TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11152 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JNJ

Minute : 25/00779

PLAINE COMMUNE HABITAT OPH

Représentant : Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

Monsieur [Z] [V]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

Madame [R] née [D] [V]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Anne CAILLET

Le

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

PLAINE COMMUNE HABITAT OPH

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

— Monsieur [Z] [V]

— Madame [R] [V] née [D]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

tous deux assistés par M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2005 à effet au 10 août 2005, l’OPH SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] un appartement situé [Adresse 5]. L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE est venu aux droits du bailleur.

Par jugement du tribunal pour enfant de Bobigny en date du 5 juin 2024, Monsieur [H] [V], fils des locataires, a été condamné à une peine de 6 mois d’emprisonnement pour des faits de transport, détention, d’offre cession, acquisition non autorisée de stupéfiants ainsi que port sans motif légitime d’arme blanche de catégorie D pour des faits commis du 15 mars 2023 au 18 avril 2023 ainsi que le 5 juin 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail, et ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force public au besoin,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges,

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce inclus le coût de l’assignation, de la signification de la présente décision ainsi que les frais d’exécution du jugement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024, puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 2 juin 2025.

A cette audience, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il forme les mêmes demandes qu’en son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 euros et à rejeter les demandes formées en défense.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que la communication d’un jugement rendu par un tribunal pour enfants à une autre autorité judiciaire ne viole pas le principe de la non publicité qui consiste à porter à la connaissance de tout le monde la décision, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il ajoute que les défendeurs ne justifient pas en quoi cette pièce aurait été obtenue de manière déloyale, alors qu’une convention conclue entre la préfecture, le ministère public et les bailleurs sociaux permet cette communication.

Au soutien de ses demandes principales et en substance, le bailleur fait valoir que Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] ont manqué à leur obligation de jouissance paisible et d’occupation raisonnable des lieux, telle qu’édictée par l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le fils des locataires s’étant reconnu coupable de faits de trafic de stupéfiants dans le logement (détention de produits) et dans la résidence, et que ces faits sont suffisamment graves pour emporter la résiliation du bail même si cette violation a cessé le jour où le juge statue.

Il ajoute que les locataires en titre doivent répondre des agissements des personnes qu’ils accueillent dans le logement donné en location. Il souligne que les enquêteurs ont trouvé au domicile de la matière stupéfiante. Il déduit de ces éléments que le logement loué a été utilisé dans le cadre du trafic de stupéfiants et que les infractions commises par le fils des locataires créent des troubles aux autres résidents et un climat d’insécurité au sein de l’immeuble en particulier et de la cité en général, constitutifs d’une violation grave et répétée des obligations contractuelles des locataires. Il soutient que compte tenu de la gravité des faits, le délai de deux mois doit être supprimé et la demande de délais pour quitter les lieux rejetée, outre le maintien de l’exécution provisoire.

Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D], assistés de leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Ils demandent au juge, de :

— débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, rejeter la demande de suppression du délai de deux mois avec octroi d’un délai jusqu’au 31 octobre 2025 pour quitter les lieux,

— condamner le bailleur à leur verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Oralement, ils demandent de voir prononcer l’irrecevabilité du jugement rendu par le tribunal pour enfants.

Au soutien de leur demande orale d’irrecevabilité du jugement rendu par le tribunal pour enfants, ils font valoir que la communication du jugement rendu en publicité restreinte par le bailleur résulte d’une convention tripartite non publiée qui ne permet pas de vérifier la légalité de cette transmission au bailleur par le Procureur de la République alors au surplus que les décisions produites ne sont pas anonymisées.

Sur leur demande de rejet des prétentions du bailleur, ils soulignent que la preuve de la violation des obligations du bail repose sur une pièce obtenue de manière déloyale et que le trouble a cessé, le juge devant opérer un contrôle de proportionnalité alors que le fils concerné par cette condamnation n’a pas réitéré les faits qui n’ont au surplus causé aucun trouble (simple détention), qu’il est inséré et a exécuté la sanction pénale. Ils soutiennent que la gravité des faits reprochés ne leur est pas imputable.

Sur leur demande de délais pour quitter les lieux, ils s’appuient sur les difficultés de santé de Monsieur [V], le travail de nuit de Madame [V] alors que leurs ressources ne leur permettront pas de se reloger facilement, et mettent en avant leur 20 ans d’occupation du logement. Ces éléments sont également avancés pour la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif par plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions.

Sur l’irrecevabilité d’une preuve

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. La cour de cassation admet que des moyens de preuve déloyaux doivent être déclarés irrecevables, tels les preuves obtenues par l’utilisation d’un procédé clandestin ou dissimulé de surveillance, les preuves obtenues par l’utilisation d’un stratagème, ou encore les preuves obtenues par fraude ou moyen frauduleux.

Toutefois elle admet que lesdits moyens de preuve déloyaux peuvent être présentés au juge dès lors qu’ils sont indispensables à l’exercice des droits du justiciable. Toutefois, la prise en compte de ces preuves ne doit pas porter une atteinte disproportionnée aux droits fondamentaux de la partie adverse (AP, 22 décembre 2023).

L’article L513-4 du code la justice pénale des mineurs dispose la publication, par tout moyen, du compte rendu des débats devant les juridictions de jugement compétentes à l’égard des mineurs est interdite. Toutefois, lorsque l’audience est publique en application des dispositions de l’article L. 513-3, le compte rendu des débats peut faire l’objet d’une publication mais sans que les nom et prénom du mineur ne soient indiqués, même par une initiale, sauf si l’intéressé donne son accord à cette mention.

La publication, par tout moyen, de tout texte ou de toute illustration concernant l’identité et la personnalité des mineurs délinquants est également interdite.

Le jugement ou l’arrêt rendu en audience publique à l’encontre du mineur peut être publié, mais sans que les nom et prénom du mineur soient indiqués, même par une initiale. Toute infraction aux dispositions des quatre alinéas précédents est punie d’une amende de 15 000 euros.

En l’espèce l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit aux débats un jugement rendu par le tribunal pour enfants de Bobigny le 5 juin 2024 sur lequel le nom du mineur condamné n’a pas été occulté.

Cependant, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] ne justifient aucunement en quoi cette pièce a été produite de manière déloyale, alors au surplus que sa production en justice n’est interdite pas aucun texte, l’article L513-4 précité ne visant que la publication au sens de la diffusion générale. Par ailleurs, l’absence d’occultation du nom du mineur ne concerne que le cas de la publication de la décision et non le cas d’espèce.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la demande en résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil dispose également que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En matière de bail en particulier, il résulte des dispositions de l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que les locataires sont tenus d’user de leur logement conformément à sa destination et d’en user paisiblement et raisonnablement, qu’ils sont en outre responsables des troubles commis par les persornnes occupant leur logement et que la résiliation du bail n’est pas soumise à la circonstance que les manquements perdurent jusqu’au jour du jugement, mais doit être appréciée concrétement au regard de leur gravité, cette obligation portant non seulement sur le logement mais également sur les parties communes et sur l’ensemble d’une résidence lorsque celle-ci comporte plusieurs bâtiments (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 4, arrêt du 27 juin 2023).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le fils de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D], Monsieur [H] [V], a été condamné pour des faits de trafic de stupéfiants par un jugement du tribunal pour enfant de Bobigny du 5 juin 2024.

Il résulte de cette décision que Monsieur [H] [V] détenait au sein du logement litigieux 456,60 grammes de résine de cannabis dans le cadre d’une perquisition, outre une arme de poing en métal dont le canon était obstrué et que les surveillances policières sur la période de prévention permettaient d’établir que ce dernier participait à un trafic de stupéfiant au sein de la résidence. Contrairement au moyen soulevé par les défendeurs, ces derniers doivent répondre en tant que locataire, des troubles causés par leur fils dans la résidence en général et dans le logement en particulier.

Si Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] considèrent que la simple détention de produits stupéfiants ne caractérisent pas une violation de leur obligation d’user paisiblement des lieux, cet élément caractérise une participation active à un trafic de produits stupéfiants qui établit en soi la réalité de la violation de la destination des lieux et de leur usage paisible. Il n’est aucunement rapporté par les défendeurs que leur fils aurait été contraint de participer à ce trafic.

Malgré les dires de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] quant à une cessation du trouble au jour où le juge statue et quelle que soit la situation personnelle et familiale de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D], les faits pour lesquels leur fils a été condamné à l’intérieur des lieux loués et dans la résidence est contraire à la destination convenue du logement et troublent tant la tranquillité que la sécurité des autres locataires dont la gravité justifie la résiliation du bail, peu important que ces faits de trafic de stupéfiant aient cessé le jour où le juge statue.

En conséquence la résolution judiciaire du contrat de location sera prononcée.

Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] devenant ainsi occupants sans droit ni titre il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application ne relève pas de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] seront ainsi tenus solidairement de verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bonne foi de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] étant présumée, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE ne démontre pas au regard des dispositions précitées qu’il conviendrait de déroger au délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le motif ayant justifié la résiliation du bail ne caractérisant aucunement la mauvaise foi de DEF.

Aussi cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l’application des dispositions de l’articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] justifient de difficultés de relogement réelles et sérieuses compte tenu de leurs ressources financières (seule Madame [V] étant en capacité de travailler) et surtout de l’état de santé très fragile de Monsieur [V], vivant avec un handicap important, justifié par les pièces versées.

Il leur sera en conséquent accordé un délai supplémentaire de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en ce inclus le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’exécution du présent jugement, dans la mesure où le caractère nécessaire des frais allégués n’est pas démontré à ce stade.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’est aucunement justifié par Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] que la nature de la présente affaire, consistant en une expulsion des lieux loués suite à une résiliation du bail pour trafic de stupéfiants au sein du logement et de la résidence, est incompatible avec l’exécution provisoire.

Aussi l’exécution provisoire de la présente décision ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande d’irrecevabilité d’un moyen de preuve ;

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 10 août 2005 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] pour le logement situé [Adresse 5] ;

Accorde à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboute l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Rejette pour le surplus les demandes des parties ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [V] née [D] aux dépens en ce inclus le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection