N° RG 23/00807 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XKDR

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 DÉCEMBRE 2025

54C

N° RG 23/00807

N° Portalis DBX6-W-B7G-XKDR

AFFAIRE :

SAS NICOLAS CONSTRUCTION (SAS TCGN)

C/

[S] [D]

[R] [V] [L] [U] épouse [D]

INTERVENANT VOLONTAIRE

SELARL EKIP'

[Adresse 9]

le :

à

M^e Marie-Françoise LASSERRE

SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 1er Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS NICOLAS CONSTRUCTION (désormais dénommée SAS TCGN), en liquidation judiciaire, selon jugement rendu par le tribunal de commerce de BORDEAUX le 22 Novembre 2023

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [D]

né le 08 Septembre 1959 à [Localité 7] (VAL-D’OISE)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Marie-Françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [V] [L] [U] épouse [D]

née le 1er Octobre 1960 à [Localité 11] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie-Françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE

SELARL EKIP', prise en la personne de Maître [P] [M], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TCGN, anciennement dénommée SAS NICOLAS CONSTRUCTION, suivant jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 22 Novembre 2023

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [U] épouse [D] et Monsieur [S] [D] ont signé avec la société NICOLAS CONSTRUCTION un contrat de construction d’une maison individuelle à [Localité 10] le 15 mars 2021 pour un prix de 184 377,56 euros, le maître de l’ouvrage s’étant réservé des travaux à hauteur de 41 473,41 euros.

Les parties conviennent de ce qu’elles se sont mises d’accord pour soumettre la perfection du contrat à une condition suspensive de vente d’un bien immobilier détenu par Madame et Monsieur [D] dans les Yvelines. La vente de ce bien est intervenue le 15 mars 2021.

Par courrier du 27 juin 2022, Madame et Monsieur [D] ont informé la société NICOLAS CONSTRUCTION de ce qu’ils renonçaient à leur projet de construction de maison individuelle en raison d’un prix de vente de leur bien moins important qu’escompté.

Le 29 juillet 2022, la société NICOLAS CONSTRUCTION a émis deux factures à leur intention, l’une d’un montant de 10% du prix pour obtention du permis de construire et l’autre d’un même montant à titre d’indemnité forfaitaire de résiliation du contrat.

Par courrier du 22 septembre 2022, Madame et Monsieur [D] ont répondu ne devoir que 10% du prix de la construction correspondant à la résiliation du contrat, moins 4 000 euros d’acompte versé, soit une somme de 14 437,75 euros.

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Faute d’accord et en l’absence de tout paiement, la SAS NICOLAS CONSTRUCTION les a, par acte en date du 22 décembre 2022, fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire aux fins de les voir condamnés au paiement d’une somme totale de 32 875,52 euros.

Par jugement du 22 novembre 2023 publié au BODACC le 06 décembre 2023, le Tribunal de commerce a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SAS NICOLAS CONSTRUCTION, désormais appelée société TCGN, désignant la SELARL EKIP', prise en la personne de Maître [M], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par conclusions du 04 avril 2024, la SELARL EKIP’ est intervenue volontairement à la procédure, es-qualité de liquidateur judiciaire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 avril 2025, la SELARL EKIP', en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TCGN (anciennement SAS NICOLAS CONSTRUCTION) et la SAS TCGN demandent au Tribunal de :

Vu l’article 1794 du Code civil, Vu l’article 1231-1 du Code civil, Vu l’article L641-9 et suivants du Code de commerce, Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

RECEVOIR l’intervention volontaire de la société EKIP’ et la dire BIEN FONDEE.

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] et Madame [U] au paiement de la somme de 14.437,76€ au bénéfice de la société EKIP', prise en la personne de Me [P] [M], es-qualité de liquidateur de la société TCGN, au titre de l’avancement des travaux, sur l’un ou l’autre des fondements, majoré des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure.

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] et Madame [U] au paiement de la somme de 18.437,76 € au bénéfice de la société EKIP', prise en la personne de Me [P] [M], es-qualité de liquidateur de la société TCGN, majoré des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, au titre de l’indemnisation pour résiliation anticipée du contrat.

CONDAMNER in solidum les mêmes défendeurs au paiement de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, Monsieur et Madame [S] [D] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1134 du Code civil, 1793 et 1794 du Code civil, L 213–1 à L 231–13 du code de la construction et de l’habitat, R 231–1 à R 231–7–1 du code de la construction et de l’habitat, déclarer le demandeur mal fondé en ses prétentions, l’en débouter, leur allouer une indemnité de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à la charge des demandeurs à l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 juillet 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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MOTIFS

L’intervention de la SELARL EKIP', en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TCGN (anciennement SAS NICOLAS CONSTRUCTION) se rattachant aux prétentions initiales par un lien suffisant, elle sera déclarée recevable par application des articles 325 et 329 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité de résiliation :

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1794 du code civil, le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise.

Aux termes de l’article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2 (…).

La SELARL EKIP', en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TCGN, fait valoir que la vente de l’appartement de Monsieur et Madame [D] étant intervenue, la condition suspensive contractuellement prévue entre eux est réalisée et que le contrat était alors parfaitement conclu et que ceux-ci ayant décidé d’y mettre fin unilatéralement, ils sont tenus d’en indemniser le constructeur.

Monsieur et Madame [D] font valoir qu’ils ont vendu leur bien immobilier à un prix inférieur à ce qu’ils escomptaient, considérant alors que la condition suspensive n’a pas été levée, que dès le 27 juillet 2022 ils ont informé le constructeur de ce qu’il renonçait à leur projet, outre qu’ils reprochent à ce constructeur un défaut de conseil et un manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, pour ne pas avoir inséré au contrat une condition suspensive de vente de leur bien à un prix minimum et chiffré et faire valoir que la condition suspensive est levée.

Le contrat de construction de maison individuelle prévoyait les conditions suspensives habituelles relatives à l’acquisition de la propriété du terrain, l’obtention d’un permis de construire, d’une assurance dommages ouvrage et d’une garantie de livraison à prix et délai convenu et ne prévoyait aucune condition suspensive particulière relative notamment à l’obtention d’un prêt. Il n’est ni contesté ni discuté que les conditions suspensives générales ont été réalisées, Monsieur et Madame [D] étant propriétaires du terrain et alors que les parties ne contestent pas qu’un permis de construire a été obtenu.

Le contrat de construction de maison individuelle prévoit que « la résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du Code civil entraîne l’exigibilité en plus des sommes correspondantes à l’avancement des travaux d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».

Si les parties s’accordent à dire qu’une condition suspensive liée à la vente d’un bien immobilier de Monsieur et Madame [D] avait été convenue, elles sont en désaccord pour dire qu’un montant minimum du prix de la vente avait été convenu et que la réalisation du contrat été suspendue à ce que la vente se fasse à ce montant minimum. Dès lors, Monsieur et Madame [D] ne rapportent pas la preuve qu’il était contractuellement prévu que le contrat de construction individuelle soit lié à ce prix minimum de vente de leur bien. S’agissant d’un défaut de conseil du constructeur, il paraît évident qu’en l’absence des fonds nécessaires, la réalisation du contrat de construction ne pouvait avoir lieu alors que les défendeurs avaient expressément indiqué à ce contrat que le prix convenu serait payé sans l’aide d’aucun prêt et alors que la vente d’un bien immobilier présente nécessairement un aléa quant au prix obtenu et qu’ils ont librement accepté de vendre leur bien à un prix qu’ils estimaient « inférieur au prix du marché », tel que le souligne le liquidateur judiciaire du constructeur.

En conséquence, aucun défaut de conseil ne peut être reproché aux professionnel ni aucune mauvaise foi dans l’exécution du contrat.

Il apparaît ainsi que dans leur courrier du 27 juin 2022, Monsieur et Madame [D] ont résilié de manière unilatérale le contrat de construction individuelle et qu’ils sont alors débiteurs du montant de l’indemnité qui a été contractuellement prévue, cette indemnité étant due du seul effet du contrat et n’étant pas assimilable au dédommagement prévu à l’article 1794 du code civil et ne nécessitant pas alors qu’il soit justifié de dépenses et de travaux du maître de l’ouvrage.

Ils sont ainsi redevables envers la SELARL EKIP', es qualité de liquidateur judiciaire, de la somme de 18 437,75 euros correspondant à 10% du prix convenu de la construction.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, s’agissant d’une indemnité, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement :

Les articles L 231-2 et R 231-7 du code de la construction et de l’habitation fixent le pourcentage maximum du prix convenu exigible aux différents stades de la construction.

L’article R 231-7 précise que :

« I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L 242-2 de la manière suivante :

15% à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25% à l’achèvement des fondations ;

40% à l’achèvement des murs ;

60% à la mise hors d’eau ;

75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance ».

En application de l’article L. 231-4, II du code de la construction et de l’habitation, le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, sous réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet.

L’article R 231-8 du même code précise que lorsque le contrat n’a pas stipulé un dépôt de garantie conforme à l’article L. 231-4-III, il prévoit un paiement n’excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu’un paiement n’excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat.

En application de l’article L. 230-1 du code de construction et de l’habitation, les règles protectrices du contrat de construction de maison individuelle prévues au titre III « Construction d’une maison individuelle » du code de la construction et de l’habitation sont d’ordre public (Civ., 3 ème, 06 juillet 2011, pourvoi n°10-23.438).

Le contrat de construction de maison individuel souscrit par Monsieur et Madame [D] prévoit l’exigibilité des sommes en fonction de l’avancement du projet comme suit :

A la signature : 5%

A l’obtention du permis de construire : 10%

A l’ouverture du chantier : 15%

A l’achèvement des fondations : 25%

(…).

Le liquidateur judiciaire du constructeur fait valoir en conséquence que le permis de construire ayant été déposé et obtenu, elle est en droit d’obtenir le paiement de cette prestation à hauteur de 10% du prix de la construction.

Monsieur et Madame [D] font valoir qu’en application de l’article R 231-7 du code de la construction et de l’habitation, le constructeur ne peut réclamer un premier appel de fonds qu’à l’ouverture du chantier et que le chantier n’a jamais été ouvert.

Le liquidateur judiciaire du constructeur ne se prévaut pas des dispositions des articles L. 231-4 R 231-8 du code de la construction et de l’habitation susvisée pour justifier ce paiement demandé avant la date d’ouverture du chantier et aucune attestation de garantie de remboursement n’est annexée au contrat produit.

Les dispositions de ces articles qui rendent possible un paiement avant l’ouverture du chantier n’ont alors pas été respectées outre que le quantum réclamé est supérieur aux sommes qu’elles prévoient, et le chantier n’ayant pas été ouvert, la SELARL EKIP', es qualité de liquidateur judiciaire sera déboutée de sa demande en paiement au titre du dépôt et de l’obtention d’un permis de construire.

À titre subsidiaire, le liquidateur judiciaire du constructeur fait valoir que celui-ci a réalisé d’importantes diligences pour le dépôt et l’obtention de ce permis de construire et que le non-paiement de cette prestation constitue alors pour lui un préjudice dont il est fondé à demander réclamation.

Cependant, outre que ce préjudice ne résulterait que du non-paiement d’une prestation dont les conditions de paiement sont prévues par les dispositions du code de la construction et de l’habitation d’ordre public, le constructeur ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que le non-paiement de la prestation, sans qu’il soit nécessaire de s’attarder sur les considérations des défendeurs selon lesquelles ce sont eux qui auraient effectué la préparation du permis de construire.

Ainsi il n’y a pas lieu d’accorder des dommages-intérêts à la SELARL EKIP', es qualité de liquidateur judiciaire qui sera également déboutée de cette demande à titre subsidiaire.

Sur l’acompte versé :

Les parties s’accordent à dire que Monsieur et Madame [D] ont versé une somme de 4 000 euros à titre d’acompte la signature du contrat. S’agissant d 'un acompte relatif à la réalisation des travaux, il n’y a pas lieu de le déduire de l’indemnité forfaitaire de résiliation du contrat.

Monsieur et Madame [D] seront ainsi condamnés à payer à la SELARL EKIP', es qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 18 437,75 euros au titre de l’indemnité de résiliation, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Partie perdante, Madame et Monsieur [D] seront condamnés aux dépens outre, au titre de l’équité, à payer à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SELARL EKIP', es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TCGN (anciennement SAS NICOLAS CONSTRUCTION).

CONDAMNE in solidum Madame [R] [U] épouse [D] et Monsieur [S] [D] à payer à la SELARL EKIP', es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TCGN (anciennement SAS NICOLAS CONSTRUCTION) la somme de 18 437,75 euros au titre de l’indemnité de résiliation, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE in solidum Madame [R] [U] épouse [D] et Monsieur [S] [D] à payer à la SELARL EKIP', es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TCGN (anciennement SAS NICOLAS CONSTRUCTION), la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la SELARL EKIP', es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS TCGN (anciennement SAS NICOLAS CONSTRUCTION) du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Madame [R] [U] épouse [D] et Monsieur [S] [D] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT