Tribunal Judiciaire

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[Adresse 3]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 23/00785 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75QYS

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2024

[N] [Y]

C/

[F] [Z]

[X] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Pauline CARON, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [N] [Y]

née le 23 Février 1947 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Assistée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

Madame [F] [Z]

née le 01 Janvier 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nina PENEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substituée par M^e Célia LEBORGNE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Monsieur [X] [O]

né le 02 Avril 1949 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marion LORIETTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 28 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 23/00785 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75QYS et plaidée à l’audience publique du 28 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2017, Madame [N] [Y] a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [Z] née [W] concernant des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros net de charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1206,06 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3426,26 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le commandement signifié le 3 mai 2023 a également été dénoncé Monsieur [X] [V] le 15 mai 2023.

Par acte du 24 juillet 2023, Madame [N] [Y] a assigné Madame [F] [Z] née [W] et Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer afin d’obtenir, sous le rappel de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 ;

— l’expulsion de corps et de biens de Madame [F] [Z] née [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit codes ;

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement :

— de la somme de 5529,13 euros représentant les loyers et les charges impayés au 1er juillet 2023, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— des loyers échus depuis le 1er juillet 2023 jusqu’à la date de la résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 601,46 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation ainsi que de tous les actes de procédure postérieurs.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2023. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car la locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 octobre 2023. A cette audience, Madame [N] [Y] a maintenu l’intégralité des demandes contenues dans l’assignation et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6433,56 euros, indexation indûment comptée à partir de décembre à déduire.

Madame [F] [Z] née [W], représentée par son conseil, s’en est référé oralement aux termes de ses dernières conclusions. En vertu de ces dernières, elle a sollicité :

— que soit ordonnée à la demanderesse la réalisation des travaux nécessaires à l’obtention d’un logement décent et ce sous astreinte de 50,00 euros par jour à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

— la consignation des loyers le temps des travaux ;

— l’octroi d’un moratoire de 24 mois afin de solder sa dette laquelle s’élève à la somme de 1854,50 euros au 1er octobre 2023 et que les effets de la résiliation soit suspendue durant ce moratoire ;

— qu’il soit jugé que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens exposés ;

— le rejet des demandes de la demanderesse plus amples ou contraires.

Monsieur [X] [O], régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par mention au dossier, la réouverture des débats à l’audience du 23 mai 2024 a été ordonnée afin qu’il soit mis dans les débats la nullité de l’acte de cautionnement sur le fondement de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et que les parties informent le tribunal de l’avancée de la procédure liée au constat de la non décence du logement effectuée par la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été finalement retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, Madame [N] [Y], représentée par son conseil, s’en réfère oralement à ses dernières conclusions par lesquelles elle sollicite, au visa des articles 7, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 2024 et des articles 1103 et suivants et 1728 et suivants du code civil :

— le constat de la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à son profit en application des dispositions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— que soit ordonnée l’expulsion de corps et de biens de Madame [F] [Z] née [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [Z] née [W] et de Monsieur [X] [O], en sa qualité de caution au paiement :

— de la somme de 10 120, 34 euros selon décompte arrêté au 28 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

— des loyers échus à compter d’octobre 2024 et jusqu’à la date de résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle représentant un mois de loyer, charges comprises, à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— le rejet de toutes demandes plus amples ou contraires de Madame [F] [Z] née [W] et Monsieur [X] [O] ;

à titre subsidiaire :

— si la juridiction devait faire droit à la demande de réalisation sous astreinte, condamner Madame [F] [Z] née [W] à laisser Madame [N] [Y] ou toute personne mandatée par elle pénétrer dans les lieux, et ce sous astreinte de 500 euros par refus formulé ;

— si la juridiction devait suspendre le jeu de la clause résolutoire et accorder à la locataire des délais de paiement, la condamner à laisser Madame [N] [Y] ou toute personne mandatée par elle pénétrer dans les lieux, et ce sous astreinte de 500 euros par refus formulé ;

en tout état de cause :

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de sa demande principale en paiement et de résiliation du bail, Madame [N] [Y] fait valoir que les impayés de loyer ont commencé dès décembre 2021, que les versements effectués par la locataire ont été pris en compte (à l’exception du prétendu virement du 5 janvier 2022, en l’absence de l’identité du bénéficiaire et le retrait d’espèce du 14 avril 2022 qui ne lui a jamais été remis). De même, elle souligne que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience et que sa situation financière ne lui permet pas d’obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non – des effets de la résiliation du bail.

En réponse aux demandes reconventionnelles formulées par Madame [F] [Z] née [W], Madame [N] [Y] soutient que la locataire a toujours refusé l’accès au logement et que compte tenu de ces refus, la CAF a reversé les sommes qui avait été conservé à la suite de la procédure de constat de non décence, estimant que le logement était conforme. Dès lors, Madame [N] [Y] soutient que Madame [F] [Z] née [W] ne peut solliciter la réalisation de travaux, dont elle ne rapporte au demeurant pas la preuve de la nécessité à défaut d’expertise. Encore, elle ajoute que la demande de travaux est trop vague.

En réponse aux moyens soulevés par Monsieur [X] [O] concernant la nullité de l’acte de cautionnement, Madame [N] [Y] fait valoir que les clauses d’indexation, s’agissant des baux d’habitation, sont supplétives de volonté et ne sont nullement obligatoires. De même, aucune clause d’indexation n’étant prévue au bail, elle soutient qu’une telle clause ne pouvait donc être insérée à l’acte de cautionnement. De même, elle soutient que Monsieur [X] [O], alors agent immobilier, avait une parfaite connaissance de l’étendue de ses engagements et que la jurisprudence dont il se prévaut ne correspond pas à l’espèce.

Madame [F] [Z] née [W], s’en référant à ses dernières conclusions, demande, au visa de l’article 1343-5 du code civil et du code de procédure civile, de :

— ordonner la réalisation par Madame [N] [Y] des travaux nécessaires à l’obtention d’un logement décent et sous astreinte de 50 euros par jour à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner la consignation des loyers le temps des travaux ;

— constater la validité de l’acte de cautionnement pris par Monsieur [X] [O] ;

— lui accorder un moratoire de 24 moi afin de solder sa dette laquelle s’élève à la somme de 1854,50 euros au 1er octobre 2023 ;

— dire et juger qu’en cas de respect du moratoire, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dire et juger que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens exposés ;

— débouter Madame [N] [Y] de toute demande plus ample ou contraire.

Au soutien de sa demande de condamnation à la réalisation de travaux, Madame [F] [Z] née [W], se fondant sur les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait valoir que le Service habitat et renouvellement urbain/unité éradication des logements indignes et coordinations de l’offre très sociale a pu constater de graves manquements aux critères de décence : moyen de chauffage partiellement fonctionnel, risques de chutes des occupants, ouvertures vers l’extérieur dans les chambres non conformes et éclairement naturel insuffisant, mauvais emplacement du détecteur avertisseur autonome de fumée dans la cuisine. De même, elle ajoute que la CAF a dressé un constat de non décence du logement le 9 septembre 2022. Elle fait valoir que la bailleresse n’a effectué aucun des travaux préconisés et soutient qu’elle n’a jamais fait obstruction à la réalisation de ces derniers.

S’agissant de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation et se fondant sur l’article 1343-5 du code civil, la locataire sollicite de pouvoir apurer sa dette sur un délai de 24 mois. Elle indique à ce titre qu’elle est bénéficiaire du Revenu de solidarité active, qu’elle perçoit à ce titre 576,72 euros et a 237,91 euros de charges fixes (assurances, gaz, électricité).

En réponse à la demande de condamnation au paiement de la dette locative, Madame [F] [Z] née [W] fait valoir qu’au vu du contrat de location et de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse a renoncé à l’indexation des loyers et qu’au vu de la procédure de non décence effectuée auprès de la CAF, elle ne pouvait être redevable que de la somme de 5403 euros à la date du 1er octobre 2023. Elle ajoute qu’il convient de déduire de cette somme, l’ensemble des paiements qu’elle a effectués, soit la somme totale de 3548,50 euros.

S’agissant de la nullité de l’acte de cautionnement, Madame [F] [Z] née [W] fait valoir qu’en l’absence de clause d’indexation présente dans le contrat de location, une telle clause ne pouvait être prévue dans l’acte de cautionnement. Elle ajoute qu’il n’y a aucune obligation à faire mentionner que la caution s’engage sur ses revenus et biens personnels.

Monsieur [X] [O], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, au visa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

à titre principal :

— débouter Madame [N] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer nul et nul d’effet l’acte de cautionnement rédigé par lui le 21 novembre 2017 ;

— dire et juger qu’il ne sera pas tenu solidairement au remboursement de la dette ;

à titre subsidiaire :

— accorder un moratoire de 24 moi à Madame [F] [Z] afin de solder sa dette, laquelle s’élève à la somme de 1854,50 euros ;

— dire et juger que chacun supportera à sa charge les frais et dépens exposés.

Au soutien de sa demande de prononcé de la nullité de l’acte de cautionnement, Monsieur [X] [O] fait valoir qu’en l’absence de la mention du chiffre de l’indice d’indexation du loyer et de la mention du fait qu’il s’engageait sur ses revenus et biens personnels, l’acte de cautionnement est nul. Il soutient également qu’il n’a jamais reçu un exemplaire du bail.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de caution solidaire de Monsieur [O] :

Conformément à l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

De même, il est constat qu’en matière de baux d’habitation, seules les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables aux actes de cautionnement. Ainsi, les dispositions des articles L341-1 à L341-6 du code de la consommation relatives au cautionnement demandé par un créancier professionnel ne sont pas applicables aux baux d’habitation.

En l’espèce, Madame [Y] fait valoir que Monsieur [O] s’est porté caution solidaire de Madame [Z] lors de la conclusion du bail le 21 novembre 2017.

A la suite de la réouverture des débats, Madame [Y] produit un acte de cautionnement signé par Monsieur [X] [O] le 21 novembre 2017 (pièce n°2) dans lequel celui-ci atteste notamment :

« Je soussigné [O] [X] (…) déclare me porter caution solidaire de Madame [Z] avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division pour les obligations résultant du bail qui a lui a été consenti par Madame [N] [Y] pour toute la durée du bail et son renouvellement à compter du 1er décembre 2017.

Je reconnais avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions de ce bail dont un exemplaire m’a été remis et m’engage à garantir le paiement des loyers et des charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail. Cet engagement est donné pour une durée égale à celle du bail et son renouvellement. Bon pour caution solidaire jusqu’à la date de restitution du logement pour le paiement du loyer dont le montant mensuel actuel est de 560 euros, cinq cent soixante euros et de sa révision annuelle selon la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction publique pour l’INSEE telle qu’elle figure aux paragraphes « révision du loyer ».

Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de mon engagement. Je reconnais par ailleurs avoir connaissance des termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessous reproduit.

Art. 22-1 lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. Fait à [Localité 11], le 21-11-2017 €signature de Monsieur [X] [O]€ ».

Monsieur [O] considère que l’acte de cautionnement doit être déclaré comme nul car l’indice d’indexation n’est pas précisé et qu’au regard de la jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation il aurait dû être précisé qu’il s’engageait sur ses biens et revenus personnels. De même, il soutient qu’il n’a pas obtenu d’exemplaire du contrat de location.

Force est de constater qu’aucune clause d’indexation du loyer n’a été prévu sur le contrat de location. En effet, ledit contrat est un formulaire pré-rempli et la clause relative à l’indexation a été laissée vide par les parties : « Le loyer sera automatiquement révisé le …. chaque année, selon l’indice de référence des loyers du (préciser la date ou le trimestre)…. ». Dès lors, par renvoi à cette clause vide, il n’était pas nécessaire de préciser dans l’acte de cautionnement un indice qui n’avait pas vocation à s’appliquer.

De plus, force est de constater que la jurisprudence invoquée par Monsieur [O] ne s’applique pas en l’espèce, celle-ci étant relative à un cautionnement demandé par un créancier professionnel assujetti à des dispositions ne s’appliquant pas aux baux d’habitation.

Encore, Monsieur [O] a reconnu avoir signé l’acte de cautionnement du 21 novembre 2017 par lequel il a attesté avoir reçu un exemplaire du contrat de location. Dès lors, il ne peut valablement soutenir le contraire.

Ainsi, les mentions de l’acte de cautionnement permettent d’indiquer que Monsieur [O] avait de façon non équivoque connaissance de l’étendue de l’obligation incombant à la caution et cet acte de cautionnement remplissait le formalisme prescrit par les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de nullité de l’acte de cautionnement du 21 novembre 2017 formée par Monsieur [O] sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande

Madame [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation (L831-3 du code de la sécurité sociale ancien), lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L822-9, soit au respect de l’article 06 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé à 18 mois par l’article R843-2 du même code.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal de 18 mois pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 3 mai 2023 visant un arriéré locatif de 3426,26 euros arrêté au 24 avril 2023, échéance d’avril incluse.

Toutefois, ce montant incluait une réindexation du loyer qui n’était pas prévue au bail et à laquelle la bailleresse a renoncé à l’audience ainsi que le loyer intégral alors que seul le loyer résiduel était dû par la locataire durant la procédure de non décence du logement par la CAF, du 9 septembre 2022, date du constat de non décence, au 9 novembre 2023, date du constat de mise en conformité par la CAF.

A l’audience, Madame [Z] conteste le montant de la dette dont la bailleresse sollicite le paiement. Une partie de ces contestations porte sur la dette visée par le commandement du 3 mai 2023.

A ce titre, il convient de noter que la pièce n°6 versée au débat par la locataire justifie de l’envoi d’un transfert d’argent et non de sa réception par son bénéficiaire, de sorte qu’elle ne prouve pas que la bailleresse a effectivement perçue la somme de 230 euros le 5 janvier 2022. De même, le retrait au distributeur d’une somme de 230 euros par Madame [Z] le 14 avril 2022 ne prouve en rien que cette somme ait été versée à la bailleresse. Encore, la pièce n°9 produite par Madame [Z] n’apporte aucun élément probant à défaut qu’elle soit signée. Au surplus, nul ne pouvant se constituer de preuve à lui-même, si Madame [Z] fait valoir qu’elle a signé cette attestation, cette dernière n’a aucune valeur probante. De plus, les autres paiements reconnus effectués par la locataire ont été repris dans le décompte de la bailleresse.

Dès lors, Madame [Z] n’apporte aucun élément de nature à prouver des paiements imputables à la dette visée par le commandement.

Une fois déduites l’indexation et la taxe d’ordures ménagères non justifiées ainsi que la part des loyers dont la locataire n’était pas redevable pendant la procédure de non décence de la CAF, la dette locative s’élevait à la somme 1504,34 euros au 24 avril 2023, échéance d’avril 2023.

Or, cette somme de 1504,34 euros n’a pas été réglée par la locataire durant le délai de deux mois visé par le commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juillet 2023.

Madame [Z] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir apurer sa dette et se maintenir dans les lieux en se fondant sur l’article 1343-5 du code civil. Toutefois, les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont d’ordre public. Or, Madame [Y] n’ayant pas accepté à l’audience le moratoire proposé par la défenderesse sur le fondement des dispositions du droit commun, plus favorable à la locataire que les dispositions d’ordre public, il n’y a pas lieu d’appliquer ces dernières au détriment des dispositions applicables de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’historique locatif versé au débat par la demanderesse que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers au jour de l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder des délais suspensifs de la résiliation – ou non – à la locataire sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail et d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le recours de la force publique et après expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à Madame [Y], il convient de condamner Madame [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à la somme de 560 euros à compter du 4 juillet 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas et aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Au vu de l’acte de cautionnement, Monsieur [O] s’est engagé au paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail et non au potentiel paiement d’indemnités d’occupation. De plus, Madame [Z] est seule responsable de l’occupation des lieux.

Dès lors, la demande de condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de Monsieur [O] sera rejetée.

Sur la dette locative :

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

De même, l’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, conformément à l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation (L831-3 du code de la sécurité sociale ancien), lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L822-9, soit au respect de l’article 06 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé à 18 mois par l’article R843-2 du même code.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal de 18 mois pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 10 120,34 euros au titre des loyers impayés à la date du 28 novembre 2024, date de l’audience, échéance de novembre incluse.

Il convient de préciser que cette somme comprend les loyers arrêtés à la date du 4 juillet 2023, date de résiliation du bail, soit la somme de 4064,59 euros et 6055,75 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2024, échéance de novembre incluse.

Madame [G] conteste le montant de la dette au motif que certains des paiements qu’elle a effectués n’ont pas été pris en compte et au regard du fait qu’elle n’était pas redevable de l’entièreté du loyer lors de la procédure de non décence de la CAF. Elle produit en ce sens plusieurs relevés de compte bancaire et une capture d’écran de transfert bancaire ainsi qu’une attestation. Eu égard à ce qui a été précédemment jugé, la locataire n’apporte pas d’éléments pour corroborer d’autres paiements que ceux reconnus perçus par la bailleresse.

De même, il y a lieu de rappeler que si la locataire n’était redevable que de la part du loyer résiduel lors de la procédure de non décence de la CAF, cette procédure est dorénavant achevée au vu de l’attestation de conformité délivrée par la CAF le 9 novembre 2023, de sorte que la locataire est redevable depuis cette date de l’entièreté du loyer, étant compris du loyer intégral depuis le 9 septembre 2022.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas et aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Au vu de l’acte de cautionnement, Madame [Z] et Monsieur [O] seront solidairement condamnés à payer à Madame [Y] la somme de 4064,59 euros au titre des loyers arrêtés au 4 juillet 2023, date de résiliation du bail, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, tel que demandé par la demanderesse.

De même, Madame [Z] sera condamnée à payer à Madame [Y] la somme de 6055,75 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 28 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé par la demanderesse.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Au regard de ce qui a été précédemment jugé, Madame [Z] pourrait prétendre obtenir des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, sur un délai de 24 mois et sans que cela ait une quelconque incidence sur les effets de la résiliation du bail.

Au soutien de sa demande, la défenderesse fait valoir qu’elle perçoit mensuellement la somme de 576,72 euros et qu’elle a 237,91 euros de charges fixes. Au vu du montant de la dette, rien n’indique au regard de sa situation financière qu’elle puisse apurer sa dette si des délais de paiement lui sont accordés.

Dès lors, sa demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de réalisation des travaux sous astreinte et de consignation des loyers :

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Les critères de décence du logement sont posés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022.

Conformément à l’article 2 dudit décret, dans sa version applicable au litige, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, Madame [Z] considère que le logement n’est pas décent car il présente les désordres suivants: – Moyen de chauffage partiellement fonctionnel ;

— Risques de chutes des occupants (main courante absence dans l’escalier menant à la mezzanine) ;

— Ouvertures vers l’extérieur dans les chambres non conformes et éclairement naturel insuffisant ;

— Mauvais emplacement du détecteur avertisseur autonome de fumée dans la cuisine.

Ces désordres ont été constatés par le Service habitat renouvellement urbain suivant le courrier en date du 28 mars 2022 et la CAF au vu du constat de non décence du 9 décembre 2022.

Toutefois, le 9 novembre 2023, la CAF a conclu à la mise en conformité du logement loué.

Aucun élément n’est produit pour attester de l’existence de désordres après cette date et de leur imputabilité à la bailleresse.De plus, Madame [Z] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2023.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’ordonner la réalisation de travaux sous astreinte et de consigner les loyers. Les demandes formées en ce sens seront rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Z] et Monsieur [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2023, de sa dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture. Le coût du commandement de payer du 10 janvier 2022 sera à la seule charge de Madame [Z].

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2500 euros à la demande de Madame [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Madame [Z] et Monsieur [O] seront condamnés à régler cette somme in solidum.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [X] [O] de sa demande de prononcé de la nullité de l’acte de cautionnement du 21 novembre 2017 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2017 entre Madame [N] [Y] (bailleresse), d’une part, et Madame [F] [Z] née [W] (locataire), d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 12] est résilié depuis le 4 juillet 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [F] [Z] née [W] sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil,

ORDONNE à Madame [F] [Z] née [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [F] [Z] née [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 560 euros (cinq cent soixante euros) par mois

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE Madame [N] [Y] de sa demande de condamnation au paiement solidaire de cette indemnité d’occupation formée à l’encontre de Monsieur [X] [O] ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Z] née [W] et Monsieur [X] [O], en sa qualité de caution, à payer à Madame [N] [Y] la somme de 4064,59 euros (quatre mille soixante-quatre euros et cinquante-neuf centimes) au titre des loyers arrêtés au 4 juillet 2023, date de résiliation du bail, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] née [W] à payer à Madame [N] [Y] la somme de 6055,75 euros (six mille cinquante-cinq euros et soixante-quinze centimes) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 28 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [F] [Z] née [W] de sa demande de délais de paiement formée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

REJETTE la demande formée par Madame [F] [Z] née [W] au titre de la réalisation des travaux sous astreinte,

REJETTE la demande formée par Madame [F] [Z] née [W] au titre de la consignation des loyers durant la réalisation des travaux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [Z] née [W] et Monsieur [X] [O] à payer à Madame [N] [Y] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [Z] née [W] et Monsieur [X] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 mai 2023, de sa dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 24 juillet 2023 et de sa dénonciation à la préfecture. Le coût du commandement de payer du 10 janvier 2020 restera à la charge de Madame [F] [Z] née [W] ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,