TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 23/03834 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X2FG

Minute n° 25/00026

Grosse délivrée

le : 28/05/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 02 Avril 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I ALPES ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. GARAGE [O] [M], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Saad BERRADA, avocat au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 9 octobre 1977, la société SOMYSER a donné à bail commercial à monsieur [N] [H] et monsieur [W] [G] un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] (33) pour l’exploitation d’un fonds de commerce à usage de garage, atelier de réparations, ventes de voitures, carrosserie et peinture d’automobiles.

La SARL GARAGE [O] [M] a acquis le fonds de commerce incluant le droit au bail le 25 avril 2005.

La SCI ALPES ATLANTIQUE a acquis la propriété de l’immeuble par acte notarié du 11 mars 2015.

Le 22 mars 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 25 mai 2021, le preneur a contesté la validité de la vente des locaux du 11 mars 2015 et par conséquent la validité du congé reçu. La SARL GARAGE [M] a saisi le tribunal judiciaire d’une action en nullité de la vente de l’immeuble et en nullité du congé, action déclarée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état du 5 juillet 2022. Par un arrêt du 15 mars 2023, la cour d’appel de [Localité 4] a constaté que la déclaration d’appel formée par la SARL GARAGE [O] [M] n’a pas produit d’effet dévolutif et s’est déclarée non saisie du litige. Par arrêt du 16 janvier 2025, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé à l’encontre de cette décision.

Après signification le 23 mars 2023 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 28 avril 2023, la SCI ALPES ATLANTIQUE a fait assigner la SARL GARAGE [O] [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021.

Par jugement du 14 février 2024, le juge des loyers commerciaux a :

rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SARL GARAGE [O] [M] dans l’attente de la décision de la cour de cassation,débouté la SARL GARAGE [O] [M] de sa demande de nullité du congé avec offre de renouvellement, du mémoire en fixation du prix du loyer délivré le 23 mars 2023 et de l’assignation délivrée le 28 avril 2023,constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2021, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [X] [F] afin d’évaluer la valeur locative.

Par jugement du 18 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux, statuant en qualité de juge en charge du contrôle des expertises, a notamment :

déclaré la SARL GARAGE [O] [M] recevable en sa demande,débouté la SARL GARAGE [O] [M] de sa demande d’extension de la mission d’expertise et aux fins de désignation d’un sapiteur en matière de bâtiment.

L’expert a déposé son rapport le 13 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI ALPES ATLANTIQUE, soutenant son mémoire déposé au greffe le 25 mars 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

rejeter la demande de sursis à statuer formée par la société GARAGE [O] [M],fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 36.700 euros hors taxes et hors charges,juger que la société GARAGE [O] [M] sera tenue au paiement des intérêts au taux légal, avec capitalisation, sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé,condamner la société GARAGE [O] [M] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de sursis à statuer, la SCI ALPES ATLANTIQUE fait valoir que cette demande repose sur des manquements allégués à l’obligation de délivrance conforme du local loué, à l’existence d’une plainte pénale et à la saisine du juge des référés aux fins d’expertise qui sont hors de la compétence du juge des loyers, et concernent une période postérieure à la date de renouvellement.

Au soutien de sa demande en fixation du loyer, la SCI ALPES ATLANTIQUE fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le principe de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative est acquis compte tenu de ce que le bail a duré, par l’effet de sa tacite prolongation depuis le 31 octobre 1986, plus de douze années. S’agissant de la détermination de la valeur locative, elle expose que le local est idéalement placé au cœur du quartier [Adresse 5], secteur résidentiel accessible en transports en commun, dynamique. Elle ajoute que l’immeuble abrite pour sa totalité l’activité de carrosserie et mécanique, qu’il bénéficie d’une bonne visibilité. Elle soutient que le bail ne comporte aucun transfert de charge exorbitant sur le preneur. Elle sollicite que le loyer soit fixé conformément à l’expertise en retenant une valeur distincte selon la nature des locaux (atelier et espace de stockage) une superficie de 619 m2, et en appliquant un abattement de 30% compte tenu de l’état des locaux et de 3.046 euros compte tenu du transfert de la charge de la taxe foncière.

A l’audience, la SARL GARAGE [O] [M] soutenant son mémoire déposé au greffe le 25 mars 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la procédure en référé diligentée devant le tribunal judiciaire de Bordeaux et dans l’attente de l’examen de la plainte déposée devant le Procureur de la République de Bordeaux pour empoisonnement à l’amiante et mise en danger de la vie d’autrui,

à titre subsidiaire :débouter la SCI ALPES ATLANTIQUE de ses demandes,condamner la SCI ALPES ATLANTIQUE au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A l’appui de sa demande de sursis à statuer, la SARL GARAGE [O] [M] soutient au visa de l’article 378 du code de procédure civile, avoir saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, suite à une mission de repérage de l’amiante intervenue le 18 mars 2005 aux fins de désignation d’un expert. Elle ajoute avoir déposé plainte contre le bailleur qui avait été informé lors de l’acquisition de l’immeuble de la présence d’amiante, et n’a pas informé son preneur, exposant ainsi depuis 10 ans la société et ses salariés aux dangers de l’amiante. Elle prétend nécessaire d’attendre l’issue de ces deux procédures avant de statuer sur la demande de fixation du montant du loyer dès lors que l’expert n’a pas tenu compte des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme.

Subsidiairement, la SARL GARAGE [O] [M] fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire n’est pas exploitable, dès lors qu’il s’est contenté de proposer un abattement au titre de l’état des locaux, alors qu’il convient d’ôter de la superficie les surfaces imprégnées par l’amiante. Elle précise que l’obligation de délivrance, qui est une obligation continue tout au long du bail commercial, est d’ordre public. Elle ajoute que le local présentant un risque incendie, aucun bail n’est possible, et implique des réparations impératives et immédiates. Elle expose que le bailleur ne produit pas le bail commercial initial, et qu’aucun diagnostic ni aucune des annexes obligatoires prévues par la loi du 18 juin 2014 n’ont été produites. La société GARAGE [M] fait par conséquent valoir que l’ensemble des manquements du bailleur doivent être sanctionnés pour conclure au débouté de sa demande en fixation du montant du loyer au 1er octobre 2021.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer

En vertu de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, si la SARL GARAGE [O] [M] justifie avoir fait délivrer à son bailleur une assignation le 27 mars 2025 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux d’une demande d’expertise au titre du risque incendie et de la présence d’amiante dans le local, ainsi qu’avoir déposé le 26 mars 2025 une plainte entre les mains du Procureur de la République de ce même tribunal, il convient de constater qu’il n’apparaît pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner un sursis à statuer dans le cadre de la présente procédure qui vise à déterminer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2021.

En effet, l’ensemble des éléments soutenus par le preneur relèvent d’un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme sur le plan civil en violation des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, et d’infractions pénales éventuelles sans lien direct avec la détermination de la valeur du loyer. Ainsi, la présente juridiction dispose des éléments lui permettant de statuer sur la demande formée par la SCI ALPES et la contestation que lui oppose au fond le preneur, sans qu’il ne soit nécessaire d’attendre l’issue de ces procédures, lesquelles permettront notamment, si elles aboutissent, au preneur de solliciter des décisions de suspension du loyer et/ou de réalisation de travaux et/ou d’indemnisation des préjudices résultant des manquements allégués s’ils sont démontrés, ce qui n’interdit donc pas en l’état de statuer sur la demande du bailleur.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de sursis à statuer formée par la SARL GARAGE [O] [M].

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation le bail aura duré plus de douze ans.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 14 février 2024 que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée effective du bail supérieure à 12 ans, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

Or, ces éléments n’intègrent pas les manquements allégués à l’obligation de délivrance des articles 1719 et suivants du code civil, qui, si elle est d’ordre public, ne peut être sanctionnée par un rejet de la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, le preneur disposant d’autres moyens juridiques, devant d’autres juridictions, pour obtenir des sanctions à ces manquements.

S’agissant de la superficie des locaux et la détermination de leur état, elle sera déterminée selon les éléments examinés ci-après, au stade de la détermination de la valeur locative.

De même, l’absence de production du bail d’origine ne saurait être sanctionnée, dès lors qu’il a déjà été retenu dans la précédente décision du 14 février 2024 que l’absence de production du contrat de bail ne saurait permettre d’écarter la demande. En effet, comme retenu dans la précédente décision, il est constant que l’instrumentum du bail commercial conclu le 9 octobre 1977 n’est plus en possession d’aucune des parties. Cependant, le contenu de cet acte a été repris d’une part dans l’acte de cession de fonds de commerce du 25 avril 2005 qui fonde le droit au bail dont est titulaire la SARL GARAGE [O] [M], et dont elle se réclame tant dans le cadre de la présente procédure que dans le cadre de la procédure ayant fait l’objet de la décision de la cour de cassation du 16 janvier 2025. Le contenu de ce contrat a d’autre part été mentionné dans l’acte de vente du 11 mars 2015 qui fonde le droit de propriété de la SCI ALPES ATLANTIQUE. Par ailleurs, la SARL GARAGE [O] [M] ne peut valablement soutenir ne pas avoir été mise en possession des annexes et diagnostic exigés par la loi Pinel du 18 juin 2014 alors que le contrat litigieux établi en 1977, et son acquisition du droit au bail en 2005 sont antérieurs à cette loi.

Dès lors il convient de déterminer la valeur locative du local litigieux au regard des critères légaux de l’article L145-33 du code de commerce susvisé.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est constitué de deux corps de bâtiment distincts, comportant en rez-de-chaussée un atelier mécanique, une partie arrière éclairée par puits de jour, une cabine de peinture, un bureau et des sanitaires, un entresol et un étage comportant tous deux un espace de stockage.

S’agissant de la superficie des locaux, il n’y a pas lieu de déduire de la superficie les locaux potentiellement affectés de désordres notamment liés au risque incendie et à l’amiante. En effet, il n’a pas été relevé par l’expert l’existence d’espaces non exploités du fait de ces manquements allégués, à la date du renouvellement du bail fixée au 1er octobre 2021. Au contraire les photographies produites démontrent que l’ensemble des espaces sont occupés soit pour l’activité de carrossier-garagiste elle-même, soit pour du stockage du matériel nécessaire à l’activité.

Dès lors, il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface totale de 619 m² (soit 475 m² pour l’atelier, 9 m² pour l’entresol, 45 m² et 90m² pour le 1er étage), non contestée par le preneur.

En revanche, il doit être tenu compte de la présence d’amiante dans le local au titre de l’examen du critère relatif à l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité dégradé des locaux.

Ainsi, d’une part, l’expertise judiciaire permet de relever qu’une partie de la toiture est en fibrociment, matériaux qui part sa nature peut contenir de l’amiante, ce qui est corroboré par le rapport de mission de repérage des matériaux produit par le preneur qui identifie la présence d’amiante dans la mezzanine tant sur la couverture que sur les éléments situés en dessous de cette toiture. Cette présence d’amiante est toutefois cantonnée à une partie limitée du local permettant le stockage d’objets divers au 1er étage (135m²) et ne concerne pas l’atelier de 475 m² qui bénéficie d’une couverture en tuile.

D’autre part, au-delà de la présence d’amiante, l’expertise judiciaire permet de relever l’état médiocre de l’ensemble du local, l’absence d’espace dédié à la clientèle, un bâtiment non entretenu, la présence d’un escalier métallique de faible largeur pour relier les espaces, des désordres apparents constituées par des fissures de gros œuvre, un mauvais état de la toiture provoquant des infiltrations, des manquements relatifs aux câblages électriques… L’expert conclut à la nécessité de rénover intégralement les locaux.

Dès lors, au regard de cet état dégradé des locaux le coefficient de vétusté proposé par l’expert, lequel a intégré l’ensemble des éléments susvisés, à hauteur de 30% apparaît pertinent et doit être retenu.

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties.

Or, le bail transfert la charge de la taxe foncière sur le preneur, clause exorbitante du droit commun qui justifiera l’application d’un abattement sur la valeur locative retenue.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, sans que cela ne soit contesté par le preneur, que le local est situé dans le quartier [Localité 6], dans lequel la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée parmi les résidents est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures. Il est situé sur une voie secondaire à circulation automobile à sens unique, bénéficiant de places de stationnement, et reliant le cours de la Somme et le cours de l’Yser, deux axes fréquentés. Il est localisé dans une rue sans commercialité particulière, au sein d’un secteur à dominante résidentielle.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise judiciaire permet de retenir, sans que cela ne soit contesté par les parties, que les valeurs locatives pour des entrepôts s’établissent entre 55 et 120 euros par m².

L’expert propose une valorisation distincte suivant les différentes parties du bien, pour aboutir à un prix unitaire moyen de 92 euros par m², lequel apparaît pertinent compte tenu de l’emplacement du local.

Compte tenu de l’application d’un abattement de 30% au titre de la vétusté et de la salubrité dégradée des locaux, la valeur locative s’établit à la valeur de 64 euros par m².

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative à 64 euros par m², soit la somme annuelle de 39.616 euros, à laquelle il convient d’appliquer un abattement égal à la valeur de la taxe foncière, soit la somme de 3.046 euros, ce qui conduit à fixer le montant du loyer dû à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 36.570 euros.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 28 avril 2023, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Rejette la demande de sursis à statuer formée par la SARL GARAGE [O] [M],

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI ALPES ATLANTIQUE et la SARL GARAGE [O] [M] portant sur un local situé à [Adresse 2] à BORDEAUX renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 36.570 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 28 avril 2023 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI ALPES ATLANTIQUE à en payer la moitié et la SARL GARAGE [O] [M] à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SCI ALPES ATLANTIQUE et la SARL GARAGE [O] [M] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE