COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 04 MARS 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00005 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVBR

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00356

DEMANDEUR

La société AEROVILLE,

société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître [M], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

DEFENDEURS

La société THOM (ENSEIGNE « MARC ORIAN »)

société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Brigitte BILLARD SEROR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1157

La société THOM (ENSEIGNE « MARC ORIAN »)

société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Brigitte BILLARD SEROR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1157

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 26 septembre 2011, la SCI AEROVILLE a conclu avec la société MARC ORIAN un bail commercial portant sur le local n°136A dans le centre commercial AEROVILLE sis à ROISSY et TREMBLAY pour une durée de 10 ans moyennant un loyer de base d’un montant annuel de 92 820 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel « correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le Preneur dans les locaux loués pendant la période considérée, et le loyer de base ».

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, la société AEROVILLE a signifié à la société THOM un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023 au titre du bail signé le 26 septembre 2011 avec la société MARC ORIAN aux droits de laquelle vient la société THOM.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la société AEROVILLE a signifié à la société THOM (enseigne MARC ORIAN) un mémoire préalable aux fins à titre principal de fixation du loyer du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 138 000 euros hors taxes et hors charges pour une durée de 10 ans, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2024 et du 24 janvier 2024, la société AEROVILLE a assigné la société THOM exerçant sous l’enseigne MARC ORIAN devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 138 000 euros hors charges et hors taxes pour une durée de 10 ans, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Le 09 septembre 2024 par le RPVA et par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 septembre 2024 et réceptionnée le 11 septembre 2024 par la société THOM GROUP, la société AEROVILLE a notifié à la société THOM son premier mémoire en réponse daté du 10 septembre 2024.

Par dernier mémoire intitulé « mémoire en réponse n°2 » daté du 25 novembre 2024 notifié par le RPVA le 28 novembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 novembre 2024 réceptionnée le 29 novembre 2024 par la société THOM GROUP, la société AEROVILLE demande au Juge des loyers commerciaux :

«

A TITRE PRINCIPAL

La société AEROVILLE sollicite la fixation du prix du Bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 138 000 euros (cent trente-huit mille euros) hors taxes, hors charges pour une durée de dix années, toutes les autres clauses, charges et conditions du Bail expiré demeurant inchangées.

La société AEROVILLE sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus au moins depuis une année entière (Cass. 3ème civ., 3 oct. 2012, n°11-17177 ; CA [Localité 7], ch. 5-3, 31 oct. 2012, RG n°11/01173 ; CA [Localité 7], ch. 5-3, 6 mars 2013, RG n° 11/08 34).

Pour satisfaire aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, si pour quelque raison que ce soit, notamment en cas d’avenant de modification du loyer, de renouvellement du Bail ou de fixation du loyer en application des articles L. 145-38 ou L. 145-39 du code de commerce, la date d’application du nouveau loyer était modifiée par rapport à celle prévue au Bail, il est demandé au juge, en application de l’article R. 145-22 du code de commerce, de dire que la date d’indexation serait alors fixée à la date d’effet du nouveau loyer et l’indice de base serait le dernier indice publié à cette date.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Il est demandé que soit ordonnée une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce pour déterminer le loyer renouvelé à la valeur locative de marché selon les stipulations de l’article 27.2.2 du bail commercial du 26 septembre 2011 et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à la somme annuelle de 138 000 euros hors taxes hors charges à compter du 1 er octobre 2023, sur lequel continuera de s’appliquer la clause d’indexation contractuelle pendant la durée de l’instance.

La société AEROVILLE sollicite que, pour la consultation de la documentation relative aux références locatives qu’il estimera pertinentes au regard des critères contractuels au sein du centre commercial, l’expert judiciaire aura recours à une Data-room éléctronique mise en place par la société AEROVILLE et qui restera ouverte pendant tout le temps de sa mission expertale.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

La société AEROVILLE sollicite du juge des loyers commerciaux qu’il dise qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties, en ce compris les éventuels frais d’expertise.

La société AEROVILLE demande également au juge des loyers commerciaux de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La société THOM sera condamnée aux dépens de l’instance ».

Le 22 juillet 2024 par le RPVA et par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 juillet 2024 et réceptionnée le 29 juillet avec l’année non visible par UNIBAIL – RODAMCO, la société THOM (enseigne MARC ORIAN) a notifié un mémoire en réponse daté du 22 juillet 2024.

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 29 novembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 22 novembre 2024 par UNIBAIL – RODAMCO, la société THOM (enseigne MARC ORIAN) a notifié à la société AEROVILLE un mémoire en réponse n°2 et demande au Juge des loyers commerciaux de :

«

Débouter la Société AEROVILLE de l’ensemble de ses demandes, le bail se trouvant renouvelé aux conditions du bail expiré ;

Subsidiairement,

— Dans l’hypothèse où Madame, Monsieur le Juge des loyers commerciaux devait faire droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire, condamner la Société AEROVILLE à communiquer :

— l’ensemble des références locatives du centre commercial AEROVILLE, sous la forme d’un tableau récapitulatif, établi par un organisme indépendant et certifié, reprenant l’identification des locataires, de l’enseigne, des cellules louées, de la destination, de leur surface et du montant du loyer annuel HT et HC à la date de prise d’effet de sa dernière fixation en renouvellement ou à la date de prise d’effet du bail ;

— les baux des références dont elle entend faire usage ;

— les baux des références dont la Société THOM, ou l’expert judiciaire désigné en fera la demande ;

Prévoir dans la mission de l’expert éventuellement désigné :

— Qu’il devra examiner les références de comparaison, en retenant les loyers contractuels à la date de prise d’effet du bail considéré, sans les indexer,

— Qu’il donne son avis sur les abattements sollicités,

— Qu’il ne prenne en compte que le loyer facial des valeurs de référence, sans intégrer les loyers décapitalisés,

— Dans l’hypothèse d’un recours à la data-room, qu’elle soit accessible non seulement au conseil de la société preneuse, mais également à ses représentants, ce pendant toute la durée de la procédure, en ce compris après le dépôt du rapport d’expertise ;

— Juger que les éventuels rappels de loyers ne porteront intérêt qu’à compter de la décision à intervenir;

— Juger que le loyer provisionnel devra être fixé au montant du loyer du bail échu.

— Juger que les frais d’expertise devront être supportés par la Société AEROVILLE ;

En tout état de cause

— Condamner la Société AEROVILLE au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 03 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 04 mars 2025 en raison d’une surcharge de travail du juge des loyers commerciaux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la recevabilité des mémoires des parties

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, il est statué sur mémoire et les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

L’article R. 145-26 du code de commerce prévoit que les mémoires sont signés par les avocats des parties, les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire, les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et la notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité des mémoires de la société AEROVILLE

En l’espèce, la société AEROVILLE a assigné la société THOM (enseigne MARC ORIAN) devant le Juge des loyers commerciaux par actes de commissaire de justice des 23 et 24 janvier 2024.

La société AEROVILLE a notifié à la société THOM son mémoire en réponse n°2 daté du 25 novembre 2024 par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 novembre 2024 réceptionnée le 29 novembre 2024 par la société THOM GROUP, société ayant une immatriculation au registre du commerce et des sociétés différente de celle de la société THOM.

En conséquence, la société AEROVILLE ne justifie pas d’avoir notifié son mémoire en réponse n°2 à la défenderesse par lettre recommandée avec avis de réception.

Dès lors, ce mémoire en réponse n°2 ainsi que les pièces nouvelles numérotées 26 et 27 qu’il vise seront déclarés irrecevables.

En outre, la société AEROVILLE a notifié son premier mémoire en réponse daté du 10 septembre 2024 par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 septembre 2024 et réceptionnée le 11 septembre 2024 par la société THOM GROUP, société ayant une immatriculation au registre du commerce et des sociétés différente de celle de la société THOM.

En conséquence, la société AEROVILLE ne justifie pas d’avoir notifié son premier mémoire en réponse daté du 10 septembre 2024 à la défenderesse par lettre recommandée avec avis de réception.

Dès lors, ce mémoire en réponse daté du 10 septembre 2024 ainsi que les pièces nouvelles numérotées 8 à 25 qu’il vise seront déclarés irrecevables.

En conséquence, les demandes de la société AEROVILLE seront examinées dans leur état issu de l’assignation introductive d’instance 23 et 24 janvier 2024 et des pièces numérotées 1 à 7 qu’elle a certifiées conformes.

Sur la recevabilité des mémoires de la société THOM

La société THOM a notifié son dernier mémoire intitulé « mémoire en réponse n°2 » datée du 19 novembre 2024 par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 22 novembre 2024 par UNIBAIL – RODAMCO.

Dès lors, la société THOM ne justifie pas d’avoir notifié son mémoire en réponse n°2 à la société AEROVILLE, demanderesse, par lettre recommandée avec avis de réception.

En conséquence, ce mémoire en réponse n°2 daté du 19 novembre 2024 sera déclaré irrecevable.

Le 22 juillet 2024 la société THOM a notifié un mémoire en réponse daté du 22 juillet 2024 à la société AEROVILLE par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 juillet 2024 et réceptionnée le 29 juillet avec l’année non visible par UNIBAIL – RODAMCO.

Dès lors, la société THOM ne justifie pas d’avoir notifié son mémoire en réponse daté du 22 juillet 2024 à la société AEROVILLE, demanderesse, par lettre recommandée avec avis de réception.

En conséquence, ce mémoire en réponse daté du 22 juillet 2024 ainsi que les pièces numérotées de 1 à 5 qu’il vise seront déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité de la demande en fixation du loyer du bail renouvelé de la société AEROVILLE

L’article R. 145-23 du code de commerce prévoit que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, il est statué sur mémoire et les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Dès lors, le Juge des loyers commerciaux ne peut être saisi que par le bailleur ou le preneur au bail commercial.

Conformément à l’article R. 145-25 du code de commerce, le mémoire en demande contient une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur.

L’article R. 145-26 du code de commerce, les mémoires sont signés par les avocats des parties, les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire, les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et la notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.

En application de l’article R. 145-27 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Il en résulte que le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir, qui n’est pas susceptible de régularisation par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société THOM, défenderesse à la procédure, n’a pas qualité de preneur au bail conclu par acte sous signature privée du 26 septembre 2011 entre la SCI AEROVILLE la société MARC ORIAN.

La société AEROVILLE ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que la société THOM vient aux droits de la société MARC ORIAN, preneur, et la seule mention de ce que la société THOM vient aux droits de la société MARC ORIAN dans le congé avec offre de renouvellement signifié à la société THOM par la société AEROVILLE par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023 n’est pas de nature à rapporter une telle preuve.

En outre, la société AEROVILLE ne justifie pas d’avoir signifié son mémoire préalable en demande au preneur du bail qu’elle a signé le 26 septembre 2011 avec la société MARC ORIAN, son mémoire en demande ayant été signifié par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023 à la société THOM (enseigne TRESOR).

En conséquence, la demande de la société AEROVILLE en fixation du loyer du bail renouvelé devant le Juge des loyers commerciaux sera déclarée irrecevable.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société AEROVILLE a la qualité de partie perdante et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge que chacune des parties ses frais irrépétibles et de débouter la société AEROVILLE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les mémoires suivants notifiés par la société AEROVILLE ainsi que les pièces numérotées de 8 à 27 qu’ils visent :

— mémoire en réponse n°2 daté du 25 novembre 2024 ;

— mémoire en réponse daté du 10 septembre 2024 ;

Déclare irrecevables le mémoire en réponse n°2 daté du 19 novembre 2024, le mémoire en réponse daté du 22 juillet 2024 et les pièces numérotées de 1 à 5 visées par le mémoire en réponse daté du 22 juillet 2024 notifiés par la société THOM ;

Juge irrecevable la demande en fixation du loyer du bail renouvelé de la société AEROVILLE relative au bail commercial conclu par acte sous signature privée du 26 septembre 2011 entre la société AEROVILLE et la société MARC ORIAN ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société AEROVILLE aux dépens ;

Déboute la société AEROVILLE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 04 mars 2025

LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX

Madame S. HAFFOU Madame G. HIRIART