Du 26 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00380 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CM5

Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

C/

[P] [M]

— Expéditions délivrées à

M^e Axelle DUTEN

— FE délivrée à

M^e Ludovic BOUSQUET

Le 26/02/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 février 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

RCS BORDEAUX N° 404 877 086

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ludovic BOUSQUET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [P] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002936 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par M^e Axelle DUTEN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 11 septembre 2018, ayant pris effet le 15 septembre 2018, la Commune de [Localité 3] a donné à bail à Madame [P] [M] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] [Localité 3], pour une durée de six ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel révisable de 650 €, outre des charges mensuelles de 15 €.

Selon acte reçu notarié reçu le 1er février 2022, GIRONDE HABITAT a acquis le logement loué.

Arguant de loyers impayés, GIRONDE HABITAT a, par acte de commissaire de justice délivré le 29 octobre 2024, fait assigner Madame [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, principalement, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de cette dernière pour défaut de paiement des loyers et ordonner en conséquence son expulsion.

Appelée à l’audience du 11 février 2025, l’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure afin de permettre aux parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience du 27 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, GIRONDE HABITAT, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection sur le fondement des dispositions des articles 1728 et 1741 du code civil :

— de déclarer parfaitement recevable son action,

— de débouter Madame [P] [M] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

— de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [P] [M] pour défaut de paiement des loyers,

— d’ordonner en conséquence son expulsion du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], ainsi que celle de toute personne y demeurant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— de condamner Madame [P] [M] à lui payer la somme de 28.236,95 €, décompte arrêté au 17 novembre 2025, outre à compter de cette date, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 734 € et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— de condamner Madame [P] [M] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance.

En défense, Madame [P] [M], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :

— à titre principal :

— de constater l’irrecevabilité de l’action de GIRONDE HABITAT,

— de constater l’irrecevabilité de toutes les demandes de GIRONDE HABITAT,

— de débouter GIRONDE HABITAT de toutes ses demandes,

— avant-dire-droit,

— d’ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert avec mission habituelle en la matière afin d’évaluer l’état d’insalubrité du logement, lister les désordres et les travaux à réaliser par GIRONDE HABITAT,

— de suspendre le paiement du loyer,

— à titre subsidiaire :

— de condamner GIRONDE HABITAT à procéder à la remise en état du logement, sans délai à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— d’ordonner la suppression des loyers mis à sa charge depuis le mois de juin 2023, date à laquelle le service du SLIME33 a rendu son rapport adressé à GIRONDE HABITAT, en réparation de son préjudice de jouissance et fixer le montant de la dette locative en conséquence,

— de condamner GIRONDE HABITAT à lui payer une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— d’ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire du bail,

— de dire que si elle respecte l’échéancier accordé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée,

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal ordonnait son expulsion : de lui accorder un délai, sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, qui ne saurait être inférieur à 12 mois, afin de lui laisser le temps de trouver un nouveau logement,

— en tout état de cause : de condamner GIRONDE HABITAT au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi relative à l’aide juridictionnelle ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT :

— Sur la recevabilité de l’action de GIRONDE HABITAT :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 7 juillet 1989 que :

«II.- Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.- A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.- Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur».

GIRONDE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1728 et 1741 du code civil, de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [P] [M] en raison du non paiement de ses loyers. Il conteste toute irrecevabilité puisqu’il ne sollicite pas la constatation de la résiliation du contrat de bail à la suite de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire. Il ajoute avoir signalé l’impayé à l’organisme payeur et avoir dénoncé l’assignation à la Préfecture dans les délais légaux.

Madame [P] [M] conclut à l’irrecevabilité de l’action, aucun commandement de payer ne lui ayant été délivré et la saisine de la CCAPEX produit par GIRONDE HABITAT n’ayant été effectuée que pour les besoins de la première procédure que ce dernier avait engagée contre elle devant le juge des référés et dont il s’est désisté.

En l’espèce, GIRONDE HABITAT sollicite la résiliation judiciaire du bail arguant du manquement de la preneuse à son obligation de paiement du loyer. Aucune disposition légale ne lui impose de délivrer un commandement de payer préalablement à toute action en justice à peine d’irrecevabilité. A titre surabondant, il y a lieu de faire remarquer que GIRONDE HABITAT n’exerce pas une action visant à voir constater la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue, seule action justifiant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En revanche et conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, GIRONDE HABITAT justifie avoir régulièrement notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 30 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 11 février 2025.

Il justifie également avoir saisi par lettre recommandée datée du 26 août 2022, reçue le 29 août 2022, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Il importe peu que GIRONDE HABITAT se soit desisté d’une précédente action en justice fondée sur le même impayé de loyer, dès lors qu’aucune disposition légale n’impose que la CCAPEX soit saisie au moins deux mois avant l’introduction de l’instance dans chaque procédure dilingentée par le bailleur, personne morale, contre son locataire.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer recevable l’action en résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers au regard de ces dispositions.

Par conséquent, Madame [P] [M] sera déboutée de ses demandes tendant à constater l’irrecevabilité de l’action et des demandes de GIRONDE HABITAT.

— Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du code civil que «le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements».

L’article 1728 du même code énonce que «le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° – d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° – de payer le prix du bail aux termes convenus».

En outre, l’article 1229 du code civil prévoit, au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

GIRONDE HABITAT soutient que Madame [P] [M] manque à ses obligations de locataire puisqu’elle ne paie pas ses loyers.

Madame [P] [M] conteste le montant de la dette locative puisqu’elle a effectué des versements d’un montant total de 1.728 € entre le 19 avril 2022 et le 5 septembre 2022 qui n’ont pas été décomptés par le bailleur. Elle justifie sa dette locative qu’elle estime «conséquente» par les difficultés financières qu’elle a rencontrées et qui sont liées notamment à son licenciement pour inaptitude à la suite d’un accident du travail. Elle précise qu’il lui est difficile de trouver un travail adapté et qu’elle perçoit de très faibles revenus composés d’une rente accident du travail et des allocations de la CAF.

En l’espèce, le décompte locatif arrêté au 17 novembre 2025 produit par GIRONDE HABITAT montre que Madame [P] [M] est redevable d’une somme de 28.236,95 €, au titre des loyers et charges impayés du 10 mars 2022 au 1er novembre 2025.

Même si Madame [P] [M] soutient qu’une somme de 1.728 € doit être déduite de ce montant correspondant aux paiements qu’elle a effectués, il n’en demeure pas moins que la dette locative dont elle s’estime redevable est importante.

Le décompte locatif permet, également, de constater qu’elle n’a procédé à aucun paiement depuis le milieu de l’année 2022.

Par ailleurs et compte tenu de la situation financière qu’elle décrit, il apparaît que Madame [P] [M] ne semble pas en mesure de reprendre le paiement de son loyer mensuel courant ni d’apurer la dette locative.

Aussi, le manquement aux obligations principales de la locataire est ainsi suffisamment caractérisé.

Madame [P] [M] argue de l’état d’insalubrité de son logement et du manquement du bailleur à ses obligations légales et contractuelles. Elle explique avoir alerté en vain son bailleur, dès le début du bail, sur la situation d’insalubrité de son logement, la façade étant lézardée et présentant des fissures, le raccordement au gaz et au réseau d’évacuation des eaux grises ne respectant pas les normes, des espaces de moisissures en pied de mur de la buanderie, des traces d’humidité sous les fenêtres et des défauts de raccordement à la Terre ayant été constatés. Elle met en avant les conclusions du rapport établi par le SLIME 33 le 12 juin 2023 et les nouvelles constatations effectuées le 5 février 2025.

GIRONDE HABITAT conteste l’état d’insalubrité allégué par Madame [P] [M], le rapport du SLIME 33 non corroboré par d’autres pièces ne pouvant prouver exclusivement ses allégations. Il soutient que cette dernière ne s’est jamais manifestée auprès de lui pour signaler une quelconque insalubrité du logement donné à bail.

Il souligne, par ailleurs, que le rapport du SLIME 33 se fonde essentiellement sur les ressentis de Madame [P] [M] et sur des suppositions et note que les seules moisissures constatées sont insuffisantes pour déclarer un logement insalubre. Il argue, en revanche, de la conformité de l’installation au gaz et à l’électricité.

L’article L. 1331-22 du code de la santé publique dispose que tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre, et l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, des mesures prévues au même texte nécessitées par les circonstances.

En l’espèce et en application de ces dispositions, il échet de rappeler que l’état d’insalubrité d’un logement doit être constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral dont Madame [P] [M] ne justifie pas.

Le rapport de visite du 12 juin 2023 du SLIME 33 (Service local d’intervention pour la maîtrise de l’énergie), ainsi que les photographies issues de la seconde visite du 5 février 2025 ont révélé les désordres suivants : fuite au niveau des robinets de radiateur, perte d’eau à la chaudière, fissures et lézardes en façade, moisissures en pied de mur de la buanderie, porte et volet de la chambre avec jeu important, défaut de raccordement à la terre dans la cuisine, traces d’humidité sur le mur de la chambre, ouvrants en simple vitrage avec infiltrations d’air importantes, deux portes d’entrée non sécurisées, absence de seuil de porte, murs non isolés, traces d’infiltrations d’eau. Cependant, si ces constatations permettent d’établir la nécessité de travaux de réparation, elles ne prouvent pas la dangerosité du logement comme le prétend Madame [P] [M] et de fait l’état d’insalubrité qu’elle n’a jamais fait constater par les autorités compétentes. Cette dernière échoue, donc, à rapporter la preuve de l’état d’insalubrité du logement qu’elle allègue, laquelle ne peut être supplée par une expertise judiciaire. Elle sera, donc, déboutée de sa demande d’expertise avant dire droit.

Par ailleurs, si elle soutient avoir alerté à maintes reprises ses bailleurs successifs de l’état d’insalubrité du logement depuis son entrée dans les lieux, force est de constater qu’elle ne communique aucune pièce permettant de le prouver. Elle affirme que GIRONDE HABITAT n’a pas respecté ses obligations de bailleur consistant à lui assurer la jouissance paisible des locaux loués, lesquels doivent être entretenus pour servir à l’usage contractuellement prévu.

Pourtant, il y a lieu de constater qu’elle ne démontre pas avoir informé son bailleur de l’état de l’immeuble pour lui permettre de respecter ses obigations de bailleur. Si elle prétend que le rapport du SLIME 33 lui a été adressé, elle ne rapporte pas, pour autant, la preuve de cette transmission, aucun élément ne permettant de corroborer ses déclarations.

Elle ne démontre pas en conséquence, les manquements de GIRONDE HABITAT à ses obligations de bailleurs.

Dans ces conditions et compte tenu des manquements de la preneuse à ses obligations essentielles du contrat de bail qui ne peuvent se justifier par des manquements du bailleur, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à effet du 29 octobre 2024, date de l’assignation, et l’expulsion de Madame [P] [M] sera prononcée.

Cette dernière sollicite, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, il y a lieu de rappeler que la demande en résiliation du bail par GIRONDE HABITAT n’est pas fondée sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire puisqu’il a sollicité la résiliation judiciaire du bail, laquelle a été prononcée. Aussi, Madame [P] [M] ne peut dans ce cadre solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, cette dernière n’ayant pas été évoquée dans le cadre de la présente instance.

A titre infinimement subsidiaire, Madame [P] [M] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux afin de lui laisser du temps pour trouver un nouveau logement compte tenu de sa situation personnelle et financière et du marché locatif.

GIRONDE HABITAT s’oppose à l’octroi de tels délais pour quitter les lieux, la dette étant extrêmement importante et aucun règlement n’ayant été effectué depuis qu’il a acquis l’immeuble litigieux. Il argue de la mauvaise foi de Madame [P] [M] qui se maintient dans les lieux sans règler le loyer de sorte que la dette locative atteint des montants très importants.

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que «sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux».

L’article L.412-1 du même code énonce que «si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte».

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution indique que «le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte».

Aux termes des dispositions de l’article 412-4 du même code «la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés».

Madame [P] [M] justifie d’une situation financière précaire puisqu’elle est bénéficiaire du RSA et perçoit l’allocation de soutien familial. Elle dispose d’un revenu mensuel de 684,14 € outre une rente accident du travail d’un montant mensuel de 314,57 € avec laquelle elle assume la charge d’un enfant âgé de 17 ans.

Elle ne justifie pas avoir entrepris des démarches de relogement et n’a pas payé ses loyers depuis plusieurs années, de sorte que GIRONDE HABITAT se voit imposer une occupation des lieux sans contrepartie effective . Elle ne communique aucune pièce permettant d’établir que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, le fait qu’elle dispose de faibles revenus avec un enfant n’étant pas suffisant pour le prouver.

Dans ces conditions, l’expulsion sera autorisée dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisables selon les dispositions contractuelles et des charges que Madame [P] [M] aurait payés en cas de non résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte en outre de ce qui précède l’obligation pour Madame [P] [M] de régler une indemnité d’occupation.

GIRONDE HABITAT verse aux débats un décompte montrant un solde débiteur d’un montant de 28.236,95 €. Il explique avoir, face aux contestations de Madame [P] [M], accepté d’effacer la dette acquise auprès de l’ancien bailleur, la Mairie de [Localité 3], de sorte qu’il estime qu’il n’y a pas lieu de recréditer son compte avec 6 versements d’un montant unitaire de 288 €.

Madame [P] [M] soutient avoir adressé à son ancien bailleur 6 versements d’un montant de 288 € chacun, lesquels n’ont pas été décomptés.

En l’espèce, il est exact que le 8 juin 2022, GIRONDE HABITAT a porté au débit du compte locatif une somme de 6.029,30 € avec l’intitulé «Reprise solde rachat». Il affirme que cette somme correspond à la dette locative de Madame [P] [M] antérieure à l’acquisition du logement loué. Il apparaît également que cette somme a été recréditée le 10 janvier 2024 avec la mention «Annul. Repr solde du 8.06.22».

Cependant, GIRONDE HABITAT ne communique aucune pièce permettant de détailler les sommes réclamées par l’ancien bailleur et de déterminer les versements effectués en paiement par Madame [P] [M].

Cette dernière justifie avoir effectué 6 virements d’un montant total de 1.728 € entre le19 avril 2022 et le 5 septembre 2022 au profit de son ancien bailleur, la Mairie de [Localité 3]. Aucun élément ne permet de conclure que cette somme a été prise en compte dans la reprise de solde d’un montant de 6.029,30 € qui a été annulée.

Dès lors, il convient de déduire de l’arriéré locatif la somme de 1.728 €.

Madame [P] [M] sera donc condamnée à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 26.508,95 € (28.236,95 – 1.728 €) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés suivant décompte arrêté au 17 novembre 2025.

— Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pris dans leur rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative».

Madame [P] [M] sollicite l’octroi de délai de paiement sur une durée de 36 mois.

GIRONDE HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement arguant de la mauvaise foi de Madame [P] [M] qui se maintient dans les lieux sans régler ses loyers de sorte que la dette atteint des montants très importants.

En l’espèce, le décompte locatif montre que Madame [P] [M] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer et aucun élément ne permet au surplus de conclure, compte tenu de ses revenus et du montant de la dette locative, qu’elle sera en capacité de l’apurer dans le délai de trois ans. Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de délais de paiement.

— Sur la remise en état du logement et la réparation des préjudices :

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 2.3.20 du contrat de bail impose au bailleur de :

«- délivrer au locataire les locaux loués en bon état d’usage et de réparation et les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une convention sur travaux,

— d’entretenir les locaux loués en l’état de servir à l’usage prévu par le contrat de location et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des lieux loués,

— de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée».

Madame [P] [M] sollicite la condamnation de GIRONDE HABITAT à procéder aux réparations nécessaires à la remise en état du logement sous astreinte et la suppression des loyers mis à sa charge depuis le mois de juin 2023, date de remise du rapport du SLIME 3, à titre de réparation de son préjudice de jouissance. Elle demande, en outre, une somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

Il y a lieu de rappeler que le contrat de bail a été résilié à compter du 29 octobre 2024, de sorte que Madame [P] [M] occupe, désormais, les lieux sans droit ni titre. Elle ne peut donc plus se prévaloir des droits attachés à la qualité de locataire ni des obligations contractuelles et légales mises à la charge du bailleur dans le cadre du bail d’habitation. Elle sera, donc, déboutée de sa demande de travaux sous astreinte.

S’agissant de l’indemnisation de ses préjudices, le rapport du SLIME 33 et les photographies permettent de conclure à la nécessité de travaux, cependant à l’exception de la présence de moisissures en pied de mur au niveau de la buanderie, le rédacteur du rapport se limite à reprendre les déclarations de Madame [P] [M] s’agissant de l’inconfort du logement, lesquelles ne sont pas corroborées par des éléments objectifs. Si la présence d’humidité sous une fenêtre ou de moisissures dans la buanderie a été constatée, aucun élément ne permet d’en mesurer les conséquences, notamment sur la santé des occupants, compte tenu de leur localisation. Madame [P] [M] échoue, en conséquence, à rapporter la preuve du préjudice de jouissance et du préjudice moral qu’elle allègue. Elle sera, en conséquence, déboutée de ses demandes d’indemnisation et de suppression du loyer mis à sa charge depuis le mois de juin 2023.

— Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il y a lieu de laisser à GIRONDE HABITAT la charge de ses propres frais irrépétibles. Madame [P] [M], succombante, sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

DÉBOUTE Madame [P] [M] de sa demande tendant à constater l’irrecevabilité de l’action et des demandes de GIRONDE HABITAT ;

PRONONCE à effet du 29 octobre 2024 la résiliation du bail pour manquement de Madame [P] [M] à l’obligation d’acquitter les loyers ;

CONSTATE que Madame [P] [M] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] [Localité 3] à compter du 29 octobre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [P] [M] du logement situé [Adresse 3] [Localité 3] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [M] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 29 octobre 2024, une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (734 € par mois à la date de l’audience) outre le montant de la régularisation au titre des autres charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Madame [P] [M] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 26.508,95 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus suivant décompte arrêté au 17 novembre 2025 et les indemnités d’occupation dues à compter du 18 novembre 2025 et ce jusqu’à la date de libération des lieux ;

DEBOUTE GIRONDE HABITAT du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [P] [M] du surplus de ses demandes;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [M] aux dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection