Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 juillet et 11 août 2025, la société LLC, M. C AS et M^me K R, M. T N et M^me AE D, M. H J et M^me K AR, M. AO Y et M^me AN U, M. AT AC et M^me AV D, M^me AW AA, M^me O V, M^me AI AX, M^me AH Q, M^me A Q, M. W AL et M^me AJ AP, M. X F et M^me M I, M. B AD et M^me AU G, M. Z AK et M^me P AG, M. AB AF et M^me S AQ, et M. AM E et M^me AE L, représentées par M^e Béguin, demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté du 2 septembre 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Aubin-d’Aubigné a délivré un permis à la société Korenn Immobilier en vue de démolir deux bâtiments et de construire un immeuble de 27 logements sur les parcelles cadastrées section AA n° 100 et AA n° 103 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Aubin-d’Aubigné une somme totale de 5 000 euros à leur profit au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que leur requête est recevable et que :

— la condition d’urgence est présumée satisfaite lorsque, comme en l’espèce, le référé suspension est introduit avant l’expiration du délai de cristallisation des moyens fixé par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux lequel :

=) méconnaît les articles L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration et A. 424-2 du code de l’urbanisme dès lors qu’il ne fait pas état de la qualité, du nom et du prénom de son auteur ;

=) méconnaît les articles R. 423-50 et R. 423-53 du code de l’urbanisme en absence de saisine du service gestionnaire de la voierie ;

=) est fondé sur un dossier de demande entaché d’omissions, inexactitudes et d’insuffisance ; le dossier de demande ne comporte aucune pièce indiquant la cote NGF du terrain, ni aucune indication altimétrique du terrain naturel ; aucune pièce ne précise la hauteur du mur bahut ; le plan de la façade Sud est incomplet dès lors qu’il ne représente pas la troisième partie du bâtiment située la plus au Nord ; le dossier de demande comporte des insuffisances par rapport au nombre d’arbres présents sur le terrain et par rapport au nombre d’arbres à abattre ; le dossier de demande comporte une attestation de prise en compte de la réglementation énergétique RE 2020, mais qui n’indique pas la bonne surface de projet ; le dossier de demande ne comporte pas de document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants ;

=) méconnaît la section 1 et le paragraphe 1 de la section 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté de commune Val d’Ille-Aubigné applicable à la zone UD, ainsi que l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; le projet porte atteinte à la sécurité publique dès lors que l’accès au terrain d’assiette par l’allée de la Croix Moussard, emprunté par des piétons, est accidentogène en raison de ses caractéristiques qui ne permettent pas à deux véhicules de se croiser, et que les véhicule sortant de cette allée pour rejoindre la rue d’Antrain n’ont pas de visibilité ;

=) méconnaît l’article 5 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme, le paragraphe 2 de la section 2 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone UD, ainsi que l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux porte atteinte à l’environnement pavillonnaire dans lequel il s’insère ;

=) méconnaît l’Orientation d’aménagement et de programmation sectorielle n° 5 « Rue d’Antrain » ; le projet litigieux ne valorise pas le patrimoine architectural existant, ne respecte pas la densité de 16 logements sur une superficie de 4 600 m², ne porte pas sur une surface couvrant au minimum 55% de la zone dominante, qu’il ne prévoit pas de logements de typologies variées, qu’il ne respecte pas l’emplacement de l’entrée et de la sortie du cheminement doux sur la rue d’Antrain, et enfin que ce cheminement doux n’en n’est pas un compte tenu des 18 marches envisagées ;

=) méconnaît le paragraphe 3 de la section 2 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone UD relatif à la collecte des eaux de pluie ;

=) méconnaît le paragraphe 4 de la section 2 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone UD relatif au traitement des espaces libres ;

=) méconnaît le paragraphe 4 de la section 3 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone UD relatif au stationnement des véhicules ;

=) méconnaît le paragraphe 5 de la section 2 du règlement du plan d’urbanisme applicable à la zone UD relatif aux emplacements vélos.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 août 2025, la société Korenn Immobilier, représentée par la SELARL Cabinet Coudray Urbanlaw, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas de nature à caractériser un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux, et qu’ils peuvent pour partie faire l’objet d’une régularisation au titre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

La procédure a été communiquée à la commune de Saint-Aubin-d’Aubigné qui n’a pas produit d’écritures.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— la requête au fond n° 2500853 tendant à l’annulation de l’arrêté dont la suspension est demandée.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Grondin, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 12 août 2025 :

— le rapport de M. Grondin,

— les observations de M^e Béguin, représentant les requérants, qui reprend ses écritures qu’elle développe, en insistant sur les moyens tirés de la méconnaissance des articles L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration et A. 424-2 du code de l’urbanisme, de l’insuffisance du dossier de demande, de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de la méconnaissance de l’Orientation d’aménagement et de programmation n° 5 « rue d’Antrain » ;

— et les observations de M^e Chatel, pour la société Korenn Immobilier, qui reprend ses écritures qu’il développe, et qui fait en outre valoir que la densité prévue par l’Orientation d’aménagement et de programmation est un minimum qui est être dépassé, ainsi que l’ont jugé de nombreuses juridictions administratives.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Korenn Immobilier, spécialisée dans l’activité de promotion immobilière de logements a sollicité, le 30 avril 2024, un permis en vue de démolir deux bâtiments et de construire un immeuble de 27 logements sur les parcelles cadastrées section AA n° 100 et AA n° 103, situées en zone UD du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté de commune Val d’Ille-Aubigné (PLUi), et couvertes par l’Orientation d’aménagement et de programmation n° 5 « Rue d’Antrain » (OAP). Par le présent référé, la société LLC, M. AS et M^me R, M. N et M^me D, M. H J et M^me AR, M. Y et M^me U, M. AC et M^me D, M^me AA, M^me V, M^me AX, M^me AH Q, M^me A Q, M. AL et M^me AP, M. F et M^me I, M. AD et M^me G, M. AK et M^me AG, M. AF et M^me AQ, et M. E et M^me L, demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative de suspendre l’exécution de l’arrêté du 2 septembre 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Aubin-d’Aubigné a délivré ces permis à la société Korenn Immobilier.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ». Et aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

3. Même dans l’hypothèse où le moyen de nature à créer un doute sérieux est relatif à une illégalité qui serait susceptible d’être régularisée en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il n’appartient pas, eu égard à son office, au juge des référés, qui statue en urgence, de faire usage des pouvoirs conférés au juge du fond par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre au bénéficiaire de régulariser l’autorisation contestée.

En ce qui concerne la recevabilité :

4. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

5. Il résulte des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Par ailleurs, eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

6. En l’espèce, alors qu’aucune fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir des requérants n’est opposée en défense, il ressort des pièces du dossier d’une part, que l’ensemble des requérants sont soit des voisins immédiats au projet de construction litigieux, soit résident à proximité du terrain d’assiette du projet, et, d’autre part, qu’ils justifient d’atteintes susceptibles d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien, résultant de la création de vue et de la modification de leur cadre de vie.

En ce qui concerne l’urgence :

7. Aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d’urgence prévue à l’article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite () ». L’article L. 600-5 du code de l’urbanisme fixe ce délai de cristallisation des moyens à deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.

8. Il résulte de ces dispositions que l’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’une décision administrative lorsque l’exécution de celle-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. La construction d’un bâtiment autorisée par un permis de construire présente un caractère difficilement réversible et, par suite, lorsque la suspension d’un permis de construire est demandée sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est en principe satisfaite ainsi que le prévoit l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme. Cette présomption est néanmoins dépourvue de caractère irréfragable.

9. En l’espèce, il est constant que le premier mémoire en défense de l’affaire au fond enregistrée sous le numéro 2500853, produit par la société Korenn Immobilier, a été communiqué aux parties le 10 juin 2025. Dans ces conditions, et alors d’une part que la requête en référé a été introduite le 21 juillet 2025 soit dans le délai de deux mois de cristallisation des moyens, et d’autre part que les défendeurs ne se prévalent d’aucun élément de nature à remettre en cause l’urgence, élément qui ne ressort d’ailleurs pas des pièces du dossier, l’urgence est présumée satisfaite.

En ce qui concerne les moyens propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux :

S’agissant de l’auteur de l’arrêté attaqué :

10. Aux termes de l’article A. 424-1 du code de l’urbanisme : « La décision expresse prise sur une demande de permis de construire, d’aménager ou de démolir ou sur une déclaration préalable prend la forme d’un arrêté () ». Aux termes de l’article A. 424-2 du même code : " L’arrêté prévu au premier alinéa de l’article A. 424-1 : / a) Indique la collectivité au nom de laquelle la décision est prise ; / b) Vise la demande de permis ou la déclaration et en rappelle les principales caractéristiques : nom et adresse du demandeur, objet de la demande, numéro d’enregistrement, lieu des travaux ; / c) Vise les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application ; / d) Vise les avis recueillis en cours d’instruction et leur sens. / L’arrêté mentionne, en caractères lisibles, le prénom, le nom et la qualité de son signataire « . Aux termes de l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration : » Toute décision prise par une administration comporte la signature de son auteur ainsi que la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci ".

11. En l’espèce, l’arrêté du 2 septembre 2024 comporte le cachet de la commune de Saint-Aubin-d’Aubigné, une mention selon laquelle il s’agit d’un « permis de construire accordé par le maire au nom de la commune », précise « Le maire » dans les visas, et comporte la signature du maire. Dans ces conditions, la circonstance que l’arrêté ne mentionne pas, en méconnaissance des dispositions précitées, le nom et le prénom du maire de Saint-Aubin-d’Aubigné n’a pas pour effet de créer une ambiguïté quant à l’identité du signataire de cet acte qui comporte sa qualité et sa signature.

S’agissant du dossier de demande :

12. D’une part, aux termes des dispositions de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 (). / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ». Aux termes des dispositions de l’article R. 431-7 de ce code : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 « . Aux termes des dispositions de l’article R. 431-8 de ce code : » Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain () ".

13. D’autre part, l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme relatifs aux demandes de permis de démolir dispose que : " Le dossier joint à la demande comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants ".

14. Les omissions, imprécisions, inexactitudes ou insuffisances du dossier de demande de permis de construire ne sont susceptibles d’affecter la légalité de l’arrêté de permis que si elles ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

15. En premier lieu, les requérants font valoir que le dossier de demande ne comporte pas de cote NGF sur les plans de façades Ouest, Est et Nord, ni d’indication altimétrique concernant le terrain naturel, ce qui n’a pas permis au service instructeur d’apprécier la hauteur du bâtiment projeté. Il ressort toutefois du dossier de demande, et notamment de la pièce PC 3, que la hauteur des façades comporte des cotes NGF, alors que l’ensemble des plans sont cotés et à l’échelle, permettant au service instructeur d’apprécier la hauteur de la construction envisagée, notamment par rapport au terrain naturel. Par ailleurs, le plan de masse représente la topographie du terrain avec les traits NGF. Dans ces conditions, l’absence de cotation de la hauteur des trois façades par rapport au terrain naturel n’a pu être de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

16. En deuxième lieu, la notice paysagère précise que les ganivelles, qui ne seront pas implantées en limite de propriété ni sur un mur bahut, mesurerons 1,20 mètres. Par ailleurs, la même notice indique que « des haies bocagères sont implantées en périphérie de l’ensemble du terrain », alors qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’impose au pétitionnaire de faire état de l’intégration des boîtes aux lettres et compteurs. Dans ces conditions, à supposer même que le dossier de demande soit entaché d’omission ou d’insuffisance quant à la taille des clôtures et quant à l’intégration des boîtes aux lettres et compteurs, cela n’a pas eu pour effet de fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

17. En troisième lieu, si le plan de la façade Sud ne matérialise pas la troisième partie du bâtiment située la plus au Nord, il est constant de deux nombreuses autres pièces, telles que le plan de masse ou encore les montages photographiques en 3D en font état. Par suite, cette insuffisance n’a pas eu pour effet de fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

18. En quatrième lieu, si les requérants soutiennent que les arbres ne seraient pas tous représentés sur le plan de masse qui n’indique donc pas tous les arbres à détruire, il ne se prévalent d’aucune réglementation applicable dont l’administration aurait, de ce fait, une appréciation faussée. En tout état de cause, la notice descriptive mentionne la présence de 7 arbres sur le terrain, la plantation de 17 arbres de haute tige, et la suppression de arbres. Dans ces conditions, en se bornant à produire une photographie aérienne satellite, sans clairement identifier les arbres qui n’auraient pas été comptabilisés, les requérants n’établissement pas que le plan de masse ne matérialise pas l’ensemble des arbres présent sur le terrain d’assiette du projet.

19. En cinquième lieu, si la surface renseignée dans l’attestation de respect de la RE 2020 est de 1 639,40 m² alors que la surface de plancher du bâtiment déclarée est de 1 730 m², cette inexactitude n’a pu avoir pour effet de fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable dès lors que cette attestation doit renseigner la surface habitable du projet et non sa surface de plancher, et qu’en tout état de cause la surface de plancher du projet est précisément indiquée dans le dossier de demande.

20. En sixième lieu, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de démolir que celui-ci comporte des photographies des deux bâtiments à démolir, lesquels sont précisément situés sur le terrain d’assiette du projet par le plan de masse. Si les requérants soutiennent que cette pièce n’était pas dans le dossier consultable à la mairie, l’annexe de la demande de permis relative au bordereau de dépôt des pièces jointes lorsque le projet comporte des démolitions indique au contraire que la pièce A2, soit une photographie des bâtiments à démolir a été produite, et le service instructeur n’a pas estimé que la demande était incomplète à ce titre. Dans ces conditions, à supposer même que le dossier de demande soit entaché d’insuffisance quant à l’insertion des bâtiments détruits dans l’environnement, cela n’a pas eu pour effet de fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

S’agissant de la méconnaissance de l’OAP n° 5 « Rue d’Antrain » :

21. D’une part, en vertu de l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme, le plan local d’urbanisme comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables, des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement et des annexes, chacun de ces éléments pouvant comprendre des documents graphiques. L’article L. 123-5 du même code prévoit, dans sa rédaction applicable, que : « Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements (). Ces travaux ou opérations doivent en outre être compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 123-1 et avec leurs documents graphiques () ». L’article L. 152-1 de ce code dispose que : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation ».

22. Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Pour apprécier la compatibilité d’un projet de construction ou d’aménagement avec une orientations d’aménagement et de programmation, il faut rechercher si, au regard des caractéristiques concrètes du projet et des buts et contraintes de l’orientations d’aménagement et de programmation, ce projet contrarierait la réalisation des objectifs poursuivis par cette orientation à l’échelle de la zone à laquelle elle se rapporte.

23. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet litigieux est situé au sein du périmètre de l’orientation d’aménagement et de programmation n° 5 « Rue d’Antrain » d’une superficie de 5 600 m² et qui détermine au titre des objectifs et principe d’aménagement que : « Le secteur d’environ 5600 m² sera aménagé en deux zones distinctes : un quartier d’habitat et un pôle d’activités. Le secteur d’habitat devra accueillir environ 16 nouveaux logements sur 4600 m² (superficie de la zone à dominante habitat). Les logements réalisés seront de typologies variées : habitat individuel sur lots libres ou en individuel groupé, habitat semi-collectif et collectif () L’accès au quartier d’habitat se fera par l’allée de la croix Moussard. Il n’est pas prévu de créer un nouvel accès voiture depuis la rue d’Antrain. Une connexion mode doux de ce quartier d’habitat avec les autres quartiers de la commune devra être aménagée ». Au titre de la programmation, l’OAP prévoir que : « L’opération devra faire l’objet d’un aménagement d’ensemble portant sur une surface couvrant au minimum 55 % de la zone à dominante habitat ». Enfin, son schéma d’orientation prévoit un principe d’accès de la zone à vocation d’habitat par l’allée de la Croix Moussard, et un sentier piéton via cet accès qui rejoint la rue d’Antrain environ aux deux tiers de la parcelle.

24. En premier lieu, il ressort de la notice architecturale que le projet, qui s’implante dans un secteur caractérisé par des maisons individuelles dont certaines revêtent un intérêt architectural particulier, porte sur un immeuble d’habitation collectif aux tons clairs et à la toiture à double pan qui reprend la couleur de l’ardoise. Les façades ont une volumétrie proche des bâtiments avoisinants dont le retrait permet une bonne insertion dans le paysage. Par ailleurs, il est constant que les deux bâtiments détruits par le projet ne présentent aucun intérêt architectural. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet ne respecte pas l’objectif de valorisation du patrimoine architectural existant prévu au titre des enjeux et objectifs de l’ensemble des OAP.

25. En second lieu, la circonstance que le projet ne prévoit que la construction de logements collectifs, à l’exclusion d’habitats individuels sur lots libres ou en individuel groupé, ou d’habitats semi-collectifs, n’est pas incompatible avec l’objectif de l’OAP litigieuse de réaliser des logements de typologie variés, dès lors que la surface du terrain d’assiette du projet de 2 437 m² ne couvre pas l’intégralité de la surface de l’OAP dédiée à l’habitat de 4 600 m², et que les 2 200 m² non couverts par le projet supportent déjà des maisons individuelles. Il en résulte aucune incompatibilité avec l’objectif de l’OAP, qui s’apprécie à l’échelle de l’OAP dans son ensemble.

26. En troisième lieu, le projet litigieux prévoit un cheminement en béton permettant d’accéder au hall du bâtiment construit depuis l’entrée située allée de la Croix Moussard, et une liaison douce vers la rue d’Antrain. Dans ces conditions, les circonstances selon lesquelles ce cheminement comporterait 18 marches et ne suivrait pas exactement le tracé du passage piéton de l’OAP n’est pas de nature à traduire une incompatibilité avec ses objectifs.

27. En quatrième lieu, contrairement à ce que la société Korenn Immobilier soutient, la surface de l’OAP dédiée à l’habitat est de 4 600 m². Il en résulte que le projet litigieux, qui constitue en une opération d’aménagement d’ensemble portant sur une surface de 2 437 m² ainsi que cela ressort des références cadastrales de la demande de permis de construire, couvre 52,9 % de la zone à dominante habitat, en méconnaissance de l’objectif minimal de l’OAP fixé à 55 %. Toutefois, eu égard au faible écart de couverture de la zone à dominante d’habitat, et à la circonstance selon laquelle les autres parcelles de cette zone sont déjà construites, cette méconnaissance n’est pas de nature à traduire une incompatibilité entre le projet et l’objectif de l’OAP.

28. En cinquième lieu, contrairement à ce qu’il est soutenu en défense, l’OAP litigieuse n’a pas pour objectif de fixer une densité minimale de logement qui pourrait être dépassée, mais limite au contraire à environ 16 nouveaux logements les possibilités de construction au sein des 4 600 m² de la zone à dominante habitat. Dans ces conditions, le projet litigieux, qui prévoit la construction de 27 logements sur une surface de 2 437 m², soit une augmentation a minima de près de 69 % de la densité de 16 logements sur 4 600 m² mentionnée dans l’OAP, présente une incompatibilité manifeste avec cet objectif. Partant, ce moyen apparait propre, en l’état de l’instruction, à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

S’agissant de l’atteinte à la sécurité publique :

29. D’une part, les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme permettent de refuser un projet ou de ne l’accepter que « sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

30. Les risques d’atteinte à la sécurité publique qui, en application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, justifient le refus d’un permis de construire ou son octroi sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le permis est sollicité que ceux que l’opération projetée peut engendrer pour des tiers. Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent. Enfin, il appartient en principe au requérant d’établir la réalité du risque qu’il invoque, ainsi que son incidence sur la salubrité ou la sécurité publique.

31. D’autre part, aux termes de la section 1 du règlement du PLUi de la communauté de commune Val d’Ille-Aubigné applicable à la zone UD, sont interdit la « création ou l’extension de constructions, installations ou utilisations du sol qui par leur destination, leur nature, leur importance ou leur aspect, sont incompatibles avec la salubrité, la tranquillité, la sécurité, ou la bonne tenue d’un quartier d’habitation et notamment ». Le paragraphe 1 de la section 3 du règlement du PLUi de la communauté de commune Val d’Ille-Aubigné applicable à la zone UD dispose que : « Desserte : Pour être constructible un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagé et adapté à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie ».

32. En premier lieu, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de la section 1 du règlement du PLUi de la communauté de commune Val d’Ille-Aubigné applicable à la zone UD, dès lors que ces dispositions sont relatives à l’occupation des sols en zone UD, et ne permettent pas le cas échéant de refuser un projet si les conditions d’accès et de desserte du terrain portent atteinte à la sécurité publique.

33. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier et en particulier des plans et de la notice du projet architectural, que la desserte du terrain d’assiette du projet se fera par l’allée de la Croix Moussard. Cette voie sans issue dessert actuellement uniquement 7 maisons individuelles, et est régulièrement empruntée par des piétons et cyclistes notamment pour rejoindre des équipements sportifs ou la rue d’Antrain. Elle présente une largeur praticable pour les véhicules de moins de 4 mètres et est dépourvue d’accotement, ce qui ne permet pas à deux automobiles de se croiser en toute sécurité, notamment entre la rue d’Antrain, axe structurant de la commune de Saint-Aubin-d’Aubigné, et la voie d’accès. Par ailleurs, la création de 27 logements supplémentaires aura pour conséquence une augmentation du trafic très peu dense sur l’allée de la Crois Moussard, alors que la visibilité pour rejoindre le bâtiment collectif depuis cette allée est limitée, aggravant le risque d’accidents. De même, le projet prévoit un nouveau chemin doux pour les piétons et les cyclistes depuis l’allée de la Croix Moussard vers la rue d’Antrain, ce qui augmentera la fréquentation de ces voies. En revanche, l’accès au terrain d’assiette du projet d’une largeur de 4 mètres permet à deux véhicules de se croiser, et n’est pas constitutif d’une atteinte à la sécurité publique. De même, la configuration de l’intersection entre l’allée de la Croix Moussard et la rue d’Antrain, n’est pas de nature à caractériser des problématiques de sécurité publique, dès lors qu’elle est aménagée avec une zone d’attente et que l’allée s’élargie à mesure qu’elle rejoint la rue d’Antrain.

34. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que la desserte du terrain d’assiette du projet n’est pas adaptée à l’opération envisagée, et que la construction litigieuse est de nature à porter atteinte à la sécurité des automobilistes de l’allée de la Croix Moussard, comme à celle des piétons et cyclistes qui l’empruntent. Par suite, le projet méconnaît, en l’état de l’instruction, les dispositions du paragraphe 1 de la section 3 du règlement du PLUi de la communauté de commune Val d’Ille-Aubigné applicable à la zone UD, et est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Partant, ces moyens apparaissent propres à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

S’agissant des autres moyens :

35. Aucun des autres moyens invoqués par les requérants et analysés ci-dessus n’apparaît propre, en l’état de l’instruction, à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux.

36. Il résulte de tout ce qui précède que, en l’état de l’instruction, les moyens tirés de la méconnaissance de l’OAP n° 5 « Rue d’Antrain », et de la méconnaissance des dispositions du paragraphe 1 de la section 3 du règlement du PLUi de la communauté de commune Val d’Ille-Aubigné applicable à la zone UD, et des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme sont propres à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux. Par suite, il y a lieu de suspendre son exécution jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité par une formation collégiale du tribunal.

Sur les frais liés à l’instance :

37. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de laisser à la charge de chaque partie les frais d’instance exposés et non compris dans les dépens au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du 2 septembre 2024 du maire de la commune de Saint-Aubin-d’Aubigné valant permis de démolir et de construire est suspendue, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité par une formation collégiale du tribunal.

Article 2 : Le surplus des conclusions de l’ensemble des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société LLC, première dénommée, désignée représentant unique des requérants dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Saint-Aubin-d’Aubigné et à la société Korenn Immobilier.

Fait à Rennes, le 21 août 2025.

Le juge des référés,

Signé

T. Grondin La greffière d’audience,

Signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.