Du 18 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00576 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3OKX

Société [Localité 1]

C/

[E] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mai 2026

JUGE : M. Daniel GLANDIER,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Société [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Madame [M] (salariée)

DEFENDERESSE :

Madame [E] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Ni comparante ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 mars 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Délibéré par mise à disposition au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’OPH GIRONDE HABITAT (ci-après dénommée GIRONDE HABITAT) se prévaut d’avoir consenti à Madame [E] [W] un bail verbal ayant pris effet le 16 octobre 2023, portant sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Le 2 octobre 2025, GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [E] [W] un commandement de payer les loyers d’un montant de 1.518,54 euros et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, GIRONDE HABITAT a assigné Madame [E] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 9 mars 2026, aux fins notamment de condamner Madame [E] [W] à lui payer la somme de 2.214,02 euros au titre de l’impayé locatif avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux ainsi qu’à la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, prononcer la résiliation du bail et son expulsion, ainsi que toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est.

A l’audience du 9 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, GIRONDE HABITAT, représentée par Madame [J] [M], munie d’un pouvoir de représentation, actualise oralement sa créance à la somme de 2 638,14 euros et, déposant des écritures demande au juge de :

Condamner Madame [E] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit 2.638,14 euros ; Constater le jeu de la clause résolutoire et de prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance ; Constater que Madame [E] [W] est occupante sans droit ni titre ; Dire que Madame [E] [W] devra quitter les lieux et les rendre libre de tous occupant de son chef ; à défaut, ordonner son expulsion ainsi que celle de toute personne se trouvant dans les lieux, avec, si besoin est, le concours de la force publique ; Condamner Madame [E] [W] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux ; Condamner Madame [E] [W] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [E] [W] aux entiers frais et dépens.

Elle expose que Madame [E] [W] a cessé de régler le loyer et les charges depuis octobre 2024 et qu’elle n’a toujours pas justifié d’une attestation d’assurance habitation.

En défense, Madame [E] [W], régulièrement assignée à étude le 22 décembre 2025, n’a ni comparu ni été représentée.

La juridiction n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

MOTIVATION DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

N’étant pas justifié du caractère contradictoire des demandes contenues dans les écritures du 8 mars 2026, celles-ci seront écartées et il sera statué sur les prétentions contenues dans l’assignation sauf à retenir l’actualisation orale de la créance portée à la note d’audience.

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL :

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Gironde par voie électronique le 23 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action est recevable.

II. SUR L’EXISTENCE D’UN CONTRAT DE LOCATION ET LA LOI APPLICABLE A CE CONTRAT :

L’article 1714 du code civil prévoit qu’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

En l’espèce, GIRONDE HABITAT produit un décompte locatif retraçant l’historique des quittancements et paiements depuis le 31 janvier 2024, attestant de l’existence de versements, ainsi qu’un commandement de payer les loyers et une assignation délivrés à Madame [E] [W] à l’adresse du bien litigieux, indiquant que le nom du destinataire figure sur la boite aux lettres, l’interphone et le courrier à vue.

Ces éléments permettent d’établir l’occupation du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5], par Madame [E] [W], et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

En outre, Madame [E] [W], qui ne comparait pas, ne conteste par principe ni l’existence du bail verbal la liant à GIRONDE HABITAT, ni sa prise d’effet au 16 octobre 2023.

III. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL :

Il est constant que les parties sont liées par un bail verbal et que le bailleur ne peut dès lors se prévaloir d’une clause résolutoire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du code civil que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1728 du même code énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° – d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° – de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1229 du code civil prévoit, au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers délivré le 2 octobre 2025 produit par GIRONDE HABITAT montre que Madame [E] [W] était redevable au 31 août 2025 d’une somme de 1.518,54 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le décompte locatif établi le 3 mars 2026 par GIRONDE HABITAT démontre que la dette a augmentée, Madame [E] [W] étant désormais redevable de la somme de 2.638,14 euros arrêté au 28 février 2026, et qu’elle n’a procédé à aucun paiement depuis février 2025.

Madame [E] [W], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Madame [E] [W] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Madame [E] [W], qui n’a pas comparu, n’a pas justifié au cours de la procédure judiciaire de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité.

Ainsi, le manquement aux obligations principales de la locataire est suffisamment caractérisé.

Dans ces conditions et compte tenu des manquements de la preneuse à ses obligations essentielles du contrat de bail, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à effet du 22 décembre 2025, date de l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES D’EXPULSION ET LE SORT DES MEUBLES :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 du même code prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [E] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2025.

Par conséquent, l’expulsion de Madame [X] [S] et de tous occupants de son chef sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.

V. SUR LES INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d’un local sont tenus d’une indemnité d’occupation envers les propriétaires. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour les bailleurs.

En l’espèce, Madame [E] [W] occupe le logement litigieux sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2025 et commet une faute qui cause un préjudice certain à GIRONDE HABITAT dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, par référence au montant du loyer et des provisions sur charges avec revalorisation telle que prévue au bail (180,94 euros par mois au jour de l’audience) qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail.

VI. SUR LES LOYERS, PROVISIONS SUR CHARGES ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION IMPAYÉS :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, GIRONDE HABITAT produit un décompte arrêté au 3 mars 2026 montrant que Madame [E] [W] est redevable de la somme de 2.638,14 euros.

Madame [E] [W], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Par conséquent, Madame [E] [W] sera condamnée à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 2.638,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, n’étant pas justifié de l’envoi de la mise en demeure produite.

VII. SUR LES FRAIS DU PROCES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [E] [W] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

PRONONCE à effet du 22 décembre 2025 la résiliation du bail pour manquement de Madame [E] [W] à ses obligations d’acquitter les loyers et charges et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

CONSTATE que Madame [E] [W] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [E] [W] du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4];

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 22 décembre 2025, une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (180,94 euros par mois à la date de l’audience), le cas échéant augmentée ou diminuée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [E] [W] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 2.638,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus suivant décompte arrêté au 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [W] à payer à [Localité 1] une indemnité d’occupation continuant à courir à compter du mois de mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou de l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [E] [W] aux dépens ;

DÉBOUTE GIRONDE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la cadre-greffière.

LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE