TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l’Européen – Hall A 1 Promenade Jean Rostand

4

étage

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AUDIENCE CIVILE

Extrait des minutes du Greffe du Tribunal docciale de BOBIGNY

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 décembre 2025; par Madame Y Z, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier;

REFERENCES: N° RG 24/11797 – N° Portalis Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue sous la DB3S-W-B71-2MNI

Minute:

125/1503

Madame AA AB veuve AC Représentant M^e Rémi Yacine HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E265

présidence de Madame Y Z, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame AA AB veuve AC, demeurant […]

comparante en personne assistée de M^e Rémi Yacine HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS

Madame AD AF AG

Représentant

M^e Julie YVERNAT, avocat au barreau de

PARIS, vestiaire: P0013

Monsieur AE AH AI Représentant M^e Julie YVERNAT. avocat au barreau de PARIS. vestiaire : P0013

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : M^e Rémi Yacine HOUDAIBI

Copie délivrée à : M^e Julie YVERNAT

Le 10 Décembre 2025

ET DÉFENDEURS :

D’UNE PART

Madame AD AF AG, demeurant […]

Monsieur AE AH AI, demeurant […]

représentés par M^e Julie YVERNAT, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2023, M^me AA AJ veuve AK a donné à bail à M^me AD AL AM et à M. AE AN AO un appartement meublé à usage d’habitation pour une durée d’un an renouvelable situé […], pour un loyer de 780 euros.

Par courrier du 13 juin 2024, le service d’hygiène et santé de la ville de Drancy a indiqué à M. AE AN AO qu’à la suite de son signalement, un inspecteur assermenté se déplacerait à son domicile le 11 juillet 2024, et qu’une convocation serait également adressée au bailleur.

Par courrier daté du 9 juillet 2024, les services de la caisse l’allocations familiales ont indiqué à M. AE AN AO qu’ils avaient reçu son signalement relatif au caractère potentiellement non décent de son logement, et l’a invité à contacter d’ADIL 93 pour la réalisation d’un diagnostic.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, M^me AA AJ veuve AK a fait délivrer à M^me AD AL AM et à M. AE AN AO un commandement de payer la somme en principal de 5 341 euros dans un délai de deux mois et de justifier de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois, le commandement visant la clause résolutoire du bail.

Selon un constat de carence du 8 octobre 2024, il a été impossible au conciliateur de justice de procéder à une conciliation extrajudiciaire en raison de l’absence des défendeurs à la réunion de conciliation.

La société Citémétrie a dressé un rapport sur l’état du logement objet du litige le 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, M^me AA AJ veuve AK a fait assigner M^me AD AL AM et M. AE AN AO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : – à titre principal, constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire le 27 septembre 2024 à 24 heures et en conséquence juger que M^me AD AP AM et M. AE AN AO sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 28 septembre 2024;

— 

à titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire le 27 octobre 2024 à 24 heures et en conséquence juger que M^me AD AL AM et M. AE AN AO sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 28 octobre 2024; à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de M^me AD AL AM et M. AE AN AO; en tout état de cause:

°

°

la déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes; ordonner la libération immédiate et sans délai des locaux occupés par M^me AD AL AM et M. AE AN AO et par tout occupant de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir; 。 ordonner l’expulsion de M^me AD AL AM et M. AE AN AO des lieux, ainsi que de tous occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier; 。 condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à lui verser à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation mensuelle de 780 euros égale au dernier loyer charges comprises, indemnité revalorisée tel qu’il serait dû si le bail s’était poursuivi; 。 condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à lui verser la somme de 8 461,1 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de décembre 2024 incluse; o condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à lui verser 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; o condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à lui verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 。 condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 août 2024 et le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025 à laquelle elle a été renvoyée au 13 octobre 2025 à la demande du demandeur, et à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction du 24 mars 2025.

M^me AA AJ veuve AK, assistée par son conseil, a déposé des conclusions écrites dans lesquelles elle demande : à titre principal, constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire le 27 septembre 2024 à 24 heures et en conséquence juger que M^me AD AL AM et M. AE AN AO sont occupants, sans droit ni titre des lieux depuis le 28 septembre 2024; à titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire le 27 octobre 2024 à 24 heures et en conséquence juger que M^me AD AL AM et M. AE AN AO sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 28 octobre 2024; à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de M^me AD AL AM et M. AE AN AO;

en tout état de cause:

°

la déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes; ⚫ ordonner la libération immédiate et sans délai des locaux occupés par M^me AD AL AM et M. AE AN AO et par tout occupant de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir; 。 ordonner l’expulsion de M^me AD AL AM et M. AE AN AO des lieux, ainsi que de tous occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier; 。 condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à lui verser à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation mensuelle de 780 euros égale au dernier loyer charges comprises, indemnité revalorisée tel qu’il serait dû si le bail s’était poursuivi; a condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à lui verser la somme de 8 461,1 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de décembre 2024 incluse; ⚫ condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à lui verser 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; o condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à lui verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 。 condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE Karrouchí AO aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 août 2024 et le coût de l’assignation.

M^me AD AL AM et M. AE AN AO, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites dans lesquelles ils demandent de : les recevoir en leurs demandes; débouter M^me AA AJ veuve AK de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes; débouter M^me AA AJ veuve AK de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile; juger qu’ils sont bien-fondé à soutenir l’exception d’inexécution; juger que M^me AA AJ veuve AK a engagé sa responsabilité contractuelle et la condamner au paiement de la somme de 14 820 euros au titre du préjudice moral; ordonner la compensation entre les créances respectives des parties.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties déposées à l’audience du 13 octobre 2025 pour l’exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire et en résolution judiciaire du bail pour loyers impayés

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le Il est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 13 décembre 2024, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 7 avril 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire du bail est donc recevable.

II.

Sur les demandes en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution soulevée en défense

L’article 24 1. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes

convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1º de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; 4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements.mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas; b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués; d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux- ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements; 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

La mise en cause de la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une faute du bailleur.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation; – obtenir une réduction du prix; -provoquer la résolution du contrat; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1219 du même code indique qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du même code précise qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 8 avril 2023 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 5 341 euros dans un délai de deux mois et de justifier de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois a été délivré aux locataires le 27 août 2024.

Les locataires produisent aux débats une attestation d’assurance du 27 mai 2024 pour la période du 21 mai 2024 au 30 avril 2025, de sorte que la demande principale tendant

à constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de son assurance sera rejetée.

En ce qui concerne la demande subsidiaire tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de règlement des loyers et des charges, celle-ci n’est susceptible de prospérer que si les défendeurs succombent en leur moyen tiré de l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance d’un logement décent.

Il convient donc d’examiner ce moyen.

Les défendeurs justifient avoir adressé une mise en demeure à M^me AA AJ veuve AK par lettre recommandée avec avis de réception signé le 23 mai 2024 dans laquelle ils sollicitent la mise en œuvre de travaux afin de remédier aux désordres constitués par la présence de moisissures sur tous les murs de l’appartement, l’infiltration d’eaux pluviales et un problème d’évacuation des eaux usées de l’évier de la cuisine. Il résulte des photographies jointes ainsi que du rapport du 25 novembre 2025 de la société Citémétrie, réalisé à l’issue d’une visite à laquelle l’ensemble tant les locataires que la bailleresse étaient présentes, que l’appartement présente : un défaut de manoeuvrabilité des fenêtres de la chambre et du séjour; une absence de détecteur de fumée; un moyen de chauffage insuffisant en raison de la présence d’un convecteur électrique de la chambre non connecté et décroché du mur et de l’utilisation de chauffages électriques d’appoint dans la chambre; une présence de moisissures apparentes de manière généralisée dans le salon, la chambre, la salle de bain et le WC présentant un danger pour les occupants; une ventilation insuffisante pièce par pièce et du balayage de l’air caractérisant une ventilation défectueuse; la présence de dégradations dans le logement au niveau du plafond, des menuiseries et des peintures constituant un danger pour les occupants, le rapport précisant que ces dégradations peuvent présenter un danger, le risque saturnisme ne pouvant être écarté dans la mesure où l’immeuble a été construit avant 1949 et où le logement est fréquenté par une femme enceinte; des nuisibles dont se plaignent les locataires mais dont la présence n’a pas été constatée lors de la visite.

Il résulte ainsi des conclusions de ce rapport que le logement ne répond pas aux exigences de décence telles que prévues par les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret du 30 janvier 2002.

Néanmoins, ce même rapport relève qu’à la suite du déplacement dans le logement du service d’hygiène et sécurité au mois d’octobre 2023, où il a été constaté la présence d’humidité et l’absence de système de chauffage fixe dans la chambre, la protection juridique de la propriétaire a, au moins de juillet 2024, fait mandater un expert pour détecter la source de l’humidité mais que cet expert n’est pas parvenu à accéder au logement, qu’au mois d’octobre 2024 le conciliateur de justice à émis un

constat de carence en raison du refus du locataire de procéder à la procéder de conciliation et qu’au mois de novembre 2024, le service d’hygiène de la ville a clôture le dossier en raison du refus d’accès du locataire à son logement.

Il résulte de ces éléments, ainsi que des échanges de SMS du mois de juillet 2024 produits aux débats, que la bailleresse n’a pu réaliser les travaux avant la délivrance du commandement de payer, qu’en raison du refus des locataires de lui laisser accéder au logement pour remédier aux désordres.

Dans ces conditions, les locataires ne sont pas fondés à soulever l’exception d’inexécution du bailleur, cette inexécution, à la date de la délivrance du commandement de payer, ne résultant que de l’obstacle qu’ils ont formé à ce que les travaux destinés à rendre les lieux décents soient réalisés.

Par conséquent, le moyen tiré de l’exception d’inexécution soulevé par les locataires sera rejeté.

En ce qui concerne le montant de la dette de 5 341 euros indiquée dans le commandement, l’article 1353 du code civil prévoit qu’il appartient au créancier de rapporter la preuve de sa créance, tandis qu’il incombe au débiteur qui se prétend libéré de sa dette de justifier des paiements ou du fait à l’origine de l’extinction de l’obligation qu’il invoque.

Les locataires soutiennent qu’ils se sont acquittés de la somme de 661 euros au titre du loyer du mois de février 2024, Pour autant, ils ne justifient aucunement de ce paiement, alors que la charge de la preuve du paiement leur incombe.

S’agissant du décompte de la dette annexée au commandement de payer, et mentionnant que le loyer mensuel est de 720 euros et les charges sont de 60 euros, ces indications sont en effet erronées au regard des indications du bail ne retenant qu’une somme totale de 780 euros. Néanmoins, le tableau juste en-dessous ce ces mentions et faisant office de décompte indique bien que le total de la somme appelée de 5 341 euros résulte de sommes mensuelles appelées de 780 euros, hormis pour le mois de février 2024 pour lequel seule la somme de 661 euros a été appelée. En conséquence, le décompte ne souffre d’aucune irrégularité.

Ainsi, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 27 octobre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

111.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte et le sort des meubles

M^me AD AL AM et M. AE AN AO se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande tendant à assortir l’expulsion du recours à la force publique, il n’est pas nécessaire en l’espèce de prévoir d’astreinte.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum M^me AD AL AM et à M. AE AN AO au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 27 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle totale de 780 euros, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 31 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, s’élève à la somme de 8 461 euros.

Le bail prévoit une clause de solidarité entre les preneurs.

M^me AD AL AM et à M. AE AN AO seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

V.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formé par les défendeurs

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il a été constaté que les lieux présentaient un caractère indécent selon le rapport de la société Citémétrie du 25 novembre 2024. Le fait que le précédent locataire, tel que cela résulte de l’attestation produite, n’ait pour sa part constaté aucune dégradation dans les lieux ayant troublé la jouissance de ceux-ci ne permet pas de remettre en cause les conclusions des constatations figurant dans le rapport du 25 novembre 2024 et réalisées de manière contradictoire entre les parties.

Les locataires ont alerté leur bailleresse dès le 23 mai 2024 par lettre recommandée avec avis de réception. A défaut d’autres éléments antérieurs permettant de retenir que l’indécence des lieux existait avant cette date, il sera retenu le caractère indécent des lieux, dans leur totalité au regard de l’ampleur des désordres à compter du 23 mai 2024. Les locataires se sont opposés à l’intervention de la bailleresse afin de remédier aux désordres à compter du 15 juillet 2025, tel que cela ressort des échanges de SMS, et également ultérieurement, tel que cela ressort du rapport du 25 novembre 2025.

Ils sont donc fondés à recevoir une indemnisation pour le préjudice résultant de l’indécence des lieux entre le 23 mai 2024 et le 15 juillet 2024, soit pour un mois et 22 jours.

Le préjudice moral, dont ils justifient à l’aide de plusieurs certificats médicaux, doit être évalué au montant total du loyer au regard de l’ampleur des désordres..

En conséquence, leur préjudice s’élève à la somme de 1352 euros.

M^me AA AJ veuve AK sera donc condamnée à leur verser la somme de 1352 euros en réparation de leur préjudice moral.

VI. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En l’espèce, au regard des dommages et intérêts accordés aux locataires en réparation de leur préjudice moral, il n’apparaît pas qu’ils aient fait preuve de résistance abusive. La demande sera donc rejetée:

VII.

Sur la demande de compensation des créances

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les conditions de la compensation sont réunies dès lors que les créances des parties procèdent d’obligations réciproques.

Il convient donc de l’ordonner.

VIII. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M^me AD AL AM et M. AE AN AO, qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 août 2024 et le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à payer à M^me AA AJ veuve AK la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande principale tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 avril 2023 entre M^me AA. AJ veuve AK a donné à bail à M^me AD AL AM et à M. AE AN AO pour défaut de justification de l’assurance;

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par M^me AD AL AM et M. AE AN AO;

CONSTATE la résiliation à compter du 27 octobre 2024 du bail conclu le 8 avril 2023 entre M^me AA AJ veuve AK a donné à bail à M^me AD AL AM et à M. AE AN AO portant sur le bien situé […], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M^me AA AJ veuve AK pourra faire procéder à l’expulsion de M^me AD AL AM et M. AE AN AO, ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT n’y avoir lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE in solidum M^me AD AL AM et M. AE AN AO à payer à M^me AA AJ veuve AK une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 27 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle totale de 780 euros, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail;

CONDAMNE solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à payer à M^me AA AJ veuve AK la somme de 8 461 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse;

CONDAMNE M^me AA AJ veuve AK à verser à M^me AD AL AM et M. AE AN AO la somme de 1352 euros en réparation de leur préjudice moral;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de M^me AA AJ veuve AK pour résistance abusive;

ORDONNE la compensation des créances des parties;

CONDAMNE solidairement M^me AD AL AM et M. AE AN AO à payer à M^me AA AJ veuve AK la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes;

CONDAMNE solidairement Mme. AD AL AM et M. AE AN AO aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 août 2024 et le coût de l’assignation;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière

La juge

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS En conséquence, la République Française mande et endonne à tous huissions de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, a Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République peis les Tribunaus Judiciaires domain. A tous Commandants et Officier de priser main-forte lorsqu’ily on legalement quis. LE DIRECTEUR DES SERVICES DEGREE

Tribur

obigny

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n° 215