TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

[…]

Enrôlement n° : 16/07391

DECISION N°

JUGEMENT RENDU LE 10 Juillet 2017

Nous, Madame X, Juge, déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce

Assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

dans la procédure suivie devant le tribunal de Grande Instance de Marseille, par :

L’ASSOCIATION DIOCESAINE DE MARSEILLE,

dont le […] – […], prise en la personne de son Président, faisant élection de domicile au siège de la Société L’EQUIPE XAVIER RADISSON, administrateur de biens, dont le siège social est […]

représentée par Maître Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

L’ASSOCIATION D’EDUCATION POPULAIRE SAINT-CALIXTE (AEP),

dont le […], prise en la personne de son Président, Monsieur Y Z, domicilié audit siège en cette qualité

représentée par Maître Jean-Marie LAFRAN, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEBATS

A l’audience du 15 Mai 2017, tenue en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2017, prononcée ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mars 1998, L’ASSOCIATION DIOCESAINE DE MARSEILLE a donné en location commerciale à L’ASSOCIATION D’EDUCATION POPULAIRE St CALIXTE (A.E.P.), un ensemble de locaux situés 88, […] à Marseille (13004) à destination exclusive d’école maternelle.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années, à compter du 10 avril 1998, pour un loyer annuel de 30 000 francs outre des taxes.

Par avenant en date du 16 juillet 2007, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 10 avril 2007 pour finir le 10 avril 2016 sur la base d’un nouveau loyer mensuel de 493,29 euros outre les charges et taxes locatives.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 octobre 2015, l’ASSOCIATION D’EDUCATION POPULAIRE St CALIXTE (A.E.P.) a signifié une demande de renouvellement du bail.

Par acte du 6 janvier 2016, l’ASSOCIATION DIOCÉSAINE DE MARSEILLE a accepté le principe du renouvellement du bail commercial mais au prix de 16 300 euros, l’augmentation étant lissée sur 10 ans, et pour une durée de 10 ans commençant le 10 avril 2016 pour finir le 9 avril 2026, avec indexation annuelle du loyer en fonction de l’indice des loyers commerciaux, interdiction au preneur de stationner, encombrer ou gêner les accès latéraux à l’église SAINT-CALIXTE, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

En l’absence de réponse, l’ASSOCIATION DIOCÉSAINE DE MARSEILLE a notifié au preneur un mémoire par lequel elle sollicitait le déplafonnement du prix du loyer.

L’ASSOCIATION DIOCÉSAINE DE MARSEILLE, par assignation délivrée le 15 juin 2016 à l’ASSOCIATION D’EDUCATION POPULAIRE SAINT-CALIXTE puis mémoire en réplique en date du 17 février 2017, auquel il est expressément référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, demande que le renouvellement du bail soit fixé au 10 avril 2016 pour une durée de 9 années, que le prix du loyer annuel des locaux occupés par l’intéressée soit fixé à la somme de 16 300 euros par an avec lissage de l’augmentation du prix du loyer sur 10 années à raison d'1/10^e par an, les autres clauses du bail renouvelé restant inchangées.

Subsidiairement, elle sollicite qu’une expertise soit ordonnée afin de déterminer la valeur locative au 10 avril 2016.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation du preneur à lui payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En réponse aux écritures adverses, elle soutient que le déplafonnement est acquis sur le fondement de l’article R 145-10 du code de commerce, en l’état de locaux construits en vue d’une seule utilisation. L’accès aux locaux ne se faisant que par une voie privée desservant l’église Saint-Calixte, aucune activité commerciale ne peut y être créée. L’affectation religieuse du terrain sur lequel est situé le local ne permet pas de créer une autre activité que celle existante. Enfin, le contrat de bail stipule un usage exclusif d’école maternelle.

***

L’ASSOCIATION D’EDUCATION POPULAIRE SAINT-CALIXTE, par mémoire en réponse n°2 notifié le 17 mars 2017, auquel il est expressément référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, accepte le principe du renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré.

A titre principal, elle conclut au rejet de la demande de déplafonnement du loyer formulée par le bailleur, les locaux ne pouvant être qualifiés de monovalents, le loyer ne pouvant excéder la somme de 6 697 euros par l’effet du plafonnement.

A titre subsidiaire, elle demande que le loyer soit limité à 8 700 euros.

A titre très subsidiaire, elle demande que l’expertise ordonnée ait lieu aux frais du bailleur.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le caractère monovalent c’est à dire l’impossibilité d’affecter les locaux à un autre usage sans travaux importants et coûteux n’est pas établi, peu important les stipulations contractuelles, le caractère monovalent devant être apprécié objectivement. En l’espèce, aucun travaux n’a été effectué pour adapter les locaux à leur destination actuelle, et ils peuvent tout aussi bien être utilisés entre autre chose à l’usage de bureaux professionnels. Enfin des travaux peu coûteux permettraient de les affecter à des activités de vente de produits alimentaires ou toute activité commerciale.

Elle produit à l’appui le rapport du cabinet d’expertise IPSO FACTO.

En réponse aux moyens adverses, elle soutient avoir contesté ce caractère monovalent des locaux depuis son premier mémoire du 18/05/16. Les photos produites n’établissent pas le caractère monovalent et le fait que les locaux du corps de bâtiment dénommé “salle de l’amitié” soit actuellement loué à une autre association qui y a établi ses bureaux prouve que les locaux ne sont pas monovalents et que le caractère religieux “de l’assiette” n’interdit pas toute autre activité.

Elle soutient que l’accès aux locaux loués est distinct de celui de l’église.

Elle relève que la modification des clauses licites du bail ne peut être réalisée par le juge sans l’accord des parties et déclare refuser l’insertion d’une clause d’échelle mobile et souhaiter le maintien du principe d’une révision triennale telle que prévue dans le bail initial.

***

Après débats à l’audience du 15 mai 2017, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe, le 10 juillet 2017.

MOTIFS

Sur le principe du renouvellement du bail

La défenderesse ne s’oppose pas au renouvellement du bail à la date du 10 avril 2016.

Sur le prix du loyer renouvelé

Les parties s’opposent sur le caractère monovalent des locaux donnés à bail, ainsi que sur le prix du loyer.

En l’état d’éléments contradictoires, la juridiction saisie ne pouvant apprécier le montant du prix du loyer des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique et d’ordonner ainsi une mesure d’expertise afin d’apprécier le prix du loyer des locaux selon qu’ils sont considérés comme monovalents ou selon leur valeur locative. L’expert désigné pourra s’il l’estime nécessaire, s’adjoindre un sapiteur si nécessaire afin de donner son avis sur le type et le coût des travaux à réaliser selon l’usage des lieux.

Il sera sursis à statuer sur les demandes relatives à la fixation du prix du loyer, aux frais irrépétibles et dépens.

Sur le loyer provisionnel

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article L.145-57 du code du commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’état des évaluations contradictoires produites, il n’y a pas lieu de modifier de façon provisoire le montant du loyer actuellement versé et sur lequel il sera statué après dépôt du rapport d’expertise.

Le loyer demeure fixé, pendant la durée de l’instance, au montant du dernier loyer auquel seront appliquées les variations de l’indice contractuellement prévu.

L’exécution provisoire de la présente décision apparaissant compatible avec la nature de l’affaire doit être prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 10 avril 2016;

et statuant avant dire droit,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder

Madame A B

[…]

[…]

avec mission de :

— dire si les locaux loués présentent un caractère monovalent, à savoir, déterminer s’ils ont été aménagés en vue d’une seule utilisation, tout changement de destination des lieux étant susceptible d’entraîner des transformations profondes et coûteuses, en s’adjoignant si l’expert l’estime nécessaire un sapiteur pour évaluer le type de travaux nécessaires au changement de destination ;

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du code du commerce en précisant notamment:

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise.

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues, qu’il communiquera son avis aux parties sous la forme de son choix préalablement au dépôt de son rapport pour recueillir leurs observations ;

DIT que l’expertise sera réalisée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux, qui pourra, en cas d’empêchement, remplacer l’expert par simple ordonnance ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du code de procédure civile, modifiés par le décret 89-511 du 20 juillet 1989, prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée ;

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tous techniciens dans une spécialité distincte de la sienne ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert nous en informera ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans un délai de HUIT MOIS, à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé par le greffier ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que L’ASSOCIATION DIOCÉSAINE DE MARSEILLE devra consigner au greffe de ce tribunal, dans le délai de DEUX MOIS, à compter de la présente décision, la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS (3 500 euros) à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de Procédure Civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que le loyer provisionnel dû pendant la procédure demeure fixé au montant du dernier terme ;

SURSOIT à statuer sur les demandes présentées ;

RÉSERVE les dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille, le 10 juillet 2017,

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX