/

COUR D’APPEL DE [Localité 27]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 25]

AFFAIRE N° RG 23/05331 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XWIG

N° de MINUTE : 25/00770

Chambre 6/Section 4

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE LA RESIDENCE [13] [Adresse 8] ET [Adresse 10] (93), représentée par son Syndic, la Société SECRI GESTION

[Adresse 3]

[Localité 19]

représentée par Me [F], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188

C/

DEFENDEURS

S.A.M SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société SANI THERMIC

[Adresse 17]

[Localité 15]

représentée par M^e Florence CASANOVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 232

S.A.S.U. TBI, prise en la personne de Maître [T], Liquidateur Judiciaire

[Adresse 5]

[Localité 18]

représentée par M^e Isilde QUENAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1515

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur DO CNR de la SNC [N] ET BROAD PROMOTION 3

[Adresse 6]

[Localité 21]

représentée par Maître Frédéric DOCEUL de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0483

S.N.C. [N] & BROAD PROMOTION 3

[Adresse 2]

[Localité 20]

représentée par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301

S.A.S SANI THERMIC

[Adresse 14]

[Localité 16]

représentée par M^e Florence CASANOVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 232

S.A. PROXISERVE

[Adresse 1]

[Localité 19]

représentée par Maître Renaud GOURVES de la SELEURL RENAUD GOURVES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0029

S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la Société TBI

[Adresse 4]

[Localité 20]

représentée par Maître Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P130

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Présidente : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Madame Tiphaine SIMON, Juge

Assistés aux débats de : Madame Maud THOBOR, Greffière

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, présidente de la formation de jugement, et Monsieur David BRACQ-ARBUS et Madame Tiphaine SIMON juges, assistés de M^me Madame Maud THOBOR, greffier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Octobre 2025.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 a entrepris, en sa qualité de maître d’ouvrage, l’édification d’un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé « résidence [Adresse 12] », composé de 4 bâtiments (A, B, C et D) sur un niveau de sous-sol global à usage de stationnement, situé [Adresse 7] à [Localité 30].

Pour ce faire, elle a souscrit une police dommages-ouvrage et CNR auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

Sont notamment intervenues à cette opération de construction les entreprises suivantes :

— la SARL COPIMOT en charge d’une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution, d’ordonnancement, pilotage et coordination de l’opération et assurée auprès de la compagnie LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S ;

— la SAS BTP CONSULTANTS, en qualité de bureau de contrôle technique et assurée auprès de la SA EUROMAF ;

— la SAS AT.3E en charge d’une mission acoustique des façades et assurée auprès de la SAM MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANçais (MAF) ;

— la SA PROXISERVE, en charge d’une mission de réalisation du service d’entretien et de relevé des compteurs, ainsi que de suivi des consommations d’eau et d’énergie en télé relevé dans le cadre de la RT 2012 ;

— la SAS ENERGIES CONSULTANTS – CITEA, chargée d’une mission d’audit du fonctionnement du chauffage ;

— la SAS TBI, titulaire des lots « gros oeuvre, cloisons, doublage, faux-plafonds et menuiseries intérieures », assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD ;

— la SAS DALSA, titulaire du lot « étanchéité », assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD ;

— la SAS MEGAL, titulaire du lot « revêtements de sols – carrelage – faïence », assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD ;

— la SAS GERMOT ET CRUDENAIRE IDF, titulaire du lot « peinture », assurée auprès de la société SA ALLIANZ IARD ;

— la SAS ETABLISSEMENTS DOITRAND, titulaire du lot « portes de garage », assurée auprès de la SAM L’AUXILIAIRE et SA AXA FRANCE IARD ;

— la SAS IDEE, titulaire du lot « électricité », assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD ;

— la SARL LMTPT, titulaire du lot « voiles contre terre », assurée auprès de la SAM SMABTP ;

— la SAS SAMBP, titulaire du lot « menuiseries extérieures PVC », assurée auprès de la SAM SMABTP ;

— la SARL [D] [A], titulaire du lot « portes de hall », assurée auprès de la SAM SMABTP ;

— la SAS ALBUQUERQUE CHAPES & ISOLATION PAR CHAPES, titulaire du lot « chapes », assurée auprès de la SAM SMABTP ;

— la SAS SANITHERMIC, titulaire du lot « plomberie – sanitaire – VMC – désenfumage – chauffage », assurée auprès de la SAM SMABTP.

L’ensemble immobilier a été vendu en VEFA, puis placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, dont la gestion a été confiée à la société CITY VAL DE MARNE, syndic.

Les parties privatives et communes ont été livrées avec réserves les 28, 30 octobre et 4 décembre 2015.

Suivant procès-verbal de visite du 30 novembre 2015, le syndic a complété ces réserves par différentes réclamations complémentaires relatives aux bâtiments A, B et C.

La réception des ouvrages est intervenue avec réserves suivant procès-verbal du 15 décembre 2015.

Les locateurs d’ouvrage sont intervenus pour procéder à la levée de certaines réserves ainsi que pour reprendre les désordres survenus dans l’année.

Se plaignant de la persistance de désordres et de l’apparition de nouveaux désordres, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 12], sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à Rosny-sous-Bois (ci-après le SDC), par acte d’huissier de justice en date du 29 novembre 2016, a saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en matière de référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 17 février 2017, il a été fait droit à cette demande et Madame [C] [H] a été désignée pour y procéder.

Par jugement du 4 août 2017 du Tribunal de commerce de Nanterre, la société TBI, en charge des lots « gros oeuvre, cloisons, doublage, faux-plafonds et menuiseries intérieures » et assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD, a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Par actes d’huissier de justice en date des 1er, 2, 5, 6, 8, 12, 13 et 16 février 2018, la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 a fait assigner la société COMPIMOT, la société les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES, la société AXA FRANCE IARD, la société PROXISERVE, la société BTP CONSULTANTS, la société EUROMAF, la société AT3E, la société MAF, la société CITAE, la société ALLIANZ IARD, la société LMTPT, la société SMABTP, la société DALSA, la société SAMBP, la société [D] [A], la société MEGAL, la société ALBUQUERQUE CHAPES & ISOLATIONS PAR CHAPES, la société GERMOT ET CRUDENAIRE IDF, la société ETABLISSEMENT DOITRAND, la société L’AUXILLIAIRE, la société SANI THERMIC et la société IDEE, devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de condamnation des locateurs d’ouvrage à réaliser les travaux de levée de réserve et de reprise des désordres et non conformités invoquées par le syndicat des copropriétaires, à condamner in solidum les constructeurs à prendre en charge le coût des travaux, les condamner in solidum avec leurs assureurs à les relever et garantir de toutes condamnations.

Par actes d’huissiers de justice en date du 3 septembre 2018, la SAS AT3E, la SAS BTP CONSULTANTS, la SAM MAF et la SA EUROMAF ont fait assigner en intervention forcée la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leur qualité d’assureurs de la SAS AT3E à compter du 1er janvier 2016.

Ces deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 18/2583.

Suivant ordonnance en date du 05 novembre 2018, le juge de la mise en état à sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 22 novembre 2022.

Suivant ordonnance du 5 avril 2023, l’affaire a été radiée.

Par actes d’huissier de justice en date des 17 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à 93110 Rosny-sous-Bois a assigné la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, la SA AXA France IARD en sa qualité d’assureur DO, la SAS SANITHERMIC, la SAM SMABTP, la SA PROXISERVE, la SAS TBI et la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la SAS TBI devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer le coût des travaux de reprise des désordres.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 23/5331, à laquelle la procédure n° RG 18/2583 a été jointe.

Suivant ordonnance du 25 octobre 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de la société [N] & BROAD PROMOTION 3 et l’extinction de l’instance à l’égard des parties suivantes :

— la SARL COPIMOT ;

— la SAS BTP CONSULTANTS et son assureur, la SA EUROMAF ;

— la SAS AT.3E et son assureur, la MAF ;

— la SAS ENERGIES CONSULTANTS – CITAE ;

— la SARL LMTPT et son assureur, la SAM SMABTP ;

— la SAS DALSA et son assureur, la SA ALLIANZ IARD ;

— la SAS SAMBP et son assureur, la SAM SMABTP ;

— la SARL [D] [A] et son assureur, la SAM SMABTP ;

— la SAS MEGAL et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD ;

— la SAS ALBUQUERQUE CHAPES & ISOLATIONS PAR CHAPES et la SAM SMABTP ;

— la SAS GERMOT ET CRUDENAIRE IDF et son assureur, la SA ALLIANZ IARD ;

— la SAS ETABLISSEMENTS DOITRAND et ses assureurs, l’AUXILIAIRE et la SA AXA FRANCE IARD,

— la SAS IDEE et son assureur, la SA AXA France IARD.

Par ordonnance en date du 13 mai 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 28] contre la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommage-ouvrage ;

— déclaré irrecevable les demandes en paiement et en fixation au passif dirigées contre la SAS TBI représentée par Maître [K] [V] son liquidateur judiciaire ;

— constaté l’extinction de l’instance engagée contre la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leur qualité d’assureurs de la SAS AT3E à compter du 1er janvier 2016.

Selon ordonnance en date du 04 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA PROXISERVE tirée de la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 avril 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience collégiale du 1er septembre 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] demande au tribunal de :

« CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, les sociétés SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, AXA France IARD, SANI THERMIC et SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 23], la somme de 26.934,16 € TTC.

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, les sociétés SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, AXA France IARD et PROXISERVE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 23], la somme de 5.362,50 € € TTC.

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, les sociétés SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, AXA France IARD, TBI et ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 23], la somme de 2.235,20 € € TTC.

PRONONCER l’ensemble de ces condamnations, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation.

PRONONCER également la capitalisation des intérêts précités.

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, les défenderesses à payer au syndicat des copropriétaires :

— La somme de 20.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Les entiers dépens qui comprendront notamment le montant des frais et honoraires de l’expert [H].

DEBOUTER les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 11 février 2025, la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 demande au tribunal de :

« A titre principal

DIRE ET JUGER que l’expert judiciaire [H] n’a constaté aucun désordre de nature décennale,

DIRE ET JUGER que la société [N] & BROAD PROMOTION 3 n’a commis aucune faute à l’origine des désordres constatés par l’expert judiciaire [H] et n’a pas concouru à leur réalisation

DIRE ET JUGER que les désordres ont pour cause les fautes commises par les sociétés TBI, PROXISERVE et SANI THERMIC,

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, formulées à l’encontre de la société [N] & BROAD PROMOTION 3,

A titre subsidiaire

CONDAMNER in solidum de la société SANI THERMIC et son assureur la SMABTP, la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société TBI, la société PROXISERVE et la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur constructeur non-réalisateur, à prendre en charge le coût des travaux de reprise des désordres et non-conformités invoqués par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] et retenus par l’expert [H] aux termes de son rapport d’expertise en date du 22 novembre 2022,

CONDAMNER in solidum de la société SANI THERMIC et son assureur la SMABTP, la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société TBI, la société PROXISERVE et la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur constructeur non-réalisateur à garantir intégralement la société [N] & BROAD PROMOTION 3 et à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des désordres, non conformités et préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], en principal, intérêts, frais et dépens. En tout état de cause,

CONDAMNER toute partie succombant à verser à la société [N] & BROAD PROMOTION 3 la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépenses d’instance. »

***

Dans ses conclusions notifiées par RPVA en date du 07 février 2025, la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 demande au tribunal de :

« JUGER recevable et bien-fondée la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR,

In limine litis :

— DECLARER irrecevable la société [N] & BROAD PROMOTION 3 en ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir et en l’absence de déclaration de sinistre dommages-ouvrage préalable obligatoire,

— PRENDRE ACTE que, par ordonnance du 13 mai 2024, le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de céans a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] contre la Compagnie AXA FRANCE, assureur dommages-ouvrage,

— REJETER en conséquence les demandes de la société [N] & BROAD PROMOTION 3 et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à l’encontre de la [26] AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage,

— PRONONCER en conséquence la mise hors de cause de la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

A titre principal :

— REJETER toute demande contre la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, pour absence de mobilisation des garanties souscrites,

— PRONONCER en conséquence la mise hors de cause de la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR.

A titre subsidiaire :

— JUGER recevables et bien fondés les appels en garantie de la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, à l’encontre de la PROXISERVE, de la Compagnie ALLIANZ IARD, assureur de la société TBI, de la société SANI THERMIC et de son assureur, la SMABTP,

— CONDAMNER in solidum et à défaut solidairement la PROXISERVE, la Compagnie ALLIANZ IARD, assureur de la société TBI, la société SANI THERMIC et son assureur, la SMABTP, à relever et garantir indemne la Compagnie AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge, tant en principal, qu’intérêts, frais et accessoires,

En toute hypothèse :

— FAIRE APPLICATION des termes de la police souscrite auprès de la concluante dans la limite des garanties applicables au titre des plafonds et franchises contractuelles opposables et ainsi limiter toute condamnation contre la concluante en prenant en compte les plafonds et franchises opposables stipulés dans la police,

— LAISSER à la charge de la société [N] & BROAD PROMOTION 3 le montant de sa franchise contractuelle d’un montant de 1.524 €,

— REJETER toute demande contre la concluante au titre des frais irrépétibles et des dépens, CONDAMNER in solidum et à défaut solidairement tout succombant à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum et à défaut solidairement tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric DOCEUL, avocat au Barreau de PARIS, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à venir. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 17 mars 2025, la SA PROXISERVE demande au tribunal de :

« DECLARER irrecevables car prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à l’encontre de PROXISERVE ;

DEBOUTER la société [N] & BROAD PROMOTION 3, AXA France IARD et toutes autres parties à l’instance de leurs demandes en garantie à l’encontre de PROXISERVE ;

CONDAMNER solidairement les sociétés AXA France IARD et la société [N] & BROAD PROMOTION 3 à payer à la société PROXISERVE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 mars 2025, Maître [K] [V] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société TIBI, demande au tribunal de :

« DECLARER IRRECEVABLE toute demande à l’encontre de Maître [V] ès-qualités de liquidateur de la société TBI ;

En conséquence :

➢ PRONONCER la mise hors de cause de Maître [K] [V], ès qualités de liquidateur de la société TBI ;

➢ DEBOUTER l’ensemble des parties de l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;

➢ CONDAMNER LA partie succombante à payer à Maître [K] [V], ès qualités de liquidateur de la société TBI, la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. ».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 mars 2025, la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société TIBI demande au tribunal de :

« À titre principal :

— JUGER que les garanties souscrites par la société TBI auprès de la société ALLIANZ ne sont pas mobilisables ;

À titre subsidiaire :

— JUGER que la société ALLIANZ ne saurait être condamnée à payer une somme supérieure 2.235,20 €TTC ;

En tout état de cause :

— DÉBOUTER le SDC et/ou toutes les autres Parties de l’intégralité de leurs demandes de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société ALLIANZ ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 et AXA France IARD à la relever et garantir la société ALLIANZ de toute condamnation qui pourrait être prononcée son encontre ;

— DÉDUIRE de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la ALLIANZ le montant de la franchise contractuelle, soit la somme de 5.000 euros ;

— CONDAMNER le SDC et/ou tout succombant à payer à la société ALLIANZ la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 mars 2025, la SAS SANI THERMIC et son assureur la SAM SMABTP demandent au tribunal de :

« Juger que la société SANI THERMIC, assurée auprès de la SMABTP, n’est concernée que par le grief « chauffage »,

En conséquence,

• Mettre hors de cause la société SANI THERMIC et la SMABTP, recherchée en qualité d’assureur de la société SANI THERMIC,

• Débouter les demandeurs de leurs demandes fins et conclusions ainsi que les défendeurs de leurs appels en garanties,

A titre subsidiaire,

• Juger que compte tenu de la multiplicité des désordres et des intervenants, aucune condamnation in solidum ou à titre solidaire ne peut donc être prononcée.

• Rejeter toute demande de condamnation in solidum ou à titre solidaire formée à l’encontre de la société SANI THERMIC ou de la SMABTP, es qualité,

• Juger que la SMABTP, es qualité d’assureur de la société SANI THERMIC, ne saurait être tenue que dans les limites contractuelles de la police souscrite par son assuré,

• Condamner la SNC [N] & BROAD, la SARL COPIMOT, la compagnie LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES, en sa qualité d’assureur de la société COPIMOT, la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage CNR de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, Maître [G] [S], es qualité d’assureur de la SASU TBI, la société PROXISERVE et la compagnie ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la société TBI à relever et garantir la société SANI THERMIC ainsi que la SMABTP, es qualité de toutes condamnations prononcées à leur encontre, en principal, frais et accessoires,

• Condamner toutes parties succombantes à payer la somme de 2.000 € à la société SANI THERMIC ainsi qu’à la SMABTP, es qualité au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

• Condamner toutes parties succombantes aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Florence CASANOVA, dans les termes de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

Sur les fins de non-recevoir

sur la fin de non-recevoir soulevée par la SA PROXISERVE

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, la SA PROXISERVE demande au tribunal de déclarer irrecevables car prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à son encontre fondées sur la responsabilité contractuelle.

Or, en application des dispositions précitées, elle est irrecevable à soulever une telle fin de non-recevoir devant la juridiction saisie au fond.

Il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires n’a invoqué la responsabilité contractuelle des différents locateurs d’ouvrage, en particulier de la SA PROXISERVE et conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, qu’aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 15 janvier 2025, soit postérieurement à l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 novembre 2024.

Il appartenait à la SA PROXISERVE de saisir le juge de la mise en état d’un nouvel incident tendant à voir déclarer irrecevables car prescrites les demandes nouvellement formulées par le syndicat des copropriétaires sur ce fondement, ce qu’elle n’a pas fait.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la SA PROXISERVE relative à la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle sera déclarée irrecevable.

sur la fin de non-recevoir soulevée par Maître [K] [V]

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, Maître [K] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la société TBI demande au tribunal de déclarer irrecevable toute demande à son encontre.

Or, outre le fait que par ordonnance en date du 13 mai 2024 le juge de la mise en état a d’ores et déjà déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Maître [K] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la société TBI, en application des dispositions précitées, il est irrecevable à soulever une telle fin de non-recevoir devant la juridiction saisie au fond.

sur la fin de non-recevoir soulevée par la SA AXA FRANCE IARD

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal de déclarer irrecevable les demandes de la société [N] & BROAD PROMOTION 3 à son encontre en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Or, en application des dispositions précitées, elle est irrecevable à soulever une telle fin de non-recevoir devant la juridiction saisie au fond.

Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

Il appartient à celui qui se prévaut de désordres survenus à l’occasion de travaux d’en établir la matérialité, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

Les responsabilités encourues par les intervenants à l’acte de construire au titre de ces désordres pouvant, selon leur nature, relever de garanties d’ordre public, exclusives du droit commun de la responsabilité civile, il importe également de les qualifier.

Ainsi, les désordres cachés au jour de la réception – qui incluent les désordres ayant fait l’objet d’une réserve à réception, mais qui ne se sont révélés que par la suite dans leur ampleur et leurs conséquences – peuvent relever :

— de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et 1792-2 du code civil, laquelle couvre, d’une part, les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, et, d’autre part, les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement de l’ouvrage faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— de la garantie biennale prévue par l’article 1792-3 du code civil, laquelle renvoie au mauvais fonctionnement, dans les deux années suivant la réception, des autres éléments d’équipement de l’ouvrage ;

— de la responsabilité civile de droit commun sinon.

A l’inverse, les désordres apparents au jour de la réception peuvent :

— relever de la responsabilité civile de droit commun s’ils ont fait l’objet d’une réserve non levée par l’entrepreneur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ;

— ne relever, en eux-mêmes, d’aucune garantie ni responsabilité s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve, sauf application de la garantie prévue par l’article 1642-1 du code civil, selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Les constructeurs concernés par des désordres relevant des garanties décennale ou biennale, et le vendeur d’immeuble à construire concerné par un désordre apparent relevant de l’article 1642-1 du code civil, engagent leur responsabilité de plein droit – autrement dit sans que soit exigée la démonstration d’une faute – à l’égard du maître de l’ouvrage ou de l’acquéreur, sauf s’ils établissent que les désordres proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention, étant précisé que la mission de chaque intervenant à l’acte de construire s’interprète strictement.

A ce titre, il convient de rappeler que, selon les articles 1646-1 et 1792-1 du même code, sont réputés constructeurs de l’ouvrage le vendeur d’immeuble à construire, ainsi que tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

La responsabilité civile de droit commun est applicable aux désordres et aux intervenants ne relevant pas des garanties légales, sur le fondement contractuel – à apprécier en fonction de la teneur de l’obligation en cause, qui peut être de résultat ou de moyens –, sinon sur le fondement délictuel – étant précisé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Tout constructeur répond, à l’égard du maître de l’ouvrage, des fautes commises par son sous-traitant, lequel expose également sa responsabilité directe à l’égard du maître de l’ouvrage, pour faute prouvée, en application de l’article 1382 ancien du code civil ; mais le sous-traitant n’est pas soumis aux garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du même code.

Lorsque plusieurs personnes sont responsables d’un même désordre, chacune est tenue, à l’égard du maître de l’ouvrage, de le réparer en totalité, sans possibilité d’opposer à ce dernier le fait d’un tiers, et notamment celui d’un autre constructeur, qui n’a d’incidence que sur les rapports entre les personnes coobligées, pour la détermination de la charge finale de l’indemnisation.

Par ailleurs, conformément à l’article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l’assureur peut, selon l’article L. 112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer à son assuré.

Le syndicat des copropriétaires allègue l’existence de 3 désordres :

— des fuites et infiltrations ;

— le défaut de planéité de l’escalier d’accès au parking ;

— le dysfonctionnement de la chaufferie collective.

S’agissant des fuites et infiltrations

Sur les désordres leur origine et leur qualification

Aux termes du rapport du 22 novembre 2022 l’expert judiciaire a constaté que :

— s’agissant des fuites et infiltration,

lors de la réunion du 7 juillet 2017, dans les gaines du bâtiment A, des traces sèche d’anciens dégâts des eaux sur les intérieurs de porte de placard des gaines en rez-de-chaussée, quelques traces de coulures sur le voile béton en fond de gaine au 2ème étage et des traces multiples d’anciens dégâts des eaux au droit de la plinthe couloir au droit de la gaine du 3ème étage ainsi qu’une auréole jaunâtre sur une des cloisons de la gaine, mais aucune fuite active ;

lors de la réunion du 29 novembre 2017, une fuite active en gaine technique des 3ème et 2ème étage ;

Dans ses conclusions l’expert judiciaire relève que ces désordres ne sont plus d’actualité, car les fuites ont été réparées durant les opérations d’expertise, de sorte que seuls les travaux de remise en état des embellissements dans les gaines sont à prévoir et que ces fuites en gaine techniques étaient dues à la mauvaise réalisation des ouvrages de plomberie lors de l’installation des compteurs d’eau.

Ainsi, la matérialité des désordres relatifs aux infiltrations en gaines technique est établie.

En outre, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le procès-verbal de réception avec réserves du 15 décembre 2015 et le procès-verbal de livraison des parties communes avec réserves du 30 octobre 2015 que les fuites d’eau en gaines techniques ont fait l’objet de réserves, de sorte qu’elles étaient apparentes et ne peuvent relever de la garantie décennale, mais s’agissant du vendeur en l’état futur uniquement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, qui n’est pas invoqué et s’agissant des autres locateurs d’ouvrage des dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

Sur les responsabilités

Au titre de la réparation des fuites et infiltrations en gaines techniques, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, la SA AXA FRANCE IARD et la SA PROXISERVE.

Sur la responsabilité de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3

Les fuites en gaine technique relevaient de la garantie des vices de construction apparents de l’article 1642-1 du code civil, lequel n’est pas invoqué par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il sera débouté de ses demandes de réparation de ce désordre à l’encontre de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement.

Sur la responsabilité de la SA PROXISERVE

Le syndicat des copropriétaires ne recherche la responsabilité de la SA PROXISERVE que pour les désordres relatifs aux fuites en gaines techniques.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de ce texte l’entrepreneur est tenu d’une obligation de résultat à l’égard de son co-contractant, qui emporte à la fois présomption de faute et présomption de causalité entre la faute et le dommage.

L’entrepreneur est tenu exécuter des travaux exempts de tout vice, conformes à ses engagements contractuels, aux réglementations en vigueur et aux règles de l’art.

En l’espèce, il résulte du contrat VIGCONSO RT2012 conclu le 4 novembre 2013 que la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 a confié à la SA PROXISERVE la location, la pose, l’entretien et le relevé pour le service de suivi des consommations d’eau et d’énergie en télérelevé.

L’expert judiciaire retient, aux termes du rapport du 22 novembre 2022 que les fuites et infiltrations en gaines techniques résultent d’un défaut d’exécution des ouvrages de plomberie lors de l’installation des compteurs individuels d’eau et d’un manque de vérification et d’essai lors de la pose de ces compteurs par la SA PROXISERVE.

La SA PROXISERVE ne produit aucun nouvel élément qui permettrait de remettre en cause les constats et analyses de l’expert judiciaire.

Dès lors, le manquement de la SA PROXISSERVE à son obligation de résultat est suffisamment démontré et elle engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur la garantie de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SA AXA FRANCE IARD exclusivement en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, or ces demandes ont d’ores et déjà été déclarées irrecevables.

En outre, l’assurance dommages-ouvrage garantit uniquement les dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil affectant l’ouvrage objet de l’assurance et leur existence est une condition de l’application du contrat d’assurance dommages-ouvrage, de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD fondées sur les dispositions des articles 1231-1 et 1240 du code civil seront rejetées.

Sur le coût des travaux de réparation et l’obligation au paiement de la dette

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs aux fuites et infiltrations en gaines techniques s’élèvent à la somme de 5.362,50 € TTC selon devis émis le 20 février 2018 par la société JLS COPRO versé aux débats.

Aucune des parties n’a produit de nouveaux éléments permettant de remettre en cause cette évaluation.

Ce désordre provenant d’un manquement de la SA PROXISERVE à ses obligations contractuelles ainsi qu’il a été précédemment caractérisé, cette dernière sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.362,50 € TTC.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les appels en garantie

La SA PROXISERVE dont la responsabilité est la seule retenue, n’a formulé aucun appel en garantie.

La responsabilité de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 n’étant pas retenues et les garanties de la SA AXA FRANCE IARD n’étant pas mobilisables, leurs appels en garantie sont sans objet.

S’agissant du défaut de planéité de l’escalier d’accès au parking

Sur les désordres leur origine et leur qualification

Aux termes du rapport du 22 novembre 2022 l’expert judiciaire a constaté que :

« quelques marches présentent des défauts de planéité de sorte que les eaux de pluie stagnent ;

bâtiment A, dernière marche + reprise des nez des marches antidérapants + couleur tranchée ;

Escalier bâtiment B/C : 4ème marche + reprise des nez de marches antidérapants + couleur tranchée. »

L’expert judiciaire explique que ces désordres sont à mettre en relation avec une mauvaise exécution des ouvrages et une absence de finition.

Ainsi, la matérialité des désordres relatifs au défaut de planéité des escaliers d’accès au parking est établie.

En outre, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le procès-verbal de réception avec réserve du 15 décembre 2015 et le procès-verbal de livraison des parties communes avec réserves du 30 octobre 2015 que le défaut de planéité de l’escalier d’accès au parking constitue un désordre apparent qui n’a fait l’objet d’aucune réserve ni lors de la réception, ni lors de la livraison, de sorte qu’il est purgé et que le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes à ce titre.

S’agissant des dysfonctionnements de la chaufferie collective

Sur les désordres leur origine et leur qualification

Aux termes du rapport du 22 novembre 2022 l’expert judiciaire n’a personnellement constaté l’existence d’aucun désordre ou dysfonctionnement du chauffage.

Il relève néanmoins au regard des documents produits par le syndicat des copropriétaires que dans les 5 ans qui ont suivi la livraison des parties communes, le corps de chauffe a été percé à plusieurs reprises et a dû être remplacé, de même que toutes les pompes ont dû être remplacées.

Il explique que ces dysfonctionnements sont la conséquence d’une part, de l’absence ou de l’insuffisance de traitement de l’eau entraînant la corrosion prématurée des corps de chauffe et d’autre part, d’une importante fuite qui a eu lieu durant la première année de la réception de la résidence à la suite de la réparation de cette fuite les pompes ont tourné à vide provoquant leur usure prématurée.

Il en conclut que le percement du corps de chauffe relève d’un défaut de maintenance et les dysfonctionnements des pompes d’un défaut de la chaufferie lors de la livraison des ouvrages.

Ainsi, la matérialité des désordres relatifs aux dysfonctionnements de la chaufferie collective est établie.

En outre, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le procès-verbal de réception avec réserve du 15 décembre 2015 et le procès-verbal de livraison des parties communes avec réserves du 30 octobre 2015 que ces dysfonctionnements sont apparus postérieurement à la réception et qu’ils n’étaient ni apparents ni réservés à cette date.

S’agissant de leur qualification, ainsi que l’indique l’expert judiciaire les désordres dont il s’agit rendent l’immeuble impropre à sa destination, les occupants de cet immeuble à usage d’habitation ayant subis des pannes de chauffage à répétition qui ont nécessité le remplacement de l’intégralité des pompes de la chaudière collective présentant une usure anormale et prématurée.

En conséquence, ce désordre relève de la garantie décennale.

Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 1792 du code civil qui prévoit que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de ce texte, il est de principe que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Il est indifférent et inutile de démontrer ou rechercher une faute dans l’exécution du contrat, incluant un manquement aux règles de l’art ou à des normes constructives, seul compte le point de savoir si le désordre est imputable objectivement aux constructeurs ou réputés constructeurs, c’est-à-dire s’il est survenu sur ou en lien avec une partie de l’ouvrage dont ces mêmes constructeurs avaient la responsabilité de l’exécution.

Les locateurs d’ouvrage ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité à l’égard du maître d’ouvrage en invoquant le fait que les désordres seraient dus à la faute d’un colocateur ou la faute de l’assureur dommages-ouvrage. Seule la force majeure, l’immixtion ou l’acceptation des risques du maître d’ouvrage est susceptible d’exonérer les locateurs d’ouvrage de leur responsabilité au titre de l’article 1792 du code civil précité.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les désordres relatifs aux dysfonctionnements de la chaufferie sont directement en lien avec l’activité de :

— la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 en tant que maître de l’ouvrage et promoteur immobilier ayant vendu les immeubles siège des désordres ;

— la SAS SANITHERMIC contractuellement en charge du lot plomberie – VMC – chauffage selon marché de travaux en date du 3 mars 2014.

En effet, l’expert judiciaire relève que l’usure prématurée des pompes de la chaufferie résulte d’un défaut de réalisation des ouvrages de plomberie – chauffage en chaufferie.

Toutefois, l’expert judiciaire précise que les percements du corps de chauffe sont dus à un défaut de maintenance et non à un défaut de construction, de sorte que ces désordres ne lui sont pas imputables.

La SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 et la SAS SANITHERMIC ne produisent aucun nouvel élément technique qui permettrait de remettre en cause cette analyse de l’expert judiciaire.

En outre, elles n’allèguent ni ne justifient de l’existence d’une cause étrangère susceptible de les exonérer.

En conséquence, elles sont responsables de plein droit, sur le fondement de l’article 1792 du code civil envers le syndicat des copropriétaires des désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective.

Sur la garantie des assurances

sur la garantie de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SA AXA FRANCE IARD exclusivement en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, or ces demandes ont d’ores et déjà été déclarées irrecevables.

En outre, l’assurance dommages-ouvrage garantit uniquement les dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil affectant l’ouvrage objet de l’assurance et leur existence est une condition de l’application du contrat d’assurance dommages-ouvrage, de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD fondées sur les dispositions des articles 1231-1 et 1240 du code civil seront rejetées.

Sur la garantie de la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SANITHERMIC

L’article L124-3 alinéa 1er du code des assurances prévoit que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. Les parties responsables disposent de ce même droit d’action directe contre les assureurs des co-responsables. Chaque partie dispose ensuite d’un recours contre son propre assureur sur un fondement purement contractuel.

En l’espèce, il est établi que la SAS SANITHERMIC a souscrit le 27 janvier 1998 une police n°1247001/001 385347/000 auprès de la SAM SMBATP notamment au titre de sa garantie décennale.

Il a également été établi ci-dessus que les désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective relèvent de la garantie décennale.

La SAM SMABTP ne dénie pas sa garantie à son assurée

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, tiers lésé, est fondé à se prévaloir de l’action directe à l’égard de la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SANITHERMIC sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances et L.241-1 du code des assurances.

Sur le coût des travaux de réparation et l’obligation au paiement de la dette

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective s’élève à la somme de 26.934,16 € TTC.

Aucune des parties n’a produit de nouveaux éléments permettant de remettre en cause cette évaluation.

Ce désordre étant imputable pour partie à chacun des intervenants, la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, la SAS SANITHERMIC et son assureur la SAM SMABTP, seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 26.934,16 € TTC au titre du coût des travaux de réparation des désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les appels en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés.

La SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, constructeur non réalisateur et maître d’ouvrage, dispose contre les intervenants à l’acte de construire d’une action en garantie en présence d’un désordre de nature décennale, sur le fondement exclusif de l’article 1792 du code civil.

La SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 formule des appels en garantie à l’encontre de :

— la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur constructeur non-réalisateur ;

— la SAS SANITHERMIC et son assureur la SAM SMABTP ;

— la SA PROXISERVE ;

— la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société TBI.

La SA AXA FRANCE IARD formule des appels en garantie à l’encontre de :

— la SA PROXISERVE ;

— la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société TBI ;

— la SAS SANITHERMIC et son assureur la SAM SMABTP.

La SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société TBI formule des appels en garantie à l’encontre de :

— la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 ;

— la SA AXA FRANCE IARD.

La SAS SANITHERMIC et son assureur la SAM SMABTP formulent des appels en garantie à l’encontre de :

— la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 ;

— la SARL COPIMOT et son assureur la compagnie LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES ;

— la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR ;

— Maître [G] [O] en qualité de liquidateur judiciaire de la société TBI ;

— la SA PROXISERVE ;

— la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société TBI.

S’agissant de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, aucune faute personnelle décorrélée de celle qui serait imputable aux constructeurs mais également distincte des propres engagements contractuels de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, qui n’a pas réalisé l’ouvrage directement, n’est démontrée, de sorte qu’aucun appel en garantie à son encontre ne peut prospérer.

S’agissant de la SARL COPIMOT, aucune faute en lien avec les dysfonctionnements de la chaufferie collective n’est démontrée, l’expert judiciaire ne l’évoquant même pas, de sorte qu’aucun appel en garantie au titre de ce désordre ne peut prospérer à son encontre.

S’agissant de la SA PROXISERVE, aucune faute en lien avec les dysfonctionnements de la chaufferie collective, aux travaux de laquelle la SA PROXISERVE n’est pas intervenue, n’est démontrée, de sorte qu’aucun appel en garantie au titre de ce désordre ne peut prospérer à son encontre.

S’agissant de la SAS SANITHERMIC, il résulte du marché de travaux conclu le 3 mars 2014 ainsi que de l’ordre de service n°1 signé à la même date, que la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 a confié à la SAS SANITHERMIC la réalisation du lot n°16 « plomberie – VMC – chauffage », comprenant l’intégralité de l’installation de chauffage collective de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 28].

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que dans les 5 ans qui ont suivi la réception et la livraison de l’ensemble immobilier en question, le système de chauffage collectif a subi de nombreuses pannes qui ont nécessité le remplacement de toutes les pompes, prématurément usées, ce qui caractérise un défaut de réalisation des ouvrages de plomberie-chauffage.

Ainsi, la faute personnelle de la SAS SANITHERMIC en charge du lot n°16 à l’origine des désordres d’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective est suffisamment établie.

S’agissant de Maître [K] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la société TBI, aux termes de l’ordonnance du 13 mai 2024, le juge de la mise en état a d’ores et déjà déclaré irrecevables les demandes en paiement et en fixation au passif dirigées contre la société TBI représentée par Maître [K] [V] en qualité de liquidateur judiciaire, de sorte qu’aucun appel en garantie au titre de ce désordre ne peut prospérer à son encontre.

S’agissant de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, elle n’est qu’un assureur de préfinancement de sorte qu’aucun appel en garantie à son encontre en cette qualité ne peut prospérer.

S’agissant de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur, il est établi que la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 a souscrit auprès de la SA AXA FRANCE IARD une police d’assurance n°6295594204 concernant le chantier de l’ensemble immobilier « 43eme avenue » et comprenant une garantie constructeur-non-réalisateur.

En l’occurrence, ainsi qu’il a déjà été retenu, le désordre relatif à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective est de nature décennale, de sorte que les garanties de l’assurance CNR sont mobilisables au profit de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 qui demande la garantie de son assureur, étant précisé que cette garantie constructeur-non-réalisateur étant une garantie facultative, elle s’appliquera dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchises par assuré et par sinistre, dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police.

En revanche, aucune faute n’ayant été retenue à l’encontre de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, qui n’a pas réalisé l’ouvrage litigieux directement, les appels en garantie des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs dirigés contre la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur CNR de la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 seront rejetés.

S’agissant de la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société TBI, aucune faute n’étant ni alléguée ni démontré de la part de la société TBI, qui n’était pas en charge des travaux de plomberie et de chauffage, les garanties de son assureur ne sont pas mobilisables et par suite aucun appel en garantie à son encontre en cette qualité ne peut prospérer.

S’agissant de la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SANITHERMIC, ainsi qu’il a déjà été développé il est établi que la SAS SANITHERMIC a souscrit le 27 janvier 1998 une police n°1247001/001 385347/000 auprès de la SAM SMBATP notamment au titre de sa garantie décennale.

Il a également été établi ci-dessus que les désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective relèvent de la garantie décennale et que la SAS SANITHERMIC a commis une faute dans la réalisation des travaux de plomberie et chauffage qui lui avaient été confiés engageant sa responsabilité.

La SAM SMABTP ne dénie pas sa garantie à son assurée, de sorte que les appels en garantie dirigés à son encontre en qualité d’assureur de la SAS SANITHERMIC seront accueillis.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des fautes ainsi caractérisées :

La SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur constructeur non-réalisateur, la SAS SANITHERMIC et son assureur la SAM SMABTP seront condamnées in solidum à garantir intégralement la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 au titre du coût des travaux de réparation des désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective.

La SAS SANITHERMIC et son assureur la SAM SMABTP seront condamnées in solidum à garantir intégralement la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur CNR des condamnations prononcées à son encontre au titre du coût des travaux de réparation des désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce de sorte qu’elle sera ordonnée et s’appliquera dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, la SAS SANITHERMIC et la SAM SMABTP seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°17/73).

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif l’équité commande de condamner in solidum la SAS SANITHERMIC et la SAM SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SA PROXISERVE relative à la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 24] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Maître [K] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la société TBI relative à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 24] à son égard ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage relative à l’irrecevabilité des demandes de la société [N] & BROAD PROMOTION 3 à son encontre ;

CONDAMNE la SA PROXISERVE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 22] [Adresse 29], la somme de 5.362,50 € (cinq mille trois cent soixante-deux euros et cinquante centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des travaux de réparation des désordres relatifs aux fuites et infiltrations en gaines techniques ;

CONDAMNE in solidum la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3, la SAS SANITHERMIC et la SAM SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 24], la somme de 26.934,16 € (vingt-six mille neuf cent trente-quatre euros et seize centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des travaux de réparation des désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

CONDAMNE in solidum la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur constructeur non-réalisateur dans la limite des plafonds et franchises de la police d’assurance, la SAS SANITHERMIC et son assureur la SAM SMABTP à garantir intégralement la SNC [N] & BROAD PROMOTION 3 de la condamnation intervenue ci-dessus à son encontre au titre du coût des travaux de réparation des désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective ;

CONDAMNE in solidum la SAS SANITHERMIC et son assureur la SAM SMABTP à garantir intégralement la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur CNR des condamnations prononcées ci-dessus à son encontre au titre du coût des travaux de réparation des désordres relatifs à l’usure prématurée des pompes de la chaufferie collective ;

CONDAMNE in solidum la SAS SANITHERMIC et la SAM SMABTP aux dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n° 17/73) ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS SANITHERMIC et la SAM SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 24] la somme de 3.000 € (trois mille euros) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,