TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06315 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3I3O

Minute : 26/263

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [A] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [M],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu par voie électronique le 1er août 2024, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Monsieur [A] [M] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 620 euros et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte sous-seing privé en date du 1er août 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [A] [M] auprès de Monsieur [O] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [O] [P], a fait signifier à Monsieur [A] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.600 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [A] [M] à lui payer la somme de 4.550 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2025 sur la somme de 2.600 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [A] [M] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [A] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9.599,25 euros arrêtée au 13 janvier 2026. Elle indique qu’il n’y a eu de reprise du paiement du loyer courant. Elle s’en rapporte quant à la demande de délais les plus larges possibles pour quitter les lieux.

Monsieur [A] [M] comparait et reconnaît le principe et le montant de la dette. Il indique avoir été empêché de travailler pendant plusieurs mois en raison de l’expiration de son titre de séjour. Il expose avoir depuis repris son travail de chauffeur-livreur et percevoir un salaire de 1.650 euros par mois. Il précise verser également 200 euros de pension alimentaire pour ses enfants âgés de 7 et 3 ans. Il souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite, le cas échéant, des délais les plus larges possibles pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la compétence

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du code de l’organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 2] qui, conformément à l’annexe tableau IV du code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du RAINCY.

Dès lors, l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du RAINCY.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Les articles 1224 et 1225 du même code précisent que la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation a été conclu le 1er août 2024, après le 29 juillet 2023, et il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer le loyer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 26 février 2025, pour la somme en principal de 2.600 euros, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il est produit :

L’acte de cautionnement,Un décompte actualisé de la créance au 13 janvier 2026,Une quittance subrogative du 17 décembre 2025 pour la période d’octobre 2024 à décembre 2025 inclus d’un montant total de 9.599,25 euros, revêtue du visa du bailleur.

Ces éléments justifient du principe et du montant de la créance dont se prévaut la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

De plus, il ressort des précédents développements que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et de charges dus par Monsieur [A] [M] au bailleur sont établis, étant relevé que celui-ci, présent à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [A] [M] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.599,25 euros, arrêtée au 13 janvier 2026, au titre de la garantie des loyers, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2025 sur la somme de 2.600 euros, de l’assignation du 20 mai 2025 sur la somme de 1.950 euros et du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [A] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [A] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

De plus, la situation personnelle et financière du locataire ne permet pas, au regard du montant de la dette locative, l’apurement de celle-ci dans les délais légaux prescrits par les textes.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [A] [M] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [M] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [A] [M] n’a pas payé de manière régulière ses dernières échéances et sa situation financière, telle qu’exposée à l’audience, ne lui permet pas d’indemniser le bailleur pour l’occupation prolongée des lieux.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [M] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2025.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2024 entre Monsieur [O] [P] d’une part, et Monsieur [A] [M] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 avril 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [A] [M] occupant sans droit ni titre depuis le 27 avril 2025 ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [A] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.599,25 euros, arrêtée au 13 janvier 2026, au titre de la garantie des loyers, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2025 sur la somme de 2.600 euros, de l’assignation du 20 mai 2025 sur la somme de 1.950 euros et du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE