TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

MINUTE N° 2025/544

AFFAIRE : N° RG 24/00397 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3MT7

Copie à :

M^e Frédéric SIMON

Copie exécutoire à :

Maître Pauline AQUILA

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

DEMANDERESSE :

Madame [C] [T] [Z]

née le 19 Juillet 1974 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-34032-2024-2029 du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Maître Pauline AQUILA de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [N]

né le 09 Avril 1956 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représenté par M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [E], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 février 2020, à effet au 1er mars 2020, monsieur [W] [N] a donné à bail à madame [C] [Z] une maison à usage d’habitation « Gîte des Oliviers » sis, [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer initial mensuel de 550€ outre une provision sur charges de 100€. Etait prévue aux termes du bail une participation aux frais relatifs aux consommations électriques du 1er novembre au 31 mars de chaque hiver selon le relevé des compteurs privatifs. Aucun état des lieux n’était établi à l’entrée ni aucun diagnostic énergétique de performance remis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2024, madame [C] [Z] a mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux de mise en conformité du logement loué, selon le constat du 26 janvier 2024 et les préconisations du service d’hygiène de la ville de [Localité 2].

Par lettre du 10 juin 2024, Madame [C] [Z] a donné congé et annoncé un départ au 10 juillet 2024. La remise des clefs a eu lieu par l’intermédiaire d’un commissaire de justice le 18 juillet 2024. Aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été établi. Monsieur [W] [N] a mandaté un commissaire de justice aux fins de constat le 9 août 2024.

Se plaignant de divers désordres et du caractère impropre aux caractéristiques de la décence du logement, madame [C] [Z] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins d’obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts et subsidiairement d’entendre, ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

A l’audience du 11 avril 2025, madame [C] [Z], représentée par son conseil, sollicite :

A titre principal,

La condamnation du bailleur à lui payer la somme de 325,00€ par mois depuis le mois de janvier 2024 jusqu’au 18 juillet 2024, au titre de préjudice de jouissance, Sa condamnation à lui payer la somme 5 000,00€ au titre du préjudice moral, Sa condamnation à lui payer la somme de 465,42€ au titre du préjudice matériel, Le rejet de toutes les demandes reconventionnelles en paiement de monsieur [M] [N], Sa condamnation à lui payer 1 500,00€ hors taxes en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;Sa condamnation aux dépens,A titre subsidiaire,

L’organisation d’une mesure d’instruction avec mission habituelle pour déterminer les désordres affectant les lieux loués.

Au soutien de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts, en application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, madame [C] [Z] fait valoir que l’appartement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, présentant de nombreux désordres constatés par les services d’hygiène de la ville que le bailleur n’a jamais corrigés malgré les multiples réclamations qu’elle a formulées depuis le mois de janvier 2024, de sorte qu’il a manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Elle indique que le constat d’indécence des services de ville compétent est opposable au bailleur. Elle estime subir un préjudice au titre de la perte partielle de jouissance qui en découle, qu’elle calcule à 50% du montant du loyer. Elle demande également le remboursement de frais qu’elle a supportés pour mettre un terme aux désordres et notamment s’agissant de la présence de frelons, ainsi que pour les envois recommandés. Elle ajoute subir un préjudice moral distinct des préjudices précités, ayant eu à faire face à l’inertie de son bailleur.

A l’appui du rejet des demandes reconventionnelles en paiement formées par monsieur [W] [N], elle conteste tout défaut de loyer et expose que le bailleur ne rapporte pas la preuve des dégradations locatives qu’il lui impute. Elle explique son refus de signer le constat de dégâts des eaux par un désaccord avec les termes du constat.

A titre subsidiaire, elle sollicite en application des articles 143 et 144 du code de procédure civile l’organisation d’une mesure d’instruction permettant de constater les désordres et de déterminer les travaux de reprise à mettre en œuvre.

En réplique, monsieur [W] [N], représenté par son conseil, demande le rejet de toutes les demandes formulées à son encontre. A titre reconventionnel, il demande la condamnation de madame [C] [Z] sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement, à compléter et retourner le constat amiable de dégâts des eaux, sa condamnation à lui payer la somme de 1 754,06€ au titre des arriérés de loyers, la somme de 216€ au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, la somme de 4 088,10€ au titre des travaux de remise en état du bien dus aux dégradations locatives, la somme de 1 498,32 au titre de la consommation électrique, ainsi que la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’appui de sa demande de rejet, monsieur [W] [N] expose en application des dispositions de l’article 511-2 du code de la construction et de l’habitation, que le rapport invoqué ne lui est pas opposable comme ayant été établi par un service incompétent et de façon non contradictoire. Il conteste avoir fourni un logement non décent, indiquant que la locataire ne rapporte pas la preuve des éléments d’indécence et s’interrogeant sur un manque d’entretien de la locataire. Il ajoute que l’absence d’état des lieux d’entrée fait présumer un bon état général et qu’il a entrepris différents travaux de mise en conformité. Il souligne que madame [C] [Z] ne justifie pas de l’atteinte à l’usage du bien loué, ni du préjudice moral invoqué, et considère que les factures dont elle demande le remboursement au titre du préjudice matériel ne sont pas à sa charge.

Pour s’opposer à la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par la locataire, monsieur [W] [N] fait valoir que des travaux sont en cours ou ont été réalisés après le départ de la locataire le 18 juillet 2024 et qu’il a fait constater l’état des lieux à son départ par un commissaire de justice.

Au soutien de ses demandes en paiement formées à titre reconventionnel, monsieur [W] [N] met en avant les dégradations locatives occasionnées par la locataire, constatées par commissaire de justice le 9 août 2024 ainsi que le solde des loyers impayés et de la consommation d’électricité. Au soutien de sa demande de communication du constat de dégâts des eaux survenu en février 2024, il explique que le document doit être établi au contradictoire des deux parties pour permettre l’intervention de l’assurance.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation au titre du logement décent

Sur le bien-fondé de la demande et les caractéristiques du logement décent

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 poursuit et précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

Le caractère décent du logement est défini à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, lequel impose notamment que logement assure le clos et le couvert, que le gros œuvre du logement et ses accès soient en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Le logement doit en outre être protégé contre les infiltrations d’eau. En outre, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

L’article 3 du même décret du 30 janvier 2002 précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Il est de jurisprudence constante que l’obligation de délivrance d’un logement décent mise à la charge du bailleur est une obligation de résultat qui ne cesse que par la démonstration par le bailleur d’un cas de force majeure.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte de l’ensemble des textes susmentionnés que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent et de réaliser toutes les réparations, autres que locatives, de nature à permettre le maintien de cet état de décence tout au long de l’exécution du contrat de bail. Cette obligation de résultat ne cesse qu’en cas de démonstration par le bailleur de la survenance d’un cas de force majeure. Lorsque le logement délivré au locataire est indécent, celui-ci peut exiger du bailleur sa mise en conformité, le cas échéant sous astreinte, ainsi que la réparation du préjudice de jouissance résultant de ce caractère indécent, sans toutefois pouvoir exiger son relogement.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve, nécessaire au succès de sa prétention.

En l’espèce, madame [C] [Z] qui se plaint dans ses écritures essentiellement des fuites et d’infiltrations d’eau, invoque un logement indécent et produit au soutien :

— un sms du 13 novembre 2023 évoquant une possible subvention pour des travaux d’isolation,

— le mail par lequel elle alerte les services de la ville le 8 janvier 2024 évoquant des problèmes de branchements électriques, d’isolation thermique et de consommation excessive, de ventilation et de fissures,

— le mail portant réclamation, adressé au bailleur le 15 janvier 2024, pour signaler une infiltration d’eau en toiture et en façade,

— le mail adressé au bailleur le 2 février 2024 évoquant un problème de canalisation et d’alimentation en eau,

— le courrier du 19 février 2024 des services d’hygiène de la ville de [Localité 2] qui indique qu’une visite des lieux a été effectuée le 25 janvier 2024 par l’inspecteur de salubrité au cours de laquelle il a été constaté plusieurs manquements aux dispositions du code de la santé publique, du règlement sanitaire départemental et du décret “décence” n° 2002-120 du 30 janvier 2002", que “toutefois, ces défectuosités ne permettent pas d’engager la procédure de déclaration d’insalubrité prévue aux articles L.511-1 et suivants du code de la construction de l’habitation”, et qu'“un courrier a été adressé au propriétaire des lieux, afin qu’il fasse connaître ses observations sur les désordres relevés ainsi que les aménagements qu’il envisage de réaliser pour y remédier ».

— la lettre adressée au bailleur le 13 mai 2024 dans laquelle elle se plaint de problèmes d’arrivée d’eau et de canalisation, et d’odeurs.

— le constat de non-décence du 16 mai 2024 de la caisse d’allocations familiales aux termes duquel il est indiqué la suspension de la prestation logement et un délai de dix-huit mois accordé au bailleur pour remettre le logement en état, en précisant que le preneur est toujours dans l’obligation de payer la part de loyer demeurant à sa charge.

— une attestation de madame [O] [S] qui faisait le ménage dans le logement et témoigne d’un problème d’arrivée d’eau et d’une insuffisance de chauffage.

Le « diagnostic-constat décence » établi le 26 janvier 2024 n’est produit que par monsieur [W] [N] qui invoque son inopposabilité. Il met en évidence :

Une installation électrique en mauvais état de fonctionnement, et non sécurisée, Une absence d’autorisation préfectorale pour l’alimentation en eau, Un moyen de chauffage présent mais insuffisant, Une ventilation insuffisante dans la salle d’eau et les wc, Une présence d’humidité ponctuelle par condensation,Des infiltrations d’air au niveau des menuiseries,Des risques de chutes, Un mauvais état de conservation ou d’entretien des matériaux de construction, des canalisations ou revêtements, avec des fissures murales.

Monsieur [W] [N] conteste l’opposabilité de ce rapport de visite au motif que d’une part les constatations relèvent du seul pouvoir du préfet et d’autre part il a été réalisé de façon non contradictoire. Or, le 4° de l’article L. 511-2 concerne les hypothèses d’insalubrité qui relèvent du pouvoir du préfet, tandis que l’indécence est seule évoquée par madame [C] [Z]. En outre, s’il est exact que ce document n’a pas été établi dans un cadre contradictoire par le technicien du service communal d’hygiène dont l’intervention a été sollicitée par madame [C] [Z] mais qui a été mandaté par la commune, et ne peut en aucun cas être assimilé à une expertise, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’un élément de preuve soumis à la discussion des parties qui doit être apprécié au regard des autres éléments de preuve présentés.

Sur les désordres soulignés dans le rapport de visite, une attestation de conformité électrique au mois de janvier 2022 est produite par monsieur [W] [N]. Le constat amiable du dégât des eaux complété et adressé à la locataire le 16 février 2024 fait apparaître que la cause a été identifiée (fuite en toiture et fenêtre) et réparée. Monsieur [W] [N] justifie également des interventions de plusieurs entreprises dans le logement dont certaines sont postérieures à la visite du service d’hygiène de la ville, par la production de plusieurs factures (facture EMTS du 14 février 2024 : travaux divers, réparation tuyauterie, nettoyage et détartrage de wc/ Facture FRINCU VASILE du 21 juin 2023 : révision du toit, tuiles/facture FRINCU VASILE du 12 février 2024 : nettoyage des cheneaux, réparation des fuites, réparation tuiles/facture OLESZEK MARUISZ du 29 février 2024 : pose bloc porte). Madame [C] [Z], si elle estime les travaux insuffisants, ne conteste pas que des réparations sont intervenues, confirmées par les échanges de mail dans lesquels la locataire se plaint de la visite inopinée du bailleur ou évoque la présence d’artisans mandatés par ce dernier (maçon, plaquiste). Le point relatif à la sécurité des garde-corps n’est pas renseigné.

Toutefois, le diagnostic de performance thermique que monsieur [W] [N] a fait établir mentionne à la date du 22 mai 2024 un classement F, et non D comme prétendu, et une isolation insuffisante. Il résulte du constat établi à sa demande par commissaire de justice le 9 août 2024 que si aucune trace apparente d’infiltrations d’eau n’a été observée et si la ventilation était assurée par la présence de fenêtre dans les salles de bains, les menuiseries sont bouchées, ce qui met en évidence un problème persistant d’infiltrations d’air. Le devis de l’EURL MENUISERIE ROUDIER en date du 26 septembre 2024 prévoyant la pause d’une grille aération souligne un problème de ventilation. En outre, monsieur [W] [N] ne donne aucune explication quant à l’alimentation en eau et au problème de canalisations.

Si le bailleur a réalisé des travaux pour les infiltrations, la plomberie, l’isolation de la porte, pour lesquels madame [C] [Z] n’apporte aucun élément de nature à établir la persistance des éléments de non décence, demeurent des éléments de non décence, relatifs à l’isolation, à la ventilation, aux canalisations, qui ont été relevés dans le rapport de visite, auxquels il n’a pas été remédié, corroborés par les documents produits postérieurs.

Il résulte de ce qui précède que le logement loué ne répondait pas aux critères des éléments de décence imposés par les textes.

En conséquence, tenant ces éléments, il est établi que monsieur [W] [N] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent à madame [C] [Z]. La demande subsidiaire de madame [C] [Z] pour constater les désordres et déterminer les travaux de reprise devient sans objet. Au surplus, la locataire a quitté les lieux et le bailleur justifie de la réalisation de travaux après son départ.

Sur les préjudices

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

Le trouble de jouissance :

En application des dispositions de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le trouble de jouissance correspond à l’atteinte portée à l’usage du bien et justifie une indemnisation.

En l’espèce, les éléments de non décence retenus supra relatifs à l’isolation, à la ventilation, aux canalisations, constituent des désagréments et des manquements que madame [Z] a évoqué à plusieurs reprises auprès du bailleur, qui affectent et portent atteinte à l’usage du bien. Il convient de déterminer l’ampleur et la durée de l’atteinte, madame [C] [Z] sollicitant une réparation à hauteur de 50% du loyer mensuel depuis le mois de janvier 2024, sans précision de date, jusqu’à son départ.

Si madame [C] [Z] a été privée de la possibilité d’utiliser pleinement le logement, elle évoque essentiellement dans ses écritures les désordres de fuites et infiltrations auxquels il a été remédié, elle ne démontre pas en quoi l’ensemble des désordres a impacté sa qualité de vie et l’usage du bien aussi fortement.

Le préjudice de jouissance subi par madame [C] [Z] sera justement évalué à la somme de 500,00€, sur la période du 25 janvier 2024, date du constat des services de la ville, au 18 juillet 2024, date de son départ.

En conséquence, le bailleur sera condamné à verser à madame [C] [Z] la somme de 500,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

Le préjudice moral :

Madame [C] [Z] invoque un préjudice moral à hauteur de 5 000,00€, du fait de l’inertie du bailleur, du stress et de l’anxiété que la situation a provoqué.

Toutefois, si la lecture des messages rédigés par madame [C] [Z] fait apparaître un certain agacement, le certificat médical en date du 19 février 2024 produit fait état d’un bilan pour une surdité de sorte qu’aucun élément ne confirme ni le stress ni l’anxiété évoqués, ni même le lien de causalité. En outre, monsieur [W] [N] justifie d’avoir réagi aux réclamations et doléances de la locataire, quand bien même cette dernière estimerait ses diligences insuffisantes.

En conséquence, faute pour madame [C] [Z] d’en justifier, elle sera déboutée de sa demande en réparation du préjudice moral à hauteur de 5 000,00€.

Le préjudice matériel et financier :

Au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 réglementant les rapports locatifs, le bailleur a l’obligation de louer un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public. Il s’agit d’obligations de résultat qui ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

La désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du même décret fixant la liste des charges récupérables. En effet, en application de l’annexe à ce décret, il est prévu au titre des charges récupérables, les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. Toutefois, il en va différemment lorsqu’il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

En l’espèce, le bail prévoit en son article 2.3.9 que « le locataire informe le bailleur ou son mandataire de la présence de parasites, rongeurs ou insectes dans les lieux loués. Les dépenses effectuées pour les opérations de désinsectisation ou de désinfection intéressant les parties privatives seront à sa charge dans le respect des charges récupérables. »

Il résulte de la lettre du 13 mai 2024 que Madame [C] [Z] a réclamé au bailleur un remboursement de facture jointe à la lettre et correspondant à la destruction d’un nid de frelons. Elle ne justifie pas de lui avoir demandé avant d’y recourir.

Le bailleur ayant à procurer un logement exempt de nuisibles, et aucun défaut d’entretien n’étant invoqué comme reproché au preneur, les termes du bail doivent trouver application et le coût des produits sera mis à la charge de madame [C] [Z] (120,00€) et le solde correspondant à la main d’œuvre (330,00€) sera supporté par le bailleur.

Madame [C] [Z] réclame le remboursement des envois recommandés adressés à son bailleur. Non seulement seule la lettre du 15 mars 2024 peut être qualifiée de mise en demeure mais également ces sommes sont incluses dans les mesures de fin de jugement.

Ainsi, monsieur [W] [N] sera condamné à payer à madame [C] [Z] la somme de 330,00€ au titre de la facture correspondant à la destruction du nid de frelons et madame [C] [Z] sera déboutée de sa demande au titre du préjudice matériel et financier pour le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Selon l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

C’est au débiteur qu’il revient de rapporter la preuve de ce qu’il s’est libéré de son obligation.

au titre des loyers et charges impayés

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1o D’user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation précise que lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. La question de l’allocation logement est inopérante en l’espèce puisqu’il s’agit dans l’hypothèse d’une suspension, d’une mesure de conservation.

En l’espèce, monsieur [W] [N] réclame dans ses écritures la somme de 1 754,06€. Mais le décompte actualisé au 30 juin 2024 produit par monsieur [W] [N] mentionne que la locataire est redevable de 1 331,00€, hors indexation. Il résulte d’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales qu’un versement a été adressé au bailleur pour le mois de mai 2024 d’un montant de 380,00€ qui n’apparaît pas sur ce décompte, tandis que sont comptabilisés les virements du compte bancaire uniquement invoqués pour l’année 2024 par madame [C] [Z]. Aux termes du constat de non décence du 16 mai 2024, il était précisé à madame [C] [Z] que le montant de son aide au logement était nul.

Ainsi, il est établi que la locataire se trouve redevable des loyers et charges de janvier 2023 au 30 juin 2024 inclus, pour un montant de 951,00€.

Par conséquent, madame [C] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 951,00€ au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés au 30 juin 2024.

au titre du solde de l’énergie

Aux termes du bail est prévue par une mention manuscrite une participation aux frais relatifs aux consommations électriques du 1er novembre au 31 mars de chaque hiver selon le relevé des compteurs privatifs.

En l’espèce, monsieur [W] [N] a établi une note explicative mais aucun document justificatif n’est joint ni communiqué pourtant visé au bordereau de pièces comme annexes 1 à 8 de la pièce 33, de sorte qu’il ne justifie pas de la consommation dont il réclame le remboursement à hauteur de 1 498,31€.

En conséquence, la demande de condamnation de monsieur [W] [N] au titre du solde de l’énergie sera rejetée.

au titre du partage des frais du procès-verbal de constat

L’article 2-7 du bail prévoit un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou à défaut par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et frais partagés par moitié est joint au contrat. Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il n’y a pas eu d’état des lieux. Monsieur [W] [N] a fait procéder à un procès-verbal de constat dont il ne résulte pas que madame [C] [Z] ait été convoquée dans le délai imparti par lettre recommandée avec accusé de réception.

En conséquence, la demande de condamnation formée par monsieur [W] [N] au titre du partage des frais du procès-verbal de constat d’un montant de 432,00€ sera rejetée.

au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » L’article 1731 poursuit et précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie.

En l’espèce, le constat établi par le commissaire de justice le 9 août 2024 fait ressortir des désordres relatifs au volet routant (cuisine), à des coulures en dessus et en périphérie de l’insert et à une peinture craquelée dans la niche à bois (salle à manger), à un bas de porte gondolé, à des éclats du parquet flottant, des craquelures de peinture, des joints noircis, des carreaux ébréchés et des trous rebouchés dans le mur (chambre 1), à la présence d’un câble (wc étage) ; à une poignée de fenêtre cassée (chambre 3), une lunette de wc cassée (rdc), de nombreux trous de cheville dans le mur, et à la présence de tartre (salle d’eau).

Le devis de l’EURL MENUISERIE ROUDIER en date du 26 septembre 2024 produit par monsieur [W] [N] prévoit des travaux dans la cuisine (volet roulant, grille aération et accroche plinthes) dans le séjour (volet fenêtre) et dans les chambres 1 et 2 (peinture, moustiquaire, poignée, parquet et porte), auxquels s’ajoute une facture pour un abattant wc, pour une somme totale de 4 088,10 €.

Mais, monsieur [W] [N] ne démontre pas que les désordres, dont certains ne sont pas d’ordre locatif comme ayant été visés dans les éléments de non décence, trouvent leur origine dans le défaut d’entretien de la locataire. Ainsi, il n’est pas établi que le volet roulant et la sangle soient cassés du fait d’une mauvaise utilisation ou d’un défaut d’entretien. La grille d’aération relève d’un élément de ventilation. Si monsieur [W] [N] invoque un état de saleté du logement, avec des joints noircis et du tartre, le devis qu’il produit pour justifier de sa prétention ne comprend aucune prestation de reprise ou de nettoyage. En outre, madame [C] [Z] justifie avoir restitué les clefs le 18 juillet 2024 et madame [O] [S] qui a fait le ménage dans le logement le 9 juillet 2024 indique que les wc étaient en état.

S’il est exact qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est réputé avoir pris les lieux en bon état de réparations locatives. Toutefois, ce bon état est à distinguer d’un état neuf alors que la demande de monsieur [W] [N] qui correspond à une 'remise en état’ de l’immeuble ne tient aucun compte de la vétusté, ni des éléments d’indécence qui contribuent à la dégradation de l’immeuble en dehors de toute question d’entretien locatif. Dans l’appréciation de l’état à l’entrée, il y a lieu de prendre en compte, la vétusté et selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. Il y a lieu également de considérer que le constat a été fait trois semaines après que madame [C] [Z] ait quitté les lieux et restitué les clefs.

Ainsi, il n’est pas établi que madame [C] [Z] soit à l’origine exclusive des dégradations invoquées.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par monsieur [W] [N] au titre des dégradations locatives sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de communication du constat de dégât des eaux sous astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, monsieur [W] [N] a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur et a adressé le 16 février 2024 à madame [C] [Z] le constat de dégâts des eaux qui lui a été communiqué.

Si monsieur [W] [N] indique que le retour de ce document est nécessaire pour une prise en charge, il ne justifie pas en l’état du refus de garantie des assurances subséquent.

En conséquence, la demande de monsieur [W] [N] de communication sous astreinte du constat de dégâts des eaux renseigné sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement,

Les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [C] [Z], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance,

Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aux termes de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, madame [C] [Z] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale. Il n’y a pas lieu à condamnation et chacune des parties verra sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

L’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [W] [N] à payer à madame [C] [Z] la somme de 500,00€ au titre du préjudice de jouissance du 25 janvier 2024 au 18 juillet 2024;

CONDAMNE monsieur [W] [N] à payer à madame [C] [Z] la somme de 330,00€ au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE madame [C] [Z] de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE madame [C] [Z] à payer à monsieur [W] [N] la somme de 951,00€, hors indexation, au titre des arriérés de loyers et charges arrêtées au 30 juin 2024;

DEBOUTE monsieur [W] [N] de sa demande de condamnation au titre de remboursement des travaux nécessaires à la reprise des dégradations locatives ;

DEBOUTE monsieur [W] [N] de sa demande de communication sous astreinte du constat de dégâts des eaux renseigné ;

DEBOUTE monsieur [W] [N] de sa demande de condamnation au titre de la participation aux frais d’énergie ;

DEBOUTE monsieur [W] [N] de sa demande de condamnation au titre du partage des frais de constat ;

DEBOUTE monsieur [W] [N] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE madame [C] [Z] de sa demande de condamnation au titre de de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE madame [C] [Z] aux dépens de l’instance,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 13 juin 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection