Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00501 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FNR

JUGEMENT

DU : 25 Juillet 2025

S.A. 3F NOTRE LOGIS

C/

[L] [F]

[T] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Jugement rendu le 25 Juillet 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédérique JACQUART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [F],

demeurant [Adresse 6]

comparant

Mme [T] [F],

demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 15 Mai 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00501 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FNR et plaidée à l’audience publique du 15 Mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 25 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 1991, la société anonyme Immobilière 3F a consenti un bail d’habitation à M. [U] [F] et Mme [M] [F] née [D] sur un logement situé au [Adresse 8] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 1683,51 francs.

M. [U] [F] et Mme [M] [F] née [D] ont eu deux enfants, Mme [T] [F] et M.[L] [F].

Mme [M] [F] née [D] est décédée le 8 juin 1999.

M. [U] [F] est décédé le 8 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, la société anonyme Immobilière 3F devenue la société anonyme 3F NOTRE LOGIS a sommé M.[L] [F] d’avoir à quitter les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025, la société anonyme 3F NOTRE LOGIS a assigné M. [L] [F] et Mme [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 738,85 euros au titre de l’arriéré de loyers à la date du décès de M. [U] [F], avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation ; condamner M. [L] [F] à lui payer la somme de 9530,75 euros au titre des indemnités d’occupations dues du 9 août 2023 au 24 mars 2025, outre les indemnités d’occupation à échoir jusqu’à libération totale des lieux, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation ; constater que M. [L] [F] ne répond pas aux critères lui permettant de bénéficier du transfert du bail et le déclarer occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner l’expulsion de M.[L] [F], de ses biens et de tous occupants éventuels de son chef du logement sis [Adresse 7] à [Localité 9], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; compte tenu de la mauvaise foi de M. [L] [F], ordonner que le délai figurant au commandement de quitter les lieux soit réduit à quinze jours ;condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les défendeurs au paiement des entiers dépens de l’instance ; condamner M. [L] [F] au paiement des frais de sommation de quitter les lieux en date du 12 février 2024 ; rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir et ce, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 15 mai 2025, la société anonyme 3F NOTRE LOGIS maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions. Elle précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2025, s’élève désormais à 11 005,12 euros. La société anonyme 3F NOTRE LOGIS indique qu’il existait bien une dette locative au décès de M. [U] [F], le prélèvement ayant été rejeté. Elle précise également que le dernier paiement a été effectué le 22 avril.

M. [L] [F] reconnait le principe de la dette et déclare avoir réglé 738,00 euros le mois dernier. Il indique qu’il est au RSA depuis le décès de son père et que le logement est trop grand. Il émet le souhait de quitter le logement mais il indique ne pas parvenir à se reloger.

Mme [T] [F] déclare que les 738,00 euros ont été réglé par le versement de 1300,00 euros. Elle précise que son conjoint va acheter un studio pour reloger son frère.

Les défendeurs déclarent avoir accepté la succession de leur père, qu’il n’y avait pas de notaire et que la dette de leur père ne leur a jamais été réclamée avant l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre et ses conséquences

Sur l’occupation sans droit ni titre :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Aux termes de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

L’article 16, le I de l’article 17-1, l’article 18, le 1° de l’article 20 , les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.

Les articles 25-3 à 25-11 de la présente loi ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d’économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la société anonyme 3F NOTRE LOGIS soutient que M. [L] [F] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 8] à [Localité 9] depuis le décès de son père M. [U] [F], intervenu le 8 août 2023.

La société anonyme 3F NOTRE LOGIS fait valoir que M. [L] [F] ne remplit pas les conditions pour que le transfert du bail lui soit accordé dans la mesure où le logement comprend trois chambres et que M. [L] [F] vit seul.

M. [L] [F] reconnait vivre dans le logement avec son père depuis de nombreuses années, puis s’y maintenir depuis le décès de ce dernier. À l’audience, il a produit une lettre adressée à la bailleresse par laquelle il sollicitait le transfert du bail à son nom afin de percevoir les APL, tout en précisant ne pas vouloir se maintenir dans le logement, celui-ci étant trop grand.

Il ne conteste pas le fait qu’il ne remplit pas les conditions pour le transfert lui soit accordé à l’audience.

Dans ces conditions, le transfert du bail au profit de M. [L] [F] ne peut pas être constaté.

Par conséquent, il y a lieu de constater que M. [L] [F] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 8] à [Localité 9] depuis le 9 août 2023.

Sur l’expulsion :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux situé [Adresse 8] à [Localité 9], il convient d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [L] [F] et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique.

Sur la diminution du délai de deux mois qui suit le commandement prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la diminution du délai de deux mois visé par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en arguant que le locataire est de mauvaise foi car il n’a pas quitté les lieux plus d’un an après la délivrance de la sommation de quitter les lieux.

Au vu des pièces produites, M. [L] [F] est dans une situation de grande précarité suite au décès de son père. Il s’est toutefois saisi de la question du transfert du bail quelques semaines après le décès de celui-ci et a recontacté le bailleur après la délivrance de la sommation de quitter les lieux du 12 février 2024 pour la même raison. Il ressort de ces éléments que l’absence de transfert du bail a privé M. [L] [F] de ses droits aux APL et a donc engendré une dette locative. De plus, M. [L] [F] tente de trouver un nouveau logement depuis le décès de son père et il n’a jamais émis le souhait de se maintenir dans les lieux, comme l’atteste notamment le diagnostic social et financier.

Or, de tels éléments ne permettent pas de caractériser la mauvaise foi alléguée par la bailleresse.

Par conséquent, la demande formée de ce chef sera rejetée et l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

De plus, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [L] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 599,88 euros à compter du 5 mai 2025, du 9 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme 3F NOTRE LOGIS ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la somme de 738,85 euros au titre de l’arriéré de loyers à la date du décès de M. [U] [F]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 724 du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Les légataires et donataires universels sont saisis dans les conditions prévues au titre II du présent livre.

À leur défaut, la succession est acquise à l’État, qui doit se faire envoyer en possession.

Aux termes de l’article 768 du code civil, l’héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l’actif net lorsqu’il a une vocation universelle ou à titre universel.

Est nulle l’option conditionnelle ou à terme.

Encore, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Enfin, il est constant que l’assignation vaut mise en demeure.

En l’espèce, la société anonyme 3F NOTRE LOGIS sollicite la condamnation solidaire des enfants de M. [U] [F] à lui payer la somme de 738,85 euros au titre des loyers et charges impayés au moment de son décès.

Il ressort du dernier décompte locataire que M. [U] [F] était redevable en réalité de la somme de 733,83 euros à la date du 8 août 2023, au regard du montant facturé et au prorata de son occupation du logement.

De plus, il ressort des propos tenus à l’audience par M. [L] [F] et Mme [T] [F] qu’ils ont accepté la succession de leur père.

Mme [T] [F] et M. [L] [F] font valoir qu’ils ont réglé la somme de 1300,00 euros le 21 février dont une partie devait régler la somme de 738,85 euros.

En raison des règles d’imputation des règlements et à défaut pour M. [L] [F] et Mme [T] [F] d’avoir précisé expressément l’imputation de la somme de 1300 euros, il y a lieu de considérer que celle-ci vient en paiement de leur dette la plus ancienne, soit l’arriéré locatif de leur père.

Ainsi, la dette locative au titre de l’arriéré locatif de M. [U] [F] a ainsi été réglée.

En conséquence, la société anonyme 3F NOTRE LOGIS sera déboutée de sa demande au titre de l’arriéré locatif de M. [U] [F] et de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [T] [F].

Sur la demande en paiement de la somme de 11 005,12 euros au titre des indemnités d’occupation

Au regard de ce qui a été précédemment jugé, M. [L] [F] est redevable d’indemnités d’occupation.

En l’espèce, la société anonyme 3F NOTRE LOGIS verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 5 mai 2025, M. [L] [F] lui devait la somme de 11 005,12 euros, échéance de mai non incluse.

De plus, il convient de déduire de cette somme les frais qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (181,31 euros).

M. [L] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 10 823,81 euros à la bailleresse au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 5 mai 2025, échéance de mai non incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 9530,75 euros à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, la société anonyme Immobilière 3F sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [L] [F] est occupant sans droit ni titre du logement appartenant à la société anonyme 3F NOTRE LOGIS situé [Adresse 8] à [Localité 9], depuis le 9 août 2023 :

ORDONNE à M. [L] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de diminution du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande de la société anonyme 3F NOTRE LOGIS au titre de l’arriéré locatif de M. [U] [F] ;

DEBOUTE la société anonyme 3F NOTRE LOGIS de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Mme [T] [F] ;

CONDAMNE M. [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 599,88 euros (cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-huit centimes) à compter du 09 août 2023 ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [L] [F] à payer à la société anonyme 3F NOTRE LOGIS la somme de 10 823,81 euros (dix mille huit cent vingt-trois euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 5 mai 2025, échéance de mai non incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 9530,75 euros (neuf mille cinq cent trente euros et soixante-quinze centimes) à compter du 27 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE la société anonyme 3F NOTRE LOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [F] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,