Tribunal Judiciaire d'Amiens, 1re chambre cab 4 contentieux, 26 mars 2025, n° 23/03264

TJ Amiens 26 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des règles d'ordre public concernant la continuité des services publics
Le tribunal a jugé que la promesse unilatérale de vente ne contrevenait pas à l'ordre public et que les conditions de validité du contrat étaient remplies.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du 26 mars 2025, le tribunal judiciaire d'Amiens a été saisi par l'association Chez nous à Rivery et Mme [C] [V] pour annuler une promesse unilatérale de vente entre la commune de Rivery et la SAS Les Constructeurs Régionaux, au motif que celle-ci compromettrait la continuité du service public funéraire. Les questions juridiques portaient sur la compétence du tribunal et la validité de la promesse de vente. Le tribunal a déclaré sa compétence, a rejeté la demande d'annulation de la promesse de vente, et a débouté la commune de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Les demandeurs ont été condamnés aux dépens et à payer des frais irrépétibles à la commune.

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Sur la décision

Référence :	TJ Amiens, 1re ch. cab 4 cont., 26 mars 2025, n° 23/03264
Numéro(s) :	23/03264
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît LEGRUMichel SZCZEPANSKI
Parties :	Association CHEZ NOUS A [ Localité 17 ] c/ S.A.S.U. LES CONSTRUCTEURS REGIONAUX

Texte intégral

DU : 26 Mars 2025

__________________

JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Association CHEZ NOUS A [Localité 17], [V]

S.A.S.U. LES CONSTRUCTEURS REGIONAUX, Commune COMMUNE DE [Localité 17]

Répertoire Général

N° RG 23/03264 – N° Portalis DB26-W-B7H-HXDW

__________________

Expédition exécutoire le :

26.03.25

à : M^e Legru

à : M^e Szczepanski

à :

Expédition le :

à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 14]

_____________________________________________________________

J U G E M E N T

VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

_____________________________________________________________

Dans l’affaire opposant :

Association CHEZ NOUS A [Localité 17] représentée par Mr [D] [X]

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par Maître Benoît LEGRU de la SELARL BENOIT LEGRU, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [C] [V]

née le 08 Juin 1952 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par Maître Benoît LEGRU de la SELARL BENOIT LEGRU, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

S.A.S.U. LES CONSTRUCTEURS REGIONAUX (RCS D'[Localité 14] B 324 433 754)

[Adresse 13]

[Localité 11]

non comparante, ni représentée

COMMUNE DE [Localité 17] prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 10]

[Adresse 16]

[Localité 12]

représentée par M^e Michel SZCZEPANSKI, avocat au barreau d’AMIENS

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 29 Janvier 2025 devant :

— Monsieur [M] [L], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 8 octobre 2021, la commune de [Localité 17], promettante, a consenti à la SAS Les Constructeurs Régionaux, bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente d’un immeuble situé [Adresse 18] à [Localité 17] (Somme), cadastré section AI n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], d’une surface totale de 28 ares, pour une durée expirant le 7 avril 2023 à seize heures, au prix de 300.000 euros. Aux termes de cet acte notarié, le bénéficiaire indique envisager de réaliser sur une partie de ces parcelles une opération de construction de logement principalement sociaux dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement à bailleur.

Soutenant que ce projet va à l’encontre du principe de continuité du service public funéraire local, l’association Chez nous à Rivery et Mme [C] [V], secrétaire de l’association, ont, par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2023, fait assigner la commune de Rivery et la SAS Les Constructeurs Régionaux devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins d’annuler la promesse de vente.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 décembre 2024.

La SARL Les Constructeurs Régionaux, assignée à domicile, n’a pas constitué avocat, de sorte que le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 26 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2024, l’association Chez nous à Rivery et Mme [C] [V] demandent au tribunal de :

annuler la promesse de vente régularisée entre la commune de [Localité 17] et la SAS Les Constructeurs Régionaux le 8 octobre 2021 ; rejeter la demande indemnitaire reconventionnelle de la commune de [Localité 17], ainsi que sa demande de condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ; condamner la commune de [Localité 17] et la SAS Les Constructeurs Régionaux aux dépens ; autoriser la SELARL Benoit Legru, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ; condamner la commune de [Localité 17] et la SAS Les Constructeurs Régionaux à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au visa des articles 74, 75 et 789 du code de procédure civile, l’association Chez nous à Rivery et Mme [C] [V] observe que le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur l’exception d’incompétence soulevée par la commune de Rivery, si bien qu’elle est irrecevable en sa demande. Elles font toutefois valoir que par application de l’article 76 de ce code le tribunal peut relever d’office son incompétence lorsqu’elle résulte d’une règle d’ordre public. Elles font donc valoir que les contestations portant sur la vente d’un bien appartenant au domaine privé d’une personne publique relève du juge judiciaire en l’absence de clause exorbitante du droit commun. Elles soutiennent ainsi que l’annulation du contrat litigieux peut être poursuivie devant le juge judiciaire. Par ailleurs, au visa des articles 1128, 1162 et 1178 du code civil, ainsi que de l’article L. 3112-4 du code général de la propriété des personnes publiques, l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] soutiennent que la promesse unilatérale de vente a été conclue au mépris des règles d’ordre public impératives régissant la continuité des services publics locaux. Elles exposent qu’en application des articles L. 2223-1, L. 2223-8 et L. 2223-9 du code général des collectivités territoriales, une commune doit disposer d’un terrain pour l’inhumation de toute personne décédée sur son territoire si sa famille en fait la demande. Or, elles soutiennent que la commune de [Localité 17] se prive d’une importante superficie pour étendre le cimetière en passe de ne plus pouvoir accueillir de nouveaux défunts, au profit du projet immobilier envisagé sur les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente. Outre un risque d’interruption du service public funéraire local, elles invoquent également la protection des libertés individuelles des bénéficiaires de ce service au visa des articles L. 2213-7 et L. 2223-27 du code général des collectivités territoriales. Enfin, en réplique à la demande indemnitaire reconventionnelle, l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] contestent être motivées par leur opposition à la construction de logements sociaux à proximité de leur domicile, soulignant au contraire leur objectif de défense des conditions et du cadre de vie des habitants de la commune de [Localité 17], de sorte que la défenderesse doit en être déboutée.

Suivant dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2024, la commune de Rivery demande au tribunal de :

constater que le tribunal est incompétent pour statuer sur la demande d’annulation de la promesse de vente inviter l’association Chez nous à Rivery et Mme [C] [V] à mieux se pourvoir ; débouter l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] de leurs demandes ; condamner solidairement l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner solidairement l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] aux dépens ; condamner solidairement l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au visa de l’article 76 du code de procédure civile, la commune de Rivery soutient que l’association Chez nous à Rivery et Mme [C] [V] demandent au juge judiciaire de se prononcer sur un acte de gestion d’une collectivité territoriale, de sorte que ce tribunal est incompétent pour en connaître, ce d’autant que la rupture du principe de continuité du service public avancé par les demanderesses relève également de la compétence exclusive du juge administratif. En tout état de cause, la commune de [Localité 17] conteste toute rupture du principe de continuité du service public funéraire. Considérant en outre que l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] poursuivent en réalité un objectif personnel et non d’intérêt général, la commune de [Localité 17] considère subir un préjudice à raison de leur action, dont elle sollicite l’indemnisation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile, « s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée ».

L’article 76 alinéa 1er de ce code dispose que « sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l’être qu’en ces cas ».

L’article 789 de ce code prévoit que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure ».

L’article 81 de ce code précise que « lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir ».

Si, en application de l’article 789 du code de procédure civile la commune de Rivery n’est pas recevable à invoquer une exception d’incompétence qu’elle aurait dû soulever devant le juge de la mise en état, le tribunal peut néanmoins examiner si la règle de compétence invoquée est d’ordre public.

A cet égard, la commune de Rivery invoque la compétence du tribunal administratif. S’agissant d’une compétence d’attribution d’ordre public, le tribunal relève d’office la question de la compétence d’attribution. Les parties ayant été en mesure d’en débattre avant la clôture de l’instruction, il n’y a pas lieu à réouverture des débats.

Partant, il importe de rappeler que le contrat par lequel une personne publique cède des biens immobiliers faisant partie de son domaine privée est, en principe, un contrat de droit privé, y compris lorsque l’acquéreur est une autre personne publique, sauf si le contrat a pour objet l’exécution d’un service public ou s’il comporte des clauses qui implique, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs (Tribunal des conflits, 4 juill. 2016, n° C4052 et C4057).

En l’espèce, par acte notarié du 8 octobre 2021, la commune de [Localité 17], promettante, a consenti à la SAS Les Constructeurs Régionaux, bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente d’un immeuble situé [Adresse 18] à [Localité 17] (Somme), pour une durée expirant le 7 avril 2023 à seize heures, dans la perspective de la réalisation d’une opération de construction de logement principalement sociaux dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement à bailleur sur une partie de ces parcelles.

Outre l’absence de texte spécifique conférant un caractère administratif au contrat, le tribunal relève que la promesse unilatérale de vente ne stipule aucune clause exorbitante du droit commun, l’existence d’une telle clause n’étant d’ailleurs pas soutenue par la commune de Rivery au soutien du caractère administratif qu’elle entend lui conférer.

Il s’en infère que la promesse unilatérale de vente litigieuse est un contrat de droit privé, relevant du juge judiciaire.

Le tribunal judiciaire d’Amiens se déclarera donc compétent pour statuer sur la demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente régularisée entre la commune de Rivery et la SAS Les Constructeurs Régionaux le 8 octobre 2021.

Sur la demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1128 du code civil, « sont nécessaires à la validité du contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain ».

L’article 1178 alinéa 1er de ce code dispose que « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord ».

L’article 1179 de ce code prévoit que « la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est absolue lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé ».

L’article 1180 alinéa 1er de ce code précise que « la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public ».

En l’espèce, le tribunal observe à titre liminaire que l’association Chez nous à Rivery et Mme [C] [V] se prévalent de « l’esprit » de l’article L. 3112-4 du code général de la propriété des personnes publiques. Il importe donc de rappeler que ces dispositions ne concernent que les biens composant le domaine public des personnes publiques. Or, en l’espèce, l’immeuble litigieux relève du domaine privé de la commune de [Localité 17], de sorte que ce texte n’est pas ici applicable. Ainsi, la promesse unilatérale de vente litigieuse n’a pas à comporter, à peine de nullité, des clauses précisant que l’engagement de la personne publique propriétaire reste subordonné à l’absence, postérieurement à la formation de la promesse, d’un motif tiré de la continuité des services publics ou de la protection des libertés auxquels le domaine en cause est affecté qui imposerait le maintien du bien dans le domaine public.

L’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] ne peuvent pas plus se prévaloir de « l’esprit » de l’article L. 3112-4 du code général de la propriété des personnes publiques pour ajouter une condition de validité tirée de la continuité du service public ou de la protection des libertés que ne prévoient pas les dispositions légales relatives au contrat ou, plus spécialement, à la promesse unilatérale de vente quand bien même porte-t-elle sur un immeuble appartenant au domaine privé d’une collectivité territoriale.

A toutes fins, le tribunal rappelle que l’article 1124 du code civil dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». En outre, en matière de vente, l’article 1589 de ce code prévoit que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Par ailleurs, l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] ne démontrent pas que la promesse unilatérale de vente n’est pas conforme à l’ordre public, notamment que les motifs ayant déterminé le consentement de la promettante et de la bénéficiaire sont illicites. En effet, la promesse unilatérale porte sur la vente d’un immeuble par une commune à un promoteur dans la perspective de la construction de logements notamment sociaux.

Par conséquent, l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] seront déboutées de leur demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente régularisée entre la commune de [Localité 17] et la SAS Les Constructeurs Régionaux le 8 octobre 2021.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Nonobstant l’ensemble des recours exercés par l’association Chez nous à Rivery et par Mme [C] [V], tant devant la juridiction administrative que devant ce tribunal, dont les conséquences financières sont réelles, la commune de Rivery ne démontre pas que celles-ci ont abusé de leur droit d’agir en justice. Notamment, le seul fait que Mme [C] [V] soit à la fois secrétaire de l’association, riveraine de l’opération de construction envisagée et élue de l’opposition au conseil municipal de la commune de [Localité 17] est insuffisant à prouver le caractère abusif de la présente procédure, celle-ci ayant également été initiée par l’association Chez nous à [Localité 17] dont l’objet est de défendre les conditions et le cadre de vie des habitants de cette commune.

Par conséquent, la commune de [Localité 17] sera déboutée de sa demande de condamnation « solidaire » de l’association Chez nous à [Localité 17] et de Mme [C] [V] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V], parties perdantes, sont condamnées in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

L’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V], condamnées aux dépens, sont condamnées in solidum à payer à la commune de [Localité 17] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement, l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] sont déboutées de leur demande de condamnation de la commune de [Localité 17] et de la SAS Les Constructeurs Régionaux à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

DECLARE irrecevables l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] en leur exception d’incompétence ;

RELEVE D’OFFICE la question de la compétence d’attribution des juridictions de l’ordre judiciaire ;

DECLARE le tribunal judiciaire d’Amiens compétent pour statuer sur la demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente régularisée entre la commune de Rivery et la SAS Les Constructeurs Régionaux le 8 octobre 2021 ;

DEBOUTE l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] de leur demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente régularisée entre la commune de [Localité 17] et la SAS Les Constructeurs Régionaux le 8 octobre 2021 ;

DEBOUTE la commune de [Localité 17] de sa demande de condamnation « solidaire » de l’association Chez nous à [Localité 17] et de Mme [C] [V] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V], aux dépens ;

CONDAMNE in solidum l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] à payer à la commune de [Localité 17] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE l’association Chez nous à [Localité 17] et Mme [C] [V] de leur demande de condamnation de la commune de [Localité 17] et de la SAS Les Constructeurs Régionaux à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT