COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°219

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 28 MAI 2026

N° RG 25/05587

N° Portalis DBV3-V-B7J-XNQU

AFFAIRE :

S.C.I. LM19

C/

[B] [T] épouse [N]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Août 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]

N° RG : 24/02064

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 28/05/2026

à :

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, 731

M^e Lionel BUSSON, avocat au barreau de PARIS, P466

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. LM19

dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilies en cette qualité audit siège.

N° RCS [Localité 2] : 932 756 240

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

Plaidant : M^e Noëllia AUNON, avocat au barreau de PARIS, Substituée par M^e Marjorie MENGUAL, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Madame [B] [T] épouse [N]

née le 06 Septembre 1978 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à personne physique

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

Pris en la personne de son Syndic, la société 4A IMMOBILIER [Localité 2], SAS inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°794 632 562 dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 6], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: P0466

Substitué par M^e AGBEKPONOU, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats: Madame Marion SEUS,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Lucie LAFOSSE

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété. Il est constitué au sixième étage par des chambres appartenant à différents copropriétaires.

Selon contrat de bail d’habitation du 1er août 2013, Mme [B] [S] [J] a donné à bail à M. [A] [R], deux chambres numérotées 9 et 10, correspondant aux lots n° 22 et 23.

A la suite d’une action engagée par le syndicat des copropriétaires, visant à la démolition des installations de cuisine du lot n° 22 et à la libération des lots de toute occupation, en raison du caractère indécent et inhabitable des lieux, Mme [B] [S] [J], aux termes d’un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 16 janvier 2014, partiellement confirmé par arrêt de la cour d’appel de Versailles du 27 juin 2016, a notamment été condamnée sous astreinte à faire déposer la cuisine installée dans le lot 22 et à attester de la conformité des installations électriques de ses lots.

Dans les suites de l’exécution de ces décisions, Mme [B] [S] [J] a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2] (ci-après également dénommé 'le syndicat des copropriétaires') a attrait devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, Mme [S] [J] épouse [N], à l’effet principalement de :

— ordonner à Mme [S] [J] de faire libérer les chambres n° 9 (lot n° 22) et 10 (lot n° 23), situées au 6ème étage de l’immeuble,

— ordonner l’expulsion de tous occupants de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 25/00018.

Par acte authentique du 3 décembre 2024, dans le cadre d’une vente amiable autorisée par le juge de l’exécution, Mme [S] [J] a vendu les lots litigieux à la SCI LM19.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société LM19 en intervention forcée, devant le tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, à l’effet principalement de :

— ordonner à la SCI LM19 de faire libérer les chambres 9 (lot de copropriété n° 22) et 10 (lot de copropriété n° 23) situées aux sixième étage de l’immeuble,

— ordonner l’expulsion de tous occupants de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24/02064.

Par ordonnance du 20 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rappelé que les affaires ayant pour n° RG 24/02064 et 25/00018 ont été jointes à l’audience du 23 janvier 2025 et continuées sous le n° RG 24/02064,

— rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de l’incompétence du président du tribunal judiciaire à connaître du litige,

— rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], représenté

par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2],

— rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de l’autorité de la chose jugée,

— rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de la violation du principe de l’estoppel,

— condamné la société LM19 à faire libérer les chambres n°9 (lot de copropriété n°22) et 10 (lot de copropriété n°23) situées au 6° étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4],

— ordonné autant que de besoin, et a défaut de libération dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de tous occupants des lieux, et ceux du chef de ces derniers,

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de faire déposer la cuisine installée dans le lot de copropriété n°22,

— rejeté la demande de la société LM19 de médiation ou de conciliation,

— condamné la société LM19 aux dépens,

— condamné la société LM19 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes de la société LM19,

— rejeté les demandes de Mme [S] [J],

— rejeté toute autre demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2].

Par déclaration reçue au greffe le 11 septembre 2025, la société LM19 a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses conclusions déposées le 27 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société LM19 demande à la cour, au visa des articles 873 du code de procédure civile, 2224 du code civil, 9 de la loi du 10 juillet 1965, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

'- recevoir la société LM19 en son appel, et ses présentes conclusions et, l’y disant bien fondée,

sur les demandes relatives a l’usage des lots n°22 et 23,

In limine litis, statuant sur la compétence :

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 août 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a jugé :

— rejetons le moyen soulevé par la société LM 19 tiré de l’incompétence du président du tribunal judiciaire à connaître du présent litige,

Statuant a nouveau :

— déclarer la juridiction saisie en première instance incompétente pour statuer sur :

— la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que l’usage des lots n°22 et n°23 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8] crée un trouble manifestement illicite,

— la demande d’expulsion des ocupants du chef de la société LM19 avec assistance de la force publique ainsi que,

— la demande de condamnation, sous astreinte journalière à faire libérer lesdits lots.

— se déclarer incompetent pour statuer sur :

— la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que l’usage des lots n°22 et n°23 de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9] crée un trouble manifestement illicite,

— la demande d’expulsion des occupants du chef de la société LM19 avec assistance de la force publique ainsi que,

— la demande de condamnation, sous astreinte journalière à faire libérer lesdits lots.

A titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 août 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a jugé :

— rejetons le moyen soulevé par la société LM 19 tiré de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2],

Statuant à nouveau :

— declarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], irrecevable comme prescrit en ses demandes (i) tendant à voir dire que l’usage des lots n°22 et 23 crée un trouble manifestement illicite, (ii) d’expulsion des occupants du chef de la société LM19 avec assistance de la force publique ainsi que (iii) de condamnation, sous astreinte journalière à faire libérer lesdits lots,

A titre plus subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 août 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a jugé:

— rejetons le moyen soulevé par la société LM19 tiré de l’autorité de la chose jugée, ,

Statuant à nouveau :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], irrecevable en sa demande formée tendant à voir dire que l’usage des lots n°22 et 23 crée un trouble manifestement illicite, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée,

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 août 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a jugé :

— rejetons le moyen soulevé par la société LM19 tiré de l’incompétence du président du tribunal judiciaire à connaitre du présent litige,

Statuant a nouveau :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Levallois-Perret (92300) représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], irrecevable en ses demandes tendant à voir (i) ordonner à la SCI LM19 d’avoir à faire libérer les chambres n°9 et 10 (lots n°22 et 23) et ce, sous astreinte journalière 100 euros par jours de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et (ii) ordonner l’expulsion de tous occupants du chef de la SCI LM19, avec assistance de la force publique.

A titre encore plus subsidiaire,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], irrecevable en sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion des occupants des lots n°22 et 23 du chef de la société LM19, faute de résiliation préalable du bail dont ces derniers sont titulaires, et dira, en tant que de besoin, n’y avoir lieu à référé de ce chef, la résiliation judiciaire du bail excédant, en tout état de cause, les pouvoirs du juge des référés,

A titre infiniment subisidiaire,

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 août 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a jugé:

— rejetons le moyen soulevé par la société LM19 tiré de la violation du principe de l’estoppel,

Statuant à nouveau :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], irrecevable en ses demandes en ce que sa position dans la présente instance est en contradiction avec son refus d’autoriser les travaux de mise en conformité, position qui est prise au détriment de la concluante.

A titre infiniment plus subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 août 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a jugé:

— condamnons la société LM 19 à faire libérer les chambres n°9 (lot de copropriété n°22) et 10 (lot de copropriété n°23) situées au 6e étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4],

— ordonnons autant que de besoin, et à défaut de libération dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, si besoin avec concours de la force publique et d’un serrurier l’expulsion de tous occupants des lieux, et ceux du chef de ces derniers,

— rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu

à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Statuant a nouveau :

— debouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes relatives à l’usage des lots n°22 et 23 et de toutes demandes subséquentes, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’étant pas établie.

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu a référé sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ([Adresse 9]) représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], et tendant à voir la société LM19 condamnée à faire libérer les lots n°22 et 23 sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard,

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 août 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre

en ce qu’elle a jugé:

— rejetons les autres demandes de la société LM19

Statuant a nouveau :

— ordonner à Mme [S] [J] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], de produire aux débats le dossier de demande de mise à l’ordre du jour de l’autorisation des travaux de mise en conformité,

Sur la demande de convocation ou médiation, :

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 août 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a jugé,

— rejetons la demande de la société LM19 « de médiation ou de conciliation»,

Statuant à nouveau :

— inviter les parties à participer à une mesure de conciliation ou médiation,

Sur la condamnation de la société LM19 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société LM19 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout etat de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2] de toutes demandes fins et conclusions et de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— confirmer l’ordonnance de référé en ce quelle jugé n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé n’y avoir lieu à référé sur la demande de faire déposer la cuisine installée dans le lot de copropriété n°22.

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté toute autre demande du syndicat des copropriétaires

— donner acte à la société LM19 de ce qu’elle a saisi le syndic d’une demande de convocation d’une assemblée générale et ce, à ses frais, aux fins de voir autoriser les travaux envisagés par ses soins aux fins de réunion des lots n°22 et 23 et d’alimentation en eau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2] à payer à la société LM19 la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], aux entiers dépens.

Dans ses conclusions déposées le 19 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], demande à la cour, au visa des articles l’article 835 du code de procédure civile, le décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, 8-1 du décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété et le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

700 et 1355 du code civil, de :

'- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 20 août 2020 (sic) rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé.

— débouter la société LM19 de toutes ses prétentions, fins et conclusions.

— condamner la société LM19 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société 4a Immobilier [Localité 2], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société LM19 aux entiers dépens d’appel.

Par actes de commissaire de justice des 14 octobre et 1er décembre 2025, la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées à personne, à Mme [S] [J], laquelle n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’a pas à statuer sur la demande de l’appelante de 'donner acte à la société LM19 de ce qu’elle a saisi le syndic d’une demande de convocation d’une assemblée générale et ce, à ses frais, aux fins de voir autoriser les travaux envisagés par ses soins aux fins de réunion des lots n°22 et 23 et d’alimentation en eau', en ce qu’il ne s’agit pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur l’exception d’incompétence

La société LM19 fait valoir que la juridiction de céans est incompétente pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à ce que soient ordonnées la libération des chambres et l’expulsion de toutes occupants de son chef, en ce qu’une telle demande relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection, définie par les dispositions des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.

Il estime en outre que conformément à ce qui a été définitivement jugé par le tribunal judiciaire de Nanterre le 16 janvier 2014, en l’absence de toute violation par le propriétaire de la destination des lots, la juridiction saisie ne peut retenir sa compétence au titre d’un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’il n’a pas sollicité la résiliation judiciaire du bail et que les rapports locatifs entre la société LM19, désormais copropriétaire, et la famille [R] occupante des lieux, ne lui est pas opposable. Il reprend pour son compte la motivation du premier juge ayant considéré que le contrat de bail n’est pas l’objet, la cause ou l’occasion de l’action, puisqu’il s’agit d’une action fondée sur un trouble manifestement illicite né de la violation par le propriétaire de la destination des lots qu’il possède, ainsi que cela ressort de la motivation de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 27 juin 2016.

Sur ce,

Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile 'S’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.'

L’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que 'le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis dans droit ni titre'.

L’article L. 213-4-4 du même code précise : 'Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.'

Si l’action introduite par le syndicat des copropriétaires en l’espèce, tend manifestement à voir ordonner l’expulsion des occupants des lots de copropriété litigieux, cette demande formulée alors que lesdits occupants n’ont pas été appelés dans la cause, correspond à la mesure sollicitée aux fins de remédier au trouble manifestement illicite opposé au copropriétaire, tiré de la violation alléguée du règlement de copropriété et de la réglementation relative aux caractéristiques du logement décent.

Comme l’a relevé le premier juge, aucune occupation sans droit ni titre n’est en cause dès lors qu’il existe un bail dont la résiliation n’est pas demandée, et le contrat de bail n’est pas l’objet, la cause ou l’occasion de cette action fondée sur un trouble manifestement illicite imputé au copropriétaire, contre qui l’action est dirigée en cette qualité, indépendamment de la qualité de bailleur dont il dispose par ailleurs.

Pour ces motifs ajoutés à ceux du premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence.

Sur les pouvoirs du juge des référés

La société LM19 fait valoir que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion des occupants des lots n° 22 et 23, faute de résiliation préalable du bail dont ces derniers sont titulaires.

Elle soutient que l’expulsion d’un locataire suppose au préalable la résiliation du contrat et qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du bail, mais seulement de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ajoute que la voie procédurale choisie par le syndicat des copropriétaires n’a pour seul objectif que de contourner les règles d’ordre public applicables en matière d’expulsion locative.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’il n’a pas sollicité la résiliation judiciaire d’un bail, se bornant à demander que la société LM19 soit condamnée à libérer les chambres n° 22 et 23 dans la mesure où leur location pour une habitation à titre principal crée un trouble manifestement illicite aux autres copropriétaires.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans la limite de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire d’un contrat de bail, il n’entre pas, en revanche, dans ses pouvoirs d’ordonner l’expulsion des occupants d’un lot de copropriété, titulaires d’un bail non résilié et non appelés dans la cause.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un trouble manifestement illicite commis par la société LM19, en sa qualité de copropriétaire, formule une demande visant à voir 'ordonner l’expulsion de tous occupants de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est', alors qu’il est constant que les occupants sont entrés dans les lieux du chef de la société LM19 – ou plus exactement du chef de Mme [B] [S] [J] de laquelle l’appelante tient ses droits – non en sa qualité de copropriétaire, mais en sa qualité de bailleresse, et qu’ils disposent d’un contrat de bail d’habitation leur conférant un titre d’occupation.

Si le syndicat des copropriétaires précise ne pas demander la résiliation du bail, il formule une demande d’expulsion qui remet nécessairement en cause le titre d’occupation des occupants et qui, au même titre qu’une demande tendant à la résiliation ou l’anéantissement du bail, excède les pouvoirs du juge des référés en tant que juge du provisoire.

La demande est d’autant plus irrecevable qu’elle revient à juger des personnes qui n’ont été ni entendues, ni appelées, et ce, en contradiction avec l’article 14 du code de procédure civile.

Ainsi, même compétent pour connaître du trouble manifestement illicite invoqué par le syndicat des copropriétaires contre la société LM19, en sa qualité de copropriétaire, le juge des référés du tribunal judiciaire et à sa suite la cour, ne disposent pas du pouvoir d’ordonner la mesure d’expulsion sollicitée.

Il n’y a donc pas lieu a référé sur ce point.

Sur l’autorité de la chose jugée

La société LM19 argue que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à l’autorité de la chose jugée, en ce que la question relative à l’usage des lots n° 22 et 23 a d’ores et déjà été tranchée au principal par le tribunal de grande instance de Nanterre aux termes du jugement rendu le 16 janvier 2014 et non infirmé, de ce chef, par la cour d’appel de Versailles aux termes de son arrêt du 27 juin 2016.

Relevant que l’argumentation en défense développée par le syndicat des copropriétaires concerne des lots non visés par la présente instance, elle conteste l’existence de tout évènement postérieur qui serait venu modifier la situation reconnue antérieurement en justice. Elle précise, à cet égard, que les lots litigieux étaient déjà occupés par les consorts [R] lors du prononcé de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles et qu’en tout état de cause, la conclusion d’un bail avec de nouveaux occupants, ne serait en aucun cas un élément nouveau permettant de remettre en cause le principe d’ordre public d’autorité de la chose jugée.

Le syndicat des copropriétaires répond que la cour d’appel de Versailles a finalement jugé le 27 juin 2016 que 'les logements du sixième étage de l’immeuble, d’une surface inférieure à 9 m2, sans point d’eau, étaient indécents et inhabitables', qu’elle a prononcé l’expulsion des occupants de la chambre 6 et simplement pris acte de ce que le syndicat des copropriétaires ne demandait plus l’expulsion de la famille [R] qui occupait les chambres 13 et 14, respectivement les lots 25 et 26, avant leur départ des lieux.

Invoquant la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice, il fait valoir que la famille [R] s’est finalement réinstallée au sixième étage de l’immeuble pour occuper cette fois-ci les lots litigieux, n° 9 et 10, et que l’arrêt n’a pas porté sur leur expulsion mais sur la dépose d’une cuisine, de sorte que le trouble dont il se prévaut est postérieur aux décisions invoquées.

Sur ce,

L’article 1355 du code civil dispose : ' L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'

En l’espèce, il ressort du jugement rendu le 16 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Nanterre, qu’après avoir obtenu une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a engagé une action à l’encontre des copropriétaires des lots situés au sixième étage de l’immeuble, et notamment à l’encontre de Mme [B] [S] [J], ayant cause à titre particulier de la société LM19, au titre des chambres 9 et 10 correspondant aux lots 22 et 23.

Le tribunal de grande instance de Nanterre a alors été saisi, au fond, d’une demande du syndicat des copropriétaires visant à 'faire libérer les lots 22 et 23 de toute occupation à titre d’habitation sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision’ ; demande qui a été rejetée aux termes du chef de dispositif suivant : 'déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à faire condamner M. [O] [S] [J], Mme [B] [S] [J] et la SCI [B] à faire libérer les lots du 6ème étage de l’immeuble dont ils sont propriétaires'.

Devant la cour d’appel de Versailles, le syndicat des copropriétaires a formé un appel incident, en lui demandant de 'confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de condamnations de M. [S] [J], Mme [S] [J] et la SCI [B] à faire libérer les lots du 6ème étage de l’immeuble', dire notamment que les lots 22 et 23 ne respectent pas les caractéristiques des logements décents et les conditions nécessaires pour être habités et 'constater le caractère indécent des chambres de service du 6ème étage et les déclarer inhabitables dans leurs configurations actuelles'.

Il est exact que le syndicat des copropriétaires n’a pas réitéré, devant la cour d’appel, sa demande de condamnation de Mme [S] [J] à libérer les lots n° 22 et 23 ; une telle demande n’ayant été formulée qu’en ce qui concerne la chambre 6 (lot n° 19) appartenant à M. [S] [J].

Il n’en demeure pas moins qu’aux termes du dispositif de l’arrêt – qui constitue le seul élément de la décision ayant autorité de la chose jugée à la différence de ses motifs -, la cour a :

'Confirmé le jugement sauf en ce qui concerne :

— le montant de la somme due par M. [S] [J],

le rejet des demandes concernant :

— le montant de la garantie de M. [S] [J] par Mme [S] [J],

— la SCI [B] de se faire garantie par Mme [S] [J],

— la demande du syndicat des copropriétaires de M. [S] [J] de faire libérer les lieux la chambre 6 (sic)

Statuant à nouveau sur ces points (…)

Condamné M. [S] [J] à faire libérer la chambre n° 6 (lot 19) située au 6ème étage, de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9]'.

Il s’ensuit que la cour d’appel a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 16 janvier 2014 en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir 'libérer les lots 22 et 23 de toute occupation à titre d’habitation', demande dont a été de nouveau saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, consécutivement à l’assignation du 26 août 2024.

Quoiqu’il y ait ainsi identité de parties et d’objet, la question se pose de savoir si les deux instances successivement introduites, l’une au fond, l’autre en référé, sont marquées par une identité de cause, au sens de l’article 1355 du code civil, étant précisé que la cause doit s’entendre de ce qui a été effectivement discuté en fait et en droit et que, selon la Cour de cassation, l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice (Civ. 2ème, 8 févr. 2024, n° 22-10.614).

A cet égard, la motivation de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 27 juin 2016 renseigne sur les circonstances dans lesquelles il a été rendu : 'les appelants justifient des diligences réalisées pour parvenir à l’expulsion des occupants [R] qui de ce fait n’occupent plus les chambres depuis le 20 juin 2014. D’ailleurs le syndicat des copropriétaires ne demande pas l’expulsion pour ces deux chambres'.

Dans ces conditions, la 'réinstallation’ des consorts [R] invoquée par le syndicat des copropriétaires, et dont attestent le constat de commissaire de justice du 13 septembre 2017 ainsi que la motivation d’un jugement du juge de l’exécution du 2 octobre 2020 (pièces de l’intimé n° 4 et 5), constitue un élément de fait postérieur de nature à modifier la situation reconnue antérieurement en justice et ainsi la cause de la demande, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Versailles n’ayant été confirmé sur le point litigieux qu’en raison de l’absence d’occupation des lots n° 22 et 23, qui n’avaient donc plus à être libérés.

Dans la mesure où, de surcroît, la société LM19 ne rapporte pas la preuve que ces lots auraient toujours été occupés, même au jour où la cour d’appel a statué, et qu’il ne soutient pas davantage que le syndicat des copropriétaires aurait commis une négligence en ne réitérant pas devant la cour d’appel la demande de libération des lieux dont il avait saisi le tribunal, il apparaît que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir aux motifs que le trouble dont se prévaut aujourd’hui le syndicat des copropriétaires est postérieur aux décisions invoquées, en particulier à l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 27 juin 2016.

Pour ces motifs, ajoutés à ceux du premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur l’estoppel

La société LM19 fait valoir qu’aux termes de l’arrêt de la cour d’appel du 27 juin 2016, une procédure de demande de mise en conformité des lots litigieux avait été engagée par Mme [S] [J], de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut, sans mauvaise foi de sa part, solliciter l’expulsion des locataires eu égard à une non-conformité des lots en cause, alors qu’il est à l’origine de la persistance de cette non-conformité, par son refus d’autoriser en assemblée générale les travaux permettant d’y remédier.

Elle précise avoir elle-même déposé une demande de mise à l’ordre du jour de l’autorisation de travaux permettant, d’une part, la réunion des deux lots, d’autre part, l’alimentation en eau du lot qui en est à ce jour dépourvu, de sorte que les demandes formées dans la présente instance par le syndicat des copropriétaires sont aujourd’hui sans objet. Elle considère à tout le moins que le refus du syndicat des copropriétaires de faire procéder à ces travaux entre en contradiction avec ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires répond, à la suite du premier juge, que ce grief repose sur des éléments hypothétiques ; que la demande de mise en conformité que Mme [S] [J] aurait engagée concerne une précédente instance ; que la demande de la société LM19 a été engagée dans le cadre de la présente instance et qu’il lui est opposé un refus qui perdure, 'la situation n’ayant pas changé'.

Sur ce,

Le principe de l’estoppel sanctionne une attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire dans ses intentions.

En l’espèce, le grief tiré de l’estoppel invoqué par l’appelante porte sur les demandes de mise en conformité des lots litigieux, adressées au syndicat des copropriétaires, en dehors du cadre procédural de l’instance. Dans son arrêt du 27 juin 2016, la cour d’appel de Versailles a en effet considéré qu’il appartenait aux propriétaires des lots du 6ème étage de l’immeuble de requérir les autorisations pour les mettre en conformité à l’usage d’habitation, et a relevé que 'cette action [était] en cours auprès du syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les lots de Mme [S] [J]'.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats dans le cadre de la présente instance que le 8 avril 2025, la société LM19 a demandé au syndicat des copropriétaires, par la voix de son conseil, la convocation d’une assemblée générale aux fins de voir autoriser des travaux de mise en conformité dans les lots litigieux. Or, s’il a effectivement été opposé un refus du conseil de l’intimé, selon courrier en réponse du 22 mai 2025, compte tenu du non-respect du formalisme prévu par l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967 concernant les résolutions soumises à l’assemblée générale, cette réponse du syndicat des copropriétaires ne traduit en elle-même aucune attitude procédurale contraire avec la position qu’il adopte dans le cadre de l’instance, telle qu’elle ressort de ses conclusions.

La fin de non-recevoir tirée de l’estoppel sera rejetée, et l’ordonnance entreprise confirmée sur ce point.

Sur la prescription

La société LM19 expose que le syndicat des copropriétaires a connaissance au moins depuis 2011 du fait que les chambres n° 9 et 10 sont occupées par les consorts [R] et que l’ensemble des décisions rendues dans le cadre du différend qu’il entretient et nourrit font état de sa parfaite connaissance de l’affectation et de l’usage des lots concernés depuis de nombreuses années.

Elle en déduit qu’il ne peut valablement se prévaloir de la date à laquelle le bail liant Mme [S] [J] aux consorts [R] lui a été remis, dans le courant de l’année 2024 et que l’action du syndicat tendant à voir dire que l’usage des lots n° 22 et 23 crée un trouble manifestement illicite est prescrite en application de l’article 2224 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’il a été jugé par la Cour de cassation (Civ. 3ème, 28 mai 2020, n° 19-12.908), en ce qui concerne l’action tendant au respect du règlement de copropriété, que ce délai ne court que du jour où le syndicat des copropriétaires a connaissance de la location ; qu’or, il n’a pris connaissance que tardivement, par courrier de Mme [S] [J] du 2 février 2024, de la location des lots n° 22 et 23 à la famille [R], selon un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 manifestement contraire à la destination de l’immeuble.

Dans la mesure où cette location est toujours en cours, il approuve le premier juge d’avoir rejeté la fin de non-recevoir dès lors que le trouble allégué perdure.

Sur ce,

Aux termes de l’article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui prétend que le contrat de bail n’est pas l’objet, la cause ou l’occasion de son action ne peut utilement se prévaloir de la communication tardive du contrat de location consenti à la famille [G] comme du point de départ de l’action afférente à son action.

Son action tendant à voir libérer les lieux de ses occupants, il convient de rechercher la date à laquelle les consorts [G] ont réintégré les lieux, soit l’évènement nouveau dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour échapper à l’autorité de la chose jugée par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles 27 juin 2016.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat du 13 septembre 2017, dans lequel le commissaire de justice qu’il avait mandaté, relate avoir rencontré dans les lieux, d’une part, Mme [R] qui lui a indiqué occuper les chambres 9 et 10 avec ses deux fils, d’autre part, Mme [S] [J], qui affirmait alors que ces deux chambres étaient occupées gracieusement.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires avait connaissance, dès cette date, de l’usage d’habitation des lieux, et donc des faits lui permettant d’exercer l’action. Or, il n’a introduit celle-ci, à l’encontre de Mme [S] [J], que le 26 août 2024, soit après l’expiration du délai de prescription.

Ainsi, outre que l’action en référé a été introduite après l’expiration du délai de 5 ans prévu par l’article 2224 du code civil, l’irrecevabilité de l’action au fond pour cause de prescription conduit à écarter l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

L’ordonnance entreprise ayant 'rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires’ sera infirmée en conséquence.

Sur la demande de communication de pièce

La société LM19 demande 'en tout état de cause’ à voir ordonner à Mme [S] [J] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de produire aux débats le dossier de mise à l’ordre du jour de l’autorisation des travaux de mise en conformité.

Elle indique ignorer les termes de la demande de mise en conformité évoquée par la cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 17 juin 2016 et soutient qu’en sa qualité de copropriétaire, l’accès à cette pièce doit lui être assuré.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la société LM19 a acquis les lots dans le cadre d’une vente amiable sur saisie immobilière et qu’à cette occasion elle a nécessairement eu accès aux procès-verbaux des assemblées générales.

Sur ce,

L’appelante ne formule au soutien de cette demande dont elle ne précise pas le fondement judicique, aucun moyen de droit.

En admettant que soit ainsi sollicitée une mesure probatoire, en application de l’article 145 du code de procédure civile, celle-ci suppose de caractériser un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige éventuel.

La société LM19 qui s’abstient de démontrer en quoi la demande d’autorisation de travaux de mise en conformité présentée en son temps par Mme [S] [J] présente quelque utilité en perspective d’un litige éventuel, échoue à rapporter la preuve d’un motif légitime justifiant de faire droit à sa demande ; elle sera rejetée en conséquence.

Sur la demande de médiation ou de conciliation

Nonobstant la manière dont la demande est présentée par la société LM19 dans le dispositif de ses conclusions, le moyen développé à l’appui de celle-ci révèle son caractère subsidiaire dans l’esprit de la société LM19 qui, dans le corps de ses écritures, conditionne cette demande à l’hypothèse où ' par extraordinaire, la cour de céans jugeait que le syndicat des copropriétaires établit l’existence d’un trouble manifestement illicite, et que ses demandes sont recevables […]'.

Le premier juge a rejeté la demande, à juste titre, en application de l’article 131-1 du code de procédure civile, faute d’accord exprimé par les parties en cours d’instance.

Ainsi, bien qu’il puisse être opportun, même à ce stade, que les parties se rapprochent pour solutionner la globalité de leurs différends, si besoin au moyen d’une médiation conventionnelle dont elles peuvent être à l’initiative, l’ordonnance entreprise sera néanmoins confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de la société LM19.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard au sens de la présente décision, les dispositions de l’ordonnance entreprise, relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.

Succombant, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de première instance et d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il sera condamné à régler à la société LM19 la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a rejeté les moyens soulevés par la société LM19, tirés de l’incompétence du président du tribunal judiciaire à connaître du présent litige, de l’autorité de la chose jugée et de la violation du principe de l’estoppel, ainsi que la demande de médiation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, de libération des chambres et d’expulsion des occupants,

Dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société LM19 visant à voir ordonner à Mme [S] [J] et au Syndicat des copropriétaires de produire le dossier de demande de mise à l’ordre du jour de l’autorisation des travaux de mise en conformité,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, à régler à la société LM19 la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Lucie LAFOSSE, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente