COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00224 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCJR

Minute N° : 26/00144

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

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Le :

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Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA Société Anonyme, inscrite au RCS de, [Localité 2] n° B.058.811.670, au capital de 117.000 €, dont le siège social est situé, [Adresse 1], à, [Localité 3] représentée par son Directeur Général en exercice, y domicilié es qualité,

Activité : ,

[Adresse 2],

[Localité 4]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [L], [S]

né le 26 Novembre 1986

de nationalité Roumaine,

[Adresse 3],

[Localité 5]

représenté par M^e Pierre-jean LELU, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Stephen ROCHETTE, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-84007-2025-1995 du 21/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 6])

Madame, [Y], [H]

née le 05 Septembre 1983

de nationalité Roumaine,

[Adresse 3],

[Localité 5]

représentée par M^e Pierre-jean LELU, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Stephen ROCHETTE, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-84007-2025-1994 du 21/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 6/1/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2024, la SA ERILIA a consenti à Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 330,59 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 330,00 euros.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date des 03 février 2025 et 12 mars 2025, la SA ERILIA a informé les locataires qu’elle était alertée par d’autres locataires de nuisances sonores en provenance des lieux loués ainsi que dans les parties communes, de jour comme de nuit, constituant un manquement à leurs obligations contractuelles.

Estimant que l’attitude de la locataire constituait sur le plan civil un trouble de jouissance et souhaitant la résiliation du bail avec toutes les conséquences y afférentes, la SA ERILIA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] par acte de commissaire de justice délivré le 28 avril 2025 aux fins de :

Résiliation du bail ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,suppression du délai de deux mois prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, lui régler la somme de 28,20 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 16 avril 2025,5. lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 429,74 euros à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

6. lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

*

A l’audience du 06 janvier 2026, la SA ERILIA, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance en y ajoutant le rejet des prétentions adverses. Elle a également mentionné à l’oral mais non repris dans les conclusions écrites qu’il n’y avait pas d’irrecevabilité de l’action puisque le préalable de conciliation obligatoire est applicable en matière de conflit de voisinage et non en matière de résiliation de bail.

Au cours de cette audience, Mme, [Y], [H] et M, [L], [S], représentés, ont également sollicité le bénéfice de leurs conclusions écrites soutenues à l’oral et ont formulé les prétentions suivantes :

in limine litis, l’irrecevabilité de la demande en raison du manquement au préalable de conciliation obligatoire prévu à l’article 750-1 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, le rejet des demandes au fond, en toute état de cause, la condamnation de la SA ERILIA à lui verser la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de, [Localité 7] a été communiqué et mentionne que le couple n’a pas d’enfant et qu’il souhaite être maintenu dans le logement.

A l’audience du 06 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de conciliation

L’article 122 du code de procédure civil dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 750-1 du même code prévoit en son premier alinéa que « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ».

*

Au cas d’espère, les défendeurs soutiennent que l’action de la SA ERILIA est irrecevable en ce qu’aucun préalable de conciliation n’a été entrepris au mépris des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la juridiction de céans est saisie d’une demande de résiliation du bail liant la SA ERILIA aux défendeurs en raison d’un trouble de jouissance qui serait commis par ces derniers et dont la gravité justifierait la résiliation du contrat.

S’il ressort de l’étude du dossier que les comportements reprochés aux locataires ont un impact sur les voisins de ceux-ci, le litige ne peut être considéré comme un litige de voisinage avec pour objet un trouble de voisinage puisque la présente action concerne in fine l’exécution de l’obligation contractuelle posée à l’article 7 b) de la loi du 06 juillet 1989 imposant aux locataires d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée par le contrat de bail

Aussi, le contentieux de l’exécution de l’obligation contractuelle de jouissance paisible du bail n’est pas soumis au préalable de conciliation imposé par l’article 750-1 du code de procédure civile.

Dès lors, la fin de non-recevoir sera rejetée et l’action de la SA ERILIA sera déclarée recevable.

Sur la demande principale en résiliation du bail

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 b) de la loi du 06 juillet 1989 pose une obligation pour le locataire d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée par le contrat de bail.

Cette obligation est également posée par l’article 1728 du code civil qui dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Cette obligation signifie pour le preneur d’user du bien loué raisonnement c’est à dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

A ce titre, il est constant que les troubles du voisinage à l’origine desquels le preneur est susceptible de se trouver peuvent tenir à son comportement agressif voire violent à l’égard de ses voisins.

*

Au cas d’espèce, il ressort des pièces produites (courriels, courriers, pétitions) que les voisins se plaignent de l’attitude des locataires et évoquent dans leurs attestations des « cris », des hurlements se déroulant dans le logement, y compris au cours de la nuit, du vacarme sur les murs, outre que les locataires se « battraient » dans les parties communes. Ils précisent qu’ils ont été contraints de contacter les services des forces de l’ordre compte tenu de l’ampleur et de la récurrence des évènements.

Ils précisent tous que ces comportements les empêchent de jouir pleinement de leur bien car outre le sentiment d’insécurité et de crainte, ils ne peuvent dormir la nuit.

Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] nient les faits reprochés et évoquent du racisme de la part des voisins. Ils fournissent des attestations des précédents bailleurs qui indiquent que leur jouissance avait été paisible notamment sur une période de 3 années (2021-2024). Pour autant, si Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] se sont comportés correctement dans leur précédente location, force est de constater qu’ils n’apportent au soutien de leurs moyens aucun élément probatoire pour étayer le fait qu’ils jouissent paisiblement du bien ou qu’ils seraient victimes d’une vengeance à connotation raciste de leurs voisins.

Aussi, l’attitude de Mme, [Y], [H] et M, [L], [S], qui n’a pas été modifiée à la suite des courriers adressés par le bailleur, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier que soit résilié le bail à compter de la présente décision, soit du 03 mars 2026.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail du 04 mai 2022, à compter de la présente décision, soit le 09 septembre 2025.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 13 décembre 2024, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA ERILIA produit un décompte arrêté au 16 avril 2025 à hauteur de 28,20 euros.

Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] ne justifient pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] seront solidairement condamnés à régler à la SA ERILIA la somme de 28,20 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 16 avril 2025.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation du bail à compter de la présente décision, soit du 03 mars 2026, Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] deviennent occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Mme, [Y], [H] et M, [L], [S], à compter de la résiliation du bail, constitue une faute et cause un préjudice à la SA ERILIA qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SA ERILIA.

En l’espèce, il convient de condamner Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] à verser à la SA ERILIA, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 04 mars 2026, lendemain de la date de résiliation du bail et de la présente décision, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Dans la mesure où la clause de solidarité ne porte pas expressément sur les indemnités d’occupation pouvant être dues en cas de résiliation du bail, les débiteurs mariés seront condamnés in solidum au paiement des sommes liées aux indemnités d’occupation.

Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] seront donc condamnés in solidum à verser à la SA ERILIA la somme de 429,87 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur la demande de suppression du délai de 02 mois dans la phase d’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

*

Au cas d’espèce, le bailleur solicite la suppression du délai de deux mois prévus par l’article précité.

Il convient de rappeler que ce texte prévoit notamment la possibilité pour le juge de supprimer ce délai si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte mais également si la personne expulsée est de mauvaise foi.

Or, il est constant que si les locataires ont eu des comportements justifiant la résiliation du bail, le simple fait de nier leur existence ne peut suffire à caractériser la mauvaise foi du locataire expulsé.

Aucune explication et élément ne caractérisant la mauvaise foi des locataires, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] à verser une somme de 400,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SA ERILIA a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA ERILIA concernant le local à usage d’habitation situé, [Adresse 4], loué par Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] suivant contrat de bail du 13 décembre 2024,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2024 entre la SA ERILIA et Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] concernant le logement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] à compter de la présente décision, soit du 03 mars 2026,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter de la présente décision, soit du 03 mars 2026,

CONDAMNE solidairement Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] à payer à la SA ERILIA, la somme de 28,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 avril 2025 (date du décompte),

CONSTATE que Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] deviennent occupants sans droit ni titre des lieux à partir du 04 mars 2026,

AUTORISE l’expulsion de Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois fixé à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 429,87 euros,

CONDAMNE in solidum Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] à régler à la SA ERILIA une indemnité d’occupation de 429,87 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 04 mars 2026 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de, [Localité 7],

CONDAMNE Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] à régler à la SA ERILIA la somme de 400,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Mme, [Y], [H] et M, [L], [S] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 mars 2026

Le Greffier Le Juge