TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 21/10438 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VXHM

N° de MINUTE : 24/01165

DEMANDEURS

S.A.R.L. LA TERRASSE

Enseigne : LA GRANDE BRASSERIE

Centre Commercial PARINOR

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC290

S.E.L.A.R.L. [E] ET ASSOCIES, Prise en la personne de Maître [H] [E], ès qualité d’Administrateur judiciaire et de Commissaire à l’Exécution du Plan de la Société SARL LA TERRASSE. Désigné par Jugement du Tribunal de Commerce de Bobigny du 16 février 2016 .

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC290

C/

DEFENDEUR

S.C.I. SC AULNAY 2

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, Prise en la personne de Maître [R] [K], Es qualité de Mandataire liquidateur de la SARL LA TERRASSE

Enseigne : LA GRANDE BRASSERIE

Sise [Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC290

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR greffière.

DÉBATS

Audience publique du 27 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2008, la société HAMMERSON CARNOT a donné à bail commercial à la société LA TERRASSE, un local commercial identifié sous le numéro R 101 d’une superficie de 377 m2 environ, situé au sein du centre commercial O’PARINOR, à [Localité 5] (93).

Ce contrat de bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 15 septembre 2008, pour l’exercice de l’activité de « Brasserie, restauration », le tout sous l’enseigne « LA GRANDE BRASSERIE» et ce moyennant un loyer de base fixé à 113 100 euros hors taxes et hors charges, outre un loyer variable additionnel fixé à 4,5 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur durant la période considérée.

Par convention de mise à disposition de parties communes en date du 22 mai 2009, la société HAMMERSON MARKETING ET COMMUNICATION a consenti à la société LA TERRASSE la mise à disposition, à usage de terrasse, de parties communes extérieures du CENTRE COMMERCIAL O’PARINOR d’une surface approximative de 75 m² en mitoyenneté du local loué à la société LA TERRASSE.

Par acte notarié en date du 29 octobre 2010, la société HAMMERSON CARNOT a vendu à la société RC AULNAY 2 SCI le local objet du bail du 14 août 2008.

Par acte du 1er février 2013, la SCI RC AULNAY 2 a fait délivrer à la SARL LA TERRASSE un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes des 1er, 11 et 18 août 2014, la société HAMMERSON CARNOT et la SCI RC AULNAY 2 ont assigné la SARL LA TERRASSE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la SARL LA TERRASSE au paiement d’une provision sur son arriéré locatif.

Par jugement du 18 novembre 2014, le tribunal de commerce de Bobigny a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL LA TERRASSE et a désigné Maître [H] [E] en qualité d’administrateur judiciaire et Maître [X] [B] en qualité de mandataire judiciaire.

L’affaire pendant devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 5 janvier 2015.

Par actes des 23 et 27 avril 2015, la SCI RC AULNAY 2 a fait délivrer à la SARL LA TERRASSE un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 22 mai 2015, la SARL LA TERRASSE et son administrateur judiciaire Maître [H] [E] ont assigné la SCI RC AULNAY 2 en annulation du commandement de payer.

Une mesure de médiation a été ordonnée et un protocole d’accord transactionnel a été conclu le 27 avril 2018.

Par acte du 3 mai 2019, la SCI RC AULNAY 2 a fait délivrer à la SARL LA TERRASSE un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 25 octobre 2019, la société HAMMERSON MARKETING ET COMMUNICATION a fait délivrer à la SARL LA TERRASSE un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire de la convention de mise à disposition.

Par acte du 2 février 2020, la société HAMMERSON CARNOT et la SCI RC AULNAY 2 ont assigné la SARL LA TERRASSE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la SARL LA TERRASSE au paiement d’une provision sur son arriéré locatif.

Par ordonnance du 2 novembre 2020, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur leurs demandes.

Par acte du 4 octobre 2021 la SCI RC AULNAY 2 a fait délivrer à la SARL LA TERRASSE un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 604 643,41 euros.

Par acte du 28 octobre 2021, la SARL LA TERRASSE a assigné la SCI RC AULNAY 2 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en annulation de ce commandement de payer.

Par jugement en date du 11 janvier 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de la SARL LA TERRASSE, avec poursuite d’activité jusqu’au 11 avril 2023, et a désigné en qualité de liquidateur judiciaire la SELAFA MJA en la personne de Maitre [R] [K].

Par jugement du 20 février 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la nullité du commandement visant la clause résolutoire et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par acte du 13 mars 2023, la SCI RC AULNAY 2 a assigné en intervention forcée la SELAFA MJA et la SELARL [E] ET ASSOCIES.

Par ordonnance du 29 juin 2023, le juge-commissaire a prononcé la résiliation du bail commercial.

Par ordonnance du 1er juillet 2023, la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [R] [K], a été remplacée par la SELARL ASTEREN, également représentée par la Me [R] [K], en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, la SELARL ASTEREN ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL LA TERRASSE et la SELAFA MJA, ès qualités d’ancien mandataire liquidateur, sollicitent du tribunal de :

— Recevoir la SELARL ASTEREN en son intervention volontaire,

— Prononcer la mise hors de cause de la SELAFA MJA,

— Débouter la SCI RC AULNAY 2 de l’ensemble de ses demandes,

— Prononcer la mise hors de cause de la SELARL [E]

— Prononcer la nullité et/ou la caducité du commandement de payer du 4 octobre 2021

— Débouter la SCI RC AULNAY 2 de toute demande d’inscription au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL LA TERRASSE

— Juger irrecevable la demande de la SCI RC AULNAY 2 en condamnation de la SELARL ASTEREN et de la SELAFA MJA à lui payer la somme de 168 849,12 euros,

— Débouter la SCI RC AULNAY 2 de cette demande,

A titre subsidiaire,

— Fixer la créance de la SCI RC AULNAY 2 après déduction d’une somme de 210 412,65 euros TTC au titre des loyers appelés du 17 mars 2020 au 18 mai 2020,

— Fixer la créance de la SCI RC AULNAY 2 à la somme de 394 230,75 euros,

— Lui octroyer une franchie de loyers d’un montant de 200 000 euros au titre des loyers appelés du 17 mars 2020 au 16 juin 2020, du 22 octobre 2020 au 28 octobre 2020, et du 29 octobre 2020 au 30 mai 2021

A titre infiniment subsidiaire,

— Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire

En tout état de cause,

— Condamner la SCI RC AULNAY 2 à payer à la SELARL ASTEREN ès qualités la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral et économique,

— Condamner la SCI RC AULNAY 2 à payer à la SELARL ASTEREN ès qualités la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI RC AULNAY 2 aux dépens, en ce compris les frais d’une éventuelle expertise judiciaire.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la SCI RC AULNAY 2 sollicite du tribunal de :

— Débouter la SARL LA TERRASSE représentée par ses mandataires judiciaires de l’ensemble de ses demandes,

— Fixer au passif de la SARL LA TERRASSE la somme de 1 408 024,22 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 10 janvier 2023,

— Fixer au passif de la société LA TERRASSE la somme de 68 713,08 euros, sauf à parfaire, en sus des charges et taxes et de la TVA, égale à 6 mois du dernier loyer, au titre de l’application de la clause résolutoire,

— Fixer au passif de la société LA TERRASSE la somme de 140 802,42 euros conformément à la clause pénale insérée au bail,

— Juger que la société RC AULNAY 2 SCI est bien fondée à conserver le dépôt de garantie entre ses mains, d’un montant de 30 000 euros, et ce conformément aux dispositions du bail,

— Condamner les sociétés SELAFA MJA et SELARL ASTEREN à verser à la société RC AULNAY 2 SCI, la somme de 168 849,12 euros au titre des loyers postérieurs au Jugement d’ouverture de liquidation judiciaire,

En tout état de cause :

— Condamner la société LA TERRASSE dûment représentée à payer à la société RC AULNAY 2 SCI la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, comprenant notamment le coût du présent commandement,

— Condamner la société LA TERRASSE aux entiers frais de la procédure en acquisition de la clause résolutoire, en ce compris les frais du commandement de payer et de signification de la présente assignation conformément aux dispositions du Bail,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2024 et mise en délibéré au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de « recevoir en ses moyens », de « recevoir en son action », de « recevoir la demande en ce que » et de « dire et juger », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur les demandes de mise hors de cause

Il ressort de l’ordonnance rendue par le Président du tribunal de commerce de Bobigny le 1er juillet 2023 qu’à compter de cette date la SELAFA MJA a été remplacée par la SELARL ASTEREN en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE.

Il y a donc lieu de recevoir la SELARL ASTEREN en son intervention volontaire. La SELAFA MJA ayant été assignée en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE et non en son nom propre, elle sera mise hors de cause pour ne plus avoir cette qualité.

L’arrêt de l’activité de la SARL LA TERRASSE ayant été prononcé par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 13 avril 2023, Maître [H] [E] ès qualités d’administrateur judiciaire sera de même mis hors de cause.

Sur les effets de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire

La SARL LA TERRASSE représentée par son liquidateur (ci-après la SARL LA TERRASSE) sollicite que la SCI RC AULNAY 2 soit déboutée de l’ensemble de ses demandes du fait de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Se fondant sur les articles L. 622-7 et L. 622-21 et suivants du code de commerce, elle fait valoir que l’action introduite par la bailleresse avant le jugement d’ouverture rendu par le tribunal de commerce de Bobigny le 13 janvier 2023 ne peut plus être poursuivie du fait de l’ouverture de cette procédure.

Les articles L.622-21, L.622-22 et L.641-3 du code de commerce disposent respectivement :

— article L.622-21 « I. – Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II. – Il arrête ou interdit également toute voie d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles.

III. – Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence suspendus. »

— article L.622-22 « Sous réserve des dispositions de l’article L.625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire au plan nommé en application de l’article L.626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.»,

— article L.641-3 « Le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et quatrième alinéas de l’article L.622-7 et par les articles L.622-21, L.622-22, L.622-28 et L.622-30.

Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L.622-24 à L.622-27 et L.622-31à L.622-33 .»

En l’espèce, l’instance a été interrompue par le jugement d’ouverture le 13 janvier 2023, puis a été reprise du fait de la déclaration de créance effectuée par la SCI RC AULNAY 2 le 9 février 2023 et de l’intervention forcée des organes de la procédure par assignation du 13 mars 2023.

Le fait que deux jugements, de renvoi et de réouverture des débats, aient été rendus le 18 janvier 2023 et le 20 février 2023 est sans incidence sur la régularité de la mise en cause des organes de la procédure, contrairement à ce que fait valoir la SARL LA TERRASSE qui se prévaut uniquement du principe d’interruption des poursuites. Ces jugements sont cependant inopposables à la SARL LA TERRASSE représentée par son liquidateur dans la mesure où ce dernier n’avait pas encore été assigné.

La SCI RC AULNAY 2 est donc recevable en ses demandes d’inscription de ses créances au passif de la procédure.

L’ouverture de la procédure de liquidation ne saurait davantage impacter la régularité du commandement de payer du 4 octobre 2021, et les arguments en ce sens de la SARL LA TERRASSE, pour le moins confus et non étayés en droit, seront écartés.

Sur la demande en annulation du commandement de payer du 4 octobre 2021

La SARL LA TERRASSE sollicite la nullité du commandement de payer du fait de l’irrégularité de sa signification, du fait de l’incertitude de la créance, et du fait de la mauvaise foi du bailleur.

S’agissant de la signification du commandement, se fondant sur les articles 31 et 32 du code de procédure civile, elle fait valoir que le commandement de payer du 4 octobre 2021 a été signifié à Me [E] ès qualités d’administrateur judiciaire alors qu’il avait été mis fin à la mission de l’administrateur par jugement du 16 février 2016, qui le désignait en qualité de commissaire au plan.

S’agissant du décompte annexé au commandement de payer, elle conteste trois appels de reddition et sollicite que soit déduite du commandement la somme de 210 412,65 euros correspondant aux périodes de fermeture administrative.

S’agissant de la mauvaise foi de la bailleresse, elle indique que lors de la conclusion du bail celle-ci avait évoqué la venue prochaine de cinémas au sein du centre, qui ne s’était concrétisée qu’en 2014.

Elle se prévaut également des remises de dettes consenties par la SARL LA TERRASSE par avenant du 12 juin 2013, démontrant selon elle l’existence de manquements contractuels de la part de la bailleresse. Elle fait également valoir la situation économique difficile qu’elle a connue du fait de la crise des Gilets jaunes et du Covid-19, sa situation excentrée au sein du centre, et le caractère excessif des loyers. Elle évoque enfin le congé qui lui a été signifié par la société HAMMERSON MARKETING COMMUNICATION s’agissant de la convention d’exploitation de la terrasse, et qu’elle a contesté en justice.

La SCI RC AULNAY 2 fait valoir qu’elle a fait signifier le commandement de payer à Me [H] [E] ainsi qu’à une employée de la SARL LA TERRASSE. Elle soutient que les causes du commandement sont justifiées et que sa mauvaise foi n’est pas démontrée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Il est de principe qu’un commandement de payer portant sur des sommes partiellement injustifiées reste valable pour les sommes réellement dues.

En l’espèce, la SCI RC AULNAY 2 produit le feuillet de signification du commandement de payer, dont il ressort que l’acte a été délivré à une employée de la SARL LA TERRASSE ainsi qu’à l’assistante de Maître [H] [E]. Contrairement à ce que fait valoir la SARL LA TERRASSE, ce document est suffisamment probant dans la mesure où il est intitulé « Commandement de payer les loyers » et qu’il est mentionné que la copie comporte 7 pages écrites et en annexe 114 pages, ce que mentionne également le commandement produit par la SARL LA TERRASSE.

Le fait que le commandement de payer ait été signifié à Maître [E] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE et non en sa qualité de commissaire au plan est sans incidence sur la validité du commandement de payer.

S’agissant du décompte annexé au commandement de payer, celui-ci est suffisamment clair pour permettre un contrôle des sommes dues.

La SARL LA TERRASSE ne contestant qu’une partie de ces sommes, pour un montant total de 250 668,04 (40 255,39 + 210 412,65) euros, le commandement de payer, qui portait sur la somme de 604 247,98 euros en principal, reste valable pour le surplus.

Enfin, aucun des développements de la SARL LA TERRASSE ne permet de démontrer la mauvaise foi de la bailleresse, qui ne saurait résulter des remises qu’elle a accordées à son locataire, pas plus que d’un congé délivré par une société tierce, la SARL LA TERRASSE n’apportant pas la preuve de l’existence d’un quelconque lien entre la SCI RC AULNAY 2 et la société HAMMERSON MARKETING COMMUNICATION. L’existence de promesses relatives à la venue prochaine de cinémas au sein du centre n’est pas davantage démontrée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SARL LA TERRASSE sera déboutée de sa demande en annulation du commandement de payer du 4 octobre 2021.

Sur la demande d’avoir de loyer du fait de la crise sanitaire

La SARL LA TERRASSE sollicite que soit déduite de sa dette locative les sommes de 210 412,65 euros TTC et de 200 000 euros TTC au titre des périodes de fermeture administrative en lien avec la crise sanitaire. Elle se fonde sur l’exception d’inexécution et la perte partielle de la chose louée.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367).

Il y a également lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est pas imputable au bailleur et n’est donc pas constitutive d’une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867).

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la SARL LA TERRASSE n’ont subi aucun changement, celle-ci s’étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu’aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n’est caractérisée.

Force est également de constater que les locaux donnés à bail commercial n’ont jamais cessé d’être mis à disposition de la SARL LA TERRASSE par la SCI RC AULNAY 2, l’impossibilité d’exploiter les lieux pendant les périodes de confinement résultant du seul fait du législateur, de sorte qu’aucun manquement de la seconde à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible n’est caractérisé.

En conséquence, il convient de retenir que les moyens de défense opposés par la S.A.R.L. LA TERRASSE tirés de la perte de la chose louée et de l’exception d’inexécution sont inopérants.

Il convient par conséquent de rejeter sa demande de déduction des sommes de 210 412,65 euros TTC et de 200 000 euros TTC au titre des périodes de fermeture administrative en lien avec la crise sanitaire.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la SARL LA TERRASSE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cette demande est cependant sans objet dans la mesure où il a été mis fin au bail par décision du juge commissaire en date du 29 juin 2023.

Elle sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL LA TERRASSE

Se fondant sur les articles 1103 et 1231-1 du code civil, a SARL LA TERRASSE sollicite que la SCI RC AULNAY 2 soit condamnée à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Faute pour la SARL LA TERRASSE d’apporter la preuve d’un manquement de sa bailleresse à ses obligations contractuelles, elle ne pourra qu’être déboutée de cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles

— Sur l’arriéré locatif antérieur à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire

La SCI RC AULNAY 2 sollicite que la somme de 1 408 024,22 euros au passif de la liquidation judiciaire, au titre des loyers impayés sur la période antérieure au jugement d’ouverture du 11 janvier 2023. Elle produit un relevé de compte sur la période allant du 9 décembre 2014 au 10 janvier 2023 affichant un solde de 945 194,89 euros, ainsi qu’un relevé de compte sur la période antérieure au redressement judiciaire du 18 novembre 2014, affichant un solde de 462 829,33 euros, dont 544 505,11 euros ont été inscrits au titre du protocole d’accord conclu entre les parties le 27 avril 2018, ayant fixé la dette antérieure à la procédure de redressement judiciaire.

La SARL LA TERRASSE conteste ces sommes, se prévalant de l’ordonnance de référé du 2 novembre 2020.

Il ressort des pièces produites par la SCI RC AULNAY 2 que l’arriéré locatif est suffisamment justifié par le décompte détaillé et par le protocole d’accord transactionnel du 27 avril 2018. La SARL LA TERRASSE n’apporte aucun élément concret de contestation de la créance, étant rappelé que l’ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal. Il convient par conséquent de fixer au passif de la liquidation judiciaire la somme de 1 408 024,22 euros au titre des loyers impayés au 10 janvier 2023.

— Sur l’indemnité forfaitaire et la clause pénale

La SCI RC AULNAY 2 sollicite que soit également inscrite la somme de 68 713,08 euros HT correspondant à six mois de loyers au titre de l’article XXII.2.b. du bail.

La SARL LA TERRASSE fait valoir que la SCI RC AULNAY 2 n’a pas déclaré cette créance et qu’elle ne justifie pas de la réalité de son préjudice.

En application de l’alinéa 1 de l’article L. 622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’État.

En application de l’article L641-13 du code de commerce, sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire si elles sont nées en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut d’office modérer le montant de l’indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

En l’espèce, l’article XXII.2.b. du bail stipule qu’ « en cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra à titre de réparation du préjudice causé au Bailleur du fait de la rupture du contrat, une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à 6 mois du dernier loyer. »

La résiliation du bail étant intervenue par ordonnance du 29 juin 2023, soit postérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, cette créance est donc née postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire et ne peut pas faire l’objet d’une fixation au passif de la liquidation. Il est constaté que la SCI RC AULNAY 2 ne formule pas de demande de paiement.

La SCI RC AULNAY 2 sera par conséquent déboutée de sa demande de fixation de la somme de 68 713,08 euros HT correspondant à six mois de loyers, au titre de l’article XXII.2.b. du bail.

— Sur le dépôt de garantie

La SCI RC AULNAY 2 sollicite qu’il soit dit que le dépôt de garantie lui reste acquis, en application de l’article V du bail.

La SARL LA TERRASSE fait valoir que la SARL LA TERRASSE sollicite déjà des dommages et intérêts dans le cadre de la clause pénale.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut d’office modérer le montant de l’indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

En l’espèce, l’article V du bail prévoit qu’en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge.

Elle n’apparaît pas excessive et il sera dit que la SARL LA TERRASSE pourra conserver le montant du dépôt de garantie, soit 30 000 euros, à titre de dommages et intérêts.

— Sur la clause pénale

La SCI RC AULNAY 2 sollicite que la somme de 140 802,42 euros correspondant à 10 % des sommes dues soit fixée au passif de la procédure en application de l’article XX.II.2.b. du bail.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, l’article XX.II.2.b. du bail prévoit que « dans le cas où les poursuites ou mesures conservatoires exercées par le Bailleur contre le Preneur ne seraient pas suivies de résiliation, le Preneur devra verser au Bailleur une indemnité égale à 10 % des sommes pour lesquelles les poursuites ou mesures conservatoires auraient été engagées, ceci à titre de clause pénale forfaitaire ».

Or il est constant que les manquements du preneur ont conduit à la résiliation du bail par ordonnance du 29 juin 2023.

La clause pénale ne trouve donc pas à s’appliquer et la SCI RC AULNAY 2 sera déboutée de cette demande.

— Sur les frais de procédure

La SCI RC AULNAY 2 sollicite la condamnation de la SARL LA TERRASSE à lui « payer les frais de la procédure en acquisition de la clause résolutoire, en ce compris les frais du commandement de payer et de signification de la présente assignation », en application de l’article XXX du bail.

Il y a lieu de rappeler que les frais de signification de l’asisgnation relèvent des dépens. Le coût du commandement de payer, antérieur à l’ouverture de la procédure de liquidation, aurait quant à lui dû faire l’objet d’une déclaration de créance, dont la SCI RC AULNAY 2 ne justifie pas. Enfin, la SCI RC AULNAY 2 ne précise pas en quoi consisteraient les frais de la procédure, qu’elle semble distinguer des frais irrépétibles.

Faute pour la SCI RC AULNAY 2 de préciser le quantum sa demande, elle en sera déboutée.

— Sur les loyers postérieurs au jugement d’ouverture

La SCI RC AULNAY 2 sollicite que la SELAFA MJA et la SELARL ASTEREN soient condamnées à lui payer la somme de 168 849,12 euros au titre des loyers postérieurs au jugement d’ouverture.

La SARL LA TERRASSE représentée par son liquidateur sollicite que cette demande soit jugée irrecevable, ces deux sociétés n’ayant pas été attraites à la cause en leur nom propre mais ès qualités.

En application de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article 125 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

En l’espèce, la SCI RC AULNAY 2 forme des demandes à l’encontre de la SELAFA MJA et la SELARL ASTEREN en leur nom propre et non ès qualités de liquidateurs judiciaires de la SARL LA TERRASSE.

Or la SELAFA MJA et la SELARL ASTEREN ne sont parties à la cause qu’en qualité de liquidateurs.

Les demandes de la SCI RC AULNAY 2 à l’encontre de la SELAFA MJA et la SELARL ASTEREN en leur nom propre seront donc jugées irrecevables.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SELARL ASTEREN ès qualités de liquidateur de la SARL LA TERRASSE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, n’incluant pas le coût du commandement de payer.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI RC AULNAY 2 l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SELARL ASTEREN ès qualités de liquidateur de la SARL LA TERRASSE sera donc condamnée à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Reçoit l’intervention volontaire de la SELARL ASTEREN en la personne de Maître [R] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE,

— Met hors de cause la SELAFA MJA ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE,

— Met hors de cause Maître [H] [E] ès qualités d’administrateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE,

— Déboute la SELARL ASTEREN ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE de sa demande d’annulation du commandement de payer du 4 octobre 2021,

— Déboute la SELARL ASTEREN ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE de sa demande d’octroi d’une franchise de loyers,

— Déboute la SELARL ASTEREN ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Déboute la SELARL ASTEREN ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LA TERRASSE de sa demande de dommages et intérêts,

— Fixe au passif de la SARL LA TERRASSE la somme de 1 408 024,22 euros due à la SCI RC AULNAY 2 au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 10 janvier 2023,

— Déboute la SCI RC AULNAY 2 de sa demande en fixation au passif de la SARL LA TERRASSE de la somme de 68 713,08 euros HT correspondant à six mois de loyers, au titre de l’article XXII.2.b. du bail,

— Dit que la SCI RC AULNAY 2 pourra conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 30 000 euros,

— Déboute la SCI RC AULNAY 2 de sa demande en fixation au passif de la somme de 140 802,42 euros correspondant à 10 % des sommes dues soit fixée au passif de la procédure en application de l’article XX.II.2.b. du bail,

— Juge irrecevables les demandes formées par la SCI RC AULNAY 2 à l’encontre de la SELAFA MJA et la SELARL ASTEREN en leur nom propre,

— Déboute la SCI RC AULNAY 2 de sa demande en condamnation de la société LA TERRASSE « aux entiers frais de la procédure en acquisition de la clause résolutoire, en ce compris les frais du commandement de payer et de signification de la présente assignation conformément aux dispositions du Bail »,

— Condamne la SELARL ASTEREN ès qualités de liquidateur de la SARL LA TERRASSE à payer à la SCI RC AULNAY 2 la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SELARL ASTEREN ès qualités de liquidateur de la SARL LA TERRASSE aux dépens, n’incluant pas le coût du commandement de payer.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

MADAME AIT MADAME CORON