Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires enregistrés les 4 avril, 3 septembre et 4 novembre 2023, M^me C F, épouse D, M. B A et M^me E H G, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 30 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré un permis de construire à la société par actions simplifiée (SAS) P3 Promotion, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux exercé le 5 décembre 2022 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 19 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré un permis de construire modificatif à la société P3 Promotion ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Raphaël et de la société P3 Promotion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils ont régularisé leur requête par l’apposition des signatures de chaque requérant ;

— ils disposent d’un intérêt à agir ;

— l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme ;

* en raison du défaut d’autorisation préalable de la division de la parcelle cadastrée section AR n° 1393 ;

* en raison du défaut d’autorisation préalablement de la division de la parcelle cadastrée section AR n° 1574 ;

— il méconnaît les dispositions des articles R. 431-21 du code de l’urbanisme et DG 3 du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UC 3.1 du plan local d’urbanisme :

* en raison du dépassement de l’emprise au sol résultant de la construction existante sur la parcelle cadastrée section AR n° 1575 ;

* en raison du dépassement de l’emprise au sol résultant de la rétrocession d’une partie du terrain sur la parcelle cadastrée section AR n° 1574 ;

* en raison du dépassement de l’emprise au sol de chaque lot au sein de la parcelle cadastrée section AR n° 1574 ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UC 5.3 du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UC 3.4 du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article DG 14-5 du plan local d’urbanisme ;

— il est entaché d’une fraude en raison de la réalisation de manœuvres sophistiquées de division en cascade dans le but de générer artificiellement des droits à construire indus.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 juillet 2023, la commune de Saint-Raphaël, représentée par son maire, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable à défaut, d’une part, pour M. A et M^me H G d’avoir signé la requête et d’être valablement représentés, et d’autre part, pour les requérants de justifier d’un intérêt à agir, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de justice administrative ;

— à titre subsidiaire, les moyens sont infondés.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 10 juillet et 10 octobre 2023, la société P3 Promotion, représentée par M^e Fourmeaux, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal sursoie à statuer, et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable à défaut, d’une part, pour M. A et

M^me H G d’avoir signé la requête et d’être valablement représentés, et d’autre part, pour les requérants de justifier d’un intérêt à agir, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de justice administrative ;

— à titre subsidiaire, les moyens sont infondés ;

— et à titre infiniment subsidiaire, il soit sursis à statuer, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par deux mémoires distincts enregistrés les 28 août et 10 octobre 2023, la société P3 Promotion, représentée par M^e Fourmeaux, demande au tribunal de condamner les requérants à lui verser la somme de 182 000 euros sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que le recours des requérants traduit un comportement abusif de leur part et lui cause un préjudice.

Par un mémoire en réplique enregistré le 18 septembre 2023, M^me F et autres concluent au rejet des conclusions indemnitaires présentées sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Ils soutiennent que leur recours n’était pas abusif et était justifié en droit.

Par courrier du 4 septembre 2023, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de la date à partir de laquelle l’instruction était susceptible d’être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1.

Par une ordonnance du 16 novembre 2023, la clôture de l’instruction a été prononcée à effet immédiat.

Par un courrier du 8 janvier 2024, le tribunal a informé les parties qu’il était susceptible de surseoir à statuer en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre la régularisation des vices tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme et de l’article DG 3 du plan local d’urbanisme, de la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme, de la méconnaissance de l’article UC 3 du plan local d’urbanisme, de la méconnaissance de l’article UC 3.4 du plan local d’urbanisme, et de la méconnaissance de l’article UC 5.3 du plan local d’urbanisme.

Les observations présentées par les requérants ont été enregistrées le 10 janvier 2024 et communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Martin, rapporteure,

— les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique,

— les observations de M^me F,

— les observations de M^e Aubert, représentant la société P3 Promotion,

— la commune de Saint-Raphaël n’étant ni présente ni représentée.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 30 septembre 2022, le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré à la société P3 Promotion un permis de construire sur la parcelle cadastrée section AR n° 1574 située 463 boulevard des Anglais, dans le quartier des Cazeaux de cette commune, en vue de la construction de 4 villas, avec piscines et garages. Le 5 décembre 2022, M^me C F, épouse D, M. B A et M^me E H G, propriétaires respectifs de maisons individuelles sur les parcelles cadastrées section AR n° 0834 et n° 03479, situés boulevard des Anglais, ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté. Par arrêté du 19 janvier 2023, le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré à la société P3 Promotion un permis de construire modificatif. Par leur requête, M^me F, M. A et M^me H G demandent l’annulation de l’arrêté du 30 septembre 2022, ensemble de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, ainsi que de l’arrêté du 19 janvier 2023.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 411-5 du code de justice administrative : « Sauf si elle est signée par un mandataire régulièrement constitué, la requête présentée par plusieurs personnes physiques ou morales doit comporter, parmi les signataires, la désignation d’un représentant unique ».

3. Il ressort des pièces du dossier que la requête est présentée sans un mandataire régulièrement constitué et est signée par M^me F, épouse D. S’il ressort des pièces du dossier que cette dernière a effectivement été désignée comme représentante unique par M. A et M^me H G, il n’en demeure pas moins que la requête introductive d’instance ne comporte pas la signature de ces derniers. Toutefois, les parties ont, par un mémoire enregistré le 3 septembre 2023, régularisé cette irrecevabilité par la signature de chaque requérant. Par suite, la fin de non-recevoir doit être écartée.

4. En second lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

5. Il résulte de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

6. Il ressort des pièces du dossier que M^me F, M. A et M^me G sont les propriétaires respectifs de maisons édifiées sur les parcelles cadastrées section AR n° 0834 et n° 03479, situées boulevard des Anglais, sur la limite sud de la parcelle d’assiette du projet, avec qui elles ne sont séparées que par ledit boulevard. Il ressort des pièces du dossier que le projet tient à la construction de quatre villas en R+1 d’une hauteur de 7 mètres avec quatre places de stationnement et deux piscines donnant du côté rue sur un terrain présentant une certaine déclivité et sur lequel, il n’y avait, jusqu’à présent qu’un terrain de tennis dont il n’est pas contesté qu’il n’était plus utilisé depuis 2020. Ainsi, le projet est susceptible d’affecter directement les conditions de jouissance des biens dont les requérants, qui sont voisins immédiats, sont les propriétaires. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme :

7. D’une part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article R. 442-1 du code précité : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : () / d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R*431-24 ; / e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; () « . Aux termes de l’article R. 442-2 du même code : » Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division ".

8. D’autre part, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ».

S’agissant de la division foncière de la parcelle cadastrée section AR n° 1393 :

9. Une opération d’aménagement ayant pour effet la division en deux lots d’une propriété foncière est susceptible de constituer un lotissement s’il est prévu d’implanter des bâtiments sur l’un au moins de ces deux lots.

10. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section AR n° 1393 d’une superficie de 3 166 m2 a, par un acte du 3 mars 2022 du service de la publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE) de Draguignan, fait l’objet d’une division parcellaire portant création de deux parcelles cadastrées section AR n° 1575 au nord d’une superficie de 1 395 m2 et AR n° 1574 au sud d’une superficie de 1 770 m2. Or, la société P3 Promotion a déposé, le 16 juin 2022, une demande de permis de construire en vue de la réalisation de quatre villas individuelles sur la parcelle nouvellement cadastrée AR n° 1574, manifestant ainsi l’intention d’implanter des bâtiments. Dans ces conditions, une telle opération doit être regardée comme un lotissement, laquelle devait être précédée d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable. S’il est constant que l’opération n’a pas fait l’objet d’une autorisation préalable, il ressort des pièces du dossier et, notamment, de la notice architecturale que le terrain d’assiette du projet, limité à la parcelle cadastrée AR n° 1574, est issu d’une division. Dans ces conditions, le permis de construire délivré par la commune de Saint-Raphaël le 30 septembre 2022 doit être regardé comme tenant lieu de déclaration préalable de lotissement, en application des dispositions précitées de l’article R. 442-2 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, en tant qu’il concerne la parcelle cadastrée section AR n° 1393, doit être écarté.

S’agissant de la division foncière de la parcelle cadastrée section AR n° 1574 :

11. Le projet consiste dans la construction de quatre villas sur la parcelle cadastrée section AR n° 1574. Il ressort du formulaire CERFA de la demande de permis de construire initial, que la nature de projet envisagé tient à une « nouvelle construction » et que, s’il n’a pas été coché la case correspondant au fait que le terrain soit « divisé en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de la (ou des) construction(s) », il est renseigné, dans les « informations complémentaires », que la « vente » est le « mode d’utilisation principale des logements ». Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier telle que la demande de permis de construire modificative, que la modification porte notamment sur la suppression des clôtures à l’intérieur de la parcelle en raison de la « création par l’ASL d’une copropriété horizontale ». Ce faisant, la société P3 Promotion doit être regardée comme ayant eu l’intention de placer la construction des quatre villas sous le régime de la copropriété horizontale, laquelle conduit à la reconnaissance d’un droit de jouissance privative exclusif sur chaque villa et le terrain attenant, obéissant ainsi au régime des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme. La circonstance que le permis de construire modificatif supprime les clôtures entre chaque villa n’est pas de nature à remettre en cause cette appréciation, alors au demeurant que ces clôtures sont maintenues dans un état végétalisé. Dans ces conditions, une telle opération n’avait à faire l’objet ni d’une déclaration préalable ni d’un permis d’aménager, le permis de construire valant division foncière. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, en tant qu’il concerne la parcelle cadastrée section AR n° 1574, doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme et DG 3 du plan local d’urbanisme :

12. Aux termes de l’article R. 421-27 du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir ». Aux termes de l’article R. 421-28 du code précité : " Doivent en outre être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction : / a) Située dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé en application de l’article L. 631-1 du code du patrimoine ; / b) Située dans les abords des monuments historiques définis à l’article L. 621-30 du code du patrimoine ou inscrite au titre des monuments historiques ; () « . Aux termes de l’article DG 3 du plan local d’urbanisme : » () / Conformément aux dispositions de l’article R.421-27 du Code de l’Urbanisme, les démolitions sont soumises à permis de démolir, la délibération du conseil municipal en date du 4 octobre 2007 ayant approuvé la décision d’instituer le permis de démolir ".

13. Aux termes de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ". Eu égard à l’objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation. Est par elle-même sans incidence la circonstance que les plans joints à la demande de permis de construire montrent que la réalisation de la construction implique la démolition de bâtiments existants.

14. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé dans le quartier des Cazeaux sur le territoire de la commune de Saint-Raphaël et il n’est contesté ni que celle-ci a entendu, par une délibération du conseil municipal du 4 octobre 2007, instituer le permis de démolir sur son territoire, ni que le terrain se situe à la fois, au sein d’un site patrimonial remarquable, et aux abords de monuments historiques. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet se situe sur la parcelle issue d’une division sur laquelle se trouve un terrain de tennis, des escaliers extérieurs ainsi qu’un accès secondaire à la construction existante sur le nord du terrain, sise sur la seconde parcelle issue de cette division. Eu égard à leurs caractéristiques, le terrain de tennis, les escaliers extérieurs ainsi que l’accès secondaire à la construction existante doivent être considérés comme une construction au sens de l’article R. 421-27 du code de l’urbanisme. Or, il n’est ni allégué ni établi que le dossier de demande mentionnerait que la société pétitionnaire entendait solliciter une autorisation pour la démolition de ces éléments. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-21 du code de l’urbanisme et DG 3 du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme :

15. Il résulte de ce qui a été dit au point 10 du présent jugement, que le permis de construire initial a été complété d’une demande de permis de construire modificatif ayant pour objet, notamment, de supprimer les clôtures en raison de la « création par l’ASL d’une copropriété horizontale », lequel doit dès lors être regardé comme un permis de construire valant division foncière. Il est constant que le dossier de permis de construire modificatif ne comprend pas de plan de division. Son absence a faussé l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet au plan local d’urbanisme, celle-ci devant, en application des dispositions de l’article DG 13 du plan local d’urbanisme, s’apprécier lot par lot. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme :

16. Aux termes de l’article L. 632-1 du code du patrimoine : « Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l’état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis ». Aux termes de l’article L. 632-3 du code du patrimoine : « Le présent chapitre n’est pas applicable aux immeubles ou parties d’immeubles protégés au titre des monuments historiques ». Aux termes de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord ou, pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ».

17. Il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe aux abords de monuments historiques en raison d’une église et tour attenante et d’un palais épiscopal. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, qui se situe dans le quartier des Cazeaux, a été, par arrêté du 22 juillet 2022 du ministre de la culture, classé comme un site patrimonial remarquable. Il est constant que, par deux avis, des 22 août 2022 et 18 janvier 2023, l’architecte des bâtiments de France a émis un avis favorable à la réalisation du projet en se fondant sur la protection des abords des monuments historiques. Si les requérants soutiennent qu’un tel avis est irrégulier dès lors qu’il ne se prononce pas en application de la législation relative aux sites patrimoniaux remarquables, il résulte des dispositions de l’article L. 632-3 du code du patrimoine qu’en cas d’immeubles protégés au titre des monuments historiques, dont le régime comprend, en application du titre II du livre VI du code du patrimoine, lesdits monuments historiques mais également leurs abords, le régime des travaux des sites patrimoniaux remarquables ne s’applique pas. Ainsi, le projet n’avait pas à être précédé d’un avis de l’architecte des bâtiments de France se prononçant également sur l’insertion du projet au regard de la législation relative aux sites patrimoniaux remarquables. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la conformité au plan local d’urbanisme :

18. Aux termes de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « () Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ». Il résulte de ces dispositions que, dans les cas ainsi mentionnés, les règles d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu doivent faire l’objet d’une appréciation d’ensemble, sauf si elles en disposent autrement ou s’y opposent du fait même de leur objet. Toutefois, aux termes de l’article DG 13 du plan local d’urbanisme : « Le présent règlement s’oppose à l’application des dispositions de l’article R.151-21 – alinéa 3 – du Code de l’Urbanisme. Dès lors, dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble des règles édictées par le plan local d’urbanisme est apprécié lot par lot, chaque lot étant assimilé à une unité foncière ».

19. Il résulte de ce qui a été dit aux points 10 et 11 du présent jugement que l’autorisation attaquée doit être regardée d’une part, comme tenant lieu de déclaration préalable de lotissement pour la première division foncière de la parcelle cadastrée AR n° 1393 en deux parcelles cadastrées n° 1575 et 1574, et d’autre part, comme valant division foncière pour la seconde division foncière la parcelle cadastrée n° 1574. Ainsi, il résulte des dispositions précitées de l’article DG 13 du plan local d’urbanisme que les règles édictées par ce dernier doivent être appréciées lot par lot, chaque lot étant assimilé à une unité foncière.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 3.1 du plan local d’urbanisme :

20. Aux termes de l’article UC 3.1 du plan local d’urbanisme relatif à l’emprise au sol des constructions : « Les modalités d’application de la règle relative à l’emprise au sol sont définies à l’article DG 14-1 des dispositions générales. / L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 25 % de la surface de l’unité foncière ». Aux termes de l’article DG 14-1 du plan local d’urbanisme : « L’emprise au sol est le rapport de la surface occupée par la projection verticale du volume de la ou des constructions tous débords et surplombs inclus ainsi que par les dalles de couvertures apparentes des niveaux en sous-sol, à la surface de l’unité foncière. / Les parties de terrain destinées à être cédées au domaine public pour l’élargissement ou la création de voies ou d’équipements publics doivent être déduites de la surface de l’unité foncière pour le calcul de la surface d’emprise au sol. / Toutefois, sont exclus du calcul de la surface de l’emprise au sol : / – les pergolas, / – les éléments de modénature, / – les marquises, / – les balcons en saillie, / – les débords de toitures inférieurs ou égaux à 0.30 mètres, / – les piscines et les terrasses bâties dont la hauteur par rapport au terrain naturel est inférieure ou égale à 0.60 mètres, / – les rampes d’accès au sous-sol des bâtiments, / – les ouvrages techniques tels que les bassins de rétention des eaux pluviales, les voiries, les transformateurs électrique, les locaux à conteneurs, les postes de refoulement, les citernes de fioul ou de gaz.. ».

21. Il ressort des pièces du dossier que le projet retient une emprise au sol de 403,55 m2 pour la construction des quatre villas, en prenant pour référence la superficie de 1 770 m2 correspondant à la surface de la parcelle section AR n° 1574.

22. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 19 du présent jugement, que la conformité à l’article UC 3 du plan local d’urbanisme doit être appréciée lot par lot. Par suite, et alors que ni le dossier de permis de construire ni les écritures en défense ne permettent de calculer l’emprise au sol sur l’ensemble des lots présents sur la parcelle anciennement cadastrée section AR n° 1393, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 3.1 du plan local d’urbanisme doit être accueilli tant dans sa branche tenant au dépassement de l’emprise au sol en raison de la division foncière de la parcelle cadastrée section AR n° 1574, qu’en raison de la construction existante sur la parcelle cadastrée section AR n° 1575.

23. Si les requérants soutiennent que le projet dépasse le coefficient d’emprise au sol en raison de la rétrocession d’une partie du terrain sur la parcelle cadastrée section AR n° 1574, il ressort des pièces du dossier que la division de cette parcelle par arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 18 janvier 2022 a fait l’objet d’un retrait par arrêté du 28 décembre 2022. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 3.1 du plan local d’urbanisme en raison de la rétrocession d’une partie du terrain résultant de la division de cette parcelle par arrêté du 18 janvier 2022 doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 3.4 du plan local d’urbanisme :

24. Aux termes de l’article UC 3.4 du plan local d’urbanisme : « Les modalités d’application de la règle relative à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sont définies dans les dispositions générales DG 14-4 du présent règlement d’urbanisme. / a) Chaque partie de la construction doit être implantée à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de sa hauteur (mesurée dans les conditions définies à l’article DG14-2 des dispositions générales) et jamais inférieure à 4 mètres ».

25. S’il n’est pas contesté le respect d’une distance de 4 mètres aux limites séparatives du projet dans son ensemble, il résulte de ce qui a été dit au point 19 du présent jugement que la conformité à l’article UC 3.4 du plan local d’urbanisme doit s’apprécier lot par lot. Ainsi, l’implantation des villas en limite séparative les unes des autres ne respecte pas la distance de

4 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 3.4 du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 5.3 du plan local d’urbanisme :

26. Aux termes de l’article UC 5.3 du plan local d’urbanisme : « L’espace réservé aux espaces libres, hors emprise au sol des constructions, y compris les parkings semi-enterrés, ne pourra être inférieur à 70 % de la superficie de l’unité foncière ».

27. S’il n’est pas contesté le respect de la réserve d’espaces libres à hauteur de 70% de la superficie du projet dans son ensemble, il résulte de ce qui a été dit au point 19 du présent jugement que la conformité à l’article UC 5.3 du plan local d’urbanisme doit s’apprécier lot par lot. Par suite, et alors que ni le dossier de permis de construire, ni les écritures en défense ne permettent d’apprécier le respect de la réserve d’espaces libres, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 5.3 du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article DG 14.5 du plan local d’urbanisme :

28. Aux termes de l’article DG 14.5 du plan local d’urbanisme : « Les constructions nouvelles, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

29. Il est constant que le projet est situé dans le quartier des Cazeaux à Saint-Raphaël, secteur classé site patrimonial remarquable par un arrêté du 22 juillet 2022 du ministre de la culture, caractérisé par de nombreuses maisons individuelles notamment des villas remarquables telles que la villa Esterel et la villa Les coteaux, caractérisant ainsi la qualité du site d’implantation. Le projet consiste dans la construction de quatre villas en R+1, implantées en décalage de niveaux pour s’adapter au terrain naturel et en recul de 3 mètres de la voierie avec la plantation d’arbres de haute tige le long du boulevard des Anglais. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire est délivré sous réserve du respect des prescriptions de l’avis de l’architecte des bâtiments de France, lequel recommande d’ajourer les portails pour maintenir une transparence paysagère, de traiter le mur dans une teinte de terre brune pour réduire l’effet de masse et de choisir des volets et portes de garage d’une teinte gris colorés pour assurer la bonne intégration du projet dans ses abords. Ainsi, eu égard à ces caractéristiques, le projet n’est pas de nature à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article DG 14.5 du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la fraude :

30. En soutenant que « le promoteur a mis en œuvre en totale opacité vis-vis des riverains, 2 manœuvres sophistiquées de division en cascade des parcelles en ignorant les règles d’urbanisme afin de générer artificiellement des droits à construire indus », les requérants doivent être regardés comme soutenant que l’arrêté est entaché d’une fraude, laquelle suppose la réunion d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

31. Il est constant que le propriétaire de la parcelle anciennement cadastrée AR n° 1393 a entendu détacher une partie de son terrain en deux parcelles, l’une, désormais n° 1475, comprenant une construction existante, l’autre, désormais n° 1575, dont la société P3 Promotion a acquis la propriété. Cette division foncière n’a fait l’objet ni d’une déclaration préalable ni d’un permis d’aménager, alors qu’il résulte de ce qui a été dit au point 18 du présent jugement, qu’elle aurait dû faire l’objet, en tant que lotissement, bien qu’uni-lot, d’une telle autorisation, dès lors que ce détachement de terrain de la parcelle n° 1575 était destiné à être bâti. L’intention de bâtir résulte de la demande de permis de construire déposée par la société pétitionnaire le 16 juin 2022, soit environ trois mois seulement après la publicité de la division du terrain par les services du cadastre le 3 mars 2022. Par ailleurs, il résulte de ce qui a été dit au point 19 du présent jugement, que cette demande de permis de construire doit être regardée comme valant division foncière dès lors que l’intention de la société pétitionnaire était de construire quatre villas individuelles sur la parcelle cadastrée 1574 destinées à être vendues, puis régies dans le cadre d’une copropriété horizontale. Or, la chronologie, tant matérielle que temporelle, des évènements, pour partie opaques, et pour partie dissimulés, caractérise un montage juridique sophistiqué ayant pour but d’obtenir un avantage indu tenant à l’appréciation de la conformité du projet à l’aune de la parcelle nouvellement cadastrée n° 1574, et ainsi d’échapper à l’application de l’article DG 13 du plan local d’urbanisme lequel implique d’apprécier la conformité au plan local d’urbanisme d’un projet lot par lot, afin d’éviter la division artificielle de terrains et le contournement des droits à bâtir. Dans ces conditions, la société P3 Promotion doit être regardée comme s’étant livrée à des manœuvres frauduleuses. Par suite, le moyen tiré de l’existence d’une fraude doit être accueilli.

En ce qui concerne les conséquences de l’annulation :

32. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code précité : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

33. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

34. Si les vices relevés aux points 14, 15, 22, 25 et 27 du présent jugement, qui n’affectent pas qu’une partie identifiée du projet, sont susceptibles d’être régularisés, sans que cela implique d’apporter audit projet en cause un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, tel n’est pas le cas du vice relevé au point 31 du présent jugement. Dans ces conditions, l’arrêté du 30 septembre 2022 portant permis de construire doit être annulé dans sa totalité, ainsi que par voie de conséquence l’arrêté du 19 janvier 2023 portant permis de construire modificatif.

Sur les conclusions indemnitaires :

35. Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ».

36. Le recours formé par les requérants, propriétaires de maisons individuelles d’un bien situé à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet, ne peut être regardé comme traduisant, en l’espèce, un comportement abusif. Par suite, les conclusions indemnitaires de la société P3 Promotion présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais d’instance :

37. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la société P3 Promotion au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens soit mise à la charge des requérants qui n’ont pas la qualité de partie perdante dans la présente instance.

38. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société P3 Promotion une somme de 500 euros à verser aux requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 30 septembre 2022 et l’arrêté du 19 janvier 2023 sont annulés.

Article 2 : La société P3 Promotion versera aux requérants une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la société P3 Promotion sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me C F, M. B A et M^me E H G, à la société par actions simplifiée P3 Promotion et à la commune de Saint-Raphaël.

Copie en sera adressée sans délai au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Draguignan, en application des dispositions de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Copie en sera adressée pour information au préfet du Var.

Délibéré après l’audience du 12 janvier 2024 à laquelle siégeaient :

J.-F. Sauton, président,

B. Quaglierini, premier conseiller,

K. Martin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 février 2024.

La rapporteure,

Signé

K. Martin

Le président,

Signé

J.-F. Sauton

La greffière,

Signé

B. Ballestracci

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier