COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUIN 2026

N° RG 23/07290 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WEVP

+23/07854

AFFAIRE :

SAS PV-CP CITY

C/

[L], [I], [H] [R] épouse [R]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Août 2023 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 18/02259

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

M^e Katell FERCHAUX- LALLEMENT

M^e Séverine RICATEAU

TJ [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS PV-CP CITY – RCS [Localité 2] n° 513 635 987 – L’Artois – [Adresse 1]

Représentants : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et M^e Mélanie PEREIRA & M^e Géraldine MACHINET du cabinet FRANKLIN, plaidant, avocats au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Madame [L], [I], [H] [R] née [J] – [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

Monsieur [X] [S] – [Adresse 4] [Localité 4]

Monsieur [K] [Y] [F] [S] – [Adresse 5]

Monsieur [A] [F] [G] [O] [J] – [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 7]

Monsieur [U] [E] [N] [D] [J] – [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 9]

Monsieur [M] [F] [G] [O] [J] – [Adresse 10]

Monsieur [T] [A] [U] [J] – [Adresse 11]

Madame [C] [I] [B] née [J] – [Adresse 12] [Localité 7] [Adresse 13]

Monsieur [W] [Q] [A] [P] – [Adresse 14]

Monsieur [V] [U] [G] [S] – [Adresse 15]

Monsieur [Z] [WK] [G] [S] – [Adresse 16]

Représentés par M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e Julien FAUCHER substituant à l’audience M^e Charles-Edouard BRAULT du cabinet BRAULT & Associés, plaidant, avocats au barreau de Paris

S.A. NEXITY [IU]

RCS [Localité 8] n° 342 090 834

[Adresse 17]

[Localité 9]

Représentants : M^e Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 340 et M^e Emmanuelle BRIAND, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenaël COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Par acte authentique du 12 octobre 1998, M. [F] [J] a acquis trois appartements formant les lots de copropriété n°223, 274 et 279 d’un immeuble situé [Adresse 18] à [Localité 10].

Par acte sous seing privé du même jour, M. [F] [J] a consenti à la société SGRS, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [IU], un bail commercial portant sur ces trois lots, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 1998.

Le bail a été renouvelé à effet du 1er octobre 2007 pour une durée de neuf années à la suite d’une demande de renouvellement formée par le preneur par acte extrajudiciaire du 11 avril 2007, à laquelle le bailleur n’a pas répondu.

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement.

Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] (ci-après les consorts [J]) sont venus aux droits de M. [F] [J], à la suite de son décès survenu le 16 octobre 2014.

Reprochant à la société Nexity [IU] de n’exploiter aucun fonds au sein des locaux loués, de ne pas être immatriculée à l’adresse desdits locaux et d’avoir cédé irrégulièrement le droit au bail à la société PV-CP City à la suite d’un apport partiel d’actif et reprochant à la société PV-CP City d’exploiter au sein des locaux loués une activité de résidence de tourisme au mépris des stipulations contractuelles qui prévoient l’exercice exclusif d’une activité de résidence étudiants, les consorts [J] leur ont fait signifier le 31 mars 2017 une sommation valant dénégation du statut des baux commerciaux et, à toutes fins, congé pour motif grave et légitime, à effet du 30 septembre 2017.

Par actes des 1er et 2 mars 2018, les consorts [J] ont assigné la société Nexity [IU] et la société PV-CP City devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin, à titre principal, de voir valider le congé emportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et, à titre infiniment subsidiaire, de voir ordonner une expertise en vue de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 28 août 2023, le tribunal a pour l’essentiel :

— déclaré irrecevable la demande tendant à voir condamner solidairement les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City à payer à l’indivision [J] à titre d’arriéré de loyers la somme de 32.790,13 euros HT HC arrêtée au 31 septembre 2017 et à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle la somme de 40.548,91 euros HT HC arrêtée au 30 avril 2021, assorties des intérêts au taux légal ;

— déclaré irrecevables les demandes formées par la société Nexity [IU] tendant à voir juger irrecevable et, dans tous les cas, mal fondée l’indivision [J] en l’ensemble de ses demandes, juger irrecevable, pour défaut du droit d’agir et d’intérêt à agir, l’indivision [J] en son action comme en l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société Nexity [IU], condamner l’indivision [J] au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile, à la même somme à titre de dommages intérêts par application de l’article 1240 du code civil et à celle de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— déclaré irrecevables les demandes formées par la société PV-CP City tendant à voir condamner l’indivision [J] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— débouté la société Nexity [IU] de sa demande de mise hors de cause ;

— dit que le bail renouvelé liant les consorts [J] et la société PV-CP City a pris fin le 30 septembre 2017 par effet du congé signifié par acte extrajudiciaire du 31 mars 2017 ;

— ordonné en conséquence à la société PV-CP City, et tous occupants de son chef, de libérer les lots n°223, 274 et 279 et dit qu’à défaut de départ volontaire ils pourront être expulsés à la requête des consorts [J], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ordonné en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société PV-CP City après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution ;

— débouté les consorts [J] de leur demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, en garantie des indemnités d’occupation et de réparations locatives qui pourront être dues ;

— débouté les consorts [J] de leur demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la restitution des lieux en parfait état d’entretien et de réparation ;

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société PV-CP City, à compter du 1er octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clefs, au montant du loyer, augmenté des charges et taxes, qui aurait été perçu si le bail n’avait pas cessé ;

— rejeté la demande de condamnation de la société PV-CP City au paiement de cette indemnité d’occupation ;

— rejeté l’ensemble des demandes formées par les consorts [J] à l’encontre de la société Nexity [IU] au titre des conséquences du congé emportant refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d’indemnité d’éviction ;

— rejeté la demande de condamnation solidaire des sociétés Nexity [IU] et PV-CP City au paiement d’une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société PV-CP City aux dépens de l’instance, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation signifiée le 31 mars 2017 ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 24 octobre 2023 dirigée contre les consorts [J] et la société Nexity [IU], la société PV-CP City a interjeté appel de ce jugement en qu’il a déclaré irrecevables ses demandes de condamnation de l’indivision [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; dit que le bail renouvelé liant les consorts [J] et la société PV-CP City a pris fin le 30 septembre 2017 par effet du congé signifié par acte extrajudiciaire du 31 mars 2017 ; ordonné en conséquence à la société PV-CP City, et tous occupants de son chef, de libérer les lots n°223, 274 et 279 et dit qu’à défaut de départ volontaire, ils pourront être expulsés à la requête des consorts [J] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société PV-CP City ; condamné la société PV-CP City aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 21 novembre 2023 dirigée contre les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City, les consorts [J] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande tendant à voir condamner solidairement les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City à payer à l’indivision [J] à titre d’arriéré de loyers la somme de 32.790,13 euros HT HC arrêtée au 31 septembre 2017 et à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle la somme de 40.548,91 euros HT HC arrêtée au 30 avril 2021, assorties des intérêts au taux légal ; débouté les consorts [J] de leur demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles en garantie des indemnités d’occupation et de réparations locatives dues ; débouté les consorts [J] de leur demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la restitution des lieux en parfait état d’entretien et de réparation ; limité la fixation de l’indemnité d’occupation due, à la seule société PV-CP City, et au seul montant du loyer, augmenté des charges et taxes, qui aurait été perçu si le bail n’avait pas cessé ; rejeté en conséquence la demande de condamnation des sociétés PV-CP City et Nexity [IU] au paiement de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2017 à un montant au double du montant du dernier loyer contractuel exigible, augmenté des charges et taxes ; rejeté l’ensemble des demandes formées par les consorts [J] à l’encontre de la société Nexity [IU] au titre des conséquences du congé emportant refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d’indemnité d’éviction ; rejeté la demande de condamnation solidaire des sociétés PV-CP City et Nexity [IU] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 3 octobre 2024, les deux instances ont été jointes.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, la société PV-CP City demande à la cour d’infirmer les chefs du jugement déférés par sa déclaration d’appel et, statuant à nouveau :

— à titre principal, de débouter les consorts [J] de toutes leurs demandes ;

— de juger que le bailleur ne peut plus se prévaloir d’un manquement au respect de la destination du bail commercial et qu’il n’existe aucun motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes ;

— de débouter les consorts [J] de leur demande de résiliation judiciaire du bail en considération du règlement des sommes dues et de juger en conséquence que le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes qu’ils lui ont délivré dégénère en congé avec offre de renouvellement ;

— de débouter les consorts [J] de leur demande en paiement de l’arriéré locatif en raison des paiements effectués le 27 janvier 2021 et le 10 mars 2022 ;

— en tout état de cause, de condamner les consorts [J] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 juillet 2024, les consorts [J] demandent à la cour d’infirmer le jugement sur les chefs de jugement dévolus à la cour et, statuant à nouveau :

— à titre principal, de juger qu’ils sont bien fondés en leur refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes en raison de la cession irrégulière opérée au profit de la société PV-CP City et de l’absence d’exploitation de la destination contractuelle, outre le non-respect de la clause destination du bail, et ce dans les termes de l’article L.145-17 I 1° du code de commerce, de valider le congé emportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction signifié le 31 mars 2017 à effet du 30 septembre 2017 et par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bail renouvelé les liant à la société PV-CP City a pris fin le 30 septembre 2017 par effet dudit congé ;

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne confirmait pas que le bail a pris fin le 30 septembre 2017 par effet du congé signifié le 31 mars 2017, de juger que les défaillances successives du locataire dans le paiement des échéances de loyers sont des manquements graves et répétés, constituant un motif grave et légitime et de prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail, en application des dispositions de l’article 1224 du code civil ;

— en toute hypothèse, d’ordonner l’expulsion sans délai de la société PV-CP City de même que celle de tous occupants de son chef ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira à la cour de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et de réparations locatives qui pourront être dues ; de juger que les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City sont tenues de restituer les lieux en parfait état d’entretien et de réparation, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de six (6) mois à compter du jour où la décision à intervenir sera définitive ; de juger qu’à compter de la date d’effet de la notification de refus de renouvellement, le 1er octobre 2017, et en tout état de cause à compter de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, et jusqu’à libération effective des locaux, les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City sont solidairement redevables envers eux d’une indemnité d’occupation, outre les charges et taxes du bail, et ce en application des dispositions de l’article 1382 du code civil ; de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux loués au double du dernier loyer contractuel exigible, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue ; de condamner solidairement les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City à leur payer cette indemnité d’occupation, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue ;

— à titre très subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à infirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bail renouvelé n’avait pas pris fin le 30 septembre 2017 par effet du congé signifié le 31 mars 2017 et ne prononçait pas la résiliation du bail, de désigner un expert judiciaire avec pour mission notamment de fournir à la cour tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction à laquelle la société Nexity [IU] ou subsidiairement la société PV-CP City pourrait prétendre et de l’indemnité d’occupation due solidairement par les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City à compter du 1er octobre 2017 jusqu’à la date de libération effective des locaux, dans les conditions de l’article L.145-28 du code de commerce ;

— de condamner solidairement les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City à leur payer à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle la somme de 2.222,19 euros HT HC arrêtée provisoirement au 30 septembre 2021 (sauf à parfaire en fonction du montant de l’indemnité d’occupation fixée par la cour à compter du 1er octobre 2017 et ce jusqu’à la libération effective des lieux), sous réserve de l’encaissement effectif des sommes payées par la société PV-CP City, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation des 1er et 2 mars 2018 pour la somme de 3.038,59 euros HT HC et à compter de la décision à intervenir pour le surplus le cas échéant, et ce jusqu’à parfait paiement ;

— en tout état de cause, de condamner solidairement les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City à leur payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la société Nexity [IU], ou subsidiairement la société PV-CP City, aux dépens qui comprendront le coût de la sommation du 31 mars 2017.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 avril 2024, la société Nexity [IU] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de l’indivision [J], en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de mise hors de cause et en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de condamner les consorts [J] au paiement d’une somme de 10.000 euros pour procédure abusive, d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et d’une autre somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 juin 2025.

SUR CE,

Sur la recevabilité des demandes formées par les bailleurs

Le tribunal judiciaire de Nanterre n’a pas fait droit à plusieurs des demandes formulées par les bailleurs, au motif qu’une indivision est dépourvue de personnalité juridique et donc du droit d’agir.

Les consorts [J] soutiennent qu’ils ont parfaitement qualité à agir et que leurs demandes sont recevables, étant tous nommément désignés dans l’acte introductif d’instance et dans toutes les écritures qui ont suivi, que le terme « indivision [J] » a été utilisé comme un terme générique pour faciliter la lecture de leurs écritures par le tribunal, afin de désigner les bailleurs, membres de l’indivision, et non une partie en tant que telle.

Ils font observer que l’irrecevabilité relevée d’office par le tribunal, qui peut être régularisée en application de l’article 126 du code de procédure civile, n’existe plus dès lors qu’ils ont reformulé leurs demandes devant la cour.

Sur ce,

L’assignation délivrée à la société Nexity [IU] et à la société PV-CP City, les 1er et 2 mars 2018, à la requête des consorts [J] désigne nommément chacun des 11 membres de l’indivision en tant que requérants. Elle mentionne qu’ils sont « ci-après dénommés collectivement 'l’indivision [J]', héritiers de Monsieur [F] [A] [D] [G] [J] ».

C’est ainsi dans un but de simplification rédactionnelle que l’expression 'l’indivision [J]' a ensuite été utilisée dans le corps de l’assignation comme dans les demandes formulées dans son dispositif.

Le jugement déféré reprend en son en-tête les nom, prénoms et adresse de chacun des demandeurs à l’instance.

Ainsi, l’instance a bien été introduite individuellement par chacun des membres de l’indivision et il ne saurait être tiré de l’usage du terme indivision dans les demandes de condamnation des défenderesses une fin de non-recevoir desdites demandes, sauf à faire preuve d’un formalisme excessif.

C’est donc à tort que le tribunal a jugé irrecevables les demandes des consorts [J], ce qui doit conduire à l’infirmation du jugement de ce chef.

Sur la recevabilité des demandes de la société Nexity [IU]

La société Nexity [IU] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’indivision [J].

Elle ne formule cependant dans la partie discussion de ses conclusions aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point.

Sur la mise hors de cause de la société Nexity [IU]

La société Nexity [IU] sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de mise hors de cause, sans présenter de moyen au soutien de cette demande, de sorte que ce chef du jugement ne peut être que confirmé.

Sur la recevabilité de la demande de la société PV-CP City au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

La société PV-CP City sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes de condamnation de l’indivision [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,sans présenter de moyen au soutien de cette demande, de sorte que ce chef du jugement ne peut être que confirmé.

Sur le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes

Les consorts [J] soutiennent que l’exploitation d’une résidence hôtelière dans les lieux loués, en infraction avec les stipulations contractuelles, constitue un motif grave et légitime justifiant la délivrance d’un congé emportant refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en application de l’article L.145-17 I du code de commerce, la société PV-CP City n’ayant pas déféré à la sommation délivrée et persistant à ce jour à enfreindre les clauses contractuelles. Ils concluent que le bail a pris fin le 30 septembre 2017 conformément aux termes du congé signifié le 31 mars 2017.

Ils font valoir qu’aux termes de l’article 4 du bail il a été convenu que les locaux devront être utilisés pour l’exploitation d’une activité de « résidences étudiants », que la société PV-CP City exploite à l’adresse des lieux loués une activité de résidence de tourisme sans avoir obtenu préalablement l’accord des bailleurs ou respecté la procédure de déspécialisation prévue aux articles L.145-47 à L.145-55 du code de commerce, que M. [F] [J] ne pouvait être informé de l’exploitation réelle faite dans les locaux puisque la société locataire ne lui a jamais fait part de la modification de son activité, qu’en avril 2007 il s’est seulement abstenu de répondre à la demande de renouvellement formulée par la société locataire tout en ignorant l’existence de l’infraction au bail en cours, que son silence voire sa simple tolérance ne peuvent suffire à caractériser une renonciation de sa part à se prévaloir de la clause régissant la destination des lieux loués, que de plus aucun nouveau bail n’a été régularisé lors du renouvellement si bien que les stipulations du bail du 12 octobre 1998 ont continué de s’appliquer.

Ils ajoutent que la cession par la société Nexity [IU] de son droit au bail ne remplit pas les conditions de régularité prévues par l’article 1690 du code civil et l’article 6 du bail, ce qui justifie de plus fort un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime. Ils font notamment valoir que M. [F] [J] n’a pas été informé de l’apport partiel d’actif réalisé au profit de la société PV-CP City et précisent que la société Nexity [IU] a été appelée dans le cadre de la présente procédure en tant que locataire et unique interlocuteur au moment de la délivrance de la sommation et du congé, en raison de l’inopposabilité de la cession qu’elle a consentie à la société PV-CP City.

Ils se prévalent enfin du défaut d’exploitation de l’activité autorisée par le bail, à savoir l’activité de résidence étudiants, ce qui justifie à nouveau le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

La société PV-CP City soutient en réplique qu’aucun motif grave et légitime justifiant le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ne peut lui être imputé, que le bailleur ne peut plus se prévaloir d’une éventuelle irrégularité tenant au non-respect de la clause de destination stipulée au bail, qui a été purgée, à défaut de l’avoir soulevée lors du renouvellement du bail commercial en avril 2007.

Elle fait valoir que M. [F] [J] avait nécessairement connaissance, avant le terme du bail initial et lors de la délivrance de la demande de renouvellement en avril 2007, de l’activité effectivement exercée dans les locaux depuis la construction de l’immeuble puisque la résidence était administrativement classée en résidence de tourisme depuis son ouverture en 2000 ; qu’il n’a alors pas refusé le renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes et qu’en ne répondant pas à la demande de renouvellement il est réputé avoir consenti au principe du renouvellement en application de l’article L.145-10 du code de commerce ; que l’esprit de la clause de destination était de prévoir une exploitation de résidence para-hôtelière pouvant accueillir des étudiants comme d’autres résidents pour des séjours de courte, moyenne ou longue durée, avec la fourniture des services propres à une résidence-services ainsi que le prévoyait l’arrêté de permis de construire.

La société Nexity [IU] soutient que l’apport partiel d’actif intervenu le 12 mai 2011 est opposable aux bailleurs et qu’il ne peut lui être reproché une cession irrégulière de son droit au bail à la société PV-CP City, qui s’est vue transmettre tous les droits et obligations résultant du bail conformément aux dispositions de l’article L.145-16 du code de commerce. Elle ajoute que, contrairement à ce qu’ils prétendent, les bailleurs étaient parfaitement informés de cette substitution de bailleur et conclut au rejet de leurs demandes dirigées contre elle.

Sur ce,

L’article L.145-17 du code de commerce dispose que « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (') ».

Constitue un motif grave et légitime tout acte constituant un manquement aux obligations nées des clauses du bail ou de la simple qualité de locataire, d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

Il est de principe que la simple connaissance d’une infraction aux clauses du bail ne vaut pas acceptation de cette infraction.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 11 avril 2007, le preneur a sollicité le renouvellement du bail commercial signé le 12 octobre 1998 pour une période de neuf années à compter du 1er octobre 2007, et ce « aux mêmes charges et conditions » que le bail initial.

Le bailleur n’a pas répondu à cette demande de renouvellement dans les trois mois de sa signification, de sorte qu’en application de l’article L.145-10 du code de commerce, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le bail est arrivé à son terme le 30 septembre 2016 et, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, il s’est prolongé tacitement en application de l’article L.145-9 du code de commerce.

Par acte d’huissier du 31 mars 2017, les consorts [J] ont fait délivrer à la société Nexity [IU] et, en tant que de besoin, à la société PV-CP City une « sommation valant dénégation du statut des baux commerciaux et à toutes fins congé pour motif grave et légitime » aux termes de laquelle :

— ils ont notifié congé à effet du 30 septembre 2017 à la société Nexity [IU] en lui déniant tout droit au statut des baux commerciaux, aux motifs qu’elle n’était pas régulièrement immatriculée au RCS de [Localité 1] du chef des lieux loués et qu’elle avait cédé irrégulièrement son droit au bail ;

— ils ont fait sommation à la société PV-CP City de respecter la destination contractuelle du bail et de mettre fin à toutes autres activités exercées dans les lieux loués et notamment à l’activité para-hôtelière, lui déclarant que faute d’y satisfaire dans le délai d’un mois, ils entendaient se prévaloir de son manquement en tant que motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail dans les termes de l’article L.145-17-I 1° du code de commerce.

Sur le droit au bail

L’article L.145-16 alinéa 2 du code de commerce, dans sa rédaction alors applicable, dispose qu’en cas de fusion de sociétés ou d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L.236-22, la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l’apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

En l’espèce, il ressort du traité d’apport partiel d’actif daté du 12 mai 2011 que la société Lamy Résidences, dénommée Nexity [IU] depuis le 2 juillet 2012, a apporté à la société Neximmo 66, désormais dénommée PV-CP City, avec effet rétroactif au 1er janvier 2011, sa branche d’activité de résidences exploitées sous l’enseigne Citea, dont la [Adresse 19] sise [Adresse 18] à [Localité 11], et les biens et droits mobiliers comprenant notamment au titre des immobilisations incorporelles le bail consenti par M. [F] [J] le 12 octobre 1998 puis renouvelé à compter du 1er octobre 2007.

Aux termes du traité et en application de l’article L.236-22 du code de commerce dans sa version applicable, cet apport partiel d’actif a été soumis au régime juridique des scissions tel que prévu par les articles L.236-16 à L.236-21 du même code.

Par dérogation à l’article L.236-20 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, les parties au traité susvisé ont en outre convenu qu'« En application de l’article L.236-21 dudit Code, chacune des sociétés apporteuse et bénéficiaire de l’apport ne sera tenue que de la partie du passif mise à sa charge ou conservée par elle aux termes du présent traité, sans aucune solidarité entre elles ».

Le projet d’apport partiel d’actif a été régulièrement publié dans le journal d’annonces légales Les Petites Affiches les 13 mai et 17 juin 2011, conformément aux dispositions de l’article R.236-2 du code de commerce, dans sa rédaction alors applicable, qui imposaient que le projet fasse l’objet d’un avis inséré « dans un journal habilité à recevoir des annonces légales ».

Par cet apport partiel d’actif, la société PV-CP City, alors dénommée Neximmo 66, s’est substituée de plein droit à la société Nexity [IU], alors dénommée Lamy Résidences, dans tous les droits et obligations découlant du bail commercial renouvelé conclu avec M. [F] [J], sans qu’il y ait lieu préalablement de l’en aviser ou de solliciter son agrément.

Les consorts [J], qui viennent désormais aux droits de M. [F] [J], ne peuvent ainsi se prévaloir des stipulations de l’article 6 du bail en cas de cession ou des dispositions de l’article 1690 du code civil relatives au transport de droits, ni reprocher à la société Nexity [IU] une cession irrégulière de son droit au bail.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur le non-respect de la destination contractuelle

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1729 du même code dispose que si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le bail d’origine signé le 12 octobre 1998 expose en préambule :

« Le BAILLEUR a acquis de la SCI OBSIDIENNE, trois appartements dans le programme dénommé LA DEFENSE à COURBEVOIE, dans un immeuble à destination de résidence étudiants (').

De son côté, le PRENEUR a conçu le projet d’exploiter ladite résidence en assurant un certain nombre de prestations para-hôtelières, ainsi qu’il sera précisé plus loin.

A cet effet, le PRENEUR doit prendre à bail commercial chacun des lots de ladite résidence, après leur vente, et meublé par le [Etablissement 1], puis les sous-louer aux futurs étudiants-résidents. ».

L’article 4 du bail intitulé « DESTINATION » stipule :

« La destination exclusive est l’exercice par le PRENEUR dans les locaux constituant la Résidence, dont celui objet des présentes, d’une activité d’exploitation de Résidence [Etablissement 2], consistant en la sous location meublée des logements situés dans ladite Résidence pour un usage d’habitation.

(')

En outre, le PRENEUR s’oblige expressément, dans le cadre de la destination ci-dessus fixée, à meubler les logements, à assumer, vis-à-vis des futurs résidents, les services et prestations para-hôtelières suivants :

— Nettoyage des locaux privatifs et communs. – La distribution de petits-déjeuners. ' La fourniture du linge de maison. – L’accueil gardiennage.

Certaines de ces prestations pourront être offertes « à la carte » tels que les petits-déjeuners ou le linge de maison et le nettoyage des parties privatives. »

Cette clause impose au preneur d’exploiter les locaux loués à usage exclusif de résidence pour étudiants et de proposer à ces derniers des prestations para-hôtelières.

Il a été précédemment rappelé que suite à la demande de renouvellement du preneur à laquelle M. [F] [J] n’a ni acquiescé ni même répondu, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2007 « aux mêmes charges et conditions » que le bail initial, incluant donc la clause de destination dans une rédaction identique, puis qu’il s’est prolongé tacitement.

Or, la société PV-CP City reconnait qu’avant même le terme du bail initial du 12 octobre 1998, la [Adresse 19] était déjà à usage de résidence de tourisme (résidence [Etablissement 3]) et non de résidence étudiants.

La destination contractuelle du bail n’a donc pas été respectée et la preuve n’est pas rapportée d’actes positifs du bailleur manifestant de manière non équivoque sa volonté d’autoriser une quelconque modification de cette destination, étant rappelé qu’une simple tolérance ne peut valoir acceptation. Ainsi, la simple connaissance par le bailleur du changement de destination, à la supposer établie, ne permet pas de retenir qu’il a consenti à ce changement de destination.

La violation de la clause de destination du bail constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction dès lors que le preneur n’a pas déféré ni même répondu à la mise en demeure délivrée le 31 mars 2017 d’avoir à respecter dans le délai d’un mois la destination contractuelle du bail.

A défaut d’y satisfaire et en application de l’article L.145-17-I 1° précité du code de commerce, le bail a pris fin le 30 septembre 2017, par l’effet du congé signifié à toutes fins, en même temps que la sommation, le 31 mars 2017.

Il n’est pas nécessaire dans ces conditions d’examiner le motif lié à l’absence d’exploitation de l’activité autorisée.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les conséquences du congé emportant refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans d’indemnité d’éviction

En conséquence du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, les consorts [J] sollicitent:

— l’expulsion sans délai des locaux de la société PV-CP City et de tous occupants de son chef ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, en garantie des indemnités d’occupation et de réparations locatives dues ;

— la restitution des lieux par les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City en parfait état d’entretien et de réparation, sous astreinte ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation au double du dernier loyer contractuel exigible, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue, et la condamnation solidaire des sociétés Nexity [IU] et PV-CP City à leur payer cette indemnité du 1er octobre 2017 jusqu’à la libération effective des locaux, faisant valoir qu’ils sont bien fondés à réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun fixée dans les termes de l’article 1240 du code civil dès lors que les sociétés Nexity [IU] et PV-CP City n’ont pas libéré les locaux à la date d’effet du congé.

Sur ce,

Sur l’expulsion des locaux

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a ordonné à la société PV-CP City ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les locaux et dit qu’à défaut de départ volontaire, ils pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles

Les consorts [J] ne développent pas plus qu’en première instance de moyen en fait ou en droit au soutien de leur demande de voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles désigné par la juridiction en garantie des indemnités d’occupation et de réparations locatives dues, de sorte qu’il y a lieu comme l’ont fait les premiers juges de les en débouter.

Il convient en revanche de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société PV-CP City après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution.

Sur la restitution des lieux en parfait état d’entretien et de réparation

De même, aucun moyen en fait ou en droit n’est développé et, par suite, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [J] de cette demande, les premiers juges ayant en outre pertinemment relevé d’une part, que les bailleurs ne produisent pas d’état des lieux d’entrée démontrant que les locaux étaient en parfait état lors de l’entrée en possession du preneur et d’autre part, qu’aux termes du bail, seules les réparations locatives sont à la charge du preneur.

Sur l’indemnité d’occupation

Les premiers juges doivent encore être suivis en ce qu’ils ont fixé l’indemnité d’occupation due par le preneur, devenu occupant sans droit ni titre des locaux, au montant du loyer, augmenté des charges et taxes, qui aurait été perçu si le bail s’était poursuivi, dès lors que les consorts [J] n’apportent pas d’élément justifiant de fixer cette indemnité, comme ils le demandent, au double du dernier loyer contractuel exigible.

La société Nexity [IU] ayant régulièrement transmis son droit au bail à la société PV-CP City, comme précédemment retenu, elle n’a plus la qualité de preneur depuis le 1er janvier 2011 et la demande de condamnation solidaire en paiement de l’indemnité d’occupation doit être écartée.

La société PV-CP City, qui s’est maintenue dans les locaux à l’issue du congé ayant pris effet le 1er octobre 2017, doit en revanche être condamnée à payer aux consorts [J] l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux et, par suite, le jugement infirmé.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation provisionnelle

Les consorts [J] sollicitent la condamnation solidaire des sociétés PV-CP City et Nexity [IU] à leur payer « à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle » la somme de 2.222,19 euros HT HC arrêtée provisoirement au 30 septembre 2021 (sauf à parfaire en fonction du montant de l’indemnité d’occupation fixée par la cour à compter du 1er octobre 2017 et ce jusqu’à la libération effective des lieux), sous réserve de l’encaissement effectif des sommes payées par la société PV-CP City, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation des 1er et 2 mars 2018 pour la somme de 3.038,59 euros HT HC et à compter de la décision à intervenir pour le surplus le cas échéant, et ce jusqu’à parfait paiement.

La société PV-CP City répond qu’elle a procédé au règlement des loyers dus le 27 janvier 2021, à la suite de la transmission par le conseil des consorts [J] de l’attestation de dévolution successorale puis du RIB de leur notaire, puis qu’elle a « ordonné le règlement de la somme de 5.912,10 euros, qui couvre davantage que le montant des impayés réclamés par l’indivision [J] » (sic).

Sur ce,

Comme indiqué précédemment, la société Nexity [IU] n’ayant plus la qualité de preneur depuis le 1er janvier 2011, c’est vers la société PV-CP City que les consorts [J] doivent diriger leur demande éventuelle en paiement d’arriéré locatif.

Il ressort du décompte établi par les consorts [J] et non contesté dans son calcul par la société PV-CP City que celle-ci restait devoir au titre de l’arriéré locatif pour les trois lots, pour la période du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2017, la somme de 32.790,13 euros HT HC.

Les consorts [J] ajoutent que le preneur est par ailleurs redevable de la somme de 50.259,88 euros HT HC au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2021.

Il n’est pas discuté que le 27 janvier 2021, la société PV-CP City a procédé, par virement sur le compte de l’étude notariale de l’indivision [J], au règlement de la somme de 80.827,82 euros.

L’arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2017, soit 32.790,13 euros HT HC, a donc été soldé.

La société PV-CP City produit par ailleurs trois avis de paiement datés du 16 mars 2022 adressés à l’indivision [J], relatifs au règlement des sommes de 4.175,46 euros, 3.341,38 euros et 3.373,89 euros, soit un total de 10.890,73 euros. Les consorts [J] ne contestent pas avoir reçu ces sommes.

Il en résulte que les sommes dues au 30 septembre 2021 au titre de l’indemnité d’occupation, soit 50.259,88 euros HT HC, ont été intégralement payées par la société PV-CP City, qui a versé en plus 8.668,54 euros (80.827,82 + 10.890,73 – 32.790,13 – 50.259,88).

Les consorts [J] doivent en conséquence être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 2.222,19 euros HT HC au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 30 septembre 2021.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Partie perdante, la société PV-CP City supportera les dépens d’appel. Elle ne peut de ce fait prétendre à une indemnité procédurale et sera condamnée à verser aux consorts [J] une indemnité globale de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Nexity [IU] sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en paiement de « l’indivision [J] » au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation provisionnelle et en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la société PV-CP City au paiement de l’indemnité d’occupation ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable la demande en paiement de Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation provisionnelle ;

Condamne la société PV-CP City à payer à Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] de leur demande en paiement de la somme de 2.222,19 euros HT HC au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 30 septembre 2021 ;

Condamne la société PV-CP City aux dépens d’appel ;

Condamne la société PV-CP City à payer à Mme [L] [J] épouse [R], M. [A] [J], M. [U] [J], M. [M] [J], M. [T] [J], Mme [C] [J] épouse [B], M. [W] [P], M. [V] [S], M. [Z] [S], M. [X] [S] et M. [K] [S] la somme globale de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société PV-CP City de sa demande de ce chef.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente