Jugement N° : 25/00139

du 08 Décembre 2025

N° RG 21/00450 – N° Portalis DBW7-W-B7F-BYGX

Nature de l’affaire :

74C0A

_______________________

AFFAIRE :

M. [M] [I]

C/

M. [K] [P]

CCC :

M^e Jean Antoine MOINS

M^e Marc PETITJEAN

Copie :

Dossier

NL/LC

COUR D’APPEL DE [Localité 19]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

[Adresse 4]

[Localité 1]

— --

l’an deux mil vingt cinq, le huit Décembre

DEMANDEUR

Monsieur [M] [I]

né le 21 Août 1958 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Retraité

Chez Madame [U] [V]

[Adresse 20]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean Antoine MOINS, avocat au barreau d’AURILLAC

DEFENDEUR

Monsieur [K] [P]

né le 24 Novembre 1954 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 3]

représenté par M^e Marc PETITJEAN, avocat au barreau d’AURILLAC

—

COMPOSITION DU TRIBUNAL

— lors des débats :

M. Philippe JUILLARD, Président du tribunal, juge rapporteur, qui, faisant application de l’article 805 du Code de procédure civile, avait reçu les avocats en leurs plaidoiries, et mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 08 DECEMBRE 2025.

— Lors du délibéré :

Président : M. Philippe JUILLARD

Assesseur : M^me Nathalie LESCURE

Assesseur : M^me Audrey PEMZEC

Greffier : M^me Laëtitia COURSIMAULT lors des débats et présente lors du prononcé du jugement.

DEBATS : À l’audience publique du 06 OCTOBRE 2025

DELIBERE : Au 08 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : Après délibéré, le TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [I] a acquis de Monsieur [J] [Z], Madame [E] [Z], Monsieur [B] [A], Madame [Y] [F] et Madame [C] [F], suivant acte du 5 novembre 2008, une ancienne maison d’habitation avec terrain attenant sis commune de [Localité 17] (Cantal) lieu-dit [Localité 12] cadastrés section F numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Le premier niveau de cette maison d’habitation est accessible au moyen d’un escalier en béton accolé au mur ouest de la maison située sur la parcelle [Cadastre 6], qui matérialise la séparation avec la maison cadastrée F [Cadastre 8]. Cette propriété est contiguë de la maison d’habitation cadastrée section F numéro [Cadastre 8], ayant appartenu à Monsieur [O] [Z] et Madame [G] [R] épouse [Z] et dont Monsieur [K] [P] a fait l’acquisition suivant acte du 15 juillet 2010.

Suivant ordonnance du 7 mai 2019, le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AURILLAC a rejeté les demandes de Monsieur [K] [P] à l’encontre de Monsieur [M] [I] aux fins de suppression d’ouvertures (fenêtres) réalisées sur le mur et d’expertise judiciaire. Suite à une nouvelle assignation délivrée par Monsieur [K] [P], suivant ordonnance du 26 janvier 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AURILLAC a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder [X] [D]. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 mai 2021.

Par acte délivré le 7 septembre 2021, Monsieur [M] [I] a fait assigner Monsieur [K] [P] devant le Tribunal judiciaire d’Aurillac, sur le fondement des articles 682 et suivants du code civil, afin de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

— juger que la parcelle cadastrée section F numéro [Cadastre 8], lieu-dit [Adresse 13] commune de [Localité 17] est grevée d’une servitude de passage d’une largeur de 1,50 m, le long de l’escalier de la maison d’habitation de Monsieur [M] [I] cadastrée section F numéro [Cadastre 6] lieu-dit [Adresse 13] commune de [Localité 17] et au profit du fonds [I] cadastré section F n° [Cadastre 6] ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier ;

— faire défense à Monsieur [K] [P] à créer tout obstacle à l’usage de cette servitude de passage, sous peine d’une astreinte d’un montant de 5.000 € par infraction constatée,

— et le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Antoine MOINS, avocat constitué.

Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2023, Monsieur [M] [I], au visa en sus des articles 678 et suivants et 690 du Code civil, formule les mêmes demandes et demande en outre de rejeter la demande reconventionnelle visant à la suppression de la fenêtre et de la porte fenêtre vitrée se trouvant dans la maison d’habitation de Monsieur [M] [I] cadastrée section F numéro [Cadastre 6], et les autres demandes.

Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 août 2025, Monsieur [K] [P] demande au tribunal judiciaire d’Aurillac, au visa des article 675 et suivants du code civil, 815-9 et suivants du code civil, de :

— à titre principal, débouter le demandeur de ses demandes,

— à titre reconventionnel, • condamner le demandeur à supprimer la fenêtre et la porte vitrée installées sur son habitation cadastrée section F n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Localité 11] [Adresse 16] lui procurant une vue directe sur le fonds de son voisin M. [P] cadastré section F n°[Cadastre 8] et [Cadastre 7] soit en supprimant lesdits vitrages, soit en installant une fenêtre à châssis fixe (verre dormant) et avec vitrage dépoli ( interdisant toute vue sur la propriété [P] ) ainsi qu’une porte d’entrée non vitrée ou en verre dépoli ( interdisant là encore toute vue sur la propriété [P]),

• le condamner à réaliser lesdits travaux dans le mois de la décision à peine d’une astreinte de 300€ par jour de retard,

• le condamner à lui verser la somme de 10 000€ de dommages-intérêts,

— en tout état de cause, le condamner à lui payer la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et le condamner à lui rembourser le constat d’huissier dressé par Me [N], huissier, le 14 février 2018 d’un montant de 266,89 €, aux entiers frais de l’expertise judiciaire [D] et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions combinées des articles 455 et 768 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties quant aux moyens développés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience du 6 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue. L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025 et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande principale relative à la servitude de passage

Selon l’article 637 du code civil, “une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”. Selon l’article 639 du code civil, “elle dérive ou de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi ou des conventions entre les propriétaires”. Selon l’article 682 du code civil, “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner”. Enfin, l’article 684 du code civil dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable ».

En l’espèce, Monsieur [M] [I] ne se prévaut pas d’une servitude conventionnelle mais d’une servitude de passage pour cause d’enclave au sens de l’article 682 du code civil. Il ressort des pièces produites aux débats que le long de sa maison d’habitation se trouve un escalier lui permettant d’accéder à l’étage de son bien immobilier. Cet escalier a été érigé sur la parcelle [Cadastre 6] dont il est propriétaire, en limite de propriété avec la parcelle [Cadastre 8]. Sous l’escalier se situe un espace. La propriété de Monsieur [M] [I] concerne l’emprise de la maison d’habitation et l’escalier attenant, et en conséquence, l’espace se trouvant en-deçà de cet escalier. Toutefois, Monsieur [M] [I] ne démontre pas que l’espace sous l’escalier serait à usage de bûcher et/ou d’entrepôt, alors qu’il ressort d’une photographie produite aux débats qu’existe une fenêtre sous l’escalier qui serait obstruée par le dépôt de bûches ou d’autre objets. Les diverses photographies produites aux débats démontrent qu’aucun bûcher ni stockage de matériel n’a été réalisé sous l’escalier par Monsieur [M] [I] non plus que ses ayants droits, alors que la pièce n° 12 produite par Monsieur [M] [I] démontre qu’avant son achat, il n’y avait aucun accès sous l’escalier, des barrières en bois étant entreposées et bloquant tout accès sous l’escalier. L’Expert judiciaire lors de ses opérations n’a pas pu appréhender de desserte à partir de l’intérieur de cette ancienne grange, dès lors que cela ne ressortait pas de sa mission. Le procès-verbal de bornage établi en 2001 par le géomètre-expert [T] (pièce n°3) délimitait précisément les propriétés de [H] [Z] (actuelle propriété de Monsieur [I]) et celle de [O] [Z] correspondant à l’actuelle propriété [P] et aucune servitude n’était matérialisée sur le plan.

En outre, Monsieur [M] [I] ne démontre pas que son fonds est enclavé, la difficulté se bornant à l’accès sous l’escalier et non à un enclavement de l’intégralité de la parcelle, et qu’il n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante en vue de l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, ou de la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce et alors que le texte prévoit que la servitude de passage doit avoir pour objectif la desserte complète du fonds. Monsieur [M] [I] ne démontre donc pas que l’espace sous l’escalier est en état d’enclave. Enfin, au regard des pièces de la procédure, la partie de foncier située sous l’escalier de la propriété de Monsieur [I] pourrait faire l’objet d’une ouverture élargie s’il le souhaite, à partir de l’intérieur de son habitation en procédant à l’élargissement de la fenêtre existante sous l’escalier.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [M] [I] aux fins de juger que la parcelle cadastrée section F numéro [Cadastre 8], lieu-dit [Adresse 13] commune de [Localité 17] est grevée d’une servitude de passage d’une largeur de 1,50 m, le long de l’escalier de la maison d’habitation de Monsieur [M] [I] cadastrée section F numéro [Cadastre 6] lieu-dit [Localité 11] [Adresse 15] commune de [Localité 17] et au profit du fonds [I] cadastré section F n° [Cadastre 6]. Il y a également lieu de rejeter les demandes aux fins d’ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier et de faire défense à Monsieur [K] [P] à créer tout obstacle à l’usage de cette servitude de passage, sous peine d’une astreinte d’un montant de 5.000€ par infraction constatée.

II. Sur la demande reconventionnelle de suppression de la fenêtre et la porte vitrée

Monsieur [K] [P] demande de condamner Monsieur [M] [I] à supprimer la fenêtre et la porte vitrée installées sur son habitation cadastrée section F n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Localité 11] [Adresse 16] lui procurant une vue directe sur le fonds de son voisin M. [P] cadastré section F n°[Cadastre 8] et [Cadastre 7] soit en supprimant lesdits vitrages, soit en installant une fenêtre à châssis fixe (verre dormant) et avec vitrage dépoli ( interdisant toute vue sur la propriété [P] ) ainsi qu’une porte d’entrée non vitrée ou en verre dépoli (interdisant là encore toute vue sur la propriété [P]) dans le mois de la décision à peine d’une astreinte de 300€ par jour de retard.

Selon l’article 637 du code civil, “une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”. Selon l’article 639 du code civil, “elle dérive ou de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi ou des conventions entre les propriétaires”. Selon l’article 675 du Code civil, “l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant”. L’article 676 du Code civil dispose que : « Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant”. Selon l’article 677 du Code civil, “ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs”. L’article 678 du Code civil dispose que : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix- neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle á l’édification de constructions”. Enfin, l’article 679 du Code civil dispose que “On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance” et l’article 680 que « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’á la ligne de séparation des deux propriétés”.

Il ressort des dispositions précitées, et en particulier de l’article 678 du code civil, qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage et que, dans l’hypothèse de distance inférieure à 19 dm, le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, ne peut pratiquer dans ce mur que des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant au regard de l’article 676 du même code. Enfin, l’article 680 du même code indique que la distance de 19 dm se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait.

En l’espèce, et selon le rapport d’expertise judiciaire, l’ouverture en façade sud, tenant à la fenêtre et à la porte d’entrée vitrée, n’était pas prévue sur la demande de travaux du 8 janvier 2010. L’expert judiciaire indique que Monsieur [I] a réalisé des ouvertures, notamment une fenêtre côté Sud sans "autorisation, il a également remplacé la porte d’entrée par un modèle entièrement vitré et compte tenu de la distance (1,05m) inférieure à la règlementation, Monsieur [I] a aussi créé deux vues droites sur la propriété [P], une depuis la porte vitrée et la seconde depuis la fenêtre nouvellement créée » (rapport page 12). L’expert a préconisé la pose d’un film occultant sur le vitrage de la porte d’entrée et sur la fenêtre, ne bloquant pas la luminosité mais évitant la vue, propositions refusées par Monsieur [M] [I].

Monsieur [K] [P] ne pouvait certes ignorer l’existence de l’escalier, qui existe au regard des témoignages depuis des temps anciens, mais l’objet du litige ne porte pas sur la vue à partir de l’escalier mais à partir de l’habitation, en particulier des ouvertures créées en 2010. Il ressort du rapport d’expertise que le mur dans lequel s’inscrivent les vues est édifié à moins de 1,90 m de la ligne divisoire, la largeur de l’escalier étant comprise entre 0,97 m et 1,05 m. Il ressort de la comparaison des photographies produites aux débats ainsi que de l’attestation de Monsieur [S] (pièce n° 16) qu’il n’y avait aucune fenêtre en 2010 sur la façade et un volet en bois couvrant la porte en haut de l’escalier de sorte que les vues droites n’existaient pas avant 2010 et ont été créées à partir de cette date. S’agissant de la porte, il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des pièces produites aux débats qu’elle n’était pas vitrée, mais en bois plein, comme c’était l’usage pour ce type d’habitation située à plus de 1100 mètres d’altitude, pour des raisons thermiques. Par conséquent, la prescription acquisitive d’un droit de vue n’a pas pu être acquise par la porte qui n’était pas partiellement vitrée, dès lors que la servitude par l’intervention de l’homme, tenant à l’ouverture nécessairement ponctuelle de la porte pleine, qui est discontinue ne peut se prescrire. Monsieur [M] [I] ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive de la servitude de vue à partir de l’escalier et du palier de l’escalier, qui ne peut être assimilé à un balcon, dès lors qu’il n’est pas possible d’assimiler le fait pour Monsieur [I] et sa compagne de monter l’escalier en béton, et d’avoir dans ce cadre une certaine vue sur la propriété [P], dans la mesure où le passage dans un escalier sans balcon de petite largeur à l’air libre n’est pas continu et, l’ouverture d’une fenêtre dans le mur et le vitrage de la porte, par la hauteur et l’angle de vue, ainsi que par la continuité dans le temps qui induisent une vue constante et permanente. Une servitude de vue s’agissant de la fenêtre et de la porte d’entrée n’a pas pu se prescrire par prescription trentenaire dès lors que Monsieur [M] [I] a acquis l’immeuble en 2008 et que les travaux ont été réalisées en 2010. L’ouverture et le fait d’avoir vitré la porte d’entrée ont créé une nouvelle vue au détriment de la propriété de Monsieur [P].

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [I] à supprimer la fenêtre et la porte vitrée installées sur son habitation cadastrée section F n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Localité 11] [Adresse 16] lui procurant une vue directe sur le fonds de son voisin M. [P] cadastré section F n°[Cadastre 8] et [Cadastre 7] soit en supprimant lesdits vitrages, soit en installant une fenêtre à châssis fixe (verre dormant) et avec vitrage dépoli ( interdisant toute vue sur la propriété [P] ) ainsi qu’une porte d’entrée non vitrée ou en verre dépoli (interdisant là encore toute vue sur la propriété [P]), dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pour une durée de deux mois.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions combinées des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer, que ce soit de son fait ou par sa négligence ou son imprudence. L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La demande de sommages et intérêts à hauteur de 10000 €, dont le montant exorbitant n’est nullement justifié, sera rejetée en ce que Monsieur [K] [P] ne rapporte pas la preuve, au regard des dispositions de l’article 1240 du code civil, d’une faute émanant de Monsieur [M] [I], indépendante du non-respect des dispositions légales relatives aux servitudes, d’un préjudice dès lors que Monsieur [I] n’est présent dans son habitation que le week-end, et d’un lien de causalité entre les deux. En l’absence de preuve de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol émanant de Monsieur [M] [I] au titre de la défense de l’action en justice, la demande de dommages et intérêts à ce titre ne saurait prospérer.

IV. Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il est conforme à l’équité de condamner Monsieur [M] [I] qui succombe à payer à Monsieur [K] [P] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [M] [I] qui succombe sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, le coût du procès-verbal de constat établi par Me [N], huissier de justice le 14 février 2018, devant rester à la charge du défendeur.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Monsieur [M] [I] aux fins de juger que la parcelle cadastrée section F numéro [Cadastre 8], lieu-dit [Adresse 13] commune de [Adresse 18] est grevée d’une servitude de passage d’une largeur de 1,50 m, le long de l’escalier de la maison d’habitation de Monsieur [M] [I] cadastrée section F numéro [Cadastre 6] lieu-dit [Adresse 13] commune de [Localité 17] et au profit du fonds [I] cadastré section F n° [Cadastre 6].

REJETTE les demandes aux fins d’ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier et de faire défense à Monsieur [K] [P] à créer tout obstacle à l’usage de cette servitude de passage, sous peine d’une astreinte d’un montant de 5.000 € par infraction constatée.

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à supprimer la fenêtre et la porte vitrée installées sur son habitation cadastrée section F n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Adresse 14] lui procurant une vue directe sur le fonds de son voisin M. [P] cadastré section F n°[Cadastre 8] et [Cadastre 7] soit en supprimant lesdits vitrages, soit en installant une fenêtre à châssis fixe (verre dormant) et avec vitrage dépoli ( interdisant toute vue sur la propriété [P] ) ainsi qu’une porte d’entrée non vitrée ou en verre dépoli ( interdisant là encore toute vue sur la propriété [P]), dans le délai de DEUX MOIS à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que faute par Monsieur [M] [I] de procéder aux travaux ordonnés, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pendant un délai de deux mois à 50 euros par jour de retard.

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer à Monsieur [K] [P] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [M] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

REJETTE toutes demandes autres ou plus amples formulées par les parties.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière Le Président