision dont appel pour le surplus ;

statuant à nouveau,

— assortir la condamnation de M. [T] à réaliser les travaux susmentionnés d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, commençant à courir à compter d’un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte ;

— condamner M. [T] à payer, à titre provisionnel, la somme de 1 485,96 euros à M. [X], correspondant à la restitution de sa quote-part des sommes versées à titre de provisions sur charges depuis la prise d’effet du bail au mois de février 2021 jusqu’au mois d’octobre 2022 inclus ;

— condamner M. [T] à payer, à titre provisionnel, la somme de 5 000 euros à M. [X] en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner M. [T] à payer, à titre provisionnel, la somme de 5 000 euros à M. [X] en réparation de son préjudice moral ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour entrait en voie de condamnation contre M. [X] :

— limiter le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre de M. [X] au seul arriéré locatif généré par ce dernier en l’absence de clause de solidarité ;

— ordonner la compensation des créances réciproques ;

— accorder pour le surplus les plus larges délais de paiement à M. [X] dans les termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ;

en tout état de cause,

— condamner M. [T] à verser à M. [X] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.'

M. [I], à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées, à étude de commissaire de justice le 21 février 2025, n’a pas constitué avocat.

Mme [D], à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées, à étude de commissaire de justice le 21 février 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [T] affirme que, en signant l’avenant du 1er février 2021, M. [X] est devenu 'nouveau locataire’ et que toutes les stipulations du contrat de bail initial du 1er décembre 2012 s’appliquent aux relations contractuelles, y compris la clause pénale.

Il indique que la mention d’un contrat du 23 décembre 2020 constitue une erreur matérielle mais que l’avenant d’une part et les versements mensuels effectués avant décembre 2022 d’autre part, forment un commencement de preuve par écrit suffisant pour établir la réalité du contrat de bail initial et sa poursuite dans le temps.

L’appelant sollicite en conséquence le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires et leur condamnation à lui verser la somme provisionnelle de 8 840 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation.

M. [T] fait valoir que M. [X], qui ne paie plus aucun loyer depuis près de deux ans, et sous-loue illégalement le bien, ne craint pas de réclamer des travaux dans le logement sans justifier du caractère indécent de celui-ci.

M. [X] indique en réponse que l’avenant au contrat de bail qu’il a signé le 18 janvier 2021, vise un bail initial en date du 23 décembre 2020, tandis que le commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail du 1er décembre 2012, qui lui est donc inopposable, de sorte que les demandes de M. [T] se heurtent à des contestations sérieuses.

Il soutient que, faute de produire un bail daté du 23 décembre 2020, aucun élément ne permet de déterminer, avec l’évidence requise en référé, le montant du loyer ni celui des provisions sur charges, le principe d’une dette locative n’étant pas justifié.

Le locataire conteste toute sous-location et affirme que les noms figurant sur la boîte aux lettres sont ceux d’anciens locataires du logement.

Il fait valoir que, s’il reconnaît être locataire du logement appartenant à M. [T], aucun élément ne permet d’établir avec certitude le montant du loyer convenu, affirmant qu’il est manifeste que le loyer et les provisions sur charges sont fixés de manière totalement arbitraire par le bailleur et qu’en outre, le bail ne contient aucune clause de solidarité.

M. [X] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement.

Le locataire affirme que le logement présente de nombreux désordres et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, ayant en outre fait preuve de mauvaise foi. Il expose que les désordres subis sont à la fois constitutifs d’un dommage imminent et d’un trouble manifestement illicite, ce qui justifie la condamnation de M. [T] à effectuer des travaux sous astreinte.

M. [X] indique que le bien loué ne respecte pas la réglementation en vigueur, notamment en raison de la présence de nombreuses traces de moisissures causées par l’humidité dans le logement, qu’il a rencontré à plusieurs reprises des fuites dans sa chambre et qu’il subit en conséquence à la fois un préjudice de jouissance et un préjudice moral, justifiant l’octroi de dommages et intérêts à titre provisionnel.

Sur ce,

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

L’article 1103 du code civil dispose que : 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

En l’espèce, M. [T] verse aux débats un contrat de location meublée du 1er décembre 2012 comprenant une clause résolutoire, conclu avec d’autres locataires.

Il produit ensuite un 'avenant au contrat de bail – colocation – changement de locataire’ daté du 18 janvier 2021, signé par M. [X] en qualité de 'nouveau locataire', qui indique notamment 'le bailleur et les locataires actuels ont signé en date du 23/12/2020 un contrat de bail pour le bien situé au [Adresse 1] prenant effet le 01/01/2021. Parmi les locataires actuels, [A] [Z], ci-après dénommé 'le locataire partant', souhaite quitter le logement et ne plus être attaché au contrat de bail. Le nouveau locataire souhaite se substituer à ce dernier en tant que partie au contrat de bail et reprendre les droits et obligations attachés.' Ce contrat ne comporte pas de clause résolutoire propre mais renvoie aux clauses du bail originel.

Le commandement de payer du 24 février 2023 visait la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail du 1er décembre 2012, ainsi que l’avenant du 18 janvier 2021.

L’avenant signé par M. [X] ne faisant pas référence au bail du 1er décembre 2012, mais à un contrat ultérieur, sans qu’il puisse être sérieusement affirmé qu’il s’agirait d’une erreur matérielle dès lors que Mme [A] [Z] n’était pas partie au contrat de bail du 1er décembre 2012, il convient de dire qu’est sérieuse la contestation relative à l’opposabilité à M. [X] des clauses figurant dans le bail du 1er décembre 2012 et notamment de la clause résolutoire.

En conséquence, l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes en paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’arriéré locatif

C’est à juste titre que M. [T] indique que l’existence d’un avenant au bail signé ainsi que de paiements mensuels de M. [X] à compter de janvier 2021 permettent d’établir avec l’évidence requise l’accord des parties sur la fixation d’un loyer mensuel de 1768 euros pour l’ensemble des 3 colocataires, provisions sur charges incluses. Il convient de souligner sur ce point que M. [X], qui reconnaît être occupant du logement à titre onéreux, se contente de tirer argument des difficultés affectant les différents contrats de bail tels que rappelées plus haut pour contester sa dette, sans alléguer d’aucun autre montant alternatif du loyer.

En l’espèce, M. [T] verse aux débats un décompte faisant apparaître une dette locative de 67 979 euros décompte grossièrement erroné dès lors qu’il indique que sont dus des loyers à hauteur de 54 450, 55 euros et des charges de 7 429, 45 euros, tandis que sont intervenus des règlements de 11 581 euros, une opération arithmétique simple permettant sur cette base d’aboutir à une dette de 50 299 euros ( 54 450, 55 + 7 429, 45 euros -11 581).

Faute de régularisation des charges par le bailleur, il convient de dire qu’est sérieuse la contestation relative au paiement des provisions sur charges.

En revanche, aucune condamnation de M. [T] à payer à M. [X] une somme correspondant à la restitution de la quote-part des sommes versées à titre de provisions sur charges par son locataire ne peut prospérer car le locataire est lui-même débiteur à l’égard de M. [T] pour des sommes supérieures, seule une compensation entre les deux créances respectives pouvant le cas échéant intervenir.

M. [X] verse en outre aux débats ses relevés de compte faisant apparaître deux versements qui ne figurent pas au crédit du décompte, de 607 euros chacun, intervenus le 11 avril 2024 et le 6 mai 2024. Pour le reste, faute de justifier des paiements réalisés par les autres colocataires, il n’est pas démontré que les versements intervenus ne figureraient pas au décompte.

Finalement, il est démontré avec l’évidence requise l’existence d’une dette locative de 41 655, 55 euros au 28 février 2025 (54 450, 55 euros au titre des loyers impayés – les versements de 11 581, et deux fois 607 euros).

L’avenant au contrat de bail prévoyant une clause de solidarité entre les locataires -même imparfaitement rédigée en ce qu’elle mentionne qu’ils seront tenus 'conjointement et solidairement’ , cette formulation permettant toutefois de démontrer avec l’évidence requise la commune intention des parties, M. [X] sera condamné solidairement avec les deux autres locataires au paiement de cette somme provisionnelle.

Sur les demandes du locataire au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Il appartient donc au locataire de démontrer l’existence d’un trouble de jouissance qui rend l’octroi d’une provision non sérieusement contestable.

Le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent et d’une obligation d’entretien.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, (…) Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués'.

L’article 1721 du code civil indique qu''il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.'

En l’espèce, M. [X] verse aux débats un rapport établi par le service hygiène et sécurité de la ville de [Localité 11] le 4 juin 2024 qui fait état notamment dans la chambre occupée par M. [X] de 'la présence d’une fenêtre en bois sans barrette d’aération et de la présence d’une infiltration au plafond engendrant de l’humidité et de la moisissure', dans la salle de bains attenante des traces de moisissures et d’infiltrations et dans la pièce principale d’infiltrations dégradant les parois du fait d’un puit de lumière non étanche. Il a été demandé à M. [T] de mettre en place les mesures suivantes, dans le délai de 2 mois :

'- rechercher les causes d’humidité et mettre en place les moyens efficaces et durables pour y remédier,

— mettre en place une ventilation permanente et efficace conforme à la réglementation en vigueur.'

Il est donc démontré que le logement loué présente des désordres, sans que ceux-ci le rendent totalement inhabitable.

Le bailleur, bien qu’averti des désordres par son locataire et mis en demeure d’y remédier, ne conteste pas n’avoir pas fait réaliser les travaux nécessaires. Il convient de le condamner en conséquence à payer au preneur à titre provisionnel la somme de 3 000 euros en réparation de son trouble de jouissance. L’ordonnance attaquée sera infirmée de ce chef.

Il y a lieu également de condamner M. [T] à verser à M. [X] la somme provisionnelle de 1 000 euros au titre de son préjudice moral compte tenu de l’ancienneté des troubles. Il sera ajouté à l’ordonnance de ce chef.

Il sera ordonné la compensation entre les créances respectives des deux parties.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il découle de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement est subordonné à la justification par le locataire d’éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette.

Or en l’espèce, M. [X] ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation personnelle, professionnelle et financière. En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de travaux

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La violation par le bailleur de ses obligations résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est établie en l’espèce.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné M. [T] a réaliser les travaux préconisés par le service hygiène de la municipalité. Il n’apparaît cependant pas opportun d’assortir cette obligation d’une astreinte et la décision querellée sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Chaque partie succombant partiellement en appel, chacune conservera la charge de ses propres dépens d’appel et les parties seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle formée par M. [T], en ce qu’elle a alloué à M. [X] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels pour son trouble de jouissance et en ce qu’elle a assorti d’une astreinte sa condamnation à faire les travaux,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [R] [X], M. [J] [I] et Mme [C] [D] à payer à M. [S] [T] la somme provisionnelle de 41 655, 55 euros au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2025 ;

Condamne M. [S] [T] à verser à M. [R] [X] la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre de son trouble de jouissance ;

Condamne M. [S] [T] à verser à M. [R] [X] la somme provisionnelle de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives de M. [S] [T] et de M. [R] [X] ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir d’une astreinte l’obligation de faire des travaux mise à la charge de M. [T] ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente