COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 21 JANVIER 2026

N° RG 24/06372 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WY4S

AFFAIRE :

[Adresse 13] [Adresse 9] représenté par son syndic la société SERGIC

C/

[A] [J]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juillet 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° RG : 22/06621

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[Adresse 13] [Adresse 9] représenté par son syndic la société SERGIC, dont le siège social est [Adresse 6], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 62

APPELANT

****************

Madame [A] [J], DA signifiée le 08/01/25 – remise à l’étude

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillante

Monsieur [K] [I], DA signifiée le 08/01/25 – remise à l’étude

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillant

Monsieur [Y] [I], DA signifiée le 08/01/25 – remise à l’étude

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillant

Madame [N] [I], DA signifiée le 08/01/25 – remise à l’étude

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillante

Monsieur [V] [I], DA signifiée le 08/01/25 – remise à l’étude

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillant

Madame [D] [I], DA signifiée le 08/01/25 – remise à l’étude

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Maître [X] [S] ès qualités de mandataire successoral de la succession de Monsieur [I] [M] [Z] décédé le 21 juillet 1999

[Adresse 2]

[Localité 8]

Défaillant

PARTIE INTERVENANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [D] [I] et Mme [A] [J] veuve [I], ci-après dénommés les consorts [I], sont copropriétaires par succession de M. [M], [Z] [I], des lots numéro 15 (un appartement) et numéro 35 (une cave) dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 12], soumis au statut de la copropriété.

Par acte extrajudiciaire en dates des 2 décembre et 19 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné les consorts [I] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise afin de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  28 505,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022,

—  5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et les dépens outre la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 juillet 2024 ( M. [K] [I], M. [Y] [I] et Mme [N] [I], bien que respectivement cités par procès verbal de recherches infructueuses ainsi que M. [V] [I], cité à personne et Mme [D] [I] citée à tiers présent à domicile, n’ayant pas constitué avocat ), le Tribunal judiciaire de Pontoise :

— Constatant l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Pontoise le 15 juin 2021, a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner solidairement M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [D] [I] et Mme [A] [J] veuve [I], à lui payer une somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant de 14 538,27 euros, ainsi que pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 14 072,49 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 28 505,59 euros ;

— a Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la condamnation solidaire de M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I] et M. [V] [I] à lui payer la somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant de 14 538,27 euros, ainsi que pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 14 072,49 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 28 505,59 euros ;

— a Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses autres demandes ;

— a Débouté Mme [A] [J] veuve [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— a Fait masse des dépens et a dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;

— a Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a Rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 2 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 janvier 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à:

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 18 du décret n°2015-282 du 11 mars 2015,

Vu les articles 1355, 2224, 815-3, 815-2 et1240 du code civil,

Vu les articles 122, 31, 32, 554, 555, 699 et 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Pontoise (95) le 2 juillet 2024 en ce qu’il a débouté Mme [A] [J] veuve [I] de l’ensemble de ses demandes,

— infirfmer le jugement en ce qu’il a :

— Constaté l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par Tribunal judiciaire de Pontoise le 15 juin 2021,

— En conséquence, déclaré irrecevable sa demande tendant à voir condamner solidairement M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [D] [I] et Mme [A] [J] veuve [I] à lui payer une somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant de 14 538,27 euros, ainsi que pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 14 072,49 euros, avec intérêt au taux légal à compter 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 28 505,59 euros ;

— Déclaré irrecevable sa demande tendant à obtenir la condamnation solidaire de M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I] et M. [V] [I] à lui payer la somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant de 14 538,27 euros, ainsi que pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 14 072,49 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 28 505,59 euros ;

— l’a Débouté de l’ensemble de ses autres demandes ;

— Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties et dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— Le Déclarer recevable à agir en justice, et ses demandes ;

— Condamner Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I] à lui payer la somme de 27 513,95 euros au titre des charges de copropriété dues :

— pour les charges et frais dus postérieurement au jugement du 15 juin 2021, soit depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2024 inclus pour un montant de 20 952,79 euros (pièces n°4 à 9 et 14 et 15, 22 et 23),

— pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1ème (sic) trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 6 561,16 euros (21 546,16 euros au titre du principal dû au titre du jugement du 15 juin 2021 ' 14 985 euros au titre des règlements réalisés postérieurement au jugement du 15 juin 2021 (pièces n°10 et 22),

— Condamner Maître [X] [S] ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du jugement du 15 juin 2021,

— Condamner Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre du jugement du 15 juin 2021, ainsi qu’aux entiers dépens de cette instance,

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

— Condamner Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I] à lui régler, pour les charges et frais dus postérieurement au jugement du 15 juin 2021, soit depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à celui du 4ème trimestre 2024 inclus, pour un montant de 20 952,79 euros (pièces n°4 à 9 et 14 et 15, 22 et 23),

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation du 2 décembre 2022,

En tout état de cause :

— Condamner Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— Condamner Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [A] [J] veuve [I], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel du 2 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 2 janvier 2025, par remise en l’étude du commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

Mme [N] [I], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel du 2 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 2 janvier 2025, par remise en l’étude du commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

M. [V] [I], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel du 2 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 2 janvier 2025, par remise en l’étude du commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

Mme [R] [I], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel du 2 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 2 janvier 2025, par remise en l’étude du commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

M. [K] [I], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel du 2 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 2 janvier 2025, par remise en l’étude du commissaire de justice en date du 8 janvier 2025 puis, suite à réassignation, en date du 4 février 2025, n’a pas constitué avocat.

M. [Y] [I], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel du 2 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 2 janvier 2025, par remise en l’étude du commissaire de justice en date du 8 janvier 2025 puis, suite à réassignation, par procès-verbal de recherches en date du 3 février 2025, n’a pas constitué avocat.

Maître [X] [S], désigné mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], par un jugement du 20 mars 2024 du Tribunal judiciaire de Pontoise, qui s’est vu signifier la déclaration d’appel du 2 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 2 janvier 2025, à personne en date du 2 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Mme [A] [J] veuve [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [R] [I], M. [K] [I] et M. [Y] [I], ainsi que de Maître [X] [S] en sa qualité de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'déclarer’ ou 'constater', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à infirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’autorité de chose jugée attachée au jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 15 juin 2021 et en conséquence, a déclaré irrecevable sa demande de voir condamner solidairement M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [D] [I] et Mme [A] [J] veuve [I] à lui payer une somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021 jusqu’à celui du 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant de 14 538,27 euros, ainsi que pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 14 072,49 euros, avec intérêt au taux légal à compter 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 28 505,59 euros, et a également Déclaré irrecevable sa demande de condamnation solidaire de M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I] et M. [V] [I] à lui payer la somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant de 14 538,27 euros, ainsi que pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 14 072,49 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 28 505,59 euros.

En droit

Selon l’article 480 du code de procédure civile :

' Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. (…)'

Selon l’article 1355 du code civil :

' L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'

En l’espèce

Par un jugement rendu le 15 juin 2021, le Tribunal judiciaire de Pontoise a notamment condamné solidairement Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [R] [I], M. [K] [I], M. [Y] [I] et Mme [A] [J] veuve [I], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 546,15 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 7 janvier 2021, dernier trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2017, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens et, a condamné Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [R] [I], M. [K] [I] et M. [Y] [I], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts.

L’autorité de chose jugée s’y attache en application de l’article 1355 du code civil qui dispose que l’autorité de chose jugée a lieu à l’égard de ce qui fait l’objet du jugement ' dès son prononcé'. La circonstance que ce jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 15 juin 2021, aurait été signifié à Mme [A] [J] veuve [I] mais non pas à Mme [N] [I], à M. [V] [I], à Mme [R] [I], à M. [K] [I] ni à M. [Y] [I], défaillants, dans un délai de six mois du prononcé, est sans incidence sur cet effet.

Partant, le jugement du 2 juillet 2024 sera réformé en tant qu’il convenait seulement de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner solidairement M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [D] [I] et Mme [A] [J] veuve [I] à lui payer la somme de 21 546,15 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 7 janvier 2021, dernier trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2017.

Pour le surplus, à savoir les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à la créance née postérieurement à la date du 7 janvier 2021 (dernier trimestre 2020 inclus) tendant à voir condamner solidairement d’une part M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [D] [I] et Mme [A] [J] veuve [I] à lui payer la somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus,

et/ou d’autre part M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I] et M. [V] [I], à lui payer la somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus, le syndicat des copropriétaires, agissant conformément aux motifs du jugement entrepris, à savoir ' M. [M], [Z] [I] est décédé le 21 juillet 1999 (…) aucune pièce versée aux débats ne permet de connaître avec certitude le nombre et l’identité de ses héritiers, de même que l’acceptation par ces derniers de la succession ; le syndicat des copropriétaires n’ayant fait diligence ni pour obtenir la nomination d’un curateur à sucession vacante, ni pour faire délivrer aux héritiers une sommation d’opter en vertu de l’article 771 du code civil de sorte qu’il sera débouté de l’ensemble de ses demandes',

a fait désigner Maître [X] [S], comme mandataire de la succession, par un jugement du 20 mars 2024 du Tribunal judiciaire de Pontoise.

Dès lors, la Cour est valablement saisie du litige relatif à la créance au titre des arriérés de charges de copropriété née postérieurement à la date du 7 janvier 2021 (dernier trimestre 2020 inclus) et jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2024 inclus pour un montant réclamé de 20 952,79 euros.

Sur la demande du syndicat en paiement des arriérés de charges de copropriété depuis le 7 janvier 2021 (dernier trimestre 2020 inclus) jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2024 inclus pour un montant de 20 952,79 euros

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de feu M. [M], [Z] [I] (pièce 2),

— le décompte des sommes dues par feu M. [M], [Z] [I] en qualité de copropriétaire, arrêtées au 31 octobre 2023 (pièce 15) et actualisées au 5 décembre 2024 (pièce 22),

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2016, 2020, 2021, 2022 et 2023 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, et dont le caractère définitif n’est pas contesté,

— les appels de fonds relatifs aux charges et aux travaux, à compter du premier trimestre 2021 et jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus (pièces 8-1 à 8-11 puis 14-1 à 14-10 puis 23-1 à 23-11).

Il ressort de l’analyse de l’ensemble de ces pièces, ainsi que du décompte des sommes dues par feu M. [M], [Z] [I] en sa qualité de copropriétaire, telles qu’actualisées au 5 décembre 2024, que la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à hauteur de 20 952,79 euros, dont il convient toutefois de soustraire les frais de recouvrement ci-dessous, qui ne sont pas des charges, tant que les frais d’assignation sont inclus dans les dépens. Il s’agit de :

175 euros 'renvoi en assignation, 17/10/2022"

420 euros 'Lettre comminatoire 3/11/2022"

101,05 euros 'Assignation 5/1/2023"

490 euros '7 lettres comminatoires 3/11/2023"

55,85 euros 'Assignation 27/09/2024"

Ce qui donne un total de ( 20 952,79 – [175+420+101,05+490+55,85]) soit 19 710,89 euros.

Par réformation du jugement, Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19 710,89 euros au titre des charges de copropriété dues depuis le 7 janvier 2021 et jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2024 inclus.

Il sera également fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir Ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 octobre 2016 (pourvoi n°15-20587), la Cour de cassation a précisé que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard.

En l’espèce

Si le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de condamner Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du jugement du 15 juin 2021, et une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive en cause d’appel, il est toutefois constant que ce mandataire successoral n’a été désigné qu’à compter du 20 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de Pontoise, les premiers juges ayant d’ailleurs souligné dans le jugement entrepris, le défaut de diligences du syndicat des copropriétaires dans le recouvrement de sa créance auprès des héritiers du défunt, décédé en 1999.

Dans ces conditions, ces demandes seront rejetées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application non faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [X] [S], en sa qualité de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

REFORME le jugement du 2 juillet 2024 du Tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner solidairement M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [D] [I] et Mme [A] [J] veuve [I], à lui payer la somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant de 14 538,27 euros, ainsi que pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 14 072,49 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 28 505,59 euros ;

— Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la condamnation solidaire de M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I] et M. [V] [I] à lui payer la somme de 28 610,76 euros pour les charges et frais dus depuis l’appel de provision sur charges du 2ème trimestre 2021, jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant de 14 538,27 euros, ainsi que pour les charges de copropriété dues du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 au titre du jugement du 15 juin 2021 pour un montant de 14 072,49 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 28 505,59 euros ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses autres demandes ;

Statuant à nouveau des chefs réformés,

DECLARE irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de condamnation solidaire de M. [K] [I], M. [Y] [I], Mme [N] [I], M. [V] [I], Mme [D] [I] et Mme [A] [J] veuve [I] à lui payer la somme de 21 546,15 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 7 janvier 2021, dernier trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2017,

CONDAMNE Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], dont l’étude est [Adresse 4]), à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic la société SERGIC, dont le siège social est [Adresse 6], la somme de 19 710,89 euros au titre des charges de copropriété dues depuis le 7 janvier 2021 et jusqu’à l’appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2024 inclus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires,

CONFIRME les autres dispositions du jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNE Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], [Z] [I], dont l’étude est [Adresse 3] [Localité 1], aux dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT