TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

26 Mai 2026

ROLE : N° RG 25/04826 – N° Portalis DBW2-W-B7J-M4XY

AFFAIRE :

S.A.S. ENYOM DISTRIBUTION

C/

S.A.S. LE SAUZAY

GROSSES délivrées

le 26/05/2026

à Maître Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

à Maître Laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDERESSE

S.A.S. ENYOM DISTRIBUTION (RCS DE [Localité 2] 530 616 127)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Arnaud DUFFOUR membre de l’AARPI ANDERS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.R.L LE SAUZAY (RCS DE [Localité 3] 519 592 828)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Franck VEISSE de FIELDFISHER, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, avant dire droit et en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 5 février 2015, avec effet le 6, la SCI CACHOU, aux droits de laquelle se trouve la SARL LE SAUZAY, a consenti à la SAS ENYOM DISTRIBUTION un bail commercial sur un ensemble immobilier sis sur la commune de CABRIES, plan de campagne, parcelles cadastrées BW17, [Cadastre 1] et [Cadastre 2], local n°3 de l’immeuble, d’une durée de 10 ans moyennant un loyer de 49.616,64€ HT HC par an.

Par acte du 4 juillet 2024, la SARL LE SAUZAY a donné congé à la société ENYOM DISTRIBUTION avec offre de renouvellement du bail et fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 58.503€ par an, sous réserve de l’indexation.

Par courrier recommandé avec AR du 25 avril 2025, la SAS ENYOM DISTRIBUTION a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer sollicité et demandé la fixation à 40.000€ HT par an.

Par courrier recommandé avec AR du 18 juillet 2025, la SAS ENYOM DISTRIBUTION a notifié à la SARL LE SAUZAY un mémoire préalable afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 40.000€ HT à compter du 6 février 2025.

Par acte du 10 novembre 2025, la SAS ENYOM DISTRIBUTION a fait assigner la SARL LE SAUZAY aux fins de :

Vu l’offre de renouvellement du 4 juillet 2024,

Vu la réponse au congé en date du 25 avril 2025,

Vu la date d’effet du renouvellement au 6 février 2025,

Vu les dispositions des articles L 145-33, R 145-6 et R 145-8 du Code de commerce,

Vu le rapport de Monsieur [B],

— fixer le loyer du bail de renouvellement au 6 février 2025 à la somme de annuelle de 40.000€, en principal hors taxes et hors charges,

— condamner la société LE SAUZAY à rembourser le montant du trop-perçu, conformément à l’article L 145-11 du Code de commerce, calculé sur la différence entre la somme de 40.000€ HT annuel et le loyer réglé depuis le 6 février 2025,

— juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, depuis le jour de l’échéance du loyer jusqu’à parfait paiement,

— juger que le montant des intérêts sera capitalisé à la fin de chaque période annuelle conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil et qu’ils produiront eux-mêmes intérêts,

— Juger que conformément à l’article L 145-47 du Code de commerce dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute d’accord du preneur pour procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail,

subsidiairement, pour le cas où il ne serait pas fait droit dès à présent à cette demande,

— Désigner tel expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative et du loyer de renouvellement au 6 février 2025,

— en ce cas, fixer le loyer provisionnel à effet le 6 février 2025 à la somme de 40.000€,

en toute hypothèse,

— condamner la SARL LE SAUZAY aux dépens, dont les frais d’expertise si elle est ordonnée, quitte à ce que la SAS ENYOM DISTRIBUTION en fasse l’avance, au stade de la désignation de l’expert, et à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, l’exécution provisoire étant de droit.

La SAS ENYOM DISTRIBUTION se fonde sur le rapport de Monsieur [B], établi en mars 2025, lequel retient une valeur locative de renouvellement de 51.000€ au 6 février 2025. La société soutient qu’en l’espèce, la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 12 février 2026, la SARL LE SAUZAY demande à la juridiction de :

Vu le congé avec offre de renouvellement du 4 juillet 2024,

Vu la réponse au congé en date du 25 avril 2025,

Vu la date d’effet du renouvellement au 6 février 2025,

Vu les dispositions des articles L 145-33, R 145-6 et R 145-8 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 6 février 2025 au titre du local à la somme de 60.700€ par an HT HC,

— condamner la SAS ENYOM DISTRIBUTION à lui payer le complément de loyer dû depuis le 6 février 2025 sur la base du loyer initial de 60.130,77€ HT HC, majoré du montant de l’indexation conventionnelle annuelle,

— condamner la SAS ENYOM DISTRIBUTION à payer à la SARL LE SAUZAY les intérêts de plein droit au taux légal en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter du 6 février 2025 sur le différentiel ainsi dû avec les sommes payées,

— dire et juger qu’à compter de cette même date les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— rejeter les demandes formulées par la SAS ENYOM DISTRIBUTION,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse selon laquelle le tribunal ferait droit droit à la demande d’expertise qu’elle formule,

— condamner la SAS ENYOM DISTRIBUTION à supporter les frais y afférent,

— fixer le montant provisionnel du loyer annuel à la somme de 50.310,77€ HT HC pendant la durée de l’instance,

En toute hypothèse,

— condamner la SAS ENYOM DISTRIBUTION à payer à la SARL LE SAUZAY la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL LE SAUZAY se fonde sur le rapport de Monsieur [R] qu’elle a requis pour donner son avis sur le montant du loyer renouvelé. Le rapport visé en pièce n°1 dans les conclusions n’a pas été communiqué à la juridiction.

La SARL LE SAUZAY conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé en application de l’article L 145-33 du Code de commerce, soit par rapport à la valeur locative, par référence aux caractéristiques du local, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité ainsi qu’aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33 du Code de commerce, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du Code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

En l’espèce, il résulte de l’assignation et du mémoire en réplique que les parties sont d’accord sur le principe du renouvellement du bail à compter du 6 février 2025.

Ensuite, aux termes des rapports d’expertise, l’un produit l’autre dont il est fait état, les avis sont très divergents sur la valeur locative. La juridiction n’est donc pas suffisamment éclairée et ordonnera une expertise comme il est d’usage en matière de fixation des loyers commerciaux. La SAS ENYOM DISTRIBUTION, qui a saisi la juridiction, devra en avancer les frais.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’accord des parties sur le renouvellement du bail au 6 février 2025,

Avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, COMMET en qualité d’expert

Madame [G] [P]

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 5]. : 06.66.84.21.98

Courriel : [Courriel 1]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 6], avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— déterminer la valeur locative de ces locaux à la date de renouvellement du bail, en application des articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code ;

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SAS ENYOM DISTRIBUTION devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SAS ENYOM DISTRIBUTION continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 1], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE