TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00562 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLQG

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 04 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT,

dont le siège social est sis 02 rue du 11 novembre – 28110 LUCE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [N] [B],

demeurant 6 rue Jean Moulin – Logt 3 – 28230 EPERNON

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 04 Mars 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2016, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Madame [B] [N] un local à usage d’habitation situé 6 rue Jean Moulin, log n°13 – 28230 EPERNON, moyennant un loyer mensuel révisable de 352,08 € et le versement d’un dépôt de garantie de 221,00 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 31 juillet 2024 (à étude), la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner sa locataire, Madame [B] [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 16 mai 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance,

▸ ordonner sans délai que Madame [B] [N] devra quitter et vider les lieux , et défaut, ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L421-1 et L 21-2, L 431-1 et L 433-1 à L 433-3, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 et R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner Madame [B] [N], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 1.269,84 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner Madame [B] [N] au paiement d’une indemnité de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 16 mai 2024.

Appelée à l’audience du 03 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse et a finalement été examinée à l’audience du 04 février 2025.

Lors de cette audience, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 3.336,95 € selon décompte du 04 février 2025. elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement

Madame [B] [N] comparait en personne. Elle reconnaît à l’audience le montant de la créance alléguée par la S.A. EURE ET LOIR HABITAT, et indique que, si elle a cessé le paiement de ses loyers mensuels depuis plusieurs mois, elle est prête à reprendre les paiements à compter du mois prochain, augmentés de 50 euros par mois. Elle explique en effet qu’à compter du 03 mars 2025, elle va travailler dans la restauration, mais n’apporte toutefois aucun justificatif quant à ses déclarations.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 01 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il convient à titre liminaire de relever, s’agissant d’un bailleur social, que la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a saisi au moins trois mois avant l’audience la Caisse d’Allocations Familiales de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 06 mai 2024.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 16 mai 2024, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a fait délivrer à Madame [B] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.390,28 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 mai 2024, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [B] [N] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du 04 février 2025 la somme de 3.336,95 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [B] [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.336,95 €, arrêtée au 04 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.390,28 € à compter du 16 mai 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, que Madame [B] [N] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 17 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Madame [B] [N] invoque la possibilité de régler sa dette de loyer par des paiements mensuels de 50 € en sus du paiement des loyers courants. Si elle affirme pouvoir tenir ses engagements compte-tenu d’une reprise d’activité professionnelle dans la restauration à compter du mois de mars, pour autant, elle ne produit à l’audience aucun justificatif quant à cette reprise d’activité professionnelle, ni aucun élément sur sa situation financière et ses capacités de remboursement. Enfin, il convient de souligner que Madame [B] [N] ne paie plus ses loyers courants depuis plusieurs mois, accentuant ainsi sa dette et ne témoignant d’aucune intention de régulariser, même partiellement et à hauteur de ses moyens, sa situation à l’égard de son bailleur.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas accordé à Madame [B] [N] de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [N], qui succombe, supportera les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la S.A. EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.A. EURE ET LOIR HABITAT et Madame [B] [N] le 30 septembre 2016, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 6 rue Jean Moulin, log n°13 – 28230 EPERNON sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 17 juillet 2024 ;

AUTORISONS la S.A. EURE ET LOIR HABITAT , à défaut de libération spontanée des lieux situés 6 rue Jean Moulin, log n°13 – 28230 EPERNON à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [N] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [N] à payer à titre provisionnel à la S.A. EURE ET LOIR HABITAT la somme de 3.336,95 € (TROIS MILLE TROIS CENT TRENTE SIX EUROS ET QUATRE-VINGT QUINZE CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 04 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.390,28 € (MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT DIX EUROS ET VINGT-HUIT CENTIMES) à compter du 16 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

REJETTONS la demande de délais de paiement formée par Madame [B] [N] ;

CONDAMNONS Madame [B] [N] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETONS la demande de la S.A. EURE ET LOIR HABITAT au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2024 et de l’assignation du 31 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 04 Mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART