TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01701 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COZZ

[V]

C/

[R]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [V]

né le 14 Mai 1972 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

Madame [H] [V]

née le 30 Juin 1975 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 15 novembre 2022, Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] ont donné à bail à Monsieur [Z] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 790 euros et une provision sur charges mensuelles de 25 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 18 septembre 2024.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue au contrat, a été délivré au locataire en date du 18 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 03 décembre 2024, dénoncé le 04 décembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] ont fait assigner Monsieur [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location à la date du 18 novembre 2024,dire que, depuis la résiliation du bail, Monsieur [Z] [R] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4],ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [R], ainsi que celle de toute personne introduite de son chef dans les lieux donnés en location, tant des locaux que des dépendances visées au bail, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,prononcer la déchéance du bénéfice des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’endroit de Monsieur [Z] [R], l’expulsion de ce dernier pouvant ainsi être opérée à l’issue d’un délai suffisant après commandement de quitter les lieux,dire que, faute par lui de libérer les lieux dans les délais légaux, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [Z] [R] au paiement de la somme de 15 485 euros au titre des loyers et charges impayés, du 1er impayé jusqu’au 18 novembre 2024, date de la résiliation du bail et échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers pour la somme de 13 855 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de la jurisprudence de la cour de cassation (Com. 25 mai 1982),condamner Monsieur [Z] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer plus charges, soit 815 euros, depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,condamner Monsieur [Z] [R] au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais exposés par les requérants en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le même au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,rappeler l’exécution provisoire de la décision sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 13 mai 2025, Monsieur [F] [V] a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 19 560 euros selon décompte arrêté au 24 avril 2025. Il s’est opposé à la demande de délais de paiement formée par le défendeur, en expliquant qu’il souhaitait récupérer le logement au plus vite.

Madame [H] [V] n’a pas comparu.

Monsieur [Z] [R] a indiqué reconnaitre la dette. Il a proposé de l’apurer au moyen de versements mensuels de 815 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué avoir retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée depuis le 02 mai 2025, pour lequel un salaire mensuel net de 2 200 euros a été convenu. Il a ajouté qu’il cherchait un autre logement.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 04 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article VIII) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, les époux [V] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 13 855 euros au titre des loyers et charges arrêtés à septembre 2024.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme actuelle de 815 euros selon le décompte produit.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de mai 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la déchéance du bénéfice des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [Z] [R] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail et il n’est pas justifié qu’il dispose d’une solution de relogement actuelle.

Le défaut de paiement seul n’est, quant à lui, pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi.

Il n’est ainsi démontré aucune circonstance particulière, outre l’importance de la dette locative, justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, il n’y a pas lieu de supprimer ou réduire le délai de deux mois précité.

Sur les loyers et charges impayés

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3, dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte arrêté au 24 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 19 560 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] est établie tant dans son principe que dans son montant et elle n’est d’ailleurs pas contestée par le défendeur.

Monsieur [Z] [R] ne justifie pas d’un paiement libératoire. En conséquence, il sera condamné à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] la somme de 19 560 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 13 855 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [R] a sollicité son maintien dans les lieux au moyen de délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Cependant, il ressort du décompte versé aux débats par les bailleurs que Monsieur [Z] [R] n’a effectué aucun versement depuis avril 2023 et n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En outre, il ne produit aucun document justificatif concernant ses ressources et charges, alors que le montant de la dette est désormais supérieur à 19 000 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, sa demande de délais de paiement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] les frais qu’ils ont avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [Z] [R] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 100 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 19 novembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [R] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] de leur demande de réduction des délais d’expulsion ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [R] à la somme de 815 euros et CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] cette indemnité d’occupation, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon les conditions du bail ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] la somme de 19 560 euros au titre des loyers et charges impayés (échéance d’avril 2025 incluse) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 13 855 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [R] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [H] [V] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge