REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français
TRIBUNAL DE COMMERCE DE RENNES
Jugement prononcé le 4 Avril 2024
- par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Commerce de Rennes, les parties ayant été préa[…]blement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article
450 du CPC,
- signé par M^me Nathalie CRUSSOL, Président de Chambre, assistée de M^me Noémie MAHE, Greffière d’audience,

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2023F00182
J24 4/1144A/NM
04/04/2024
I. ENTRE :
1/ SAS LE CHATEAU DE SABLE
4 route de […] Noure
85680 La Guérinière
· Représentant :
Avocat p[…]idant:
M^e Morgane LE LUHERNE et M^e Jérémy SIMON
2/ SAS HOTEL PUNTA LARA
4 route de […] Noure
85680 La Guérinière
Représentant : Avocat p[…]idant:
M^e Morgane LE LUHERNE et M^e Jérémy SIMON
DEMANDEURS
3/ SAS AJ AK
35 Boulevard de […] Liberté
35000 Rennes
- Représentant : Avocat p[…]idant:
M^e AQ BERNARD
Avocat postu[…]nt correspondant : M^e Alexandre TESSIER
DEFENDEURS
II. ENTRE:
1/ SAS AJ AK
35 Boulevard de […] Liberté
35000 Rennes
- Représentant :
Avocat p[…]idant:
M^e AQ BERNARD
Avocat postu[…]nt correspondant :
M^e Alexandre TESSIER
DEMANDEUR
2/ SCP BERTRAND DUPRÉ, PHILIPPE AM, VALÉRIE NOTAIRES ASSOCIÉS
3 rue de […] Petite Gare
85230 Beauvoir-sur-Mer
- Représentant : Avocat p[…]idant:
SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION
Avocat postu[…]nt correspondant :
M^e Mathieu DEBROISE
DEFENDEUR
HUVELIN-ROUSSEAU, JÉRÔME AO,
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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
[…]affaire a été débattue le 09/01/2024 en audience publique, devant le Tribunal composé de :
M^me Nathalie CRUSSOL, Président de Chambre,
M. X Y, M. Z AA, M. AB AC, M. Z DUAULT,
Juges,
Greffier d’audience lors des débats M^me Noémie MAHE
Copie exécutoire délivrée à M^e Morgane LE LUHERNE et M^e Jérémy SIMON le 4 Avril 2024
Nel

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FAITS ET PROCEDURES
La société HOTEL PUNTA LARA (ci-après « PUNTA LARA ») et […] société LE CHATEAU DE SABLE (ci- après « CHATEAU DE SABLE »), créées respectivement en 1989 et 1996 ont notamment pour objet social l’exploitation de tout établissement d’hôtellerie et restauration. Ces deux sociétés sont dirigées par Monsieur AD AE.
Créée en 2009, […] société AJ AK (ci-après « AJ ») a une activité de holding.
Le 1er décembre 2021, […] société AJ a émis une offre d’acquisition portant sur un ensemble immobilier à usage d’hôtel restaurant appartenant à […] société PUNTA LARA et un fonds de commerce d’hôtellerie restauration appartenant à […] société CHATEAU DE SABLE exploité dans les murs de […] société PUNTA LARA. […]ensemble immobilier et le fonds de commerce se trouvent à […] […] (85680).
Le 23 mars 2022, […] société CHATEAU DE SABLE a conclu une promesse de cession de son fonds de commerce au bénéfice de […] société AJ moyennant un prix de 1 169 000 euros, et diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 14 octobre 2022. A cette occasion, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros a été versée à
Maître AF AG, en qualité de séquestre.
Concomitamment, […] société PUNTA LARA a conclu une promesse de cession de son ensemble immobilier à usage d’hôtel-restaurant au bénéfice de […] société AJ. moyennant un prix de 5 331 000 euros. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 266 550 euros a été versée à Maître AF AG, en qualité de séquestre.
Cette promesse, assortie de conditions suspensives, a été consentie avec un dé[…]i expirant le 14 octobre 2022 à 18h. Les deux actes ont prévu une c[…]use d’indivisibilité indiquant qu’ils constituaient une opération globale et indivisible.
Entre le mois d’avril 2022 et le début du mois d’octobre 2022, les conseils des parties ont échangé de nombreux courriers et documents re[…]tifs à cette acquisition et notamment sur […] capacité de […] société CHATEAU DE SABLE à prendre des réservations sur les années 2023 et
2024.
Dans […] deuxième partie du mois de septembre 2022, […] société AJ a pris connaissance
d’un courrier daté du 19 septembre 2022, adressé par les époux AH AI à […] société
PUNTA LARA. Dans ce courrier, ces derniers menaçaient de couper l’accès à l’hôtel, compte tenu de nuisances et de dégradation de […] voie menant à l’hôtel restaurant.
Le 12 octobre 2022, le conseil de […] société AJ a informé les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA qu’elle ne lèverait pas les options d’achat en raison du problème d’accès à
l’hôtel. Elle considèrait avoir fait l’objet d’un défaut d’information sur un élément dont
l’importance est déterminante. Elle réc[…]mait […] restitution des indemnités d’immobilisation pour vice du consentement.
Le 14 octobre 2022, les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA ont répondu à […] société
AJ. Elles ont contesté les termes du courrier de celle-ci en considérant qu’il existait une servitude légale de passage et que les époux AH AI ne pouvaient […] modifier on en diminuer l’usage. Elles demandaient […] signature des actes d’acquisition.
Le 02 novembre 2022, […] société AJ a informé les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA
LARA de son intention de maintenir ses demandes de remboursement des indemnités
d’immobilisation.
Le 10 novembre 2022, les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA ont répondu qu’elles
s’opposaient à toute restitution de ces indemnités en prétendant que les époux AH AI
n’étaient pas propriétaires du chemin qui appartient à […] SCI DE LA NOURE. Ils n’ont donc aucun droit sur celui-ci.
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Ce même jour, les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA ont informé les associés de […]
SCI DE LA NOURE des prétentions des époux AH AI qu’elles considéraient comme illégales. Ces derniers n’ont pas répondu.
Le litige n’a pu être réglé amiablement.
Par acte introductif d’instance en date du 23 mai 2023, signifié par Maître JEHANNE, Commissaire de justice à RENNES, les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA ont assigné […] société AJ AK à comparaître par devant les Président et juges du Tribunal de Commerce de RENNES,
Pour s’entendre:
Vu l’article 1124 du Code Civil,
Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code Civil,
Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Vu […] jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,
Constater que les demandes des sociétés CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA sont recevables et bien fondées,
Condamner […] société AJ AK à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros à […] société CHATEAU DE SABLE, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022, en raison de son absence de signature de l’acte authentique de cession du fonds de commerce,
Condamner […] société AJ AK à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 266 550 euros à […] société HOTEL PUNTA LARA, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022, en raison de son absence de signature de l’acte authentique de cession de l’immeuble,
Ordonner […] libération des fonds séquestrés,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE […] somme de 298 689,15 euros au titre de […] perte de chance de valoriser un gain manqué,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE […] somme de 18 456,36 euros au titre des préjudices accessoires,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE […] somme de 50 000 euros au titre du préjudice d’image subi,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE et à […] société HOTEL PUNTA LARA […] somme de 7 500 euros chacune en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile
Condamner […] société AJ AK aux entiers dépens.
Par acte introductif d’instance en date du 19 juillet 2023, signifié par Maître KRACHT,
Commissaire de justice à CHALLANS, […] société AJ a assigné en intervention forcée […]
SCP AG, AM, HUVELIN-ROUSSEAU, AO, notaires associés à comparaître par devant les
Président et Juges du Tribunal de Commerce de RENNES,
Pour s’entendre :
Vu les articles 331 et 367 du Code de Procédure Civile,
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Déc[…]rer et juger recevable […] société AJ AK en sa demande en intervention forcée de […] SCP AG AM HUVELIN-ROUSSEAU AO notaires associés
d’une SCP titu[…]ire d’un office notarial en sa qualité de sequestre,
En conséquence,
Joindre l’instance issue de […] présente assignation à l’instance engagée par les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA, à l’encontre de […] société AJ
AK enrolée sous le numéro 2023F00182,
Dire et juger que le jugement à intervenir sera opposable à […] SCP AG AM HUVELIN-ROUSSEAU AO notaires associés d’une SCP titu[…]ire d’un office notarial.
Le 12 septembre 2023, le Tribunal de Commerce de RENNES a prononcé […] jonction des deux affaires.
[…]affaire a été débattue à l’audience publique du 09 janvier 2023. Les sociétés LE CHATEAU DE
SABLE, PUNTA LARA et AJ AK […] SCP AG AM HUVELIN-ROUSSEAU AO notaires associés étant présentes ou représentées, le jugement mis en délibéré sera réputé contradictoire et en premier ressort.
Les parties présentes à l’audience ont été informées, conformément aux dispositions de
l’article 450 du Code de procédure civile, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au Greffe le 04 avril 2024.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Les parties ont déposé à l’audience, à l’issue de leurs p[…]idoiries et à l’appui des arguments et moyens qu’elles ont développés, l’ensemble des pièces et justificatifs qu’elles ont échangés et qu’elles considèrent comme nécessaires au soutien de leurs prétentions et, conformément aux dispositions de l’article 447 du Code de procédure civile, lecture en a été faite en délibéré et le Tribunal y fait expressément référence.
Pour les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA, en demande
Elles font valoir leurs moyens et arguments dans leurs conclusions n°2 signées et datées du 09 janvier 2024 auxquelles il convient de se reporter conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
Elles prétendent que, les conditions suspensives ayant toutes été levées, les indemnités
d’immobilisation sont dues, du seul fait de […] non réalisation de […] vente indépendamment de
l’existence de tout préjudice.
Elles réfutent avoir fait preuve de réticence dolosive. Elles considèrent qu’en effet, le caractère intentionnel et déterminant n’est nullement prouvé, et que les prétentions de […] société AJ sont infondées. Cette dernière doit être déboutée de sa demande de nullité des deux promesses de cession et être condamnée à verser les indemnités d’immobilisation.
Elles prétendent que sur demande de […] société AJ, […] société PUNTA LARA a dû cesser toute démarche commerciale à partir du 23 mars 2022, annuler plusieurs mariages et renoncer
à répondre à de nombreux devis.
Elles considèrent que cette absence de commercialisation a impacté sa rentabilité sur 2023 et […] valorisation de son fonds de commerce.
Elles font valoir qu’elles ont subi une atteinte à leur réputation.
Elles prétendent ainsi, que par […] faute de […] société AJ, elles ont subi plusieurs préjudices qu’il convient d’indemniser.
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Elles considèrent que […] société AJ s’est rendue coupable de procédure abusive et qu’elle doit être condamnée à ce titre.
Elles s’opposent aux demandes indemnitaires de […] société AJ, car les préjudices allégués sont infondés.
Dans leurs conclusions développées à l’audience, elles demandent au Tribunal de :
Vu l’article 1124 du Code Civil,
Vu les articles 1112-1, 1130, 1131 et 1137 du Code Civil,
Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code Civil,
Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Vu […] jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,
Constater que les demandes des sociétés CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA sont recevables et bien fondées,
Débouter […] société AJ AK de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Condamner […] société AJ AK à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros à […] société CHATEAU DE SABLE, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022, en raison de son absence de signature de l’acte authentique de cession du fonds de commerce,
Condamner […] société AJ AK à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 266 550 euros à […] société HOTEL PUNTA LARA, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022, en raison de son absence de signature de l’acte authentique de cession de l’immeuble,
Ordonner […] libération des fonds séquestrés,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE […] somme de 298 689,15 euros au titre de […] perte de chance de valoriser un gain manqué,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE […] somme de 18 456,36 euros, au titre des préjudices accessoires,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE […] somme de 50 000 euros au titre du préjudice d’image subi,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE […] somme de 3 218,75 euros au titre de de […] procédure abusive, somme à parfaire,
Condamner […] société AJ AK à payer à […] société HOTEL PUNTA LARA […] somme de 7 339,25 euros au titre de de […] procédure abusive, somme à parfaire,
Prononcer l’anatocisme des intérêts,
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Condamner […] société AJ AK à payer à […] société LE CHATEAU DE SABLE et à […] société HOTEL PUNTA LARA […] somme de 30 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile
Condamner […] société AJ AK aux entiers dépens,
A titre subsidiaire, en cas de condamnation à l’encontre des sociétés LE CHATEAU DE SABLE et
HOTEL PUNTA LARA,
Débouter […] SCP AG de sa demande de condamnation à l’article 700 du Code de
Procédure Civile,
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À titre subsidiaire, en cas de condamnation à l’encontre de […] SCP AG,
Débouter […] société AJ AK de sa demande de condamnation in solidum à l’encontre des sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA.
Pour […] société AJ AK, en défense
Elle fait valoir ses moyens et arguments dans ses conclusions en réponse n°3 signées et datées du 09 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
Elle prétend que les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA se sont rendues coupables
d’un dol en ayant caché que le chemin d’accès à l’hôtel n’appartenait pas à celles-ci, qu’elles bénéficiaient d’une simple tolérance de passage pouvant être remise en cause, et qu’un litige existait avec un des propriétaire de ce chemin.
Elle considère que […] méconnaissance de ces informations, dont l’importance est déterminante, a vicié son consentement, et doit entrainer […] nullité des promesses de vente signées le 23 mars 2022.
Elle soutient subsidiairement que, le bien immobilier est entaché d’un vice caché compte tenu de sa situation géographique.
Elle demande, à ce titre, […] résolution des promesses de vente signées le 23 mars 2022.
Elle considère que, dans tous les cas, les indemnités d’immobilisation doivent lui être restituées augmentées des intérêts au taux légal.
Elle prétend qu’elle a subi des préjudices financiers du fait des investissements qu’elle a réalisés et de […] perte de rendement qu’elle a subie, du fait de […] non restitution des indemnités
d’immobilisations.
Elle demande donc que les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA soient condamnées à indemniser ces préjudices à hauteur de 180 244 euros.
Elle considère que, n’étant pas à l’origine de l’absence de régu[…]risation des promesses de vente, elle a subi une perte de chance de réaliser des gains sur l’exploitation de l’hotel restaurant.
Elle demande donc que les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA soient condamnées à indemniser ce préjudice à hauteur de 961 798 euros.
Elle soutient avoir subi un préjudice moral et un préjudice lié à […] procédure abusive menée par les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA, et qu’il convient de l’indemniser à hauteur
d’un montant global de 125 000 euros.
Elle demande que les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA soient déboutées de leur demande de dommages et interêts.
Elle demande également que […] SCP AG AM HUVELIN-ROUSSEAU AO notaires associés, soit déboutée de sa demande, notamment celle de décharge de responsabilité.
Dans ses conclusions développées à l’audience, elle demande au Tribunal de :
Vu les articles 1112-1, 1130, 1131 et 1137 du Code Civil,
Vu l’article 1240 et l’article 1231-2 du Code Civil,
Vu l’article 1343-2 du Code Civil,
Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 1224, 1227 et 1228 du Code Civil,
Vu l’article 32-1 du Code de Procédure Civile,
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Débouter les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Débouter AF AG, AL AM, AN HUVELIN-ROUSSEAU et Jérôme AO notaires associés d’une SCP titu[…]ire d’un office notarial, société Civile professionnelle, de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
Prononcer […] nullité de […] promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre […] société
AJ AK et […] société LE CHATEAU DE SABLE,
Prononcer […] nullité de […] promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre […] société AJ AK et […] société HOTEL PUNTA LARA,
Subsidiairement,
Prononcer […] résolution de […] promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre […] société AJ AK et […] société LE CHATEAU DE SABLE,
Prononcer […] résolution de […] promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre […] société AJ AK et […] société HOTEL PUNTA LARA,
En conséquence,
Condamner in solidum […] société HOTEL PUNTA LARA et […] société LE CHATEAU DE SABLE
à restituer à AJ AK […] somme de 266 550 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de […] mise en demeure en date du 12 octobre 2022,
Condamner in solidum […] société LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA
à restituer à AJ AK […] somme de 116 900 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de […] mise en demeure en date du 12 octobre 2022,
Ordonner à AF AG, AL AM, AN HUVELIN-ROUSSEAU et Jérôme AO notaires associés d’une SCP titu[…]ire d’un office notarial, société Civile professionnelle, en tant que séquestre, […] restitution des sommes susvisées en principal,
Condamner in solidum […] société LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA
à payer […] somme de 80 524 euros à titre d’indemnisation du préjudice financier subi par AJ AK du fait de l’immobilisation depuis le 23 mars 2023 des sommes susvisées,
Condamner in solidum […] société LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA
à payer […] somme de 99 720 euros HT (119.482 euros TTC) à titre de remboursement des frais engagés et payés par AJ AK en vue de l’acquisition de l’hôtel
PUNTA LARA,
Condamner in solidum […] société LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA
à payer […] somme de 961 798 euros à titre de dommages-intérêts à AJ
AK en réparation du préjudice qu’elle a subi,
Condamner in solidum […] société LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA
à payer […] somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts à AJ
AK en réparation du préjudice moral et d’atteinte à l’image qu’elle a subi,
Condamner in solidum […] société LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA
à payer […] somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts à AJ
AK en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de […] présente
Nel procédure,
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 – Prononcer l’anatocisme des intérêts,
Donner acte à AJ AK de ce qu’elle se réserve le droit d’engager […] responsabilité de AF AG, AL AM, AN HUVELIN-ROUSSEAU et Jérôme AO notaires associés d’une SCP titu[…]ire d’un office notarial, société Civile professionnelle devant le tribunal compétent pour manquement à son obligation de conseil et de mise en garde et pour sa complicité dans le dol commis par […] société LE
CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA,
En tout état de cause,
Condamner in solidum […] société LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA
à verser AJ AK […] somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du
Code de Procédure Civile,
Condamner in solidum […] société LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA aux entiers dépens.
Pour […] SCP AG AM HUVELIN-ROUSSEAU AO notaires associés, en défense
Elle fait valoir ses moyens et arguments dans ses conclusions datées et signées du 02 novembre
2023, auxquelles il convient de se reporter conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
Dans ses conclusions, elle demande au Tribunal de :
Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maitre AG,
Statuer sur ce que de droit sur le litige existant entre les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et […] société HOTEL PUNTA LARA et […] société AJ AK,
Dire et juger que le versement des sommes principales de 116 900 euros et 266 550 euros en principal, au profit de qui il appartiendra, le cas échéant, en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement à intervenir emportera décharge de responsabilité de Maître AG en tant que séquestre de ces sommes,
Condamner tout succombant à payer à Maître AG […] somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner tout succombant en tous frais et dépens de l’instance.
DISCUSSION
Sur […] levée des conditions particulières
Les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA prétendent que l’ensemble des conditions suspensives prévues dans les deux promesses de vente du 23 mars 2022 ont été levées. Le bénéficiaire n’ayant pas levé l’option, les indemnités d’immobilisation lui sont dues.
Si […] société AJ ne conteste pas […] levée des conditions particulières, elle invoque […] réticence dolosive des sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA portant sur l’existence
d’une tolérance de passage et d’un litige. Elle demande en conséquence […] nullité ou subsidiairement […] résolution des promesse de vente pour vice caché.
Il y a donc lieu d’examiner si les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA se sont rendues coupables de réticence dolosive ou s’il existe un vice caché.
Sur […] réticence dolosive
La société AJ demande […] nullité des promesses de vente signées le 23 mars 2022 sur le fondement de l’article 1137 du Code civil qui dispose que : ли Mel

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« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol […] dissimu[…]tion intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de […] valeur de […] prestation. »).
Elle soutient qu’il n’existe qu’une tolérance de passage qui pourrait être remise en cause totalement ou partiellement, et que cette information lui a été intentionnellement cachée, alors qu’il s’agissait d’un élément déterminant pour l’usage du bien qu’elle vou[…]it acquérir.
Elle s’appuie sur le courrier des époux AH (pièce n°10 des demandeurs) pour justifier le fait qu’il n’existe qu’une simple tolérance de passage.
Ce courrier indique : « Nous vous […]issons à titre gracieux chaque année le droit de passage. ».
Elle considère qu’une tolérance de passage fait peser sur le fonds bénéficiaire un risque que le propriétaire ne […] maintienne pas. Ce risque est avéré du fait du courrier des époux AH. En effet celui-ci indique : « notre philosophie est que le chemin de […] Noure (accès à l’hôtel ndir) doit être praticable et rou[…]ble pour […] mobilité douce uniquement et sous réserve
d’entente avec nos voisins. Sinon pas d’accès. ».
Enfin, […] présence d’une tolérance de passage ne permet pas de considérer que le fonds bénéficiaire est enc[…]vé comme l’a rappelé à plusieurs reprises […] Cour de Cassation. Celui-ci ne peut donc bénéficier de […] servitude légale de passage.
La question du droit d’accès est bien déterminante pour un acheteur, dans […] mesure où elle conditionne […] possibilité d’exploiter les biens meubles et immeubles qu’il souhaite acquérir.
La société AJ prétend qu’elle ne connaissait pas cette information. Elle ne fait effectivement l’objet d’aucune communication directe dans les promesses de vente.
La société AJ prétend que les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA avaient connaissance du caractère précaire de leur accès qu’elles lui ont caché. Elle souligne qu’un désaccord était déjà existant avec les époux AH sur les délimitations du passage (mail du 22 janvier 2022) et de leurs parcelles, et que celui-ci ne leur a jamais été mentionné.
Le seul document qui évoque une tolérance de passage est le courrier des époux AH. Il a été rédigé le 19 septembre 2022, soit près de 6 mois après […] signature des promesses de vente, et très peu de temps avant l’échéance de celles-ci. Aucun autre élément ne permet de penser ou ne mentionne qu’il n’existe qu’une tolérance de passage.
Le même courrier évoque de gros problèmes de voisinage. Cependant aucune pièce, courrier, mail ne vient étayer ces « gros problèmes ». Il n’en n’est jamais fait état avant ce courrier.
Dans le mail rédigé par Monsieur AH à Monsieur AE le 22 janvier 2022, il n’apparait aucun grief, difficulté […]issant penser à des re[…]tions dégradées. Il ne s’agit que d’acquisition d’une bande de terrain appartenant à […] société PUNTA LARA, et ne concerne pas le chemin d’accès.
La SCI LA NOURE est propriétaire de […] parcelle qui mène à l’hôtel restaurant PUNTA LARA.
Monsieur AP AH n’est ni associé, ni gérant de […] SCI. Madame AQ AI est associée non gérante. Elle possède 4,5% du capital en pleine propriété et 8,4% en nue propriété. Les époux AH AI n’ont donc pas qualité à prendre des engagements pour […] SCI.
Les époux AH ne prouvent pas l’existence d’une tolérance de passage.
[…]examen des situations cadastrales montre que les parcelles propriétés de […] société PUNTA лё LARA sont effectivement enc[…]vées.
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Or l’article 682 du Code civil dispose que :
< Le propriétaire dont les fonds sont enc[…]vés et qui n’a sur […] voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour […] réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réc[…]mer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer […] desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. >>.
En réponse au courrier du 19 septembre 2022, les demanderesses ont apporté une réponse avec copie à tous les associés de […] SCI LA NOURE, dans […]quelle elles indiquent bénéficier
d’une servitude légale de passage depuis de nombreuses années. Ce courrier n’a pas reçu de réponse.
Les terrains étant enc[…]vés, aucun élément ne prouvant l’existence d’une servitude conventionnelle ou une tolérance de passage, […] société PUNTA LARA dispose bien d’une servitude légale de passage.
Certes, celle-ci n’est pas spécifiquement mentionnée dans […] promesse de vente qui indique au paragraphe (< servitudes '> : «(…) Il profitera de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls et sans recours contre le promettant qui déc[…]re qu’il n’existe à sa connaissance aucune servitude sur ce bien à
l’exception de celle pouvant résulter de […] situation naturelle des lieux, de l’urbanisme, de […] loi (…). ».
Pour autant, […] société AJ, assistée d’un notaire, n’a jamais demandé d’information alors que l’examen du p[…]n cadastral et des parcelles acquises montrent c[…]irement que le chemin d’accès n’appartient pas à […] société PUNTA LARA, et qu’il n’existe pas d’autres possibilités d’accès.
Enfin les époux AH ont écrit leur courrier le 19 septembre 2022 à […] société PUNTA LARA.
Ce courrier a été transmis rapidement par le notaire de celle-ci au notaire de […] société
AJ avant […] date de signature prévue, ce qui montre que […] société PUNTA LARA n’a pas cherché à cacher cette information, dès qu’elle en a eu connaissance.
Aucune pièce ne vient donc confirmer que les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA avaient connaissance, à […] date de signature des promesses de vente, de quelconques litiges sur […] servitude de passage et avec le voisinage, et qu’elles ont intentionnellement caché des informations déterminantes à […] date de signature des promesses de vente.
La société AJ ne peut pas invoquer une réticence dolosive des sociétés PUNTA LARA et LE CHATEAU DE SABLE.
De tout ce qui précède, […] société AJ AK est déboutée de sa demande de nullité des promesses de vente conclues le 23 mars 2022 entre elle-même, et les sociétés LE
CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA.
Subsidiairement sur le vice caché du bien immobilier
La société AJ invoque un vice caché portant sur les biens de […] société PUNTA LARA en s’appuyant sur l’article 1641 du Code civil qui dispose que :
« Le vendeur est tenu de […] garantie à raison des défauts cachés de […] chose vendue qui […] rendent impropre à l’usage auquel on […] destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. >
Elle demande […] résolution des promesses de vente signées le 23 mars 2022 avec les sociétés
LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA au visa de l’article 1228 du Code civil qui dispose que :
ин Mel

---

« Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer […] résolution ou ordonner
l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un dé[…]i au débiteur, ou allover seulement des dommages et intérêts. >>.
Elle considère que […] situation géographique particulière de l’hôtel PUNTA LARA constitue un vice caché qui le rend impropre à son usage d’hôtel à tout le moins sans aménagement conventionnel du droit de passage. Elle fait référence à l’existence d’une simple tolérance de passage dont il a été démontré que cette allégation n’avait pas de fondement, et que […] société PUNTA LARA bénéficiait d’une servitude légale de passage.
A aucun moment, […] situation particulière de l’hôtel a été cachée à […] société AJ qui, si elle n’est pas un professionnel de l’immobilier, était assistée lors des négociations et des signatures des promesses par Maître LEMETAYER exerçant au sein de […] société NEONOT, titu[…]ires d’offices notariaux. Il est d’ailleurs mentionné dans les promesses de vente que celle- ci ont été reçues avec sa participation.
Il n’y a donc pas lieu de prononcer […] nullité des promesses de vente au titre d’un vice caché.
La société AJ est déboutée de sa demande de nullité des promesses de vente conclues le 23 mars 2022 entre elle-même et les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA
LARA.
Sur le versement des indemnités d’immobilisation
La réalisation des conditions suspensives des promesses de ventes du 23 mars 2022 étant satisfaite, celles-ci n’étant pas frappées de nullité ou de résolution, rien ne s’oppose à ce que les indemnités d’immobilisation soient versées par […] SCP AG aux sociétés LE CHATEAU DE
SABLE et HOTEL PUNTA LARA.
La société AJ AK est condamnée à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros à […] société CHATEAU DE SABLE, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022.
La société AJ AK est condamnée à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 266 550 euros à […] société HOTEL PUNTA LARA, majorée d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022.
La capitalisation des intérêts est demandée. Elle est prononcée.
Le Tribunal ordonne […] libération des fonds sequestrés.
[…]exécution provisoire du jugement emporte décharge de responsabilité de Maître AG en en tant que séquestre de ces sommes.
Sur les indemnisations
. Sur les demandes de […] société LE CHATEAU DE SABLE
[…]article 1231-1 du Code civil dispose que :
« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par […] force majeure.)).
Sur le fondement de cet article, […] société CHATEAU DE SABLE réc[…]me à […] société AJ :
298 689,15 euros au titre de […] perte de chance de valoriser un gain manqué. Cette somme regroupe les pertes d’exploitation suite à l’annu[…]tion de mariages et à
l’impossibilité exigée par […] société AJ de répondre aux demandes de devis. ии The

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 – 18 456,36 euros au titre de préjudices accessoires liés au temps passé par le dirigeant pour traiter les procédures contentieuses et au sa[…]ire de […] personne chargée de gérer les réservations qui a perdu son activité.
La société CHATEAU DE SABLE considère que le refus de […] société AJ de régu[…]riser les promesses de vente et ses demandes de ne pas prendre de réservations au-delà du 14 octobre 2022, lui ont créé un préjudice qu’il faut indemniser.
Si […] société AJ a effectivement demandé en juillet et août 2022 de ne pas prendre de réservations, […] société CHATEAU DE SABLE n’aurait pu les assurer, dans […] mesure où elle a vendu son fonds le 17 mars 2023 pour un montant, près de deux fois supérieur au montant proposé par […] société AJ.
La société CHATEAU DE SABLE indique que le prix de vente d’un fonds de commerce dépend de plusieurs facteurs dont […] négociation entre les parties, et que le prix de cession aurait été supérieur si le repreneur avait pu bénéficier d’un carnet de commandes rempli.
Elle n’apporte cependant aucune preuve à ses affirmations, et ne précise pas non plus le niveau de réservations qu’elle a pu réaliser entre le 14 octobre 2022 et […] vente effective de son fonds de commerce.
La société CHATEAU DE SABLE ne peut pas justifier d’un préjudice lié à l’arrêt des réservations et à […] perte d’un gain manqué.
Elle ne justifie pas sa demande à hauteur de 2 500 euros au titre du temps passé par le dirigeant
à gérer les clients insatisfaits. Ce montant est estimé et non étayé.
Elle ne justifie pas plus du temps consacré par une col[…]boratrice pour gérer les conséquences de […] fermeture de l’hôtel, alors qu’il s’est agi d’annuler quatre mariages et de ses rétracter sur deux devis. Au titre des mariages annulés, ne sont produits que des estimations budgétaires par évènement et non des commandes confirmées.
Il en est de même pour l’image car elle ne justifie pas non plus en quoi elle aurait subi un préjudice pour vendre son fonds de commerce, d’autant que […] vente est rapidement intervenue après l’échéance des promesses de vente.
La société LE CHATEAU DE SABLE est déboutée de ses demandes.
. Sur […] demande des sociétés LE CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA
Les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA demandent respectivement le paiement de 3 218,75 et 7 339,25 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.
[…]exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou
d’erreur grossière analogue au dol.
La société AJ n’a fait que défendre ses droits, et les sociétés CHATEAU DE SABLE et
PUNTA LARA ne prouvent pas que celle-ci a fait preuve de mauvaise foi, notamment dans
l’opposition qu’elle a faite sur le prix de vente du fonds de commerce de […] société CHATEAU
DE SABLE. Elle pouvait penser que ses demandes al[…]ient prospérer.
Les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA sont déboutées de leur demande à ce titre.
• Sur les demandes de […] société AJ
La société AJ réc[…]me :
- 1 142 042 euros au titre des préjudices qu’elle a subis (perte financière, remboursement de frais engagés, perte de chance de réaliser des gains futurs),
100 000 euros de préjudice moral et d’atteinte à l’image,
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25 000 euros pour procédure abusive.
La société AJ qui succombe, ne peut prétendre à aucune indemnité, remboursement de frais, perte de chance de réaliser des gains futurs, alors qu’elle a refusé de régu[…]riser les promesses de vente, toutes les conditions étant réunies.
Elle ne peut pas non plus invoquer un préjudice moral pour les mêmes motifs.
Elle ne démontre pas que les sociétés CHATEAU DE SABLE et PUNTA LARA aient engagé une procédure abusive ou injustifiée, d’autant qu’il est fait droit à leurs demandes.
La société AJ est déboutée de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation, de remboursement de frais, de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
La société AJ demande au Tribunal de lui donner acte de ce qu’elle se réserve le droit
d’engager […] responsabilité de AF AG, AL AM, AN HUVELIN-ROUSSEAU et Jérôme AO notaires associés d’une SCP titu[…]ire d’un office notarial, société Civile professionnelle.
Si […] société AJ souhaite engager […] responsabilité de toute personne au soutien de ses intérêts, il lui appartient de saisir […] juridiction compétente qu’il lui p[…]ira.
Pour faire valoir ses droits, les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA ont dû engager des frais qu’il serait inéquitable de […]isser à leur charge.
La société AJ est condamnée à payer aux sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA […] somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA sont déboutées du surplus de leur demande.
AF AG, AL AM, AN HUVELIN-ROUSSEAU et Jérôme AO notaires associés
d’une SCP titu[…]ire d’un office notarial, sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La société AJ qui succombe est condamnée aux dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, après en avoir délibéré collégialement, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préa[…]blement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du
Code de procédure civile,
Condamne […] société AJ AK à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros à […] société CHATEAU DE SABLE, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022,
Condamne […] société AJ AK à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 266 550 euros à […] société HOTEL PUNTA LARA, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022,
Ordonne […] capitalisation des intérêts,
Ordonne […] libération des fonds séquestrés et décharge de responsabilité Maître AG, en tant que séquestre,
Déboute […] société LE CHATEAU DE SABLE de ses demandes d’indemnisation au titre de […] perte de chance de valoriser un gain et des préjudices accessoires,
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Déboute […] société LE CHATEAU DE SABLE de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice d’image subi,
Déboute les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA de leur demande au titre de […] procédure abusive,
Déboute […] société AJ de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre de remboursement de frais, dommages et intérêts et procédure abusive,
Condamne […] société AJ à payer aux sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA […] somme de 10000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et déboute les sociétés LE CHATEAU DE SABLE et HOTEL PUNTA LARA du surplus de leur demande,
Déboute […] SCP AG, AM, HUVELIN-ROUSSEAU et AO, notaires associés d’une SCP titu[…]ire d’un office notarial de sa demande au titre de l’article 700,
Condamne […] société AJ aux entiers dépens,
Liquide les frais de greffe à […] somme de 109,74 euros, tels que prévus aux articles 695 et 701 du Code de procédure civile.
LA PRESIDENTE LA GREFFIERE
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