Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 10 mai 2025 et deux mémoires enregistrés le 4 janvier 2026, M^me G… E… et M. A… F…, représentés par la Selarl Les Cystes, demandent au tribunal :

1°) d’annuler le permis de construire obtenu tacitement le 21 août 2020 par la société LNC Occitane Promotion pour la réalisation d’une résidence service séniors sur la parcelle cadastrée section AE n°181 et n°182 sur la commune de Bouzigues ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Bouzigues la somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le mémoire en défense de la commune est irrecevable pour défaut de pouvoir du maire pour agir en justice ;

- ils disposent d’un intérêt à agir ;

*le permis de construire tacite :

est illégal en ce qu’il ne respecte pas l’emplacement réservé n°14 annexé au plan local d’urbanisme au sens de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme ;

méconnaît l’article UC2 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît l’article UC8 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît le plan de prévention des risques d’inondation en ce qui concerne les clôtures.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 septembre 2025, la commune de Bouzigues, représentée par la SCP SVA, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire de M^me E… et M. F… la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que la somme de 13 euros sur le fondement des articles R. 652-26 à 28 du code de la sécurité sociale.

Elle soutient que la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

Par un mémoire en défense enregistré le 22 septembre 2025, la société LNC Occitane Promotion, représentée par la Selarl Aurea avocats, conclut :

à titre principal, au rejet de la requête,

à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer sur le fondement des articles L.600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

en tout état de cause, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B… et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

à titre principal, la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir en application de l’article L. 600-1-2 et L.600-1-3 du code de l’urbanisme ;

à titre subsidiaire, les moyens ne sont pas fondés ;

à titre subsidiaire, le cas échéant, il convient de surseoir à statuer pour permettre la régularisation d’un vice éventuel ou de prononcer une annulation partielle.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de la construction et de l’habitation

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. C… ;

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Phillips, représentant M^me E… et M. F… ;

- les observations de M^e Madani, représentant la commune de Bouzigues ;

- et les observations de M^e Boillot, représentant la SNC LNC Occitane Promotion.

Après avoir pris connaissance de la note en délibéré enregistrée le 23 mars 2026, présentée pour la société LNC Occitane Promotion.

Considérant ce qui suit :

La société LNC Occitane Promotion a déposé le 27 décembre 2019 auprès des services de la commune de Bouzigues une demande de permis de construire pour la réalisation d’une résidence séniors sur les parcelles cadastrées section AE n°181 et n°182. Par un arrêté du 12 octobre 2020, le maire a refusé le permis de construire sollicité. Par un jugement n°2005721 du 6 octobre 2022, le tribunal administratif a rejeté la requête de la société pétitionnaire, mais par un arrêt du 15 février 2024 n°22TL22159, la Cour administrative d’appel de Toulouse a annulé ce jugement et l’arrêté du 12 octobre 2020 portant retrait et refus de permis de construire et a enjoint au maire de Bouzigues de délivrer un certificat de permis de construire tacite né le 21 août 2020. Par leur requête, M^me E… et M. F… demandent l’annulation de ce permis de construire tacite.

Sur les fins de non-recevoir :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : « Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / (…) 16° D’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal (…) ». Aux termes de l’article L. 2132-1 du même code : « Sous réserve des dispositions du 16° de l’article L. 2122-22, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter au nom de la commune. ». Enfin, aux termes de l’article L. 2132-2 dudit code : « Le maire, en vertu de la délibération du conseil municipal, représente la commune en justice. ».

Il ne ressort pas des pièces du dossier que le conseil municipal de Bouzigues aurait adopté une délibération autorisant son maire à ester en justice sur le fondement des dispositions précitées. Il y a donc lieu d’écarter des débats les écritures présentées par la commune.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». Aux termes de l’article L. 600- 1-3 du même code : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Si M^me E… et M. F… n’étaient pas propriétaires de leur parcelle cadastrée section AE n°87 à la date de l’affichage en mairie du dépôt de la demande de permis de construire le 30 décembre 2019, cette circonstance est sans influence dès lors que le dépôt de cette demande a d’abord donné lieu à un refus de permis de construire. En revanche, il ressort des pièces du dossier que les requérants étaient bien propriétaires à la date de délivrance du certificat de permis de construire tacite faisant suite à l’annulation contentieuse du refus de permis de construire par l’arrêt du 15 février 2024 de la Cour administrative d’appel de Toulouse et peuvent ainsi se prévaloir de cette circonstance particulière au sens de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme justifiant pour que soit apprécié leur intérêt à agir à la date d’affichage sur le terrain assiette du projet du certificat de permis tacite. Par ailleurs, il est constant que M^me E… et M. F… ont la qualité de voisins immédiats du projet en litige. Les nuisances qu’ils invoquent liées à la création de vues sur leur propriété compte tenu de la hauteur et de la densité des constructions à venir, sont, compte tenu de la configuration des lieux, de nature à affecter les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs biens. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par la société LNC Occitane Promotion tenant à l’absence d’intérêt à agir des requérants doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-8 du code de l’urbanisme : « Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3 ». Aux termes de l’article L. 151-41 du même code : « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : / 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; (…) ». L’article R. 151-9 de ce code prévoit que « Le règlement contient exclusivement les règles générales et servitudes d’utilisation des sols destinées à la mise en œuvre du projet d’aménagement et de développement durables, dans le respect de l’article L. 151-8, ainsi que la délimitation graphique des zones prévues à l’article L. 151-9 », l’article R. 151-10 que « Le règlement est constitué d’une partie écrite et d’une partie graphique, laquelle comporte un ou plusieurs documents. / Seuls la partie écrite et le ou les documents composant la partie graphique du règlement peuvent être opposés au titre de l’obligation de conformité définie par l’article L. 152-1 » et l’article R. 151-11 que « Les règles peuvent être écrites et graphiques. / Lorsqu’une règle fait exclusivement l’objet d’une représentation dans un document graphique, la partie écrite du règlement le mentionne expressément. / Tout autre élément graphique ou figuratif compris dans la partie écrite du document est réputé constituer une illustration dépourvue de caractère contraignant, à moins qu’il en soit disposé autrement par une mention expresse ». Enfin, selon l’article R. 151-50 : « Dans les zones U, AU, A et N, le ou les documents graphiques font apparaître s’il y a lieu : / 1° Les emplacements réservés aux ouvrages publics délimités en application du 1° de l’article L. 151-41, en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ; (…) ».

Il appartient aux auteurs d’un plan local d’urbanisme de déterminer le parti d’aménagement à retenir pour le territoire concerné par le plan, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir et de fixer, notamment, la liste des emplacements réservés pour la création ou l’aménagement des voies et ouvrages publics nécessaires.

Si l’emplacement réservé n° 14 du plan local d’urbanisme de Bouzigues prévoit sur le terrain d’assiette du projet la réalisation d’un espace public et d’une résidence seniors « en préservant la possibilité d’un accès piéton vers le littoral » et qu’il est représenté dans les documents graphiques du plan local d’urbanisme approuvé le 11 juillet 2017, ainsi que dans son rapport de présentation, il est constant qu’il n’est pas mentionné dans la partie écrite de son règlement, et qu’aucune disposition de ce règlement n’y fait référence. Ainsi, cet emplacement réservé n’est pas opposable à la société LNC Occitane Promotion et les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet de résidence séniors le méconnaîtrait en ce que le projet ne préserve pas un espace ouvert au public permettant aux piétons de rejoindre le littoral. Par suite, ledit moyen doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UC 2 du règlement du plan local d’urbanisme de Bouzigues : « Dans l’ensemble de la zone UC, (…) certaines occupations et utilisations sont soumises à des conditions particulières, à savoir : – Les opérations de constructions comportant plus de 6 logements ou plus de 400 m² de surface de plancher devront intégrer au minimum 20 % de logements sociaux. (…) ». Aux termes de l’article 2 de l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme : « La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement. / La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. / La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. ».

En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du code de la construction et de l’habitation, une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, et qui sont l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Il est constant que le projet consiste à créer une résidence pour séniors comportant 96 logements allant du T1 au T3 répartis en 6 bâtiments avec la présence en rez-de-chaussée d’« espaces communs dédiés aux séniors » ainsi qu’il en ressort de la notice descriptive. Il ressort notamment des plans du plan du rez-de-chaussée et du plan de réparage, en particulier la pièce PC39, que le bâtiment E, constitutif d’un établissement recevant du public, accueillera un espace « loisirs », un espace « gym », des locaux destinés à accueillir des activités de kinésithérapie et des coiffeurs, une cuisine, deux salles à manger et des locaux administratifs pour la direction et son adjoint. Dans ces conditions, et compte tenu de l’offre de services ainsi proposée uniquement à des personnes âgées, le projet en litige doit être regardée comme relevant de la sous-destination « hébergement » et non de la sous-destination « logement ». Par suite, le moyen tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions précitées de l’article UC 2 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UC 8 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : « Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière que les façades de chacune d’elles soient séparées du bâtiment voisin par une distance au moins égale à la hauteur totale de la construction la plus élevée (L+H). / Cette distance peut être réduite de moitié pour les parties de construction en vis-à-vis qui ne comportent pas d’ouverture sur au moins une des constructions : L=H/2. / Dans tous les cas la distance entre les bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 3 mètres. ». Le lexique annexé au plan précise par ailleurs que : « les façades sont des faces verticales en élévation d’un bâtiment (en élévation signifie généralement à l’exclusion des soubassements et parties enterrées). La hauteur est prise à partir du terrain naturel. ».

Les requérants soutiennent que les bâtiments E et F sont séparés par une distance de 6,22 mètres, les bâtiments A et B par une distance de 6,11 mètres et les bâtiments B et C par une distance de 6 mètres alors que chacune de ces distances d’isolement est inférieure à la hauteur de la construction de référence la plus élevée, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UC 8 du règlement du plan local d’urbanisme. Si la société pétitionnaire soutient pour sa part que les distances doivent être mesurés en tenant compte des façades supérieures des bâtiments, et non des parties basses, il ressort toutefois des pièces du dossier que les rez-de-chaussée de ces bâtiments ne peuvent être qualifiés de soubassements au sens du plan local d’urbanisme de la commune de Bouzigues dès lors qu’ils présentent des faces verticales en élévation et que ces faces accueillent des ouvertures à destination d’hébergements de type T1, T2 et T3. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que les distances séparant les bâtiments E et F, A et B ainsi que B et C ne respectent pas les dispositions précitées quant à l’implantation des bâtiments sur une même parcelle.

En quatrième lieu, et d’une part, aux termes de l’article UC 12 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au stationnement : « (…) La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci‐dessous est celle à laquelle ils sont le plus directement assimilables. Toute tranche entamée égale ou supérieure à la moitié d’une tranche doit être considérée comme une tranche entière. (…) Il est exigé : / Pour les constructions destinées à l’habitat : – Dans les secteurs UCa et UCc : une place de stationnement par tranche de 60 m² de surface de plancher avec un minimum de deux places de stationnement par logement. (…) / Pour les constructions destinées aux bureaux : – Une place de stationnement par tranche de 35 m2 de surface de plancher. / Pour les constructions destinées au commerce (uniquement dans le secteur UCa) : – Une place de stationnement par tranche de 35 m2 de surface de plancher. / Pour les constructions destinées à l’hébergement hôtelier (uniquement dans les secteurs UCa et UCb) : – Une place de stationnement par chambre d’hôtel. ».

Ainsi qu’il a été dit au point 12, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la réalisation d’une résidence séniors proposant des services aux personnes âgées et il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a joint à sa demande de permis de construire une attestation sur l’honneur indiquant que « le programme accueillera des personnes ayant totalement conservé leur autonomie dans les actes de la vie courante ». Cette sous-destination d’hébergement est ainsi la plus assimilable à la destination de logement pour l’application des dispositions précitées relatives aux places de stationnements. Dans ces conditions, la société pétitionnaire ne peut utilement soutenir que l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme ne serait pas opposable au projet litigieux. Ainsi, le projet contesté portant sur la réalisation d’une résidence pour personnes âgées autonomes composée de 96 logements pour une surface de plancher de 4 816 m² nécessite, en application des dispositions précitées de l’article UC 12 du règlement du plan local d’urbanisme, la création de 192 places de stationnement. Or il est constant que le dossier de demande ne prévoit la création que de 39 places. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire tacite en litige méconnaît les dispositions de l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme de Bouzigues.

En cinquième et dernier lieu, en vertu du plan de prévention des risques inondations, la création ou la modification de clôtures en zone RN, comme en l’espèce, sont permises dans la mesure où celles-ci permettent une transparence à l’écoulement (grillages à mailles larges, c’est-à-dire dont le plus petit côté est supérieur à 5cm, sur un mur bahut de 20cm de haut maximum).

Il est constant que la limite séparative sud est située en zone RN du PPRI. Or, et ainsi que le soulèvent les requérants, le projet en litige prévoit la réalisation de clôtures sur l’ensemble des limites séparatives constituées d’un mur bahut de 160 cm de haut surmonté d’une graille rigide de 40 cm de haut. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que les clôtures édifiées dans la zone RN ne sont pas conformes aux prescriptions du PPRI.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non- opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

La régularisation des vices affectant la légalité du permis de construire en litige relevé au point 14 du présent jugement, tiré de la méconnaissance de l’article UC8 du règlement du plan local d’urbanisme, au point 16 tiré de la méconnaissance de l’article UC12 et au point 18 au titre de la méconnaissance du PPRI n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Ils peuvent donc faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dirigées contre le permis de construire tacite du 21 août 2020 et d’impartir à la société LNC Occitane Promotion un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de justifier de la régularisation de ces vices.

D E C I D E  :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M^me E… et M. F… jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société LNC Occitane Promotion pour justifier auprès du tribunal de la régularisation des vices retenus au point 14 du présent jugement, tiré de la méconnaissance de l’article UC8 du règlement du plan local d’urbanisme, au point 16 tiré de la méconnaissance de l’article UC12 et au point 18 au titre de la méconnaissance du PPRI.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M^me G… E… et M. A… F…, à la commune de Bouzigues et à la SNC LNC Occitane Promotion.

Délibéré après l’audience du 19 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

Le rapporteur,

N. C…

La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. D…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 26 mars 2026,

La greffière,

M. D…